某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性爭論報告一、總 論工程建設(shè)背景AB房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，秀麗的居住環(huán)境和一流的物業(yè)治理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到A市城市居民21自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與進展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已根本A園98佳園僅一墻之隔，這為本工程的開發(fā)帶來不行多得的商機。依據(jù)A市城市規(guī)劃進展需要以及白龍路片區(qū)把握性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)A市土地治理局和市規(guī)劃局辦理。依據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的有關(guān)要求，AD廠搬遷至高技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。工程概況(2)建設(shè)地點：A市白龍路。(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。公司類別：專營企業(yè)。資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1993年。624萬平方米，形成確定A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到33333．57610010140平方米，地下停車庫15000176232316元。B預(yù)售房款解決。依據(jù)收益計算，所得稅前工程的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8％，財務(wù)計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程的社會效益和經(jīng)濟效益較好?？尚行誀幷搱蟾婢幹埔罁?jù)省計委計投[2023]XXAA市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計爭論院(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；(6)A市城市規(guī)劃局《A(7)省審計事務(wù)所驗資證明；A市城市合作銀行資金證明；(其次版)(10)可行性爭論報告爭論范圍算與資金籌措，工程經(jīng)濟效益評價等。爭論結(jié)論及建議本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的進展趨勢和A市已有一局部收入A工程開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟效益可行。本工程開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推動國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，有明顯的社會效益。本錢，盡量減小工程風(fēng)險。主要經(jīng)濟技術(shù)指標313-1“佳園二期”工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號工程名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積多層住宅平方米/戶A100B160聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位50015000平米7綜合售價多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設(shè)投資萬元1762310每平方米建設(shè)投資元231611投資利潤率%17.712121314全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔稅前〕全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值〔稅前〕全部投資投資回收期〔稅前〕%萬元年18.73792.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1、當前住宅市場現(xiàn)狀進入2023年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)進展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至19951997品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的奉獻率1個百分點以上。投入快速增加，購房樂觀性大大提高，的消費熱點正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛進展。近幾年來，住房市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃開放，必將成為住宅市場的一個熱點。2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年到達了10．98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場隱蔽著巨大的需求潛力。依據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26％的市民住房是391916％的住房是居民“A市市民住宅構(gòu)成中所占的品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下1208．02％，121～1401412．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房寬闊、舒適、功能齊備及居住100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代隱蔽巨大的消費潛力?！熬纷≌钡氖袌鲂枨蠹斑M展“人與自然和諧進展”是21市A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水A住宅市場趨向細分化更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造隨著福利分房制度的完畢，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活潑，買方面臨多種選擇的今日，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)當是啟己與眾不同的共性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的進展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境秀麗、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個進展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷治理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨猛烈，住宅市場品牌商品房的消滅勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今日，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境秀麗、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房消滅的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會漸漸生疏到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場消滅品牌角逐趨勢的緣由，主要有：〔1〕先富者的市場潛力。A20年來，經(jīng)濟快速進展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富有家庭約占3％左右，最近兩年，富有家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這局部富有家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿白龍路向前是迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚攏了眾多先富起來的人士，下一步商品房的富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。商業(yè)消費潛力。A市是面對東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，進展商貿(mào)始終是A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市經(jīng)濟進展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游富強，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種全部制成分共存的進展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此98住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不行多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比較的區(qū)位優(yōu)勢，并隱蔽著巨大的區(qū)位市場潛力。戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更換代的住宅智能系統(tǒng)會隨著將來科技的進展不斷增加內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更。這方面的意義遠超過一般的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)治理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進展全面考慮。一是安全性方面，主要是構(gòu)造安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭構(gòu)造，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成假設(shè)干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)治理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后效勞內(nèi)容的物業(yè)治理與物有所值。住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；M展前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量進展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有200多個，除迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)本錢高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低本錢開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化進展，形成的住宅市場A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作閱歷的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值A(chǔ)市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990A1579元，19954384元，1996年汰到5151元，19976243元，1997199542．4％。在居民消費199055．7199647．1％，最近幾年這一系數(shù)又有的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必定的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房安排方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入13％—1620％--30住房28％增加到1997年的3250％，并保持逐步上升的勢頭。的成功開發(fā)，預(yù)示著將來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成4，當前住宅市場面臨的沖突和問題性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在以下三個方面：商品房空置量連續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，A市空置商品房已達80余萬平方米，一些建設(shè)標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的沖突。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級但目前構(gòu)造性供給過剩與市場有效需求缺乏的沖突格外突出，加上政府在2023年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本工程的開發(fā)有確定的市場風(fēng)險。營銷戰(zhàn)略依據(jù)上述分析和本工程市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：確定工程整體形象98AAC民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象依據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，留意消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、治理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素養(yǎng)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)?！百u點”分析點”主要是：小區(qū)規(guī)劃不是簡潔的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。與溝通。質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。營銷推廣策略市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和治理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。依據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，擬承受以下營銷推廣策略：廣告宣傳策略。由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，BA市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期工程的開發(fā)銷售較為有利定的目標群體，按打算、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜承受的宣傳媒體和方式應(yīng)依據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入工程開發(fā)本錢。促銷策略。展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。應(yīng)依據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。銷售對象及銷售時機。本工程銷售對象主要是：①擬更換代商品房的消A市辦事機構(gòu)商用或商??；④其他消費者。最正確銷售時機依據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷狀況：以及市場狀況而定。促銷手段。擬承受多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)治理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好)；⑩其他促銷手段。定價策略價格定位。A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，3-2。表3-2 樓盤銷售價格狀況表〔20231、2月〕序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價最高價(元／平方(元／平方1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高開發(fā)區(qū)米)2520米)28802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路248038803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會旁338038804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關(guān)上寶海公園316037305盛達花園多層住宅市南區(qū)春城路北段265030206鉆石豪苑三層住宅市東北C32003900從A2023122480～3880元之間；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差異，開發(fā)本錢各異，僅作參考。982030—25803、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混構(gòu)造為2380元／平方米，框架構(gòu)造為2580—3088元／平米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可2950385075000元。選擇購置優(yōu)待；④特別消費對象優(yōu)待；⑤其他優(yōu)待措施。浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。三、工程選址及建設(shè)條件工程選址A市將嚴格把握這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑消遣和較高檔次的住A市的一個高尚社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。建設(shè)條件位置優(yōu)越“佳園二期”工程建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清爽，水質(zhì)優(yōu)良，四周是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多〔僅迎小區(qū)就有人口10萬人C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清爽、和諧、安靜的環(huán)境形成鮮亮的比照。隨著“人與自然和諧進展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更換代將成為的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比較的區(qū)位優(yōu)勢。