錦繡東方商鋪?lái)?xiàng)目一期、四期商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研及定價(jià)方案

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式項(xiàng)目一期、四期商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研及定價(jià)方案一、項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及價(jià)格情況二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、本項(xiàng)目商鋪概況四、定價(jià)建議報(bào)告目錄南頭、黃埔區(qū)商業(yè)均缺乏大型綜合商業(yè)體，主要以日常消費(fèi)衍生的賣(mài)場(chǎng)型商業(yè)為主。黃埔商圈街鋪基本在2.4-1.97元/m2?天左右。南頭商圈以本項(xiàng)目隔壁的香悅名門(mén)，目前較少商家經(jīng)營(yíng)，50-250元/月/平方米,東福南路沿街部分底商面積約為30-150平方米，年租金一般在2-45萬(wàn)元左右，折合約為1.67元/平方米·天。一：1.項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及價(jià)格情況：租金錦繡東方將軍市場(chǎng)金盛隆黃圃金盛隆黃圃市場(chǎng)黃圃壹加壹南頭壹加壹金灣廣場(chǎng)-時(shí)尚京都會(huì)展中心南頭黃圃主要商圈一線(xiàn)臨街南頭商業(yè)中心一線(xiàn)街鋪黃圃商業(yè)中心南頭次商業(yè)中心區(qū)域主要業(yè)態(tài)平均月租金平均日租金黃圃商圈百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑餐飲、生活配套等50元/（元/平方米?月）1.97（元/平方米?天）金灣廣場(chǎng)商圈賣(mài)場(chǎng)、百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑餐飲、生活配套等80元/（元/平方米?月）2.67（元/平方米?天）藍(lán)天金地便利店、餐飲、窗簾飾品、鮮花等生活配套30元/（元/平方米?月）1（元/平方米?天）奧城花園便利店、餐飲、百貨、茶葉店、五金店等30元/（元/平方米?月）1（元/平方米?天)將軍商圈面包店、餐飲、銀行、雜貨店、手機(jī)店50元/（元/平方米?月）1.67（元/平方米?天)個(gè)案項(xiàng)目面積開(kāi)間/進(jìn)深層高、有無(wú)夾層商鋪售價(jià)經(jīng)營(yíng)情況奧城花園36-90㎡3-6m/11-18m6m，可以做夾層7000-14000元/㎡空置相當(dāng)大一部分，約占73%藍(lán)天金地60-118㎡4-7m/12-21m約3m，獨(dú)立兩層11000-16000元/㎡二層基本上賣(mài)不出，靠搭送促進(jìn)銷(xiāo)售中低端業(yè)態(tài)較亂，缺乏規(guī)劃，有一半商鋪空置香悅名門(mén)約30-150㎡2.5-4m/12-18m約5.8m，可分兩層9000元-13000/㎡左右目前基本空置項(xiàng)目周邊樓盤(pán)底商（臨街商鋪）均價(jià)一般在8000-14000元/平米，鑒于項(xiàng)目本身所處地理位置特殊性（內(nèi)街商鋪），目前商鋪現(xiàn)狀態(tài)大致處于“三無(wú)”（人流量少、人流動(dòng)線(xiàn)無(wú)、無(wú)商業(yè)氣氛）。一：2.項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及價(jià)格情況：出售二、2.1項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析遠(yuǎn)離南頭大道主干道，周邊無(wú)大型聚集人流及商業(yè)節(jié)點(diǎn)，對(duì)面為村屋，鴻發(fā)西路出口人流太少，生活氛圍無(wú)，且短時(shí)間內(nèi)不開(kāi)，沒(méi)有太多人流線(xiàn)和人流量支撐的社區(qū)商鋪，主要取決于小區(qū)人流和附近村民人流進(jìn)行消費(fèi)。昭示性非常弱。一期商業(yè)街四期商業(yè)街二、2.2項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析1：從現(xiàn)有客流量分析：本項(xiàng)目周邊目前的商業(yè)氣氛還沒(méi)完全形成，缺乏上規(guī)模、集中的商業(yè)物業(yè)及業(yè)態(tài)，

名稱(chēng)距錦繡東方(米)人口(人)行程時(shí)間將軍市場(chǎng)

400

25000

5南頭市場(chǎng)

3500

30000

30金灣廣場(chǎng)

3000

35000

25社區(qū)名稱(chēng)增加客流量(人)距錦繡東方(米)行程時(shí)間(分鐘)錦繡東方2萬(wàn)0

0尚景天峰1萬(wàn)人500

7翡麗郡

2萬(wàn)人2000

20幸福里8號(hào)

