房地產估價教案全套

no.房地產估價通過本課程的學習，使學生了解房地產價格形成機理，熟悉房地產估價的原則與程序，掌握房地產估價的主要方法，為今后從事物業(yè)課程性質:房地產估價是工程管理專業(yè)與房地產經營與估價的一門專業(yè)課程，它是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，具有較強的理論性和應用性。作為公選課程，它旨在讓學生了解房地產估價的基本理論與基本方法拓寬學生的知識面，以適應新世紀國際化復合型課程目的：本課程的目的是通過本課程的學習，了解中外房地產評估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，熟悉房地產估價的程序，掌握從事房地產估價工作所必備的理論基礎和基本知識，掌握并熟練運用房地產估價中的外部因素;法及其應用no.求了解房地產產權、不動產與動產的概念；房地產估價的特點和兩種類型的房地產估價。熟悉房地產的概念；房地產的類型；房地產估房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。它包括：物質實體與權益。實物、權益和區(qū)房地產的概念應包含三個基本內涵，即物質內涵、產權內涵和財no.土地：指單純的土地。①指城市中一塊沒有建筑物的空地；②指實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，但根據(jù)需要，只要求評估土地部分的價值，這種情況可將房地產設想為沒有建筑物的空地，或者考慮房地：指在實物形態(tài)上土地和建筑物合成一體，且在估價時也把所謂不動產，是指不能被移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產。緣于房地產的相對穩(wěn)定、不可移動、使用耐久和保值增值則，如容積率及建筑高度no.積。宗地形狀通常用圖(如宗地圖)來說明。四至指一宗地四個方位土地權利狀況：主要了解是國家所有的土地還是農民集體所有的土地；是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權；屬于出讓土地使用權是否抵押、典當或為他人提供擔保；是否涉案；產權是否有爭議；是利用現(xiàn)狀：如現(xiàn)狀用途，土地上有無建筑物、其他附著物。如果有建筑物、其他附著物，還需要進一步了解該建筑物、其他附著物的建筑覆蓋率、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方周圍環(huán)境、景觀：周圍環(huán)境主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質量。環(huán)境質量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。景觀，包括人通訊、燃氣、熱力等設施的完備程度和土地的平整程度，即通常所說等地質、水文和氣象條件：地質條件決定著土地的承載力。地質堅no.建筑物是指按照規(guī)劃、設計的要求，通過施工安裝，將各種建筑材料、建筑構配件和設備等有機組合而成的人工整體結構物，包括房房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成，包括住宅、商業(yè)、倉儲、辦公、教育、醫(yī)療、體育等各種用房。構筑物則是指房屋以外的工程建筑，人們一般不直坐落位置：建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點。對于房地形態(tài)的面積大?。簩τ诮ㄖ锒裕娣e的概念包括占地面積、建筑面積、層數(shù)、高度：通常按照層數(shù)和高度，將建筑物分為低層建筑(1no.建筑結構：建筑結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。這里主要是指大類結構，用途：建筑物的主要用途有居住、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。不同用途的建筑物，其建筑結構、平面布置與配套設備有很大不同，對建筑裝修情況：裝修分為內裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質及裝修質量等。裝修標準包括毛坯房、初裝修、附屬建筑設備：指建筑物各類設備的質量和維修情況，主要包括給排水、采暖、通風、空調、電氣及智能化樓宇設備。需要了解它們地基的穩(wěn)定性、沉降情況等。重點考察建筑物新舊程度和建成年月、公共配套設施完備程度：包括城市基礎設施和社會公共服務設施no.在房地產估價中，主要按照房地產的開發(fā)程度、用途、是否產生㈠按開發(fā)程度來劃分：主要分成生地、毛地、熟地、在建房地其㈣按經營使用方式來劃分：主要分為出售型房地產、出租型房no.外部性(相互影響性)產本身進行的投資改良，如裝修改造，更新或添置設備，改進物業(yè)管如人口或收入增加；。no.一、房地產估價的概念：房地產估價(realestateappraisal,韓國稱為不動產鑒定評價，簡稱不動產鑒定；中國臺灣地區(qū)稱為不動㈠房地產估價定義中有關術語的涵義用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉估價原則：估價原則是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎上，總結出估價程序：估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，估價方法：分市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法幾種主影響房地產價格的因素：影響房地產價格的因素繁多而復雜，從no.估價時點：估價時點是指估價結果對應的日期，即在該日期上估客觀合理價格或價值的估算和判定：客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受。房地產估價中所確定的客觀合理價格或價。㈡房地產估價概念的核心點作的需要來看看業(yè)務的需要來看看需要來看要來看no.