經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的動態(tài)影響研究

經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的動態(tài)影響研究一、問題的提出經(jīng)濟增長是指一國經(jīng)濟活動能力的擴大，其衡量標(biāo)準(zhǔn)是一國商品和勞務(wù)總量，即國民經(jīng)濟總值的增長狀況，或人均國民生產(chǎn)總值的增長狀況，本文運用GDP總量來反映經(jīng)濟增長。經(jīng)濟擴張一方面增加了對商業(yè)用房的需求，另一方面，隨著經(jīng)濟的增長，居民收入增加，從而增加了對住宅用房的需求。在我國，經(jīng)濟的增長同時伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市建設(shè)的主要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度、規(guī)模及發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展速度、規(guī)模及經(jīng)濟周期緊密聯(lián)系。利率變化影響房地產(chǎn)投資的融資成本，同時隨著我國住房貸款體系的完善，利率的變動對房地產(chǎn)需求也會產(chǎn)生重要的影響，而需求的改變會進一步影響到投資，因此，利率也是影響房地產(chǎn)投資的重要變量。此外，由于我國房地產(chǎn)投資的資金來源中，很重要的一部分是國內(nèi)貸款，而國內(nèi)貸款的規(guī)模反映了開發(fā)商融資的難易程度，因此，國內(nèi)貸款的規(guī)模變化也會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。綜上所述，本文選擇房地產(chǎn)投資、GDP、利率及房地產(chǎn)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款這幾個變量來建立模型。二、模型的建立與估計在我國經(jīng)濟體制改革過程中，房地產(chǎn)業(yè)的改革和轉(zhuǎn)軌起步比較晚，1998年國家規(guī)定停止住房實物分配，逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著我國新房改階段的開始。為了刻畫在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的動態(tài)影響，現(xiàn)利用1998年1季度-2005年2季度的數(shù)據(jù)，建立關(guān)于房地產(chǎn)投資實際完成額（REIt）、GDP（GDPt）、五年期金融機構(gòu)貸款利率（Rt）和房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款（Lt）（以下簡稱國內(nèi)貸款）的變參數(shù)模型。首先對這幾個變量的對數(shù)序列作了單位根檢驗，它們都是一階單整的序列，然后用Johansen協(xié)整檢驗對其進行檢驗，結(jié)果如下。結(jié)果表明這四個序列存在兩個協(xié)整關(guān)系。建立模型，模型的具體形式如下：其中，括號內(nèi)的為系數(shù)向量最后元素的z統(tǒng)計量（以下同），β1t、β2t，分別反映了房地產(chǎn)投資完成額對GDP和實際利率變化的敏感程度，代表彈性的大小，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化而不同。三、結(jié)果分析1、房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性圖1表示β1t，的變化規(guī)律，即GDP每增加一個百分點，會使得房地產(chǎn)投資完成額變化β1t個百分點。從圖中可以看到房地產(chǎn)投資額的產(chǎn)出彈性有以下兩個特點。（1）富有彈性，其彈性變動的范圍在1.54-1.76之間。這說明GDP每增加1%，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增加1.54%-1.76%，從而說明GDP的變化是影響房地產(chǎn)投資的決定性因素。其對房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從兩方面考慮：一方面GDP增加，引起人們收入水平的提高，在消費支出結(jié)構(gòu)不變的情況下，用于住宅消費絕對量會增加。另一方面，GDP增加，會引起社會總體投資水平提高，這樣就使得工業(yè)用房、辦公樓宇等的需求增加。二者的影響綜合起來，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長速度要快于GDP的增長速度。住房及工業(yè)用房、辦公樓等的需求隨著GDP的增長而增長，需求的增加引起房地產(chǎn)投資的較快上升，且上升速度高于GDP的增長速度，反映為二者之間的彈性，即表現(xiàn)出較大的值。曹振良認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈倒U曲線，是指一個國家經(jīng)濟起飛時，隨著人均GDP的增長，房地產(chǎn)業(yè)以高于人均GDP的增長速度加速增長;但隨著人均GDP的進一步增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸放慢，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。