資產(chǎn)評估公式

收益法P=A/i3.遞減無限:P=A/(r+S)資金時間價值年償債基金（每年末應(yīng)存金額）4.遞減有限：P=A/(r+S)*{1-[(1-S)/(1+r)]n}復(fù)利終值A(chǔ)=F*i/[(1+i)n-1]（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格F=P*(1+i)年資本回收額（每年應(yīng)還本付息額）F=P*(1+i)年資本回收額（每年應(yīng)還本付息額）P=A*[1-(1+r)-n]/r*P(1+r)-nn復(fù)利現(xiàn)值P=F*(1+i)復(fù)利現(xiàn)值P=F*(1+i)-n后付年金終值F=A*[(1+i)n-1]/iF=A*工(1+i)n-i后付年金現(xiàn)值P=A*E(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n]/i先付年金終值F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)先付年金現(xiàn)值A(chǔ)=P*i/[1-(1+i)-n]純收益不變永續(xù):P=A/r有限A*[1-(1+r)-n]/r（二）純收益在若干年后保持不變1?無限：p=‘-」R(1+r)-i]+A/r*(1+r)-ni2?有限：P= R(1+r)-i]+A*[1-(1+i)-(n-m)]/i*(1+i)-mi（三）純收益按等差級數(shù)變化遞增無限:P=A/r+B/r22?遞增有限:P=(A/r+B/r2)*[1-(1+r)-n]-B/r*n(1+r)遞減無限:P=A/r-B/r2成本法評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（一）重置成本價格指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*價格指數(shù)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*（1-價格變動指數(shù)）定基價格指數(shù)=（評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時點價格指數(shù))*100%環(huán)比價格變動指數(shù)=（1+a）（1+a）*-*（1+a）*100%1 2 n功能價格類比法重置成本=參照物重置成本*（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年P(guān)=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)遞延年金現(xiàn)值(m期后n期)P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)4.遞減有限:P=(A/r-B/r2)*[1-(1+r)-n]+B/r*n(1+r)n產(chǎn)量）P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i-A*(1+i)-m注意計算收益年限n=A-（n-1）B（四）純收益按等比級數(shù)變化1.遞增無限:P=A/（r-S）永續(xù)年金現(xiàn)值重置成本=參照物重置成本*（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）X（二）實體性貶值2.遞增有限:P=A/(r-S)*{1-[(1+S)/(1+r)]n}11觀察法實體性貶值=重置成本*（1-實體性成新率）實體性貶值=重置成本*實體性貶值率使用年限法⑴資產(chǎn)利用率=（實際利用時間/法定利用時間）*100%⑵實際已使用年限=名義已使用年限*（⑴⑶總使用年限=2）+尚可使用年限⑷資產(chǎn)實體性貶值率=2）/⑶*100%⑸實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值）*（4）（三） 功能性貶值超額運營成本⑴超額運營成本⑵凈超額運營成本=（）*（1-所得稅稅率）⑶資產(chǎn)剩余壽命⑷折現(xiàn):功能性貶值=2*折現(xiàn)系數(shù)超額投資成本功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（四） 