物業(yè)工程管理工作

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物業(yè)工程部工作管理方法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

1.1竣工驗(yàn)收

當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后,到達(dá)了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或特地組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

1.2接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和滿意使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是由于物業(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參加了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種狀況非常清晰,而且早已為投入使用作了各種預(yù)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的狀況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵害。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過(guò)程中還有很多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001

2.接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。假如物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最終可能自食其果。由于一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必需承當(dāng)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中消失的問(wèn)題必需由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要表達(dá)在:

2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清晰各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),削減日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)學(xué)問(wèn)的缺乏,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理制造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量到達(dá)要求,削減日常管理過(guò)程中的修理、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,依據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能消失的問(wèn)題,打算支配好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

3.1接管驗(yàn)收程序

3.1.1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并商定驗(yàn)收時(shí)間;

3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題,按質(zhì)量問(wèn)題處理方法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)平安和滿意使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b)用地批準(zhǔn)文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱藏管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

c)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會(huì)審記錄;

f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱藏工程驗(yàn)收簽證;

h)沉降觀看記錄;

i)竣工驗(yàn)收證明書(shū);

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū);

k)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū);

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書(shū);檢驗(yàn)合格證書(shū);保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.4驗(yàn)收的組織

3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶著專業(yè)人員參加,會(huì)同進(jìn)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

3.4.2參加驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須說(shuō)明自己客觀的看法,反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特別的身份,表達(dá)這些看法時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉萌肌?/p>

3.4.3參加驗(yàn)收人員不行接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或進(jìn)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)覺(jué)將嚴(yán)厲?處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗(yàn)收提交文件名目》ed-tb-0309-002

接管驗(yàn)收程序

4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

在接管驗(yàn)收過(guò)程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收根據(jù)。根據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問(wèn)題要逐一指出,要求施工單位改良。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于以下項(xiàng)目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過(guò)gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)堅(jiān)固,支撐系統(tǒng)牢靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材必需符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必需符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝堅(jiān)固,無(wú)損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必需符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝堅(jiān)固,接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必需粘結(jié)堅(jiān)固,不空鼓。整風(fēng)光層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)外表平整、接縫勻稱順直、無(wú)缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整堅(jiān)固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整堅(jiān)固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)敏捷,零配件裝配齊全,位置精確,鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密,木門(mén)窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)外表光滑,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必需釘牢;

4.5.3門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼堅(jiān)固;

4.5.4抹灰應(yīng)外表平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)外表潔

凈,粘貼堅(jiān)固,陰陽(yáng)角與線角順直,無(wú)缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤全都。外表不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強(qiáng)電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、堅(jiān)固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必需緊密,導(dǎo)線連接不得采納絞接或綁接。采納管子配線時(shí),連接點(diǎn)必需緊密、牢靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有牢靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必需堅(jiān)固,部件齊全,接觸良好,位置精確;

4.6.4各種避雷裝置的全部連接點(diǎn)必需堅(jiān)固牢靠,接地阻值必需符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能精確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震驚聲不得超過(guò)gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他平安役備應(yīng)動(dòng)作靈敏牢靠。安裝的隱藏工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完好和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波冗雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝堅(jiān)固、掌握部件啟閉敏捷、無(wú)滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必需符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必需流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、堅(jiān)固,部件齊全、操作敏捷;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震驚;

4.7.6消防設(shè)施必需符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必需有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,平安裝置必需靈敏、牢靠,掌握閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)敏捷;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必需符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于修理,管架、支、吊架應(yīng)堅(jiān)固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必需符合設(shè)計(jì)要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必需符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)其次章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必需做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無(wú)堵塞物;

4.9.6單位工程必需做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房撤除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,到達(dá)應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗(yàn)收的一般要求,詳細(xì)驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見(jiàn)附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,全部物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必需有全體專業(yè)人員參與,才能作最終的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門(mén)牌都要作好清晰的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。

5.1交接雙方的責(zé)任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)預(yù)備,房屋竣工后,準(zhǔn)時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,準(zhǔn)時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并商定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理方法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱藏性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析討論,查明緣由,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的緣由應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的緣由,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順當(dāng)進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)準(zhǔn)時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)寄給業(yè)主,以便利業(yè)主順當(dāng)辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新居的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的平安和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來(lái)