目前，我國的仍處于經(jīng)濟的起飛階段，因此，房地產(chǎn)業(yè)以高于GDP的速度增長，計算出的房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性值較大，這與曹振良的研究結(jié)論是一致的。（2）1998-2000年房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性值比較大，2000-2002年有明顯的下降趨勢，2002年以后趨于平穩(wěn)。1998年有較大的值，是因為我國剛剛實行貨幣化分房政策，房地產(chǎn)市場還沒有真正的市場化，此時的房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟形勢的影響就比較大。2001年的下降趨勢，主要和當(dāng)時的經(jīng)濟形勢有關(guān)，2001年到2002年期間，我國的經(jīng)濟平穩(wěn)，健康發(fā)展，GDP增長率也在8%左右浮動，而當(dāng)時的房地產(chǎn)投資在2002年有一個明顯的下降趨勢。同時，我國房地產(chǎn)市場逐步走向市場化，應(yīng)對經(jīng)濟沖擊的靈活性越來越高，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控也從直接干預(yù)變?yōu)殚g接的調(diào)控；另一方面，政府用于房地產(chǎn)投資的國家預(yù)算內(nèi)資金所占的比重在逐年下降。因此，GDP對房地產(chǎn)的影響持續(xù)下降。此后，我國的房地產(chǎn)市場市場化程度越來越高，雖然受到宏觀政策的影響還比較大，但房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟形勢的變化越來越小。投資量的大小由收益率決定，收益率由房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系決定，供求關(guān)系雖然受到宏觀經(jīng)濟基本面的影響，但這種影響再傳遞到房地產(chǎn)投資上，已經(jīng)不像1998年那樣強烈，因此，房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性最終趨于穩(wěn)定。從房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性的兩個特點可以看出，雖然國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的影響逐漸變小、但總體來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟增長還是息息相關(guān)的，經(jīng)濟的發(fā)展水平和增長速度決定或制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。不論是經(jīng)濟增長加快或是放慢，房地產(chǎn)投資都會以高于經(jīng)濟增長的速度變化，因此要保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，首先要保證國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。2、房地產(chǎn)投資的利率彈性圖2表示房地產(chǎn)投資額的利率彈性，可以看出利率對房地產(chǎn)投資有負的影響，但其絕對值在不斷減小，變動的幅度也比較大，從最初的-0.35變化到-0.08左右，這意味著利率每上升1%，房地產(chǎn)投資將下降0.35%-0.05%，同時也說明利率對房地產(chǎn)的作用比較小。利率對房地產(chǎn)的影響可以從兩方面考慮：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資品，低利率對其投資及信貸規(guī)模有刺激作用。因為利息支出作為投資成本，一方面，降低利率，投資的成本較小，利息支出也比較低；另一方面，房地產(chǎn)投資具有保值增值功能，如果投資房地產(chǎn)的收益率高于利率或者其他投資品的收益率，根據(jù)資源配置的原理，資金會從低收益率的項目流向高收益率的項目。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種消費品，低利率時，居民獲得貸款的成本較低，同時儲蓄的收益比較低，人們可能會把資金投向住房消費，必然會拉動房地產(chǎn)消費，尤其是住宅消費。不管是作為投資品或是消費品，低利率對房地產(chǎn)產(chǎn)品都有正向的刺激作用，而消費的增加會進一步刺激投資，因此，房地產(chǎn)投資的利率彈性為負。在1999年，利率彈性比較高，一方面因為我國剛剛停止住房的實物分配制度，實行貨幣化分房，房地產(chǎn)市場化程度越來越高，以前中國人不能想象的貸款買房如今已經(jīng)司空見慣，因此投資的利率彈性較高；另一方面，當(dāng)時我國處于內(nèi)需不足通貨緊縮期，利率作為我國貨幣政策的主要工具，在刺激內(nèi)需、擴大投資方面起到了一定的作用。而利率彈性有明顯