某物業(yè)工程技術(shù)部工作手冊全套

某物業(yè)工程技術(shù)部工作手冊全套1.工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)51.1工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)AAA·GC-01(C/1)61.2工程技術(shù)部崗位職責(zé)AAA·GC-02(C/1)72.工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）92.1物業(yè)早期介入管理辦法AAA·GC-03(C/1)102.2物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法AAA·GC-04(C/1)132.3設(shè)施設(shè)備安全管理辦法AAA·GC-05(C/1)172.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計(jì)劃實(shí)施細(xì)則AAA·GC-06(C/1)202.5房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法AAA·GC-07(C/1)222.6設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定AAA·GC-08(C/1)252.7測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定AAA·GC-09(C/1)272.8設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則AAA·GC-10(C/1)302.9設(shè)備檔案管理制度AAA·GC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考核制度AAA·GC-12(C/1)372.11機(jī)房管理制度AAA·GC-13(C/1)412.12設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)外委管理辦法AAA·GC-14(C/1)432.13設(shè)施設(shè)備事故處置制度AAA·GC-15(C/1)462.14設(shè)備停用、報廢、購置管理制度AAA·GC-16(C/1)492.15房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范AAA·GC-17(C/1)523.工程技術(shù)部質(zhì)量記錄表773.1單元房間查驗(yàn)交接表AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)78序號文件名稱文件編號頁碼3.2戶內(nèi)工程查驗(yàn)檢查表AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)803.3樓層公共設(shè)施查驗(yàn)表AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)813.4設(shè)備設(shè)施接管查驗(yàn)表AAA·GC-JL-GC04-04(C/1)823.5設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)初檢表AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)833.6物業(yè)資料移交清單AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)843.7鑰匙承接查驗(yàn)表AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)853.8設(shè)備設(shè)施移交清單AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)863.9鑰匙借用登記表AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒閘操作票AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票AAA·GC-JL-GC05-03(C/1)893.12水池（箱）清洗及消毒記錄表AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)903.13設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)計(jì)劃AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)913.14設(shè)備維修記錄表AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)943.15維修工作登記/統(tǒng)計(jì)表AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)953.16系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)963.17設(shè)施設(shè)備管理檢查表AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)973.18設(shè)備標(biāo)識卡AAA·GC-JL-GC08-01(C/1)993.19測量器具臺賬表AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)1003.20測量、計(jì)量器具檢測記錄表AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)1013.21計(jì)量器具報廢表AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)1023.22檢測設(shè)備、儀器周期送檢計(jì)劃表AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)報表AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)1043.24設(shè)備臺賬表AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)1053.25設(shè)施設(shè)備清單AAA·GC-JL-GC11-02(C/1)106序號文件名稱文件編號頁碼3.26公區(qū)水、電、氣抄表記錄AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公區(qū)能耗統(tǒng)計(jì)表AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗統(tǒng)計(jì)分析圖表AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)1093.29機(jī)房進(jìn)出人員登記表AAA·GC-JL-GC13-01(C/1)1103.30外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)1113.31設(shè)備事故報告單AAA·GC-JL-GC15-01(C/1)1123.32設(shè)備報廢表AAA·GC-JL-GC16-01(C/1)1133.33設(shè)備停用申請表AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺陷設(shè)備登記表AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)1151.工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)1.部門概述工程技術(shù)部是公司為有效監(jiān)管項(xiàng)目對公共部位設(shè)施設(shè)備的管理，對項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)支持而成立的部門。主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善；督促項(xiàng)目編制年度、月度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及計(jì)劃的實(shí)施。同時，負(fù)責(zé)公司新接項(xiàng)目的前期介入、設(shè)施設(shè)備管理人員的技術(shù)培訓(xùn)、指導(dǎo)等工作。工程技術(shù)部主任崗位職責(zé)1.崗位名稱：工程技術(shù)部主任2.部門：工程技術(shù)部3.組織關(guān)系：3.1直接上級：公司副總3.2直屬下級：工程技術(shù)員3.3經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各部門主任、各項(xiàng)目經(jīng)理、各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4.職責(zé)4.1負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)部全面管理工作。4.2定期組織對各項(xiàng)目工程設(shè)施設(shè)備管理的指導(dǎo)、檢查和季度、年度考核工作。4.3組織編寫工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程體系文件，審核各項(xiàng)目工程支持性文件。4.4負(fù)責(zé)組織公司工程技術(shù)部年度工作計(jì)劃的編制，組織審核各項(xiàng)目年度工作計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃。4.5負(fù)責(zé)組織擬制新接項(xiàng)目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計(jì)劃，安排前期介入工程團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)等工作。4.6負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員對各項(xiàng)目設(shè)備報廢的審查，對設(shè)備設(shè)施更新、改造方案進(jìn)行評估，檢查查驗(yàn)設(shè)備設(shè)施更新、改造的結(jié)果。4.7負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目對各外包設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。4.8定期組織檢查各項(xiàng)目工作計(jì)劃執(zhí)行情況和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關(guān)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。4.9定期組織檢查各項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進(jìn)行總結(jié)、分析、評估和督促工作。4.10負(fù)責(zé)檢查、督促各項(xiàng)目培訓(xùn)計(jì)劃的落實(shí)，組織各類設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)評估。4.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。工程技術(shù)員崗位職責(zé)1.崗位名稱：工程技術(shù)員2.部門：工程技術(shù)部3.組織關(guān)系：3.1直接上級：工程技術(shù)部主任3.2經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4.職責(zé)4.1協(xié)助工程技術(shù)部主任開展工作，服從部門主任工作安排。4.2每月定期督促各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人上報月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃，并進(jìn)行審核，對工作總結(jié)和未盡事項(xiàng)提出意見或建議。4.3協(xié)助解決各項(xiàng)目提出的設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)問題，指導(dǎo)項(xiàng)目按公司要求進(jìn)行管理。4.4定期到各項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)施設(shè)備管理方面的檢查、考核、培訓(xùn)。4.5負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。4.6負(fù)責(zé)前期介入項(xiàng)目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。4.7完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。2.工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）物業(yè)早期介入管理辦法1.目的為了明確公司早期介入項(xiàng)目的工作流程和各部門、項(xiàng)目部的工作職責(zé)，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)后期運(yùn)行管理帶來的影響，特制訂本規(guī)范。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項(xiàng)目。3.職責(zé)3.1公司經(jīng)營部負(fù)責(zé)新接早期介入項(xiàng)目資料的前期收集，并向工程技術(shù)部轉(zhuǎn)交資料和項(xiàng)目的定位、需求等交底銜接工作。3.2公司工程技術(shù)部主任負(fù)責(zé)早期介入工作的協(xié)調(diào)和安排，并與開發(fā)商及其項(xiàng)目工程部、施工單位建立聯(lián)系。