月房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

理論與現(xiàn)實(shí)問題分析評(píng)價(jià)地震對(duì)房地產(chǎn)以及上下游行業(yè)的影響簡(jiǎn)析【HYPERLINK\l"LinkAll"詳情】在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策仍在持續(xù)、開發(fā)商普遍缺錢的背景下，四川大地震無疑讓開發(fā)商們的境遇雪上加霜。值得注意的還有，地震災(zāi)害更多的是改變了人們對(duì)房地產(chǎn)的置業(yè)價(jià)值觀。關(guān)鍵數(shù)據(jù)4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲10.1%國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資將繼續(xù)高位運(yùn)行4月份上海二手房縮量上漲4月份深圳樓市成交均價(jià)猛降12%每周要點(diǎn)宏潤(rùn)建設(shè)定向增發(fā)買宏潤(rùn)地產(chǎn)股權(quán)成渝地產(chǎn)股受壓，中渝置地及華潤(rùn)置地跌逾4%綠城30億砸下三宗地，合作開發(fā)漸成規(guī)模綠景變卦：收購(gòu)瑞豐股權(quán)浙江小商品城20.8億大手筆拿地高調(diào)尋地，奧園83億現(xiàn)金欲抄底樓市臺(tái)灣豪宅打上抗震標(biāo)簽房?jī)r(jià)再漲兩成富力地產(chǎn)20億銷售計(jì)劃或受地震影響英國(guó)樓市泡沫破裂在即四川地震將引發(fā)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步整合西部房地產(chǎn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)悲觀氣氛是主流地產(chǎn)投資者重新打量成都？“安全”成頭號(hào)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)/機(jī)會(huì)提示機(jī)會(huì)：大震之后抗震能力成買房焦點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：房貸負(fù)增長(zhǎng)預(yù)示需求萎縮加重理論與現(xiàn)實(shí)問題分析評(píng)價(jià)地震對(duì)房地產(chǎn)以及上下游行業(yè)的影響簡(jiǎn)析四川汶川的地震震級(jí)為里氏8.0級(jí)，本次地震受災(zāi)時(shí)間短、強(qiáng)度大、搶救困難、受災(zāi)傷亡人員規(guī)模巨大，是一次極為嚴(yán)重的自然災(zāi)害。眾所周知，四川是農(nóng)業(yè)大省，以養(yǎng)豬為主。2007年，四川GDP占全國(guó)的4.21%，第一產(chǎn)業(yè)增加值占全國(guó)7.44%。在四川省的農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值中，養(yǎng)豬占近一半，糧食和蔬菜種植僅占20%。主要震區(qū)工業(yè)增加值占四川全省的40%。我們初步判斷：經(jīng)濟(jì)增速受地震影響較小，地震對(duì)四川能源和糧食、豬肉相關(guān)領(lǐng)域影響較大；由于災(zāi)后運(yùn)輸原因，部分生豬在內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸受影響，將對(duì)5、6月份CPI形成短暫沖擊，但6月份以后，CPI翹尾因素將使物價(jià)平穩(wěn)下滑；經(jīng)濟(jì)緊縮政策可望略有放松，預(yù)計(jì)下半年宏觀環(huán)境沖擊相對(duì)較小。據(jù)了解，四川上市公司共有61家，占A股總市值的2.13%，四川主要行業(yè)總市值占比中，占比最大的是食品飲料行業(yè)。從對(duì)重點(diǎn)行業(yè)分析來看，受直接影響的行業(yè)有電力（當(dāng)?shù)毓檬聵I(yè)設(shè)施受損嚴(yán)重）、化工（當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源供應(yīng)受限）、旅游（峨眉山景區(qū)影響較大）、家電（當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)施影響較大）、房地產(chǎn)（上市公司在川建設(shè)項(xiàng)目）、銀行（受災(zāi)可能導(dǎo)致不良資產(chǎn)增加）等，其他行業(yè)影響較小。間接影響偏正面的是工程機(jī)械（救災(zāi)重建設(shè)備市場(chǎng)化采購(gòu)）、醫(yī)藥（疫苗、大輸液、用藥等醫(yī)療救助產(chǎn)品）、建筑建材（區(qū)域半徑內(nèi)的水泥公司受益）、鋼鐵（災(zāi)后重建需求增加）等。特別指出的是，此次大地震對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)上下游行業(yè)的影響。首先是水泥行業(yè)。目前四川省水泥有企業(yè)310家，平均企業(yè)規(guī)模20萬噸，低于全國(guó)平均24萬噸的規(guī)模，前10大企業(yè)產(chǎn)量占比為27%，企業(yè)規(guī)模眾多、行業(yè)集中度不高、企業(yè)平均規(guī)模小，屬于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的區(qū)域。去年新干法水泥產(chǎn)量占比33%，低于全國(guó)55%的水平，屬于落后產(chǎn)能占比較大區(qū)域。雖然目前我們無法獲知具體破壞程度以及對(duì)水泥需求量，但從邏輯上講災(zāi)后重建在中期內(nèi)將增加該區(qū)域水泥需求量，但我們并不認(rèn)為這會(huì)在短期內(nèi)大幅拉升水泥價(jià)格。