騰躍sfun跟蹤研究

搜房月度跟蹤研究2015年8月總結(jié)(1/2)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀情況：6月份的全國房地產(chǎn)市場延續(xù)強(qiáng)勁勢頭搜房的新房業(yè)務(wù)：搜房網(wǎng)銷團(tuán)隊在6月底已經(jīng)擴(kuò)充至2,943人，在2Q一共銷售了14,518套新房；在2Q的人均每月銷量是2.26套搜房新房網(wǎng)銷業(yè)務(wù)，截止7月份已經(jīng)進(jìn)入34個城市，招募共計約3,000人；估計7月網(wǎng)銷團(tuán)隊共計銷售約5,000套，人均銷售約1.69套在BDA選取的7個樣本城市里，搜房的網(wǎng)銷團(tuán)隊規(guī)模在7月略有增長，總體的成交套數(shù)與人效相比6月有所下降；主要是因為一些城市的新項目不穩(wěn)定，7月份高質(zhì)量的項目數(shù)量有所減少搜房的二手房業(yè)務(wù)：成交量和市場份額截止目前，搜房0.5%傭金已經(jīng)擴(kuò)張到了28個城市截止7月底，搜房的自有經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增至約9,000人，當(dāng)月成交了約6,000單；由于人數(shù)增長迅速，人效并沒有提高，仍然維持在0.82單主要城市的競爭動態(tài)北京：在搜房二手房電商業(yè)務(wù)中，北京市場做的不夠好，主要體現(xiàn)在服務(wù)點(diǎn)和人員增加緩慢，市占率增長緩慢；因此，搜房將會在8月調(diào)整北京市場的管理團(tuán)隊，發(fā)力提升北京市場的表現(xiàn)上海：搜房發(fā)展勢頭不錯，團(tuán)隊擴(kuò)張速度也非常快，和愛屋吉屋的差距在縮小；不過7月的人效略有下降，主要是經(jīng)紀(jì)人數(shù)的快速上升造成的廣州：7月，在廣州市場，搜房的領(lǐng)先優(yōu)勢更加穩(wěn)固，占據(jù)了7.6%的份額深圳：搜房發(fā)展比較緩慢，并不令人滿意成都：搜房7月的二手房成交量已經(jīng)位列市場第二，擁有6.7%的市場份額，僅次于伊誠/鏈家武漢：搜房的領(lǐng)先地位也比較穩(wěn)固搜房房源資源搜房全國房源數(shù)已經(jīng)超過125萬套，在穩(wěn)定地增加；另外，比較重要的實勘率指標(biāo)，在11個重點(diǎn)城市也穩(wěn)定的提升房源下架率也有不錯的提升，尤其是在上海、廣州和成都，而深圳的下架率還比較差總結(jié)(2/2)搜房的二手房業(yè)務(wù)：愛屋吉屋經(jīng)紀(jì)人深訪在上海，愛屋吉屋偏成熟門店的人效大概為1.11單在北京，愛屋吉屋偏成熟門店的人效大概為0.91單成本結(jié)構(gòu)分析搜房所采用的O2O模式比傳統(tǒng)模式每單總成本節(jié)省大概20%，因此可以收取更低的傭金目前，搜房由于其較低的傭金和較高的提成比例，尚且達(dá)不到盈虧平衡但是長期來看，我們認(rèn)為，搜房能夠在保持競爭力的前提下提高傭金率，并且可以將給經(jīng)紀(jì)人分傭比例調(diào)回一個正常水平；這種情況下，搜房的利潤水平將非常具有競爭力搜房家裝業(yè)務(wù)搜房的家裝業(yè)務(wù)在7月已經(jīng)在全國21個城市運(yùn)營，共產(chǎn)生約1,500個訂單，略好于預(yù)期盡管搜房的家裝業(yè)務(wù)表現(xiàn)出增長的勢頭，但其仍然主要以較為傳統(tǒng)的方式來獲客；搜房需加強(qiáng)從其自有網(wǎng)絡(luò)平臺獲取流量的能力，同時有效利用來自其他業(yè)務(wù)部門的客源目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析全國新建住宅面積在6月份同比下降16%資料來源：CEIC，BDA分析全國新建住宅面積，2012年1月–2015年6月單位：百萬平方米2015/52015/4-23%-17%2015/32015/1-2-20%