3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施安裝階段由公司工程部專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)圖紙的審核和建議及工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用估算；正式接管查驗(yàn)前、項(xiàng)目部成立后由項(xiàng)目部具體實(shí)施早期介入工作。3.4工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)落實(shí)。3.5工程技術(shù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工程師或各項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)骨干（土建、裝修、強(qiáng)電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項(xiàng)目各專業(yè)口的前期介入指導(dǎo)工作。3.6工程技術(shù)部負(fù)責(zé)為公司相關(guān)部門和項(xiàng)目部提供早期介入項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，并協(xié)助相關(guān)部門和項(xiàng)目部制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員崗位編制。3.7由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人初步擬定設(shè)備運(yùn)行管理方案、接管查驗(yàn)方案及后期各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)程及記錄表格等管理文件。4.工作要點(diǎn)4.1早期介入的期限一般是設(shè)計(jì)規(guī)劃階段到正式接管查驗(yàn)前1個月，公司新接項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)商要求視實(shí)際情況確定。4.2早期介入工作計(jì)劃編制早期介入項(xiàng)目成立項(xiàng)目部后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制早期介入工作計(jì)劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點(diǎn)、培訓(xùn)、人員招聘等。4.3早期介入工作內(nèi)容4.3.1在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開發(fā)商提交物業(yè)對規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議書。從物業(yè)使用和管理角度，對總平布置、行人和車輛動線、崗?fù)ぴO(shè)置、垃圾中轉(zhuǎn)站、外立面、綠化保潔取水、排水設(shè)施、公共照明、設(shè)備機(jī)房、設(shè)備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。4.3.2參與圖紙會審。4.3.3收集項(xiàng)目圖紙、資料。4.3.4熟悉項(xiàng)目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。4.3.5規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。4.3.6跟進(jìn)施工過程，熟悉管線走向，查驗(yàn)施工質(zhì)量和瑕疵，提出整改建議。4.4早期介入的工作方法4.4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段了解項(xiàng)目地理位置和開發(fā)商對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位，以便于公司根據(jù)項(xiàng)目定位來制定管理標(biāo)準(zhǔn)和管理方案；熟悉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議，并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開發(fā)商。4.4.2施工階段由早期介入工程人員跟進(jìn)土建、設(shè)備設(shè)施的安裝過程，熟悉管線的走向，發(fā)現(xiàn)并提出隱蔽工程、安裝工程中存在的設(shè)計(jì)和質(zhì)量缺陷；參加項(xiàng)目工程例會和相關(guān)的設(shè)計(jì)討論、施工會議，以書面報告或工作聯(lián)系函方式將所發(fā)現(xiàn)問題報告物業(yè)公司和開發(fā)商；收集項(xiàng)目相關(guān)資料。4.5工程建議的實(shí)施及跟進(jìn)4.5.1工程技術(shù)部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.2項(xiàng)目部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項(xiàng)目部印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.3工程技術(shù)部和項(xiàng)目部提交的建議報告和需求函必須存檔。4.5.4工程技術(shù)部和項(xiàng)目部必須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展，跟進(jìn)所提交事項(xiàng)的落實(shí)和整改。4.5.5組織開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和施工單位負(fù)責(zé)人溝通需整改事項(xiàng)。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格無物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法1.目的規(guī)范公司對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)接管查驗(yàn)工作得到有效控制。2.適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗(yàn)工作。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目部組建物業(yè)承接查驗(yàn)小組，公司工程部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和組織培訓(xùn)。3.2項(xiàng)目部成立后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)安排工程人員熟悉項(xiàng)目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng)，并跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝過程，記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。3.3物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗(yàn)的通知后，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排查驗(yàn)小組分系統(tǒng)進(jìn)行正式查驗(yàn)。3.4項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)制定承接查驗(yàn)方案和工作計(jì)劃，準(zhǔn)備查驗(yàn)所需要的工器具、圖紙資料及質(zhì)量記錄表格以及對人員的培訓(xùn)等工作。3.5查驗(yàn)小組依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙所顯示的設(shè)備設(shè)施資料和現(xiàn)狀，要求施工單位提供詳細(xì)的設(shè)備清單，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行查驗(yàn)，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗(yàn)。4.承接查驗(yàn)的工作要點(diǎn)4.1承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備4.1.1查驗(yàn)小組依據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際進(jìn)展，發(fā)展商提供的查驗(yàn)時間表和資料，以及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況，根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗(yàn)計(jì)劃和查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。4.1.2如果開發(fā)商要求對住宅項(xiàng)目的非公共區(qū)域進(jìn)行分戶查驗(yàn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后制定分戶查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方案。4.1.3準(zhǔn)備查驗(yàn)工器具、檔案盒和相應(yīng)記錄表格。4.1.4深入項(xiàng)目施工現(xiàn)場，熟悉土建及各專業(yè)安裝現(xiàn)場狀況，與開發(fā)商項(xiàng)目工程部各專業(yè)負(fù)責(zé)人和施工單位負(fù)責(zé)人建立聯(lián)系。4.1.5對相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法的培訓(xùn)。4.2承接查驗(yàn)的實(shí)施4.2.1查驗(yàn)小組依據(jù)查驗(yàn)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)、系統(tǒng)進(jìn)行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。4.2.2早期介入階段中的工程施工跟進(jìn)檢查可視為前期的預(yù)查驗(yàn)，在預(yù)查驗(yàn)期間可重點(diǎn)跟進(jìn)早期提出問題的整改情況。4.2.3在預(yù)查驗(yàn)過程中，檢查出未達(dá)到查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書面整改建議報告開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4.2.4對在查驗(yàn)中未達(dá)到查驗(yàn)要求的項(xiàng)目，整改實(shí)施后，查驗(yàn)小組進(jìn)行復(fù)查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式查驗(yàn)。4.2.5樓宇的實(shí)物查驗(yàn)，應(yīng)注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查；電梯、水泵、空調(diào)、風(fēng)機(jī)、停車場系統(tǒng)等設(shè)備須進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行查驗(yàn)，并將檢查結(jié)果記錄在相應(yīng)的查驗(yàn)記錄中。4.2.6設(shè)備的實(shí)物查驗(yàn)，要做到符合以下幾點(diǎn)：A.圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。B.主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。C.設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗(yàn)清單中。4.2.7圖紙、資料查驗(yàn)：查驗(yàn)小組與開發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時，必須進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，不完整的圖紙、資料要求補(bǔ)齊，并在資料查驗(yàn)清單上簽字確認(rèn)移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。4.3承接查驗(yàn)的結(jié)果4.3.1設(shè)備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在《鑰匙承接查驗(yàn)表》上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。4.3.2公共配套設(shè)施、設(shè)備在正式查驗(yàn)合格后，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，并存檔。4.3.3對于查驗(yàn)不合格的項(xiàng)目，項(xiàng)目部承接查驗(yàn)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人不應(yīng)簽字進(jìn)行接管，應(yīng)將不合格項(xiàng)整理后報告開發(fā)商督促施工單位整改。4.3.4項(xiàng)目部應(yīng)跟進(jìn)不合格項(xiàng)的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認(rèn)正式接管。4.4物業(yè)工程項(xiàng)目接管查驗(yàn)依據(jù)4.4.1所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。4.4.2早期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。4.4.3所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。