物業(yè)管理收費(fèi)的難點(diǎn)與對(duì)策

物業(yè)管理收費(fèi)的難點(diǎn)與對(duì)策

隨著城市的發(fā)展，房地產(chǎn)管理作為一種新型的住房管理模式，以其專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、商品化的特點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下呈現(xiàn)出一種歡樂(lè)的態(tài)勢(shì)。但是,由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚,總體上還處在一個(gè)開(kāi)創(chuàng)、摸索的階段,在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題,其中最大、最難的問(wèn)題就是收費(fèi)難。不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象,它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的危機(jī),如何解決好這一問(wèn)題也已成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。一、房地產(chǎn)管理成本難以分析的原因(一)物業(yè)的概念不清在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國(guó)住房采用的是福利制社會(huì)分配體系,人們居住公有住宅,“房屋維修與我無(wú)關(guān)”的觀念在人們心目中已經(jīng)根深蒂固。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后,房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化,物業(yè)作為一種新興的理念開(kāi)始被居民所接受,特別是新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后,“業(yè)主”這一新的概念才進(jìn)入人們的頭腦中。但物業(yè)的范圍和物業(yè)費(fèi)所含的范疇,業(yè)主們并不很清楚。業(yè)主對(duì)于支付了大筆房款后,仍要按期交納管理費(fèi),難免不產(chǎn)生思想抵觸,業(yè)主不明白自己的權(quán)利和義務(wù)到底是什么。有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作不太了解,認(rèn)為物業(yè)管理只是站崗掃地;有些業(yè)主希望得到好的物業(yè)服務(wù),但只愿付很少的錢(qián)。(二)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主逃避服務(wù)活動(dòng)一個(gè)住宅小區(qū),小則三五百戶(hù),大到上千戶(hù),人口也從千人到萬(wàn)人不等。社會(huì)不同的階層,人的素質(zhì)也復(fù)雜多樣。毋庸置疑,少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性,服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某個(gè)單體,物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物管費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng),所以一些貪圖小利的業(yè)主就逃費(fèi)、躲費(fèi)。他們不交費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),不只是欠物業(yè)公司的錢(qián),對(duì)交費(fèi)業(yè)主也是不公平的行為。交錢(qián)的人等于為不交錢(qián)的人背負(fù)了管理成本,長(zhǎng)此以往,不交費(fèi)的業(yè)主可能越來(lái)越多,最終將導(dǎo)致物管服務(wù)無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施失去維修和保養(yǎng),保安、保潔無(wú)人問(wèn)津,小區(qū)公共秩序和安全環(huán)境逐步惡化,最終利益受到損害的還是小區(qū)業(yè)主。(三)物業(yè)收費(fèi)的難題一個(gè)物業(yè)企業(yè),各方關(guān)系也很多。有的關(guān)系戶(hù)要求減免。還有下崗職工,貧困戶(hù),確有承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的困難,他們不交費(fèi)、欠費(fèi),是物業(yè)收費(fèi)的又一個(gè)大難題。物業(yè)是一個(gè)有機(jī)的整體,長(zhǎng)此以往勢(shì)必波及其他業(yè)主的交費(fèi)。(四)開(kāi)發(fā)承諾與業(yè)主房屋開(kāi)發(fā)商為了將房屋盡快售完,便采取免、減或打折物管費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引了更多的客戶(hù),而從嚴(yán)格意識(shí)上講,開(kāi)發(fā)商的承諾與業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無(wú)法兌現(xiàn),或者是自己花一輩子積蓄所買(mǎi)的房子卻沒(méi)有達(dá)到合同的要求,房屋質(zhì)量有問(wèn)題,面積縮水,規(guī)劃更改等。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理還不了解,物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是“各司其職”,所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上,而他們表達(dá)不滿(mǎn)的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)費(fèi)。(五)產(chǎn)生抵觸情緒人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變,他們對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解,產(chǎn)生抵觸情緒,認(rèn)為買(mǎi)了房子就萬(wàn)事大吉。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期靠國(guó)家補(bǔ)貼的思想,還沒(méi)有徹底轉(zhuǎn)變,尋找各種理由不交費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。看來(lái)物業(yè)管理的輿論宣傳,物業(yè)管理的法制建設(shè),任重道遠(yuǎn)。(六)物業(yè)服務(wù)心理不滿(mǎn)意目前,物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),各物業(yè)管理企業(yè)成立的背景各自不一,各企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不盡相同,服務(wù)水平也不一樣。國(guó)有企業(yè),行政事業(yè)單位的房管所翻牌變成了物業(yè)管理公司,利用行業(yè)優(yōu)勢(shì)只懂得收費(fèi)不懂得服務(wù)。開(kāi)發(fā)商本著肥水不流外人田的原則,自己成立物業(yè)公司,服務(wù)質(zhì)量差,與業(yè)主矛盾突出。還有另一種情況,“超值享受的觀念”。業(yè)主認(rèn)為只要物業(yè)公司收了錢(qián),就應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。物業(yè)不是傭人,保安也不是保鏢,業(yè)主們要求的高標(biāo)準(zhǔn)的全面服務(wù),也是對(duì)物業(yè)服務(wù)心理不滿(mǎn)意的原因。物業(yè)提供的很多服務(wù),是隱性、不是一對(duì)一,一些業(yè)主對(duì)此經(jīng)常忽視。