購物中心市調(diào)-上海正大廣場(chǎng)調(diào)研

上海杭州考察報(bào)告上海正大廣場(chǎng)一上海大寧國際（金橋）二上海港匯廣場(chǎng)三杭州大廈四考察項(xiàng)目上海正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會(huì)購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總建筑面積接近25萬平方米，地上10層、地下3層，是正大集團(tuán)在中國最大的投資項(xiàng)目之一地理位置當(dāng)今亞洲最大集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的一站式超大型購物中心。其獨(dú)特的建筑風(fēng)格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。消費(fèi)者定位經(jīng)營定位一層平面布局圖1F雅天妮C&AENZO飛樂亨達(dá)利鐘表哈根達(dá)斯HAZZYS天美鉆珠寶凜花貓頭鷹NOVO千禧之星斯沃琪Skechers天梭星巴克星美售票亭兆億咖啡ZARA阿迪達(dá)斯經(jīng)典CalvinKleinJeans(...FANCL無添加GUESSACCESSORIESH&MHilfigerDenimJustGold藍(lán)蛙羅飛諾珠寶馬哥孛羅波芒得古典玫瑰園塞納煙草絲芙蘭貝納通/茜思黎香啡繽新元素中銀易兌行3610352312215132115342324201119143122718616372993330二層平面布局圖2FAzureBluEHommegrosseHiroshimaleo曼古銀NEXTQ'GGLE時(shí)間廊小南國日式燒栲正大百貨美妝源

Esprit

法文·箱子

guess

Honeys

亮視點(diǎn)

馬克華菲

歐時(shí)力

QUIKSILVER

Sinéquanone

雅瑩

正大百貨美鞋苑12111513967101217181920三層平面布局圖3F

奧卡索

愛茜茜里

堡師龍

CnE

EspritSalon

凡妮

交通銀行

樓蘭

LuxmanSpark

mu

onon

Theme

UrbanShock

無印良品

夏娃的誘惑

亦谷

真鍋咖啡館

AGATHA

艾格

寶羅莉卡

鼎泰豐

Elle

Jack&Jones

卡佳

LAZO

萊爾斯丹

Only

PIERREGARROUDI

TALLYWEIJL

VeroModa

星巴克

優(yōu)衣庫

Z&A

正大百貨伊殿191234568910121315161720212223242526728333432312730四層平面布局圖4F

寶島眼鏡

Baleno

CROCS

ColorJeans

富臨軒

GEOX

領(lǐng)航人生

茂昌眼鏡

Test-tube

V-one

吳良材

奔趣

bestbuy

榭飛雍

多瑪尼餐廳

Fiorucci

iPod/Apple

名店運(yùn)動(dòng)城

耐克360

UNISEX

玩具“反”斗城

新秀麗212341857810111213151617181819202122五層平面布局圖5F

必勝客

東北家人

富君韓國燒烤

干鍋軒

皇家攝影

禾綠壽司

金同小廚

肯德基

廊亦舫

滿記甜品

面加

盤古烤肉

松葉家日式燒烤

THEFACESHOP

享食78

一茶一坐

云南美食園

彩華花藝

大家樂

高麗苑

漢堡王

和民

吉野家

季諾意式休閑餐廳

老上海弄堂菜

麥當(dāng)勞

名甲物語

南非海鮮

騏禎宮

泰泰小廚

味千拉面

新素代

宴點(diǎn)秀

真功夫1234678910111213161517192021222324252628293031323334六層平面布局圖6F

阿拉丁兒童攝影

傲勝

明洞本家韓國料理

ChaterHouse

ECOH生態(tài)家

皇家攝影

泓葉湯館

卡通樂樂園創(chuàng)意童話攝影

雷諾瓦

麥吉柯魔術(shù)

