房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營題

《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》試題與答案（一）1、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為450m2，評(píng)估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是()萬m2。

A、450

B、475

C、490

D、500

2、在資金等效值計(jì)算的過程中，資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為()。

A、未來值

B、終值

C、時(shí)值

D、現(xiàn)實(shí)值

3、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在()內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

A、半個(gè)月

B、一個(gè)月

C、一個(gè)半月

D、兩個(gè)月

4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

5、對(duì)于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì)降低。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

6、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有()。

A、風(fēng)險(xiǎn)因素

B、資本化率

C、通貨膨脹率

D、投資利潤率

7、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

8、下列有關(guān)利潤的含義說法不正確的一項(xiàng)為()。

A、利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤

B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營利潤或稱盈利

C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時(shí)不再向下分配

D、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤)、經(jīng)營利潤、稅后利潤和分配利潤四個(gè)層次

9、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)()房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。

A、提高

B、降低

C、無影響

D、以上答案均不準(zhǔn)確

10、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括()等。

A、人員工資

B、辦公費(fèi)用

C、抵押貸款還本付息

D、保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅

11、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬元，2004年末價(jià)值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，()投資風(fēng)險(xiǎn)更大。

A、物業(yè)甲

B、物業(yè)乙

C、一樣大

D、無法判斷

12、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，()又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。

A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收

B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤

C、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營帶來的巨大財(cái)富

D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入

14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是()。

A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低

B、使收益率最高

C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化

D、減少投資

15、()是指當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

A、房地產(chǎn)泡沫

B、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營

D、房地產(chǎn)過剩

16、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的()。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、項(xiàng)目可行性研究

17、()，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。

A、商品市場

B、生產(chǎn)要素市場

C、服務(wù)市場

D、潛在市場

18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成，投資可以分為()。

A、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購置和其他費(fèi)用

B、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資

C、土地投資和房屋投資

D、國內(nèi)投資和外商投資

19、屬于利息的計(jì)算方式有()。

A、單利計(jì)息

B、連續(xù)復(fù)利

C、間斷復(fù)利

D、復(fù)利計(jì)息

20、在房地產(chǎn)市場中，除價(jià)格外，對(duì)市場的供求都產(chǎn)生影響因素包括()。

A、收入的變化

B、對(duì)未來的預(yù)期

C、政策變化

D、可替代商品價(jià)格

21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

22、房地產(chǎn)市場上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

23、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中，()是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

A、座談

B、問卷

C、觀察

D、實(shí)驗(yàn)

24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是()。

A、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期

B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的

C、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量

D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生

25、產(chǎn)品在被購買之后，就進(jìn)入買后階段。購買者對(duì)購買活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(EP)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是()。

A、若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意

B、若E>P時(shí)，消費(fèi)者不滿意

C、若ED、E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)

26、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用()。

A、單元估算法

B、單位指標(biāo)估算法

C、工程量近似匡算法

D、概算指標(biāo)法

27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面積之比。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的降低。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

29、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為()。

A、寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理

B、承租人管理、租賃市場管理

C、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理

D、商場物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理

30、人們?cè)谫徺I決策過程中，可能扮演不同的角色，()是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。

A、發(fā)起者

B、影響者

C、決策者

D、購買者

31、對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

32、服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

33、長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求()。

A、上升

B、下降

C、不變

D、不確定

34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息，則該項(xiàng)目建造成本的利息是()萬元。

A、755.54

B、772.84

C、1400.88

D、1433.90

35、工程成本控制的主要對(duì)象是()。

A、主要費(fèi)用中的固定費(fèi)用

B、主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用

C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用

D、次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款償還的可能性，通常會(huì)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括()。

A、保證

B、抵押

C、質(zhì)押

D、名譽(yù)

37、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了()。

A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

38、由于我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，除劃撥國有土地使用權(quán)外，國家依法實(shí)行國有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場的參與者，而土地所有者則不是。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以()為基礎(chǔ)計(jì)算的。

A、每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積

B、以每月每平方米

C、以每平方米可出租面積

D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額

40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是()。

A、寫字樓在國內(nèi)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)

C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美

D、丙級(jí)寫字樓相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，租金水平和出租率都偏低

41、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括()。

①自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;②金融業(yè)的發(fā)展;③信息、通訊技術(shù)水平的提高;④生產(chǎn)方式和工作方式;⑤政治制度的變遷

A、①②

B、④⑤

C、①③

D、③

42、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是()。

①調(diào)查研究;②接受委托;③編制可行性研究報(bào)告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

43、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是()。

A、政府的財(cái)政收入

B、土地出讓收入

C、土地儲(chǔ)備所獲得的利潤

D、土地受讓方的投資

44、要想了解市場是如何有效地通過改變價(jià)格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場的特性主要表現(xiàn)方面不包括()。

A、固定的投資市場

B、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場

C、要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)

D、易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷

45、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2。該家庭首付了房價(jià)總額的30%，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?

