專業(yè)市場(商鋪)可行性報(bào)告

專業(yè)市場〔商鋪〕可行性報(bào)告?商用物業(yè)?2007籌劃：《安家》雜志記者部執(zhí)行：《安家》記者詹偉鋒〔北京海創(chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)●印象：專業(yè)市場逆境中突圍●規(guī)律：專業(yè)〔批發(fā)〕市場成功五大要素●合力：專業(yè)市場十大運(yùn)作環(huán)節(jié)●近景：專業(yè)市場將走向邊緣化●將來：產(chǎn)業(yè)〔專業(yè)〕商鋪三大進(jìn)展訴求●變革：專業(yè)市場競爭與轉(zhuǎn)型之路2007●關(guān)鍵點(diǎn)：資金鏈條人才資源●案例?功夫茶：提升專業(yè)市場商業(yè)價(jià)值，確立馬連道茶街行業(yè)地位●案例?區(qū)域：從中關(guān)村風(fēng)云看專業(yè)市場投資金潮商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間和市場前景吸引了越來越多的開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域簡單和困難也是有目共睹，現(xiàn)在，北京地產(chǎn)圈中，無論是專家、開發(fā)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)還是媒體，都對商業(yè)地產(chǎn)“銷售火暴但經(jīng)營成少敗多”的局面有比較糊涂的生疏，可以說在2000年之后在具體而微的層面上探討如何做好商業(yè)地產(chǎn)，無疑成為我們共同關(guān)心的話題。是我們必需做好的本職工作，同時(shí)也是值得細(xì)細(xì)思考的重大課題。而這正是我們最初瞄準(zhǔn)專業(yè)市場的動機(jī)所在。在此，也要特別向本次為《安家》獨(dú)家供稿，以及對《安家》大方賜教的眾多商業(yè)地產(chǎn)專家、機(jī)構(gòu)，致以最真誠的謝意，信任對于07年蓬勃進(jìn)展并更趨理性的商業(yè)地產(chǎn)而言，專業(yè)人士將是最貴重、最有價(jià)值的資源。所謂專業(yè)市場，是指專一、同類商品聚攏、交易、流通、配送的場所，專業(yè)市場可從事批屬專業(yè)型商業(yè)中心范疇。?2007印象：專業(yè)市場逆境中突圍《安家》記者詹偉鋒/文被訪者：王永平，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長患病分流起市場建筑簡潔，要與已有市場競爭網(wǎng)絡(luò)渠道卻相當(dāng)困難。另一方面，與消費(fèi)者的轉(zhuǎn)變有關(guān)。我們的專業(yè)市場不僅僅是批發(fā)，零售也占有相當(dāng)比重。隨著社會階層的分化，購置力的提高，消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，上流社會、中產(chǎn)階級、低收入人群，對于消費(fèi)場所的要求也產(chǎn)生較大差異中去進(jìn)展消費(fèi)，賣場環(huán)境、效勞質(zhì)量、配套設(shè)施、消費(fèi)感受變得更為關(guān)鍵，對于價(jià)格的敏感度場的進(jìn)展空間也在縮小，有被其他商業(yè)物業(yè)形式分流的趨勢。重在規(guī)模圍內(nèi)。不會進(jìn)入那個(gè)市場。也應(yīng)持有業(yè)市場轉(zhuǎn)手購置商鋪，也不情愿去建的市場投資一手商鋪。突圍之道邊商圈的要求不一樣。比方IT賣場，中關(guān)村的專業(yè)電子市場具備強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，由于IT本身就是一個(gè)窄眾行業(yè)，必需扎堆才能凸顯優(yōu)勢，而中關(guān)村的高校、IT企業(yè)、計(jì)算機(jī)人才高IT商城成功的重要緣由。對于投資者而言，不同的專業(yè)商鋪，對于區(qū)位，對于商家，對于開發(fā)商的操作運(yùn)營力量，更強(qiáng)大的專業(yè)優(yōu)勢。規(guī)律：專業(yè)〔批發(fā)〕市場成功五大要素《安家》特約撰稿人董利/文就商業(yè)角度講，中國的專業(yè)〔批發(fā)〕市場走過了從上個(gè)世紀(jì)809021世紀(jì)初升級換代這樣三個(gè)時(shí)期，經(jīng)過近20多年的穩(wěn)步進(jìn)展，已進(jìn)入了格外成熟的階段。在這個(gè)階段和今后一段時(shí)間內(nèi)，它將以更快的腳步參與全球市場競爭，并在競爭中形成優(yōu)勢?！才l(fā)市場的開發(fā)與經(jīng)營還是近幾年的事，而且成功的不多、失敗的不少。為什么會消滅這種狀況？從專業(yè)〔批發(fā)〕市場進(jìn)展歷史來看，一般專業(yè)〔批發(fā)〕市場進(jìn)展軌跡是自然形成、政府推動。專業(yè)〔批發(fā)〕市場看起來簡潔，要補(bǔ)的課甚多。市場根底專業(yè)〔批發(fā)〕市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品，需要有市場根底，否則難以立足。以專業(yè)市場為目標(biāo)產(chǎn)品的市場根底有兩個(gè)：1、立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一流。但專業(yè)市場尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同。