2012年北京銷售前十別墅案例分析

北京2021年成交金額前十名別墅工程分析典型工程分析1.1北京市2021年別墅市場(chǎng)銷售金額前十名工程分析傳統(tǒng)的別墅置業(yè)區(qū)域奧北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)仍然是別墅置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域；2021年北京市共有122個(gè)別墅工程有成交，成交金額254億元，其中成交金額排名前十的工程成交金額為125億元，占總金額的49%；本案潤(rùn)西山遠(yuǎn)洋天著西山別墅板塊中央別墅板塊奧北別墅板塊中海尚湖世家萬(wàn)通天竺新新家園譽(yù)皇殿御湯山遠(yuǎn)洋傲北遠(yuǎn)洋lavie本項(xiàng)目溫哥華森林碧海方舟

典型工程分析1.1北京市2021年別墅市場(chǎng)銷售金額前十名工程分析2021年北京別墅成交前十的工程中有八個(gè)位于別墅銷售的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域：奧北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)內(nèi)。排名區(qū)域板塊特點(diǎn)項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積銷售額(萬(wàn)元)均價(jià)主力成交產(chǎn)品1奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域中海尚湖世家38013574923380017226聯(lián)排、獨(dú)棟、疊拼2中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善遠(yuǎn)洋·LAVIE3938740.821150054604獨(dú)棟3中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善譽(yù)天下13954919.913180024006聯(lián)排4奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域御湯山12650016.312880025761獨(dú)棟5奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域遠(yuǎn)洋傲北13651897.510040019348聯(lián)排6亦莊別墅區(qū)新開發(fā)區(qū)域遠(yuǎn)洋·天著8832513.29310028637聯(lián)排、平墅7奧北別墅區(qū)傳統(tǒng)別墅置業(yè)區(qū)域溫哥華森林北郡12336074.79180025437聯(lián)排、獨(dú)棟8西山別墅區(qū)資源佳、環(huán)境好華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山7031617排、疊拼9中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善碧海方舟138781.428560097424獨(dú)棟10中央別墅區(qū)區(qū)域成熟、配套完善萬(wàn)通天竺新新家園9940604.58430020764聯(lián)排成交金額前10名案例——中海尚湖世家占地面積：280000平方米建筑面積:280000平方米建筑類別：別墅〔獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼〕裝修狀況：毛坯交通狀況：中海尚湖世家位于昌平區(qū)八達(dá)嶺高速22出口向東1000米路南主力戶型：獨(dú)棟：530-680平方米聯(lián)排：350平方米疊拼：160-180平方米綠化率：45%容積率：0.6建筑密度：45%開盤時(shí)間：2021年10月15日入住時(shí)間：2021年10月折扣優(yōu)惠：一次性付款享98折，按揭99折成交均價(jià)：17317元/㎡車位配比：1:1〔每戶私家地上車庫(kù)〕物業(yè)管理：中海物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)：4.88元/㎡.月工程信息價(jià)值地段：坐擁大亞奧生態(tài)園區(qū)、中關(guān)村商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)園、書香成章高等學(xué)府、頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)，中海尚湖世家，承襲優(yōu)良的區(qū)域大環(huán)境，詮釋至高領(lǐng)袖之地；3.7萬(wàn)平方米中央公園，打造“中央公園水系城〞的氣度格局；建筑風(fēng)格：四國(guó)歐風(fēng)系列建筑引入北京，以英式、法式、意式、佛羅里達(dá)式四種別墅風(fēng)格建筑成群。核心賣點(diǎn)中海尚湖世家——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：44套2021年新增供給量：368套2021年度成交量：380套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=380/〔44+368〕=92.3%，工程根本去化完畢。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生3次新增供給，分別為3月份兩次、6月份一次；上半年集中在年頭供給保證上半年的貨量充足，且工程預(yù)計(jì)12年完成清盤因此推貨時(shí)間集中在上半年，下半年重點(diǎn)是集中去化剩余房源。中海尚湖世家——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化380套別墅，工程根本實(shí)現(xiàn)清盤；去化時(shí)間集中在上半年及7月份，下半年隨著貨量的減少，成交量也逐漸下降；成交價(jià)格較為穩(wěn)步，6月和7月份為保全年任務(wù)實(shí)現(xiàn)清盤，采取以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)，價(jià)格有所下挫。中海尚湖世家——年度營(yíng)銷策略總結(jié)高性價(jià)比熱銷大盤制勝點(diǎn)1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售2431奧北別墅區(qū)，別墅置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域低價(jià)策略，高性價(jià)比產(chǎn)品產(chǎn)品類型較多，建筑風(fēng)格多樣,可供客戶選擇的產(chǎn)品多三月入市，搶占先機(jī)，多批次推售，推售時(shí)機(jī)把握較好聯(lián)排〔275-393㎡〕+550-560㎡獨(dú)棟，聯(lián)排460-670萬(wàn)，獨(dú)棟1000-1100萬(wàn)疊拼〔上疊170平米，下疊280平米〕250-450萬(wàn)總價(jià)680-690㎡獨(dú)棟，總價(jià)區(qū)間1100-1200萬(wàn)剩余產(chǎn)品的集中去化，目前工程已經(jīng)清盤，工程整個(gè)銷售期間月均去化35套。入市時(shí)機(jī)3月11日，兩會(huì)前就入市，600㎡低總價(jià)獨(dú)棟產(chǎn)品及275-393㎡聯(lián)排產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，5月加推疊拼產(chǎn)品，最后推出總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品！對(duì)比項(xiàng)目遠(yuǎn)洋傲北中海尚湖溫哥華森林區(qū)域位置昌平小湯山鎮(zhèn)（六環(huán)外）昌平沙河鎮(zhèn)（六環(huán)南側(cè)）昌平北五環(huán)外緊鄰立湯路自然資源無(wú)沙河水庫(kù)無(wú)容積率0.660.50.38首次開盤時(shí)間2011年6月2011年10月2004年4月社區(qū)產(chǎn)品類型聯(lián)排社區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼獨(dú)棟（90%）、聯(lián)排聯(lián)排產(chǎn)品面積330-410㎡275-393㎡227-253㎡總價(jià)620-770萬(wàn)460-670萬(wàn)530-620萬(wàn)單價(jià)19000元/㎡17000元/㎡23000元/㎡占地面積：1310000平方米建筑面積:320000平方米建筑類別：獨(dú)棟別墅裝修狀況：毛坯規(guī)劃戶數(shù)：190戶交通狀況：朝陽(yáng)首都機(jī)場(chǎng)高速路東葦路(葦溝)出口，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6.5公里，距離三元橋僅10公里主力戶型：800-1000平米綠化率：70%容積率：0.6開盤時(shí)間：2021年10月入住時(shí)間：首批2021年底工程信息效果圖效果圖建筑190棟純獨(dú)棟別墅，是中央別墅區(qū)內(nèi)最后一座占地百萬(wàn)平米以上的純獨(dú)棟別墅社區(qū)成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋LAVIE遠(yuǎn)洋lavie——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：29套2021年新增供給量：59套2021年度成交量：39套去化率=2021年度成交量/〔2021年年底存量+2021年新增供給量〕=39/〔29+59〕=44.3%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，6月份新增供59套獨(dú)棟產(chǎn)品；由于工程總價(jià)較高，單套總價(jià)為4500萬(wàn)-6000萬(wàn)，整年去化較為平穩(wěn)，其中6-9月份去化最好。遠(yuǎn)洋lavie——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化39套別墅，整年成交較為平穩(wěn)，6-9月成交較為突出，月均成交在5套及以上；成交單價(jià)集中在萬(wàn)/平米之間為最多。布萊姆宮首層1F布萊姆宮花園層地下1F布萊姆宮2F核心賣點(diǎn)解析：首層高達(dá)13米的中庭與起居室雙挑空設(shè)計(jì)，以富

