新疆特變電工房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展建議-111PPT

特變房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展建議1新疆特變電工房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為了實現(xiàn)快速、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，特邀請重慶皓華企業(yè)管理咨詢有限公司作為專業(yè)顧問，就特變房產(chǎn)未來發(fā)展向特變電工集團公司提出相應(yīng)建議。皓華咨詢通過對目前中國及新疆房產(chǎn)地市場發(fā)展趨勢，結(jié)合特變房產(chǎn)自己身情況，以及綜合中國各大地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗，為特變房產(chǎn)及特變集團高層領(lǐng)導(dǎo)提出特變房產(chǎn)未來發(fā)展建議。前言2國民經(jīng)濟（GDP）中國經(jīng)濟高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強勁動力居民可支配收恩格爾系數(shù)行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟指標國民經(jīng)濟高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作用。居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力。購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。恩格爾系數(shù)不斷降低，住房等消費必然上升。2010年，居民恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進入富裕階段，住宅消費比重將提高到13－18％3增加招投標企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間采用組合型、標準型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化招投標創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值技術(shù)發(fā)展促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)影響創(chuàng)新的內(nèi)容和形式創(chuàng)新項目4人們需求層次的升級要求房地產(chǎn)功能的不斷完善成就需要尊重需要關(guān)懷需要安全需要生存需要品牌戰(zhàn)略。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵加強家庭辦公智能化功能的提升。加強人車分流設(shè)計開發(fā)滿足私密性需求的功能加強物業(yè)管理加強健身保健設(shè)施建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)文化服務(wù)、休閑觀賞加強保安硬件技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)加強安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新滿足基本生存功能要求人們行為方便要求自然環(huán)境和人文環(huán)境5成長期與經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素開始進入市場。穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟的熱點產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。低潮期受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮。復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè)。

二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟點。經(jīng)過五年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)進入第二次調(diào)整期的趨勢明顯穩(wěn)定期國家先后發(fā)出舊國八條、新國八條、國六條、國四條；央行一年九次提高準備金率，打壓房價，抑制高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場78年92年94年98年01年07年6住宅開發(fā)量辦公樓開發(fā)量商業(yè)房開發(fā)量行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟指標國家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨，促使住宅開發(fā)量持續(xù)上升。大量人口的住宅需求，使得國房地產(chǎn)住宅市場高速成長。WTO以后，辦公樓開發(fā)量持續(xù)上升，至2005年止，辦公樓開發(fā)出現(xiàn)了首次下降，說明房地產(chǎn)市場辦公樓需求已接近飽和。商業(yè)房的開發(fā)與辦公樓開發(fā)情況相對較為接近，但商業(yè)房的開發(fā)與項目地理位置聯(lián)系更為緊密。全國房地產(chǎn)開發(fā)量增長迅速7至2005年止，全國房地產(chǎn)項目施工面積為166053萬㎡，竣工面積為53417萬㎡，竣工率為32.2%；竣工房造價為1451元/㎡，比上年增漲了3.4%。全國房地產(chǎn)造價持續(xù)增長施工面積竣工面積竣工房造價行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟指標8至2005年止，全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積持續(xù)、高速增長，使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。全國房地產(chǎn)銷售持續(xù)、高速增長住宅銷售量辦公樓銷售量商業(yè)房銷售量行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟指標9至2005年止，全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售價格升幅較大，重點地區(qū)房價格已大大超出居民普遍承受能力范圍。房地產(chǎn)銷售價格連續(xù)攀高住宅銷售價辦公樓銷售價商業(yè)房銷售價行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟指標10宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2005年3月26日一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作。二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任。三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。四、嚴格控制被動性住房需求。五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施。八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。《舊國八條》2005年5月13日一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強金融監(jiān)管。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。《新國八條》11宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月17日一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

《國六條》12宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月29日一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。

（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。

（七）加大對閑置土地的處置力度。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。

（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》13五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。

（十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月29日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見14一是從中國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。

二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。

三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。

四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責(zé)任。宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2007年3月5日《國四條》15宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融2007年01月05日2007年02月25日2007年04月16日2007年05月15日2007年06月05日2007年08月15日2007年09月25日2007年11月26日第一次第二次第三次第四次第五次第六次第七次第九次9.5%10%10.5%11%11.5%12%12.5%13.5%2007年10月25日第八次13%2007年01月—11月央行先后九次提高商業(yè)銀行準備金率162007年9月28日宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知一、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

對項目資本金(所有者權(quán)益)比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

二、嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

三、嚴格住房消費貸款管理

商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。17四、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理

商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

五、加強房地產(chǎn)信貸征信管理

商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請后，應(yīng)及時通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款企業(yè)信用狀況進行查詢;貸款申請批準后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

六、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作

商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融2007年9月28日關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知1807年1-9月全國房地產(chǎn)市場概況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高。今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資同比增長32.8%，高于同期房地產(chǎn)投資增幅2.5個百分點。其中，90平方米以下住房完成投資占住宅投資的21.2%，比上半年高1.7個百分點；經(jīng)濟適用住房完成投資占住宅完成投資的4.4%，比上半年高0.2個百分點。

二、市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。今年1-9月，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，增幅比上月提高1個百分點；銷售面積同比增長33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%；期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。

三、房價漲幅仍然較高。今年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲10%，漲幅比上月高1個百分點。