地震災(zāi)害將改變短期供需關(guān)系，但影響四川水泥長(zhǎng)期發(fā)展前景的更多是對(duì)于巨大規(guī)劃產(chǎn)能的控制。射其獄次餃?zhǔn)桥P建連材遲業(yè)襯，禿我盤們矮認(rèn)窩為董，輔震須災(zāi)該對(duì)俊鋼界鐵冠產(chǎn)譜量托影則響塔輕駐微猴。剖四魔川乘、涉重抗慶群地喜區(qū)溫2猴0終0碗7躺年蛛生竿產(chǎn)固鋼等材引2某0曲2案6禿萬荷噸曲，糟僅靠占怖全雹國(guó)印總腐產(chǎn)歇量蒸的看4星%青。滋當(dāng)曬地召主畏要瞇大霧型誤鋼犯鐵固企隙業(yè)復(fù)為徑攀榴鋼轟集離團(tuán)跨和躁重廣慶秀鋼縫鐵至，蝦其慮中悉攀朽鋼穩(wěn)鋼揉釩抹5裹月關(guān)1冷3帖日廁已第發(fā)褲布蠢公職告斗，威說單明捏震底災(zāi)巴對(duì)淹公移司失生枕產(chǎn)畜無怖影賴響孔，此據(jù)摸了奧解互，球重監(jiān)慶喉鋼潔鐵行生免產(chǎn)式一科切誠(chéng)正夏常運(yùn)。背另亂外鞭，六災(zāi)粗后計(jì)重丟建訊將臉會(huì)旬促休進(jìn)導(dǎo)建首筑悔鋼仔材兇需幫求陜。蚊目鑒前捉四稅川顛省滑共鳳有駕1尼1笑個(gè)獄市層州振受攻災(zāi)演，時(shí)汶深川練縣蘿、緞北完川宵縣廣、孟彭貍州丈市蝕、煙德杠陽涼市棋等椒受視災(zāi)示嚴(yán)戀重剃地荒區(qū)抄多接數(shù)掉房濱屋屯倒第塌舟受派損忠。慶因劇救強(qiáng)災(zāi)隱工尾作暖還普在擺進(jìn)拜行兩中券，藝全太部悔受度災(zāi)瞞建要筑痛損森失兇還悔難婆以像估棉計(jì)虧，乏但阻預(yù)親計(jì)晨將辜大慈大怪超薦出悔目請(qǐng)前比5啊0萄萬臨間艷的普數(shù)業(yè)量程。聞災(zāi)責(zé)后榮重住建臂開紅始賊后稅，稱短晉期擦內(nèi)飛大窩規(guī)晨模薦的帶新揭建掛及寬維豪修局房隱屋第將蝦會(huì)快增煙加偏當(dāng)繞地角對(duì)趙建凱筑牙鋼桑材逗的原需更求茶。堡與添年決初準(zhǔn)的電雪浪災(zāi)壓相貌比聰，奉震宿災(zāi)自受艘損摧房貌屋蒸中謀鋼育筋發(fā)混晝凝群土葉結(jié)癢構(gòu)念的吳多廉層肚建鏟筑摘數(shù)毅量竹更相多稱，宗對(duì)掩鋼制材親的控需輔求暖量坐也貪會(huì)季更乳大討一帽些舟。裂第軋三山是著我乞們淺關(guān)似注消最拾多載的討房訂地離產(chǎn)駕行炸業(yè)遍。定四鑰川容大王地馬震洋不禮僅禾使歌成葡渝摧地督區(qū)殖的禁開螺發(fā)癥商貿(mào)受月到練沖雨擊持，染全位國(guó)棍性棕的娛地忠產(chǎn)搬大瓜佬慘也醉難底逃筒此范劫燦。海5閥月剛1苦3墳日誠(chéng)，拼以聲四龜川宅為櫻基披地賭的孤房如地鋤產(chǎn)逐公饞司廁綿多世輔股師份州照危常到開敢盤姜，洽收塵盤風(fēng)下主跌舒6糾.襪9性1憤%押。涼不每?jī)H培如秩此麗，沫由額于蝶成扎渝圣地所區(qū)翁已痰成才地修產(chǎn)準(zhǔn)大薦佬橫“扒重呼鎮(zhèn)省”薪，虹因汁此允地威震難沖伐擊靜波虜并酸不鎖僅痛限雪于致成抱渝辯本艦地酒開違發(fā)襖商部。拍2求0翁0頓7喚年領(lǐng)，伯成餡都臨和桃重投慶讀成鄉(xiāng)為辰眾真多袖全還國(guó)像性秘大彎地晌產(chǎn)歐商非的億重扭兵貸把豬守隱之垂地磁，染尤沃其藝是怎此遠(yuǎn)次辦受揭災(zāi)即較到為完嚴(yán)娛重獅的戚成岔都箏市鳳，階2攔0史0頃7冠年池誕便生趕多而個(gè)剃“啟地凈王韻”醉項(xiàng)也目旗。盯信合和鼓、貝九符龍搶倉(cāng)統(tǒng)、扇嘉義里森建東設(shè)尼等叫均鹿以跪天閱價(jià)淚競(jìng)絲得巷這深里夢(mèng)的鉛大失型昏地?fù)韷K剪，累嘉援里欲建椒設(shè)號(hào)曾孟經(jīng)券在績(jī)成呀都逝以蔽1志0傘.烘7厲4葛億踢元狼投恐得奧5紋.謝7際萬鄉(xiāng)平妄方籃米征的話商梳用鐘地淹塊堤。體華舅潤(rùn)碑置高地括去劈年學(xué)三浩季鮮度郊土蓮地交儲(chǔ)讀備配量印已善經(jīng)后達(dá)兔到樂了曾1優(yōu)6晉0翁0換多泊畝企，密并貸且?guī)浽诿缛ノ槟旰?謊月恭底筐還役創(chuàng)界造否了合郫文縣砌4盜2閘2寨萬詢?cè)?宅畝旗的啞地棟價(jià)驚紀(jì)鼓錄驢。保中轉(zhuǎn)?？傻啬戤a(chǎn)奔在盟成秤都無的蜂土周地若投杰入霸已腰經(jīng)鼓高姜達(dá)振4汪0榜多園個(gè)泡億苦，食未涉來葵開愿發(fā)冶量棒達(dá)惹到貨了皆1容7便0猾萬瓶平駝方槍米灣。綠同遷時(shí)性還歪有掌如助中六信假華畫南翻、燕招鏟商編地鍬產(chǎn)性等叔，成以當(dāng)土棋地泡一穗級(jí)訓(xùn)開友發(fā)五的峽方弱式逢在乳成辦都或獲矮得猾了勵(lì)數(shù)誕以撫千若畝較計(jì)誤的啞土沈地予儲(chǔ)博備區(qū)。紋至鍋于低龍?jiān)骂^包萬今科賀，血其炸2體0撿0我7嘴年賤成川都川市谷場(chǎng)澆銷邊售牲額物達(dá)附2葛0蹄億滿元藝，欄占障集忌團(tuán)陵銷什售戴份助額電的彎5日.秋7寨3血%保，眉與躍第宇四哭名拒杭揀州豆只雄有鬼毫緩厘同之其差從。廣此司外就有窩消逮息贏稱近，語美訓(xùn)國(guó)鄙國(guó)做際獻(xiàn)實(shí)確業(yè)捆投運(yùn)資系有獨(dú)限鵲公學(xué)司獻(xiàn)將件投待資蝦1在億倘元貓?jiān)谏刀紤n江大堰尸修色建狐五濱星裁級(jí)傅酒牢店悲，扁市虎領(lǐng)昆導(dǎo)支還悄透計(jì)露江，者未抖來熊兩巡三叛年暑內(nèi)亭，藝都恒江杜堰傍市善還卷將俱有肢5訓(xùn)家奇五宏星歡級(jí)偽標(biāo)隊(duì)準(zhǔn)升酒史店館建蔥成鹿并術(shù)投犬入矮使醉用瓜。雕這茄些錯(cuò)項(xiàng)慣目萬能愧否杏實(shí)晉施麥，齊以更及線未霜來律數(shù)斃年犬的想投捆資豆回純報(bào)動(dòng)，座無脅疑扒都石將芹受棋到持本讓次士震檢災(zāi)作的潛影抓響擁。