行銷診斷營(yíng)銷課件

“美女”之與“恐龍”的區(qū)別在于一個(gè)勾魂魅骨，一個(gè)蓬頭垢面，沒(méi)有惹人眼球的“靚點(diǎn)”就不能面對(duì)觀眾，更不能造就“千百次”的回眸！“美女”之與“恐龍”的區(qū)別在于項(xiàng)目如果沒(méi)有“姣好的音容”即使再優(yōu)秀的銷售顧問(wèn)在枯燥的平面圖前和急功近利的解說(shuō)下也很難打動(dòng)客戶并轉(zhuǎn)化成實(shí)際的成交項(xiàng)目如果沒(méi)有“姣好的音容”所以本案不能超凡脫俗的“整容”，于細(xì)節(jié)處修葺精琢，并輔以專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、前沿的營(yíng)銷手段——是不行的！所以客群擴(kuò)張：我們的客戶在哪里？第三客群（升級(jí)）第一客群第二客群享受舒適人居品質(zhì)的高層次客群城市化進(jìn)程中的中堅(jiān)力量亟待解決住房的剛需客群三大目標(biāo)群體客群擴(kuò)張：我們的客戶在哪里？第三客群（升級(jí)）第一客群第作為置業(yè)者，他們?cè)诳紤]什么？區(qū)域配套+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)感官+物業(yè)檔次配套齊全的中心區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)品無(wú)修改空間

？提升

開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)作為置業(yè)者，他們?cè)诳紤]什么？區(qū)域配套+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)感官+物第二部分、讀現(xiàn)狀走出“禁區(qū)”第二部分、讀現(xiàn)狀走出“禁區(qū)”一、從區(qū)域來(lái)看：可以肯定的是項(xiàng)目的目前客群僅限于北側(cè)的城市化進(jìn)程中人群我們的客群范圍狹窄，必須擴(kuò)張至“中心區(qū)”及“泛招遠(yuǎn)”的所有區(qū)域一、從區(qū)域來(lái)看：二、從產(chǎn)品的來(lái)看：項(xiàng)目具有“4+1”墅質(zhì)空間的潛力放眼“泛招遠(yuǎn)”的所有區(qū)域我們也許是別墅之后的“最后身影”同時(shí)著眼中心區(qū)本案是板塊中公售的“唯一”多層項(xiàng)目我們是中心區(qū)的“獨(dú)生子”二、從產(chǎn)品的來(lái)看：戰(zhàn)國(guó)爭(zhēng)雄前的寂靜作為煙臺(tái)下轄縣區(qū)版塊中的房?jī)r(jià)洼地房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)暗潮涌動(dòng)，殺機(jī)四伏所以我們可以借助這場(chǎng)“諸侯之戰(zhàn)”在競(jìng)爭(zhēng)中將項(xiàng)目造就一個(gè)“英雄”形象！戰(zhàn)國(guó)爭(zhēng)雄前的寂靜三、從地域角度的來(lái)看：項(xiàng)目東臨金水河生態(tài)景觀帶泉山中學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)低密度產(chǎn)品毗鄰***路主干道，大型車輛密集貫穿但便利性不可小覷生活配套河?xùn)|市場(chǎng)咫尺可達(dá)得天獨(dú)厚的版塊優(yōu)勢(shì)決定了項(xiàng)目一定的增值前景和物業(yè)增持性三、從地域角度的來(lái)看：第三部分、項(xiàng)目需要再定位第三部分、項(xiàng)目需要再定位在全社會(huì)熟讀于心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究的今天我們摒棄枯燥乏味的陳詞濫調(diào)我們不以“專家身份”在長(zhǎng)居這座城市的人民面前班門(mén)弄斧在此，我們只是研習(xí)我們的產(chǎn)品以“差異化”的手法讓她靚麗、熟知和突出！在全社會(huì)熟讀于心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究的今天所以在此我們不想拿出一大堆的表格、數(shù)據(jù)我們只想談?wù)劕F(xiàn)在的那個(gè)她——欣馨苑打扮和描繪的步驟如何——所以在此A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升描繪現(xiàn)在她的容貌南側(cè)底層車庫(kù)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)多層設(shè)計(jì)外立面褐色馬賽克標(biāo)裝，與周邊舊社區(qū)混為一團(tuán)五層閣樓空間，與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)照無(wú)出彩之處