19－土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素－土地價格能保值增值－土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強行征用和收購。－地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體房地產(chǎn)項目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價值，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)土地是房地產(chǎn)的重要價格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機結(jié)合體土地價值的挖掘和成本是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵之一20影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素。影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。城市競爭力區(qū)域競爭定位、商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場價格投資的價值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能如何去實現(xiàn)地塊的綜合素質(zhì)和價格決定了投資的價值一般因素區(qū)域因素個別因素地塊綜合素質(zhì)構(gòu)成21遠郊區(qū)近郊區(qū)城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟、政治、文化、外交活動的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負，土地供應(yīng)相當緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負效應(yīng)。作為沿城區(qū)的外延地帶，土地供應(yīng)量相對充足，是城市居民向外擴散居住的良好結(jié)合地帶。土地供應(yīng)充足，是城市工農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐地帶，給城市提供基本物質(zhì)資源。重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導(dǎo)向城區(qū)用地性質(zhì)明確城市功能重新定位和遷徙城市的郊區(qū)化再城市化新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)調(diào)整改造并重新興城市中心功能組團古都風(fēng)貌得以維護都市更新步伐加快新興城市中心功能組團中心區(qū)域的重新興起新興城市中心功能組團居住環(huán)境觀念的凸現(xiàn)放射狀的現(xiàn)代交通體系葡萄狀衛(wèi)星城的格局十大邊緣集團規(guī)劃22土地價格征地補償費用拆遷補償費地價款市政配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費市政代征地費公共配套設(shè)施費開發(fā)權(quán)費所有取費標準根據(jù)地方的不同有所不同房地產(chǎn)價格土地價格建設(shè)費用公共設(shè)施配套費各項稅費資金利息開發(fā)商利潤管理銷售費用政府可以調(diào)控合理地調(diào)整行業(yè)平均利潤率，調(diào)整回報預(yù)期企業(yè)可以通過提高管理水平加以調(diào)整控制多種融資渠道的組合，控制合理的資本結(jié)構(gòu)通過加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑技術(shù)，降低建設(shè)成本供求關(guān)系影響價格剛性存在可降空間和可能在房地產(chǎn)的價格構(gòu)成中，土地的比重會進一步上升23土地有償出讓招標、投標方式為主無償使用土地資源過渡時期真正的市場競爭，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護，進行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向計劃經(jīng)濟模式市場經(jīng)濟模式市場導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素土地產(chǎn)權(quán)模糊、效率低下無法顯性土地和建筑的價值浪費和緊缺同時存在供給結(jié)構(gòu)脫離城市發(fā)展實際既得利益者產(chǎn)生抗爭和排斥投機尋租行為嚴重交易成本不可控、缺乏公平性配置不合理，有市場炒作投機不利于公平競爭、長遠發(fā)展人情關(guān)系因素濃厚、走后門有效遏制土地市場的泡沫經(jīng)濟防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生營造公平的競爭環(huán)境利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)?；瘮U張土地出讓政策的變化是影響房地產(chǎn)商生存發(fā)展的根基24土地管理制度重大變革對企業(yè)的能力提出考驗土地整理儲備中心土地儲備庫對全市土地后備資源的調(diào)查、統(tǒng)計和規(guī)劃依法征收、收回、收購置換、儲備、開發(fā)供應(yīng)國有土地自已占用的土地開發(fā)企業(yè)部委系統(tǒng)區(qū)縣政府經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近郊開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)危舊房改造部分可供開發(fā)利用的土地新征土地征用的集體土地土地交易市場站在同一起跑線上競爭開發(fā)商憑關(guān)系、暗箱操作、交易成本高、不可控因素多政府關(guān)系公關(guān)能力風(fēng)險決策資金實力進行招標、拍賣土地管理的市場化進程在加速，對企業(yè)應(yīng)具備的能力提出了不同的要求25首創(chuàng)的儲備土地已達到413.3萬平方米天鴻與朝陽達成240萬多平方米的土地協(xié)議城建西三旗環(huán)島拿到了一塊近100萬平方米的地福建金源250萬平方米的世紀城三期啟動在即廣州珠江又拿下了占地83.13萬平方米土地儲備是開發(fā)商的生命線香港：長江實業(yè)和恒基建設(shè)，都在香港土地局標購大量土地作為儲備。臺灣：最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國泰建設(shè)，由于有龐大的土地儲備，度過從石油危機到第二次經(jīng)濟的不景氣，現(xiàn)增值到原價位的10倍以上。城市土地的稀缺性開發(fā)企業(yè)的競爭加劇提高抗風(fēng)險能力房地產(chǎn)運行的周期性土地作為戰(zhàn)略性資源土地還貸利息小于土地升值額選擇地塊的決策資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量專業(yè)的土地估價人員明確的市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指向市場指向?qū)ふ疫m合潛在需求的地塊影響地價開發(fā)的方向開發(fā)的可行性推動新一輪圈地運動，一時硝煙四起資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量新的圈地動過隆重上演26房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力在房地產(chǎn)企業(yè)的集成性和資源整合能力項目決策規(guī)劃設(shè)計建設(shè)施工市場銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標銷售策劃項目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價值活動市場調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批/審核辦理規(guī)劃證投資計劃竣工驗收出租各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。集成整合27項目決策階段的關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，增強抗風(fēng)險能力項目定位建筑檔次建筑功能企業(yè)價值活動行業(yè)價值活動土地價值挖掘市場調(diào)查競爭樓盤分析需求分析預(yù)測市場確認定位顧客是誰項目建議書市場調(diào)查公司咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計公司工程設(shè)計咨詢公司需求表達觀念溝通成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險分析項目開發(fā)的可行性概念設(shè)計方案裝飾設(shè)計市政設(shè)施景觀設(shè)計單體設(shè)計小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套景觀設(shè)計初步提供參數(shù)、方案招標參與招標參與招標參與招標參與28規(guī)劃設(shè)計階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準確表達顧客需求結(jié)構(gòu)設(shè)計公司室內(nèi)裝飾設(shè)計公司環(huán)境景觀設(shè)計公司暖衛(wèi)電設(shè)計公司市政設(shè)計公司總承包設(shè)計公司設(shè)計市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念設(shè)計方案招標挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化溝通詳細、可實施的設(shè)計圖紙房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計是銷售策劃之本，是有效供給之源科學(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的60％～70％選擇評價設(shè)計市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時也大大促進了中國住宅設(shè)計水平的提高。藝術(shù)經(jīng)濟技術(shù)社會心理美觀性安全性適用性衛(wèi)生性經(jīng)濟性國營綜合設(shè)計院為主體的設(shè)計體制,全國有工程勘察設(shè)計咨詢單位12572家，其中，甲級資質(zhì)單位1282家。合伙人制的設(shè)計事務(wù)所，全國150－200家。國外建筑設(shè)計公司的大量進入。交通組織房型設(shè)計環(huán)境規(guī)劃景觀設(shè)計配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格29施工管理階段的目標是質(zhì)量、成本、進度的實現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制招標選擇過程管理施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開發(fā)公司現(xiàn)場代表（項目管理部）派出匯報形成自上而下的質(zhì)量保證體系：開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標下達監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督各級合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進用過程精品保證工程總體精品質(zhì)量形成層層落實的計劃控制體系：開發(fā)公司下達總的進度計劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進展各級合作單位制定工作進度計劃，保證落實達成層層分解，保證落實用階段進度的實現(xiàn)保證總進度的達成形成全面的房地產(chǎn)成本控制體系：開發(fā)公司的對成本實行總量和階段性目標控制，對報量、預(yù)決算審批認可監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費，進行報量確認各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算用分項工程成本保證總成本控制目標實現(xiàn)進度成本30市場銷售階段是公司完成價值實現(xiàn)的“驚人一躍”房放交易會營銷策劃公司代理銷售公司自主銷售廣告媒體網(wǎng)絡(luò)銷售推廣促銷活動公益活動銷售培訓(xùn)公司廣告營銷推廣公共關(guān)系人員培訓(xùn)促銷組合人員銷售渠道銷售策劃方案總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點、策略重點代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立──選擇所要運用的中間商：

