頂級(jí)寫字樓新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

頂級(jí)寫字樓新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不得不承認(rèn)，到目前為止，何謂頂級(jí)寫字樓仍然沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這確實(shí)給開發(fā)商在設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中增加了模糊空間。與5A寫字樓不同，頂級(jí)寫字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱，有如住宅市場(chǎng)上的豪宅，缺乏剛性指標(biāo)為之厘定。作為地產(chǎn)晴雨表的寫字樓市場(chǎng)，對(duì)投資與投機(jī)的分析需要在諸如頂級(jí)、甲級(jí)、智能、5A中分組來定量和加權(quán)，而目前這些稱謂呈現(xiàn)重疊和互相交織的局面，缺乏區(qū)格的結(jié)果是使得分析數(shù)據(jù)缺乏說服力，有沒有泡沫也就因此會(huì)喋喋不休地爭(zhēng)論下去。單就頂級(jí)寫字樓，我們近期仔細(xì)研究了佳程廣場(chǎng)，并同佳程廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人王哲一起深入探討、總結(jié)，認(rèn)為至少要滿足下面六個(gè)條件，才能稱之為頂級(jí)，這些指標(biāo)盡管沒有全部量化（也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個(gè)相對(duì)清晰的參照系。我們把這6個(gè)指標(biāo)依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為6E，即Essentialbusinesslocation、Elegantbuilding、Excellentfacilityandservice、Extraordinarytenant、Exactplaceforbusiness、Exceptionofsale。1．Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）毫無疑問，地段是頂級(jí)寫字樓的首要標(biāo)準(zhǔn)，頂級(jí)寫字樓必須位于成熟的大型商務(wù)區(qū)之中，遠(yuǎn)離城市商務(wù)區(qū)的寫字樓再豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級(jí)寫字樓。因?yàn)椋蛔鶎懽謽切枰兄苓叚h(huán)境的輔助，包括商務(wù)氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條是否完整等等。評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開的整體。作為頂級(jí)寫字樓而言，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，作為頂級(jí)寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級(jí)寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級(jí)寫字樓的用戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。因此頂級(jí)寫字樓與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購(gòu)物中心于一體的大空間。在地點(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等等；把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。而在大規(guī)模的商務(wù)區(qū)內(nèi)，對(duì)于頂級(jí)寫字樓的潛在需求者來說，4M標(biāo)準(zhǔn)完全可以在某些程度上達(dá)到最優(yōu)配比。寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為頂級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛以及相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，一定是其頂級(jí)價(jià)值的重要支撐。2．Elegantbuilding（有品位的建筑）有品位，是頂級(jí)寫字樓的建筑語言。不但如此，頂級(jí)寫字樓還要樓的地位與其入駐的企業(yè)地位是匹配的。一流的企業(yè)受頂級(jí)寫字樓一流的品質(zhì)所吸引，寫字樓因企業(yè)的一流而具備頂級(jí)的內(nèi)涵，這就如同硬幣的兩個(gè)面，形成了頂級(jí)寫字樓由外而內(nèi)再由內(nèi)而外的品質(zhì)訴求過程。一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級(jí)的企業(yè)能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實(shí)力和地位。5．