交通便利A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通格外便捷。建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備等市政設(shè)施。DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所〔2*315KV.A煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平坦，需要拆遷。2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，四周有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氣氛。2.5土地征用狀況AD33333．5平方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標準建筑面積和內(nèi)容依據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期工程建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑76100509601014015000平方米。功能設(shè)施標準建筑使用功能2023年城市住宅流行模式為：家庭向小型化進展，戶規(guī)模“3口戶為主，戶構(gòu)造以核心戶為主，兩代人家期望分別居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有確定進展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足效勞半徑步行距離的要求；公共效勞設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2023其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈敏性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型根本面積到達國家預(yù)定的目標。計。設(shè)施標準XX省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)標準，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。住宅裝飾及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、料扶手。停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。住宅戶型規(guī)劃依據(jù)“佳園二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套〔費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯存室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間〔臥房〔單雙人間〕〕、起居室 規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排工程工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程工程見表 3-3表3-3主要工程量一覽表序號序號項目名稱說明1土建工程76100m2更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造2給排水工程水箱、水池、水泵機房3一般消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程一般申話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及局部道路場地1．11．21．11．21．3多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車庫50960m210140m215000m2建設(shè)場地環(huán)境地形“佳園一期”地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901．41—1米左右。場地自然條件原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。水文地質(zhì)：依據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900．60～1901．76米，地下水埋深-1.82-0.81米。依據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度：依據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通A8度?！睪B50021—94)地基根底設(shè)計標準》(GBJ7—89)(GBJll—89)標準》(GBJl45—90)。依據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。2．總體規(guī)劃布局片區(qū)規(guī)劃休閑消遣和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則高綠化低密度；綜合效勞配套設(shè)施齊全；(4)表達小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格?？偲矫娌季?個地塊外形較為規(guī)章大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)章地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相照顧，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。交通組織20米寬這域規(guī)劃路。規(guī)劃指標3--4。建筑方案設(shè)計合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。序號項目指標1總用地面積序號項目指標1總用地面積3333352總建筑面積?6100平方米3地下建筑面積(地下停車場)15000平方米4地上建筑面積61100平方米其中：多層住宅50960平方米聯(lián)排低層高檔住宅10140平方米56建筑層數(shù)地上地下建筑總高2～717227建筑層高地上地下28—4368建筑容積率1499綠地率10停車地上不停車地下500建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)”，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。根本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧進展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和秀麗環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)”相照顧，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的進展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建法，表達建筑的時代息和21世紀的居住理念。平面設(shè)計住宅。依據(jù)使用功能，住宅承受框架構(gòu)造大空間布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈敏組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住 宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)根本標準和有關(guān)標準要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表 3-5。序號指標名稱單位序號指標名稱單位指標1套內(nèi)使用面積平方米／套80128、2082住宅標準層總使用面積平方米488803住宅標準層總建筑面積平方米611004住宅標準層使用系數(shù)％805套內(nèi)建筑面積5.1A平方米／套1005．2多層住宅B平方米／套1605．3聯(lián)排低層高檔住宅c平方米／套2606戶內(nèi)平均居住人數(shù)人／戶3.27居住戶數(shù)戶4318居住人數(shù)人1379公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)治理睬所、配電室、休息更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造品等。立面設(shè)計劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、安靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮亮的共性。構(gòu)造設(shè)計設(shè)計擬承受以下類型：根底選型及處理量，并依據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。還應(yīng)通過試樁確定。上部構(gòu)造8度設(shè)防。公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用局部佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本工程改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的缺乏。供水排水 ’DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計標準要求設(shè)計如下：用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；231立方米。