秦皇島山海關(guān)項(xiàng)目投資分析報(bào)告知識(shí)點(diǎn)

秦皇島山海關(guān)項(xiàng)目投資分析報(bào)告知識(shí)點(diǎn)山海關(guān)項(xiàng)目投資分析北京合志興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目錄PART-1項(xiàng)目本體研究PART-2開(kāi)發(fā)背景研究PART-3容積率測(cè)算及土地成本建議PART-4項(xiàng)目定位PART-5風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、項(xiàng)目本體分析區(qū)位分析環(huán)境分析交通分析項(xiàng)目指標(biāo)工作重點(diǎn)土地價(jià)值分析地塊屬性界定區(qū)位分析正惠街以南2#地塊體育場(chǎng)地塊老龍頭路潮河正惠街以南地塊位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)正惠街以南，規(guī)劃路以東，山廣大街以為北，潮河以西。體育場(chǎng)地塊位于老龍頭路以東，潮河以南，山廣大街以北。項(xiàng)目距山海關(guān)火車(chē)站距離2.5公里，距飛機(jī)場(chǎng)11公里，距海岸線僅1.5公里。環(huán)境分析項(xiàng)目整個(gè)地塊毗鄰潮河，遠(yuǎn)眺山海關(guān)第一內(nèi)陸河石河。項(xiàng)目位于新政府的一公里輻射半徑之內(nèi)，可享受政府完善的生活配套，擁有濃郁的行政氛圍，項(xiàng)目是未來(lái)山海關(guān)區(qū)市政中心地帶，蘊(yùn)含著巨大的潛力和升值空間。交通分析項(xiàng)目周邊有老龍頭路，城關(guān)南路，102國(guó)道，京沈高速，可見(jiàn)項(xiàng)目道路四通八達(dá)，對(duì)于有車(chē)族十分便利。

102國(guó)道起點(diǎn)北京朝陽(yáng)門(mén)，經(jīng)過(guò)北京、河北、遼寧、吉林和黑龍江5個(gè)省份。將項(xiàng)目與北京連接。京沈高速公路是連接北京和沈陽(yáng)的高速公路，全長(zhǎng)658公里，從項(xiàng)目至北京非常方便。項(xiàng)目指標(biāo)正惠街以南2#地塊體育場(chǎng)地塊老龍頭路潮河項(xiàng)目指標(biāo)占地面積210畝容積率≤1.5建筑密度≤25%綠地率≥35%限高≤20米項(xiàng)目指標(biāo)占地面積190畝容積率≤2.5建筑密度≤20%綠地率≥35%限高≤50米土地價(jià)值分析正惠街以南地塊通過(guò)對(duì)地塊各部分資源分析，并進(jìn)行相應(yīng)的資源整合，得出地塊的不同價(jià)值區(qū)域。并以此為依據(jù)進(jìn)行價(jià)值分配，進(jìn)行產(chǎn)品線分配。土地價(jià)值分析正惠街以南地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過(guò)地塊價(jià)值分析得出：2地塊位置最為優(yōu)越，屬于明星產(chǎn)品，作為價(jià)格標(biāo)桿，建立地位；3地塊位置稍劣于2地塊，屬于現(xiàn)金流產(chǎn)品，作為利潤(rùn)主力，價(jià)值最大化。綜上所述，2、3地塊應(yīng)作為多層住宅。對(duì)于1地塊，可以建多層住宅及少量商業(yè)，這樣可以滿足一些投資置業(yè)考慮的客戶。土地價(jià)值分析體育中心地塊通過(guò)對(duì)地塊各部分資源分析，并進(jìn)行相應(yīng)的資源整合，得出地塊的不同價(jià)值區(qū)域。并以此為依據(jù)進(jìn)行價(jià)值分配，進(jìn)行產(chǎn)品線分配。土地價(jià)值分析體育中心地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過(guò)地塊價(jià)值分析得出：2地塊位置最為優(yōu)越，屬于明星產(chǎn)品，作為價(jià)格標(biāo)桿，建立地位；1地塊位置稍劣于2地塊，屬于現(xiàn)金流產(chǎn)品，作為利潤(rùn)主力，價(jià)值最大化。綜上所述，1、2地塊應(yīng)作為少量類(lèi)別墅區(qū)、適量的疊拼、品質(zhì)洋房。對(duì)于3地塊，可以作為多層住宅，這樣可以滿足一些買(mǎi)不起別墅或者不需要大面積戶型的客戶。地塊屬性界定屬性界定地塊性質(zhì)居住地理位置正惠街以南地塊位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)正惠街以南區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目是未來(lái)山海關(guān)區(qū)市政中心地帶，蘊(yùn)含著巨大的潛力和升值空間。項(xiàng)目規(guī)模體量大，適合綜合型社區(qū)周邊交通路網(wǎng)體系健全，有多條干道連接秦皇島市區(qū)，并與北京連接。周邊資源自然景觀較好本項(xiàng)目適合打造為公園的、親水的高端品質(zhì)泛生態(tài)居住區(qū)。二、地塊開(kāi)發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體印象山海關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體印象區(qū)域項(xiàng)目環(huán)顧區(qū)域消費(fèi)者特征開(kāi)發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體印象目前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈三級(jí)分化，即高、中、低三個(gè)檔次。以海港區(qū)為例，高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為12000元每平米；中檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為6500元每平米；低端產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為：3860元每平米。