46、屬于利息的計(jì)算方式有()。

A、單利計(jì)息

B、連續(xù)復(fù)利

C、間斷復(fù)利

D、復(fù)利計(jì)息

47、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是()。

A、中介費(fèi)

B、承諾費(fèi)

C、利息

D、評(píng)估費(fèi)

48、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循()的原則。

A、政策性

B、流動(dòng)性

C、安全性

D、盈利性

49、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是()萬元。

A、-41.8

B、200

C、-166.1

D、-200

50、在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”，用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)參考答案

1、C2、C3、A4、B5、B

6、ACD7、B8、C9、B10、ABD

11、B12、A13、D14、AC15、B

16、D17、C18、A19、AD20、BC

21、A22、B23、B24、AC25、ABC

26、ABCD27、B28、B29、A30、A

31、B32、A33、A34、D35、B

36、ABC37、A38、B39、A40、AC

41、ABD42、D43、B44、A

45、提示：此題為2005年試題

(一)解法一：

(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2萬元

P1=10萬元;P2=(25.2-10)=15.2萬元

(2)N=15×12=180月

=4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)

A1=P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]

=764.99元

Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]

=1352.66元(按照0.57%)

=1349.62元(按照0.567%)

=1349.31元(按照0.5667%)

A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)

=2114.61元(按照0.567%)

=2114.3元(按照0.5667%)

(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)

=6041.74元(按照0.567%)

=6040.86元(按照0.5667%)

(4)第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：

P1=5萬元n=(15-3)×12=144月

A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]

=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]

=509.94元(按照O.57%)

=508.98元(按照0.567%)

=508.89元(按照0.5667%)

從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)

(二)解法二：

(1)～(3)與解法一相同

(4)還款3年后，尚未償還商業(yè)貸款n=(15-3)×12=144月

(5)第4年初還款5萬元后，商業(yè)貸款月還款額A：

P3=132630.40-50000=82630.4元

A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72

(6)該家庭第4年初的月還款額為：

A1+A2=764.99+842.72=1607.71元

注:主觀題答案僅供參考

46、AD47、C48、BCD49、A50、B《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》試題與答案（二）1、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括()。

①總量結(jié)構(gòu);②垂直結(jié)構(gòu);③區(qū)域結(jié)構(gòu);④產(chǎn)品結(jié)構(gòu);⑤供求結(jié)構(gòu);⑥投資結(jié)構(gòu);⑦消費(fèi)結(jié)構(gòu)

A、③④⑤

B、④⑦

C、①③④⑤⑥

D、①②③④⑤⑥⑦

2、投資可以不考慮時(shí)間性，只要期末獲得的收益大于期初的投資即可。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

3、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型包括()。

A、普通住宅、別墅和公寓等

B、居住和商用

C、工業(yè)和特殊

D、辦公和寫字樓

4、商業(yè)物業(yè)的購買者大都是以投資收益為目的，靠物業(yè)出租或出售經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益，另一部分是為了自用的目的。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

5、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用()發(fā)包。

A、專業(yè)工程

B、建筑工程全過程

C、分部工程

D、分階段

6、下列不屬于資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不準(zhǔn)確的原因的一項(xiàng)是()。

A、政府法律和金融政策方面的影響

B、新功能的發(fā)展

C、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響

D、房地產(chǎn)交易的不可比性

7、在房地產(chǎn)市場中，除價(jià)格外，對(duì)市場的供求都產(chǎn)生影響因素包括()。

A、收入的變化

B、對(duì)未來的預(yù)期

C、政策變化

D、可替代商品價(jià)格

8、在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過()得來的。

A、近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

B、市場上交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

C、類似物業(yè)的比較

D、市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

9、預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括()，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。

A、詳細(xì)的預(yù)期收益估算

B、允許的空置率

C、經(jīng)營費(fèi)用

D、物業(yè)管理費(fèi)

10、以下幾種情況中，房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于自行銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的有()。

A、房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資歡迎

B、大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)

C、房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對(duì)象

D、高檔的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

11、敏感性分析是一種()。

A、動(dòng)態(tài)不確定性分析

B、動(dòng)態(tài)分析

C、靜態(tài)不確定性分析

D、靜態(tài)分析

12、一種產(chǎn)品差別值開發(fā)的前提條件包括()。①重要性;②盈利性;③差異性;④優(yōu)越性;⑤先發(fā)制人;⑥可支付性;⑦獨(dú)特性;⑧溝通性