最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險承擔(dān)、付款方式廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對誰、傳達什么、如何傳送給目標客戶，即媒體和方式的選擇。各大城市，主流媒體中的房地產(chǎn)廣告市場份額都達到了70%以上，廣告的集中投放造成了廣告的影響力和廣告效果下降，需要創(chuàng)新。媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識營銷人員的管理體系：激勵、考核措施活動管理、培訓(xùn)、團隊作業(yè)模式31物業(yè)管理和顧客價值的實現(xiàn)緊密相連，是品牌的重要組成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策一：進不進入物業(yè)管理領(lǐng)域決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù)發(fā)展商不能主動積極地避開風(fēng)險容易陷身于與業(yè)主的糾紛中做不到位容易影響品牌和效率法律關(guān)系混亂肥水不流外人田作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵提供公共服務(wù)對公共物業(yè)安全及秩序進行監(jiān)管服務(wù)態(tài)度——熱情服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)收費——合理服務(wù)制度——健全服務(wù)效率——快速服務(wù)設(shè)備——完好服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)項目——齊全物業(yè)公司業(yè)主業(yè)主委員會承諾轉(zhuǎn)移產(chǎn)品移交責(zé)任界定選出代表權(quán)利代言策劃方案招標法收費標準測算招標法無標底二步法招標法32中國房地產(chǎn)走向產(chǎn)業(yè)化住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型住宅的質(zhì)量是一項系統(tǒng)工程，應(yīng)當包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、住宅部品的質(zhì)量、住宅建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面全方位質(zhì)量體系以平方米售價是一種單一價格。但是隨著住宅商品化的推進，人們的觀念發(fā)生了變化，現(xiàn)在不僅是建筑面積有價，環(huán)境、設(shè)施在住宅建設(shè)中愈加重要，環(huán)境有價已成共識，甚至形成新的賣點多元化價格體系幾年前開發(fā)的住宅在個人購買率不斷上升的市場中缺乏產(chǎn)品競爭力，即使降價也難以消化，市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。房產(chǎn)庫存壓力存在城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)的開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴大，將培育大型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化優(yōu)勢，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部價格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對普通收入階層有較大吸引力，城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)的發(fā)展，對市中心的物業(yè)造成巨大壓力。城市空心化33近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長態(tài)勢34住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)主導(dǎo)地位住宅、辦公樓、商業(yè)樓的投資比重分別為79%、6%和15%，而且住宅的同比增長率最大，因此，住宅開發(fā)明顯處于主導(dǎo)地位。35住宅產(chǎn)業(yè)化將推動相關(guān)價值活動全面升級（一）從發(fā)展的層面來營造住宅推動產(chǎn)學(xué)研一體化推動建筑材料科技化科學(xué)規(guī)劃設(shè)計建設(shè)商品住宅文化實現(xiàn)多元化流通改善居住環(huán)境加強配套政策建設(shè)準備（思考）階段預(yù)期目的實施階段產(chǎn)生效果輔助措施36住宅產(chǎn)業(yè)化將推動相關(guān)價值活動全面升級（二）從發(fā)展的層面來營造住宅推動產(chǎn)學(xué)研一體進程推動建筑材料科技化科學(xué)規(guī)劃設(shè)計住宅可分為生存需要、享受需要和發(fā)展需要型。知識經(jīng)濟的到來使住宅不僅具有了發(fā)展消費資料的性質(zhì)，而且還使住宅具有了生產(chǎn)資料的特征。因此書房兼工作室的地位愈來愈重要，而廚房的功能將退居“二線”，電視、電話與電腦的“三網(wǎng)合一”，需要光纖路的預(yù)設(shè)；IC卡在當家理財與物業(yè)管理中將全面使用?？梢岳每蒲袡C構(gòu)雄厚的科研實力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金共同進行房地產(chǎn)科研項目的開發(fā)，不斷推出房地產(chǎn)建設(shè)的新思路、新設(shè)計、新材料、新工藝、新成果，加大科技含量，推進住宅小區(qū)智能化、設(shè)備自動化、樓宇辦公自動化、防火監(jiān)控及保安自動化、建筑材料科技化等系統(tǒng)的建設(shè)進程。建材是房地產(chǎn)建設(shè)實施可持續(xù)發(fā)展的的重要部分。從可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，提倡使用綠色材料，利用可再生資源，推廣國家認定評估推薦的科技含量較高的新材料、新產(chǎn)品。在項目設(shè)計及建設(shè)中，根據(jù)休閑型住宅與居住型住宅的不同要求，科學(xué)設(shè)計居室空間，使空間具有靈活性、多樣性、適應(yīng)性、可改造性創(chuàng)造性創(chuàng)造條件，提高住宅建設(shè)的整體質(zhì)量水平。37住宅產(chǎn)業(yè)化將推動相關(guān)價值活動全面升級（三）改善居住環(huán)境建設(shè)高品質(zhì)住宅文化實現(xiàn)多元化的住宅流通加強配套政策建設(shè)使用新技術(shù)，開發(fā)利用無污染或污染少的新型能源，科學(xué)處理城市垃圾污水。同時在小區(qū)內(nèi)盡可能增加綠化、美化、靜化、凈化的內(nèi)涵，設(shè)置商場、幼托、老人活動中心、戲水池、兒童樂園、下沉式廣場等配套設(shè)施，改善居住環(huán)境、方便住戶生活。另外，電子聲光將為小區(qū)環(huán)境和室內(nèi)墻飾增光添彩，形成最貼近自己生活的溫度、濕度、光線等。將知識應(yīng)用于住宅建設(shè)，建立高品位住宅文化，提高住宅的人文環(huán)境和知識內(nèi)涵，把住宅作為人們安居的藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)晶，營造高水平的居住氛圍。同時，要把住宅作為反映時代風(fēng)貌的精品，從而提高城市形象，反映區(qū)域經(jīng)濟的特征，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的繁榮與昌盛。知識經(jīng)濟給住宅市場帶來了一系列的革命。住宅流通市場添加了信息化、金融化與規(guī)范化許多內(nèi)涵。人們更多地利用無形市場來買賣住宅，在網(wǎng)上實現(xiàn)房屋的租賃、抵押等。房市指數(shù)動態(tài)和三維動畫系統(tǒng)將向買房者展示住宅設(shè)計、功能和各個方面的詳情與各種相關(guān)信息，為投資者提供精確化的市場信息，進行“貨比多家”的抉擇。政府主管部門應(yīng)積極推廣科技成果，制定有利措施，為房地產(chǎn)迎接知識經(jīng)濟的挑戰(zhàn)，創(chuàng)造有力的外部條件。同時各級建設(shè)部門應(yīng)協(xié)調(diào)工作，建立健全配套政策法規(guī)，加強對住宅建設(shè)各個環(huán)節(jié)進行跟蹤、檢查和督促，及時了解情況，溝通信息，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題，及時總結(jié)經(jīng)驗，推動整個房地產(chǎn)水平的提高。38建設(shè)與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系節(jié)能及新能源開發(fā)利用管線、廚衛(wèi)技術(shù)體系住宅環(huán)境及其保障技術(shù)對高層住宅：混凝土大開間結(jié)構(gòu)，大型模板，提高現(xiàn)澆混凝土專業(yè)化水平；對10-15層：混凝土方形柱框架，7-12層：鋼結(jié)構(gòu)大開間住宅體系，解決好樓板造型和輕型隔斷成套技術(shù)；多層的結(jié)構(gòu)體系將重點發(fā)展多孔空心磚、小型混凝土空心砌塊、以多種工業(yè)廢料砌塊代替粘土體系成套技術(shù)。包括各種氣候帶的節(jié)能住宅體系；新型的供熱、制冷技術(shù)；能源綜合利用和新能源開發(fā)，如太陽能儲存與利用、各種廢熱利用、風(fēng)能、地?zé)岬膽?yīng)用等；發(fā)展新型節(jié)能產(chǎn)品，如節(jié)能門窗、墻體保溫技術(shù)與材料、照明節(jié)能產(chǎn)品等。開發(fā)適應(yīng)我國住宅建筑體系的新型管材，如各種塑料管、鋁塑管、鋼塑管等；建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)，建立協(xié)調(diào)模數(shù)，并成套整體生產(chǎn)和裝配。對節(jié)水技術(shù)要充分重視，尤其要開發(fā)6升坐便器，提高水的充分利用率；對室內(nèi)外空氣質(zhì)量進行監(jiān)控和置換；提高房間、樓層之間的隔音性能；發(fā)展住宅用無污染建材與涂料。住宅產(chǎn)業(yè)化需要整套質(zhì)量保障體系住宅智能化技術(shù)體系住宅訊息傳輸及接收技術(shù)，住宅設(shè)備的自動控制系統(tǒng)；住宅安全防衛(wèi)自動控制系統(tǒng)；住宅能耗及智能化控制及綜合布線系統(tǒng)。39房地產(chǎn)以住宅作為最終產(chǎn)品，前后延伸，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃設(shè)計商品住宅施工建造物業(yè)管理商品流通供配系統(tǒng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)金融、保險房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)生了具有強大的開發(fā)建設(shè)能力與一體化生產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢的住宅產(chǎn)業(yè)集團，必將成為房地產(chǎn)市場中強大的競爭者，規(guī)模小、實力弱的房地產(chǎn)公司將逐步被淘汰。建筑業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化將大量使用標準化的設(shè)計，會使住宅設(shè)計市場萎縮。住宅產(chǎn)業(yè)化促使建筑業(yè)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，逐步形成大公司靠技術(shù)與管理實力承包大工程，中小企業(yè)做分包，小公司出勞務(wù)。建材業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化將促使建材生產(chǎn)向?qū)I(yè)化分工更細的方向發(fā)展。一些新型建材企業(yè)除以本身的材料生產(chǎn)為基礎(chǔ)，向住宅設(shè)計和施工延伸，成立設(shè)計、購配件生產(chǎn)、施工一體化的住宅產(chǎn)業(yè)集團。住宅裝修業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化使住宅產(chǎn)品向著結(jié)構(gòu)與圍護分離、裝飾與圍護在工廠中合一完成的方向發(fā)展，現(xiàn)有的住宅二次裝修市場逐步萎縮。設(shè)備部品制造業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展會帶動與住宅相關(guān)的水暖電器設(shè)備、衛(wèi)生潔具等眾多行業(yè)的發(fā)展與繁榮。40專業(yè)化是未來房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢縱向整合趨勢許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計所縱向整合動因房地產(chǎn)市場上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展；開發(fā)商基于“肥水不流外人田”的心理，盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司縱向整合現(xiàn)實性市場環(huán)境尚不成熟，當?shù)亟ㄖO(shè)計、建筑施工、施工監(jiān)理、物業(yè)管理、銷售代理和建材貿(mào)易等公司提供的服務(wù)，不能滿足企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的需要縱向整合的弊端對自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)會在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低項目經(jīng)營質(zhì)量；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地。