專業(yè)批發(fā)市場已走過了20年的進(jìn)展道路，即便在一些三線城市都能看到打著義烏牌子的小商品或服裝市場，專業(yè)市場已經(jīng)不再是市場的空白氣氛。如以經(jīng)營服裝小商品為主的北京木樨園商圈、雅寶路商圈、西直門商圈，以經(jīng)營IT產(chǎn)些成熟商圈去打造的專業(yè)市場大多命運(yùn)多舛?！才l(fā)得扎堆兒。固然，話說回來，假設(shè)商圈格外成熟并且已競爭過度，就要考慮放棄了。2、產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)〔批發(fā)〕市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)〔批發(fā)〕市場這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再進(jìn)展的問題。一方面是的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部進(jìn)展的需要，專業(yè)〔批發(fā)〕市場對產(chǎn)業(yè)加伍甚至被淘汰出局。中關(guān)村IT市場的生存和進(jìn)展就很好地說明白這一點(diǎn)，它的進(jìn)展根底是周邊眾多高校、科研院所所形成的研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成假設(shè)沒有產(chǎn)業(yè)條件優(yōu)勢，也會在進(jìn)展的競爭中處于劣勢。政府支持〔批發(fā)政府在政策、交通、配套等方面供給大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)〔批發(fā)〔批發(fā)〕市場的進(jìn)展往往是致命的。專業(yè)〔批發(fā)〕市場的開發(fā)與運(yùn)作，假設(shè)沒有當(dāng)?shù)卣С郑熬傲钊藫?dān)憂。物流條件專業(yè)〔批發(fā)〕市場的商品量大、流淌性強(qiáng)，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。木樨園商圈和馬是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場，無一不是在城市主干流交通條件不便的地方。規(guī)劃設(shè)計(jì)作為起步期的時(shí)代已經(jīng)過去了，升級的專業(yè)〔批發(fā)〕市場對硬件如電梯、停車位、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外，專業(yè)〔批發(fā)〕市場的業(yè)態(tài)性質(zhì)打算了它是以攤檔為主，因此人應(yīng)商業(yè)國際化、信息化進(jìn)展趨勢要求，建專業(yè)〔批發(fā)〕市場的寬帶配套也是必不行少的。經(jīng)營治理有商業(yè)閱歷的專家人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)支持，最好能夠?qū)崿F(xiàn)訂單式開發(fā)。營。治理不行，租金上不去，商家照樣走人。其實(shí)，專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)作涉及的因素和問題遠(yuǎn)不止這五個(gè)，但這五個(gè)因素是較重要的?！脖疚淖髡呦抵袊叫猩虡I(yè)街工作委員會秘書長、中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員〕合力：專業(yè)市場十大運(yùn)作環(huán)節(jié)《安家》特約撰稿人柴麗平/文10-20年內(nèi)該專業(yè)產(chǎn)品的〔無論是企業(yè)還是個(gè)人如何可以賺到錢，品牌形象是否可以得到提升，等等?；谶@些特質(zhì)，開發(fā)商在運(yùn)作專業(yè)市場時(shí)必需關(guān)注十大環(huán)節(jié)：地段開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對自己的物業(yè)位置有客觀的生疏，由于專業(yè)市場通常面對的不單是本地市場，就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)工程成功的開頭。資金的籌措與預(yù)備難以如期開業(yè)。市場調(diào)研在工程開發(fā)前期開發(fā)商就要留意分析市場數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和效勞是什有些根底的市場調(diào)查是相通的，包括：一、市場環(huán)境調(diào)查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)進(jìn)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查，如：工程所在城市的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、區(qū)域居民收入、消費(fèi)水平和構(gòu)造、理財(cái)觀念、以及外商投資和對外貿(mào)易的進(jìn)展?fàn)顩r。三、市場現(xiàn)狀調(diào)查，如：硬件設(shè)施、周邊高消費(fèi)人口的密集程度等。效益分析效益分析不行無視的一點(diǎn)是對將來消滅的競爭對手要有充分考慮定的收益時(shí)期，周邊會不會有的類似的商業(yè)工程冒出來，應(yīng)當(dāng)予以考慮。