管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用

z小區(qū)物業(yè)工程修理部管理工作規(guī)定

小區(qū)物業(yè)工程修理部管理工作規(guī)定

1.0目的

規(guī)范工程修理部管理工作,確保工程修理部管理高效有序。

2.0適用范圍

適用于zz城服務(wù)中心工程修理部的管理工作。

3.0職責(zé)

3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批工程修理部的年度工作打算,并組織監(jiān)控工程修理部的總體工作質(zhì)量。

3.2工程修理部主任負(fù)責(zé)組織本組的年度工作打算、月度工作打算的制定、實(shí)施與掌握,并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。

3.3工程修理部員工按照各相關(guān)規(guī)程按打算進(jìn)行工作。

3.4工程修理部主任負(fù)責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

4.0程序要點(diǎn)

4.1工程修理部人員:工程修理主任1人,修理技工3人。

4.2修理技工對(duì)設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實(shí)行每月輪番制。

4.3設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:

供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)1人;智能安防、門(mén)禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的修理、維護(hù)由全部工程維修部人員實(shí)施。

4.4工程修理主任全面負(fù)責(zé)工程修理部的對(duì)外聯(lián)絡(luò)、日常工作。

4.5周例會(huì)

4.5.1實(shí)行每周五例會(huì)制,每周五下午17:00準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行例會(huì)。

4.5.2用例會(huì)時(shí)間全面了解本周的工作完成狀況,并打算好下一周的工作支配和需要幫助的部門(mén)。

4.5.3每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)學(xué)問(wèn)。

4.6考核

4.6.1考核的目的是為了獎(jiǎng)勤罰懶,考核的原則是公正、公開(kāi)、公正;

4.6.2工程修理主任依據(jù)每人當(dāng)月的工作表現(xiàn)和成果進(jìn)行考核評(píng)分,并將考核結(jié)果上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審核。

4.6.3工作業(yè)績(jī)和月考核積分相對(duì)應(yīng),月考核積分與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。

4.7修理原則

4.7.1上門(mén)修理:工程部接到報(bào)修電話后,在10分鐘內(nèi)派修理工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),一般性故障處理不超過(guò)1小時(shí);

4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備修理:小修不過(guò)夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3修理守則:約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;

4.7.4語(yǔ)言規(guī)范,服務(wù)熱忱。

4.8通訊保證

4.8.1上班時(shí)間必需保持全部對(duì)講機(jī)、手機(jī)都處于開(kāi)通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。

4.8.2通訊工具必需保持能隨時(shí)聯(lián)絡(luò),使用個(gè)人通訊工具不接聽(tīng)時(shí)要盡快實(shí)行其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);

4.8.3遇突發(fā)事故(如臺(tái)風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時(shí)等),在接到中控室的呼叫后應(yīng)馬上與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。

4.9物品管理

4.9.1修理人員領(lǐng)用材料進(jìn)行修理作業(yè)時(shí),必需仔細(xì)填寫(xiě)《物資領(lǐng)用登記表》,加強(qiáng)本錢(qián)意識(shí);

4.9.2使用公用工具必需準(zhǔn)時(shí)歸還,公用工具每月由倉(cāng)管員清點(diǎn);

4.9.3每月月底工程修理主任做好下月材料購(gòu)置預(yù)算。

4.10值班制度

4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負(fù)責(zé)人輪換制度;

4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當(dāng)天的《工作聯(lián)系單》當(dāng)天解決處理,遇無(wú)法修理或需要購(gòu)置材料的修理事項(xiàng),應(yīng)準(zhǔn)時(shí)匯報(bào)修理主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰(shuí)進(jìn)行修理,直至修理終結(jié),的確保證不消失'壓?jiǎn)?現(xiàn)象;

4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進(jìn)入工程部或在辦公室逗留打電話。

4.11工作調(diào)度

4.11.1工程修理主任依據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時(shí)抽調(diào)本部門(mén)人員開(kāi)展臨時(shí)重要工作;