多元化→專業(yè)化萬科、金地、珠江、合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅最大的細分市場；香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業(yè)管理公司進行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價值41房地產(chǎn)業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)實推動力本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機會。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進入西部城市；外地有更好的發(fā)展機會，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競爭實力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進入上海和北京關(guān)鍵因素充分了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃等政策因素，搞好同當?shù)卣块T的關(guān)系。跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險就是得不到當?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當?shù)亻_發(fā)商競爭。例如，萬科進入北京后，在獲取土地方面碰得頭破血流；按照市場經(jīng)濟的方式運作，以防范風(fēng)險。從市場需求的角度定位市場，設(shè)計產(chǎn)品，營造環(huán)境、強化服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽取得當?shù)厝嗣窈驼男刨嚒?2品牌/資信是判斷成功的標準，體制/人才是制約企業(yè)發(fā)展的主要因素中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在2000年初組織了一次大規(guī)模的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人的年度實地調(diào)查。本次調(diào)查在北京、上海、南京三地選取了780家有代表性的企業(yè)老總，采取面對面訪問的形式實施深入的調(diào)查訪問，本次有效樣本數(shù)753個。調(diào)查結(jié)果顯示：品牌、資信成為判斷房地產(chǎn)企業(yè)成功的主要標準。三分之一的開發(fā)企業(yè)認為體制是目前制約企業(yè)發(fā)展的主要因素。43房地產(chǎn)行業(yè)機遇和挑戰(zhàn)小結(jié)現(xiàn)狀描述未來方向機遇中國經(jīng)濟、技術(shù)的發(fā)展，金融、房改、戶籍等政策的改善，人們生活品質(zhì)的不斷提高，都促進了房地產(chǎn)業(yè)快速穩(wěn)定地發(fā)展；《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺，為房地產(chǎn)企業(yè)跨地區(qū)發(fā)展提供了公平競爭條件；房地產(chǎn)證券化政策和《企業(yè)債券管理條例》即將出臺，開辟了新的融資渠道；房地產(chǎn)企業(yè)上市融資已經(jīng)沒有法律上的障礙；在房地產(chǎn)開發(fā)的每個價值環(huán)節(jié)，分別由不同的專業(yè)化公司負責(zé)運作，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)快速成長提供了外部條件；住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位，利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源發(fā)展住宅業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)，特別是住宅開發(fā)應(yīng)是特變房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，專業(yè)化應(yīng)作為特變房產(chǎn)的戰(zhàn)略原則之一；跨地區(qū)發(fā)展應(yīng)是特變房產(chǎn)未來發(fā)展壯大的重要舉措；特變房產(chǎn)可以通過上市或發(fā)行債券拓寬融資渠道；挑戰(zhàn)土地使用權(quán)掛牌出讓，對房地產(chǎn)業(yè)的綜合實力提出了挑戰(zhàn)；銀行提高住房開發(fā)貸款條件，重點扶持特大型、大型房地產(chǎn)企業(yè)或項目，限制了中小企業(yè)的融資能力；限于企業(yè)自身現(xiàn)金流和利潤的不穩(wěn)定性，上市融資仍存在較大困難；房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力提出了更高的要求特變房產(chǎn)應(yīng)進一步提高市場運作能力、資本運作能力和資源整合能力44房地產(chǎn)國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的力量推動，對地方經(jīng)濟的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況居民可支配收入宏觀經(jīng)濟、GDP增長消費結(jié)構(gòu)消費觀念非居住性房地產(chǎn)開發(fā)消費傾向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展國民經(jīng)濟發(fā)展速度45經(jīng)濟持續(xù)快速增長經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性提高通脹率和失業(yè)率處于調(diào)控區(qū)間內(nèi)經(jīng)濟增長質(zhì)量繼續(xù)提高高速度高效益低通脹良性運行格局2007年,國民生產(chǎn)總值2438億元，同比增長11%連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長一、二、三產(chǎn)業(yè)增長分別為15%、15%、25%三產(chǎn)業(yè)比重分別為20%、45%、35%2007年1-9月新疆維吾爾自治區(qū)經(jīng)濟運行質(zhì)量提高增長過程中波動較小，穩(wěn)定性大大增強波動幅度由上年的2.7個百分點下降為0.3個百分點。財政收入大幅增加，全年地方財政收入209億元，同比增長33%，超額完成預(yù)算任務(wù)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民可支配收入7683元，實際增長18%；農(nóng)民可支配收入2273元，實際增長18%1-9月新疆居民消費價格指數(shù)為104.28，比上年上漲了4個百分點。06年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員11萬人，登記失業(yè)率3.9%。462006年，完成投資1339億元，增長17%2007年1－9月份，完成投資1053億元，增長22%。2005年，竣工面積4636萬平米，增長14%。2006年，開工面積6608萬平米，增長27%。2005年，銷售面積687萬平米，增長7%。投資規(guī)模開工面積竣工面積銷售面積價格水平2005年，平均售價1798元／平米，上漲13%。新疆房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，開發(fā)投資、建設(shè)銷售、價格等勻速增長47住宅構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的主力，更多的得力于需求的拉動住宅的銷售面積和投資施工面積與整個房地產(chǎn)市場變化高度同步，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮的基石。市場上的大部分銷售面積由住宅市場吸納，表明更多有住房需求拉動。其他各類市場施工面積所占比率高于銷售面積所占比率，表明這類市場更多由投資力量拉動，需求方力量表現(xiàn)波動或相對較弱。48各項因素推動住宅成為消費熱點，個人成為消費投資、決策的主體城鎮(zhèn)居民成為市場主體房改政策取消福利分房集團購買力退出消費觀念改變推動入市住房不再等靠要，而要自己住房是消費與投資的組合住房可以按能力進行換代消費能力提高住房分配貨幣化個人消費信貸支持家庭收入提高進入個人散戶時代居民成為消費投資主體，對自身利益高度關(guān)注，消費日益理性成熟。49居民購買能力的提高和消費結(jié)構(gòu)的變化使住宅消費成為熱點舒適愉悅的消費新方向以千元級為主的家電消費萬元級普通住房、空調(diào)、移動電話等為主的消費十萬元、數(shù)十萬元級電腦網(wǎng)絡(luò)、私人轎車、商品房及裝修為主的消費一級臺階二級臺階三級臺階滿足吃穿用的基本消費需求部分家庭消費熱點已向商品房、家庭轎車、旅游和信息化服務(wù)等方面轉(zhuǎn)移2005年新疆市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為15558元，比2004年增長8%。今后5年，國民經(jīng)濟年均遞增速度保持在9%左右，城鄉(xiāng)居民收入年均實際增長6%左右，50居民收入結(jié)構(gòu)直接影響對住房價格和品質(zhì)的要求1.5－2萬元1.2－1.5萬元1.2萬元以下2－2.5萬元2.5萬元以上50歲以下40－50歲30－40歲30歲以下全市工資平均線19155元行業(yè)間最高工資與最低工資相差6.6倍，比上年擴大了1.9倍高收入的職業(yè)分布私營企業(yè)經(jīng)營者、法律專業(yè)人員、股份制企業(yè)負責(zé)人、導(dǎo)游、演員、職業(yè)股民、個體經(jīng)營者、影視制作人員、大中小學(xué)教師、其他自由職業(yè)者、事業(yè)單位負責(zé)人、證券業(yè)務(wù)人員、三資企業(yè)中方高級職員、IT行業(yè)從業(yè)者、衛(wèi)生專業(yè)人員、國有企業(yè)負責(zé)人、購銷人員、新聞出版文化工作者、其他專業(yè)技術(shù)人員煙草制造業(yè)、航空運輸業(yè)、計算機服務(wù)業(yè)、商業(yè)經(jīng)紀代理業(yè)、金融、保險業(yè)、信息咨詢業(yè)、廣播電影電視業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、衛(wèi)生業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)、郵電通信業(yè)、體育業(yè)、電子及通信制造業(yè)、石油加工業(yè)、科學(xué)研究業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、電、汽、水產(chǎn)供業(yè)高收入的行業(yè)分布新疆城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)超過百萬、千萬的高收入群體逐漸形成。月均收入7656元月均收入8264元住宅的價格和品質(zhì)定位應(yīng)充分分析居民的購買能力，其職業(yè)、行業(yè)特點，年齡階段等因素。居民收入兩極分化加大，目前有能力購買住房的人群比率并不大，大多數(shù)的居民只是潛在需求。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，低收入特征預(yù)示著未來低價位市場的巨大需求量。不同級差年收入的人數(shù)分布高收入階層年齡段構(gòu)成比率按國際慣例只有當一個家庭6年的收入夠買房時，才有真正的購買能力具備購房能力的階層51新疆維吾爾自治區(qū)的恩格爾系數(shù)已降至40%以下，按國際慣例住房開支的占比應(yīng)達到15-20%，而實際情況是長期徘徊在10—11％之間。居民的購房需求遠沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間政策和外在條件遠沒有成熟，使居民購房時顧慮重重從恩格爾系數(shù)分析個人購房潛力還遠沒被挖掘出來52消費者購房考慮的因素越多時，對價值的權(quán)衡也就越重服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計地段位置、自然環(huán)境、交通條件、周邊條件、小區(qū)環(huán)境建筑質(zhì)量價格承諾信任危機信息不對稱期望競爭升級買方付出賣方提供品牌顧客價值＝獲得利益／付出成本53從用戶滿意度可以進一步發(fā)現(xiàn)用戶對住宅品質(zhì)的要求住戶對現(xiàn)有住宅的評價為基本不滿意。47％的住戶把“建筑質(zhì)量”放到了“重視程度”的第一位，說明廣大住戶最關(guān)心、最重視的是建筑質(zhì)量問題。消費者關(guān)于房地產(chǎn)的投訴連年上升：04年1.89萬件，05年2.12萬件，06年2.22萬件，07年前3個季度已達1.86萬件(其中不含房屋裝修投訴)。綜合滿意度為45.5