商業(yè)籌劃開發(fā)商與專業(yè)參謀應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研及效益分析為根底工作，才能做到事前躲避風(fēng)險(xiǎn)、削減失誤，否則將增大工程失敗的可能性。前瞻性及對變化的快速反響費(fèi)者的喜好也在不斷調(diào)整地位。開發(fā)商在初期進(jìn)展工程設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)扎實(shí)地做好市場調(diào)研并對相關(guān)市場、行業(yè)、藍(lán)圖永久超前于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r應(yīng)。打造開發(fā)商知名度開發(fā)企業(yè)著眼于將來長遠(yuǎn)戰(zhàn)略打算的必修課。團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人才最正確治理組合。商鋪“有效率”如何評價(jià)一個(gè)商鋪的“有效率”信息。經(jīng)營性身的價(jià)格比一般住宅和寫字樓要高很多，有超額的利潤空間，但是他們無視了商業(yè)地產(chǎn)與住這種模式操作。成長，這個(gè)問題必需考察清楚。小帖子：圍內(nèi)?！袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平從專業(yè)〔批發(fā)〕市場進(jìn)展歷史來看，一般專業(yè)〔批發(fā)〕市場進(jìn)展軌跡是自然形成、政府推動。專業(yè)〔批發(fā)〕市場看起來簡潔，其實(shí)不然。專業(yè)市場不同于一街一店，有其生存的必要條件，在這個(gè)市場中，開發(fā)商是遲到者，要補(bǔ)的課甚多?！袊叫猩虡I(yè)街工作委員會秘書長、中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員董利2007400致力于開發(fā)一代成熟、高級的專業(yè)市場產(chǎn)品，工程才有可能取得成功?！?chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁胡冰北京的專業(yè)市場假設(shè)期望在與全國其他地方專業(yè)市場的競爭中立足過程中，不斷查找的價(jià)值制造點(diǎn)?！A高萊斯國際地產(chǎn)參謀北京區(qū)副總經(jīng)理公衍奎誰的。——偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜拂曉2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好，由于整體上有這個(gè)需求。從宏觀角度來看，整個(gè)國民生產(chǎn)總值〔GDP〕大幅上升，國家也提出了拉動內(nèi)需的政策，這就必定推動整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的郊區(qū)化和邊緣化的趨勢?！A夏柏欣〔北京〕經(jīng)營治理參謀研策部經(jīng)理王永利近景：專業(yè)市場走向邊緣化《安家》記者詹偉鋒/文被訪者：王永利，華夏柏欣〔北京〕經(jīng)營治理參謀研策部經(jīng)理產(chǎn)進(jìn)展的大潮，專業(yè)商鋪也得到一個(gè)較好的進(jìn)展機(jī)遇。目前市場上比較值得關(guān)注的專業(yè)商鋪，主要集中在兩個(gè)商圈，一個(gè)是中關(guān)村商圈，另一個(gè)就是雅寶路商圈。這兩個(gè)商圈起步比較早，發(fā)市場的熱度關(guān)注。大物流背后的邊緣化京的大物流概念供給了格外強(qiáng)的市場機(jī)遇。但北京的專業(yè)市場也面臨一些需要解決的問題系，實(shí)際上，做批發(fā)類的專業(yè)市場，在商業(yè)檔次、商業(yè)組合方面可以做得更好。2007年專業(yè)商鋪的開發(fā)前景比較好，由于整體上有這個(gè)需求。從宏觀角度來看，整個(gè)國民生產(chǎn)總值〔GDP〕大幅上升，國家也提出了拉動內(nèi)需的政策，這就必定推動整個(gè)貿(mào)易行業(yè)的進(jìn)展，從而也帶動專業(yè)商鋪和批發(fā)類市場的進(jìn)展。的白皮書，政府有相關(guān)規(guī)定：二環(huán)路以內(nèi)不允許建專業(yè)市場。在政策和商業(yè)價(jià)值的引導(dǎo)下，環(huán)。北京另外幾個(gè)家居市場也無一例外地向外擴(kuò)張，比方十里河商圈，原先在十里河橋四周，挨著三環(huán)路，現(xiàn)在沿著十里河路一路擴(kuò)展，已經(jīng)跨過四環(huán)，形成了一條長線。位置遷移，以平衡它自身的運(yùn)營本錢。術(shù)業(yè)有專攻大小。評估才會更準(zhǔn)確，才有可能從中獵取利益。10010002000平銷就很高，商業(yè)價(jià)值也相應(yīng)得到表達(dá)。從這個(gè)角度看，專業(yè)商鋪比一般商鋪上升空間更大，專業(yè)的問題，會直接影響整個(gè)市場中的全部利益相關(guān)方。規(guī)模集約硬件升級功能升級將來：產(chǎn)業(yè)〔專業(yè)〕商鋪三大進(jìn)展訴求《安家》特約撰稿人王永/文色。常所理解的商業(yè)類型。群眾消費(fèi)型商業(yè)物業(yè)依據(jù)其形態(tài)還可以進(jìn)一步細(xì)分，如底商、商業(yè)街、業(yè)。從北京目前的商業(yè)進(jìn)展來看，社區(qū)性集中性商業(yè)是個(gè)潮流，尤其是社區(qū)性mall的蓬勃進(jìn)展將是將來幾年北京商業(yè)進(jìn)展的主流。進(jìn)展?jié)摿瓦M(jìn)展方向。