4.11.2工程修理主任依據(jù)修理部人員的變動(dòng)或?qū)嶋H工作需要,進(jìn)行輪番責(zé)任的調(diào)整。

5.0支持性文件

無(wú)

6.0質(zhì)量記錄

6.1《物資領(lǐng)用登記表》qp-09-04-f001

物業(yè)工程管理工作職能職責(zé)

物業(yè)區(qū)域工程管理工作職能

工程部門(mén)是各類設(shè)備主管部門(mén)。在總經(jīng)理室及管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域的電氣、電梯、通訊、智能化設(shè)備、空調(diào)、暖通、給排水、機(jī)械等設(shè)備的運(yùn)行管理、修理保養(yǎng)、更新、改造以及土建裝飾的管理等業(yè)務(wù),其職能如下:

一.根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī),負(fù)責(zé)制訂近、遠(yuǎn)期各類設(shè)備的修理保養(yǎng)打算。提出設(shè)備更新的設(shè)想、可行性討論方案、年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算以及有關(guān)設(shè)備、物資的選購(gòu)看法。

二.加強(qiáng)管理,建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度和工作流程。仔細(xì)落實(shí)崗位責(zé)任制,削減和杜絕各種違章、違紀(jì)現(xiàn)象、平安事故的發(fā)生。

三.嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程,確保平安維護(hù)修理。組織實(shí)施設(shè)備的定期點(diǎn)檢、保養(yǎng)和修理,負(fù)責(zé)各類設(shè)備的應(yīng)急搶修,并準(zhǔn)時(shí)排解故障,保證設(shè)備處于正常平安工作狀態(tài)。

四.協(xié)作開(kāi)展各類專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作,提高員工的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和技術(shù)水平,做好員工的晉級(jí)、考核、評(píng)聘工作。

五.樹(shù)立勤儉持家的精神,主動(dòng)開(kāi)展節(jié)能和技術(shù)改良工作,降低能耗,開(kāi)源節(jié)流,提高物業(yè)管理費(fèi)用使用效率。

六.加強(qiáng)工程設(shè)備、工具領(lǐng)用的管理,建立健全設(shè)備器材、備品備件的領(lǐng)用制度。

七.建立健全規(guī)范化的、先進(jìn)的圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)賬檔案、巡檢日制及相關(guān)技術(shù)資料、管理制度,加強(qiáng)對(duì)工程技術(shù)檔案的管理。

八.負(fù)責(zé)高壓容器、電梯、鍋爐、動(dòng)力、消防設(shè)備及平安裝置的管理,定期檢查維護(hù),發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)解決。

九.在設(shè)備維護(hù)檢修時(shí),做好必要的平安防范措施,定期組織修理人員進(jìn)行平安操作教育,在大修、特別工種操作時(shí)應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù),保障人身、設(shè)備的平安。

z項(xiàng)目物業(yè)工程質(zhì)量管理部工作職責(zé)

項(xiàng)目物業(yè)工程質(zhì)量管理部工作職責(zé)

一、負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)工程質(zhì)量管理工作的各項(xiàng)規(guī)章制度,制訂相關(guān)工作程序,編制年度打算,并組織實(shí)施;

二、負(fù)責(zé)對(duì)本辦物業(yè)的修理、改建、擴(kuò)建、撤除、裝修等工程的管理,搞好公共設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)。組織各項(xiàng)工程的方案審查、預(yù)結(jié)算申報(bào)及施工質(zhì)量的管理;

三、嫻熟把握物業(yè)全部設(shè)施的性能及使用狀況,嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)巡查制度,確保物業(yè)平安使用;

四、負(fù)責(zé)對(duì)接管物業(yè)的各項(xiàng)專業(yè)工程資料精確地進(jìn)行收集、整理、審核和歸檔,系統(tǒng)地檢驗(yàn)各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)作狀況。編寫(xiě)《接管物業(yè)設(shè)施檢驗(yàn)報(bào)告》,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批;

五、負(fù)責(zé)做好物業(yè)使用的平安管理,加強(qiáng)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的年審、年檢