孟在艱政咱府墨對(duì)碼房海地沸產(chǎn)寒市院場(chǎng)芒的奴緊紛縮急政孝策褲仍右在斜持光續(xù)裳、紛開局發(fā)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現(xiàn)，取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。一旦市場(chǎng)信心萎縮，囤積土地將成為凍結(jié)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)性的高風(fēng)險(xiǎn)行為。里昂證券稱我國(guó)“投資性購(gòu)房”銷量占比降至15%法國(guó)農(nóng)業(yè)信貸銀行旗下機(jī)構(gòu)——里昂證券房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)最近所作的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年以來，我國(guó)房屋銷售“非第一次購(gòu)房”及“投資性購(gòu)房”銷量所占比例較去年顯著下降。據(jù)里昂證券負(fù)責(zé)中國(guó)地產(chǎn)研究的主管王艷女士介紹，2008年以來，我國(guó)“非第一次購(gòu)房”及“投資性購(gòu)房”銷量占比較2007年明顯下降。其中，3月份我國(guó)“非第一次購(gòu)房”銷量占總銷售量的比例為35%，而在2007年9月份，這個(gè)數(shù)字為47%。從全國(guó)范圍看，“投資性購(gòu)房”銷量占總銷量比例從2007年9月份的22%降至2008年3月份的15%，其中，沿海地區(qū)由2007年9月份的26%降至2008年3月份的16%，內(nèi)地由2007年9月份的19%降至2008年3月份的14%。里昂證券房地產(chǎn)研究小組的調(diào)查數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，去年12月份以來表示可能降價(jià)的房產(chǎn)開發(fā)商所占比例為8%，92%的開發(fā)商表示不會(huì)降價(jià)；而表示未來可能降價(jià)的開發(fā)商比例為9%，82%的開發(fā)商表示未來不會(huì)降價(jià)，有9%的開發(fā)商表示“很難說”。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)悲觀氣氛是主流“5·12”汶川大地震突如其來，在造成重大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的同時(shí)，也使得成都、重慶等西部房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)陰云密布。雖然就目前來看，地震災(zāi)情給局部區(qū)域造成的地產(chǎn)投資恐慌不大會(huì)向外蔓延，但近期內(nèi)，外來開發(fā)及購(gòu)房資金仍然有可能從成都等地集中“逃離”，而有意進(jìn)入者則會(huì)急剎車。大地震一夜之間使成都在中國(guó)眾多大城市中原有的居住價(jià)值排名大幅度下降，給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)前景蒙上了陰影。據(jù)成都市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，目前該市外地購(gòu)房者已占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的50%以上，其中20%為在成都工作的外地戶口人群，30%為考慮子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地產(chǎn)投資人士。這些外地購(gòu)房者當(dāng)中，有來自鄰近四川的西藏及青海等西部省區(qū)的，也有來自省內(nèi)甘孜、阿壩、涼山三州的，他們大多數(shù)視成都為養(yǎng)老目的地，剛性需求很大程度上支撐著近幾年來成都房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。而來自東部沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)甚至境外的購(gòu)房投資者，更讓成都一時(shí)成為物業(yè)投資的熱土和樂園。不過由于前段時(shí)間嚴(yán)厲的調(diào)控政策，成都樓市中外來投資者有所減少，而此次罕見的地震災(zāi)害更是雪上加霜。大災(zāi)之后，樓市肯定會(huì)迅速衰退，其中青城山高檔別墅受到的打擊將特別大，不僅新項(xiàng)目今后銷售受阻，已購(gòu)買的業(yè)主也會(huì)考慮盡快脫手。一些外來投資者集中的高檔住宅市場(chǎng)將首當(dāng)其沖受到影響，這些人甚至有可能逃離成都。當(dāng)前，成都房地產(chǎn)界的主流聲音普遍悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，可能需要至少幾年的時(shí)間，特別是一些品牌知名度不高的開發(fā)商，將直接面臨產(chǎn)品滯銷、資金回籠慢的嚴(yán)重危機(jī)。一位外來開發(fā)商坦言，他們會(huì)降低對(duì)成都未來樓市潛力的預(yù)期，將減緩一度急速的擴(kuò)張步伐，或遇到有更好條件的城市可以進(jìn)入時(shí)，將撤出成都。目前看來，成都的整個(gè)樓市在短期內(nèi)將持續(xù)一個(gè)蕭條的狀態(tài)，對(duì)于目前存在的本地改善居住型客戶、年青人的成長(zhǎng)性需要和外地購(gòu)房者來說，本地改善居住型客戶將加快置業(yè)步伐。但年青人的成長(zhǎng)性需求來說可能會(huì)延緩；外地購(gòu)房將會(huì)大幅撤退，地震對(duì)他們的購(gòu)房信心打擊極大，市場(chǎng)可能回到兩年前。開發(fā)商面對(duì)這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)該積極調(diào)整年度目標(biāo)，同時(shí)要敢于出手，通過價(jià)格調(diào)整、營(yíng)銷創(chuàng)新，以走量的方式來緩解日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)壓力。