開發(fā)商應(yīng)盡快從“概念時代”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品質(zhì)量時代”。這應(yīng)成為所有開發(fā)商的關(guān)注點，而且應(yīng)以此為方向，主動回歸到住宅“輕炒作、重品質(zhì)”的質(zhì)量主體。用戶滿意度評分54人性的多元化、個性化驅(qū)動住宅的發(fā)展和變革人性需求生態(tài)化環(huán)?；：瘋€性化環(huán)境、配套智能化實用化社區(qū)化生態(tài)空間營造功能設(shè)置戶型合理化功能分區(qū)小區(qū)管理系統(tǒng)小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)智能保安、監(jiān)控系統(tǒng)景觀設(shè)計共享空間生活、商務(wù)設(shè)施建筑風(fēng)格空間布局裝飾選材大型社區(qū)住宅組團功能模糊化地域模糊化環(huán)保建材環(huán)保建設(shè)生態(tài)支持系統(tǒng)結(jié)合自然特質(zhì)ISO14000認證客戶模糊化55大型樓盤的出現(xiàn)是更高層次的飛躍，住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢規(guī)劃難以超前客戶難以定位資金難以籌措節(jié)奏難以控制價格難以把握規(guī)模大、人氣旺、居家氛圍濃厚配套全，生活方便舒適管理好，有統(tǒng)一的物業(yè)管理品牌好，潛力大，有升值潛力規(guī)模經(jīng)營，經(jīng)營成本低S優(yōu)勢樓盤航母的出現(xiàn)，大房地產(chǎn)商的發(fā)展方向W劣勢消費者社區(qū)觀念的增強關(guān)鍵點：