4.4.4所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備及其附屬設(shè)施、制品等主要材料的清單、合格證等。4.4.5隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。4.4.6工程質(zhì)量事故處理記錄。4.4.7早期施工階段竣工驗(yàn)收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。4.4.8設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報告。5.支持性文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建設(shè)部建房[2010]165號）6.質(zhì)量記錄表格6.1《單元房間查驗(yàn)交接表》AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）6.2《戶內(nèi)工程查驗(yàn)表》AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）6.3《樓層公共設(shè)施查驗(yàn)表》AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）6.4《公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)表》AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）6.5《公共設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)初檢表》AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）6.6《物業(yè)資料移交清單》AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）6.7《鑰匙承接查驗(yàn)表》AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）《公共設(shè)備設(shè)施移交清單》AAA·GC-JL-GC04-08（C/1）設(shè)施設(shè)備安全管理辦法1.目的明確并規(guī)范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、操作安全管理，保證人身及設(shè)施設(shè)備安全。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)安全管理。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實(shí)情況。3.2項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安全管理工作的組織實(shí)施，查找并杜絕安全隱患。3.3各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。3.4各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為該項(xiàng)目安全第一責(zé)任人，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人為設(shè)施設(shè)備安全管理的第一責(zé)任人，各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的責(zé)任人為安全主要責(zé)任人。4.程序要點(diǎn)4.1設(shè)施設(shè)備維護(hù)部全體員工必須提高安全防范意識，協(xié)同秩序維護(hù)部認(rèn)真做好安全防范工作。4.2設(shè)施設(shè)備維護(hù)部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責(zé)，掌握相關(guān)專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施。4.3建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時嚴(yán)格按照交接班制度進(jìn)行交接，檢查設(shè)備的安全運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。4.4建立并落實(shí)巡查制度、設(shè)備責(zé)任人制度，，巡查所轄范圍內(nèi)機(jī)房、設(shè)備設(shè)施時，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，逐級上報，并及時采取措施排除隱患。4.5未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護(hù)。4.6建立鑰匙管理制度，所有機(jī)房、設(shè)備間的鑰匙必須有專人負(fù)責(zé)管理，工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記，離職時須交回所配發(fā)的鑰匙；部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時須檢查確認(rèn)相應(yīng)的機(jī)房、設(shè)備間設(shè)備設(shè)施完好，門已鎖閉。4.7所有機(jī)房、設(shè)備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標(biāo)準(zhǔn)配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，在無人時必須將門窗鎖好。4.8室內(nèi)外電源控制箱/柜，鎖具必須完好，在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，箱/柜門隨時處于鎖閉狀態(tài)。4.9屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護(hù)欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險區(qū)域必須設(shè)置相應(yīng)的安全警示標(biāo)識；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應(yīng)設(shè)置臨時的安全警示標(biāo)識。4.10對于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程并結(jié)合具體工作特點(diǎn)，制定有效可行的安全防護(hù)措施，以保證人身及設(shè)備安全。4.11各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進(jìn)行安全性能檢驗(yàn)，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，每次使用前須仔細(xì)檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。4.12供配電系統(tǒng)的管理和運(yùn)行、維護(hù)操作必須建立相關(guān)的管理制度和安全操作規(guī)程，明確配電系統(tǒng)的倒閘操作流程，配電系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)操作時的工作流程，落實(shí)工作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷、工作轉(zhuǎn)移和工作終結(jié)制度，制定停電應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.13空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理都必須制定相應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程、應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.14按消防系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行維保測試。4.15建立設(shè)備缺陷登記制度，設(shè)備存在缺陷，影響正常的運(yùn)行時，應(yīng)對缺陷設(shè)備進(jìn)行登記，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)采取措施予以盡快解決。4.16在供配電設(shè)備、電梯、消防或其它維修等具有危險性的設(shè)備設(shè)施維修、維?，F(xiàn)場，必須設(shè)置“有人工作、禁止合閘”、“正在維修、請繞行”等相應(yīng)的臨時警示標(biāo)識。4.17生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護(hù)裝置，避免小動物進(jìn)入水箱內(nèi)；定期清洗水箱、檢測水質(zhì)。4.18定期進(jìn)行設(shè)備操作的安全培訓(xùn)，滅火器具的使用培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案的演練培訓(xùn)及消防系統(tǒng)的操作培訓(xùn)等安全培訓(xùn)，并留下質(zhì)量記錄。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格6.1《鑰匙借用登記表》AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）6.2《倒閘操作票》AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）6.3《工作票》AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）《水池（箱）清洗及消毒記錄表》AAA·GC-JL-GC05-04（C/1）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計(jì)劃實(shí)施細(xì)則1.目的為了規(guī)范公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的管理，督促項(xiàng)目部按公司要求制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并按計(jì)劃實(shí)施，便于公司和項(xiàng)目部監(jiān)督檢查設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的開展情況。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。3.職責(zé)公司工程技術(shù)部和各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理各項(xiàng)年度工作計(jì)劃的審核和落實(shí)督導(dǎo)；各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人依照年度工作計(jì)劃制定月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施、總結(jié)和匯報。4.程序要點(diǎn)4.1計(jì)劃的類別4.1.1設(shè)施設(shè)備維護(hù)部年度工作計(jì)劃4.1.2設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃4.2計(jì)劃的編制4.2.1每年12月份由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門依據(jù)合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)規(guī)范，編制下年度設(shè)施設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃，內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計(jì)量器具的外檢；設(shè)施設(shè)備的管理培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)等；以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。4.2.2每月月末由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門完成月度工作總結(jié)，并根據(jù)年度工作計(jì)劃和具體情況擬定下月工作計(jì)劃。4.3計(jì)劃的審核4.3.1各項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門編制的年度設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核后上報公司工程技術(shù)部審核并存檔。4.3.2各項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃在月底報告該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并同時上報公司工程技術(shù)部審核。4.3.3公司工程技術(shù)部在審核項(xiàng)目的年度、月度工作總結(jié)和計(jì)劃時，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)并指出該項(xiàng)目工作計(jì)劃中存在的不足，予以指導(dǎo)完善。4.4計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)4.4.1各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月按年度計(jì)劃和月度計(jì)劃開展設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和管理等工作，項(xiàng)目部根據(jù)月度計(jì)劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應(yīng)納入項(xiàng)目對部門的月度考核。