(2)給水。22臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。(每單元一個)。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。上給式供水系統(tǒng)。水系統(tǒng)。室內(nèi)外排水。173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。A市地區(qū)暴雨強度公式計算。供電供配電系統(tǒng)。負荷，其余負荷為三級。10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。主要電力供給指標：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容2X315kV·A。計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。(2)照明及電力設(shè)計。5kW／戶計算。2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。生活水泵和潛水泵按水位自動把握。全部遠程把握設(shè)備均設(shè)置手動把握功能。供氣(40—50立方米)98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。通風(fēng)空調(diào)〔掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。64～6次/〔10次/小時計算)。弱電設(shè)計小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。數(shù)據(jù)語音均承受lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。2～3個電視用戶盒。設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。消防有利的交通應(yīng)急條件。消火栓。小區(qū)室外按標準設(shè)消火栓。地下車庫按國家有關(guān)標準設(shè)置防火分區(qū)。依據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用水量，以滿足消防的要求。環(huán)境保護上述污染擬實行以下措施進展治理：、公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。固體垃圾：承受袋裝方式收集處理，防止二次污染。聲處理，到達環(huán)保標準。六、工程實施進度安排本工程打算在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度打算如下：2023120日：工程建議書批復(fù)。2023223日～20233月：編制可行性爭論報告并報批。20235月—20237月：建筑方案設(shè)計。20238月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。20239月～202311月：施工圖設(shè)計。202312月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。20231月：工程開工。2023325％，開頭預(yù)售。20238月：主體工程斷水。202312月—20232月：單體工程驗收。20231月—20233月：分項工程驗收。20236月：正式人住。七、投資估算與資金籌措投資估算3-63-1。表3-6“佳園小區(qū)”工程投資估算 單位：萬元1土地費用450045002前期工程費6476473根底設(shè)施建設(shè)費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425費280501001306開發(fā)間接費109253535147治理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不行預(yù)見費1230400500330合 計17623714279492023522開發(fā)產(chǎn)品分期打算進度開發(fā)產(chǎn)品分期打算進度序號項目成本1234本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本工程需利用分期預(yù)售房款總計約 元。詳見附表3-2。八、經(jīng)濟效益分析住宅銷售價格依據(jù)工程所處位置、四周環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢推想，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)本錢等綜合因素，多層住宅按每平方米295038503001車位7500080％即400個車位銷售計。銷售進度及付款打算項目合計12本工程打算在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售打算見表 項目合計12多層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場1001060全部業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半，其次年再付一半?？紤]小區(qū)臨時停車的需要，60%280其次年以后出租率為100300每月400稅費率本報告承受的各種稅費率見表 3—8。稅費項目稅費率稅費項目稅費；表稅費項目稅費率稅費項目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅304050累進城市維護建設(shè)稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不行預(yù)見費7.5盈利力氣分析工程在計算期內(nèi)經(jīng)營收入2208931321034105210168萬元后還有1616萬元可安排利潤。工程繳納的經(jīng)營稅金為1215103438026293-3—附表3-5。工程全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)19．8％，在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為3-63-7。=X100％=3132／17623X100％=17．8％=X100％=2099／8000X100％=26．2％清償力氣分析持為零。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在工程計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于工程未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的狀況下，資產(chǎn)負債率可以始終保持為零，由附表3-9可見，在工程計算期內(nèi)，工程的資產(chǎn)負債構(gòu)造是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資3-9。敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進展敏感性分析，分析結(jié)果說明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對工程的效益最為敏感。假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—9273．53．?年；租房價格和預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。依據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過根本方案6％左右的范圍，否則，工程收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1。表3-9敏感性分析表序號 項

(％)

內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期(％) (萬元)(年)0根本方案19.85172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+107.7—8673．5-1035.319012．72售房價格+1033.919612．7-106.5—9273．73預(yù)售款回籠進+1021.16162．9度-1017.02463．34租房價格+1019.95232．9-1019.85102，9更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造敏感因素變動〔%〕圖3—112-3一租房價格；4-5一開發(fā)產(chǎn)品投資臨界點分析售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，假設(shè)期望的內(nèi)部收益率為15％，則工程投資的臨界18281萬元，增加654萬元；每平方米售房價格的臨界28941075069569萬元；售7033527653--10表3-10 臨界點分析表敏感因素根本值臨界點全投資稅前內(nèi)部收益率19.8%期望值15.0%開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)17623最高值18281售房價格(元/平方米)3001最低值2894土地費用(萬元)4500最高值5069售房面積(平方米)73100最低值70335主要經(jīng)濟指標本工程的主要經(jīng)濟指標見表3—11。更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造表3-11主要經(jīng)濟指標表Ⅰ建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米761001．