房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范本

PAGEPAGE21**私有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室房地產(chǎn)評(píng)估.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)方：xxxxxxxx估價(jià)人員：xxxxxx估價(jià)作業(yè)日期：二0一七年5月10日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：X房估字[XX]第XX號(hào)目錄1.致委托方函 32.估價(jià)師聲明 43.估價(jià)的假設(shè)和限制條件 54.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7一、委托方 7二、估價(jià)方 7三、估價(jià)對(duì)象概況 7四、估價(jià)目的 8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8六、價(jià)值定義 8七、估價(jià)依據(jù) 8八、估價(jià)原則 9九、估價(jià)方法 9十、估價(jià)結(jié)果 10十一、估價(jià)人員 10十二、估價(jià)作業(yè)日期 11十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 115房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 12一、個(gè)別因素分析 12二、區(qū)域因素分析 12三、市場(chǎng)背景分析 12⑴地理位置和行政區(qū)劃 12⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 13⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14四、最高最佳使用分析 14五、估價(jià)方法選用 14六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 15七、估價(jià)結(jié)果確定 196附件 20致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2017年5月10日對(duì)于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）25棟707室，建筑面積為86.1m2，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017年5月10日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX二0一七年5月10日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)員劉凱對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。七、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，不得用于驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本公司和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。九、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。在已說(shuō)明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外，引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)證號(hào)：XXXXXX二0一七年5月10日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1、本報(bào)告基于公開市場(chǎng)假設(shè)，即：（1）市場(chǎng)為公開的市場(chǎng)，賣方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買賣雙方協(xié)商議價(jià)；（2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。3本次評(píng)估結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，隨著時(shí)間的推移及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。4．本次評(píng)估未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。7.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考，不得用于其他目的。未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：X房地估X字[XX]第X號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人：ⅩⅩⅩ單位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：xxxxxxxxx單位住址：xxxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ估價(jià)資格：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：xxxxxxxxx三、估價(jià)對(duì)象概況1.建筑物狀況長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物情況為毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂(lè)商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。㈡權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）七樓，房屋《房屋所有權(quán)證》湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004764號(hào)，權(quán)屬李湘華所有。由于資料方面的原因，他項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二0一七年5月10日六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住宅，土地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用地。本次評(píng)估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；4、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；5、《中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》；6、委托方提供的待估房地產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》；7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；8、估價(jià)委托書；9、估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料。八、估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則。2、合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價(jià)前提。3、最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價(jià)。4、替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通常的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等幾種。1、有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法。首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，由于估價(jià)對(duì)象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來(lái)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格。3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去續(xù)建的未來(lái)開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。4、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，評(píng)估人員認(rèn)為在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后結(jié)合客觀市場(chǎng)情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用市場(chǎng)法和收益法，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方時(shí)，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)阻礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017年5月10日包含土地使用權(quán)價(jià)值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為人民幣。詳細(xì)評(píng)估結(jié)果見《房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果一覽表》。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxxx注冊(cè)證號(hào)：xxxxxxxxx二O一七年五月十日十二、估價(jià)作業(yè)日期二O一七年5月10日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2017年5月10日至2018年5月9日xxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ二O一七年5月10日***私有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1.建筑物狀況兆基君城位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高18層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物毛坯狀態(tài)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對(duì)寧鄉(xiāng)縣文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中學(xué)相鄰。東行500米為花明北路人人樂(lè)商圈，環(huán)境好，地段好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，作為住宅用途區(qū)位價(jià)值有很大潛力。三、市場(chǎng)背景分析⑴地理位置和行政區(qū)劃寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)，地理上界于東經(jīng)111°53′-112°46′，北緯27°55′-28°29′，東鄰?fù)?，南接湘潭、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化交界，北與益陽(yáng)、桃江毗連。東西最大跨度88公里，南北縱長(zhǎng)69公里。寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4個(gè)鄉(xiāng)，大屯營(yíng)、道林、花明樓、東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)?、巷子口、黃材、老糧倉(cāng)、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21個(gè)鎮(zhèn)，玉潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪4個(gè)街道，總面積2906千米，總?cè)丝?44萬(wàn)人?？h人民政府駐地不變（金州大道5段）。另管理1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2013年寧鄉(xiāng)縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）835.05億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90.73億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值578.02億元，增長(zhǎng)16.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值166.3億元，增長(zhǎng)10.3%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)69797元?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力前移5位，位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第56位，中部第3位。