4.4.2公司工程技術(shù)部根據(jù)項(xiàng)目部上報的年度、月度工作計(jì)劃進(jìn)行督促檢查，核實(shí)工作計(jì)劃的完成情況，并納入項(xiàng)目的季度考評。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格《設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)月計(jì)劃》AAA·GC-JL-GC06-01（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法1.目的保證公司各項(xiàng)目房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的完好，明確房屋及設(shè)施設(shè)備的維修管理程序。公司各項(xiàng)目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計(jì)劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目對房屋及設(shè)施設(shè)備的維保、維修管理。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、維修計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的組織實(shí)施。3.2項(xiàng)目負(fù)責(zé)人督促、檢查房屋及設(shè)施設(shè)備的管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。3.3公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查維保計(jì)劃及維保維修的實(shí)施情況。4.程序要點(diǎn)4.1概念4.1.1預(yù)防性維修：按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。4.1.2事后維修：是對一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進(jìn)行的修理。4.1.3緊急搶修：是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預(yù)見性。4.1.4技術(shù)改造：是指原有的設(shè)施設(shè)備損壞較大影響正常的使用功能，且設(shè)備的零配件購買困難，或者設(shè)備經(jīng)維修后已無多大使用價值，抑或設(shè)備的能耗較大，無法滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求而進(jìn)行的局部技術(shù)改造或整體更換。4.1.5外包維修：是指按照國家或地方、行業(yè)規(guī)定，針對專業(yè)性較強(qiáng)的電梯、消防、空調(diào)、安防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)、維修、檢測等工作；以及依靠物業(yè)公司自身?xiàng)l件難以完成的土建、裝修、給排水、強(qiáng)電等其它維修、改造工作委托給具備相應(yīng)資質(zhì)的公司。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進(jìn)行。4.2預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)4.2.1所有房屋及共用設(shè)施設(shè)備必須根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理工作指引、項(xiàng)目管理制度及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。維保計(jì)劃包括由項(xiàng)目工程人員實(shí)施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。4.2.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用的壽命，并減少緊急維修的機(jī)會。4.2.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，須由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。4.2.4各系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目由相關(guān)負(fù)責(zé)人制訂，并提交項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌、審閱后上報公司工程技術(shù)部備案。4.2.5項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時填寫質(zhì)量記錄。4.2.6進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對業(yè)戶使用產(chǎn)生影響，必須提前5天通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對業(yè)戶的影響范圍），以便使受影響的業(yè)戶做好充分準(zhǔn)備。4.3事后維修和緊急維修4.3.1設(shè)備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時，或者設(shè)施損壞較大，必須進(jìn)行維修時，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)盡快制定維修方案，確定維修費(fèi)用和時間，落實(shí)維修所需要的材料，以最短的時間進(jìn)行維修處理。4.3.2必須進(jìn)行緊急維修時，須立即通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。4.3.3如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時，須立即通知項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并由客戶服務(wù)部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。4.3.4如發(fā)生故障的設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理，以盡量減少對業(yè)戶的影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商的保修負(fù)責(zé)人；如發(fā)生故障的設(shè)備需要物業(yè)公司自己維修，須按公司相關(guān)制度盡快購買所需材料進(jìn)行維修處理。4.3.5緊急維修結(jié)束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向部門主管報告。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格6.1《設(shè)備維修記錄表》AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）6.2《維修工作登記/統(tǒng)計(jì)表》AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）6.3《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄》AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）6.4《設(shè)施設(shè)備管理檢查表》AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）《業(yè)戶報事處理單》AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定1.目的為了規(guī)范公司所管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的分類和編碼，便于對設(shè)施設(shè)備日常的維修、保養(yǎng)和管理。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的管理。3.職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人按本規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立設(shè)施設(shè)備臺賬，并在相應(yīng)設(shè)施設(shè)備上設(shè)置標(biāo)示卡；項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。4.程序要點(diǎn)4.1編號規(guī)則×—×—×(001、002、………開始)設(shè)備設(shè)施序號設(shè)備設(shè)施類別編號項(xiàng)目代碼4.2設(shè)備類別代碼DYG--------低壓配電柜FJ--------風(fēng)機(jī)GL---------鍋爐DJ--------對講系統(tǒng)KZ---------電氣控制柜DT--------電梯B----------水泵BYQ-------變壓器KT---------空調(diào)GYG-------高壓配電柜FDJ--------發(fā)電機(jī)XF--------消防設(shè)備AF---------安防設(shè)備LY--------樓宇自控設(shè)備4.3設(shè)施類別代碼CP--------草坪燈TY---庭院燈TS--------特色燈柱SS--------射樹燈DM--------地埋燈SX--------水下燈HT--------花臺燈S---------射燈YS--------延時B---------壁燈QB--------蹺板T---------筒燈D---------吊燈XD--------吸頂MHQ------滅火器XHS-------消火栓GC------樓宇外立面光彩照明5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格《設(shè)備設(shè)施標(biāo)識卡》AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1.目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)設(shè)施。為保障測量和監(jiān)控裝置的正確性及準(zhǔn)確性，發(fā)揮其有效作用，特制定本管理規(guī)定。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對測量和監(jiān)控裝置的管理。3.職責(zé)各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立，制定檢測計(jì)劃，并負(fù)責(zé)日常管理和檢測的實(shí)施。4.

管理要點(diǎn)4.1凡本公司所管理項(xiàng)目內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的計(jì)量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括：設(shè)備設(shè)施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計(jì)/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項(xiàng)目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕緣手套、高壓驗(yàn)電筆等絕緣器具。4.2各項(xiàng)目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強(qiáng)制性檢驗(yàn)的儀器儀表、測量工具應(yīng)制定送檢計(jì)劃，按期送有關(guān)部門進(jìn)行檢定。對一般指示性儀表可自行進(jìn)行檢定。4.3對在用的儀器、儀表、測量工具實(shí)行定期檢驗(yàn)制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時檢修并重新送有關(guān)部門檢定。4.4新購置的儀器儀表和測量工具應(yīng)進(jìn)行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場，凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)用于管理現(xiàn)場。4.5工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)或損壞時應(yīng)及時報告主管，以便安排進(jìn)行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。4.6各項(xiàng)目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報告相關(guān)單位。4.7測量和監(jiān)控裝置是項(xiàng)目管理的一個重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。4.8由能源公司抄錄的水、電、氣等計(jì)量表由相關(guān)的自來水公司、電業(yè)公司、燃?xì)夤咀孕胸?fù)責(zé)檢測和校驗(yàn)，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發(fā)現(xiàn)異常及時與相關(guān)單位聯(lián)系解決。4.9電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計(jì)量表由運(yùn)行電工負(fù)責(zé)巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設(shè)備的計(jì)量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進(jìn)行檢查核對或更換，如客戶有異議再送相關(guān)專業(yè)檢定部門檢定。