2014/12-27%

2014/11-34%

2014/1039%

2014/9-6%

2014/80%

2014/73%

2014/6-14%

2014/5-12%

2014/4-18%

2014/3-24%2014/1-2-30%

2013/1230%

2013/1154%

2013/10-8%

2013/938%

2013/8-19%

2013/741%

2013/611%

2013/5-2%

2013/49%

2013/3-19%2013/1-2-12%18%

2012/12

2012/11

2012/10

2012/9

2012/8

2012/7

2012/6

2012/5

2012/4

2012/32012/1-22015/6-16%CEIC每年1-2月的數(shù)據(jù)以合計發(fā)布但全國住宅銷售面積在2015年6月繼續(xù)上升，同比增長18%資料來源：CEIC，BDA分析全國住宅銷售面積，2012年1月–2015年6月單位：百萬平方米21%

2013/810%

2013/712%

2013/612%

2013/527%

2013/441%

2013/329%2013/1-255%

2012/12

2012/11

2012/10

2012/9

2012/7

2012/6

2012/5

2012/4

2012/32012/1-2

2012/8-12%

2014/8-13%

2014/72015/618%12%

2013/9-18%

2014/12-4%

2014/11-13%

2014/10-3%

2014/92015/516%2015/48%2015/3-1%2015/1-2-18%

2014/6-4%

2014/5-11%

2014/4-16%

2014/3-10%2014/1-2-1%

2013/12-1%

2013/1115%

2013/10全國的住宅銷售金額6月繼續(xù)保持強(qiáng)勁上升勢頭，同比增長39%資料來源：CEIC，BDA分析全國的住宅銷售金額，

2012年1月–2015年6月

單位：十億人民幣4%2014/11-8%2014/10-3%2014/9-10%2014/8-14%2014/7-18%2014/6-5%2014/5-11%2014/4-15%2014/3-11%2014/1-2-5%2013/124%2013/112015/639%2015/530%2015/416%2015/30%2015/1-2-17%2014/1221%2013/1020%2013/928%2013/814%2013/714%2013/618%2013/534%2013/457%2013/353%2013/1-287%2012/122012/112012/102012/92012/82012/72012/62012/52012/42012/32012/1-2目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析搜房網(wǎng)銷團(tuán)隊在6月底已經(jīng)擴(kuò)充至2,943人，在2Q一共銷售了14,518套新房；在2Q的人均每月銷量是2.26套資料來源：公司資料，BDA訪談與分析5,9824,1654,1382,6698074,339+210%搜房經(jīng)紀(jì)人第三方經(jīng)紀(jì)人22,57014,5187,2701,4918,8155,1138,5005,0009,4145,8397,1744,5141Q’151,5647862Q’154Q’14Jul2015EJun2015May2015Apr2015Mar2015Feb2015Jan2015搜房新房直銷團(tuán)隊銷售業(yè)績+120%4Q’141Q’15Jul’15E2Q’151Q’15Jul’15E2Q’15搜房網(wǎng)銷經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊規(guī)模搜房經(jīng)紀(jì)人-月均每人成交量4Q’141Q’15Jul’15E2Q’15新房網(wǎng)銷業(yè)務(wù)進(jìn)入城市數(shù)量在BDA選取的7個樣本城市里，搜房的網(wǎng)銷團(tuán)隊規(guī)模在7月略有增長，總體的成交套數(shù)與人效相比6月有所下降網(wǎng)銷經(jīng)紀(jì)人數(shù)量

