房地產(chǎn)交易法律制度

第四章

房地產(chǎn)交易法律制度本章內(nèi)容房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度房地產(chǎn)抵押法律制度房屋租賃法律制度

第一節(jié)

房地產(chǎn)交易概述一、概念

房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動(dòng)的總稱。《城市房地產(chǎn)管理法》第2條第四款：本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃二、房地產(chǎn)交易的基本原則（一）房地聯(lián)動(dòng)交易原則

《城市房地產(chǎn)管理法》第32條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押《物權(quán)法》第146條：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

第147條：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

（二）依法登記原則《物權(quán)法》第9條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外

第10（2）條：國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度……

《城市房地產(chǎn)管理法》第36條《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日實(shí)施）（三）國家對(duì)交易價(jià)格實(shí)施管理原則《城市房地產(chǎn)管理法》第34條：國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

第35條：國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)

第二節(jié)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度案例導(dǎo)讀：

2014年8月20日，金某及其子與王某簽訂《房屋買賣合同》，約定金某將面積40.81平方米的房屋賣給王某，價(jià)款40萬元，于合同簽訂之日一次付清，賣方將產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)手續(xù)交給買方。任何一方違約，需支付違約金1萬元。金某在合同上簽字按手印，其子以其母親李某的名義簽名按手印。同年8月22日，王某付清全部房款，金某將房屋產(chǎn)權(quán)證交給王某。之后，當(dāng)?shù)卣疀Q定對(duì)包括該房屋在內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行征收，遂發(fā)生糾紛，王某起訴。

金某李某辯稱：本案爭議房屋系金某、李某二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是在共有人李某不知情、未到場、也未授權(quán)任何人的情況下，金某與王某私下簽訂了房屋買賣合同，該合同屬無效合同。

請(qǐng)結(jié)合案情回答以下問題：1.

該房屋買賣合同的效力如何？2.涉案房屋產(chǎn)權(quán)人是誰？3.該案應(yīng)如何判決？

法院經(jīng)審理認(rèn)為：《<婚姻法>解釋(一)》第17條：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人

2014年8月20日訂立合同時(shí)，金某對(duì)外處分夫妻共同房產(chǎn)的行為，王某有理由相信或者認(rèn)為這是其夫妻雙方的共同意思表示。金某、李某所舉證據(jù)也不能證實(shí)王某在簽訂房屋買賣合同時(shí)并非善意。所以，房屋買賣合同有效。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為

——《城市房地產(chǎn)管理法》第37條其他合法方式？二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）主體資格合法

1.自然人主體需是完全民事行為能力人

無民事行為能力人和限制民事行為能力人能否成為房地產(chǎn)的受贈(zèng)人？（二）客體符合法律要求《城市房地產(chǎn)管理法》第38條：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的第39條：以出讓方式……應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（三）依法收回土地使用權(quán)的（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的（五）權(quán)屬有爭議的（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形

（三）形式符合法律規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同——書面轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人到房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記（四）意思表示真實(shí)一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同

效力如何？無權(quán)代理所定合同效力如何？（五）不得違反政策、法律和社會(huì)公德

未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何？

2008年6月8日，小東將其在單位的一套集資房轉(zhuǎn)讓給小五，雙方為此簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：房價(jià)款26.8萬元，小東與其單位來往的所有賬目由其自己理順；今后小五要辦房產(chǎn)證或其他必要手續(xù)時(shí)，小東應(yīng)主動(dòng)協(xié)助辦理，費(fèi)用由小五負(fù)責(zé)。

2008年6月22日，小五支付給小東購房款26.8萬元，小東便將該套房交付給小五，由小五裝修、居住。2009年3月，該房參加房改，小東在補(bǔ)交土地出讓金5000余元、單位住房基金及利息近10000元后，取得了該房的國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。

小五要求小東協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，小東不予協(xié)助，小五為此起訴到人民法院。訴訟中，小東辯稱，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：未依法登記獲取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓?！斗课蒉D(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議無效。

人民法院經(jīng)審理后，判決小五與小東所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效，小東應(yīng)于判決生效之日起20日內(nèi)協(xié)助小五辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)