4.10供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電筆等有強(qiáng)檢要求的專用工器具，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.11壓力表、流量計(jì)、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運(yùn)行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強(qiáng)檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計(jì)量表，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.12在使用過程中，如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問，可立即向班長、主管反映。4.13各項(xiàng)目應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測裝置應(yīng)及時送相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)或更換。4.14各使用部門應(yīng)妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報告，在相應(yīng)儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標(biāo)識。4.15測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）2電壓表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設(shè)備一年一次外檢消防、生活水泵等設(shè)備一年一次自檢6水表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）8水溫計(jì)/表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗(yàn)電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5.支持性文件《物業(yè)服務(wù)監(jiān)視和測量控制程序》WX.CX-8246.質(zhì)量記錄表格6.1《測量器具臺賬表》AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）6.2《測量、計(jì)量器具檢測記錄表》AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）6.3《計(jì)量器具報廢表》AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）《檢測設(shè)備、儀器周期送檢計(jì)劃表》AAA·GC-JL-GC09-04（C/1）設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則1.目的為了督導(dǎo)各項(xiàng)目不斷提升房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)水平，特制定本規(guī)則。2.適用范圍AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對設(shè)備設(shè)施及房屋的管理。3.職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)和房屋完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)評定。4.程序要點(diǎn)4.1一般管理原則4.1.1各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月對設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)1次，每6個月對房屋本體及附屬設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)一次，完好率不得低于物業(yè)服務(wù)合同約定的比例。4.1.2項(xiàng)目所有員工均有責(zé)任將房屋和設(shè)備的狀態(tài)、缺陷向設(shè)施設(shè)備維護(hù)部門報告。4.1.3計(jì)算設(shè)備和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。4.1.4房屋評分以一個獨(dú)立建筑為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進(jìn)行評分時，一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。4.1.5設(shè)備評分以系統(tǒng)為單位，并按照《設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報表》上設(shè)備每項(xiàng)所占比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后每項(xiàng)結(jié)果相加等于總設(shè)備完好率。4.2統(tǒng)計(jì)方法4.2.1設(shè)備完好率計(jì)算公式：每項(xiàng)設(shè)備完好率＝每項(xiàng)完好設(shè)備臺數(shù)/每項(xiàng)設(shè)備總臺數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運(yùn)行即判定為完好設(shè)備）。4.2.2房屋完好率計(jì)算公式：A完好率×A評分單位面積+B完好率×B評分單位面積×100%A評分單位面積+B評分單位面積4.3房屋檢查評分（每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）：4.3.181分-100分為完好房屋；4.3.261分-80分為基本完好房屋；4.3.341分-60分為一般損壞房屋；4.3.40分-40分為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。4.3.5設(shè)備4.4房屋評分細(xì)則：序號評分標(biāo)準(zhǔn)分值評分細(xì)則一承重結(jié)構(gòu)18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）1、個別地方混凝土塊剝落，不影響結(jié)構(gòu)牢固，各種節(jié)點(diǎn)稍有稀縫，扣1分。2、少量鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補(bǔ)仍可承受荷載，各種節(jié)點(diǎn)較明顯稀縫，扣2-3分。3、鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，扣4-5分。4、部分承重墻傾斜，弓凸或有裂縫，扣4-5分。5、部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴(yán)重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣10-18分。二屋面10（一）屋平面、天臺（7）1、防水層基本完好，雖有細(xì)縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。2、防水層局部松酥起殼，個別地方有滲水，經(jīng)修補(bǔ)后可解決，扣3-5分。3、防水層大部分酥松，起殼，引起普遍滲水嚴(yán)重，扣5-7分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）1、稍有起殼，裂縫，扣1分。2、起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補(bǔ)可解決，扣2分。3、起殼，裂縫普遍嚴(yán)重，集水嚴(yán)重，需翻修解決，扣3分。三外飾面16（一）外墻釉面磚、玻璃幕墻、外粉刷等（16）1、稍有起殼、裂縫，但不滲水不墜落，扣2-5分。2、少量起殼、裂縫，且有脫落危險，扣6-10分。3、大面積起殼，裂縫，剝落，嚴(yán)重?fù)p壞影響外觀，扣10-15分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）1、門窗基本完好，少量五金缺損，扣2-3分。2、少量門窗開關(guān)失靈及五金殘缺，扣4-6分。3、門窗腐爛，翹裂變形，開關(guān)失靈，五金殘缺，損壞超過10%，扣7-10分。（二）油漆（8）1、油漆少量剝落、起殼，扣2-3分。2、油漆少量泛銹，扣4-5分。3、油漆較大面積剝落、銹蝕，扣5-7分。五樓內(nèi)飾面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）1、稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣2-3分。2、少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣4-6分。3、較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣7-9分。六水、電、衛(wèi)18（一）給排水系統(tǒng)附屬設(shè)備等（8）1、個別地方防腐保溫不良，附屬配件缺損或輕微滴漏，扣2分。2、少量地方銹蝕嚴(yán)重，保溫缺損及滲漏，扣3分。3、部分嚴(yán)重破損，經(jīng)日常修補(bǔ)無法解決需更新，扣4分。（二）公共部位照明、開關(guān)、插座等（5）1、公共照明基本完好、開關(guān)、插座等零件個別損壞，扣2分。2、開關(guān)、插座等少量損壞，檢查的公共照明10%不亮，扣3分。3、較大量開關(guān)、插座等殘缺破損及線路老化，亂設(shè)臨時線，檢查的公共照明有30%不亮，扣4分。（三）公共廁所衛(wèi)生潔具（5）1、設(shè)備完好，零件稍有損壞，扣2分。2、設(shè)備稍有損壞，少量零件損壞，扣3分。3、零件殘缺不齊，設(shè)備部分損壞，使用不便，扣4分。七路面10（一）道路飾面、明溝、窨井等（10）1、道路飾面少量裂縫、起殼，明溝稍有裂縫，但不影響流水，窨井蓋不平整，有缺損，扣2-4分。2、道路飾面較大面積的起殼、裂縫，明溝破損，窨井蓋缺損嚴(yán)重，扣5-9分。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格《房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)報表》AAA·GC-JL-GC10-01（C/1）設(shè)備檔案管理制度1.目的規(guī)范公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備檔案管理。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部對設(shè)備檔案的管理。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)制度的組織與實(shí)施。3.2公司工程技術(shù)部和品質(zhì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目對設(shè)備檔案管理情況的監(jiān)督與指導(dǎo)。4.管理要點(diǎn)4.1設(shè)備檔案的類型及保存期限4.1.1設(shè)備檔案按存儲介質(zhì)的不同分為紙質(zhì)和電子版本，同時具有紙質(zhì)和電子版本的檔案如工程圖紙、合同、協(xié)議等檔案，在建立紙質(zhì)檔案的同時，項(xiàng)目和設(shè)施設(shè)備維護(hù)部都應(yīng)建立電子臺賬。4.1.2工程檔案：包括:物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建設(shè)工程開工許可證；用地紅線圖等);綜合竣工查驗(yàn)資料(竣工圖：包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣等設(shè)備及附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設(shè)工程竣工查驗(yàn)證書；建設(shè)消防查驗(yàn)合格證；公共配套設(shè)施綜合查驗(yàn)合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯合格證等);施工設(shè)計(jì)資料(地質(zhì)報告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀(jì)要；隱蔽工程查驗(yàn)記錄；沉降觀測記錄；其它可能會影響將來管理的原始記錄等)；其它應(yīng)保存的工程資料。保存期限為“永久”。4.1.3設(shè)備檔案：包括設(shè)備設(shè)施臺賬；設(shè)備出廠合格證；設(shè)備使用說明書；設(shè)備安裝、調(diào)試報告；保修卡、保修協(xié)議等。保存期限為“永久”。4.1.4合同、協(xié)議檔案：包括設(shè)備設(shè)施購買合同、設(shè)備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設(shè)備更換改造合同等合同、協(xié)議。保存期限為“長期”。4.1.5維修保養(yǎng)檔案：設(shè)備大修、更新改造記錄，設(shè)備日常維修、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；保存期限為“長期”。4.1.6運(yùn)行檔案：包括設(shè)備運(yùn)行記錄，各種巡查記錄以及其它應(yīng)保存的運(yùn)行記錄，存期限為“2年”。4.1.7設(shè)施設(shè)備外委管理檔案：……保存期限為“長期”。4.1.8公文檔案：包括設(shè)施設(shè)備維護(hù)部對內(nèi)、對外發(fā)出及收取的工作函件、文件等。保存期限為“長期”。4.1.9部門質(zhì)量管理體系檔案：包括部門制定的管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程以及其它支持性文件資料等文件。保存期限為“長期”，如有管理體系版本的更新，舊版本按照公司《檔案管理規(guī)定》的流程進(jìn)行銷毀。