地產(chǎn)投資者重新打量成都？“安全”成頭號(hào)指標(biāo)5·12”之后，成都的地產(chǎn)商和投資者們不得不面對(duì)一個(gè)以前從未意識(shí)到的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)：這個(gè)人口上千萬的西部大城，距地震震中不到100公里。目前該市外地購(gòu)房者已占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的50%以上，其中20%系在成都工作的外地戶口人群，30%為考慮子女教育，或希望退休后享受更好的城市配套，以及一些房地產(chǎn)投資人士。此次大地震中災(zāi)情最先為外界高度關(guān)注的都江堰及青城山一帶，因其風(fēng)景優(yōu)美且鄰近成都市區(qū)，開發(fā)了相當(dāng)多的高檔項(xiàng)目，大災(zāi)之后，樓市肯定會(huì)迅速衰退，其中青城山高檔別墅受到的打擊將特別大，不僅新項(xiàng)目今后銷售受阻，已購(gòu)買的業(yè)主也會(huì)考慮盡快脫手。成都房地產(chǎn)界的主流聲音普遍悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，可能需要至少幾年的時(shí)間，特別是一些品牌知名度不高的開發(fā)商，將直接面臨產(chǎn)品滯銷，資金回籠慢的嚴(yán)重危機(jī)。一些外來開發(fā)商將會(huì)降低對(duì)成都未來樓市潛力的預(yù)期，將減緩一度急速的擴(kuò)張步伐，或遇到有更好條件的城市可以進(jìn)入時(shí)，撤出成都。整個(gè)樓市在短期內(nèi)呈現(xiàn)一個(gè)蕭條的狀態(tài)，市場(chǎng)可能回到兩年前。資金緊張的地產(chǎn)公司擬赴港再試市場(chǎng)底線河南建業(yè)住宅集團(tuán)已啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃，并已于本周開展預(yù)路演。融資規(guī)模已縮水為2.5億－3億美元。據(jù)一位投行人士透露，“其市盈率將在10倍以內(nèi)?！贝饲?，河南建業(yè)曾希望上市融資3億－4億美元。而在2007年底，河南建業(yè)初步確定上市計(jì)劃時(shí)，擬融資金額為80億港元左右。但此后受市場(chǎng)震蕩影響，屢次推遲上市計(jì)劃。如今，融資規(guī)模已大幅度縮水。摩根士丹利是河南建業(yè)唯一上市保薦機(jī)構(gòu)?！耙话闱闆r下，選擇兩到三家背景有一定差異的投行可能對(duì)擴(kuò)大IPO的客戶群有一定幫助，但在目前形勢(shì)下，基金經(jīng)理們對(duì)市場(chǎng)普遍看空，一家或兩家投行差別不會(huì)太大。”交銀國(guó)際總經(jīng)理溫天納分析說?！澳壳?，大摩積壓了10多個(gè)地產(chǎn)IPO項(xiàng)目，基金經(jīng)理普遍認(rèn)為第三季度市場(chǎng)情況仍不容樂觀，如龍湖地產(chǎn)、星河灣等項(xiàng)目融資規(guī)模均比河南建業(yè)大，積壓在一起發(fā)行，反而對(duì)建業(yè)更為不利?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎?，在這種情況下，決定先發(fā)建業(yè)IPO。據(jù)另一位投行人士透露，河南建業(yè)此番不惜“縮水”上市，可能與其此前同凱德置地簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有關(guān)。分析人士認(rèn)為，一般股權(quán)投資會(huì)約定以可換股債券形式，在上市后退出。在一定限期內(nèi)完成上市，對(duì)其償還債務(wù)具有壓力。2008年3月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司赴港上市折戟，令40余家已向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)的地產(chǎn)商，被迫推遲了上市計(jì)劃。今年，尚無一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)登陸港股。若河南建業(yè)順利掛牌，將成今年首家赴港上市房企。香港“超人”悄然進(jìn)軍內(nèi)地住宅市場(chǎng)世界級(jí)地產(chǎn)開發(fā)商、李超人旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，在進(jìn)軍大陸商業(yè)地產(chǎn)十多年后，第一個(gè)純住宅項(xiàng)目12日終于千呼萬喚始出來：這個(gè)落戶北京順義的大型高檔別墅盤，命名“譽(yù)天下”，彰顯“長(zhǎng)實(shí)”雄心勃勃之余，希望為隨后全國(guó)各地的住宅項(xiàng)目打響頭炮，由此揭開分享內(nèi)地高端住宅市場(chǎng)的大幕?！白u(yù)天下”別墅項(xiàng)目是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在首都北京乃至全國(guó)的首個(gè)住宅項(xiàng)目。一直以來，作為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一，創(chuàng)立37年來，“長(zhǎng)實(shí)”足跡遍及全球世界級(jí)城市，包括加拿大溫哥華、英國(guó)倫敦、新加坡及中國(guó)首都北京等。在大陸，最為人們熟悉的莫過于亞洲最大商業(yè)建筑群之一的北京“東方廣場(chǎng)”，但在住宅市場(chǎng)“長(zhǎng)實(shí)”相對(duì)平靜。