TEMPURZEN

湯姆熊

炫動(dòng)卡通樂樂園

依曼琪

張生記得味軒

澳西奴

寶寶貝貝

楚炫堂

多樣屋

風(fēng)美花傳日本大頭貼照相館

合衣坊

匯美舍

路易治.波米奧尼

樂紛

葡京茶餐廳

唐宮海鮮舫

外文書店

渝鄉(xiāng)人家

櫻之味

134579111214151617222325262728291017七層平面布局圖7F

艾維庭

蕉葉音樂餐廳

凱爾齒科

時(shí)代生活美語時(shí)空

湯尼英蓋

喜多屋國際海鮮料理

英孚教育

紫穎美容

港麗餐廳

俊奧

史云遜護(hù)發(fā)中心

思泳杰

威爾士健身中心

學(xué)樂英語

御美會(huì)

正大百貨歡樂童趣館新都市舞工場(chǎng)123456781011131415161617八層平面布局圖8F

愛晚亭酒家

大眾書局

DQ冰淇淋

DC-咖啡

好樂迪

肯德基精選餐廳

司凱特真冰滑冰場(chǎng)

味千拉面

洋蔥餐廳

CityArtCenter

DAIWOSUSHI

大禾壽司

健康煮休閑火鍋

孫平發(fā)型工作室

薩利亞

星美電影院123578131615九、十層平面布局圖以大型特色正餐為主的餐飲層9F

小南國

10F

俏江南小南國俏江南負(fù)一層布局圖B1

春水堂

芙瑞詩

JQ

屈臣氏

特力屋

中國工商銀行

ENZO999

福奈特

美蝶天堂

瑞爾齒科

中國銀行

2116541089負(fù)二層平面布局圖B2

awfullychocolate

澳人坊

巴貝拉

貝高福

COLDSTONE

蛋蛋屋

迪信通

華麗屋

好事唐納姿

寬方數(shù)碼

面包新語

奇脆樂

SUBWAY

膳魔師THERMOS

食家物語

童涵春

喜久福

一品燕棧

一代眼鏡

爭(zhēng)鮮

愛優(yōu)果

貝爾多爸爸

寶島眼鏡

CoffeeBeanery

cafetasse

DQ

ESSEUSUALS

Hu-Hu

集品堂

卡布拉蛋糕

歐格妮妮

泉逸軒

蘇瓦卡

雙立人

同仁堂

璽燕

巖島成GinoPasco

易初蓮花

yodio

B3

靚車高手

塞納煙草平面圖總結(jié)：一、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)東入口為項(xiàng)目最主要入口，人流主要通過東入口進(jìn)入場(chǎng)，東門設(shè)置了一個(gè)小型廣場(chǎng)，形成一個(gè)緩沖地帶，有效承接起陸家喲西路，地鐵站出來人流東門進(jìn)入后，設(shè)置多組扶梯，步梯坡道，可直接將人流導(dǎo)向至四層，充分解決1-4層零售業(yè)態(tài)的人流互動(dòng)問題中區(qū)設(shè)有天橋，坡道，使樓層與樓層之間的聯(lián)系更加緊密。整個(gè)項(xiàng)目以峽谷型中庭為核心，形成一個(gè)環(huán)流動(dòng)線，大大提升了項(xiàng)目的可視性效果，使得消費(fèi)者便于到達(dá)商家。平面圖總結(jié)：二、品牌縱向分布特點(diǎn)B3停車場(chǎng)設(shè)置有洗車服務(wù)，同時(shí)有煙草會(huì)所設(shè)置在地下，便于紅酒的儲(chǔ)藏B1、B2結(jié)合超市、家居主力店以輕便美食，個(gè)人護(hù)理美容，生活服務(wù)等業(yè)態(tài)為主1-4層規(guī)劃為服零售，品牌以水型服飾零售ZARA、H&M、C&A、優(yōu)衣庫、MUJI、NOVO、Concept、NEXT、ESPRIT、名店運(yùn)動(dòng)城為主體、定位中高端。5層為集中型餐飲區(qū)域，以西式快餐、特色休閑餐飲為主6-8層規(guī)劃功能區(qū)、定向型消費(fèi)業(yè)態(tài)、以威爾士健身、湯姆熊電玩、司凱特正大真冰溜冰場(chǎng)、星美正大電影城、好樂迪KTV、大眾書局、玩具反斗城、炫動(dòng)卡通樂樂園、英孚教育為主體，滿足兒童英語教育、健身休閑類、娛樂體驗(yàn)類等消費(fèi)需求。9-10層為大型餐飲小南國、俏江南。平面圖總結(jié)：三、業(yè)態(tài)占比正大廣場(chǎng)以“現(xiàn)代家庭娛樂中心”的思路為中心，創(chuàng)建了自己的業(yè)態(tài)黃金分割比例：商業(yè)：娛樂：餐飲＝52：18：30目標(biāo)：讓客戶從停下來留下來、到樂意來鑒借思考正大起死回生的方法？一、定位分析開業(yè)初期：