經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值率=[1-（可被利用的生產(chǎn)能力/原設(shè)計生產(chǎn)能經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額*（1-所得稅稅率）*[1-（1+i）-n]/i森林資源資產(chǎn)評估成本法重置成本法（幼齡）⑴株數(shù)調(diào)整系數(shù)K1株數(shù)保存率（r）=林地實有保存株數(shù)/造林設(shè)計株數(shù)當(dāng)r$85%,K=11當(dāng)rV85%,K=r1⑵樹高調(diào)整系數(shù)K2K=現(xiàn)時幼齡林林分樹高/參照林分標(biāo)準(zhǔn)平均樹高2（3）E=K* （1+P）n-i+1n iK:林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)C第i年生產(chǎn)成本（年初）i:費用價值法（改良）B=A（1+P）n+ （1+P）n-i+1n iA:林地購置費M：第i年林地改良費（年初）市場法市場倒算法/剩余價值法（成,過熟）E=W-C-FnW:銷售總收入C:木材經(jīng)營成本F:木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤市場成交價比較法E=K*K*GbK:林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)=被估地利系數(shù)/參照物地利系數(shù)K:物價調(diào)整系數(shù)=評估基準(zhǔn)日售價/參照物售價bG:參照物市場交易價格收益法收益凈現(xiàn)值法（經(jīng)濟林）嚴(yán)rE= （A-C）/（1+P）n-i+1]n iiAi:第i年的收入（年末）iC:第i年的成本支出（年末）iu:經(jīng)營期n:林分年齡（評估時）力力）x]*100%收獲現(xiàn)值法（中齡,近熟）⑴存在間伐J-(l+p)u-i+l]}/(1+p)u-1-V/Pi④銷售稅金及附加（每年年末）B=K *[A+D(1+P)u-a+D(1+P)u-b+u ua br- C/(1+p)i-n+1]i]/(1+P)u-nC:第i年營林生產(chǎn)直接費用（整地，栽植，撫育）iV:年均營林生產(chǎn)間接費用⑤企業(yè)所得稅=（銷售收入-總成本費用-銷售稅金及附加）*所得稅稅率⑵無間伐B=K*[A/(1+P)u-n]-C*[1—(1+P)-3n+1)/P]u u i（先將各現(xiàn)金流復(fù)利現(xiàn)值，再計算償債基金，再計算永續(xù)年金現(xiàn)值）2.折現(xiàn)剩余現(xiàn)金流量法p=；-Lcl—co—l)*(1+i)-t]ptA:主伐時純收入（年末）uDD:間伐純收入（年末）a、bC:第i年營林生產(chǎn)成本（年末）iu:經(jīng)營周期礦業(yè)權(quán)評估1.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法i?(CI—CO)*(1+i)-t]tI:投資合理報酬p⑴計算各年現(xiàn)金流入⑵計算各年現(xiàn)金流出⑶計算投資合理報酬3.年金資本化法（地租收益穩(wěn)定，林木和林地作為整體）⑴確定計算年限①資產(chǎn)凈值=（年初資產(chǎn)凈值+年末資產(chǎn)凈值）/2⑴林木評估E=A/PnA：年平均純收益（年末）⑵林地使用權(quán)無限：B=R/Pu有限:B=R/P*[l—（l+P）-n]uR:林地年平均地租收益n:林地使用權(quán)的使用年限4.林地期望法（同齡，永續(xù)皆伐）B={A+D（1+P）u-a+D（1+P）u-b+u ua b⑵計算每年現(xiàn)金流入CI②投資報酬=資產(chǎn)凈值*投資報酬率①銷售收入⑷確定折現(xiàn)率:無風(fēng)險報酬率②回收固定資產(chǎn)殘值（各回收期及最后一期期末）③回收流動資金（最后一期期末）④回收抵扣設(shè)備進項稅額（生產(chǎn)首年及設(shè)備更新年）=設(shè)備含稅價/(1+17%)*17%⑶計算各年現(xiàn)金流出CO①無形資產(chǎn)投資（土地使用權(quán)費于評估基準(zhǔn)日流出）②流動資金（生產(chǎn)期第一年流出）③經(jīng)營成本（每年年末）⑸計算剩余現(xiàn)金流量現(xiàn)值3.