提煉項目的獨特賣點，形成鮮明特色和品牌號召力。完善項目開發(fā)的配套設(shè)施。構(gòu)建大項目的成熟社區(qū)文化房地產(chǎn)市場競爭加劇消費者重視社區(qū)環(huán)境消費者重視品牌和服務(wù)要求：開發(fā)商的實力和經(jīng)驗積累很強的規(guī)劃設(shè)計能力；品牌營銷能力管理服務(wù)能力和文化構(gòu)建能力56郊區(qū)超級項目必須作出彩，考驗開發(fā)商的創(chuàng)造力交通條件滯后生活成本較高城市配套費用龐大物業(yè)管理費用較高文化、人文、教育條件較差治安差和缺乏配套設(shè)施自然環(huán)境好和價格便宜遠離市中心，空氣清新環(huán)境好生活配套設(shè)施的集中規(guī)劃為營造人文氣氛提供最佳白紙建筑成本較低，易于體現(xiàn)實力生活配套：生活起居的一條龍商業(yè)設(shè)施社區(qū)文化：社區(qū)文化生活，營造和諧氣氛社區(qū)規(guī)劃：建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、建設(shè)規(guī)模S優(yōu)勢目標顧客為工薪階層追求品位格調(diào)、回歸自然人性的生活方式W劣勢0機會T威脅保證完整的城鄉(xiāng)綠化系統(tǒng)和良好的環(huán)境空間加強郊區(qū)道路、公共交通系統(tǒng)、市政和配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)政府規(guī)劃前提開發(fā)商努力創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計居住密度、中央空間、路網(wǎng)系統(tǒng)、戶型設(shè)計市民廣場場所感營造共享空間人車系統(tǒng)57國內(nèi)大型地產(chǎn)商主要開發(fā)住宅，可作為特變房產(chǎn)的標桿企業(yè)進行借鑒分析內(nèi)容萬科股份、中國海外地產(chǎn)、華潤置地、北京天鴻集團戰(zhàn)略目標、運作模式、主要戰(zhàn)略組織機構(gòu)及職能部門思索與啟示58深圳萬科已經(jīng)發(fā)展全國性的房地產(chǎn)公司萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于2000及2001年兩度分別入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。截止2001年底，已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個經(jīng)濟發(fā)達，人口眾多的大城市進行住宅規(guī)模開發(fā)，歷年累計竣工面積348.6萬平方米，土地儲備量980萬平方米。公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24億元，擁有員工5349名，全資及關(guān)聯(lián)公司43家經(jīng)過多年積累，萬科地產(chǎn)以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象企業(yè)綜述發(fā)展目標未來5年，萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開發(fā)住宅，集團還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟中心城市作為發(fā)展目標，進一步擴大集團在各地的市場份額，實現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標59萬科在深圳以外地區(qū)的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)過半特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入（2001年度）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之凈利潤（2001年度）60萬科的戰(zhàn)略思路是適度地進行縱向整合，并開展戰(zhàn)略合作將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不介入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系；為有效地利用土地資源，降低資源、材料的消耗，萬科已成立建筑研究所；廣泛吸收國際設(shè)計經(jīng)驗，與世界一流的設(shè)計公司合作；加強與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動產(chǎn)業(yè)化進程，成立產(chǎn)業(yè)同盟；從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市政；建立新的融資渠道，住宅證券化、金融化，廣泛與國內(nèi)外金融機構(gòu)如基金、保險等結(jié)合，增強資金實力，具備規(guī)?；_發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實力；61萬科未來的發(fā)展戰(zhàn)略是經(jīng)營專業(yè)化、住宅主流化、財務(wù)政策積極化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化萬科以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)經(jīng)營專業(yè)化萬科在財務(wù)結(jié)構(gòu)上進行了調(diào)整，建立了財務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，壓縮管理成本，積極拓展融資空間。主流市場是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。只有參與主流市場競爭，才能從經(jīng)營理念、隊伍建設(shè)、管理操作上成為房地產(chǎn)業(yè)的主流企業(yè)；今天的城市邊緣在明天就會成為主流市場，萬科以“城市花園”為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部住宅市場主流化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化財務(wù)政策積極化在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，包括萬科在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)商只能事必恭親，自己出錢找地，自己規(guī)劃設(shè)計，自己管理物業(yè)……但是分工與合作是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。萬科將適時地調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并組建戰(zhàn)略聯(lián)盟62深圳萬科在經(jīng)營管理方面采取了三大舉措股份制改造1988年萬科國有股比重從19.3%下降至9.6%。國有股在一次次擴股在被稀釋。由于產(chǎn)權(quán)清晰，上級主管無法直接干涉萬科，只能作為董事起作用，萬科因此走上了市場化經(jīng)營的道路，確定了以住宅房產(chǎn)建設(shè)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，王石則從創(chuàng)業(yè)者向職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)化立項評審機制萬科組織了集團房地產(chǎn)項目評定委員會，在集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計等重大階段，推行立項聽證機制，保證了決策的科學(xué)化由多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化萬科曾經(jīng)涉足貿(mào)易、加工、文化和房地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。王石認為多元化經(jīng)營使萬科走了彎路，于是從1994年開始從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的25%，到1999年，住宅業(yè)上升到95%。萬科于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司63萬科建立了創(chuàng)新體系建筑設(shè)計創(chuàng)新：以萬科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開展創(chuàng)新，把重心從營銷轉(zhuǎn)向技術(shù)、提升產(chǎn)品品質(zhì)層面采購系統(tǒng)創(chuàng)新：組建萬科采購中心，建立以“中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺的采購系統(tǒng)，在降低交易成本的同時，促進新材料在萬科房地產(chǎn)的使用創(chuàng)新利潤組建物業(yè)管理集團：使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨立出來，集中資源拓展品牌，走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團新的經(jīng)濟增長點建立利益共同體：將致力于同建筑商建立利益共同體，形成良性的互動關(guān)系，共同促進住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展建筑設(shè)計創(chuàng)新采購系統(tǒng)創(chuàng)新建立利益共同體組建物管理集團64建筑無限生活，深圳萬科啟動全國品牌戰(zhàn)略戰(zhàn)略實施全國性思維本地化運作品牌內(nèi)涵建筑無限生活的三個層面品牌策劃充分了解客戶需求“展現(xiàn)自我的理想生活”是萬科品牌所要提供給客戶的價值“以您的生活為本”是萬科品牌新形象的核心，它是萬科多年來追求的以人為本的客戶理念和企業(yè)文化的延伸和擴展。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng)，更深層次體現(xiàn)了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調(diào)查和研究，注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重。萬科了解每個住戶的個性化需求，從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。在各地萬科分支機構(gòu)中，擁有共同的企業(yè)核心價值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴謹?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式在各地項目中，遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化在各種類型的產(chǎn)品中，已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格65產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)為萬科品牌奠定基礎(chǔ)萬科品牌——建筑無限生活產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)開發(fā)物業(yè)管理開發(fā)商不等于設(shè)計單位，因為開發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設(shè)計單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力為了保證全程品質(zhì)，消除客戶的后顧之憂，萬科設(shè)立了自己的物業(yè)管理公司。截止至2001年9月，萬科物業(yè)管理公司轄下的39個住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號的有13個，獲得“省優(yōu)”稱號的7個，“市優(yōu)”稱號的17個2002年1月萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地。研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位66中國海外集團集香港和內(nèi)地優(yōu)勢，已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為核心的跨地域的大型企業(yè)集團戰(zhàn)略目標企業(yè)綜述1979年在香港注冊成立，是中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司1992年集團之旗艦－－中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，市值曾逾330億港元。集團現(xiàn)有雇員約4300名。如今已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)171億港元大型企業(yè)集團。致力于專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標，公司以“服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國”為宗旨，集納兩地優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，力爭打造住宅產(chǎn)業(yè)航空母艦，建樹中國地產(chǎn)一流品牌。業(yè)務(wù)涉及建筑工程承包、咨詢、設(shè)計管理、地產(chǎn)發(fā)展、基建投資、物業(yè)以及采購招標網(wǎng)站、中星網(wǎng)站等，地域遍及香港、廣州、深圳、上海、成都等城市，曾先后完成了500多個項目，建成各種樓宇1,157萬平方米，建造了諸如上海海華花園、北京中海雅園和深圳中海華庭等具有較大社會影響的高質(zhì)量工程項目。業(yè)務(wù)現(xiàn)狀67中海集團保持房地產(chǎn)品牌長久魅力的秘訣過程精品一個好的地產(chǎn)品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘，中海提出“過程精品”便是指每一環(huán)節(jié)的精益求精。從選地到定位，從規(guī)劃到設(shè)計，從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭作到最好，從而實現(xiàn)“過程精品”。核心優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)是無密可可保的行業(yè)，戶型、立面等顯在要素極易抄襲，要想在蕓蕓樓盤之中不被淹沒，發(fā)展商需要有核心的競爭優(yōu)勢作為亮點，吸引消費者，領(lǐng)先同業(yè)者，中國海外的規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等都獨樹一幟，從而鍛造自己的核心優(yōu)勢。整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力專業(yè)分工的細化，已得使各專業(yè)領(lǐng)域形成了不可替代的精尖優(yōu)勢，精品的產(chǎn)生，已不是傾發(fā)展商一人之力所能完成，必須整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力和水平，而整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力已經(jīng)成為衡量發(fā)展商的坐標。68鑄造樓盤品質(zhì)一：專業(yè)把關(guān)誠信卓越精品永恆