一月-二月三月四月五月六月七月北京100105165220285270上海N/A113160200220250深圳505080100125125杭州7080120120128129南京404550607595蘇州354080120120140成都N/AN/A175200200200總體2954338301,0201,1531,209網(wǎng)銷團(tuán)隊成交單量一月-二月三月四月五月六月七月北京270240185248220228上海N/AN/A299222166200深圳N/AN/AN/AN/A300250杭州190120250250260260南京120455080130150蘇州120170200240300174成都N/AN/A550650650560總體7005751,5341,6902,0261,822環(huán)比-10%月度人均效率（成交量）一月-二月三月四月五月六月七月北京2.341.371.290.870.82上海N/A2.191.230.790.85深圳N/AN/AN/A2.672.00杭州1.602.502.082.102.02南京1.061.051.451.931.76蘇州4.533.332.402.501.34成都N/AN/A3.473.252.80總體1.512.282.072.041.57資料來源：BDA訪談與分析搜房網(wǎng)銷團(tuán)隊人均效率比傳統(tǒng)中介要高，主要原因是：搜房網(wǎng)銷團(tuán)隊只聚焦賣新房，而大部分傳統(tǒng)中介會花很大一部分精力在二手房業(yè)務(wù)上搜房的經(jīng)紀(jì)人可以借用線上和線下來獲取客源，但傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人幾乎主要依靠線下渠道7月比6月有所下降，主要是因為一些城市的新項目不穩(wěn)定，7月份高質(zhì)量的項目數(shù)量有所減少目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)成交量和市場份額搜房房源資源愛屋吉屋經(jīng)紀(jì)人深訪成本結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益分析搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析7月份，搜房發(fā)力擴(kuò)充經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，至9,000人左右，7月共成交了約6,000單；由于人數(shù)增長迅速，人效并沒有提高，仍然維持在0.82單注:1.計算人均交易量使用了月初月末經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的平均值資料來源：BDA訪談與分析搜房二手房電商業(yè)務(wù)表現(xiàn)

月度經(jīng)紀(jì)人數(shù)量月度成交套數(shù)月度人均成交量1

2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月全部5501,8003,2505,0005,6809,0001349302,3533,2564,3786,000

0.790.930.790.820.82第一批0.5%傭金城市

北京803004006008001,00039159360436488580

0.841.030.870.700.64

上海655006508001,2002,00082136237678801,150

0.751.081.060.880.72

廣州4520030062587590017114265324566680

0.931.060.700.750.77

武漢251001502503254201272193238321415

1.151.541.191.121.11

成都7020035060060080020213408509571600

1.581.481.070.950.86第二批0.5%傭金城市

深圳3080175300420600456219258299356

1.021.721.090.830.70

重慶050100200360600

2080200330530

0.801.071.331.181.10

天津075200220380500

2550160360460

0.670.360.761.201.05

南京050150180200400

1030140225360

0.400.300.851.181.20

杭州05060708080

1030507570

0.400.550.771.000.88

蘇州050125175250400

103060225360

0.400.340.401.061.11第三批城市其他17個城市00001901,300000038439

0.400.59在搜房二手房電商業(yè)務(wù)中，北京市場做的不夠好，主要體現(xiàn)在服務(wù)點(diǎn)和人員增加緩慢，市占率增長緩慢；因此，搜房將會在8月調(diào)整北京市場的管理團(tuán)隊，發(fā)力提升北京市場的表現(xiàn)北京市建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額成交效率對比2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月交易量

12,737

8,672

11,659

17,191

16,62718,57623,485鏈家

5,269

3,6135,3838,3007,6228,6269,922我愛我家

1,815

1,1111,5722,2182,2072,4442,876麥田

727

5177159937538501,027愛屋吉屋–政府?dāng)?shù)據(jù)N/AN/AN/A114214493856滿懿（北京）N/AN/AN/AN/A38302310滿懿（上海）N/AN/AN/A114176191546愛屋吉屋