剩余利潤法」(e—e)*(1+i)—t]itE:年凈利潤=銷售收入-總成本費用-銷售稅金及附加-企業(yè)所得稅Ei:開發(fā)投資利潤=當(dāng)年資產(chǎn)凈值*投資利潤率i4.收入權(quán)益法K:K:儲量備用系數(shù)(1-p)E/P*P0 jsSI:年銷售收入=產(chǎn)量*產(chǎn)率*銷售價格tK:采礦權(quán)權(quán)益系數(shù)收益法主要評估參數(shù)確定可采儲量評估利用的資源儲量=工基礎(chǔ)儲量+工資源量*可信度系數(shù)（可信度系數(shù)也可叫設(shè)計利用率）可采儲量=（評估利用資源儲量-評估利用資源損失量）*采礦回采率可采儲量=控制（露天）可采儲量+推斷（地下）可采儲量相關(guān)年限（礦山服務(wù)年限T）⑴金屬礦種和有指標(biāo)要求的化工，建材等礦產(chǎn)T=Q/A（1-p） （Q=總的-已開采的）A:礦山生產(chǎn)能力Q：可采儲量p:礦石貧化率⑵非金屬礦種T=Q/AT=Q/A*K

⑶石材礦按荒料計:T=Q/Q（1+K）sx h d按板材計：T=Q*n/Q（1+K）sx b b dQ:荒料可采儲量sxQ:年生產(chǎn)荒料量hQ:年生產(chǎn)板材量bK:吊裝運輸損失系數(shù)dn:板材率b⑷石料礦T=Q*K*P/AK:地質(zhì)影響系數(shù)P:松散系數(shù)產(chǎn)品方案與采選（冶）技術(shù)指標(biāo)采礦回采率=1-采礦損失率=采出礦石量*（1-礦石貧化率）/（評估利用的資源儲量-設(shè)計損失量）銷售收入⑴金屬礦產(chǎn)品以原礦:S=Q*Pqyy以精礦：S=Q*P=Q*Y*P=Q*as/p*P=Q*aq jsjs y js y js y

以精礦中金屬：S=Q*P*P=Q*yP*P=Q*as*P=q js jj y jj y jjQ*a（1-p）s*Py 0 jj以冶煉金屬產(chǎn)品：S=Q*P=Q*a￡￡/p*P=Q*aTOC\o"1-5"\h\zq ss y y y s y（1-p）EE/P*P0 y y sQ：原礦產(chǎn)量P：原礦價格yyQ:精礦產(chǎn)量P：精礦價格js jsP：精礦金屬價格jjQ:金屬產(chǎn)品產(chǎn)量sP:金屬產(chǎn)品價格sY:精礦產(chǎn)率=Q/Qjsya:原礦品位a=a（1-p）0a:地質(zhì)品位P:精礦品位0p:礦石貧化率=（地質(zhì)品位a-采出礦石品位）/地質(zhì)品位0s：選礦回收率二產(chǎn)率Y*精礦品位B/原礦品位as:冶煉回收率yP:金屬產(chǎn)品品位y⑵非金屬礦產(chǎn)品一般非金屬:S=Q*P=Q*Pqyy jsjs煤礦：s=e不同牌號煤產(chǎn)量*不同牌號煤價格q③石材：f:參照礦山某主要工程占參照礦山固定資產(chǎn)投資的比例Y1 'P=P* a =[ 」- U*P)*(1+c i i荒料S=荒料產(chǎn)量*荒料價格=原礦產(chǎn)量*成荒率*荒料價格6.成本費用e)]*F*I_，=L-u*p)+C]*F*I--1」j i i jq板材S=板材量*板材價格=原礦產(chǎn)量*成荒率*板材率*板材總成本費用=產(chǎn)品成本+管理費用+財務(wù)費用+營業(yè)費用=（制qa:第j個地質(zhì)要素的價值指數(shù)j價格造成本+制造費用）+管理費用+財務(wù)費用+營業(yè)費用a：調(diào)整系數(shù)5.投資經(jīng)營成本（付現(xiàn)成本）=總成本費用-折舊費-攤銷費-折舊性j①確定評估方法⑴單位生產(chǎn)能力投資估算法質(zhì)維簡費-利息支出②計算直接成本i=i*A*n*nd12成本法③計算重置成本=直接成本*（1+E）I:參照物礦山單位生產(chǎn)能力投資d適用于預(yù)查和普查階段的探礦權(quán)評估④確定效用系數(shù)f=》（該類工作項目重置成本*該類工作A:評估對象礦山生產(chǎn)能力21.