近年在一些土地拍賣會(huì)上“長(zhǎng)實(shí)”已開始出手拿地，也有一些是合作形式的住宅項(xiàng)目，目前“長(zhǎng)實(shí)”在全國(guó)各地正悄然掀起一輪開發(fā)建設(shè)熱潮。受到從緊貨幣政策的影響，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低迷，一些中小型開發(fā)商資金鏈緊張，地價(jià)也不如去年每逢拍地必現(xiàn)“地王”，在“現(xiàn)金為王”的今時(shí)今日，對(duì)資金充裕的發(fā)展商可謂“抄底”良機(jī)。不過，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威表示，不會(huì)因此而突擊增資來大舉圈地，集團(tuán)會(huì)以積極而審慎的投資策略開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，集團(tuán)會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮按計(jì)劃保持投入的比例。但他強(qiáng)調(diào)，對(duì)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)充滿信心，“增資國(guó)內(nèi)的機(jī)會(huì)肯定是最多的”。（LXB）房市是否回暖尚須成交量的進(jìn)一步確認(rèn)來自《信息時(shí)報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，5月4日至5月10日，全國(guó)16個(gè)大中城市新房的成交情況是：華南地區(qū)成交量普遍有所放大，表現(xiàn)相對(duì)突出。深圳日均成交188套，已經(jīng)達(dá)到去年同期水平；惠州、廈門成交量環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)50%以上；東莞、福州成交量環(huán)比增長(zhǎng)也都在20%左右。華東地區(qū)上海成交5583套，較上周的3101套大幅增加80%。此外杭州、合肥表現(xiàn)也較好。杭州成交環(huán)比增長(zhǎng)65%，合肥日均成交量環(huán)比增長(zhǎng)50%，成交均價(jià)穩(wěn)中有升。華北地區(qū)表現(xiàn)一般，中西部地區(qū)成交基本保持穩(wěn)定，長(zhǎng)沙成交量有所放大，環(huán)比增長(zhǎng)68%?？傮w上來看，近兩周全國(guó)樓市成交量總體環(huán)比回升12%左右。但是，這是否就意味著房地產(chǎn)業(yè)開始回暖了呢？現(xiàn)在作出這種確認(rèn)未免武斷。安邦曾指出，成交量決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真正走穩(wěn)，因此，樓市是否真正回暖，價(jià)格是否調(diào)整到位，還需要未來成交量的進(jìn)一步確認(rèn)。京滬穗寫字樓緊張度放緩今年第一季度，亞洲不少城市的中高檔寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)出供應(yīng)緊張的態(tài)勢(shì)，租金上揚(yáng)的壓力也由此延續(xù)。但是，被關(guān)注的中國(guó)內(nèi)地三大一線城市——上海、北京、廣州，相比之下新增供應(yīng)則相對(duì)充沛，市場(chǎng)供需緊張度有所放緩。來自跨國(guó)物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)顯示，一季度其研究的16座亞洲城市中，不少寫字樓市場(chǎng)的空置率都連續(xù)4個(gè)季度以上維持在5%以下。分析師表示，盡管全球經(jīng)濟(jì)前景存在越來越多的不確定因素，但由于相信亞洲經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)將超過美國(guó)和歐洲，企業(yè)在亞洲多數(shù)地區(qū)仍在持續(xù)擴(kuò)租，商業(yè)前景依舊樂觀。而在中國(guó)內(nèi)地，一季度上海寫字樓市場(chǎng)依舊延續(xù)了上漲趨勢(shì)，新增供應(yīng)量與租賃量均創(chuàng)出新高，7個(gè)寫字樓項(xiàng)目共為市場(chǎng)增添了約33萬平方米的供應(yīng)量，但因受到服務(wù)業(yè)與制造業(yè)大量需求的驅(qū)動(dòng)，活躍的預(yù)租業(yè)務(wù)緩解了供應(yīng)量激增的影響。在北京，一季度甲級(jí)寫字樓出租業(yè)務(wù)相對(duì)放緩，而約35萬平方米的新增供應(yīng)量使市場(chǎng)空置率提升了1.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到17.9%，租金增長(zhǎng)幅度則降低至1.4%，平均租金為人民幣200元/平方米/月。在廣州，一季度寫字樓市場(chǎng)增加了約24萬平方米的寫字樓供應(yīng)，使整體空置率達(dá)到19.4%。高房?jī)r(jià)使酒店業(yè)延續(xù)微利局面物業(yè)成本升高，以及房?jī)r(jià)、入住率下降，是酒店業(yè)最顯著的兩個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果二者同時(shí)出現(xiàn)，物業(yè)成本過高的缺陷將無法掩蓋，收支失衡的財(cái)務(wù)漏洞將加倍放大。對(duì)于在物業(yè)成本上升期進(jìn)入市場(chǎng)，缺乏成本控制經(jīng)驗(yàn)（相對(duì)于傳統(tǒng)酒店）的經(jīng)濟(jì)型酒店來說，過度擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)更加致命。以深圳為窗口我們進(jìn)一步觀察到，在京滬之外的一些城市，酒店供給的速度已經(jīng)超過市場(chǎng)容量。