–BDA研究N/AN/AN/AN/AN/A8001,200搜房–政府?dāng)?shù)據(jù)N/AN/AN/A196252389427

怡然居客N/AN/AN/A19625226885

存房房地產(chǎn)N/AN/AN/AN/AN/A121444搜房–BDA研究N/A39159360436488580中原

190

116176212222250265華熙

159

10714218523022726621世紀(jì)

118

7290143137143152

市場份額

鏈家41.4%41.7%46.2%48.3%45.8%46.4%42.2%我愛我家14.2%12.8%13.5%12.9%13.3%13.2%12.2%麥田5.7%6.0%6.1%5.8%4.5%4.6%4.4%愛屋吉屋–政府?dāng)?shù)據(jù)N/AN/AN/A0.7%1.3%2.7%3.6%愛屋吉屋

–BDA研究N/AN/AN/AN/AN/A4.3%5.1%搜房–政府?dāng)?shù)據(jù)N/AN/AN/A1.1%1.5%2.1%1.8%搜房–BDA研究N/A0.4%1.4%2.1%2.6%2.6%2.5%中原1.5%1.3%1.5%1.2%1.3%1.3%1.1%華熙1.2%1.2%1.2%1.1%1.4%1.2%1.1%21世紀(jì)0.9%0.8%0.8%0.8%0.8%0.8%0.6%注釋：經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為月末數(shù)據(jù)計算搜房和愛屋吉屋的人均成交量使用的是BDA研究所得數(shù)據(jù)而非政府?dāng)?shù)據(jù)資料來源：政府公開信息，BDA訪談與分析經(jīng)紀(jì)人數(shù)量1人均成交量25月6月7月5月6月7月搜房6008001,0000.870.700.64愛屋吉屋8501,2501,700N/A0.620.81鏈家15,00017,50020,0000.510.530.53由于近期表現(xiàn)不令人滿意，北京市場的總經(jīng)理和管理團(tuán)隊在8月將被替換和調(diào)整網(wǎng)點(diǎn)覆蓋：停滯在22家，而同時愛屋吉屋已經(jīng)快速擴(kuò)張到了61家管理能力：目前的領(lǐng)導(dǎo)過分依賴于原來搜房端口業(yè)務(wù)的人員，而拒絕從傳統(tǒng)中介公司吸收新鮮血液二手房集團(tuán)總部將會在接下來的2個月著重抓北京市場網(wǎng)點(diǎn)和團(tuán)隊規(guī)模的擴(kuò)張總部的管理團(tuán)隊考慮在北京搭建約50家線下門店，以用來增加搜房在消費(fèi)者與房東中的品牌知名度在上海，搜房發(fā)展勢頭不錯，團(tuán)隊擴(kuò)張速度也非?？?，和愛屋吉屋的差距在縮?。徊贿^7月的人效略有下降，主要是經(jīng)紀(jì)人數(shù)的快速上升造成的上海市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額成交效率對比經(jīng)紀(jì)人數(shù)量1人均成交量25月6月7月5月6月7月搜房8001,2002,0001.060.880.72愛屋吉屋1,5002,0002,500N/A0.860.80注釋：經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為月末數(shù)據(jù)計算搜房和愛屋吉屋的人均成交量使用的是BDA研究所得數(shù)據(jù)而非政府?dāng)?shù)據(jù)資料來源：公司信息，BDA訪談與分析2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月交易量

18,070

10,131

20,916

36,48033,50034,11632,645中原

1,700

900

1,797

3,5183,5532,8682,927德佑

530

290

580

1,4812,1832,3982,603愛屋吉屋N/A

320

580

7101,2231,2711,354愛屋吉屋-BDA研究N/AN/AN/AN/AN/A1,5001,800我愛我家

630

240

820

1,0501,1451,051936搜房N/A

230

470

640679921799搜房-BDA研究N/A82136237678801,150太平洋

620

320

800

1,050967843825Q房

110

57

160

42052053449821世紀(jì)不動產(chǎn)