4.1.10其它管理檔案：包括部門培訓(xùn)記錄，考核記錄，獎懲記錄，設(shè)施設(shè)備年度、月度工作計(jì)劃、總結(jié)；能耗記錄分析；鑰匙領(lǐng)用記錄；機(jī)房進(jìn)出記錄；工器具清單等。保存期限為“2年”。4.2設(shè)備檔案建立4.2.1項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部在接管物業(yè)后應(yīng)將管轄范圍內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施建立機(jī)電設(shè)備臺帳；設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢或更換零部件及大中修情況及時分別在設(shè)備臺帳上予以登錄。4.2.2接管的工程檔案應(yīng)按專業(yè)進(jìn)行分類，建立工程檔案總目錄，每盒檔案內(nèi)建立該盒資料分目錄。4.2.3涉及工程的合同、協(xié)議檔案一般由項(xiàng)目統(tǒng)一保管，部門可保管復(fù)印件，應(yīng)建立合同、協(xié)議總目錄，每盒檔案建立分目錄。4.2.4運(yùn)行檔案原則上每月歸集一次，將當(dāng)月所有運(yùn)行、維護(hù)、維修、保養(yǎng)等記錄按專業(yè)或系統(tǒng)進(jìn)行分類保存，每盒檔案建立分目錄。4.2.5公文檔案應(yīng)單獨(dú)建立檔案盒，按收發(fā)文的時間先后順序建立目錄。4.2.6部門質(zhì)量管理體系文件應(yīng)單獨(dú)建立檔案盒，每盒檔案建立分目錄。4.2.7其它管理檔案按項(xiàng)目或名稱的差異分別存放，每盒檔案建立分目錄。4.2.8檔案盒冊封的樣式按照公司品質(zhì)部統(tǒng)一下發(fā)的格式制作。4.3設(shè)備檔案管理4.3.1設(shè)備檔案可由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部或者項(xiàng)目指定專人負(fù)責(zé)。4.3.2檔案必須保存在安全的場所，做好防火、防盜、防潮、防蟲鼠、放損壞、防變形工作，檔案室內(nèi)必須設(shè)置滅火器。4.3.3檔案室必須隨時關(guān)閉，檔案室和檔案柜的鑰匙由專人保管。4.3.4工作人員借閱檔案時，須填寫《文件/記錄借閱登記表》，交還時注銷。借閱人不得轉(zhuǎn)借、涂改、增刪、污損資料，到期后應(yīng)及時歸還。5.支持性文件《檔案管理規(guī)定》AAA﹒ZH-14（C/1）6.質(zhì)量記錄表格6.1《設(shè)備臺賬表》AAA·GC-JL-GC11-01（C/1）6.2《設(shè)施設(shè)備清單》AAA·GC-JL-GC11-02（C/1）6.3《檔案目錄表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—02（C/1）6.4《文件/記錄借閱登記表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—03（C/1）6.5《文件更改申請表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—04（C/1）6.6《文件復(fù)制申請表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—05（C/1）6.7《文件/記錄銷毀登記表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—06（C/1）6.8《冊封條模板》AAA﹒ZH—JL—ZH13—09（C/1）6.9《各部門存檔資料明細(xì)表》AAA﹒ZH—JL—ZH13—10（C/1）共能耗管理及考核制度1.目的科學(xué)規(guī)范公司各項(xiàng)目的能耗管理，加強(qiáng)項(xiàng)目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。2.適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司總部對各項(xiàng)目公共能耗的監(jiān)管及項(xiàng)目對公共能耗的管理。3.職責(zé)3.1公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定年度節(jié)能降耗目標(biāo)、節(jié)能降耗的管理方案，明確各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備節(jié)能運(yùn)行的管控方法。3.2公司工程技術(shù)部、各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公共能耗管理的監(jiān)督、檢查和考核。4.管理要點(diǎn)4.1管理的一般性原則4.1.1所有能耗控制管理措施以不降低服務(wù)品質(zhì)，不影響客戶/業(yè)主正常工作、生活，不侵害客戶/業(yè)主正當(dāng)權(quán)益為前提。4.1.2做好節(jié)能降耗的宣傳工作，使每一名員工都能明白節(jié)能的重要性并自覺參與節(jié)能降耗工作；任何員工發(fā)現(xiàn)有不合理的浪費(fèi)能源現(xiàn)象，均應(yīng)制止并向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)匯報。4.1.3鼓勵員工提出對節(jié)能降耗管理有益的建議，對于采納后效果顯著的建議，項(xiàng)目和公司應(yīng)根據(jù)情況予以獎勵。4.1.4各項(xiàng)目所有公共能耗表均應(yīng)建立能耗臺賬，每月統(tǒng)計(jì)當(dāng)月實(shí)際能耗用量；每日定時抄錄水電氣總表，并進(jìn)行比較分析，關(guān)注水、電、氣計(jì)量有無異常；每月定時抄錄、統(tǒng)計(jì)地下車庫照明、電梯、總平照明、水泵等耗能較大的系統(tǒng)計(jì)量表并詳細(xì)進(jìn)行匯總分析，包括總、分表之間的計(jì)量差異、線路損耗是否在合理范圍內(nèi)，及時查找異常原因。4.1.5各項(xiàng)目每月定期上報水電氣的公共能耗總用量，公司工程技術(shù)部要建立各項(xiàng)目能耗檔案，跟蹤項(xiàng)目的能耗情況，發(fā)現(xiàn)異常及時跟進(jìn)處理。4.1.6積極組織推廣、應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，總結(jié)交流節(jié)能技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)；對于能耗較大的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)采取有效措施進(jìn)行整改。4.1.7項(xiàng)目應(yīng)定期檢測能源計(jì)量器具，保證各種計(jì)量器具的準(zhǔn)確完好。4.1.8結(jié)合設(shè)備責(zé)任人制度，將節(jié)能降耗管理落實(shí)到具體責(zé)任人。4.2節(jié)電部分的管理4.2.1應(yīng)根據(jù)地下室、總平路燈、光彩、通道等照明區(qū)域要求的不同，分別制定照度標(biāo)準(zhǔn)和開關(guān)時間，并根據(jù)天氣和環(huán)境的變化適時調(diào)整開關(guān)時間。4.2.2新接管的項(xiàng)目，在滿足基本照度和業(yè)主/客戶要求的情況下，盡量減少燈具的數(shù)量，采用節(jié)能燈具（有條件的項(xiàng)目可采用LED等高效節(jié)能光源）。4.2.3樓梯間和通道照明開關(guān)盡量采用聲光控開關(guān)或紅外感應(yīng)開關(guān)，如果未能采用聲光控開關(guān)或紅外感應(yīng)開關(guān)，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的節(jié)約用電的提示標(biāo)識，加強(qiáng)巡視，及時關(guān)閉不必要的照明。4.2.4辦公室電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、照明等用電器具，下班后應(yīng)及時關(guān)閉電源。4.2.5無人值守的設(shè)備機(jī)房、設(shè)備間等房間應(yīng)隨時關(guān)閉照明開關(guān)，有人值守的機(jī)房日常開啟值班區(qū)域照明，巡視時開啟機(jī)房內(nèi)照明，巡視完畢后及時關(guān)閉。4.2.6合理安排電梯運(yùn)行時間，夜間和周末應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整電梯運(yùn)行數(shù)量。4.2.7在負(fù)荷不超過額定值的情況下，盡量減少變壓器的投用數(shù)量，輪換啟用兩臺變壓器中的一臺；保持電容補(bǔ)償柜隨時處于最佳工作狀態(tài)，以降低電能損耗。4.2.8根據(jù)天氣情況決定空調(diào)的開啟或關(guān)閉，夏天室外溫度在30℃以上開啟，冬天根據(jù)室外氣溫靈活掌控；夏季溫度設(shè)定在26℃以上，冬季設(shè)定在20℃以下；開啟空調(diào)時須關(guān)閉門窗，避免損耗。4.2.9合理安排送排風(fēng)機(jī)、景觀水泵等其它動力設(shè)備的運(yùn)行時間。4.2.10按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備的維保，保證設(shè)備正常、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式。4.3節(jié)水部分的管理4.3.1各項(xiàng)目每月用水量原則上不能超過自來水公司分配的用水指標(biāo)，超過指標(biāo)時應(yīng)及時與自來水公司溝通調(diào)整，并采取措施控制用水量。4.3.2合理安排保潔、綠化用水，避免在雨后澆灌植物或減少澆灌水量。4.3.3水泵、水箱/池、給水管路、閘閥、水嘴無損壞，無跑冒滴漏現(xiàn)象。4.3.4衛(wèi)生間等公共區(qū)域采用節(jié)水型龍頭、水箱，設(shè)置節(jié)約用水的提示標(biāo)識。4.3.5合理調(diào)整噴泉出水壓力和出水量；景觀水池可種植能夠改善水質(zhì)的旱傘草、睡蓮、香蒲、荷花、鳶尾、野慈姑、金魚草水生植物，盡量減少水池的清洗、換水頻次，避免不必要的水資源浪費(fèi)。4.3.6生活水箱/池和消防水箱/池在清洗前嚴(yán)禁將水直接排放，必須將原箱/池內(nèi)水加以利用。4.3.7給水管發(fā)生爆管、滲漏現(xiàn)象時，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)閘閥，組織力量在最短時間內(nèi)完成維修，并確定具體損失費(fèi)用。4.4節(jié)氣部分的管理4.4.1使用燃?xì)獾捻?xiàng)目，應(yīng)建立燃?xì)馐褂霉芾碇贫?，明確燃?xì)獾陌踩⒐?jié)能管理。4.4.2使用燃?xì)夂?，除?yīng)關(guān)閉用氣設(shè)施開關(guān)外，須及時關(guān)閉燃?xì)夤艿郎系拈l閥。4.4.3燃?xì)庠罨鹆繎?yīng)適中，避免燃?xì)忾_的過大造成浪費(fèi)和危險。4.4.4應(yīng)定期檢查用氣設(shè)施和管道，避免燃?xì)庑孤?.5能耗管理的考核4.5.1負(fù)有公共能耗管理責(zé)任的公司各項(xiàng)目，在制定的年度預(yù)算中，必須根據(jù)上一年度實(shí)際產(chǎn)生的水電氣公共能耗以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)定本年度公共能耗的計(jì)劃用量指標(biāo)，上報公司審核后將在年終就本年度實(shí)際產(chǎn)生的公共能耗和計(jì)劃用量指標(biāo)進(jìn)行對比考核，考核結(jié)果與項(xiàng)目的年度考核掛鉤。4.5.2項(xiàng)目應(yīng)將公共能耗的年度管理指標(biāo)，下發(fā)到設(shè)施設(shè)備維護(hù)部，部門應(yīng)將年度指標(biāo)分解到月，并做好每月的能耗統(tǒng)計(jì)分析工作，及時查找超出計(jì)劃指標(biāo)的原因，提出應(yīng)對方法。4.5.3公司對負(fù)有公共能耗管理責(zé)任的各項(xiàng)目的日常檢查、考核工作，包括各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行方案及實(shí)施情況；每月所有公共能耗的統(tǒng)計(jì)及分析；每月及時上報公司公共能耗實(shí)際用量；各種節(jié)約用電、用水、用氣的標(biāo)識是否齊全、有效；節(jié)能挖潛的工作是否有效等。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格6.1《公區(qū)水、電、氣抄表記錄》AAA·GC-JL-GC12-01（C/1）6.2《公共能耗實(shí)際用量統(tǒng)計(jì)表》AAA·GC-JL-GC12-02（C/1）6.3《能耗統(tǒng)計(jì)分析圖表》AAA·GC-JL-GC12-03（C/1）機(jī)房管理制度1.目的設(shè)備機(jī)房的管理是物業(yè)服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了規(guī)范公司各項(xiàng)目設(shè)備機(jī)房的管理標(biāo)準(zhǔn)，明確項(xiàng)目的管理職責(zé)，特制定本制度。2.適用范圍AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對各類機(jī)房的管理。3.職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)建立主要機(jī)房的管理制度，明確設(shè)備機(jī)房、管井的管理標(biāo)準(zhǔn)。4.管理要點(diǎn)4.1機(jī)房包括：強(qiáng)電井、給排水管井、生活水泵房、水箱間、消防水泵房、空調(diào)機(jī)房、冷熱交換機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、弱電井、電梯機(jī)房、消防監(jiān)控室、發(fā)電機(jī)房等。4.2機(jī)房是物業(yè)各系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵部位，未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管或上級同意，非工作人員不得入內(nèi)。