mal其交易類型屬于典型的B2C產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)最先都是從批發(fā)或批零兼營進(jìn)展過來的，其客群主體是生意人或者公司實(shí)B2BB2C選擇性，再由于同業(yè)競爭的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)里的商品要比社區(qū)商業(yè)里的同種商品要廉價(jià)，具備很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢，正是這個(gè)緣由，產(chǎn)業(yè)商業(yè)集群往往還是商品價(jià)格信息的來源地。兩類物業(yè)比照優(yōu)劣如下：商業(yè)物業(yè)類型優(yōu)勢劣勢消費(fèi)方式及消費(fèi)對象產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)價(jià)格廉價(jià)B2B戶為主目的性消費(fèi)為主社區(qū)性商業(yè)物業(yè)便利業(yè)態(tài)多樣性價(jià)格較貴B2C周邊老百姓費(fèi)兼而有之由于上述的特點(diǎn)，我們可以看出產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)〔產(chǎn)業(yè)商鋪〕的一些進(jìn)展趨勢。首先是規(guī)模集約的趨勢。產(chǎn)業(yè)商鋪對地理位置格外敏感，每個(gè)產(chǎn)業(yè)商圈都有著較長的進(jìn)展樨園-大紅門區(qū)域的產(chǎn)業(yè)商鋪總體量超過15050萬的體量，進(jìn)一步擴(kuò)大了該地區(qū)的商業(yè)規(guī)模，另外，近40萬平米的鵬潤國際時(shí)尚交易中心距一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)地位。B2B交易模式是有關(guān)的，都是目的性極強(qiáng)的生意人前來交易，硬件環(huán)境不是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，但假設(shè)要增加B2C費(fèi)者的交易量。布、信息溝通、貿(mào)易洽談、電子商務(wù)、進(jìn)出口效勞各個(gè)環(huán)節(jié)，將各項(xiàng)效勞功能集于一體，漸漸念階段，但是功能融合和升級卻是大勢所趨。必需要依托于一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈，如木樨園、中關(guān)村等，但這些地方的商業(yè)地塊價(jià)值不菲，的需求分析要簡單得多，如何確定一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)商圈里是否飽和還是個(gè)較的課題。獲得的工程時(shí)機(jī)較少，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對較高?！查L〕變革：專業(yè)市場競爭與轉(zhuǎn)型之路《安家》特約撰稿人公衍奎/文改革開放后，商業(yè)體系“統(tǒng)購統(tǒng)銷”模式改革，政府治理的重點(diǎn)放到生產(chǎn)與大型零售上，配件市場、服裝市場等專業(yè)市場抓住時(shí)機(jī)得到了快速而空前的進(jìn)展，在20年的時(shí)間內(nèi)，各類2連道茶葉市場、雅寶路外貿(mào)市場等都已經(jīng)成為華北乃至國內(nèi)外都具有極大影響力的專業(yè)市場。商業(yè)的進(jìn)展始終與城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)密相連。1990年，長安百貨開業(yè)拉開了京城商業(yè)“10090年月末至今，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入一輪快速進(jìn)展期，商業(yè)進(jìn)展再300e大地物流港、百榮世貿(mào)、天雅大廈等，都屬于本輪商業(yè)建設(shè)高潮中代表性的專業(yè)市場工程。專業(yè)市場競爭力弱化雖然經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與政策變化為專業(yè)市場帶來了歷史性機(jī)遇建筑，不理解商業(yè)的實(shí)質(zhì)，缺乏商業(yè)運(yùn)營模式的創(chuàng)，使得專業(yè)市場競爭力越來越弱：，以及消費(fèi)者趨優(yōu)消費(fèi)習(xí)性的消滅，零售客群被大賣場、超級市場、折扣店等大量分流。8090家具市場也已經(jīng)受到北方最大的家具集散中心、北京近鄰香河的沖擊。規(guī)律，簡潔重復(fù)過去的成功，也很快會被消費(fèi)者拋棄。尋求價(jià)值制造點(diǎn)義烏小商品城、順德家具城、臨沂板材城等國內(nèi)有影響的專業(yè)市場，都已經(jīng)初步形成產(chǎn)、存、銷、展的集散地模式，并逐步向?qū)I(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)生產(chǎn)、專業(yè)物流的更高階段進(jìn)展。北京的專業(yè)市場假設(shè)期望在與全國其他地方專業(yè)市場的競爭中立足斷查找的價(jià)值制造點(diǎn)。Broadlane定了自己強(qiáng)有力的競爭地位：子商務(wù)平臺，代替醫(yī)藥代表、城市辦事處，節(jié)約了廠方推廣本錢。