280

130

240

480460358284寶原

240

116

220

460456460430市場份額中原9.4%8.9%8.6%9.6%10.6%8.4%9.0%德佑2.9%2.9%2.8%4.1%6.5%7.0%8.0%愛屋吉屋N/A3.2%2.8%1.9%3.7%3.7%4.1%愛屋吉屋-BDA研究N/AN/AN/AN/AN/A4.4%5.5%我愛我家3.5%2.4%3.9%2.9%3.4%3.1%2.9%搜房N/A2.3%2.2%1.8%2.0%2.7%2.4%搜房-BDA研究N/A0.1%1.0%1.7%2.3%2.6%3.5%太平洋3.4%3.2%3.8%2.9%2.9%2.5%2.5%Q房0.6%0.6%0.8%1.2%1.6%1.6%1.5%21世紀(jì)不動產(chǎn)1.5%1.3%1.1%1.3%1.4%1.0%0.9%寶原1.3%1.1%1.1%1.3%1.4%1.3%1.3%7月，在廣州市場，搜房的領(lǐng)先優(yōu)勢更加穩(wěn)固，占據(jù)了7.6%的份額；但是在深圳，搜房發(fā)展比較緩慢，并不令人滿意2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月交易量5,6206,2357,6887,933搜房211238534604合富459392482500滿堂紅480475中原426460市場份額搜房3.8%3.8%6.9%7.6%合富8.2%6.3%6.3%6.3%滿堂紅6.2%6.0%中原5.5%5.8%廣州市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額廣州搜房經(jīng)紀(jì)人成交效率經(jīng)紀(jì)人數(shù)量人均成交量5月6月7月5月6月7月搜房6258759000.510.710.68深圳市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額2015年6月2015年7月交易量15,73016,068中原3,1513,381Q房2,0002,200中聯(lián)1,9011,325家家順1,042688搜房310356市場份額中原20.0%21.0%Q房12.7%13.7%中聯(lián)12.1%8.2%家家順6.6%4.3%搜房2.0%2.2%深圳搜房經(jīng)紀(jì)人成交效率經(jīng)紀(jì)人數(shù)量人均成交量5月6月7月5月6月7月搜房300420600N/A0.860.70資料來源：政府公開信息，BDA訪談與分析在成都，搜房7月的二手房成交量已經(jīng)位列市場第二，擁有6.7%的市場份額，僅次于伊誠/鏈家；在武漢，搜房的領(lǐng)先地位也比較穩(wěn)固2015年6月2015年7月成交量

6,9347,344伊誠11,2591,394鏈家380465搜房352494中原222211滿堂紅186210Marketshare伊誠118.2%19.0%鏈家5.5%6.3%搜房5.1%6.7%中原3.2%2.9%滿堂紅2.7%2.9%成都市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額2015年5月2015年6月2015年7月交易量6,8187,0176,136搜房23832141521世紀(jì)230321350中聯(lián)290285330Marketshare搜房3.5%4.6%6.8%21世紀(jì)3.4%4.6%5.7%中聯(lián)4.3%4.1%5.4%武漢市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及各中介公司市場份額成都搜房經(jīng)紀(jì)人成交效率經(jīng)紀(jì)人數(shù)量人均成交量5月6月7月5月6月7月搜房600600800N/A0.590.71武漢搜房經(jīng)紀(jì)人成交效率經(jīng)紀(jì)人數(shù)量人均成交量15月6月7月5月6月7月搜房2503204201.191.121.11注釋：1.伊誠于2015年2月被鏈家收購。資料來源：政府公開信息，BDA訪談與分析目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)成交量和市場份額搜房房源資源愛屋吉屋經(jīng)紀(jì)人深訪成本結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益分析搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析搜房全國房源數(shù)已經(jīng)超過125萬套，在穩(wěn)定地增加；另外，比較重要的實勘率指標(biāo)，在11個重點(diǎn)城市也穩(wěn)定的提升七月2015五月2015三月2015一月2015九月2015其他城市11個0.5%傭金城市1全部7001,1581,047910757601431256326189搜房二手房累計房源量注：1.11個0.5%傭金城市指北京、上海、廣州、深圳、成都、蘇州、南京、重慶、武漢、杭州和天津資料來源：BDA數(shù)據(jù)采集與分析單位：千套搜房11個城市房源實勘率1七月2015五月2015三月2015一月2015九月2015五月結(jié)果八月抓數(shù)結(jié)果七月結(jié)果23%21%12%16%總房源量（截止8月4號）月度新增房源（7月）下架房源量房源下架率1當(dāng)?shù)囟址砍山涣?月17至7月107月11至8月45月17至7月107月11至8月4五月六月七月北京113,03912,36317,18511,22853%61%16,62717,01922,977上海104,03723,58325,36220,10842%76%33,50034,11632,645廣州57,6179,5605,2926,56640%107%6,2357,6887,600深圳50,8879,9176,9053,38225%26%13,37815,73016,068成都84,4589,5309,5515,71276%96%6,7346,9347,344武漢38,6155,2277,9333,03965%61%6,8187,0176,136資料來源：BDA數(shù)據(jù)采集與分析，政府公開信息搜房六大重點(diǎn)城市房源信息下架率房源下架率也有不錯的提升，尤其是在上海、廣州和成都，而深圳的下架率還比較差注：