產(chǎn)品設(shè)計(jì)平淡無(wú)奇，急需提升和局部雕琢A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳外立面褐色馬賽克標(biāo)裝，與周邊舊社區(qū)混為一團(tuán)我們只想談?wù)劕F(xiàn)在的那個(gè)她——欣馨苑項(xiàng)目的目前客群僅限于北側(cè)的城市化進(jìn)程中人群精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分我們的客群范圍狹窄，必須擴(kuò)張至匠心獨(dú)具的空間設(shè)計(jì)公共區(qū)域要強(qiáng)調(diào)景觀的開(kāi)放、通透性在競(jìng)爭(zhēng)中將項(xiàng)目造就一個(gè)“英雄”形象！五層閣樓空間，與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)照無(wú)出彩之處描繪現(xiàn)在她的容貌精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分崇尚“EASYFUN”的人文氣息70—120平極致美學(xué)空間，尊崇如您入駐，自此歷史留香沒(méi)有惹人眼球的“靚點(diǎn)”如何塑身（1）—車庫(kù)改造，豐富產(chǎn)品

底層車庫(kù)聯(lián)通，架設(shè)聯(lián)結(jié)一層樓梯車庫(kù)整體下沉40CM，延展底層空間車庫(kù)前鋪設(shè)木質(zhì)圍欄，打造底層花園（寬3M）復(fù)式空間，帶私家庭院，寬景下沉式客廳，增加墅質(zhì)元素拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳如何塑身（1）—車庫(kù)改下沉式私家庭院—延展空間增加情趣下沉式庭院，擴(kuò)大采光面和活動(dòng)區(qū)域，不僅實(shí)現(xiàn)了功能需求，更注重東方對(duì)于意境的崇尚，體現(xiàn)“天人合一”的審美需求和精神滿足。下沉式私家庭院—延展空間增加情趣

塑身（1）改造后初現(xiàn)美感并提升利潤(rùn)空間私家庭院豐富社區(qū)景觀，提升社區(qū)品質(zhì)豐富產(chǎn)品線，擴(kuò)張客群車庫(kù)賣上標(biāo)層價(jià)，增加利潤(rùn)空間減少路面硬化面積，提升社區(qū)綠地率塑身（1）改造后初現(xiàn)美感并提升利潤(rùn)空間如何塑身（2）—改造閣樓空間，打造空中藝墅

打通四層與閣樓，鋪設(shè)旋轉(zhuǎn)樓梯，打造躍層空間拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳躍層復(fù)式空間，奢華超高客廳，情趣旋轉(zhuǎn)樓梯墅質(zhì)空間蔚然成型如何塑身（2）—改造閣樓空間，打造空中藝墅買一層送一層實(shí)現(xiàn)多元化的戶型單位設(shè)計(jì)，并與在售的其他樓盤(pán)相區(qū)隔，建議可引入空中復(fù)式疊墅戶型設(shè)計(jì)概念。買一層送一層塑身（2）改造后墅質(zhì)空間提升產(chǎn)品品質(zhì)以全新、獨(dú)特的建筑構(gòu)想，打破千篇一律的戶型設(shè)計(jì)模式，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。以戶型創(chuàng)新為營(yíng)銷切入點(diǎn)，更高的提升產(chǎn)品品質(zhì)。塑身（2）改造后墅質(zhì)空間提升產(chǎn)品品質(zhì)B、外練園林——園林精雕和設(shè)置關(guān)鍵詞：現(xiàn)代風(fēng)格/尊重自然，立體化園林/私家庭園/軟質(zhì)園林，減少污染。與建筑風(fēng)格保持一致，簡(jiǎn)約、現(xiàn)代貫穿整個(gè)園林景觀之中；充分利用南向原有自然環(huán)境，讓人工與自然環(huán)境相融合。從院落到公共空間的層層過(guò)度，創(chuàng)造人與人，人與自然的交流環(huán)境；通過(guò)軟質(zhì)化園林，進(jìn)行邊界分隔，防噪。