要打造有競爭力的專業(yè)市場，必需承受先進(jìn)的物流理念，從供給鏈的全程進(jìn)展系統(tǒng)考慮，的依靠，專業(yè)市場才具有存在和進(jìn)展的根底。2007《安家》特約撰稿人胡冰/文在現(xiàn)代中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展中，由于經(jīng)營商家更偏好于可從事零售業(yè)務(wù)的零售型專業(yè)市電子、花卉、海鮮、農(nóng)副、家居、建材、汽車、服裝、小商品等專業(yè)市場。隨著城市商業(yè)的設(shè)的專業(yè)市場取得成功的難度。業(yè)市場的先天性缺乏。專業(yè)市場到底是時(shí)機(jī)？還是風(fēng)險(xiǎn)？這是一個(gè)待解的問題。到底開發(fā)的專業(yè)市場是否還能取得成功？牽動著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的心。從前意義上的專業(yè)市場還能取得成功？答復(fù)是否認(rèn)的。為將來市場的寵兒。以我們參與設(shè)計(jì)的華泰名車世界為例：VOLVO〔富豪、JAGUAR〔捷豹〕、LANDROVER〔路虎〕、GM〔通用〕、SUBARU〔斯巴魯〕、NISSAN〔日產(chǎn)〕等著名汽車品牌居于其中，另外還包括汽車百貨商場，經(jīng)營汽車香水系列系列、椅套系列、布藝系列、電器系列、音響系列、太陽膜系列、改裝系列和綜合配套等。人才培訓(xùn)效勞等。華泰名車世界中還設(shè)有西餐廳、商務(wù)會所，效勞于高端經(jīng)銷商和高端客戶人群。導(dǎo)下的市場建設(shè)和進(jìn)展。2007年，北京增商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積400多萬平米，其中不乏專業(yè)市場類型的商業(yè)物業(yè)。有致力于開發(fā)一代成熟、高級的專業(yè)市場產(chǎn)品，工程才有可能取得成功?！脖疚淖髡呦岛?chuàng)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁〕關(guān)鍵點(diǎn)：資金鏈條人才資源《安家》記者詹偉鋒/文被訪者：姜拂曉，偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理括服裝、家電、玩具等等，也包括專營塑料制品、小五金、書籍、茶葉、農(nóng)副產(chǎn)品等的交易市場，這主要看是從什么角度、依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)具體劃分。特定客群的目的性消費(fèi)集中了相對多的此類人群。像CBD，比方變成燕莎奧特萊斯〔outlets〕。它假設(shè)到了一個(gè)針對外國旅游人群的地區(qū)，就變成的氣氛就很難生存。操作難度高于一般商業(yè)地產(chǎn)對人力與資本這兩個(gè)因素要求格外高。專業(yè)人才和資金實(shí)力是關(guān)鍵都由不同的客戶組成，沒有對行業(yè)和市場相當(dāng)生疏的專業(yè)人才，很難把工程做起來。有了人才，還要有資本。作為開發(fā)商，做專業(yè)市場不能建成了就撒手不管，必需領(lǐng)跑一個(gè)階段，就像哺育嬰兒一樣，只有把他喂大了、能爬能走了，才能讓他獨(dú)立去做事情。開發(fā)專業(yè)市場，一到三年的培育期必不行少，經(jīng)過這個(gè)過程形成了一個(gè)核心的穩(wěn)定的市場之后，的要求。二十一世紀(jì)最缺什么？人才！《天下無賊》中黎叔的這句臺詞，用在這里恰如其分。上面提到的兩個(gè)因素中，專業(yè)人的資源？解決了這些前提性的問題，開發(fā)商才能去做這件事情。是誰的。案例?功夫茶【茶客】：北京依蓮軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理劉博【茶博士】：《安家》記者詹偉鋒〔文中簡稱《安家》〕【攝影】：《安家》麥子、王越【時(shí)間】：2007313【地點(diǎn)】：怡青泉茶藝館商業(yè)地產(chǎn)走到今日，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化已成大勢所趨，而細(xì)分市場也是將來的必定走向，我們將目光鎖定特色商業(yè)街中的專業(yè)商鋪，管窺這一特定商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作秘訣。共舞茶城：專業(yè)市場的提升之旅——鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院的價(jià)值論《安家》記者詹偉鋒/文來形容。本期功夫茶以西湖龍井配虎跑泉水，釀造一縷純粹江南的暗香。本期論述的話題也正好與茶文化不謀而合。作為北京唯一的一條“中國特色商業(yè)街”，馬連道茶葉一條街正成為北京乃至環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的茶葉批發(fā)集散中心業(yè)價(jià)值，令入駐此地的投資商及商家有時(shí)機(jī)收獲滿囊財(cái)寶。度的顯現(xiàn)。街區(qū)商業(yè)價(jià)值：國家級特色商業(yè)街&CPD中心選購區(qū)《安家》：歡送二位來到“商業(yè)地產(chǎn)功夫茶”欄目，本期“功夫茶”作為對于專業(yè)市場區(qū)域具備怎樣的商業(yè)特征和商業(yè)價(jià)值？我們進(jìn)展商的理解相全都。心，它本身名氣很大。一條商業(yè)街的名氣和口碑是無形的、不行替代的價(jià)值源泉〔CPD〕，這種思路是很好的。