7月11至8月4的下架率=7月11至8月4的下架房源數(shù)量/（當(dāng)?shù)仄咴鲁山涣康?5/31）5月17至7月10的下架率=5月17至7月10的下架房源數(shù)量/（當(dāng)?shù)匚逶鲁山涣康?5/31+六月全月成交量+七月成交的10/31搜房的房源實勘率在逐步提高中，但比起鏈家和愛屋吉屋仍有一些差距資料來源：BDA數(shù)據(jù)采集與分析搜房已實勘房源量1杭州6,3393,652蘇州6,7024,637深圳10,8746,893重慶15,77511,048天津16,88511,478南京17,81512,935武漢13,51910,568廣州22,97115,297成都28,63520,249北京20,76517,296上海32,18722,518占搜房全部房源的比例上期分析結(jié)果（7月10日）本期分析結(jié)果（8月4日）24%31%16%18%26%34%30%40%30%35%24%32%16%22%11%15%17%21%11%15%13%16%Notes:BDA假設(shè)如果一套房源有5張及以上的照片，即被視為已實堪房源愛屋吉屋的部分房源信息配有視頻看房功能，凡是帶視頻的房源，即便房源照片數(shù)量低于5張，也被視為已實堪房源北京地區(qū)已實勘房源量1上期分析結(jié)果本期分析結(jié)果68%68%35%36%16%18%上海地區(qū)已實勘房源量1實勘房源量搜房20,76517,296愛屋吉屋225,90221,680鏈家68,47872,496上期分析結(jié)果本期分析結(jié)果36%43%41%47%24%31%搜房32,18735,180愛屋吉屋242,66722,518鏈家43,12532,192實勘房源量占該機(jī)構(gòu)全部房源的比例實勘房源量占該機(jī)構(gòu)全部房源的比例8月4日數(shù)據(jù)采集7月10日數(shù)據(jù)采集BDA抓取每套房源的圖片數(shù)量，其中圖片數(shù)量大于等于5張的房源被認(rèn)為是實勘過的房源1張圖片2張圖片3張圖片4張圖片5張圖片6-10張圖片>10張圖片上海104,03770,814