中低端產(chǎn)品的消費(fèi)顧客以當(dāng)?shù)氐臑橹?，中高端的產(chǎn)品以外地的消費(fèi)為主，價(jià)格形成三級(jí)分化，客層區(qū)分內(nèi)外。從置業(yè)目的上劃分，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者置業(yè)是為了改善居住條件和環(huán)境，外地人置業(yè)是為了改便生活環(huán)境和投資。開(kāi)發(fā)背景研究山海關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體印象市場(chǎng)前景可觀，需求不斷增加：據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商介紹，他們對(duì)山海關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分看好。原因是山海關(guān)在秦皇島市的幾個(gè)城區(qū)里發(fā)展相對(duì)緩慢些，對(duì)于開(kāi)發(fā)的前景比較看好，市場(chǎng)前景和市場(chǎng)潛力比較大。另外消費(fèi)需求也在逐步增加，但是對(duì)于相對(duì)高檔的產(chǎn)品，在目前的市場(chǎng)情況下消費(fèi)需求市場(chǎng)還是比較薄弱的，這和山海關(guān)的城市環(huán)境、高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量等都有一定的關(guān)系，需求市場(chǎng)有待提升。山海關(guān)人口少，本地購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)薄弱：山海關(guān)僅有14萬(wàn)的人口，購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)薄弱。2006年山海關(guān)房地產(chǎn)投資下降幅度達(dá)到9.5個(gè)百分點(diǎn)。整體價(jià)格相對(duì)合理：山海關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為8000元每平米，占市場(chǎng)份額的10%左右；中檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為3600元每平米，占市場(chǎng)份額的60%左右。開(kāi)發(fā)背景研究山海關(guān)目前主要在售項(xiàng)目環(huán)顧序號(hào)項(xiàng)目區(qū)位占地物業(yè)形態(tài)起價(jià)均價(jià)總戶數(shù)銷(xiāo)售動(dòng)作1觀山海山海關(guān)南海西路100畝20棟6＋1、2棟小高層37884100106053-123平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，07年12月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率93%2海韻丁香山海關(guān)區(qū)南海西路93.6畝23棟6-8層住宅3300360084858-137平米戶型，一次性優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%，08年9月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率70%3山海新城山海關(guān)南海西路300畝32棟6＋134883600129646-126平米戶型，一次性2%優(yōu)惠，貸款1%優(yōu)惠，08年7月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率80%4山海一品山海關(guān)觀城東路41畝13棟多層、2棟商業(yè)3450368035442-144平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，08年5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率60%5假日藍(lán)灣山海關(guān)河南南路110畝15棟別墅、23棟公寓59006400158532-122平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，07年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率60%6山青海藍(lán)山海關(guān)觀城東路東側(cè)50畝14棟多層3400360035955-212平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，08年4月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率80%7水郡一景山海關(guān)道路南區(qū)200畝63棟低層住宅33983500140042-133平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，08年11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率70%8博維龍庭山海關(guān)南海西路150畝28棟多層、9棟別墅29003600125545-108平米戶型，暫無(wú)優(yōu)惠，09年5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率40%9濱河家園山海關(guān)石河大橋東側(cè)

暫未公開(kāi)10祥荷鑫苑山海關(guān)區(qū)東水觀路