是否適用善意取得？

李先生和孫女士于1995年10月結(jié)婚。2003年兩人在密云縣某小區(qū)購買了一處房產(chǎn)，房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為李先生。2007年9月4日，在孫女士不知情的情況下，李先生與王老太簽訂了北京市存量房屋買賣合同，以8萬元的價(jià)格將夫妻共有的房屋賣給王老太，并辦理了房產(chǎn)證。

孫女士調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，買房的王老太是丈夫情人的母親，從2004年開始，李先生便開始與王老太的女兒發(fā)生婚外情并同居，丈夫是為了轉(zhuǎn)移夫妻財(cái)產(chǎn)，在她不知情的情況下，以明顯低于市場價(jià)值的價(jià)格將該房賣給王老太。為此孫女士起訴到法院，要求確認(rèn)李先生和王老太訂立的房屋買賣合同無效，并對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)。1.本案中房屋買賣合同效力如何？2.該案如何判決？

法院審理后認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證上只有李先生的名字，但該房系李先生和孫女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。王老太雖然取得了房產(chǎn)證，但因?yàn)槔钕壬唇?jīng)孫女士同意，擅自以明顯低于房屋市場價(jià)值的交易價(jià)，不符合《物權(quán)法》善意取得的規(guī)定，因此房屋買賣合同無效，該房仍屬于夫妻共同所有?！段餀?quán)法》第106條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。善意取得構(gòu)成要件：轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分（前提條件）受讓人善意（主觀要件）合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓（客觀要件）完成公示（形式要件）

第三節(jié)

商品房買賣法律制度一、概述

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋商品房現(xiàn)售商品房買賣商品房預(yù)售二、商品房現(xiàn)售（一）概念

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為

現(xiàn)房買賣、成品房買賣、現(xiàn)房銷售（二）商品房現(xiàn)售的條件1.

現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4.已通過竣工驗(yàn)收;5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)三、商品房預(yù)售（一）概念

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為

“賣樓花”（二）商品房預(yù)售的條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售

——《商品房預(yù)售管理辦法》第6條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效

——《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條四、商品房買賣合同（一）概念

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。（二）主要內(nèi)容

格式合同（定式合同、標(biāo)準(zhǔn)合同、附從合同）

是指當(dāng)事人一方預(yù)先擬定合同條款，對(duì)方只能表示全部同意或者不同意的合同

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(三)合同糾紛案例解析1.商品房的銷售廣告和宣傳資料如何定性？

案例一張先生于2010年9月9日在當(dāng)日的《半島晨報(bào)》上看到了一則大連恒大城二期項(xiàng)目的售房廣告。在醒目的位置，廣告內(nèi)容如下：“恒大萬套新品10億大禮，提前引爆黃金周，僅限10套，半山美宅一口價(jià)，最高優(yōu)惠24萬元，送1600元/㎡豪裝，本周認(rèn)購額外89折”。

2010年9月11日，原、被告簽訂《長沙恒大城樓宇認(rèn)購書》，約定：原告向被告認(rèn)購位于長沙市某區(qū)某街某號(hào)的長沙恒大城某棟樓某單元108號(hào)房，建筑面積115.72㎡，其中套內(nèi)建筑面積99.07㎡。毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計(jì)算單價(jià)為6765元/㎡，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)為7902元/㎡，總金額為782839元。原告支付1萬元作為定金。原告以按揭方式付款，須于2010年9月14日前支付首期房款232839元（不含定金），同時(shí)簽署《商品房買賣合同》，否則視為原告放棄購買該房屋，所付定金不予退還，被告無需通知原告，可另行銷售該房屋。認(rèn)購書簽訂后，原告于當(dāng)日向被告交付預(yù)售定金1萬元，被告出具了《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。