于震撼力的高度，營(yíng)造極具儀式感和威儀感的空

間體驗(yàn)；馬蹄形樓梯，專設(shè)的私人電梯，早餐室與中西廚

餐廳的一體化，細(xì)節(jié)融合了世界名流起居需求；二層雙主臥設(shè)計(jì)，豪華衛(wèi)浴系統(tǒng)，步入式衣帽間，

配以大面積落地窗，媲美總統(tǒng)套房的奢華體驗(yàn)；全采光花園層里，12米室內(nèi)恒溫泳池、收藏室、

游戲室影音室于一體，比肩私人會(huì)所。E1：布萊姆宮建筑面積：999.62㎡地上建面：635.69㎡花園層建筑面積為：364.03㎡遠(yuǎn)洋lavie——產(chǎn)品力之戶型D1美第奇宮建筑面積：899.01㎡，地上建面：580.66㎡，花園層建筑面積：318.35㎡核心賣點(diǎn)解析：首層雙挑空設(shè)計(jì)，令門廳到中庭再到餐廳的過(guò)度，制造令人驚喜與愉悅的空間體驗(yàn)；二層特設(shè)雙親臥室，豪華衛(wèi)浴和步入式更衣室，配以寬景露臺(tái)，功能齊全同時(shí)亦可觀景，人性化起居需求，媲美總統(tǒng)套房的奢華體驗(yàn)；全采光花園層，酒窖、游戲室、影音室等功能性配置一體，比肩頂級(jí)私人會(huì)所禮遇；外立面以細(xì)膩且低調(diào)的天然石材，營(yíng)造莊重大氣的層次感，煥發(fā)出古典與厚重的傳世氣息。D1美第奇宮花園層D1美第奇宮二層D1美第奇宮首層遠(yuǎn)洋lavie——產(chǎn)品力之戶型前二后三坡地設(shè)計(jì)，990度環(huán)墅采光陽(yáng)光、湖泊、密林，將190棟別墅環(huán)繞，前二后三步出式庭院，立顯空間錯(cuò)落景致；三面環(huán)繞庭院，真正實(shí)現(xiàn)990度采光。