有多少茶葉經(jīng)營市場，馬連道才是唯一經(jīng)過政府和專業(yè)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)認(rèn)定的國家級特色茶葉街，二點(diǎn)就是它被確立為CPD，也就是中心選購區(qū)，如此重要的商務(wù)地位，意味著它將來將會具看，這條街已經(jīng)不再批準(zhǔn)做住宅，這可以說是一個(gè)意味深長的信號。這兩點(diǎn)，打算了馬連道茶葉街不行多得的商業(yè)價(jià)值。街區(qū)將來走向：從單一交易層面深入精神文化層面《安家》：作為“國飲”的茶，不僅僅是一種簡潔的商品，更與傳統(tǒng)文化之間有著深刻的關(guān)聯(lián)，馬連道街區(qū)目前的茶葉交易狀況和對茶文化的傳承狀況如何？事實(shí)上，它的實(shí)際交易額確定比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)高出很多，所以茶葉交易總量是格外浩大的。茶葉街做得還很不夠。我記得以前有個(gè)電視劇叫《我們的無處安放的青春文化的空間中，為你內(nèi)心精神層面的東西找到歸屬感。場，量一大，確定就有競爭，有些東西就會泛濫。所以商業(yè)必需不斷地更換代，不管是百漸漸紅火，紅火之后又漸漸下去，經(jīng)受了曲折的過程。它最大的問題在于業(yè)態(tài)缺乏層次，無價(jià)等惡性競爭，最終導(dǎo)致虧損。實(shí)際上馬連道可以做多方面的延長性的東西，這條茶葉街不僅是一個(gè)茶葉集中的地方，心的地位，交易量最大，是一個(gè)確定的龍頭，龍頭假設(shè)沒有解決好，整個(gè)區(qū)域就會出問題。易等，這些是從交易的角度來解決問題，但并不能很好地解決老百姓真正需要的東西。現(xiàn)在馬連道批發(fā)所占比例越來越小，零售越來越多，可能占到70％左右，北京的居民覺越來越猛烈，而北京又是一個(gè)很有文化底蘊(yùn)的地方，所以，馬連道固然應(yīng)當(dāng)成為華北的、些東西做充分了，大家才會更情愿到馬連道來。街區(qū)工程動態(tài)：鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院及其“第三空間”《安家》：在前面分析的馬連道街區(qū)背景下，鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院的定位和內(nèi)涵令我們眼前一亮，請劉總介紹一下這個(gè)工程的大致狀況？為什么叫“鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院”？由于在馬連道這條特色街區(qū)里面好地實(shí)現(xiàn)交易——這樣的商業(yè)特質(zhì)打算了它需要一個(gè)特別的空間三空間”?？臻g。家是居住的，辦公室是商務(wù)的，而我們這個(gè)空間則是可經(jīng)營、可品嘗的保藏空間，是可以將茶作為一種文化來經(jīng)營的私屬領(lǐng)地。在馬連道這片寸土寸金的地塊上，我們想通過50—200平米不等的空間分割，把鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院做成一個(gè)更精巧的、更具有投資和保藏的文化現(xiàn)象，因此也就更好地實(shí)現(xiàn)了它的文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。固然我們并不是格外準(zhǔn)確地將它定位為一個(gè)完全私人的保藏空間要實(shí)現(xiàn)商務(wù)化的功能。這個(gè)空間可以出租，也可以辦公，我們不難想象在一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境，以我們在工程定位和建設(shè)上就有一個(gè)引導(dǎo)，工程位于西三環(huán)馬連道，空間很精巧、很溫馨、商鋪之間的一個(gè)中間形態(tài)，或者說賜予寫字樓以商業(yè)價(jià)值，所以它的商務(wù)價(jià)值高于寫字樓，用買寫字樓的錢，獲得的卻可能是商鋪的收益。工程市場空間：茶葉保藏群體需求無限和茶文化的一個(gè)產(chǎn)品，那么現(xiàn)在北京市場上對于茶和茶文化的需求狀況如何？劉博：在北京，現(xiàn)在保藏普洱茶的人越來越多，由于只有普洱茶才具有保藏價(jià)值，其越值得品嘗。保藏普洱茶有三方面的價(jià)值，第一是投資，現(xiàn)在茶金的增幅到達(dá)每年30％—50％，具有比較大的增值價(jià)值；其次是口感，也就是品嘗和品嘗的價(jià)值；第三是安康，也以后，茶的養(yǎng)生功能對更多群體產(chǎn)生影響，促使他們進(jìn)入茶飲愛好者和保藏者的行列。114114的會所，以接待他的尊貴的VIP會連續(xù)擴(kuò)大。工程先鋒意義：填補(bǔ)區(qū)域空白，提升商業(yè)價(jià)值《安家》：前面我們談到馬連道需要調(diào)整，雖然政府規(guī)劃已經(jīng)出來了，但真正內(nèi)在的變化要由具體工程來實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)意義上，鼎觀風(fēng)格商務(wù)茶院扮演著怎樣的角色？50-200平米的空間，比較自由也比較有意思，人們在街上面對一色的茶葉鋪，感覺單調(diào)乏味，上去茶院看一看、坐一坐、休息休息，心情很寬松，還可以品品茶，賞賞各類藏品，與茶飲愛好者溝通溝通，同時(shí)也能體驗(yàn)到豐富的文化內(nèi)涵，這樣就在很大程度上解決了街區(qū)精神文化功能缺失的問題。滿茶葉茶具，功能比較單一，無法承載和表現(xiàn)茶文化。