700人300

3南桂園

1萬(wàn)人3000

252：目前遠(yuǎn)洋翡麗郡、尚景天峰等還有在售戶(hù)型，附近商業(yè)氛圍即將慢慢形成。而作為本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，項(xiàng)目周邊3公里以?xún)?nèi)今后僅住宅部分的常住人口就可達(dá)到60000人以上，這部分人群基本以本地業(yè)主和廣州業(yè)主為主，本地人消費(fèi)能力有限，廣州多為老人或者外地投資者，能帶動(dòng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為局限。三、本項(xiàng)目商鋪概況【社區(qū)商鋪現(xiàn)狀】1、現(xiàn)場(chǎng)人流稀少，展示非常弱。/2、本項(xiàng)目商鋪共計(jì)6864平方米，大部分都臨東福南路，戶(hù)型以1—2層框架結(jié)構(gòu)為主，面積大小可靈活分割，底層層高較高，沿街道路較寬。3、目前釋放的租金相比周邊社區(qū)商鋪較高且租戶(hù)比較少，4、規(guī)劃缺乏餐飲功能的排污排煙等配套設(shè)施對(duì)招商和出售有難度。

市場(chǎng)比較法租金收益【定價(jià)原則】依據(jù)一:選取項(xiàng)目周邊同類(lèi)或相似商鋪?zhàn)饨疬€原依據(jù)二:確定所選取對(duì)比項(xiàng)目周邊商鋪銷(xiāo)售均價(jià)依據(jù)三:根據(jù)項(xiàng)目住宅售價(jià)，得到本項(xiàng)目預(yù)測(cè)參考價(jià)格住宅反推法四、定價(jià)建議商鋪平均差四、4.1定價(jià)建議---市場(chǎng)比較將各比較對(duì)象的市場(chǎng)租金價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目的參考租金價(jià)格為：以項(xiàng)目A（藍(lán)天金地）為參考：1.0÷0.82=1.22元/㎡·天以項(xiàng)目B（黃圃商街）為參考：1.67÷0.94=1.77元/㎡·天以項(xiàng)目C（金灣商街）為參考：2.67÷0.99=2.67元/㎡·天以項(xiàng)目D（將軍商街）為參考：1.67÷0.83=2.01/㎡·天四、4.2定價(jià)建議----租金收益本案沿街商業(yè)租金價(jià)格推算：以項(xiàng)目A（藍(lán)天金地）為參考定價(jià)×A權(quán)重+……＋以項(xiàng)目C（金灣商街）為參考定價(jià)×C權(quán)重＝1.32元/平方米·天（注：權(quán)重=各比較對(duì)象比較系數(shù)的倒數(shù)/各比較對(duì)象比較系數(shù)的倒數(shù)之和）收益還原法確定本項(xiàng)目一期、四期商業(yè)的初步銷(xiāo)售價(jià)格按照南頭一般新建商鋪的情況，空置率僅取10%，正常投資回報(bào)率取≈3-5%，計(jì)算得商鋪的售價(jià)為：價(jià)格=租金（元/平米·天）*365（天）*（1-空置率）/投資回報(bào)率=1.32*365*（1-10%）/3-5%舉例：1：計(jì)劃購(gòu)入商鋪再出租的回報(bào)率=月租金*12/商鋪售價(jià)100平米商鋪1.32*30天*100*12個(gè)月/（擬定售價(jià)12000）=回報(bào)率：4%2：計(jì)劃投入商鋪再等升值后轉(zhuǎn)手出售的回報(bào)率=售出價(jià)-購(gòu)入價(jià)/購(gòu)入價(jià)100平米商鋪按照12000元/㎡購(gòu)入：（3-5年后的市場(chǎng)漲幅按照2萬(wàn)/㎡*100）-120萬(wàn)/120萬(wàn)=回報(bào)率≈6%四、4.3定價(jià)建議----各鋪平均價(jià)差各商鋪定價(jià)因子：①開(kāi)間、進(jìn)深：開(kāi)間大進(jìn)深小價(jià)格較高；②昭示性：越臨街價(jià)格越高；③近入口：靠近小區(qū)出入口價(jià)格較高；④層高：層高越高，垂直空間越多，價(jià)格越高；⑤內(nèi)外部實(shí)體柱：柱子越少，價(jià)格越高。1棟離會(huì)所及出入口最近，且面積較小，價(jià)值最高。2至4幢鋪面形態(tài)相對(duì)較優(yōu)，寬深比接近0.7：1至1：1之間，是較為理想的鋪，但位置不利，距離左右出入口較遠(yuǎn)。5-7居最末一端，鋪形完全不規(guī)則，離會(huì)所及路過(guò)較遠(yuǎn)，完全缺乏人流，這段商鋪且離C出口和未來(lái)幼兒園規(guī)劃較近，未來(lái)商鋪含金量將優(yōu)于目前。四、4.3定價(jià)建議----各鋪平均價(jià)差各商鋪定價(jià)因子：①開(kāi)間、進(jìn)深：開(kāi)間大進(jìn)深小價(jià)格較高；②昭示性：越臨街價(jià)格越高；③近入口：靠近小區(qū)出入口價(jià)格較高；④層高：層高越高，垂直空間越多，價(jià)格越高；⑤內(nèi)外部實(shí)體柱：柱子越少，價(jià)格越高。四、4.4定價(jià)建議----住宅反推4600元/M2四期一樓外街均價(jià)1380