2010年9月12日，原告到被告處簽訂《商品房買賣合同》及支付首期房款時(shí)，原告認(rèn)為，所購房產(chǎn)應(yīng)贈(zèng)與1600元/㎡的裝修，被告則認(rèn)為裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)，雙方因此發(fā)生爭議。其后，原告雖與被告工作人員就退房退款問題進(jìn)行協(xié)商，但未達(dá)成協(xié)議，最終雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。原告遂于2011年4月11日向法院提起訴訟。訴訟請(qǐng)求如下：第一，被告雙倍返還定金2萬元；第二，賠償精神損失費(fèi)及代理費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)等5萬元套內(nèi)建筑面積建筑面積共有建筑分?jǐn)偯娣e套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積公攤建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積請(qǐng)結(jié)合案情回答一下問題：1.如何認(rèn)定原被告雙方所簽訂的《長沙恒大城樓宇認(rèn)購書》的性質(zhì)？2.《半島晨報(bào)》上刊登的售房廣告是否對(duì)被告產(chǎn)生拘束力？3.該案應(yīng)如何判決？

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議的性質(zhì)？

商品房買賣合同？

不是獨(dú)立的合同？

預(yù)約合同？預(yù)約與本約的關(guān)系

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！督忉尅返?條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

——《解釋》第5條

售房廣告是否對(duì)被告產(chǎn)生拘束力？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

——《解釋》第3條售房廣告和宣傳資料視為要約的條件：內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾該說明和允諾具體確定該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響法院經(jīng)審理判決如下：第一，終止原告與被告于2010年9月11日簽訂的《長沙恒大城樓宇認(rèn)購書》；第二，被告于本判決生效后7日內(nèi)返還原告定金1萬元；第三，駁回原告羅某某的其他訴訟請(qǐng)求。

2.“一房二賣”行為人如何承擔(dān)法律責(zé)任？

案例二2009年2月11日，陳女士與通州市開發(fā)商家紡城公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)的梁某簽了商品房買賣合同，而當(dāng)時(shí)梁某的身份還是家紡城公司的股東。合同對(duì)房屋的具體位置、面積、單價(jià)、總金額、交房時(shí)間、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)約定，合同上蓋有家紡城公司的合同章。當(dāng)時(shí)，這套房的單價(jià)是8200多元每平方米，總價(jià)為67.3萬余元。簽訂合同的當(dāng)天，陳女士就向梁某交了43萬元的首付款。

一周之后，陳女士拿到了蓋有家紡城公司財(cái)務(wù)專用章的收款收據(jù)，注明是購房首付款。2009年4月，陳女士委托朋友將余款轉(zhuǎn)交給梁某，同時(shí)也拿到了家紡城公司購房尾款的收據(jù)。合同約定的交房日期屆滿，陳女士并沒有收到收房通知。經(jīng)詢問，家紡城公司稱，他們從來沒跟陳女士簽訂過購房合同，也沒收到她所交的67.3萬余元購房款，所以拒絕交房。

2011年3月，陳女士將家紡城公司起訴到通州區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判家紡城公司履行交房的義務(wù)。

法院經(jīng)審理查明，陳女士所購商品房，已被家紡城公司以每平方米9000多元的價(jià)格賣給其他人，而且購房者還進(jìn)行了備案登記。因此判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

2011年9月，陳女士重新提起訴訟，要求家紡城公司返還購房款67.3萬元，并賠償購房款的一倍損失67.3萬。

家紡城公司辯稱，當(dāng)時(shí)跟陳女士簽訂合同是梁某，已于簽訂合同后轉(zhuǎn)讓股份離開公司。該購房合同并非梁某的職務(wù)行為，而是故意與陳女士串通倒簽合同，要求法院確認(rèn)合同無效。請(qǐng)結(jié)合案情回答：1.陳女士與梁某簽訂的購房合同是否有效？2.陳女士的訴訟請(qǐng)求能否獲得法院支持？

法院認(rèn)為，家紡城公司股東梁某代表公司與陳女士簽訂了商品房買賣合同，該合同依法成立，且合法有效，雙方應(yīng)履行約定義務(wù)。

根據(jù)最高人民法院《解釋》第8條的規(guī)定，判決如下：第一，解除雙方所簽購房合同；第二，開發(fā)商返還陳女士購房款、賠償一倍損失，共134萬多元。家紡城公司不服，向南通中院提起上訴。南通中院審理后認(rèn)為，陳女士與開發(fā)商所簽訂的購房合同真實(shí)有效，而事后開發(fā)商“一房二賣”，所以必須承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。最終，南通中院認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，駁回了家紡城公司的上訴，維持原判。

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（《解釋》第8條）

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