20米超寬棟距，友鄰間距離之美一期樓體組團(tuán)內(nèi)間距約7-14米，組團(tuán)間距可達(dá)17-21米。鄰棟之間的大尺度美景隔離，可獨(dú)享私家庭院生活。首層9米挑高，別墅也有黃金分割點(diǎn)首層9米挑高，7米面寬客廳設(shè)計(jì)，讓室內(nèi)具有空間感、高貴、宏闊、氣派與華美.遠(yuǎn)洋lavie——核心產(chǎn)品價(jià)值

戶戶鄰水、棟棟樓王、1000-5000㎡闊尺私家庭院，臨湖環(huán)島，陽(yáng)光花園臨湖組團(tuán)設(shè)計(jì)，棟棟獨(dú)立成景；主力戶型1000平米以上庭院，更有樓王占地萬(wàn)平以上，多面環(huán)水，視線范圍30余萬(wàn)平米綠地！

宅前屋后5重綠化，呵護(hù)生活隱私4-5米景觀坡帶，宅前屋后的五大綠化景觀，高大喬木為第一重，小喬木、灌木為第二重，第三重為小灌木，第四層為層次豐富的花卉，第五層草坪、草皮，錯(cuò)落有致，四季常青，三季節(jié)有花。遠(yuǎn)洋lavie——核心產(chǎn)品價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)：園林動(dòng)線及景觀視野處處表達(dá)工程的高端調(diào)性！工程區(qū)位：朝陽(yáng)首都機(jī)場(chǎng)高速路東葦路(葦溝)出口，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6.5公里，距離三元橋僅10公里推廣渠道：工程推廣渠道前期根本無(wú)推廣，主要依靠業(yè)內(nèi)口碑！后期開始使用戶外，戶外分布在東三環(huán)北路及南三環(huán)中路。工程大門遠(yuǎn)洋lavie——年度營(yíng)銷策略總結(jié)稀缺地段最后純獨(dú)棟大盤制勝點(diǎn)231中央別墅區(qū)，稀缺地段最后的純獨(dú)棟高端高端品質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)，戶戶臨水配備私家泳池，9米層高，盡顯豪宅品質(zhì)，在目前北京在售別墅中首屈一指現(xiàn)場(chǎng)包裝高端接待規(guī)格高，看房動(dòng)線穿越工程大范圍水系園林，動(dòng)線長(zhǎng)，賓利接待客戶參觀樣板間等。園林動(dòng)線1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出59套800-1200㎡獨(dú)棟產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間4500萬(wàn)-6000萬(wàn)占地面積80萬(wàn)平米建筑面積78萬(wàn)平米位置順義中央別墅區(qū)溫榆河畔容積率0.6綠化率47%建筑形式聯(lián)排獨(dú)棟電梯無(wú)電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米對(duì)外報(bào)價(jià)1200萬(wàn)/套二期戶數(shù)254交房時(shí)間2014年6月物業(yè)公司北京信偉物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)7.9元/平米·月首次開盤時(shí)間2008年8月首次開盤價(jià)格18000元/平米園林設(shè)計(jì)北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)有限公司成交金額前10名案例——譽(yù)天下譽(yù)天下——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：6套2021年新增供給量：254套2021年度成交量：139套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=139/〔254+6〕=53.5%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，供給時(shí)間為10月份底，譽(yù)皇殿10月推盤原因一方面據(jù)工程操盤經(jīng)驗(yàn)習(xí)慣于在10月份開盤，另一方面由于工程原因工程耗資600萬(wàn)元打造的豪華裝修配家具樣板間在十一期間才對(duì)客戶開放；10月推出254套產(chǎn)品，主要為聯(lián)排。譽(yù)天下——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化139套別墅，簽約金額13.2億元；工程12年10月份前無(wú)貨量，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年的蓄客時(shí)間，10月底開盤銷售取得非常好的銷售業(yè)績(jī)；隨著工程銷售的火爆，成交價(jià)格較前期有所上浮。2021年10月推廣訴求推廣渠道京華網(wǎng)軟文+三大網(wǎng)站+短信+北京東方廣場(chǎng)路演等三場(chǎng)大型路演工程節(jié)點(diǎn)工程開盤工程開盤開盤信息10月27日8月9月長(zhǎng)江實(shí)業(yè)+工程即將開盤的信息持續(xù)新品信息釋放推廣情況一年蓄客時(shí)間，5000萬(wàn)推廣費(fèi)用，開盤前三場(chǎng)大型路演10月19日樣板間開放息譽(yù)天下——年度營(yíng)銷策略總結(jié)11年熱銷，中央別墅區(qū)制勝點(diǎn)231中央別墅區(qū)，熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的工程工程品質(zhì)佳，前期積累老客戶非常認(rèn)可長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)工程的品質(zhì)，老客戶再購(gòu)占80%。