勘查成本效用法（預(yù)查）項目效用系數(shù)）/工工作項目重置成本n:時間差異調(diào)整系數(shù)1n:地域差異調(diào)整系數(shù)2y< y<p=C*F=[」- U*P)*(1+e)]*F=L-U*P)+C]*Fc r i i i i⑤計算探礦權(quán)評估價值=重置成本*效用系數(shù)⑵生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)法C:重置成本r⑥探礦權(quán)價值=基礎(chǔ)成本⑤*調(diào)整系數(shù)I=I(S/S)n*n*n101012u:各類方法完成的實物工作量i（勘查成本效用法:②-⑤，地質(zhì)要素評序法:②-⑥）I:參照礦山固定資產(chǎn)投資額0pi:各完成的實物工作對應(yīng)的現(xiàn)行價格和費用標(biāo)準(zhǔn)i市場法S:評估對象礦山生產(chǎn)能力1F:效用系數(shù)=f*f121.可比銷售法s:參照礦山生產(chǎn)能力0f:合理性系數(shù)1⑴詳查以上探礦權(quán)及采礦權(quán)n:生產(chǎn)能力指數(shù)f:加權(quán)平均質(zhì)量系數(shù)2P={'"- 0(―3"t?「"&)]}/“⑶比例估算法￡:間接費用的分?jǐn)傁禂?shù)iiP：參照物成交價I=I/f1C:間接費用in:參照物個數(shù)I:評估對象礦山某主要工程的投資額12.地質(zhì)要素評序法“：可采儲量調(diào)整系數(shù)3：礦石品位(質(zhì)級)調(diào)整系數(shù)3：礦石品位(質(zhì)級)調(diào)整系數(shù)t：生產(chǎn)規(guī)模調(diào)整系數(shù)e:產(chǎn)品價格調(diào)整系數(shù)「單位資源品級價值3：資源品級c:礦業(yè)權(quán)價值占資源毛價值的比例分成率法無形資產(chǎn)收益額=銷售收入(利潤)*銷售收入(利潤)分成率*(1-T)e:地質(zhì)環(huán)境與礦化類型調(diào)整系數(shù)Rie:地質(zhì)環(huán)境與礦化類型調(diào)整系數(shù)Ri:被評估資產(chǎn)的第i年的超額收益i無形資產(chǎn)評估收益法⑴評估值-」R*K*(1+r)i]iK:無形資產(chǎn)分成率Ri:第i年使用無形資產(chǎn)帶來的收益i⑵評估值=」R*(1+r)-i]i無形資產(chǎn)超額收益的確定直接估算法⑴價格增加(P):R=(P-P)Q(1-T)21⑵銷量增加(Q):R=(Q-Q)(P-C)(1-T)21⑶成本降低(C):R=(C-C)Q(1-T)12⑷前三項都變化:R=[Q(P-C)-Q(P-C)](1-T)222111差額法R=凈利潤-凈資產(chǎn)總額*行業(yè)平均凈利潤率入：開采條件調(diào)整系數(shù)&:區(qū)位與設(shè)施調(diào)整系數(shù)⑵勘查程度較低探礦權(quán)p={P:勘查投入調(diào)整系數(shù)ag:資源儲量調(diào)整系數(shù)v:物化探異常調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=1-(1-評估對象的可比因素評判值/參照物的可比因素評判值)*該可比因素權(quán)重單位面積探礦權(quán)價值評判法P=S*P'aS:評估對象勘查區(qū)面積P':單位面積探礦權(quán)價值a資源品級探礦權(quán)價值估算法P=Q?E^w^cdQ:資源儲量d

銷售收入分成率=銷售利潤分成率*銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率成本法1?自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本⑴核算法重置成本=成本+期間費用+合理利潤⑵倍加系數(shù)法重置成本=[(C+PV)/(1-p)](1+L)12C:物化勞動消耗V:活勞動消耗P:創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)1P:科研平均風(fēng)險系數(shù)2L:投資報酬率外購無形資產(chǎn)重置成本重置成本=賬面成本*(評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù))無形資產(chǎn)貶值率的估算貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%商譽的價值=（企業(yè)預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率*該企業(yè)2.