暫未公開(kāi)開(kāi)發(fā)背景研究消費(fèi)者特征秦皇島本地根據(jù)對(duì)秦皇島2007年城市居民人均可支配收入為9195元，比去年增長(zhǎng)了14.5%；人均工資性收入6597元，比去年增長(zhǎng)了13.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2977元，同比增長(zhǎng)26.3%；受銀行存款利率上調(diào)和股市持續(xù)走高影響，人均財(cái)產(chǎn)性收入94元，比去年增長(zhǎng)12.2%等基本因素的分析得知。一般個(gè)體客源：秦皇島一般性個(gè)體客戶人均可支配收入不足萬(wàn)元，對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力極為薄弱，高端客戶量有限；高端個(gè)體客源：本地高端個(gè)體客戶主要集中在政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、企業(yè)高管以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。這些群體具有穩(wěn)定的收入和部分有一定的灰色收入，消費(fèi)力和投資欲望強(qiáng)。并且有錢(qián)人在更加富裕之后就會(huì)自然上升到社會(huì)的上層，其交流的檔次、場(chǎng)所和個(gè)人生活的居所都將發(fā)生改變。就個(gè)人居所而言，安全、私密和品味是關(guān)鍵的。開(kāi)發(fā)背景研究消費(fèi)者特征山海關(guān)本地山海關(guān)區(qū)轄5個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，總面積192平方千米?？?cè)丝?4萬(wàn)人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增長(zhǎng)9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長(zhǎng)4.8%。

城市居民人均住房使用面積為16.93平方米。規(guī)模企業(yè)機(jī)構(gòu)少，人均收入低，一般個(gè)體客戶更不具備消費(fèi)高端不動(dòng)產(chǎn)的條件。

因此高端產(chǎn)品市場(chǎng)容量有限，風(fēng)險(xiǎn)較高。電梯房物管費(fèi)又高，住起來(lái)不方便，我們還是習(xí)慣住多層?！F(xiàn)場(chǎng)訪談售樓部消費(fèi)者開(kāi)發(fā)背景研究外地消費(fèi)者構(gòu)成京津唐主要行業(yè)：以電信、電力、零售、IT業(yè)、傳媒、通信、媒體、娛樂(lè)業(yè)、電影業(yè)、金融、保險(xiǎn)、教育、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、宗教協(xié)會(huì)、外事機(jī)構(gòu)、政府與企事業(yè)單位派出機(jī)構(gòu)等為主要對(duì)象。在這些行業(yè)里，主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置、企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)行為。企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)個(gè)體消費(fèi)類(lèi)政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、華僑、專業(yè)投資客等；山海關(guān)這里氣候較好，而且離北京也比較近，休假來(lái)住一小段時(shí)間放松放松，所以買(mǎi)個(gè)疊拼或者洋房?！F(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)訪談北京消費(fèi)者開(kāi)發(fā)背景研究外地消費(fèi)者構(gòu)成東北企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)主要行業(yè)：有食品加工業(yè)、機(jī)械制造、交通運(yùn)輸、電力、熱力、礦采業(yè)、演藝等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置上，如：企業(yè)會(huì)所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。個(gè)體消費(fèi)類(lèi)政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專業(yè)投資客等；山海關(guān)離沈陽(yáng)不遠(yuǎn)，交通也方便，平時(shí)我們公司的員工也可以過(guò)來(lái)開(kāi)開(kāi)會(huì)、放松一下?！F(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)訪談沈陽(yáng)消費(fèi)者開(kāi)發(fā)背景研究外地消費(fèi)者構(gòu)成山西與內(nèi)蒙企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)主要行業(yè)：有煤炭、交通運(yùn)輸、電力、熱力、礦采、釀酒等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置上，如：企業(yè)會(huì)所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。個(gè)體消費(fèi)類(lèi)政府高管、煤炭老板、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專業(yè)投資客等；這里環(huán)境好，又有海景，孩子放假的時(shí)候可以讓家人帶上孩子一起來(lái)這里玩一下?！F(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)訪談山西消費(fèi)者開(kāi)發(fā)背景研究消費(fèi)者特征小結(jié)本地消費(fèi)者外地消費(fèi)者秦皇島市：主要為中產(chǎn)階層改善住房為主，產(chǎn)品升級(jí)型客戶，看重花園洋房居住的舒適性。山海關(guān)區(qū)：地區(qū)換房客及首次置業(yè)客戶，普通白領(lǐng)階層或年輕人，適合產(chǎn)品為小高層。京津唐：看重山海關(guān)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，希望生活升級(jí)，主要是用于度假需要，喜歡類(lèi)別墅產(chǎn)品。東北：以企業(yè)家為主，考慮企業(yè)性購(gòu)買(mǎi)為主，主要也是以洋房、類(lèi)別墅產(chǎn)品為主。