一年蓄客時(shí)間，蓄客周期長(zhǎng)，開盤前三個(gè)月啟動(dòng)大型推廣動(dòng)作，集中引爆，快速開盤。成交金額前10名案例——御湯山工程類型：千棟體量純獨(dú)棟成品別墅用地面積：113萬(wàn)平米〔東區(qū)37萬(wàn)平米〕容積率：0.38總套數(shù)：1044套〔東區(qū)381套〕建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情〔濃情托斯卡納、西班牙、典雅法式〕戶型設(shè)計(jì)：A-Q17種戶型綠化率：55%面積區(qū)間：主力戶型集中在460－610平米；極致稀缺型800-900平米左右的樓王交通情況：奧北別墅區(qū)核心〔小湯山鎮(zhèn)〕，通過(guò)三橫〔北六環(huán)、定泗路、北五環(huán)〕三縱〔京承高速、立湯路、八達(dá)嶺高速〕實(shí)現(xiàn)快速通達(dá)。御湯山價(jià)值：1、地脈稀缺：地處湯泉行宮原址之上，未來(lái)科技城和國(guó)際健康城再次整體提升區(qū)域升值潛力；2、產(chǎn)品稀缺：北京當(dāng)前僅存的稀缺純粹獨(dú)棟別墅社區(qū)，3種風(fēng)格17種戶型，戶戶不同，充分表達(dá)獨(dú)特個(gè)性；3、景觀稀缺：15萬(wàn)平米成品園林，萬(wàn)余株珍稀成樹密植，盡享百年濃蔭，果嶺高爾夫坡地綠化，豐富別墅生活；4、溫泉稀缺：戶戶溫泉入戶，足不出戶享受昔日皇家御制規(guī)格溫泉；5、現(xiàn)房稀缺：全部準(zhǔn)現(xiàn)房，不用預(yù)期未來(lái)，生活畫面實(shí)景呈現(xiàn)，即買即?。?、配套稀缺：720畝生態(tài)農(nóng)莊配備，私享健康有機(jī)生活；三大殿堂級(jí)會(huì)所，20000平米配備，彰顯尊貴身份。御湯山——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：98套2021年新增供給量：53套2021年度成交量：126套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=126/〔53+98〕=83.4%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，供給時(shí)間為6月份；供給集中在上半年，保證全年銷售貨量充足。御湯山——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化126套別獨(dú)棟墅，簽約金額12.88億元；工程從3月份開始有量的突破，5月開始工程率先在奧北區(qū)域內(nèi)實(shí)行特價(jià)房策略，實(shí)現(xiàn)工程熱銷；成交價(jià)格方面5月份開始由于工程采取特價(jià)房策略，價(jià)格下挫。特價(jià)房：針對(duì)市場(chǎng)新客戶采取75折優(yōu)惠，通過(guò)原價(jià)1100萬(wàn)折后820萬(wàn)獨(dú)棟特價(jià)房吸引客戶，820萬(wàn)相當(dāng)于區(qū)域內(nèi)聯(lián)排總價(jià)，奧北別墅區(qū)內(nèi)首個(gè)打折銷售獨(dú)棟工程?；顒?dòng)：資源嫁接活動(dòng)〔黑龍江商會(huì)、北京商會(huì)〕+現(xiàn)場(chǎng)生活體驗(yàn)活動(dòng)〔有機(jī)生態(tài)采摘、自有有機(jī)池塘垂釣、燒烤等〕御湯山——年度營(yíng)銷策略總結(jié)奧北，純獨(dú)棟、現(xiàn)房、大庭院制勝點(diǎn)231奧北別墅區(qū)，熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的工程特價(jià)房策略成功啟動(dòng)熱銷的典范，5月率先在區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)特價(jià)房，突破市場(chǎng)，帶動(dòng)整年熱銷。工程本身兼具純獨(dú)棟的別墅大盤、現(xiàn)房、6月加推房源贈(zèng)送400-600㎡大庭院，性價(jià)比高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡獨(dú)棟產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間為950-1400萬(wàn)元。4工程入市時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)場(chǎng)打造震撼成熟，客戶體驗(yàn)充分。占地面積：20萬(wàn)平米建筑面積:23萬(wàn)平方米建筑類別：聯(lián)排別墅、雙拼別墅工程位置：昌平區(qū)北七家立湯路39號(hào)(麥卡倫地北)裝修狀況：毛坯交通狀況：距奧運(yùn)商圈7公里，距地鐵5號(hào)線天通苑北站4公里別墅主力戶型：聯(lián)排360-410平米綠化率：66%容積率：0.66首次開盤時(shí)間：2021年6月12日成交均價(jià)：20626元/㎡入住時(shí)間：一期2021年底，二期2021年7月物業(yè)管理公司:中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：7.5元/平方米/月成交均價(jià)：20000元/平米景觀設(shè)計(jì)單位:北京源樹景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所