分次付息,到期一次還本P="P="-[R*（1+r）-J+A（1+r）-niR.:第i年的預(yù)期利息收益ii:評估基準(zhǔn)日距收取利息日期限n:評估基準(zhǔn)日距到期日期限股票評估普通股價值評估固定紅利P=R/rR：股票未來收益額r:折現(xiàn)率股票收益=每股股利或收益/每股面值紅利增長型P=R/（r-g）R:評估基準(zhǔn)日后的第一次股利g:股利增長率g=再投資比率*凈資產(chǎn)利潤率優(yōu)先股價值評估1.不賣,永續(xù)計算機軟件評估市場法V=aPV'a:生產(chǎn)率調(diào)整系數(shù)P:價值調(diào)整系數(shù)V'參照物價值成本法（主要）P=C+C12C=M*W1C:開發(fā)成本1C:維護成本2M:工作量（人/月）W:單位工作量成本（月工資）商譽的評估割差法評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估值之和超額收益本金化價格法的單項資產(chǎn)評估值之和）/適用資本化率=（被評估企業(yè)單項資產(chǎn)評估值之和*（被評估企業(yè)預(yù)期收益率-行業(yè)平均收益率）/適用資本化率被評估企業(yè)預(yù)期收益率=企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和*100%債券評估上市債券評估評估值=債券數(shù)量*評估基準(zhǔn)日債券的市價（收盤）非上市債券評估到期一次還本付息P=F*（1+r）-nF:債券到期時的本利和單利:F=A*（1+m*i）復(fù)利：F=A*（1+i）mr:折現(xiàn)率A:債券面值m:計息期限i：債券利息率凈現(xiàn)金流量=凈利潤-折舊及攤銷-追加資本性支出3.凈現(xiàn)金流量=凈利潤-折舊及攤銷-追加資本性支出3.折現(xiàn)率:權(quán)益資金的折現(xiàn)率R=R+(R-R)*3*afl mf2R:現(xiàn)行無風(fēng)險報酬率f1R:歷史平均無風(fēng)險報酬率f2㈡企業(yè)整體價值企業(yè)整體價值=所有者權(quán)益+付息債務(wù)=總資產(chǎn)-非付息債務(wù)對應(yīng)收益額：凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息折現(xiàn)率：權(quán)益資金和全部帶息負(fù)債綜合折現(xiàn)R=E/(D+E)*K+D/(D+E)(1-T)*KedE/(D+E):權(quán)益占全部資本權(quán)重D/(D+E):債務(wù)占全部資本權(quán)重K:權(quán)益資本要求的投資回報率(權(quán)益資本成本)eK:債務(wù)資本要求的投資回報率(債務(wù)資本成本)dD:全部債務(wù)㈢投資資本價值1?投資資本價值=所有者權(quán)益+長期負(fù)債2.對應(yīng)收益額:凈現(xiàn)金流量+長期負(fù)債利息*(1-T)3.折現(xiàn)率y*rP=R*(1+r)-i]i出售,有限期yrP= R*(1+r)-J+F(1+r)-niF:優(yōu)先股的預(yù)期變現(xiàn)價值企業(yè)價值評估收益法一.企業(yè)永續(xù)經(jīng)營年金法①各年收益相等P=A/r②各年收益不等yrP= R*(1+r)-J三{[1—(1+r)-i]/r}ii分段法從n+1年起收益相等yrP= R*(1+r)-i]+[(R/r)(1+r)-n]i n從n+1年起收益增加yrP= R*(1+r)-i]+{[R(1+g)/(r-g)](1+r)-n}in二.企業(yè)有限經(jīng)營

yrP= R*(1+r)-i]+R(1+r)-ni n折現(xiàn)率及資本化率投資報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率風(fēng)險報酬率的估測風(fēng)險累加法風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率B系數(shù)法R=(R-R)*3rmfR:被評估企業(yè)風(fēng)險報酬率rR:投資報酬率(市場期望報酬率)mR:無風(fēng)險報酬率f3:系數(shù)=某公司的風(fēng)險水平/市場組合的風(fēng)險水平R=(R-R