專業(yè)顧問團技術(shù)把關(guān)跟蹤實施過程工藝材料掌握節(jié)奏項目可行性策劃理論建筑美學(xué)技術(shù)項目建筑師把規(guī)劃設(shè)計評審體系的每一個細節(jié)貫穿到項目實施中去，大量的工作在于掌握節(jié)奏、材料、工藝、技術(shù)的確立和完善。二級評審委員會制度技術(shù)把關(guān)跟蹤實施過程由專業(yè)的機構(gòu)負責(zé)規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容的嚴格實施。由深圳公司和上級管理公司兩個規(guī)劃設(shè)計評審委員會組成的“兩級評審制度”，避免了設(shè)計中的草率和個人意志。在建筑美學(xué)、策劃理論、項目可行性研究等設(shè)計院工作之上的設(shè)計修正和完善等設(shè)計附加工作。69鑄造樓盤品質(zhì)二：工程質(zhì)量體系誠信卓越精品永恆

項目部地盤三級質(zhì)量監(jiān)控體系工程部質(zhì)量委員會工程質(zhì)量體系項目部工程部地盤三級質(zhì)量監(jiān)控體系質(zhì)量委員會區(qū)性現(xiàn)場管理機構(gòu)。每一個項目施工現(xiàn)場都配備一個強有力的項目部。公司工程部質(zhì)量控制。該公司工程管理人員約占整個公司人員的六成。而這六成工程管理人員中，有70%左右的人員是常駐現(xiàn)場的一線管理人員。負責(zé)一切有關(guān)質(zhì)量的活動，如質(zhì)量交底、工序檢查、隱蔽驗收、檢驗試驗、成品保護、竣工驗收等工作。公司專門設(shè)立的由總工程師牽頭的質(zhì)量委員會，質(zhì)量委員會下設(shè)專業(yè)齊全的5個崗位，負責(zé)公司對工程項目的質(zhì)量監(jiān)控工作。70中海物業(yè)還為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)中海物業(yè)管理有限公司中海物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為香港房屋委員會甲級物業(yè)代管公司，并已通過香港品質(zhì)保證局認證，取得ISO9002質(zhì)量體系認證證書，進一步確定中海物業(yè)的專業(yè)地位。承擔(dān)項目海旭閣、雍盛苑、雅利德樺臺、朗逸豪園、南浪海灣、海晴軒、富亨商場、耀安商場環(huán)保公益公司積極宣傳環(huán)保意識及推行環(huán)?；顒樱谳犗挛菰放e辦垃圾分類回收活動，并與各商場舉辦提倡不吸煙的“白手套”活動。本公司寫字樓及各管理處并推行環(huán)保辦公，實行“一張紙兩面用”“人走燈關(guān)”等環(huán)保措施。專業(yè)服務(wù)照顧長者照顧學(xué)童舉辦康體活動節(jié)日活動71華潤置地（北京）已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)界巨頭華潤置地前身為北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司。2001年9月，中國華潤總公司與北京市華遠集團公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司實際上持有原華遠房地產(chǎn)股份有限公司91%股份，并更名為“華潤置地（北京）股份有限公司”。共開發(fā)建設(shè)完成近50個各種房地產(chǎn)項目，如西單商業(yè)區(qū)開發(fā)、西單文化廣場工程、東冠英小區(qū)、建功南里小區(qū)、京通新城、華清嘉園、鳳凰城、華亭嘉園、京通陽光華苑等住宅項目。2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過多年的開拓進取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、累計開發(fā)面積達200萬平方米、年開復(fù)工量超過100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司。北京項目企業(yè)綜述經(jīng)營狀況72華潤置地（北京）將做重大戰(zhàn)略調(diào)整提出了“新都市主義”和“新市鎮(zhèn)計劃”，其中心是未來的三年里，將進行經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，即由以城市項目開發(fā)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槌菂^(qū)、郊區(qū)項目并舉，逐步擴大郊區(qū)項目開發(fā)、土地儲備比例，并以九個重點開發(fā)地區(qū)來全面支持市場目標；通過收購萬科，打造房地產(chǎn)“航母”華潤置地的總部在香港，正在籌備上海、成都公司，很快將會形成北京、上海、成都三駕馬車的格局；發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標華潤集團希望華潤置地要成為有特點的房地產(chǎn)公司，從北京向全國發(fā)展，并實現(xiàn)從以集團購買為主向以個人消費為主的轉(zhuǎn)變，盡快樹立起行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位未來三年，公司將致力于建立一個北京地域內(nèi)的房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，經(jīng)營與文化力求走在房地產(chǎn)企業(yè)的最前列，通過創(chuàng)造性地滿足社會需求，從而實現(xiàn)未來幾年持續(xù)保持北京市場份額10%的經(jīng)營指標73華潤置地（北京）為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)

華潤置地物業(yè)公司公司于1999年通過了ISO9002國際質(zhì)量標準的認證，提出了公司的質(zhì)量方針--以高效、先進的管理，親切、周到的服務(wù)，為用戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。承擔(dān)項目