A、①②④

B、①②③④

C、⑤⑥⑦⑧

D、⑤⑥⑧

13、()反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

A、資金來源與運(yùn)用表

B、損益表

C、資產(chǎn)負(fù)債表

D、現(xiàn)金流量表

14、房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效果。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

15、興建寫字樓項(xiàng)目、要研究當(dāng)前寫字樓產(chǎn)業(yè)的銷售情況，還要考慮到研究項(xiàng)目所處地段的交通方便程度。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

16、可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和()等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致地研究。

A、自然

B、技術(shù)

C、經(jīng)濟(jì)

D、社會(huì)

17、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有()。

A、自我消費(fèi)

B、房地產(chǎn)保值

C、房地產(chǎn)增值

D、開發(fā)利潤

E、出租收益

18、房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特征是()。

A、能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益

B、附加收益性

C、位置的固定性或不可移動(dòng)性

D、不一致性

19、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為投資利潤，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用銷售收入、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

20、有關(guān)資金的時(shí)間價(jià)值推論，不正確的一項(xiàng)為()。

A、在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是相等的

B、對(duì)于投資者來說，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金力量發(fā)生的時(shí)間

C、以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間上，才能得出正確的結(jié)論

D、當(dāng)前可用的資金可以立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益

21、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2,擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是()。

A、2.0

B、3.0

C、4.0

D、5.0

22、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的目的是()。

A、可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策過程

B、提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力

C、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化管理

D、降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本

23、下列有關(guān)房地產(chǎn)市場分析描述正確的是()。

A、房地產(chǎn)市場分析是將參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的活動(dòng)

B、房地產(chǎn)市場分析的目的是將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，盈利升至最大

C、房地產(chǎn)市場分析首先要從房地產(chǎn)市場的微觀入手

D、不同市場分析目的對(duì)市場區(qū)域的確定影響不大

24、目標(biāo)定價(jià)法和領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法一樣，都屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

25、一投資者向某房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資100萬元，假設(shè)在同一時(shí)間段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的回報(bào)率為10%，市場的整體平均回報(bào)率為30%，而資產(chǎn)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為1.2，求在這一時(shí)間段內(nèi)，投資者獲得多少預(yù)期回報(bào)?

26、公司債券又成為企業(yè)債券，是股份公司為籌集資金而發(fā)行的經(jīng)營管理權(quán)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

27、建設(shè)工程施工合同中按計(jì)價(jià)方式可分為：固定價(jià)格合同、成本加酬金合同、可調(diào)價(jià)格合同和()。

A、總包合同

B、包工包料合同

C、計(jì)量估價(jià)合同

D、包工不包料合同

28、以下關(guān)于房地產(chǎn)供給的描述，正確的有()。

A、由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性

B、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)具有較高的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛

C、由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較短，因此房地產(chǎn)供給具有及時(shí)性

D、由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性

29、以下屬于房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境的是()。

①社會(huì)環(huán)境;②區(qū)域環(huán)境;③經(jīng)濟(jì)環(huán)境;④資源環(huán)境;⑤技術(shù)環(huán)境;⑥軟環(huán)境;⑦法律制度環(huán)境;⑧金融環(huán)境;⑨政治環(huán)境;⑩國際環(huán)境

A、①③⑦⑩

B、②④⑤⑥⑩

C、①③④⑤⑦⑧⑨⑩

D、①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

30、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

31、目前，我國房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源主要是()。

A、機(jī)構(gòu)投資者

B、商業(yè)銀行

C、個(gè)人投資者

D、國家財(cái)政

32、下列有關(guān)名義利率和實(shí)際利率的描述，錯(cuò)誤的是()。

A、名義利率越大，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

B、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=l時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等

D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率

33、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員開始時(shí)總是先收集一手資料，以判斷問題是否部分或全部解決，是否需要收集成本很高的二手資料。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

34、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的()。

A、第一階段

B、第二階段

C、第三階段

D、第四階段

35、投資的作用()。

A、投資是國民經(jīng)濟(jì)增長的基本動(dòng)力

B、投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

C、投資有利于國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往

D、跨國投資影響本國投資經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定36、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用()進(jìn)行衡量。

A、資產(chǎn)負(fù)債率

B、成本利潤率

C、投資收益率

D、開發(fā)利潤

37、流動(dòng)比率()，說明營運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。

A、越低

B、越高

C、不變

D、無法判斷

38、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

39、以下有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述，屬于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的是()。