(七)物業(yè)企業(yè)自身資金缺乏目前,有很多小區(qū)、大廈的各項(xiàng)目保修期已過(guò),這就意味著許多大、中修工程的出現(xiàn),想申請(qǐng)物業(yè)維修基金,又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金,沒(méi)有實(shí)力更沒(méi)有能力墊付大額資金,這些大中修工程勢(shì)必就會(huì)被擱淺,有些將會(huì)直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對(duì)大中修的概念模糊,只認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了,什么問(wèn)題你物業(yè)都應(yīng)該負(fù)責(zé),你修不好就不交物業(yè)費(fèi),同時(shí)更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主,全體拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象。二、如何解決房地產(chǎn)成本問(wèn)題(一)對(duì)物業(yè)的管理2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)管理收費(fèi)辦法》對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)都做了明確規(guī)定,物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與物業(yè)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)法律法規(guī),物業(yè)管理知識(shí)的宣傳,物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)共同研討、講解,并在業(yè)主大會(huì)上公布。在日常的小區(qū)物業(yè)管理中,利用不同宣傳形式,如公告欄、宣傳欄或發(fā)放業(yè)主手冊(cè)等形式向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),樹(shù)立“業(yè)主要向物業(yè)公司花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念,也要樹(shù)立物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量為業(yè)主當(dāng)好管家的精神。(二)加強(qiáng)企業(yè)管理為提高業(yè)主、使用人的滿(mǎn)意率,主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量上下工夫。調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建章立制,規(guī)范行為準(zhǔn)則。進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略,在拓寬服務(wù)范圍,提高服務(wù)質(zhì)量,提高文化品位上下工夫,把企業(yè)做大做強(qiáng)。1、要廣開(kāi)渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下工夫,為廣大業(yè)主提供“菜單式服務(wù)”。2、進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營(yíng)造社區(qū)文化,引導(dǎo)消費(fèi)的作用,營(yíng)造社區(qū)歡樂(lè)、祥和、文明的氛圍,樹(shù)立企業(yè)良好形象。(三)質(zhì)量房屋的保護(hù)物業(yè)管理人員來(lái)自物業(yè)管理的前沿,對(duì)物業(yè)的使用和物業(yè)的細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)上有著特殊的敏感性,對(duì)有問(wèn)題的房屋要在建設(shè)開(kāi)發(fā)單位處理完畢后再接管,可能情況下,與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商,將建筑施工單位的保修費(fèi)由物業(yè)留存,確保物業(yè)管理公司具有對(duì)質(zhì)量房屋的修復(fù)能力。(四)物業(yè)費(fèi)以訴訟形式我國(guó)有關(guān)物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,有訴根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律規(guī)定,對(duì)無(wú)正當(dāng)理由,不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主,可提起法律訴訟。在提起訴訟前,最好先通知該部分業(yè)主,與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通,對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主,可通過(guò)法律訴訟程序,用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。(五)請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)幫助業(yè)主對(duì)無(wú)正當(dāng)理由,拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)管理公司能否向上級(jí)行政主管部門(mén)——房產(chǎn)局匯報(bào),請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面幫助協(xié)調(diào),對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主,制定出制裁辦法,使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中無(wú)法辦理手續(xù),迫使業(yè)主從自身利益出發(fā),交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。(六)業(yè)主與物業(yè)管理公司的溝通以往,物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取。由于種種原因,收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高,收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大,難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通,交流不是很到位。導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況,物業(yè)管理公司應(yīng)采取零活的收費(fèi)方式。如:對(duì)老年業(yè)主,要預(yù)約上門(mén)服務(wù),對(duì)年輕業(yè)主、中年業(yè)主,可電話(huà)通知交費(fèi)或發(fā)交費(fèi)通知單等形式,即尊重了業(yè)主,也相應(yīng)地減免了物業(yè)收費(fèi)員的勞動(dòng)強(qiáng)度。(七)物業(yè)管理招投標(biāo)建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰機(jī)制,成立招投標(biāo)監(jiān)督委員會(huì),后期開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目均應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),杜絕自建自管,重建設(shè)輕管理以及變相自建自管現(xiàn)象發(fā)生,使招投標(biāo)真正做到公平、公開(kāi)、公正。(八)物業(yè)更能承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的責(zé)任。物業(yè)執(zhí)法物業(yè)應(yīng)與政府相關(guān)部門(mén),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位取得積極聯(lián)系,積極要求和歡迎居委會(huì)、警務(wù)工作站在小區(qū)的設(shè)立,同時(shí)把政府的職能引入了小區(qū),也將會(huì)給物業(yè)減輕許多管理責(zé)任,從而使物業(yè)更能專(zhuān)心投入于物業(yè)服務(wù)。總之,在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、物