建筑設(shè)計(jì)單位:北京冠亞偉業(yè)設(shè)計(jì)奧北別墅區(qū)，成熟的別墅居住氣氛，高于市場(chǎng)平臺(tái)水平的樣板示范區(qū)展示、戶型面積合理、總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋傲北遠(yuǎn)洋傲北——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：83套2021年新增供給量：60套2021年度成交量：136套去化率=2021年度成交量/〔2021年年底存量+2021年新增供給量〕=136/〔83+60〕=95.1%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，5月份新增供給60套聯(lián)排產(chǎn)品；供給時(shí)間為上半年，保證12年的銷售貨量。遠(yuǎn)洋傲北——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化136套別墅，工程前期推出產(chǎn)品根本去化完畢，工程預(yù)計(jì)13年3月推出后期地塊產(chǎn)品；去化時(shí)間集中在上半年及7月份，下半年成交量逐漸下降；成交價(jià)格波動(dòng)較大，5月開始工程價(jià)格有所下挫，同時(shí)成交量提升，10月到達(dá)最低值18688元/平米，11月由于簽約房源位置較好價(jià)格有上漲態(tài)勢(shì)，12月重新回歸。營(yíng)銷策略：線上推廣及線下活動(dòng)均以打動(dòng)女性客戶為主：高頻次的適合全家人參與性的活動(dòng)；女性知識(shí)講座，包括女士養(yǎng)生、女士禮儀等；及重視現(xiàn)場(chǎng)打造，現(xiàn)場(chǎng)布置注重細(xì)節(jié)修飾，以打動(dòng)女性為目的的生活氣氛的營(yíng)造；物料設(shè)置一一貫穿，資料袋為適合女性單肩背的屢次性購(gòu)物袋，物料除常規(guī)資料外還包括一張介紹巴摩梭羅生活方式的光盤。遠(yuǎn)洋傲北——年度營(yíng)銷策略總結(jié)奧北，大面積贈(zèng)送，高性價(jià)比21奧北別墅區(qū)，熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域內(nèi)，熱銷的工程產(chǎn)品面積大小適合客戶需求，且贈(zèng)送面積較大，贈(zèng)送包括地下一層，花園、下層庭院在內(nèi)250-300㎡。3營(yíng)銷方面以打動(dòng)女性客戶為主訴求點(diǎn)，進(jìn)行線上線下的全面包裝。制勝點(diǎn)1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出60套360-410平米聯(lián)排產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間655-850萬(wàn)。占地面積24.5萬(wàn)平米（二期6.8萬(wàn)平米）建筑面積26.8萬(wàn)平米（二期7.5萬(wàn)平米）位置亦莊開發(fā)區(qū)東五環(huán)和京津塘交匯處東南角容積率1.1綠化率33%建筑形式聯(lián)排、平墅電梯帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯對(duì)外報(bào)價(jià)聯(lián)排1000萬(wàn)/套起總戶數(shù)152套聯(lián)排別墅，114套平墅交房時(shí)間二期2014年底物業(yè)公司中遠(yuǎn)酒店物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)聯(lián)排7.5元/平米·月平墅6.8元/平米·月拿地時(shí)間2009-12-04拿地價(jià)格18000元/平方米首次開盤時(shí)間2011年9月主城區(qū)三環(huán)四環(huán)六環(huán)京沈高速本案京津高速五環(huán)京津唐高速亦莊新城大羊坊橋成交金額前10名案例——遠(yuǎn)洋天著遠(yuǎn)洋天著——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：77套2021年新增供給量：160套2021年度成交量：88套去化率=2021年度成交量/〔2021年年底存量+2021年新增供給量〕=88/〔160+77〕=37.1%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，11月份新增供給106套聯(lián)排產(chǎn)品和54套平墅產(chǎn)品；推盤時(shí)間在11月的原因主要有：1、示范區(qū)開放節(jié)點(diǎn)較晚，北京就進(jìn)入冬季推盤時(shí)間緊；2、遠(yuǎn)洋天著月度去化不佳，需要尋求突破。遠(yuǎn)洋天著——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化88套別墅，成交突破主要集中的11月新品加推階段，前期去化情況較差，月均去化5套；成交價(jià)格較平穩(wěn)，成交價(jià)格集中在萬(wàn)之間，年底隨著工程去化較好價(jià)格有小幅上漲。270平米超大贈(zèng)送面積、陽(yáng)光挑空頂、贈(zèng)40㎡露臺(tái)建筑面積：312平米聯(lián)排產(chǎn)品；超大贈(zèng)送面積：圖中紅色局部為贈(zèng)送面積，黃色為陽(yáng)光內(nèi)庭院，總贈(zèng)送面積為270平米左右；內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，獨(dú)棟質(zhì)感：在前庭后院根底上增設(shè)獨(dú)立內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)，同時(shí)很好解決了進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的采光問題；過(guò)道等空間均為自然采光，樓上樓下不同空間均可享受內(nèi)庭院景觀，形成三重庭院、立體庭院雙重景觀效果；前后天井，解決地下室采光，提升地下室舒適度。庭院露臺(tái)露臺(tái)挑空采光頂陽(yáng)光內(nèi)庭院贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間一層二層三層三層露臺(tái)三層贈(zèng)送空間挑空局部聯(lián)排一層的視角遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型270平米超大贈(zèng)送面積、陽(yáng)光挑空頂、贈(zèng)40㎡露臺(tái)遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型地下格局：整體地下為一層，但層高較高為7米，有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)閷痈咻^高，因此客戶在使用的時(shí)候可以自行分隔出一層，這樣地下就變成了兩層，分隔出來(lái)的這層為贈(zèng)送層。地下一層：可以打造成多功能室或者客戶的其他生活空間，樣板間布局成兒童及女主人房；地下二層：車庫(kù)層+家庭廳，車庫(kù)有兩個(gè)車位，車位價(jià)格為20萬(wàn)/個(gè)。地下一層地下二層采光窗井雙車位采光窗井采光窗井本層全部贈(zèng)送地下二層樣板間地下一層樣板間里側(cè)為車庫(kù)位置平墅創(chuàng)新產(chǎn)品平層尺度+別墅體驗(yàn)〔庭院+地下室〕遠(yuǎn)洋天著——產(chǎn)品力之戶型1單元戶型分布示意圖〔樓座正面視角〕-1F1F2F3F4F分布格局：每棟樓排布4層4戶，每戶獨(dú)立私家電梯入戶，其中一層、二層和三層分享地下室面積及庭院面積，四層無(wú)庭院和地下室贈(zèng)送，贈(zèng)送閣樓；庭院贈(zèng)送：1層贈(zèng)送門前南側(cè)庭院，面積為150平米左右，2層和3層?xùn)|西兩側(cè)分別贈(zèng)送各自一側(cè)庭院，三層贈(zèng)送庭院在二層庭院根底上進(jìn)行延展，面積為50-150平米不等；四層無(wú)庭院贈(zèng)送。產(chǎn)品面積：二、三、四層為258平米大平層產(chǎn)品，四層層高為6.5米，可分隔出閣樓。212433221123一層西側(cè)房源一層?xùn)|側(cè)房源二層西側(cè)庭院二層?xùn)|側(cè)庭院一層西側(cè)庭院一層?xùn)|側(cè)庭院三層西側(cè)庭院三層?xùn)|側(cè)庭院庭院贈(zèng)送分布示意圖〔樓座俯瞰視角〕熱銷因素二：總價(jià)大幅減少，性價(jià)比突出單價(jià)不變，總價(jià)從1200萬(wàn)降至主流首置別墅800萬(wàn)級(jí)，下降幅度30%實(shí)際使用面積更大，折合單價(jià)缺乏17000元/平米產(chǎn)品建筑面積（平米）贈(zèng)送面積（平米）單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）折合單價(jià)一期聯(lián)排3808030000114024783二期聯(lián)排2782203000083416747熱銷因素三：推廣形象重新定位二期推廣打準(zhǔn)了區(qū)域和客戶，建立了價(jià)值區(qū)隔，凸顯了稀缺性一期推廣訴求：城市別墅承啟奢適生活二期推廣訴求遠(yuǎn)洋天著——年度營(yíng)銷策略總結(jié)遠(yuǎn)洋天著——年度營(yíng)銷策略總結(jié)1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出106套聯(lián)排產(chǎn)品和54套平墅產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間750-1400萬(wàn)。21工程二期產(chǎn)品大幅創(chuàng)新，超大贈(zèng)送空間，產(chǎn)品舒適度領(lǐng)先于市場(chǎng)新產(chǎn)品總價(jià)大幅減少，性價(jià)比突出3營(yíng)銷聚焦，推廣訴求重新定位為城市別墅概念，聚焦CBD客戶，推廣渠道瞄準(zhǔn)區(qū)域客戶深化渠道推廣渠道深入CBD和亦莊內(nèi)，精準(zhǔn)打擊客戶。制勝點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，高贈(zèng)送面積，營(yíng)銷聚焦CBD客戶遠(yuǎn)洋.天著亦莊本地客戶熱銷因素四：瞄準(zhǔn)區(qū)域客戶深化渠道推廣渠道深入CBD和亦莊內(nèi)，精準(zhǔn)打擊客戶巡展戶外占地面積71.07萬(wàn)㎡建筑面積22.8萬(wàn)㎡位置昌平北五環(huán)外緊鄰立湯路，北七家建材城北容積率0.38綠化率60%