房地產估價制度，是指為合理評估房地產價格，維護房地產估價的正常秩序及相關各方的權益，加強房地產估價市場的管理，提高估價人員的道德與職業(yè)水準，而對從事房地產估價的人員與機構就房地產估價的條件及行為進行某種約束，并令其對所評估的結果承擔責任一注冊管理組織的比較業(yè)組織混合型房地產估價的專業(yè)人員有很嚴格的資格要求，在一些國家的房地產估價制度中規(guī)定了房地產估價人員的考試次數(shù)和科目以及實踐業(yè)務的要求和估價人員資格的名稱。具體見表(1-4-1)若干國家房地產估價法規(guī)的比較no.no.求了解房地產價格的形成條件。熟悉房地產價格的類型和房地產價房屋施工安裝等過程凝結了物化勞動和活勞動所形成的地產價值和房產價值。二是來源于資本化的地租，即土地使用權價格(或所有權價no.no.礎劃分理論價格和評估價格，這是一組分別從現(xiàn)實、理論和評估角度考慮的房地產實體有三種存在形態(tài)，按房地產實體存在形態(tài)的不同，房按房地產權屬的不同，房地產價格可劃分為：所有權價格、使用權價格、轉讓價格、租賃價格和抵押價格。這一組價格類型是依據(jù)我國城市房地產管理法所規(guī)定的幾個主要權利劃分的，其中前兩個價格標定地價和建筑物重置價格?；鶞实貎r、標定地價和建筑物重置價格是城市房地產管理法提到的三種價格，都屬于評估價格，這一組價格類型不是面對具體的估價對象，盡管與政府主管部門和政府行為有密按政府價格行為的不同，房地產價格可劃分為：土地使用權出讓價對象，具有較強的政策性和一定的強制性，評估時需要根據(jù)具體的no.劃分在房地產的產權讓渡過程中，一般有掛牌(一般用于土地使用權按估價方法的不同，房地產價格劃分為：收益價格、比準價格、八、按商品房銷售中出現(xiàn)的價格形式劃分房地產價格可劃分為：起價、標價、成交價格、均價，這是一組與商品房銷售相關聯(lián)的房地按房地產價格表示單位的不同，房地產價格可劃分為：總價格、單位價格、樓面地價。它是一組主要與價格的內涵、面積范圍和面積no.定性分析影響房地產價格的因素需把握三點：一是影響方向；二常見的有兩種基本分法，一種是按影響因素的性質分為四類；物理(自然)因素、社會因素、經濟因素、行政因素。另一種是按影響供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是供求狀況；②城市或全國本類型房地產的供求狀況；③本地區(qū)房地產的供求狀況；④本地區(qū)本類型房地產的供求狀況。前兩種類型應歸屬行政因素是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措略與城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、行政隸屬變更、交通管制影響房地產價格的經濟因素有：經濟發(fā)展狀況，物價(特別是建no.社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產價格的影響。主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機、城市化水平等。房地產的需求主體是人，人的數(shù)量、素質決定了房地產的總體需求及使用方式，從而也影響到房地產價格。人口因素對房地產價格的國際的政治、軍事、經濟環(huán)境常常影響他國的經濟等包括房地產市場和房地產價格。隨著全球經濟一體化，這些影響將更直接、更明。心理方面的因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的問近名家住宅心理；講究門牌號碼、樓層數(shù)字或土地號數(shù)；講究風水；商業(yè)服務繁華程度也稱商服繁華程度，是指一個城市或一個地區(qū)no.模、人口數(shù)量、經濟發(fā)展水平等直接相關，并影響所在城市或地區(qū)的交通條件是指區(qū)域的道路通達度、公共交通的便捷程度以及對外交通的便利程度。交通條件把通行距離和時間作為一個整體，既要求通行距離短，以節(jié)省運費，又要求交通順暢，以減少出行時間。交通條件的優(yōu)劣將直接影響一個區(qū)域人流、物流的通達性及其交通運輸成基本設施主要是指區(qū)域的公用(基礎)設施和生活設施。城市的公用(基礎)設施包括交通、供電、供熱、供氣、給排水、通信、環(huán)保、抗災等，是城市發(fā)展不可缺少的物質條件，其配套程度和質量直接影響到生產、生活。生活服務設施包括醫(yī)療、教育、娛樂、銀行、環(huán)境條件是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀物理因素是指對房地產價格有影響的反映房地產自身的自然物理特性的因素，其狀況的好壞，直接關系到房地產價格的高低。這些因no.它們和其他影響因素一起影響、決定了房地產的價格。這種說法正確no.A、教學課時1課時求熟悉房地產估價程序；房地產估價技術原則與行為原則。掌握房地產估價供求原則；替代原則；變動原則；收益與分配原則；均衡原則；收益遞增遞減原則；貢獻原則；適合原則；競爭原則；機會成本原則；獨立、客觀、公正原則；合法原則；最有效使用原則；估價時房地產估價原則是房地產估價理論的重要組成部分，它使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，使對同一估價對象no.房地產技術原則是行為原則形成的基礎，而行為原則是技術原則在評估中得以實現(xiàn)的保證。估價人員既要熟練掌握并理解房地產技術原則，也要在估價實務中靈活運用和貫徹在技術原則基礎上形成的行房地產估價的技術原則是從房地產價格形成與運動的客觀規(guī)律中概括出的價格基本法則，是由房地產的自然特征、經濟特征及房地產房地產估價的行為原則是從房地產估價過程中估價人員應當遵守的標準或注意事項中總結出的行為基本準則。其具體內容主要包括如價人員應與待估對象及評估各方當事人無任何利害關系；三是指估價機構和估價人員在估價過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正no.所謂客觀，是指估價機構和估價人員應從客觀實際出發(fā)，按照事做到公平正直，不偏袒任何一方，評估出一個對各方當事人來說都公房地產估價的合法原則又稱依法、適法原則，是指房地產估價應以估價對象的合法權益，即合法產權、合法使用、合法處分為前提來最有效使用原則，也即最高最佳使用原則，它要求房地產估價在合法的基礎上，以估價對象的最有效使用為前提進行。