茶院則把展現(xiàn)、品嘗、賞玩、溝通與生意結(jié)合在一起，文化表現(xiàn)和交易功能兩不耽誤，將來很有可能成為一種趨勢和潮流。茶葉交易之外，更應(yīng)當(dāng)定位在一種茶文化現(xiàn)象，也就是說，人們一聊起茶和茶文化，肯定會商業(yè)街就名副其實(shí)了?；卣髋c我們的建筑空間有效結(jié)合起來，從而推動街區(qū)的進(jìn)展。一條商業(yè)街要做到有特色，態(tài)的承傳和推廣，這里有對文化、對茶藝、對現(xiàn)代生活方式有崇高追求的人們的精神坐標(biāo)，也是馬連道的使命所在。街區(qū)長遠(yuǎn)定位：建立權(quán)威行業(yè)體系，穩(wěn)固行業(yè)首領(lǐng)地位《安家》：作為一條特色商業(yè)街，一個(gè)獨(dú)一無二的專業(yè)市場，除了需要完本錢身的完善將來又將擔(dān)當(dāng)怎樣的功能？要確立它在北京乃至全國的地位，必需建立一套完整的行業(yè)體系，比方讓權(quán)威的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，比方讓相關(guān)的效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)駐是一個(gè)浩大的系統(tǒng)工程。劉博：前面提到馬連道零售額上升、批發(fā)量下降的趨勢，我們需要留意到一個(gè)現(xiàn)象：周邊地區(qū)包括石家莊、大連、青島、哈爾濱等地，這幾年批發(fā)商圈已經(jīng)逐步建立起來。做茶沖擊。固這種地位，它需要成立一些茶葉的檢測機(jī)構(gòu)、鑒定機(jī)構(gòu)、等級評定機(jī)構(gòu)著做出自己力所能及的奉獻(xiàn)。總結(jié)：工程與街區(qū)互動的價(jià)值提升關(guān)系關(guān)系？升，首先是土地價(jià)值上漲，開發(fā)商的開發(fā)利益也隨之上升，這個(gè)意義上，我們是街區(qū)價(jià)值提升的受益者。但同時(shí)，我們對自身產(chǎn)品的深入和細(xì)化，包括對產(chǎn)品的量身定制，對這條街區(qū)有責(zé)任感，不進(jìn)展精打細(xì)作，就是鋪張了這兒的資源，開發(fā)出來的假設(shè)是低質(zhì)量的產(chǎn)品，也必定會降低街區(qū)的整體價(jià)值。怡青泉，京城尚品階層首席茶藝館清雅之茶境；高雅之茶器；優(yōu)雅之茶藝；文雅之茶人；脫俗，在坐享城市繁華的同時(shí)，更于咫尺之中遠(yuǎn)拒喧囂。雅集。在怡青泉，邊品茗，邊賞樂，邊觀茶藝，邊傾聽流水聲、鳥鳴聲、古琴聲交織成的協(xié)有樂而忘歸之感。令人傾倒的“杭州雙絕”，釀成一縷純粹江南的清爽香氛。光臨。案例?區(qū)域320035200625200732村商鋪的風(fēng)云變幻，又如何對待商鋪的投資金潮？本文將對此進(jìn)展剖析。從中關(guān)村風(fēng)云看專業(yè)市場投資金潮《安家》特約撰稿人呂波/文英特爾公司的創(chuàng)始人之一摩爾?戈登先生曾經(jīng)提出過著名的摩爾定律，他認(rèn)為，集成電路的集成速度每年都會翻一倍，這肯定律也被稱為摩爾速度。假設(shè)用這一速度來衡量以IT2003520062520073252532中關(guān)村速度！它到底帶給我們哪些投資啟發(fā)？中關(guān)村的IT商鋪屬于專業(yè)性商鋪，對于這類商鋪而言，其成功的關(guān)鍵主要有三點(diǎn)：一是有效的商場解決方案(Solution)，二是商鋪本身具有良好的規(guī)劃和品質(zhì)(SElf)，三是進(jìn)展趨勢上(Support“S”“3S”結(jié)合近幾年來中關(guān)村商鋪的風(fēng)云變幻，本文分三節(jié)來進(jìn)展分析，以供商鋪投資者參考。一、商鋪如何變旺？商鋪如何才能變旺？這是每一位商鋪投資者和經(jīng)營者面臨的第一個(gè)問題。中國IT供給鏈爭論中心的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)銷商認(rèn)為第一重要的經(jīng)營要素是“治理力量和效勞水平”，選擇這一要素的經(jīng)銷商高達(dá)46%。這一比例說明，對于專業(yè)性商鋪來說，治理力量和效勞水平對商鋪成功至關(guān)重要。解決方案(Solution了包括治理、效勞等戰(zhàn)術(shù)問題，還包括模式、路線等戰(zhàn)略問題。老一代：海龍為什么能脫穎而出？海龍電子城、太平洋數(shù)碼電腦城、硅谷電腦城都是于1999年開業(yè)的，筆者稱它們?yōu)橹?9992003中最晚開業(yè)的，但海龍卻是后來居上，海龍憑什么能脫穎而出？108%左右的商戶，實(shí)現(xiàn)了25.5%的市場份額。這一調(diào)查結(jié)果，提醒了海龍成功的隱秘。海龍目前共有商戶數(shù)目680680200200海龍的霸主地位。這200戶是如何形成的呢？在筆者看來，是海龍的淘汰機(jī)制、歷經(jīng)大浪淘沙而形成的。海龍每年都對5%以上小商戶進(jìn)展淘汰，這些小商戶一般是銷售額低或信用差，有人將其稱為群體。而正是這30%左右的黃金租戶，他們以穩(wěn)定的渠道、不斷積存的客戶資源和良好的商目前的宣傳費(fèi)用每年不低于600對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩開。中間代：鼎好為什么能后來居上？鼎好電子商城與科貿(mào)電子城分別于2003年與20042中，位置處于不利地位的鼎好用什么賽過了科貿(mào)？