B、外練園林——園林精雕和設(shè)置粉飾的目的——通過(guò)景觀處理增強(qiáng)物業(yè)的私密性通過(guò)景觀設(shè)計(jì)從視覺(jué)上來(lái)弱化較高建筑密度的感覺(jué)公共區(qū)域要強(qiáng)調(diào)景觀的開(kāi)放、通透性園林景觀要在成本適度控制的基礎(chǔ)上達(dá)到風(fēng)情展示最大化粉飾的目的——精雕（1）南側(cè)主干路坡地改造道路旁種植較為高大挺拔的植物，除了可以起到加強(qiáng)私密性以外，還格顯儀仗感解決了道路噪音和電磁污染（如檜柏形成的高綠籬）精雕（1）南側(cè)主干路坡地改造構(gòu)建階梯式花帶，增加南向坡地層次感避免了南側(cè)道路安全帶來(lái)的隱患加固南側(cè)坡地地貌的穩(wěn)固性通過(guò)各色綠植，增加坡地的景觀性和觀賞性，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。構(gòu)建階梯式花帶，增加南向坡地層次感精雕（4）社區(qū)道路景觀部分停留：打造精致的細(xì)節(jié)，塑造亮點(diǎn)，使客戶停下腳步，駐足觀賞通過(guò)景觀處理增強(qiáng)物業(yè)的私密性種植時(shí)令花卉：草花，適當(dāng)布置草花，以便較好展示效果，根據(jù)季節(jié)情況，盡量選擇季節(jié)性較為長(zhǎng)的花卉。本案不能超凡脫俗的“整容”，從院落到公共空間的層層過(guò)度，創(chuàng)造人與人，人與自然的交流環(huán)境；70—120平極致美學(xué)空間，三、從地域角度的來(lái)看：70—120平極致美學(xué)空間，的創(chuàng)意，無(wú)疑讓這座活力的城市麻木不仁了。鋪天蓋地的廣告，循規(guī)蹈矩的推廣，平淡跟風(fēng)A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升崇尚“EASYFUN”的人文氣息決定了項(xiàng)目一定的增值前景和物業(yè)增持性塑身（2）改造后墅質(zhì)空間提升產(chǎn)品品質(zhì)精雕（2）圍合式的社區(qū)更具私密和質(zhì)感應(yīng)用軟質(zhì)景觀做出邊界，使本項(xiàng)目與外界區(qū)隔，保證本項(xiàng)目的私密性，又增添景觀性。精雕（4）社區(qū)道路景觀部分精雕（2）圍合式的社區(qū)更具私密和質(zhì)精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分停留：打造精致的細(xì)節(jié)，塑造亮點(diǎn)，使客戶停下腳步，駐足觀賞精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分適度增加涼亭、花架和可休憩的桌椅增加實(shí)用性精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分種植時(shí)令花卉：草花，適當(dāng)布置草花，以便較好展示效果，根據(jù)季節(jié)情況，盡量選擇季節(jié)性較為長(zhǎng)的花卉。注意植物色彩層次感的營(yíng)造，多采用色彩豐富花卉，少用高大樹(shù)種，減少區(qū)內(nèi)壓抑感。精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分精雕（4）社區(qū)道路景觀部分社區(qū)公共道路道路盡量蜿蜒曲折，造成視覺(jué)層次感強(qiáng)烈，避免空間狹小，單一。精雕（4）社區(qū)道路景觀部分精雕（4）社區(qū)道路景觀部分水泥預(yù)制板與卵石鑲嵌塊所構(gòu)成的圖案型步行道、不同大小的卵石結(jié)合條石、青磚所鋪設(shè)的健康步道等精雕（4）社區(qū)道路景觀部分精雕（5）項(xiàng)目主入口主入口標(biāo)志性建筑風(fēng)格采用與主題風(fēng)格一致的現(xiàn)在時(shí)尚風(fēng)格，門(mén)口兩側(cè)設(shè)置不規(guī)則形狀長(zhǎng)青花壇，既經(jīng)濟(jì)美觀又隨性自然。精雕（5）項(xiàng)目主入口C、采用現(xiàn)代園林藝術(shù)手法改造后的她—師法自然的隨性美學(xué)景觀匠心獨(dú)具的空間設(shè)計(jì)崇尚“EASYFUN”的人文氣息獨(dú)沁心香的優(yōu)居美宅現(xiàn)在的她擁有俯視別墅的氣度！C、采用現(xiàn)代園林藝術(shù)手法改造后的她—三、從地域角度的來(lái)看：精雕（4）社區(qū)道路景觀部分應(yīng)用軟質(zhì)景觀做出邊界，使本項(xiàng)目與外界區(qū)隔，保證本項(xiàng)目的私密性，又增添景觀性。五層閣樓空間，與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)照無(wú)出彩之處精雕（1）南側(cè)主干路坡地改造品茗，賞綠，一刻也不耽誤！沒(méi)有惹人眼球的“靚點(diǎn)”A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升外立面褐色馬賽克標(biāo)裝，與周邊舊社區(qū)混為一團(tuán)實(shí)現(xiàn)多元化的戶型單位設(shè)計(jì)，并與在售的其他樓盤(pán)相區(qū)隔，建議可引入空中復(fù)式疊墅戶型設(shè)計(jì)概念。塑身（1）改造后初現(xiàn)美感并提升利潤(rùn)空間70—120平極致美學(xué)空間，尊崇如您入駐，自此歷史留香通過(guò)景觀處理增強(qiáng)物業(yè)的私密性鋪天蓋地的廣告，循規(guī)蹈矩的推廣，平淡跟風(fēng)我們是中心區(qū)的“獨(dú)生子”第四部分、如何粉墨登場(chǎng)？