所謂最有效使運用最有效使用原則時，要在用途、規(guī)模、集約利用度等方面都估價時點是估價結果對應的具體日期，又稱評估基準日、估價期確定估價時點時，應注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和no.預測原則要求房地產估價人員在運用收益法及假設開發(fā)法等方法研究未來的情況及有關因素，合法原則又稱依法、適法原則，是指房地產估價應以估價對象的合法權益，即合法產權、合法使用、合法處分為前提來進行，應符合國家替代原則是指在同一市場中，效用相同或大致相似的房地產商品中，類似房地產的價格將相互影響、相互牽制，最終彼此接近。它是市場法的基礎，也反映了房估的基本和最一般的估價過程。替代原則要求房地產估價在合法的基礎上，以估價對象的最有效使用為前估價時點是估價結果對應的具體日期，又稱評估基準日、估價期估價時點原則要求估價人員根據(jù)估價目的確定估價時點，而房地產估no.房地產估價程序是指一項房地產估價業(yè)務運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系和內在邏輯關系可以排列出現(xiàn)先后進行的次房地產估價應按下列程序進行：①明確估價基本事項；②擬定估價作業(yè)方案；③搜集估價所需資料；④實地查勘估價對象；⑤選定估價方估價作業(yè)方案主要應包括下列內容：擬采用的估價技術路線和估指導整個房地產估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產no.所需資料根據(jù)作業(yè)計劃中擬定的資料搜集渠道，結合所選方法，進行資料對于搜集到的估價資料，經過核實后，應當及時進行整理、分類，以除了針對特定項目進行的資料搜集外，估價人員在日常工作中應實地查勘是指估價人員親自去估價對象現(xiàn)場，對委托人提交的以及估價人員搜集與估價對象及其所處市場有關的資料進行全面的核對和查證，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行每種估價方法都有其適用范圍，估價師首先應熟知、理解并能夠no.正確運用常用的估價方法，并應根據(jù)實地踏勘的情況，結合估價對象的特點及評估目的等，重新判斷作業(yè)方案中初步選擇的估價方法是否《房地產估價規(guī)范》中明確指出，有條件選用市場比較法進行估運用不同方法估算出來的試算價格可能具有一定差異，必須對初進行綜合分析判斷時，主要從以下幾方面入手：①所選擇的估價方法是否得當，是否符合估價對象和估價目的要求；②結合估價方法的運用步驟，判斷測算過程是否有誤，特別是公式的選取是否恰當；③所估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見等資料進no.行整理并分類保存，即進行歸檔。估價資料歸檔的主要目的：一是累的估價水平；三是為日后可能發(fā)生的估價糾紛做好資料準備；四是為相關管理部門與？no.求熟悉選取可比實例的標準和建立價格可比基礎。掌握交易情況修正的涵義、造成成交價格偏差的因素、交易情況修正的方法；交易日期修正的涵義、交易日期修正的方法；房地產狀況修正的涵義、房地產狀no.approach)又稱市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法，交易案例比較法、現(xiàn)行市價法，是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知市場比較法的理論依據(jù)是經濟學中的替代原理。市場經濟中，經濟主體的行為普遍追求效用最大化：即以最小的費用(代價)，取得最而當價格相同，效用不等時，購買者又將選擇效用較大的商品。這種適用：房地產市場較為發(fā)達情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與估價對象房地產相類似房地產的交易較多地方少的地區(qū)no.產，或交易實很少的房地產，如古建筑地產，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經驗(需要進行交易情no.一、應具有充足的初級資料——盡可能搜集較多的交易實例，是運用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準確性、客觀性，甚至會使式no.1、是估價對象類似的房地產(用途、結構、地段)建立價格可比基礎的目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正服務。對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價交易情況修正是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例成no.1)有利害關系人之間的交易。2)急于出售或購買情況下的交易。3)交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易。4)交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易。5)相鄰房地產的合并交易。6)特殊方式的交易。7)交易稅費非正常負擔的交易。8)受債權債務關系的影響。9)特殊政策造成房地產價格的偏差。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格±交特別強調的是，在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為no.對于交易稅費非正常負擔的交易，修正時應將交易稅費非正常負擔情況下的價格，調整為依照政府有關規(guī)定(無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T)，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格，主要把握下列兩個基本公式到的價格出的價格將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格，以符實際上是房地產市場狀況修正，經過交易日期修正就將可比實例在其交易實例估價時點的價格＝可比實例在成交日期的價格×交易價。成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲的，為+T%；下跌的，為-T%)則：no.