寧鄉(xiāng)縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.6:68.5:19.9調(diào)整為10.9:69.2:19.9。工業(yè)增加值占GDP的比重為62.7%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5、11.6、2.0個(gè)百分點(diǎn)。2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1002.17億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值109.72億元，增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值675.55億元，增長(zhǎng)12.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值216.90億元，增長(zhǎng)13.0%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)81680元。估價(jià)對(duì)象所在光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展極的定位信息高科技基地，在發(fā)展產(chǎn)、學(xué)、研的同時(shí)，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌大，萬(wàn)科城市花園、劍橋春天、巴黎豪庭、藍(lán)域國(guó)際等樓盤開發(fā)氣勢(shì)如虹。=3\*GB2⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析光谷區(qū)域內(nèi)高校和大專院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人流量極大，特別是學(xué)生、家長(zhǎng)等等消費(fèi)群體是旅館穩(wěn)定的消費(fèi)源。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城），大廈本身登記為商務(wù)用途，旁邊為關(guān)山口公交車車站，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價(jià)值有很大潛力。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，保持現(xiàn)狀是最佳用途。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)法：首先遵循比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。收益法：就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、選擇估價(jià)方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估價(jià)，選用收益法中的報(bào)酬資本化法。2、搜集資料。通過(guò)調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下：（1）收入按房間和相應(yīng)的價(jià)格計(jì)?？晒┤胱〉姆块g：?jiǎn)稳碎g：100元×16≒1600元雙人間：120元×10≒1200元三人間：135元×5≒675元（2）入住率為60%（3）酒店?duì)I業(yè)成本：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊和相關(guān)人員的工資占毛收入40%（4）維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的1.5%—2%（5）管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年收入的2%—5%。（6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在0.15%—0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年收入的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年收入的3%）、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%等。（8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不計(jì)算房屋折舊費(fèi)3.測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元4、測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用①維修費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的1.5％計(jì)算，武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等房屋重置價(jià)格為1150元/m2：年維修費(fèi)＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元②管理費(fèi)：取年收入的3％，則：管理費(fèi)＝750600×3％＝22518元③保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2‰，則：保險(xiǎn)費(fèi)＝1150×571.58×2‰＝1314.6元④稅費(fèi)：房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅（按年收入的12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按年收入的3%），其余稅費(fèi)按年收入的3%計(jì)算則：750600×（12%+3%+3%）=135108元上述①、②、③、④總費(fèi)用（年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）合計(jì)為168800.4元5.計(jì)算年凈收益年凈收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元6.確定報(bào)酬率（用累加法）項(xiàng)目數(shù)值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4.0%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3.0%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%易于獲得融資的好處-0.5%所得稅抵扣的好處-0.5%報(bào)酬率7.6%6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格委估對(duì)象建筑物土地使用年限為50年，至今已使用9年，剩余使用年限為41年，所以估價(jià)對(duì)象收益年限為41年。因此收益價(jià)格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元房地產(chǎn)單價(jià)=3520885.8÷571.58=6160元/m2估價(jià)結(jié)果如下：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總格3520886元叁佰伍拾貳萬(wàn)零捌佰仈拾陸元單價(jià)6160元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米xxxxxxxxx

xxxxxxxxx二0一七年5月10日㈠市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格具體思路：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第15層關(guān)山高新大廈第8層國(guó)光大廈第12層地理位置洪山魯磨路武漢洪山區(qū)珞瑜路洪山區(qū)關(guān)南后山小區(qū)交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2009.122009.62009.10區(qū)域因素一般較好一般較好個(gè)別因素一般較好一般較好2、確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第15層關(guān)山高新大廈第8層國(guó)光大廈第12層交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況100100100100交易期日100100100100區(qū)域因素100105100103個(gè)別因素100105971043.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)聯(lián)峰大廈第15層關(guān)山高新大廈第8層國(guó)光大廈第12層交易價(jià)格(元/m2)598848995667交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100區(qū)域因素100100/105100/100100/104個(gè)別因素100100/105100/98100/103比準(zhǔn)價(jià)格543149995290根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：（5431＋4999＋5290）÷3=5240元/m2估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果如下：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總格2995079元貳佰玖拾玖萬(wàn)伍仟零柒拾玖元單價(jià)5240元/m2伍仟二佰肆拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxx二0一七年5月10日七．估價(jià)結(jié)果確定綜合比較兩種方法，結(jié)合估價(jià)師自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)法權(quán)重取0.8，收益法權(quán)重取0.2,則最后的價(jià)格等于：2995079×0.8+3520886×0.2=3100240.4元取整為3100240元房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫總價(jià)3100240元叁佰壹拾萬(wàn)零貳佰肆拾元單價(jià)5424元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米xxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ二0一七年5月10日附件東興開發(fā)區(qū)一區(qū)Ⅱ小區(qū)099#房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告致委托方函XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司·GUANGXIWANYUREALESTATEAPPRAISALCO.，LTD.基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無(wú)功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究