建筑形式獨(dú)棟、聯(lián)排電梯不帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯對(duì)外報(bào)價(jià)27000元/㎡成交均價(jià)23733元/㎡當(dāng)期戶數(shù)82套聯(lián)排，59套獨(dú)棟交房時(shí)間2013年10月30日物業(yè)公司北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)獨(dú)棟4.9元/平米·月；聯(lián)排4.25元/平米·月開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)首次開盤時(shí)間2004年4月京基鷺府金科王府御湯山遠(yuǎn)洋傲北天通苑站成交金額前10名案例——溫哥華森林溫哥華森林——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：49套2021年新增供給量：192套2021年度成交量：123套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=123/〔192+49〕=51.0%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生2次新增供給，供給時(shí)間為3月份和9月份；工程首次推盤由于產(chǎn)品為高總價(jià)獨(dú)棟產(chǎn)品，去化情況較差，10月工程對(duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行了調(diào)整，推出低總價(jià)聯(lián)排產(chǎn)品，取得市場(chǎng)客戶的認(rèn)可，開盤熱銷。溫哥華森林——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化123套別墅，簽約金額9.18億元；工程從10月份改變推售產(chǎn)品開始有量的突破；成交價(jià)格方面10月份開始由于工程推售房源變化，價(jià)格下挫。營(yíng)銷情況一年兩次開盤，小步快走4月10月18日推廣訴求500萬(wàn)北五環(huán)城市別墅工程節(jié)點(diǎn)北郡推新品工程開盤城市別墅，開盤優(yōu)惠信息8月南郡信息釋放溫哥華森林——年度營(yíng)銷策略總結(jié)21性價(jià)比突出，奧北核心區(qū)總價(jià)最低的聯(lián)排別墅產(chǎn)品71萬(wàn)㎡老牌成熟別墅社區(qū)，0.38容積率等別墅產(chǎn)品要素突出3及時(shí)的營(yíng)銷調(diào)整：推售方面：在高總價(jià)產(chǎn)品滯銷的情況下順應(yīng)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整推售產(chǎn)品，用小面積產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)；推廣方面：配合推售產(chǎn)品變化及時(shí)變更推廣信息，“500萬(wàn)，奧北別墅〞直效轟炸！制勝點(diǎn)奧北，11年熱銷，最低價(jià)聯(lián)排占地面積：20.15萬(wàn)平米建筑面積:28.63萬(wàn)平方米建筑類別：別墅〔獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼〕裝修狀況：精裝〔8000元/㎡〕交通狀況：北京正西方位，西六環(huán)外約7公里，交通通達(dá)性較好。主力戶型：雙拼：670平方米聯(lián)排：521平方米疊拼：245-350平方米綠化率：30%容積率：1.42開盤時(shí)間：2021年11月9日成交均價(jià)：25595元/㎡入住時(shí)間：2021年9月物業(yè)公司：未定物業(yè)費(fèi)：7.88元/平米/月車位信息：全地下私家停車位