交易日期修正的關鍵，是把握估價對象這類房地產的價格自某個時期以來的漲跌變化情況，因此需要調查在過去不同時間的類似房地產的價格，找出其價格隨時間變化的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進交易日期修正的具體辦法通常有價格指數(shù)法、價格變動率法，在無類似房地產價格指數(shù)或價格變動率的情況下，也可以根據(jù)當?shù)仡愃品康貎r格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定。采用定基價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)no.點的價格。房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期的內容車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠近；公交狀況；其它交通狀進行權益狀況修正，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，修實物狀況修正是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，修正為在no.(二)房地產狀況修正的方法可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況修正系數(shù)＝在估價對在百分率法中，房地產狀況修正系數(shù)應以估價對象房地產狀況為基準假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為±R%(當可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高時，為+R%；低時，為-R%)，則：可較修正與調整公式市場比較法總結(圖4-3-1)no.5.估價對象房地產、類似房地產、實例房地產、可比實例房地產四者A、教學課時6課時B、教學目的與要求基本公式、建筑物的重新構造成本與折舊、建筑物減價修正額的no.求了解房地產價格構成；現(xiàn)行商品房和經濟適用房價格構成；現(xiàn)行房屋折舊制度；現(xiàn)行房屋完損等級評定標準。熟悉成本法的概念、理論依據(jù)、適用范圍、條件和操作步驟。掌握成本法的基本公式；重新構建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和成本法又稱逼近法、原價法、承包商法或重置成本法，是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格(重置價格或重建價格)后扣除折從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產費用價值no.單純建筑物用市場法進行估價的房地產以“取得房地產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”no.開發(fā)成本是指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所費(4)公共配套設施建設費(5)開發(fā)建設過程中的稅費管理費用是指組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必需的費用，包括房包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論他們的來源是銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產所必需的費用，包括廣告宣傳銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產應由房地產開發(fā)商(此時作為no.開發(fā)利潤是銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額，在估算開發(fā)利潤時，特別要注意計算基數(shù)與開發(fā)利潤率的匹配，即采⑶稅費⑷地段差價下列費用不計入商品住宅價格：①非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費經濟適用住房價格實行政府指導價。制定經濟適用住房價格，應當與根據(jù)估價對象的三種不同形態(tài)和狀況，上述基本公式可相應調整為三no.公式新開發(fā)土地包括：①填海造地，開山造地；②征用農地并進行基礎設施建設和平整場地后的土地；③城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本+管理費用公式1)在新建房地產房地合一的情況下，成本法的估價公式為：新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管2)在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本、及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費地產的基本公式1)在舊有房地的情況下，成本法的估價公式為：概念重新構建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新no.格(二)建筑物重新構建價格的求取方式重置價格(重置成本)，是采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術，按估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象重建價格(重建成本)，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格?？蓪⑦@種重(三)建筑物重新構建價格的求取方法建筑物的折舊是指估價上的折舊，是由于物質因素、功能因素或經濟因素等原因造成的價值減損，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價no.房屋的完損等級對應著成新率，完好房的成新率為十、九、八成；基本完好房的成新率為七、六成；一般損壞房的成新率為五、四成；嚴年折舊額＝房屋重新構建價格×(1－殘值率)÷耐用年限no.。本章闡述了成本法的基本概念、理論依據(jù)、適用范圍與條件，分析了no.