在這些過高估計(jì)了新增穩(wěn)定客流量的市場(chǎng)中，高昂的物業(yè)成本難以通過提升房?jī)r(jià)來對(duì)沖，微利的局面可能延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。2008年年初，如家、漢庭、7天三大經(jīng)濟(jì)酒店品牌都承受到了一定的壓力，如家首曝季度虧損；漢庭去年獲得的8500萬美元風(fēng)險(xiǎn)投資出現(xiàn)了部分資金被凍結(jié)的情況；而包括7天在內(nèi)的數(shù)家曾立志在2008年登陸納斯達(dá)克的經(jīng)濟(jì)酒店，有可能暫緩實(shí)施上市計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)酒店為了在快速的門店擴(kuò)張中保持自己的“輕資產(chǎn)”，大都以租賃物業(yè)來經(jīng)營(yíng)。但租金上漲對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來很大壓力。興業(yè)證券的研究報(bào)告顯示，在北京、上海等一線城市的核心商圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)酒店的平均物業(yè)租金從2005年的每天0.8元/平方米上漲到2007年的每天1.8元/平方米以上，2007年年底，北京二環(huán)以內(nèi)更是出現(xiàn)了每天3元/平方米的“天價(jià)”，這引發(fā)業(yè)界的普遍擔(dān)憂：10年以上的契約式租金支付，每天滿房都無法打平的成本支出，怎么算這都是一個(gè)血本無歸的買賣！為了規(guī)避物業(yè)成本虛高帶來的影響，24K連鎖酒店近日透露，從去年下半年開始，公司開始研究對(duì)相關(guān)酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，日前開始逐漸將原有24K經(jīng)濟(jì)型酒店翻牌為18K酒店品牌，基本內(nèi)部結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)方式都保留原本狀態(tài)，未來主要以特許加盟方式擴(kuò)張定位經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的18K品牌，每夜價(jià)格為200元左右。24K方面表示，由于一線城市確實(shí)存在物業(yè)成本過高的現(xiàn)象，所以有些物業(yè)若還是做200元左右一夜的經(jīng)濟(jì)型酒店，將很難負(fù)擔(dān)高成本，所以考慮將部分高成本物業(yè)開發(fā)成中高端商務(wù)酒店或精品酒店，以增加營(yíng)收，合理經(jīng)營(yíng)，物業(yè)成本較低的則作為經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展。與高物業(yè)成本形成對(duì)比的是，酒店業(yè)通過提高房間租金轉(zhuǎn)嫁成本的能力卻難有改觀。目前關(guān)于深圳房?jī)r(jià)是否已經(jīng)降到位的爭(zhēng)論還在持續(xù)，但作為重要的商業(yè)地產(chǎn)用戶，當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)整體供大于求的情況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。2007年，深圳雖然新增多家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店投入運(yùn)營(yíng)，但納入統(tǒng)計(jì)的全市380家酒店平均房?jī)r(jià)只有364.8元，比上年提高19.1元。其中，五星級(jí)酒店706元，僅提高13元；四星級(jí)酒店則只有401元，呈不升反降局面。深圳酒店房?jī)r(jià)連全國(guó)平均水平都?jí)虿恢c北京、上海等城市相比，其差距就更大。供過于求，這是業(yè)界在分析房?jī)r(jià)上不去的原因時(shí)總結(jié)的一個(gè)重要方面。當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)人士抱怨稱，很長(zhǎng)一段時(shí)間，深圳酒店的平均入住率只有60%出頭，根本沒有跟客人講價(jià)的底氣。災(zāi)區(qū)建筑成本上升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金壓力將加重汶川強(qiáng)震使得四川多個(gè)縣市房倒舍塌，初步統(tǒng)計(jì)，四川省成都、德陽、綿延、廣元、雅安和其他15個(gè)市州倒塌和損壞房屋約440多萬間，部分城鎮(zhèn)幾乎夷為平地；許多在川房地產(chǎn)項(xiàng)目都受到了巨大的沖擊。全球頂級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布最新報(bào)告指出，災(zāi)區(qū)建筑成本上升，加上項(xiàng)目推遲，可能會(huì)加重房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流壓力。成都最大房地產(chǎn)企業(yè)成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司在彭州龍門山銀廠溝一帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“仙林谷鄉(xiāng)”損失較為嚴(yán)重。其在成都的多個(gè)在建項(xiàng)目已停工。九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下位于當(dāng)?shù)氐脑诮?xiàng)目，因安全原因工程全部被迫停工。自2007年起，大量地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁入川，在包括成都、重慶等地大舉攬地，僅以中海地產(chǎn)為例，其在成都的土地投入已高達(dá)40多億元，未來開發(fā)量達(dá)到170萬平方米。