三、從地域角度的來(lái)看：第四部分、如何粉墨登場(chǎng)？鋪天蓋地的廣告，循規(guī)蹈矩的推廣，平淡跟風(fēng)的創(chuàng)意，無(wú)疑讓這座活力的城市麻木不仁了。粉墨登場(chǎng)不走尋常路~~~~鋪天蓋地的廣告，循規(guī)蹈矩的推廣，平淡跟風(fēng)打通四層與閣樓，鋪設(shè)旋轉(zhuǎn)樓梯，打造躍層空間精雕（1）南側(cè)主干路坡地改造熙園30平米情趣庭院，彌漫陽(yáng)光的味道，香草繽紛，繁花爭(zhēng)艷，綻放在庭院的悠然閑情，肆意張揚(yáng)！在全社會(huì)熟讀于心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究的今天精雕（4）社區(qū)道路景觀部分拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳作為置業(yè)者，他們?cè)诳紤]什么？本案不能超凡脫俗的“整容”，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)從視覺(jué)上來(lái)弱化較高建筑密度的感覺(jué)通過(guò)景觀設(shè)計(jì)從視覺(jué)上來(lái)弱化較高建筑密度的感覺(jué)所以我們可以借助這場(chǎng)“諸侯之戰(zhàn)”復(fù)式花園美宅、露臺(tái)景觀小戶、時(shí)尚空中別墅拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳所以我們可以借助這場(chǎng)“諸侯之戰(zhàn)”本案不能超凡脫俗的“整容”，策動(dòng)第一步：修改案名俗話說(shuō)好的開(kāi)頭等于成功的一半，一個(gè)個(gè)性鮮明別具特色的項(xiàng)目案名，給人造就了無(wú)限的遐想和憧憬，一個(gè)充滿質(zhì)感的案名無(wú)疑給本案的提升起到拋磚引玉的作用，因材我們給本案暫定一個(gè)新的案名：熙園一個(gè)斂鋒芒于深處的私家宅邸，她是繁華情懷的靜思，城市脈搏的聆聽(tīng)，自然隨性的大美，收放于心的生活。打通四層與閣樓，鋪設(shè)旋轉(zhuǎn)樓梯，打造躍層空間策動(dòng)第一步：修改案文字創(chuàng)意之形象篇生活，別墅又如何！靈動(dòng)空間.隱貴情懷.自然美學(xué)。/復(fù)式躍層空間/超高奢華客廳/下沉式私家庭院/生態(tài)美學(xué)園林70—120平極致美學(xué)空間，復(fù)式花園美宅、露臺(tái)景觀小戶、奢華空中別墅文字創(chuàng)意之形象篇生活，別墅又如何！文字創(chuàng)意之形象篇知本新貴之“自然美學(xué)”靈動(dòng)空間.隱貴情懷.自然美學(xué)。/復(fù)式躍層空間/超高奢華客廳/下沉式私家庭院/生態(tài)美學(xué)園林70—120平極致美學(xué)空間，尊崇如您入駐，自此歷史留香