建筑設(shè)計(jì)單位:北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)效果圖實(shí)景圖成交金額前10名案例——華潤(rùn)置地潤(rùn)西山華潤(rùn)置地潤(rùn)西山——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：30套2021年新增供給量：53套2021年度成交量：70套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=70/〔30+53〕=84.3%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，供給時(shí)間為6月份；6月推出53套別墅產(chǎn)品，其中24套疊拼開盤當(dāng)天去化完畢，6套雙拼及23套聯(lián)排產(chǎn)品。華潤(rùn)置地潤(rùn)西山——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化70套別墅，簽約金額8.90億元；工程上半年主要是11年開盤認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)簽約，12年6月份開盤推出新品銷售情況好轉(zhuǎn)；成交價(jià)格方面呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)稀缺熱銷因素一：站位西山、長(zhǎng)安街長(zhǎng)安街西沿線2公里，阜石路、蓮石路兩大快速干道，S1號(hào)線地鐵熱銷因素二：北京唯一的半山別墅熱銷因素三：精裝修華潤(rùn)獨(dú)創(chuàng)增值效勞體系，8000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品類型面積(㎡)金額(萬(wàn)元)價(jià)格(元/㎡)總套數(shù)套數(shù)贈(zèng)送面積折算全面積均價(jià)折算毛坯全面積均價(jià)疊拼上疊245-253800-9273550022221002540017400疊拼下疊350-367760-98024400222202440016400聯(lián)排別墅530-6601100-20002700047381002250014500雙拼別墅638-6761900-2300330001041002750019500實(shí)際性價(jià)比突出疊拼去化為主，總價(jià)段與燕西聯(lián)排相近華潤(rùn)置地潤(rùn)西山——年度營(yíng)銷策略總結(jié)指示牌指示牌時(shí)間為2021年8-10月；巡展地點(diǎn)為石景山沃爾瑪山姆會(huì)員店燕西華府西山壹號(hào)院熱銷因素四：渠道精準(zhǔn)覆蓋客戶和競(jìng)品指示牌阜石路和蓮石路兩個(gè)主干道分布在五環(huán)和四環(huán)內(nèi)設(shè)立戶外大牌戶外交通指示牌針對(duì)西山壹號(hào)院、燕西華府等重點(diǎn)競(jìng)品針對(duì)性攔截二期與新浪樂居電商合作，交10萬(wàn)最高減200萬(wàn)。巡展電商華潤(rùn)置地潤(rùn)西山——年度營(yíng)銷策略總結(jié)2021年11月工程節(jié)點(diǎn)第一次開盤A西1:48套6月華潤(rùn)置地潤(rùn)西山——年度營(yíng)銷策略總結(jié)21區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：站位西山、長(zhǎng)安街產(chǎn)品形態(tài)稀缺：北京唯一的半山別墅3精裝別墅：8000元精裝標(biāo)準(zhǔn)制勝點(diǎn)北京西部唯一半山別墅、精裝修4渠道精準(zhǔn)覆蓋客戶和競(jìng)品5控制推售量，制造稀缺首次第一階段