眾攬世界頂級(jí)品牌

輻射浦東地區(qū)的大型頂級(jí)品牌購物中心

人均滯留時(shí)間：1.5小時(shí)

日均客流：5-6萬人次全新定位：

“世界之大，盡在正大”國際化的時(shí)尚、美食、娛樂一站式的現(xiàn)代家庭娛樂購物中心

消費(fèi)群體：以中產(chǎn)階級(jí)為主體家庭是核心詞匯，正大廣場(chǎng)能夠滿足一家人吃喝玩樂的復(fù)合型需求，調(diào)整后的正大廣場(chǎng)大大加強(qiáng)了餐飲、娛樂的商家比例，約占總量的一半。

人均滯留時(shí)間：3.5小時(shí)

日均客流：12-15萬人次一、定位分析開業(yè)初期：

都市精品

輻射唐山地區(qū)的郊區(qū)型購物中心

人均滯留時(shí)間：1小時(shí)

日均客流：1-2萬人次全新定位：

時(shí)尚、美食、娛樂一站式的現(xiàn)代家庭娛樂購物中心

消費(fèi)群體：以時(shí)尚青年及家庭為主體家庭是核心詞匯，正大廣場(chǎng)能夠滿足一家人吃喝玩樂的復(fù)合型需求，調(diào)整后的遠(yuǎn)洋城大大加強(qiáng)了餐飲的商家比例，約占業(yè)態(tài)12%比例。

人均滯留時(shí)間：2-3小時(shí)

日均客流：5-7萬人次遠(yuǎn)洋城的發(fā)展？鑒借思考鑒借思考鑒借思考特色店鋪特色店鋪數(shù)據(jù)分析豐富的業(yè)態(tài)組合豐富的業(yè)態(tài)組合改造前后對(duì)比新的管理理念數(shù)據(jù)對(duì)比租金收入對(duì)比客流量數(shù)據(jù)對(duì)比給遠(yuǎn)洋城的啟示定位準(zhǔn)確，是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵

正大廣場(chǎng)從失敗到成功的案例，已經(jīng)見證了定位對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的重要性，我項(xiàng)目一定要根據(jù)自身定位，走家庭式、時(shí)尚休閑的購物中心道路?！踟S富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，滿足家庭式消費(fèi)的多種需求

面向中產(chǎn)階段家庭式消費(fèi)，多種業(yè)態(tài)互補(bǔ)，多種消費(fèi)交叉□增加主力業(yè)態(tài)與步行街業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)

正大廣場(chǎng)中主力業(yè)態(tài)的無縫對(duì)接，充分互動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于我遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目，這樣的設(shè)計(jì)對(duì)于聚集人流、增加人流的消費(fèi)沖動(dòng)有非常大的大的幫助□減少1-2餐飲業(yè)態(tài)