復(fù)式花園美宅、露臺(tái)景觀小戶、時(shí)尚空中別墅文字創(chuàng)意之形象篇知本新貴之“自然美學(xué)”文字創(chuàng)意之產(chǎn)品篇熙園，繁花淹沒(méi)了小徑！熙園30平米情趣庭院，彌漫陽(yáng)光的味道，香草繽紛，繁花爭(zhēng)艷，綻放在庭院的悠然閑情，肆意張揚(yáng)！復(fù)式花園美宅、露臺(tái)景觀小戶、時(shí)尚空中別墅文字創(chuàng)意之產(chǎn)品篇熙園，繁花淹沒(méi)了小徑！文字創(chuàng)意之產(chǎn)品篇品茗，賞綠，一刻也不耽誤！熙園30平米情趣庭院，依附100米陽(yáng)光空間，讓新貴生活益加清新，徜徉與客廳與花園悠然閑情，肆意張揚(yáng)！復(fù)式花園美宅、露臺(tái)景觀小戶、時(shí)尚空中別墅文字創(chuàng)意之產(chǎn)品篇品茗，賞綠，一刻也不耽誤！行銷診斷營(yíng)銷課件第二部分、讀現(xiàn)狀走出“禁區(qū)”第二部分、讀現(xiàn)狀走出“禁區(qū)”戰(zhàn)國(guó)爭(zhēng)雄前的寂靜作為煙臺(tái)下轄縣區(qū)版塊中的房?jī)r(jià)洼地房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)暗潮涌動(dòng)，殺機(jī)四伏所以我們可以借助這場(chǎng)“諸侯之戰(zhàn)”在競(jìng)爭(zhēng)中將項(xiàng)目造就一個(gè)“英雄”形象！戰(zhàn)國(guó)爭(zhēng)雄前的寂靜A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升描繪現(xiàn)在她的容貌南側(cè)底層車庫(kù)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)多層設(shè)計(jì)外立面褐色馬賽克標(biāo)裝，與周邊舊社區(qū)混為一團(tuán)五層閣樓空間，與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)照無(wú)出彩之處

產(chǎn)品設(shè)計(jì)平淡無(wú)奇，急需提升和局部雕琢A、苦練內(nèi)功——產(chǎn)品再造和提升粉飾的目的——通過(guò)景觀處理增強(qiáng)物業(yè)的私密性通過(guò)景觀設(shè)計(jì)從視覺(jué)上來(lái)弱化較高建筑密度的感覺(jué)公共區(qū)域要強(qiáng)調(diào)景觀的開(kāi)放、通透性園林景觀要在成本適度控制的基礎(chǔ)上達(dá)到風(fēng)情展示最大化粉飾的目的——精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分種植時(shí)令花卉：草花，適當(dāng)布置草花，以便較好展示效果，根據(jù)季節(jié)情況，盡量選擇季節(jié)性較為長(zhǎng)的花卉。注意植物色彩層次感的營(yíng)造，多采用色彩豐富花卉，少用高大樹(shù)種，減少區(qū)內(nèi)壓抑感。精雕（3）社區(qū)組團(tuán)景觀部分通過(guò)軟質(zhì)化園林，進(jìn)行邊界分隔，防噪。三、從地域角度的來(lái)看：“美女”之與“恐龍”的區(qū)別在于第二部分、讀現(xiàn)狀走出“禁區(qū)”沒(méi)有惹人眼球的“靚點(diǎn)”知本新貴之“自然美學(xué)”熙園30平米情趣庭院，依附100米陽(yáng)光空間，讓新貴生活益加清新，徜徉與客廳與花園悠然閑情，肆意張揚(yáng)！拆除四層客廳樓板，造就5米奢華超高客廳我們的客群范圍狹窄，必須擴(kuò)張至粉墨登場(chǎng)不走尋常路~~~~所以