山西與內(nèi)蒙：目標(biāo)就是度假與占有資源，對(duì)周邊環(huán)境要求高，主要考慮類(lèi)別墅。三、容積率測(cè)算及土地成本建議不同容積率下物業(yè)類(lèi)型規(guī)劃各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算土地成本建議正惠街以南2#地塊體育場(chǎng)地塊老龍頭路潮河不同容積率下物業(yè)類(lèi)型規(guī)劃容積率1.51.210.8建面（㎡）210001.1168000.8140000.7112000.6物業(yè)類(lèi)型多層多層+類(lèi)別墅多層+類(lèi)別墅類(lèi)別墅容積率2.52.21.81.5建面（㎡）316668.3278668.1228001.1190001物業(yè)類(lèi)型小高層小高層小高層+多層多層各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判根據(jù)項(xiàng)目周邊情況預(yù)判該區(qū)域地塊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格容積率2.52.21.81.51.210.8建面（㎡）316668278668228001210001168001140001112001物業(yè)類(lèi)型小高層小高層小高層+多層多層多層+類(lèi)別墅多層+類(lèi)別墅類(lèi)別墅銷(xiāo)售價(jià)格3200元/㎡3500元/㎡3800元/㎡4000元/㎡4500元/㎡5000元/㎡6000元/㎡經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算山海關(guān)體育場(chǎng)地塊對(duì)應(yīng)不同地價(jià)的測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算山海關(guān)體育場(chǎng)地塊對(duì)應(yīng)不同地價(jià)的測(cè)算不同的地價(jià)對(duì)應(yīng)不同的容積率規(guī)劃，經(jīng)過(guò)測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貎r(jià)處于低值時(shí)，容積率0.8起利潤(rùn)率最高；隨著地價(jià)增長(zhǎng)，容積率1.5的利潤(rùn)率逐漸高于其它容積率規(guī)劃方案。當(dāng)?shù)貎r(jià)為80萬(wàn)/畝時(shí)，容積率0.8與1.5利潤(rùn)率相當(dāng)，但容積率1.5總利率高于0.8。因此我們建議在地價(jià)低于80萬(wàn)/畝時(shí)，建議容積率0.8；當(dāng)?shù)貎r(jià)高于80萬(wàn)/畝時(shí)建議容積率1.5。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)率評(píng)估，體育場(chǎng)地塊地價(jià)100萬(wàn)/畝左右比較合理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正惠街以南2#地塊對(duì)應(yīng)不同地價(jià)的測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正惠街以南2#地塊對(duì)應(yīng)不同地價(jià)的測(cè)算不同的地價(jià)對(duì)應(yīng)不同的容積率規(guī)劃，經(jīng)過(guò)測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論地價(jià)處于何值，容積率1.8起利潤(rùn)總值最高，而利潤(rùn)率合理。因此我們建議正惠街以南地塊容積率規(guī)劃為1.8。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理利潤(rùn)率評(píng)估，正惠街以南地塊合理地價(jià)在80萬(wàn)/畝左右體育場(chǎng)地塊地價(jià)建議100萬(wàn)/畝，正惠街地塊80萬(wàn)/畝，則本案地塊地價(jià)為90萬(wàn)/畝土地成本建議項(xiàng)目地價(jià)容積率樓面地價(jià)時(shí)間觀山海71萬(wàn)/畝1.5710元/㎡2007年海韻丁香68萬(wàn)/畝1.4729元/㎡2007年本案周邊土地交易僅有2地塊，樓面地價(jià)在710-730元/㎡，取中間值為720元/㎡根據(jù)樓面地價(jià)計(jì)算，并結(jié)合前期本案容積率規(guī)劃修正，本案合理地價(jià)應(yīng)為項(xiàng)目容積率樓面地價(jià)地價(jià)體育場(chǎng)地塊1.5720元/㎡72萬(wàn)/畝2#地塊1.8720元/㎡86萬(wàn)/畝兩地塊合計(jì)720元/㎡78萬(wàn)/畝根據(jù)市場(chǎng)比較法與成本計(jì)算法綜合考慮，我們賦予成本計(jì)算法0.7的權(quán)重，賦予市場(chǎng)比較法0.3權(quán)重，建議本案地價(jià)86萬(wàn)/畝四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)、特別是對(duì)于像本案這樣規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域較多的區(qū)域運(yùn)營(yíng)型房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的，只有對(duì)整體市場(chǎng)狀況、物業(yè)自身特點(diǎn)及同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)做出正確分析，才能為產(chǎn)品順利的被市場(chǎng)接受奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。山海關(guān)區(qū)高端綜合體項(xiàng)目，應(yīng)打造為公園的、親水的泛生態(tài)園林居住區(qū)。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)