Exactplaceforbusiness（純商務(wù)）與發(fā)達(dá)國(guó)家的寫字樓不同，國(guó)內(nèi)目前的寫字樓非常傾向于商業(yè)與辦公一體化，大部分上規(guī)模的寫字樓都不約而同地開發(fā)底商，將寫字樓做成一個(gè)綜合體。而在發(fā)達(dá)國(guó)家，頂級(jí)寫字樓是非常單純的，辦公就是辦公，購(gòu)物和休閑完全在與寫字樓配套的商務(wù)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，最大限度地實(shí)現(xiàn)功能的專一化。國(guó)內(nèi)寫字樓這種建筑綜合體的做法其實(shí)在很大程度上有著現(xiàn)實(shí)局限性，絕大多數(shù)是囿于所處的商務(wù)區(qū)規(guī)模還不夠大，功能還不夠完善的因素。這種情況下，其有著一般寫字樓項(xiàng)目所無法擁有的綜合優(yōu)勢(shì)，這在北京國(guó)貿(mào)中心的經(jīng)營(yíng)中得到實(shí)證。國(guó)貿(mào)中心擁有一個(gè)五星級(jí)酒店、兩棟寫字樓以及公寓、商場(chǎng)等多種物業(yè)形態(tài)，酒店、公寓、商場(chǎng)為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓為酒店、公寓及商場(chǎng)提供了客源，相對(duì)于一些單一建筑形式的建筑，國(guó)貿(mào)中心在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)了多功能的綜合，使建筑在硬件構(gòu)成上具有很大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)寫字樓市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。然而，隨著商務(wù)區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，功能的不斷完善，建筑綜合體的劣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)出來。比如底商等設(shè)施看似方便，卻存在商務(wù)人流和外來人流混雜的現(xiàn)象，會(huì)給寫字樓的業(yè)主帶來不便，在安全性方面也會(huì)增加更多的成本。而歐美等國(guó)際公司他們都要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境，純粹的辦公氛圍。而辦公之外的其他需求在頂級(jí)寫字樓所處的大型商務(wù)區(qū)內(nèi)已經(jīng)完全可以實(shí)現(xiàn)。這也就是為什么頂級(jí)寫字樓必須位于重要商務(wù)區(qū)（Essentialbusinesslocation）之內(nèi)的原因。這一點(diǎn)從北京佳程廣場(chǎng)的招租過程中可以看出來，佳程廣場(chǎng)的定位就是專一功能的純商務(wù)頂級(jí)寫字樓，而目前6家世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)簽約佳程，其結(jié)果說明了純商務(wù)已經(jīng)被列為跨國(guó)企業(yè)選擇頂級(jí)寫字樓的要素之一。6．Exceptionofsale（非賣）評(píng)判頂級(jí)寫字樓的最后一個(gè)指標(biāo)是只租不售，意即統(tǒng)一的業(yè)權(quán)。這也是評(píng)判寫字樓是否為頂級(jí)的重要指標(biāo)。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)不但意味著發(fā)展商的實(shí)力無需置疑，同時(shí)也保證了頂級(jí)寫字樓軟硬件一直維持在超一流的水平。如果業(yè)權(quán)不統(tǒng)一會(huì)帶來以下三個(gè)方面的問題。首先是增加了入駐企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的成本和難度，國(guó)際大型企業(yè)在租用寫字樓時(shí)，會(huì)留下充足的擴(kuò)張空間，但是如果寫字樓零散賣給了小業(yè)主，那么企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)要與很多小業(yè)主進(jìn)行談判，不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且不容易與眾多小業(yè)主達(dá)成共識(shí)。當(dāng)有別的選擇時(shí)，跨國(guó)企業(yè)必走無疑。其次是硬件設(shè)施容易落伍。寫字樓對(duì)智能化要求高，容易出現(xiàn)技術(shù)性貶值，如果業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，更新很難，寫字樓的品質(zhì)也會(huì)極快下降。最后是很難維持租金水平，而頂級(jí)寫字樓的一個(gè)特點(diǎn)就是高租金。在有眾多小業(yè)主的情況下，一個(gè)小業(yè)主的租金跳水，那么寫字樓的整體形象和租金水平都會(huì)跟著下跌，這是跨國(guó)企業(yè)最不愿意看到的。一旦出現(xiàn)這樣的情況，頂級(jí)寫字樓的品質(zhì)就無法維持高度統(tǒng)一，最后的結(jié)果是樓宇只留下一個(gè)徒有其表的頂級(jí)外觀，內(nèi)里卻已淪為二流。只有持有型寫字樓才有持續(xù)升值的可能性。業(yè)權(quán)一旦分散，頂級(jí)寫字樓的形象就無法維持，無法給客戶以信心，今后也就