物業(yè)消防安全管理存在問題及思考

—物業(yè)消防安全管理存在問題及思考物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)備、裝備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)運(yùn)用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)根本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和重量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著很多亟待解決的問題，因此要進(jìn)一步推動物業(yè)消防安全管理，必需盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住宅商品化、社會化相順應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。一、當(dāng)前物業(yè)消防安全管理存在的問題物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有很多問題值得探究。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，目前還存在著很多亟待解決的問題。首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它觸及很多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。盡管這些年出臺了一系列標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任、管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量沖突糾紛得不到解決，司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以按時解決，例如消防設(shè)備裝備管理維護(hù)責(zé)任不明確、維護(hù)費(fèi)用不落實(shí)，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)備成為火災(zāi)的殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程動身來設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入運(yùn)用和消費(fèi)過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)備裝備不齊全不配套，留下先天隱患。第三，物業(yè)消防安全管理觸及到消防設(shè)備維護(hù)等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有精確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。第四，消防安全管理經(jīng)費(fèi)觸及消防設(shè)備裝備維護(hù)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的肯定比例的物業(yè)管理修理資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理修理資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子、不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來擔(dān)當(dāng)造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過高，修理資金難以落實(shí)；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費(fèi)用難以收?。蝗俏飿I(yè)管理資金籌措、運(yùn)用、管理不統(tǒng)一、不標(biāo)準(zhǔn)，使繳納者產(chǎn)生誤會、拒繳或拖延。由于消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運(yùn)營幾年后消防設(shè)備裝備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)峻缺乏，面對物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)備，物業(yè)管理人員往往知之甚少。二、物業(yè)消防安全管理的必要性首先，伴著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，顯現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，且多家占有運(yùn)用的多重化、分散化管理的冗雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)備裝備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來施行消防安全管理。其次，伴著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延長，建筑物的運(yùn)用功能日趨多樣化和冗雜化，消防設(shè)備裝備愈來愈多，功能也愈來愈冗雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。三、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思索物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。筆者認(rèn)為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關(guān)系：（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和互相之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是公平的民事主體關(guān)系，是托付與被托付的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有聽從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)工程、確保消防安全、擔(dān)當(dāng)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必需根據(jù)法律法規(guī)、行為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主托付合同的商定，實(shí)施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)運(yùn)用人的監(jiān)督。（二）建立完好、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律標(biāo)準(zhǔn)體系，標(biāo)準(zhǔn)其運(yùn)作。制定物業(yè)消防安全管理根本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以標(biāo)準(zhǔn)政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人的行為，協(xié)調(diào)其互相間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和標(biāo)準(zhǔn)化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)備修理資金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，修理養(yǎng)護(hù)消防設(shè)備規(guī)定等。（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理看法，對隱藏的消防裝備應(yīng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，并且嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。（四）建立高素養(yǎng)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備肯定的防災(zāi)滅火學(xué)問和消防管理學(xué)問，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。對消防掌握室操作人員，必需具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的學(xué)問、嫻熟把握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設(shè)備裝備應(yīng)托付專業(yè)化的消防設(shè)備維護(hù)保修公司來擔(dān)當(dāng)。（五）公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計(jì)審核關(guān)，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要強(qiáng)化宏觀指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要賜予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫忙提高消防安全管理素養(yǎng)。