但隨著災(zāi)后重建工作帶動(dòng)需求上揚(yáng)，原材料與勞動(dòng)力成本也可能隨之上漲。雖然目前準(zhǔn)確評(píng)估地震的實(shí)際影響還為時(shí)過早，但這種成本上升與項(xiàng)目推遲，可能會(huì)損害公司的利潤(rùn)率，并導(dǎo)致相關(guān)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流壓力加大。但是好在對(duì)于大多數(shù)受影響的外來開發(fā)商來說，成都與重慶地區(qū)產(chǎn)生的現(xiàn)金流并不占重要比例，如2007年，萬科成都市場(chǎng)銷售額達(dá)20億元，僅占集團(tuán)銷售份額的5.73%。而地震之后的災(zāi)后重建計(jì)劃，很可能會(huì)為專注大型住宅社區(qū)以及公建配套的開發(fā)商帶來機(jī)會(huì)。5月16日，萬科董事長(zhǎng)王石已經(jīng)帶領(lǐng)國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)專家隊(duì)前往都江堰勘測(cè)災(zāi)后建筑情況。不過到目前為止開發(fā)商關(guān)注的是主要還是民用建筑以及商業(yè)設(shè)施，還沒有開發(fā)商表態(tài)參與公共建筑重建?？拐鹉芰Τ少I房焦點(diǎn)汶川地震這場(chǎng)巨大的災(zāi)難所引發(fā)的嚴(yán)重傷亡，再次引發(fā)了人們對(duì)于各種建筑抗震質(zhì)量的關(guān)注。目前，全國(guó)各大城市已紛紛開展了樓盤的建筑抗震質(zhì)量大調(diào)查，重慶規(guī)定從6月1日起超限高層建筑在初步設(shè)計(jì)審查審批前，必須申請(qǐng)抗震設(shè)防專項(xiàng)審查，未通過審查的不準(zhǔn)開工。地震專家對(duì)歷次地震的分析顯示，人員傷亡總數(shù)的95%以上是由房屋倒塌造成的，僅有不足5%的人員傷亡是直接由地震及地震引發(fā)的水災(zāi)、山體滑坡等次生災(zāi)害導(dǎo)致的。據(jù)了解，由于不同的建筑物抗震性能不一樣，除了設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)外，結(jié)構(gòu)在抗震性能方面居于首要地位，一般而言，磚混結(jié)構(gòu)最不抗震，而且山地地質(zhì)帶的磚混結(jié)構(gòu)的抗震能力尤其弱于大面積平原區(qū)域。這次汶川的地震沒有預(yù)報(bào)出來，可見地震預(yù)報(bào)的成功率不高，因而增強(qiáng)建筑的抗震性有著舉足輕重的作用。據(jù)資料記載，2003年5月，日本仙臺(tái)地區(qū)發(fā)生了里氏7級(jí)強(qiáng)烈地震，但并沒有造成建筑物倒塌和人員死亡事故。而同年5月21日發(fā)生在阿爾及利亞的一次6.8級(jí)地震使得大量房屋倒塌，人員傷亡達(dá)1萬余人。震級(jí)相差不大，為何有這么大的差別？原因就在于日本對(duì)房屋建筑質(zhì)量要求高，非常重視房屋的防震抗震設(shè)計(jì)所致。1976年唐山發(fā)生7.8級(jí)大地震，絕大部分倒塌房屋也是磚混結(jié)構(gòu)。此次汶川地震更是讓大家意識(shí)到了房屋抗震能力的重要性。當(dāng)前，無論是在四川災(zāi)區(qū)還是全國(guó)其他地區(qū)，房屋的抗震能力都成為關(guān)注的熱點(diǎn)。市民買新房，也開始注意是不是防震，而且相比新房，消費(fèi)者對(duì)二手房的抗震性能更為關(guān)注，以前買二手房時(shí)最關(guān)心的是價(jià)格、使用年限、交通狀況、配套等，房子是什么結(jié)構(gòu)，并沒人太在意。但自從汶川發(fā)生地震后，人們的購(gòu)房心理悄悄地發(fā)生了變化，買房偏重抗震性強(qiáng)的框架結(jié)構(gòu)二手房，對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)的二手房，市民較少問津。這也意味著地震之后二手房交易市場(chǎng)上磚混結(jié)構(gòu)的二手房處境艱難，而抗震性強(qiáng)的框架結(jié)構(gòu)二手房將倍受青睞。北京春季房展總外埠項(xiàng)目搶風(fēng)頭5月18日，北京春季房展在國(guó)貿(mào)展廳落下帷幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，此次春展總意向成交套數(shù)為3054套，總意向成交金額為22.51億元，北京地區(qū)意向成交均價(jià)達(dá)13030元/平方米，后兩個(gè)數(shù)據(jù)都為房展會(huì)歷年來意向成交最高紀(jì)錄。從意向成交情況來看，與外埠項(xiàng)目相比，54個(gè)北京項(xiàng)目無論在總成交面積和套數(shù)上都被外埠項(xiàng)目稍搶風(fēng)頭。其中，北京總意向成交面積達(dá)114667平方米，總成交套數(shù)達(dá)1333套，分別占總數(shù)的39.85%和43.65%。但由于北京地區(qū)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于外埠項(xiàng)目，北京項(xiàng)目總意向成交金額達(dá)14.94億元，占總意向成交金額的66.37%。從數(shù)據(jù)來看，北京地區(qū)意向成交均價(jià)達(dá)13030元/平方米，比去年春展意向均價(jià)每平方米上漲了近3000元。相比去年春展和秋展，此次春展無論從參展項(xiàng)目和意向成交套數(shù)都成倍增加。主要原因是參展項(xiàng)目增多，購(gòu)房者有了更多的選擇余地，當(dāng)然，部分購(gòu)房者的觀望情緒已經(jīng)緩解也是一部分原因。廣州樓市二手價(jià)樓盤優(yōu)勢(shì)正在消減目前，廣州市場(chǎng)上的一手樓價(jià)日漸與二手價(jià)拉近，一、二手房短兵相接的情況頻頻出現(xiàn)。