首次第二階段

雙拼別墅補(bǔ)充推售

熱銷因素五：確保第一次開盤引爆：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品+少量遞進(jìn)首批選擇優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品推出，保證首次推盤產(chǎn)品形象：雙拼+山體資源更為優(yōu)勢(shì)的疊拼產(chǎn)品。二批推出剩余聯(lián)排產(chǎn)品，雙拼產(chǎn)品視消化量推出。批次貨量謹(jǐn)慎控制，確保熱銷狀態(tài)。第二次開盤A西2:53套物業(yè)類別：獨(dú)棟別墅花園洋房占地面積：119000平方米

建筑面積：18700平方米物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)姜莊88號(hào)開發(fā)商：北京姜莊湖園林別墅開發(fā)首次開盤時(shí)間：2003-09-08容積率：0.47綠化率：43%車位：私家車庫(kù)，2：1開盤初期單價(jià)：15000元/㎡目前成交價(jià)：99233元/平米樓層狀況：一期別墅55棟，二期花園洋房共10棟52套物業(yè)管理費(fèi)：12元/平方米·月碧海方舟位于62萬(wàn)平方米、１８洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場(chǎng)之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場(chǎng)相連！成交金額前10名案例——碧海方舟碧海方舟——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：0套2021年新增供給量：22套2021年度成交量：13套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=13/〔22+0〕=59.1%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，供給時(shí)間為4月份；工程因?yàn)榭們r(jià)高，單套總價(jià)在6000-8000萬(wàn)元，銷售速度較慢。碧海方舟——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化13套別墅，簽約金額8.56億元；成交價(jià)格有下降趨勢(shì)，成交單價(jià)在萬(wàn)/㎡之間。區(qū)域及資源優(yōu)勢(shì)：四環(huán)邊，高爾夫球場(chǎng)旁：場(chǎng)碧海方舟位于62萬(wàn)平方米、１８洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場(chǎng)之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場(chǎng)相連。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：純獨(dú)棟別墅：產(chǎn)品為地上兩層，地下一層600-1500㎡，緊鄰高爾夫球場(chǎng)，景觀資源最正確。碧海方舟——年度營(yíng)銷策略總結(jié)21四環(huán)邊別墅，北京唯一距離城中央最近的在售別墅，高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，頂級(jí)產(chǎn)品制勝點(diǎn)高爾夫球場(chǎng)中的頂級(jí)別墅奧運(yùn)村高爾夫球場(chǎng)四環(huán)地址：順義天竺鎮(zhèn)薛大人莊占地面積：249828平方米建筑面積：333553平方米容積率：1.05建筑形式：別墅產(chǎn)品形式：聯(lián)排開盤時(shí)間：首次開盤2021年8月10日入住時(shí)間：已入住價(jià)格：800-960萬(wàn)/套交通狀況：公交：順義27、955路，天竺花園站到達(dá)；機(jī)場(chǎng)高速，機(jī)場(chǎng)第二高速，京承高速物業(yè)公司：北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)效勞物業(yè)費(fèi)：8.00元/平方米·月

景觀設(shè)計(jì)單位:加拿大奧雅園境師事務(wù)所〔深圳奧雅園林設(shè)計(jì)〕

建筑設(shè)計(jì)單位:北京墨臣建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所成交金額前10名案例——萬(wàn)通天竺新新家園萬(wàn)通天竺新新家園——供求比、去化率去化率分析：工程2021年年底存量：80套2021年新增供給量：44套2021年度成交量：99套去化率=2021年度成交量/2021年年底存量+2021年新增供給量=99/〔80+44〕=79.8%。供求比分析：2021年此工程共產(chǎn)生1次新增供給，供給時(shí)間為4月份；4月推出44套聯(lián)排產(chǎn)品，開盤去化80%。萬(wàn)通天竺新新家園——量?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)系量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：2021年全年共消化99套別墅，簽約金額8.43億元；工程5月份開盤熱銷，在整體市場(chǎng)銷售回暖的帶動(dòng)下工程持續(xù)熱銷；成交價(jià)格方面比較平穩(wěn)，集中在萬(wàn)/㎡之間。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：成熟區(qū)域：工程所處京承高速與機(jī)場(chǎng)高速之間，用地東接北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)和規(guī)劃中的國(guó)門商務(wù)區(qū)，與京順路距離約1公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)約2公里。北京傳統(tǒng)別墅區(qū)：用地南臨溫榆河及中央別墅區(qū)，這是北京建設(shè)最