A、房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益率

B、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)能力強(qiáng)

C、房地產(chǎn)投資回收快

D、房地產(chǎn)投資能夠得到稅收上的優(yōu)惠

40、()是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

A、投資機(jī)會(huì)研究

B、初步可行性研究

C、詳細(xì)可行性研究

D、項(xiàng)目的評(píng)估和決策

41、以下物業(yè)類型，屬于經(jīng)營性物業(yè)的有()。

①別墅;②寫字樓;③購物中心;④倉儲(chǔ)用房;⑤高爾夫球場;⑥酒店;⑦出租商住房

A、①②③⑥⑦

B、①②③④⑥⑦

C、②③⑤⑥⑦

D、②③⑥⑦

42、某購房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。

A、204.8

B、356.72

C、508.91

D、666.67

43、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是()。

①調(diào)查研究;②接受委托;③編制可行性研究報(bào)告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

44、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采取()方式供地。

A、協(xié)議出讓

B、招拍掛出讓

C、行政劃撥

D、行政劃撥兼協(xié)議出讓

45、在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的()來適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了可靠保證。

A、土地供應(yīng)計(jì)劃

B、城市規(guī)劃

C、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃

D、土地需求計(jì)劃

46、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)()。

A、減少

B、增加

C、不變

D、同步遞減

47、以下關(guān)于收益性物業(yè)管理現(xiàn)金流的描述，正確的是()。

A、潛在毛租金收入與空置和收租損失的差就是有效毛收入

B、凈經(jīng)營收入減去抵押貸款還本付息等于稅前現(xiàn)金流

C、稅前現(xiàn)金流，除去準(zhǔn)備金和所得稅，即可得到稅后現(xiàn)金

D、實(shí)際毛收入與經(jīng)營費(fèi)用的差值就是凈經(jīng)營收入

48、在房地產(chǎn)資金融資過程中通常不遵循的原則有()。

A、流動(dòng)性原則

B、安全性原則

C、物資保證原則

D、盈利性原則

49、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱主要包括摘要、概述、需求分析、供給分析、競爭分析和市場占有率分析，其中競爭分析中需要列出與競爭有關(guān)的項(xiàng)目功能和特點(diǎn)，它包括()。

A、了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要

B、描述計(jì)劃建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目

C、描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點(diǎn))

D、按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對(duì)競爭項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)具備的特色

50、研究房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由于融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式()。

A、既有法人融資

B、新設(shè)法人融資

C、企業(yè)法人融資

D、自然法人融資參考答案1、C2、B3、BC4、A5、B6、B7、BC8、D9、ABC10、ABC

11、A12、AC13、A14、A15、B16、BCD17、CDE18、C19、B20、A

21、B22、C23、AB24、B

25、根據(jù)題意有公式：E=rf+bf[E(rm-rf)]=l00×l0%+1.2[100×30%-lOO×lO%]=10+1.2×20=34萬元注:主觀題答案僅供參考

26、A27、C28、ABD29、C30、A

31、B32、A33、B34、B35、ABC

36、CD37、B38、A39、AD40、B

41、C42、B43、D44、C45、A

46、B47、BC48、C49、BC50、AB《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬試題及答案（三）1、金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過程中，還要對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目審查的主要內(nèi)容包括()。A、項(xiàng)目基本情況

B、開發(fā)商資信水平

C、市場分析結(jié)果

D、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

2、下列計(jì)算公式正確的有()。

A、有形長期資產(chǎn)=固定資產(chǎn)凈值-待處理固定資產(chǎn)凈損失-未彌補(bǔ)虧損+長期投資

B、實(shí)有資產(chǎn)凈值=資產(chǎn)總計(jì)-負(fù)債總計(jì)-待處理經(jīng)資產(chǎn)損失-未彌補(bǔ)虧損-潛虧

C、資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額/資產(chǎn)總額)x100%

D、流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債)x100%

3、購買房地產(chǎn)投資信托公司的股份屬于直接房地產(chǎn)投資的范疇。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

4、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是()。

A、中介費(fèi)

B、承諾費(fèi)

C、利息

D、評(píng)估費(fèi)

5、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級(jí)市場是指()。

A、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B、新建商品房租售市場

C、土地使用權(quán)出讓市場

D、土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

6、資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是()。

A、20%

B、30%

C、40%

D、50%

7、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%首期月還款為1000元，月還款率增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是()元。

A、1005.56

B、1010.56

C、1110.56

D、1115.56

8、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是()。

A、80%

B、120%

C、171%

D、200%

9、開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等變動(dòng)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