1商品房銷售平方米73100其中：多層住宅平方米50960聯(lián)排低層高檔住宅平方米10140地下停車場平方米120231．2出租房平方米3000地下停車場平方米3000Ⅱ1經(jīng)濟數(shù)據(jù)總投資萬元176232資金籌措萬元17623其中：資本金萬元8000使用預(yù)售房款萬元96233經(jīng)營收人萬元4418年平均4經(jīng)營稅金及附加萬元243年平均5總本錢費用萬元3472年平均6利潤總額萬元626年平均7所得稅萬元207年平均8稅后利潤萬元420年平均9土地增值稅萬元76年平均Ⅲ財務(wù)評價指標1商品房投資利潤率％17．82商品房投資利稅率％26。93商品房資本金凈利潤率％26．24全部投資內(nèi)部收益率(所得稅％19．85前)全部投資投資回收期(所得稅年2．9前)6全部投資內(nèi)部收益率(所得稅％13．17后)全部投資投資回收期(所得稅年3．2后)6資本金內(nèi)部收益率％13．1序號名序號名稱單位數(shù)據(jù)備注市場風(fēng)險分析從A市目前住宅市場來看，消滅了住房供過于求的狀況，據(jù)統(tǒng)計，目前80萬平方米。除了市場有效需求缺乏，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受力氣等緣由外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不便利，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要緣由。等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有確定風(fēng)險。依據(jù)國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--2023元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75～13萬元之間，相當于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。本工程銷售房價是這一標準的近 2倍，目前A市先富者到底是少數(shù)，需求有限，銷售有確定市場風(fēng)險。雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家實行的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)本錢，減小市場風(fēng)險。括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小工程的市場風(fēng)險。經(jīng)營治理風(fēng)險分析渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地削減工程市場銷售風(fēng)險。在工程實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，實行切實可行的工程技術(shù)措施和施工方價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比根本方案增加凈現(xiàn)值139增長36．5％；反之，利潤削減，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資本錢，也是降低本工程風(fēng)險的因素之一。做好物業(yè)治理和售后效勞工作。金融財務(wù)風(fēng)險分析本工程資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用本錢和開發(fā)資金回收考慮十削減占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)承受多種付款方式促銷，可選擇承受：(1)‘次性付款方式；(2)(3)(4)期付款+銀行按揭；(5)(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。序號附表3-1項 目總投資單位〔萬元〕估算說明1開發(fā)建設(shè)投資176231．1土地費用45001．2前期工程費6471．3根底設(shè)施建設(shè)費 ’20541．4建筑安裝工程費71321．5公共配套設(shè)施建設(shè)費2801．6開發(fā)間接費1091．7治理費用2851．8銷售費用7131．9開發(fā)期稅費1301．10其他費用5441．111．12不行預(yù)見費財務(wù)費用1230更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造22經(jīng)營資金3工程總投資176233．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品本錢經(jīng)營資金17623序號項目合計]2序號項目合計]23456款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款2.52 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款2.53經(jīng)營資金人民幣借款1總投資176237142794920235221．1自營資產(chǎn)投資1．2自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息1．3自營資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅1．4經(jīng)營資金1．5開發(fā)產(chǎn)品投資17623714279492023522其中：不含財務(wù)費用17623714279492023522財務(wù)費用’2資金籌措176237142794920235222.1資本金8000640016002.2預(yù)售收入9623742634920235222.3預(yù)租收入2.4其他收入2.5借款2.51固定資產(chǎn)投資長期借更多下載盡在我的主頁更多下載盡在我的主頁專業(yè)打造專業(yè)打造100136027附表100136027序號項目合計1234561售房收入2193714738054949629151．1可出售面積(車位)73100985843860193821．2平均售價(元／平方米)2988300130081．3銷售比例(％)2經(jīng)營稅金及附加1207814435221602．1營業(yè)稅1097744034751462．2城市維護建設(shè)稅7752833102．3教育費附加332121443土地增值稅38019133171574商品房銷售凈收入203501373747888022697附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計1234561租房收入152203648481．1可出租面積(車位)601001001001．2單位租金(元／車位)33603600480048001．3出租率(％)601001001002經(jīng)營稅金及附加8．3711．982．642．642．1營業(yè)稅7．6111．802．402．402．2城市維護建設(shè)稅0．530．130．170．172．3教育費附加0．230．050．070．073租金凈收入143．?91934．0245．3645．364凈轉(zhuǎn)售收入339．51339.51附表3-5損益表 單位：萬元序號項目合計1234561經(jīng)營收入22089147380549516295148481．1商品房銷售收入2193714738054949629151．2房地產(chǎn)租金收入152203648481．3自營收入2經(jīng)營本錢17284116663297451229621212．1商品房經(jīng)營本錢1720911666329743822762．2出租房經(jīng)營本錢(攤75122121213銷)出租房經(jīng)營費用78122122224自營局部經(jīng)營費用5自營局部折舊、攤銷6自營局部財務(wù)費用7經(jīng)營稅金及附加121581443523162338土地增值稅38019133171579利潤總額3132207114913584142210彌補以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額3132207114913584142212所得稅1034683794481371113稅后利潤209913877091027722公益金1057384614法定盈余公積金21014779128任意盈余公積金1681162732214加：年初未安排利潤4322022022015可供投資者安排的利潤107635921434222116應(yīng)付利潤1616644157012142221A1616644157012142221BC17年末未安排利潤43220220220計算指標內(nèi)部收益率(FIRR)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)計算指標內(nèi)部收益率(FIRR)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)投資回收期(年)基準收益率(／。)所得稅前所得稅后19．8％5172．9215．00％13．1％-203。3．1615．00％序號項目合計1234561 現(xiàn)金流人224291473805495162951483881．1 售房收入2193714738054949629151.2 租房收入152203648481．3 自營收入1．4 其他收人1．5 回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金 ’凈轉(zhuǎn)售收入3403402 現(xiàn)金流出2033073108904316689926262．1固定資產(chǎn)投資(含方向2．2稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投17623714279492023522資費用)2．3 經(jīng)營資金 ．2．4 自營局部經(jīng)營費用12212．5 出租房經(jīng)營費用7852316222222．6 經(jīng)營稅金