東升園、西羅園、建功南里、萬明園、志強園、華中園、京通新城、陽光華苑、華恒大廈、華亭嘉園、冠華大廈、華清嘉園、西單文化廣場榮譽稱號“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”“北京市花園式小區(qū)”“北京市綠化先進單位”“北京市治安消防先進單位”“北京市節(jié)水小區(qū)”、“綠色社區(qū)”經(jīng)營范圍住宅小區(qū)、大型企業(yè)、高檔公寓別墅及寫字樓的物業(yè)管理和餐飲、娛樂、健身設(shè)施74北京天鴻集團已經(jīng)發(fā)展成為國際化的地產(chǎn)商北京天鴻集團公司，原北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司，隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，是一家國有大型房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)。集團公司在海內(nèi)外共擁有各類全資、控股子公司及參股企業(yè)80多家，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)年開復(fù)工能力超過300萬平方米。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名。房地產(chǎn)開發(fā)多年來一直保持著城市綜合開發(fā)資質(zhì)一級和城建開發(fā)資信一等?？毓傻氖嗉曳康禺a(chǎn)開發(fā)子公司均屬綜合性開發(fā)公司物業(yè)管理控股4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司：房產(chǎn)管理經(jīng)營公司、燕僑物業(yè)管理公司、萬佳物業(yè)管理公司和寶景物業(yè)管理公司，總計管房面積400多萬平方米。已有3家物業(yè)管理公司通過了ISO9000認證飯店旅游在北京、杭州、?？?、蘇州、泰安、澳大利亞悉尼等地投資建設(shè)并管理了多家三星級、四星級中高檔飯店、酒樓和餐廳。目前，集團公司所屬的飯店總建筑面積近10萬平方米海外經(jīng)營積極拓展國際市場，與幾十個國家、地區(qū)建立了業(yè)務(wù)往來關(guān)系，并在澳大利亞、美國、荷蘭、香港、澳門等國家和地區(qū)設(shè)立了子公司。同時，集團公司先后成立了15家中外合資、合作企業(yè)，吸引、利用外資近4億美元資本經(jīng)營在利用資本市場、擴大投融資方面，1999年3月集團公司發(fā)行總額1億元人民幣的蓮花小區(qū)建設(shè)債券；1999年4月8日集團公司控股的海南寶華實業(yè)股份有限公司A股---“寶華實業(yè)”在滬市正式掛牌交易75天鴻集團的基本戰(zhàn)略方向是多元化發(fā)展，創(chuàng)企業(yè)品牌代表項目戰(zhàn)略方針西羅園、南磨房、團結(jié)湖、茂林居、虎背口、永泰、曙光、蓮花、回龍觀等近六十個住宅小區(qū)。其中回龍觀文化居住區(qū)是北京市最大的經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，總建筑面積850萬平方米。立足跨世紀的發(fā)展，以創(chuàng)企業(yè)品牌為目標，提出了“深化兩個轉(zhuǎn)變，狠抓機制轉(zhuǎn)換；理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完善科學(xué)管理；抓準市場機遇，創(chuàng)造最佳效益；擴大經(jīng)營領(lǐng)域，分散投資風(fēng)險；優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，夯實發(fā)展根基”六十字工作方針品牌戰(zhàn)略標準為了創(chuàng)造企業(yè)品牌，天鴻集團制定了品牌戰(zhàn)略標準，包括產(chǎn)品開發(fā)標準、規(guī)劃與單體設(shè)計標準、物業(yè)管理標準、營銷標準、飯店旅行社服務(wù)標準和職工標準76競爭分析的思索與啟示強調(diào)專業(yè)化，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，并且有向住宅市場集中的趨勢在組織設(shè)計上充分體現(xiàn)對前期策劃、設(shè)計、采購、資金結(jié)算、與物業(yè)管理的重視通過過程精品實現(xiàn)樓盤精品對品牌極其重視具有明確的市場定位、高增長戰(zhàn)略發(fā)展目標對房地產(chǎn)業(yè)價值鏈上的環(huán)節(jié)進行不同程度的整合：例如對規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)管理進行整合；都進行跨地區(qū)高速發(fā)展77特變房產(chǎn)應(yīng)以住宅開發(fā)為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔住宅公寓商業(yè)辦公別墅弱強特變房產(chǎn)競爭力小市場吸引力大考慮退出或有選擇發(fā)展獲取回報重點開發(fā)重點扶持住宅是新疆房地產(chǎn)業(yè)的主體業(yè)務(wù)，而且發(fā)展前景最好，因此要重點開發(fā)住宅業(yè)務(wù)，同時根據(jù)社區(qū)需要建立配套商業(yè)樓；中高檔公寓市場穩(wěn)步發(fā)展，因此重點扶持現(xiàn)有公寓業(yè)務(wù)，以獲取較好的收益；并且有選擇地開發(fā)新的公寓項目；雖然別墅市場發(fā)展較快，但是供給增長速度遠高于需求增長速度，因此慎重開發(fā)別墅項目；寫字樓市場供給量大，投資收益處于下降趨勢；而且寫字樓出租使投資回收周期過長，因此慎重開發(fā)寫字樓項目。78住宅（含配套商業(yè)）應(yīng)定位于中高檔市場，以規(guī)模經(jīng)濟取得成本優(yōu)勢客戶需求個性化，對住宅的功能、質(zhì)量、安全、文化、網(wǎng)絡(luò)科技和生態(tài)環(huán)境提出了全面要求價位于（總價在15—30萬元）的項目的市場供給遠小于市場需求品牌形象必須以較高的質(zhì)量與檔次為支撐特變房產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)應(yīng)定位于中高檔市場、中低價位，針對不同的收入階層（白領(lǐng)階層與高管階層），小戶型與大戶型并舉建設(shè)大型社區(qū)，以規(guī)模效益確保住宅具有較高的質(zhì)量與檔次，同時保持競爭力的價位，借此打造“特變房產(chǎn)”的高檔品牌形象；建設(shè)大型社區(qū)，要注重教育、交通、商業(yè)、醫(yī)療、金融等配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境以及物業(yè)管理79特變房產(chǎn)的基本戰(zhàn)略是專業(yè)化、差別化和區(qū)域化專業(yè)化集中于房地產(chǎn)業(yè)；集中于住宅市場差別化追求卓越的產(chǎn)品功能、質(zhì)量、服務(wù)區(qū)域化憑借積累的資源與能力向外地擴張目的：集中力量創(chuàng)造競爭優(yōu)勢目的：建立高品質(zhì)、高科技和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌形象目的：尋求更廣闊的發(fā)展空間，壯大企業(yè)實力80特變房產(chǎn)專業(yè)化戰(zhàn)略描述房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)具有強大的資本運作能力和管理控制能力，因此特變房產(chǎn)需要遵循房地產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化的發(fā)展規(guī)律，不進行多元化經(jīng)營，只專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；鑒于住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)樓和別墅等幾大細分市場的市場潛力、競爭形勢及投資回收期，特變房產(chǎn)應(yīng)以住宅市場為主，以其它物業(yè)形態(tài)為輔；為了全面而深刻地了解和滿足客戶的需求，特變房產(chǎn)需要細致地介入項目前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。特變房產(chǎn)應(yīng)該擁有自己的前期策劃隊伍、工程管理隊伍、營銷隊伍和物業(yè)管理隊伍，但是更多的是以顧問和管理者的身份，搭建客戶、開發(fā)商、設(shè)計師、施工單位及物業(yè)管理公司之間的溝通平臺，以實現(xiàn)客戶需求與最終產(chǎn)品的完美結(jié)合。81特變房產(chǎn)差別化戰(zhàn)略描述雖然房地產(chǎn)業(yè)還存在較大的發(fā)展空間，但是人們個性化需求越來越高，不僅是要滿足居住的需要，也要滿足生活情調(diào)與文化品味方面的需要，同時市場競爭更加激烈，因此，特變房產(chǎn)要在幾年內(nèi)獲得高速成長，需要采取差別化戰(zhàn)略；特變房產(chǎn)的差別化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在：在設(shè)計方面以人為本，提供優(yōu)異的質(zhì)量—價格—功能組合，滿足個性化要求；在技術(shù)方面采取國際上先進的成套技術(shù)，實現(xiàn)建材科技化和裝修裝飾標準化；在服務(wù)方面提供配套性服務(wù)，滿足個性化需求，注重服務(wù)規(guī)范化；在品牌形象方面體現(xiàn)以人為本、創(chuàng)新誠信的文化內(nèi)涵；實現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理。在前期策劃環(huán)節(jié)應(yīng)注重市場調(diào)查和客戶消費行為研究，充分了解客戶需求，并根據(jù)項目環(huán)境，對項目進行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以完全解決客戶的后顧之憂為工作標準。82特變房產(chǎn)區(qū)域化戰(zhàn)略描述越是在房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)達的地區(qū)越是存在發(fā)展機會，特變房產(chǎn)可以通過跨地區(qū)擴張來規(guī)避風(fēng)險，壯大實力；在2007年之前，特變房產(chǎn)集中力量在北京發(fā)展，進一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，提升經(jīng)營管理水平，打造精品品牌；同時探索跨地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗，進行土地儲備和試點開發(fā)；2007年開始，受申辦奧運會的影響，北京的房地產(chǎn)業(yè)增長速度減緩，市場競爭加劇，實力和品牌成為競爭的核心；而中西部地區(qū)的城市的房地產(chǎn)市場化程度相對不高，觀念還相對滯后。特變房產(chǎn)要將業(yè)務(wù)的重心由北京向外地轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)跨地區(qū)高速發(fā)展；跨地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是了解當?shù)卣?，取得當?shù)卣闹С?；成功地移植項目管理模式，按照市場?jīng)濟的方式運作，從市場需求的角度定位市場、設(shè)計產(chǎn)品、營造環(huán)境、強化服務(wù)，以防范風(fēng)險；成功地移植母子公司管理模式，加強對外地公司的管理控制，實現(xiàn)公司的本地化運作；根據(jù)各地市場的吸引力和特變房產(chǎn)本身的經(jīng)營管理能力，逐步推進，“東方亮了西方再亮”。83特變房產(chǎn)持續(xù)增長需要三個層面業(yè)務(wù)的支持近期業(yè)務(wù)中期業(yè)務(wù)遠期業(yè)務(wù)2013年2009年2007年2010年2015年2014年2008年2011年2012年改進現(xiàn)有業(yè)務(wù)，發(fā)展新項目：開發(fā)商業(yè)樓、危改房、經(jīng)濟適用房、中高檔商品房四大項目重點提高前期策劃、銷售及物業(yè)管理能力進行資本運營，擴大新業(yè)務(wù)，做好擴張準備：中高檔商品房及配套設(shè)施建設(shè)提高整體營銷能力跨地區(qū)擴張，開創(chuàng)未來成長空間：利用已有的品牌、經(jīng)驗和能力，進入其它房地產(chǎn)市場前景較好的城市提高管理輸出能力利潤84特變房產(chǎn)必須對三個層面的業(yè)務(wù)進行均衡管理利潤近期改進現(xiàn)有業(yè)務(wù)，發(fā)展新項目中期擴大新業(yè)務(wù)，做好擴張準備遠期跨地區(qū)擴張，開創(chuàng)未來成長空間時間安排利潤投資資本回報銷售收入凈現(xiàn)值選擇區(qū)域化擴張方案的價值衡量標準業(yè)務(wù)維持者建立業(yè)務(wù)者高瞻遠矚者員工薪酬事業(yè)發(fā)展機會個人實現(xiàn)價值激勵理念集中于業(yè)績營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境關(guān)鍵成功因素完整的能力基礎(chǔ)創(chuàng)新能力公關(guān)能力與市場營銷能力能力85配合三層面業(yè)務(wù)發(fā)展，特變房產(chǎn)需要培育五種核心競爭力資本運作能力管理控制能力市場運作能力資源整合能力特變房產(chǎn)必須以顧客為中心，以市場為導(dǎo)向進行經(jīng)營管理。進行項目決策時，必須認