10、從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可以分為四個(gè)階段。以下相關(guān)說法錯(cuò)誤的是()。

A、自然周期的第一階段始于市場周期的谷底。由于前一時(shí)期新開發(fā)建設(shè)的數(shù)量過多或需求的負(fù)增長導(dǎo)致了市場上供給過剩，所以谷底的空置率達(dá)到了低谷

B、自然周期的第二階段，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對(duì)額外房屋的需求

C、自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。由于需求增長速度高于供給增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平

D、自然周期的第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時(shí)間長短，取決于市場供給超過市場需求數(shù)量的大小

11、房地產(chǎn)市場上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

12、房地產(chǎn)投資信托公司的類型，包括()。

A、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托

B、收益型房地產(chǎn)投資信托

C、混合型房地產(chǎn)投資信托

D、抵押型房地產(chǎn)投資信托

13、可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和()等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致地研究。

A、自然

B、技術(shù)

C、經(jīng)濟(jì)

D、社會(huì)

14、某項(xiàng)目的同類物業(yè)市場平均銷售價(jià)格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項(xiàng)目建成后用于出租，則月租金水平可定為()元。

A、50.6

B、60.6

C、34.8

D、44.6

15、流動(dòng)資金貸款是指()。

A、以企業(yè)進(jìn)行建筑、安裝、更新改造和中小型基本建設(shè)等固定資產(chǎn)投資為對(duì)象發(fā)放的投資性貸款

B、向企業(yè)發(fā)放的供生產(chǎn)流通中周轉(zhuǎn)性使用的貸款

C、主要是單位在構(gòu)建住房或從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中取得的貸款

D、自然人取得用于構(gòu)建自用住房的貸款，其性質(zhì)為消費(fèi)性貸款

16、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于()。

A、社會(huì)平均利潤率

B、資金成本

C、通貨膨脹

D、資本供求狀況

17、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為lO%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.23

18、()是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。

A、時(shí)間控制

B、安全管理

C、質(zhì)量控制

D、進(jìn)度控制

19、現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于()元。

A、605

B、600

C、650

D、550

20、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。

A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C、甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D、無法判斷

21、以下屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。

A、基礎(chǔ)設(shè)施狀況

B、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

C、居民思想觀念

D、宏觀金融政策

22、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式包括()。

A、公開招標(biāo)

B、開標(biāo)

C、邀請(qǐng)招標(biāo)

D、決標(biāo)

23、以下有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述，屬于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的是()。

A、房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益率

B、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)能力強(qiáng)

C、房地產(chǎn)投資回收快

D、房地產(chǎn)投資能夠得到稅收上的優(yōu)惠

24、關(guān)于空置和損失不正確的是()。

A、空置和損失從可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一個(gè)報(bào)告期實(shí)際的租金收入

B、欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)

C、空置雖然減少收入，但不是損失

D、實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

25、最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間的差距越()，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越()。

A、大;小

B、大;大

C、小;大

D、無法判斷

26、()是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

A、成本利潤率

B、投資利潤率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

27、除了同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭。因?yàn)?)。

A、某些戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭

B、資源稀缺，導(dǎo)致不同群體間的競爭

C、某個(gè)戰(zhàn)略群體改變戰(zhàn)略，進(jìn)入另一個(gè)戰(zhàn)略群體

D、顧客可能分不清不同戰(zhàn)略群體的產(chǎn)品的區(qū)別

28、()就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀工程項(xiàng)目所涉及的各方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事件分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。

A、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

B、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

C、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

D、風(fēng)險(xiǎn)分析

29、以下情況能引起房地產(chǎn)市場需求增加的是()。

A、未來預(yù)期收益的增加

B、收入水平的提高

C、邊際稅率的降低

D、土地供給的減少

30、現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入之差稱為現(xiàn)金流量。()

A、對(duì)

B、錯(cuò)

31、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指()的持續(xù)時(shí)間

A、房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B、獲得土地后到全部工程竣工

C、從工程開工到全部工程竣工

D、從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

32、()是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

A、經(jīng)營成本

B、開發(fā)產(chǎn)品成本

C、期間費(fèi)用

D、開發(fā)項(xiàng)目總投資

33、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常常要考慮()。

A、可能的面積組合

B、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C、尋租者經(jīng)營水平

D、尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

34、房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者涉及()。

A、房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程

B、房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程

C、房地產(chǎn)的交易過程

D、房地產(chǎn)的銷售過程和使用過程

35、以下關(guān)于通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資影響的敘述，正確的