按目前看，同板塊、同地段的一、二手樓價(jià)差距已從數(shù)月前的5500元/m2縮窄至2500元/m2的價(jià)差，一、二手樓市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。當(dāng)兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)差低于2000元/m2時(shí)，二手樓因各項(xiàng)稅費(fèi)占房屋總價(jià)比重較大，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)便會(huì)蕩然無存。買家若要在二手樓市選購(gòu)物業(yè)，多會(huì)以中等價(jià)格或以下的物業(yè)作為首先考慮對(duì)象，從而造成大批高價(jià)物業(yè)無人問津。在珠江新城，保利心語花園一手均價(jià)在18000元/m2左右，凱旋新世界“五一”推出一手尾貨，售價(jià)23000元/m2，但該盤二手樓北向單位要23000－25000元/m2，南向望花園25000－28000元/m2。南國(guó)花園望花園單位16000－17000元/m2，金碧華府在20000－22000元/m2。我們認(rèn)為，價(jià)格是二手樓與一手樓競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在一手樓的降價(jià)幅度較大，又有各種各樣的優(yōu)惠，這就意味著二手樓業(yè)主必須及時(shí)轉(zhuǎn)變思路，否則房子就很難賣得出去。上海土地市場(chǎng)零供應(yīng)持續(xù)兩月進(jìn)入2008年第二季度，上海土地市場(chǎng)陷入到前所未有的低迷當(dāng)中。自從2008年3月1日連續(xù)發(fā)布了兩個(gè)土地出讓公告（滬告字（2008）第5號(hào)以及第6號(hào)）之后，兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，上海市房屋土地資源管理局再也沒有推出新的地塊。對(duì)比2007年第二季度，其時(shí)上海共推出了64幅地塊，其中住宅地塊為10幅。無論與去年同期還是今年第一季度相比，上海的土地供應(yīng)都陷入低迷，許多房地產(chǎn)商是一地難求。但就在上海市第二季度土地市場(chǎng)陷入沉寂之時(shí)，長(zhǎng)三角的其他城市卻加快了推地的步伐。在這一時(shí)期，杭州市推出了7宗居住性質(zhì)地塊，而南京也有8幅住宅用地同時(shí)間出讓。在這種情況下，房地產(chǎn)商將有可能選擇去蘇州、無錫等地投資。但是，由于目前的供地偏緊，和大量清查閑置土地有關(guān)，一旦今年6月土地清理最后大限到來，上海二級(jí)土地市場(chǎng)也會(huì)放量，地價(jià)漲勢(shì)將進(jìn)一步得到緩解。住宅市場(chǎng)跌不見底會(huì)嚴(yán)重拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)匯豐12日預(yù)計(jì)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的滑坡可能至少還會(huì)持續(xù)一年。該銀行同時(shí)披露，由于信貸動(dòng)蕩，該行第一季度已計(jì)提58億美元撥備。匯豐首席執(zhí)行官紀(jì)勤表示：“我們認(rèn)為這不是2008年的事，而是2009年的事。”匯豐是信用記錄既混亂又糟糕的美國(guó)客戶的大貸款人，這意味著該行會(huì)受到其他銀行的密切關(guān)注，以尋找任何市場(chǎng)改善的跡象。許多銀行人士相信，只有美國(guó)房?jī)r(jià)停止下滑，美國(guó)抵押貸款支持的證券才會(huì)趨于穩(wěn)定。匯豐表示，其美國(guó)業(yè)務(wù)第一季度已計(jì)提32億美元壞賬撥備，撥備額是上年同期的兩倍，但低于去年第四季度的46億美元。正如匯豐所顯示的悲觀情緒一樣，我們認(rèn)為，美國(guó)住宅市場(chǎng)房屋價(jià)格今年年內(nèi)仍將持續(xù)下跌過程，成交量和投資量也很有可能繼續(xù)萎縮。住宅市場(chǎng)的低迷正是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大利空因素，而這也會(huì)不斷沖擊金融市場(chǎng)重新穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在這種情況下，投資者保持謹(jǐn)慎的投資策略是非常必要的。基本信息四川汶川大地震凸顯城鄉(xiāng)建筑差距截至5月19日12時(shí)，中國(guó)四川汶川8級(jí)地震已造成34073人遇難，這場(chǎng)大地震凸顯了一個(gè)已被中國(guó)政府定為工作重點(diǎn)的問題：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷擴(kuò)大的城鄉(xiāng)差距。隨著軍隊(duì)和武警全力從坍塌的學(xué)校、民房以及醫(yī)院中搶挖被困群眾，現(xiàn)在已經(jīng)可以越來越明顯地看出受災(zāi)損毀最嚴(yán)重的地區(qū)是農(nóng)村以及規(guī)模不大但發(fā)展迅猛的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在中國(guó)近些年來快速的城市化進(jìn)程中，許多小鄉(xiāng)鎮(zhèn)如雨后春筍般地冒了出來。專家指出，和中國(guó)相對(duì)富庶的大城市相比，這些從耕地中建起的小城往往在建筑安全標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上非常寬松，因此當(dāng)?shù)卣鹨u來時(shí)，這里的居民處境要危險(xiǎn)得多。建筑師表示，因?yàn)?zāi)受損情況的差異可能反映出成都和相