如有違者，值班人員必須立即制止，如有來訪者，必須進(jìn)行登記。4.3主要設(shè)備機(jī)房如高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機(jī)房必須建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度，并懸掛上墻，明確機(jī)房的管理要求和標(biāo)準(zhǔn)。4.4主要設(shè)備機(jī)房如高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機(jī)房必須設(shè)置《機(jī)房進(jìn)出人員登記表》，除機(jī)房值班人員和責(zé)任人外，項(xiàng)目部門內(nèi)、外其他員工和所有外來人員都必須登記。4.5機(jī)房不得堆放雜物，嚴(yán)禁煙火，地面及設(shè)備外表應(yīng)清潔無塵，各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定清潔機(jī)房的頻次，原則上電梯機(jī)房、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房每周不低于1次，其它設(shè)備間、井道每月最低不少于1次。4.6有人值守的空調(diào)機(jī)房、配電房等主要機(jī)房，須建立值班記錄。4.7保持機(jī)房通風(fēng)、照明、消防器材、設(shè)備標(biāo)識標(biāo)志的完好齊全，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。4.8做好機(jī)房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要設(shè)備機(jī)房如高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機(jī)房設(shè)置擋鼠板，嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)。4.9機(jī)房鑰匙由專人負(fù)責(zé)，不得自行配制備用，離開時須及時關(guān)門或上鎖。5.支持性文件《設(shè)施設(shè)備安全管理辦法》WXCD/XG-GC-05（C/1）6.質(zhì)量記錄表格《機(jī)房進(jìn)出人員登記表》AAA·GC-JL-GC13-01（C/1）設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)外委管理辦法1.目的規(guī)范設(shè)施設(shè)備的外委及其它工程外委的管理。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、更新改造、檢測及其它工程維修的外委管理。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況和設(shè)施設(shè)備維護(hù)員的技術(shù)力量配置，判定所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、更新改造、檢測和其它工程維護(hù)維修是否需要委托專業(yè)單位。3.2項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對外委單位的管理。3.3公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對上報的外委項(xiàng)目或產(chǎn)品提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，或?qū)ο嚓P(guān)技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核完善；協(xié)助公司經(jīng)營拓展部與外委單位或產(chǎn)品供應(yīng)商進(jìn)行談判。4.要點(diǎn)4.1外委范圍4.1.1技術(shù)含量高、專業(yè)度高、復(fù)雜程度高的設(shè)備：如電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。4.1.2依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的維護(hù)、維修、整改項(xiàng)目：如化糞池清掏、更換損壞的幕墻玻璃、土建施工、裝飾裝修等。4.1.3按照國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定，必須委托專業(yè)公司進(jìn)行的工作：如二次供水水箱的清洗及水質(zhì)的檢測、強(qiáng)電設(shè)備的實(shí)驗(yàn)性檢測、監(jiān)視與計(jì)量器具的檢測、避雷設(shè)施的檢測等。4.2外委分類4.2.1設(shè)備維保類A.按照國家和行業(yè)的相關(guān)要求，電梯和消防系統(tǒng)必須委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、維修、保養(yǎng)和檢測；對于視頻監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等專業(yè)化程度較高的設(shè)備，項(xiàng)目可以根據(jù)實(shí)際情況確定是否需要委托相應(yīng)專業(yè)單位進(jìn)行維保。B.維保項(xiàng)目在對外招標(biāo)時，項(xiàng)目應(yīng)制定相應(yīng)的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，電梯和消防應(yīng)包含維保單位在維保期內(nèi)負(fù)責(zé)通過政府主管部門的年度檢測。C.各項(xiàng)目應(yīng)首先從公司合格供應(yīng)商中選擇相應(yīng)的合作單位，并滿足不低于3家單位進(jìn)行評審；如低于3家單位，項(xiàng)目應(yīng)向公司工程技術(shù)部推薦具有專業(yè)資質(zhì)的專業(yè)維保公司以供選擇。D.公司工程技術(shù)部協(xié)助經(jīng)營部與投標(biāo)單位進(jìn)行談判，確定合同條款。E.公司與新的維保單位簽訂合同后，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)根據(jù)合同要求對維保單位督促檢查，按周、月、季度、年度要求維保單位定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，出具維保記錄、檢測報告，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月填寫《供應(yīng)商考核表》，考核評價維保單位的工作情況并做好各項(xiàng)記錄、報告的存檔工作；《供應(yīng)商考核表》應(yīng)作為支付合同款項(xiàng)的依據(jù)。4.2.2設(shè)備設(shè)施改造、土建裝修、裝飾類A.對于依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的設(shè)備設(shè)施改造、化糞池清掏、幕墻玻璃更換、土建施工、裝飾裝修等項(xiàng)目，各項(xiàng)目可以根據(jù)實(shí)際情況委托專業(yè)公司完成。B.項(xiàng)目應(yīng)制定相關(guān)外委項(xiàng)目的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于合同金額大于2000元的設(shè)備設(shè)施改造、土建施工、裝飾裝修等項(xiàng)目，應(yīng)挑選不少于3家專業(yè)公司參與投標(biāo)，并由公司相關(guān)部門進(jìn)行評審。C.外委合同簽訂后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)合同實(shí)施的過程管理和完工后的初步驗(yàn)收檢查。D.工程完工后，由公司經(jīng)營拓展部組織公司品質(zhì)監(jiān)察部、綜合管理部、工程技術(shù)部、財務(wù)資產(chǎn)部、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及工程施工單位、產(chǎn)品供應(yīng)商進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《工程/產(chǎn)品完工驗(yàn)收表》。4.2.3檢測、校驗(yàn)類A.對于監(jiān)視與計(jì)量器具的檢測、避雷設(shè)施的檢測等屬于檢測、校驗(yàn)范圍的外委，由項(xiàng)目制定檢測計(jì)劃，按計(jì)劃以專題報告形式報公司審核后委托相關(guān)單位檢測、校驗(yàn)。B.對于強(qiáng)電設(shè)備的檢測，須委托電業(yè)局認(rèn)可的具備專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行。由項(xiàng)目或工程技術(shù)部選定專業(yè)公司后，協(xié)助公司經(jīng)營部簽訂檢測維保合同。C.監(jiān)視與測量器具的檢測、避雷設(shè)施的檢測、強(qiáng)電設(shè)備的檢測都必須由檢測單位出具檢測報告，項(xiàng)目應(yīng)做好檢測報告的存檔管理工作。5.支持性文件《供應(yīng)商管理辦法》AAA﹒JY-10(C/1)6.質(zhì)量記錄表格6.1《外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表》AAA·GC-JL-GC14-01（C/1）6.2《供應(yīng)商考核表》AAA﹒JY-JL-JY10-05（C/1）《工程/產(chǎn)品完工驗(yàn)收表》AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）設(shè)施設(shè)備事故處置制度1.目的減少設(shè)備事故、故障停機(jī)時間，降低設(shè)備事故、故障造成的損失，并能及時從事故中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，有力保障物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2.適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)備事故的管理。3.工作職責(zé)3.1項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)事故后的及時處理、搶險和報告。3.2項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備主管負(fù)責(zé)指揮、安排對設(shè)備事故或故障的搶修、調(diào)查處理、原因分析總結(jié)及報告。3.3項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備事故后的協(xié)調(diào)、組織調(diào)查等善后工作。4.要點(diǎn)4.1設(shè)備事故定義：凡正式投入使用的設(shè)備，在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件損壞使設(shè)備運(yùn)行突然中斷者，稱為設(shè)備事故。下列情況不列為設(shè)備事故：4.1.1設(shè)備的計(jì)劃檢修、檢查。4.1.2設(shè)備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時檢修。4.1.3在使用過程中設(shè)備的安全保護(hù)裝置正常動作，安全件損壞而造成其它設(shè)備損壞者。4.1.4不可抗拒的自然災(zāi)害造成設(shè)備損壞。4.2事故報告4.2.1設(shè)施設(shè)備維護(hù)員發(fā)現(xiàn)設(shè)備異?；蚬收虾?，應(yīng)第一時間采取緊急措施予以處理，并立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。4.2.2對于設(shè)備損害較小，損失金額在500元以下，且未造成人員傷害的一般設(shè)備事故，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部報告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人后處理。4.2.3對于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無法正常運(yùn)行的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備事故，必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4.2.4對于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無法正常運(yùn)行，且造成人員較大傷害的的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4.2.5由于設(shè)備事故造成人員重大傷害甚至死亡的事故，屬于特大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報公司公司工程技術(shù)部、分管副總和總經(jīng)理，同時通知相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目屬地警方。4.2.6項(xiàng)目發(fā)生設(shè)備事故后隱瞞或不按實(shí)上報事故的，公司應(yīng)追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。4.3事故搶修4.3.1設(shè)備發(fā)生事故或故障后，要迅速組織搶修，同時啟用備用設(shè)備或應(yīng)急方案，盡快恢復(fù)設(shè)備的使用和系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4.3.2一般事故和故障由班組組織搶修，重大設(shè)備事故由部門組織搶修，并上報上級主管。需緊急使用維修資金的，應(yīng)立即啟動《維修資金緊急使用預(yù)案》。4.3.3參加搶修的員工必須服從統(tǒng)一指揮，對由于搶修不力而使事故進(jìn)一步擴(kuò)大的責(zé)任人應(yīng)視同事故責(zé)任人一并處理。