(68%)20,8749,145北京113,03990,739

(80%)13,3785,5241,8632,168現(xiàn)場實勘過的房源資料來源：BDA數(shù)據(jù)采集與分析搜房北京、上海地區(qū)房源量按圖片數(shù)量分布目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)成交量和市場份額搜房房源資源愛屋吉屋經(jīng)紀(jì)人深訪成本結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益分析搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析在上海，BDA訪談了來自愛屋吉屋9個店面的經(jīng)紀(jì)人，覆蓋的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過600；平均看來，愛屋吉屋的人效在1.1單左右5月6月7月經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人效經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人效經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人數(shù)上海資料來源：BDA渠道檢查總計/平均3004111.374706211.32門店#159600.944501.035511.5門店#435421.248451.084730.9門店#525502.065911.4門店#955601.165600.940581.5597664門店#260941.663811.379851.1門店#365631.070801.175851.1門店#645801.860801.3門店#7901151.370851.240701.8門店#830602.040451.125331.31.11BDA也對來自北京愛屋吉屋的10家門店的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了訪談，共覆蓋超過600名經(jīng)紀(jì)人；5-7月北京愛屋吉屋的平均人效在0.9左右5月6月7月經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人效經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人效經(jīng)紀(jì)人數(shù)量成交套數(shù)人效北京總計/平均3172710.855965640.95683623門店#160480.849350.735260.7門店#345400.945451.050481.0門店#459701.279931.245651.4門店#950300.680400.530301.0門店#250370.775550.768500.7門店#531260.829200.715251.7門店#61780.51790.51780.5門店#760701.2801051.3門店#890450.5100500.580400.5門店#101201801.51201601.330.91資料來源：BDA渠道檢查目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房自有經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊表現(xiàn)追蹤搜房房源資源追蹤愛屋吉屋經(jīng)紀(jì)人深訪成本結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)效益分析搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析總結(jié)頁–成本結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)效益成本結(jié)構(gòu)分析當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)效益（economics)預(yù)計2020年經(jīng)濟(jì)效益研究目的主要假設(shè)主要結(jié)論重點(diǎn)是比較O2O模式和傳統(tǒng)線下中介模式的成本高低因為長期的競爭優(yōu)勢和護(hù)城河應(yīng)該來自于成本優(yōu)勢

將傭金率和人效固定在相同的水平，在這個前提下，來比較搜房的O2O模式與傳統(tǒng)中介模式的成本結(jié)構(gòu)O2O模式的整體成本比傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司要節(jié)省20%對于為了獲取客源與房源所付出的這部分成本，O2O模式可以比傳統(tǒng)模式節(jié)省42%比較搜房、愛屋吉屋和鏈家，在上海市場目前的經(jīng)濟(jì)效益所有的參數(shù)都是基于目前實際的運(yùn)營狀況目前階段搜房沒法盈虧平衡，主要是因為低傭金和高提成愛屋吉屋由于所收傭金比搜房高，因此能夠接近盈虧平衡預(yù)測2020年上海市場上，搜房、愛屋吉屋和鏈家的經(jīng)濟(jì)效益