正大5層餐飲區(qū)的設(shè)置，對(duì)于1-4層形成了有效的噴淋效應(yīng)，同時(shí)鏈接了6-8層的人流，特別是KFC、麥當(dāng)勞、星巴克等西式快餐，咖啡等業(yè)態(tài)屬于高層，能夠有效拉動(dòng)人流。在我項(xiàng)目后期運(yùn)營過程中，應(yīng)逐步將餐飲業(yè)態(tài)向高層設(shè)置?！踔髁ζ放频囊M(jìn)穩(wěn)定的關(guān)鍵

項(xiàng)目定位準(zhǔn)確后，一定要根據(jù)項(xiàng)目定位，優(yōu)先引進(jìn)主力品牌，以穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的人氣、銷售、特別對(duì)FASTFASHION的引進(jìn)支持力度

不足之處公區(qū)燈光太暗，鏤空位置及入口、餐飲處明顯，顧客很難吸引洗手間設(shè)施及衛(wèi)生太差公區(qū)顧客休息椅太少上海大寧國際大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)研究項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào)

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”座落位置商業(yè)廣場(chǎng)具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。項(xiàng)目介紹項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂/生活/文化

--60,000平方米停車場(chǎng)和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬平方米建筑面積主要為停車場(chǎng)和設(shè)備機(jī)房。項(xiàng)目介紹目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)項(xiàng)目介紹

整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目?jī)?nèi)的各個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介平面布局圖酒店及裙樓商業(yè)區(qū):

本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角，由四星級(jí)酒店及6層裙樓商業(yè)組成。除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結(jié)在一起。平面布局圖第12座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同。北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤發(fā)超市4F：親子廣場(chǎng)5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場(chǎng)、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地7-20F：四星級(jí)酒店平面布局圖北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對(duì)比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。特色店鋪特色店鋪導(dǎo)視系統(tǒng)總結(jié)綜述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場(chǎng)及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本4、5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升。可借鑒之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。平面布局圖停車及休閑娛樂區(qū):

本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角，由8層立體停車場(chǎng)及3層裙樓商業(yè)組成。

8層塔樓均為立體停車場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2F：運(yùn)動(dòng)100專賣3F：上影CGV影城。第2座業(yè)態(tài)規(guī)劃綜述本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分，商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車場(chǎng)，結(jié)合地下停車場(chǎng)的主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運(yùn)動(dòng)品牌專賣，將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營，也帶動(dòng)了人氣，實(shí)現(xiàn)人流在整個(gè)區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)持有自營，同時(shí)創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。辦公及裙樓商業(yè)區(qū):

本區(qū)域位于項(xiàng)目的東面，通過5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來，避免了因靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾。主要產(chǎn)品形態(tài)均為4-18F高層商住辦公樓+1-3F裙房商業(yè)。平面布局圖第11座與第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)計(jì)，自然的拉長了人流動(dòng)線。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏、時(shí)尚女裝、男裝2F：屈臣氏、時(shí)尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)導(dǎo)視系統(tǒng)平面布局圖第8座及第5座基本為對(duì)稱的兩幢建筑，在建筑單體上也采用了設(shè)置對(duì)外通道的方式來引導(dǎo)人流的穿梭。第8座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F：特色快餐、其它品牌商業(yè)2F：家紡、特色家居用品3F：電腦城（宏圖三胞）4F：游歌量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F:數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2F：影音器材、家電產(chǎn)品3F：影音器材、家電數(shù)碼外觀效果導(dǎo)視系統(tǒng)特色餐飲總結(jié)小結(jié)第8和第5樓座有著比較明顯的對(duì)稱性，從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1F均設(shè)置有特色餐飲（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主題賣場(chǎng)（一個(gè)是國美電器，一個(gè)是宏圖三胞），4F則規(guī)劃為KTV。各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對(duì)充分的吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用。另外，在1F的規(guī)劃中，對(duì)外設(shè)置有許多開口供游人進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：1F多設(shè)置出入口，同時(shí)商鋪雙面開門設(shè)計(jì)，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值。2-3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營，也起到了聚集人氣的重要作用。平面布局圖第一座規(guī)劃為3-13F小戶型商住兩用樓+1-2F裙樓