4.4事故分析：對事故進(jìn)行分析是事故管理的重要組成部分，能夠查找事故原因，尋找管理漏洞，避免以后出現(xiàn)類似問題。4.4.1事故發(fā)生后，必須保護(hù)現(xiàn)場，立即報告設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。4.4.2在組織搶修的同時，首先要進(jìn)行事故調(diào)查。對事故現(xiàn)場進(jìn)行拍照取證，調(diào)查設(shè)備損壞情況，取得有關(guān)數(shù)據(jù)，需要保留的損壞件必須保留，直到事故處理后方可處理。4.4.3事故情況調(diào)查清楚后共同確定維修方案，組織力量搶修。4.4.4事后對出現(xiàn)設(shè)備事故的原因進(jìn)行專題分析、總結(jié)，找出設(shè)備管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取預(yù)防措施，防止事故重演，并將事故報告及處理情況上報公司工程技術(shù)部和分管副總，同時進(jìn)行維修資金的結(jié)算工作。5.支持性文件《設(shè)施設(shè)備維護(hù)安全管理辦法》AAA·GC-05（C/1）6.質(zhì)量記錄表格《設(shè)備事故報告單》AAA·GC-JL-GC15-01（C/1）設(shè)備停用、報廢、購置管理制度1.目的規(guī)范公司各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備購置、報廢的管理。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目對設(shè)備的管理。3.職責(zé)3.1物業(yè)服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)設(shè)備的停用、購置、報廢的申請。3.2公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目提出的設(shè)備停用、報廢申請進(jìn)行核查，并確定是否需要重新購置。4.要點(diǎn)4.1設(shè)備的停用和封存4.1.1項(xiàng)目如果存在多余的設(shè)備、或者功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備，應(yīng)予停用或封存。4.1.2設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫設(shè)備停用、封存或處理的報告，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審核報公司或業(yè)主批準(zhǔn)后實(shí)施。4.1.3停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)和功能的損壞。4.1.4停用或封存的設(shè)備如確實(shí)已無其它使用價值，應(yīng)向公司和業(yè)主申請?zhí)幚?，避免設(shè)備長期停用而自然損壞造成損失。4.1.5設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)定期（如一個季度）對還未處理的停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查或試機(jī)運(yùn)行，以保持其適用性；4.1.6停用、封存或處理的設(shè)備，在其相應(yīng)臺賬上應(yīng)及時記錄設(shè)備的狀態(tài)。4.2設(shè)備的報廢4.2.1當(dāng)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部確定設(shè)備已無修復(fù)、改造價值時應(yīng)予以報廢。4.2.2報廢設(shè)備應(yīng)由項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出書面申請報告，并由物業(yè)服務(wù)中心審核簽字報公司工程技術(shù)部后，由公司工程技術(shù)部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：業(yè)主代表、公司工程技術(shù)部、公司經(jīng)營管理部、項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和其他專業(yè)技術(shù)人員。4.2.3參與簽訂的人員在《設(shè)備報廢表》簽字確認(rèn)后，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。4.2.4需報廢設(shè)備在未獲報廢批準(zhǔn)前，應(yīng)懸掛“待報廢”標(biāo)識。4.2.5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)識。4.2.6項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報廢審批表報公司財務(wù)部、業(yè)主、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部各一份。4.2.7設(shè)備報廢后設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)及時在相應(yīng)的設(shè)備臺賬上記錄設(shè)備報廢的原因和時間等相關(guān)事項(xiàng)。4.3設(shè)備的購置管理4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。4.3.2設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。4.3.3設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。4.3.5新添設(shè)備由項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求，經(jīng)公司工程技術(shù)部審核后報公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審核。4.3.6采購設(shè)備應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。4.3.7采購設(shè)備到達(dá)公司后，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，填寫《工程/產(chǎn)品完工驗(yàn)收表》，辦理查驗(yàn)手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。4.3.8經(jīng)查驗(yàn)符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納入臺帳、建立卡片等進(jìn)行日常管理。5.支持性文件無6.質(zhì)量記錄表格6.1《設(shè)備報廢表》AAA·GC-JL-GC16-01（C/1）6.2《設(shè)備停用申請表》AAA·GC-JL-GC16-02（C/1）6.3《缺陷設(shè)備登記表》AAA·GC-JL-GC16-03（C/1）《工程/產(chǎn)品完工驗(yàn)收表》AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范1.目的規(guī)范公司各項(xiàng)目對房屋及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)，保證所有設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)，滿足物業(yè)服務(wù)的相關(guān)要求。2.適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目房屋及設(shè)施設(shè)備的管理。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度及運(yùn)行、操作、規(guī)程的制定和實(shí)施。3.2項(xiàng)目和公司相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、考核設(shè)施設(shè)備的管理現(xiàn)狀和運(yùn)行管理制度的落實(shí)情況。4.概念4.1房屋及設(shè)施設(shè)備管理：是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造,以充分發(fā)揮房屋及配套設(shè)施設(shè)備的使用功能，延長使用壽命，提高物業(yè)的適用性、耐久性、安全性、環(huán)保性和經(jīng)濟(jì)性。4.2房屋及設(shè)施管理內(nèi)容：是指對大廈、小區(qū)的公共設(shè)施部分及構(gòu)筑物的修復(fù)、維護(hù)、改建活動的管理，包括地庫、會所、公共交通設(shè)施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇內(nèi)的公共區(qū)域、園區(qū)噴泉、園區(qū)雕塑及兒童游樂場所等的維護(hù)、維修。4.3設(shè)備管理內(nèi)容：是指對大廈、小區(qū)配套的供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備及附屬設(shè)施的維護(hù)、維修。5.管理要點(diǎn)5.1一般性原則5.1.1建立《設(shè)備責(zé)任人制度》，各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備都有具體的負(fù)責(zé)人。5.1.2建立《巡檢制度》，定期巡視檢查各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5.1.3各運(yùn)行設(shè)備應(yīng)制定相應(yīng)的操作規(guī)程、維保規(guī)程，以規(guī)范設(shè)備運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的流程；對于設(shè)備較少的營地項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的制度和規(guī)程。5.1.4各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備須制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，按計(jì)劃定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。5.1.5建立本項(xiàng)目的工程圖紙、資料、運(yùn)行維護(hù)記錄等資料，按公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和要求存檔。5.1.6建立設(shè)備機(jī)房、設(shè)備間、樓宇外立面、衛(wèi)生間、消防通道、地下室停車場、樓層通道、屋面等公共區(qū)域建筑面積的臺帳。5.1.7建立電子和紙質(zhì)的設(shè)備臺帳、設(shè)備清單，并在主要設(shè)備設(shè)置設(shè)備標(biāo)識卡。5.1.8根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)，制定設(shè)施設(shè)備的年度檢修計(jì)劃及計(jì)劃的執(zhí)行。5.1.9每半年統(tǒng)計(jì)1次房屋完好率。5.1.10編制監(jiān)視和測量裝置臺帳，并擬定每年的外檢計(jì)劃。5.2房屋及設(shè)施管理5.2.1樓宇外立面A.種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的外墻，包含外墻乳膠漆、墻磚、石材、幕墻玻璃、鋼架等。B.要求：a.外立面要保持設(shè)計(jì)的原有面貌，外墻乳膠漆無大面積脫落，外墻磚無脫落及大面積空鼓。b.小區(qū)觀景陽臺一般禁止封閉，如果業(yè)主要封閉陽臺，必須按照原設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一。c.嚴(yán)禁客戶/業(yè)主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隱患的裝置。d.安裝單體空調(diào)的外立面空調(diào)外機(jī)及冷凝水管規(guī)范、整齊。e.玻璃幕墻的維護(hù)見國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ102-96《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》。玻璃膠無開裂，幕墻無漏水，玻璃鋁合金鍍膜無損傷，龍骨結(jié)構(gòu)牢固無松動，玻璃窗開啟靈活。f.戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應(yīng)的管理規(guī)定，符合政府相關(guān)部門規(guī)定。g.檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。5.2.2樓宇天面A.種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的屋面，包含屋面排水、女兒墻、地面、屋面鋼結(jié)構(gòu)、梁柱等。B.要求：a.天幕鋼結(jié)構(gòu)維護(hù)要保持完好無損。b.天面進(jìn)行維護(hù)、維修時注意保護(hù)航標(biāo)燈、防雷帶、衛(wèi)星接收系統(tǒng)，不得破壞防水層。c.屋頂?shù)孛鏌o空鼓、開裂、滲水，墻面無空鼓、開裂、大面積脫落。d.伸縮縫封閉嚴(yán)密，無滲漏。e.金屬設(shè)施無銹蝕。f.檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。5.2.3公共區(qū)域的門窗A.種類：防火通道門、管井門、新風(fēng)機(jī)房門、管理及設(shè)備用房門、公共區(qū)域消防栓門、天面門（包括閉門器、門鎖及門框）、排煙風(fēng)機(jī)房的百葉窗等。B.要求：a.門無污漬、無破損，開合自如；配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。b.檢查期限：每月巡查1次，有問題要及時修復(fù)。5.2.4公共衛(wèi)生間及茶水間A.種類：