收益法是房地產評估的基礎方法，實踐中常應用于具有潛在或現(xiàn)實收益的房地產估價中，收益法是從房地產的經濟效用出發(fā)來評估房地產應了解收益法的理論依據(jù)和適用范圍，房地產純收益、資本化率等概的B、教學目的與要求no.求了解剩余技術法、收益乘數(shù)法的概念、計算方法。熟悉收益法的資本化率的實質。掌握不同類型的房地產凈收益的求取方法；資本化收益法，又稱收益還原法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法，在土地經濟理論和土地估價時又稱為地租資本化法。收益法是預測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適當?shù)馁Y本化率或報酬率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得no.收益還原法的理論依據(jù)是地產的預期收益原理。在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評估時日得到一個貨幣總額(現(xiàn)值)，那么，這個貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個純收益等上述收益法的基本思想，必須是假設房地產凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產收益的風險和獲取于影響房地產凈收益的因素很多，實際上，凈收益往往經常變化，又由于我國的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產no.將現(xiàn)在視為估價時點，那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產預示著在其未來的收益年限內可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產的現(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時間價值觀念以后，收益性房地產的價值就是該房地產未來凈收益的現(xiàn)no.益分為可以用貨幣來度量和無法用貨幣來度量(如住房給所有人帶來的安全感、滿足感)兩類。收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風險都能夠量化的房地產，如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等房地產；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產價格的評估則不適用。如：政府辦公樓，學校、公園、圖書總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力以及經營等相結合而產生的總收益。計算總收益首先分析可能產生的各種收益，總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用?？傎M用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費用，首先要分析可能的各種費用支出。然后在全面分析的基礎上，計算加率還原利率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種no.種可能的還原利率，然后再經過綜合分析、比較，確定可采用的還原根據(jù)評估對象和評估目的等具體的條件，選用相應的計算公式，將純現(xiàn)值、年金、終值本計算公式限年V=no.且資本化率為零V=a+a+a+…+a=na限年V==限年限年no.五、凈收益按等差級數(shù)遞增(減)的公式遞增的公式遞減的公式六、凈收益按等比級數(shù)遞增(減)的公式no.遞增的公式遞減的公式收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益；⑥選用適當?shù)馁Y本比率；⑦收益法的運用應專門搜集與類似房地產的收益、成本等相關的資運用收益法估價，核心是預測凈收益，因此，下面主要論述凈收益的測算和凈收益流量的確定問題。在實際估價中，預測凈收益甚至比求取資本化率更為困難，特別是求取凈收益時哪些費用應當扣除，哪些凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的純收no.只有全面了解有關收益性房地產的各種收益情況，才能客觀地求取房未來收益分為：潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益、稅前現(xiàn)金流3．凈運營收益：通常簡稱凈收益(netincome)，是由有效毛收入扣變動情形。no.益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益．例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛(1)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計；(2)空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(3)運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建(4)凈收益是有效毛收入減去運營費用后的收益，但未扣除所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用。有些收益性房地產，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益，no.經營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)和農業(yè)等經營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列四種情況：出租的房地產、營業(yè)的房地產、自用或尚未使用的房出租的房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。出租人負擔的費用，一般包括維修費、管理費、保險費、房