鑒了海龍的閱歷，制定了“4S電子賣場”的整體策略，即把展現(xiàn)Show、專業(yè)Specialty、Self和效勞Service一巨大的市場空白，在第一層堅(jiān)決不移地做旗艦店展現(xiàn)，從而引入集合了幾乎全部知名IT品牌的產(chǎn)品旗艦店，這一招為鼎好奠定了江山！鼎好把負(fù)二層定位為中關(guān)村最大的修理城，美食餐飲廣場，這樣，商鋪“兩頭難租”的問題都得到了很好的解決。改成服裝區(qū)，這些只能給人以落花無奈的感覺了！生代：E中芯為什么舉步維艱？E中芯數(shù)碼城和E的姐妹花。同是以“E”字當(dāng)頭，E中芯數(shù)碼城為什么不能像E來?中芯數(shù)碼城經(jīng)受了太多的誤區(qū)和彎路！200E所料，免租期完畢之日是小租戶退租之時(shí)，E中芯數(shù)碼城從快速招滿到商家快速離場，上演了“一場玩耍一場夢”的招商悲??！E了國美電器賣場。在風(fēng)高浪緊的中關(guān)村，僅靠一家國美，其聚客的號召力明顯太有限了。E中芯數(shù)碼城地理位置很好，緊鄰海龍和鼎好。原來近水樓臺先得月，但E中芯數(shù)碼城明顯中芯數(shù)碼城目前的逆境，只能用“無可奈何花落去”來形容了！不能保證成功？答案明顯是NO。由于——每個(gè)商鋪或賣場總有最適合自己的模式，這個(gè)模式筆者稱之為解決方案〔Solution〕。假設(shè)這個(gè)解決方案找對了，那么做商鋪、做賣場就找決方案，商鋪和賣場必將在后期經(jīng)受反復(fù)定位、屢次招商等挫折。一下：假設(shè)我們真正找到了最適合自己商鋪的解決方案，那么做旺商鋪就好比順?biāo)休p舟，商鋪?zhàn)鐾溉湛纱《?、旺鋪如何長青？商鋪?zhàn)鐾?，旺鋪生金，金鋪長青，是商鋪投資者的追求。但圓滿的是，很多商鋪曇花一IT商鋪扎堆的中關(guān)村，從它的風(fēng)云變幻和閱歷得失中，能帶給投資者哪些有益啟發(fā)？評得失：三代之王的最大圓滿是什么？海龍、鼎好和E世界是中關(guān)村老、中、三代商鋪中的佼佼者，我們將其稱為三代商鋪之王。它們在經(jīng)營上有成功的閱歷，但凡事有兩面性，它們圓滿或憂慮又是什么？對于海龍的投資開發(fā)商來說E世界，北坐看前后左右接二連三地冒出來一個(gè)又一個(gè)的競爭者，而自身還受制于相對狹小的商場空230個(gè)，停車位嚴(yán)峻缺乏。SOGO商場一期，它寬闊的大廳、多方向的電梯、充分的采光、齊整的布局等，處處表達(dá)了專業(yè)化的設(shè)計(jì)，還預(yù)留了二期的開發(fā)用地，即使今日來看，這些設(shè)計(jì)都不落伍。駐，這種時(shí)機(jī)收益的損失，筆者估量每年至少以億計(jì)數(shù)。對于鼎好來說，其最大的憂慮是鼎好二期將來如何經(jīng)營。鼎好二期打算將在2007年第四假設(shè)完全照搬一期的模式明顯是不行行的。由于一家旗艦品牌不行能在同一樓層開兩家店中檔，這種做法有可能使將來的鼎好實(shí)現(xiàn)“一加一大于二”的效果。EEEE世界目前承受的是做物業(yè)一樣的治理方式，即把賣場E世界現(xiàn)在急需提升的是自己的軟件實(shí)力，即提高運(yùn)營水平和找到適合自己的最正確模式和定位。論輸贏：三代之王誰將是王中之王？場將來的進(jìn)展?jié)摿Α?5%〕，二是人氣〔25%〕，三是賣場的硬件環(huán)境〔16%〕，四是與賣場治理層的默契關(guān)系〔14%〕，五是租金〔10%〕。依據(jù)這一統(tǒng)計(jì)數(shù)字，商戶最看重的是賣場的60%，而租金顯得最不重要。賣場的潛力越大。目前，海龍擁有680家商戶，金質(zhì)的大商戶占302001600200但鼎好在一層擁有幾十家品牌旗艦店，這是鼎好的核心資源。而海龍?jiān)谝粚觾H有三星和LG體驗(yàn)店。相比前兩者，E5.58.53-4為患，過道擁擠，顧客只能側(cè)身而過。E從現(xiàn)有的硬件設(shè)施來看，E7可視范圍之內(nèi)；商場共設(shè)有3513個(gè)出入口，配置980的出入。E世界最有競爭力的硬件設(shè)施是：商場外部設(shè)有較寬闊的廣場，便于舉辦各種大型EE使第一層的旗艦店展現(xiàn)價(jià)值大大降低。從目前的趨勢來看，鼎好一期的面積為海龍的2.7倍，人流量已經(jīng)最大，旗艦店最多，總體的金質(zhì)大商戶不次于海龍EE前提是E像E曾經(jīng)開拓了家電和休閑專區(qū)，把服飾、文具、禮品、美食乃至運(yùn)動休閑等都搬進(jìn)了賣場，直到經(jīng)過后期的反復(fù)優(yōu)化，鼎好才理清了思路，漸漸把非IT工程統(tǒng)統(tǒng)都撤出了賣場，只保存了五數(shù)碼品牌的旗艦店，相比之下，E及找到自己的優(yōu)勢定位。依據(jù)專項(xiàng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，在E世界入市之前，中關(guān)村商圈內(nèi)最被經(jīng)銷商看好的大型IT賣場依次是鼎好〔47%〕、海龍〔31%〕，而別的賣場被看好的比例都不超過10%。這一數(shù)字也驗(yàn)證了筆者以上的推斷。3但真正打算商鋪進(jìn)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)重要因素就是自身的規(guī)劃定位和硬件設(shè)施因素〔Self〕構(gòu)成了旺鋪長青的基石。三、趨勢如何演進(jìn)？20035200625中關(guān)村IT看布局：商圈中心如何轉(zhuǎn)移？是什么力氣推動中關(guān)村商圈加速地?cái)U(kuò)張？中關(guān)村還會無限制地進(jìn)展擴(kuò)張嗎？整個(gè)商圈中心在將來將向哪轉(zhuǎn)移？依據(jù)《中關(guān)村電子產(chǎn)品貿(mào)易行業(yè)競爭