假設(shè)搜房、愛屋吉屋和鏈家在上海的市場份額相同，月均都完成6,00單成交；但是傭金率和人效不同搜房能夠在保持競爭力的前提下提高傭金率，并且可以將給經(jīng)紀(jì)人分傭比例調(diào)回一個正常水平；這種情況下，搜房的利潤水平將非常具有競爭力搜房的金融服務(wù)可以顯著提高盈利水平資料來源：BDA渠道檢查采用O2O模式中介的競爭優(yōu)勢主要在于其更優(yōu)化的成本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而可以相比于傳統(tǒng)中介收取更低的傭金資料來源：BDA渠道檢查傳統(tǒng)模式(更多細(xì)節(jié)請參閱EXCEL附件)搜房O2O模式(更多細(xì)節(jié)請參閱EXCEL附件)搜房O2O模式與傳統(tǒng)模式線下，每單成交的成本結(jié)構(gòu)分析11,5131,0388333753921,8757,00014,3341,33401,50004,5007,000經(jīng)紀(jì)人成本分析目的：在同一個市場環(huán)境下，運(yùn)營不同模式，相同人數(shù)的經(jīng)紀(jì)人完成相同數(shù)量的成交，分析哪一種模式更具備成本優(yōu)勢假設(shè)前提:同在上海市場，成交總單數(shù)與經(jīng)紀(jì)人數(shù)均相等每單成交所需要付出的經(jīng)紀(jì)人成本應(yīng)該是一致的，因為我們認(rèn)為各家使用的經(jīng)紀(jì)人質(zhì)量不并會有顯著差異店面/服務(wù)點(diǎn)房租獲取房源成本線上客源獲取成本市場推廣費(fèi)用（廣告）中層管理人員成本每筆成交總成本總共獲取房源以及客源的成本搜房的模式要比傳統(tǒng)模式節(jié)省42%搜房模式比傳統(tǒng)模式每單總成本節(jié)省20%目前搜房還無法做到盈虧平衡，主要原因是收取的傭金太低而給經(jīng)紀(jì)人提成比例又很高資料來源：BDA渠道檢查1,596經(jīng)紀(jì)人社保801經(jīng)紀(jì)人底薪單筆成交所獲利潤經(jīng)紀(jì)人提成8,500傭金收入10,6256,500最終利潤6,600金融服務(wù)收入1,610-8,210折舊125房租750線上端口費(fèi)用中層管理人員成本150開發(fā)維護(hù)網(wǎng)站成本0房源獲取成本413-8380-8381257509001781842,8008016,10016,50027,5003,3402,6182061,8006004202,5588014,5004,37517,50012,0522,3459,7071961,8006002203,569801015,10531,800傭金率%0.50%1.00%2.00%2.40%月度人均單量#0.851.10.250.53經(jīng)紀(jì)人數(shù)量#1,5562,2509,50018,500平均房價RMB2,500,0002,500,0003,500,0002,500,000人均傭金收入RMB10,62527,50017,50031,800金融及其他服務(wù)收入RMB1,61007222,345搜房–上海愛屋吉屋–上海鏈家–上海（德祐）鏈家–北京(更多細(xì)節(jié)請參閱Excel)但是長期來看，搜房能夠在保持競爭力的前提下提高傭金率，并且可以將給經(jīng)紀(jì)人分傭比例調(diào)回一個正常水平；這種情況下，搜房的利潤水平將非常具有競爭力傭金率%1.0%1.0%1.5%1.5%月度人均單量#1.051.050.550.25經(jīng)紀(jì)人數(shù)量#6,0006,0006,0001,500平均房價#5,7145,71410,9096,000人均傭金收入RMB2,900,0002,900,0003,600,0002,900,000金融及其他服務(wù)收入RMB30,43130,43129,88810,868傭金率RMB5,7295,1123,7511,228搜房–上海愛屋吉屋–上海鏈家–上海（德祐）單筆成交所獲利潤8,387折舊145房租869線上端口費(fèi)用191開發(fā)維護(hù)網(wǎng)站成本0房源獲取成本98中層管理人員成本2,140經(jīng)紀(jì)人社保最終利潤經(jīng)紀(jì)人底薪5,500經(jīng)紀(jì)人提成12,17292930,43114,116金融服務(wù)收入5,729傭金收入(更多細(xì)節(jié)請參閱Excel)13,1675,1128,05514586976681972,2179295,10012,17230,43112,6983,7518,9472192,0875744303,1239295,0008,96629,8881881,5651,149001,9049294,0002,71710,868-3561,228-1,584其他傳統(tǒng)中介–上海資料來源：BDA渠道檢查目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析搜房的家裝業(yè)務(wù)在7月已經(jīng)在全國21個城市運(yùn)營，共產(chǎn)生約1,500個訂單，略好于預(yù)期2015年第1季度2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年目標(biāo)城市數(shù)量10N/A16192150員工數(shù)1,000+N/A1,8002,0002,500-3,0008,000簽約數(shù)量566N/A1,0001,0501,500N/A搜房家裝業(yè)務(wù)的主要運(yùn)營指標(biāo)簽約數(shù)量按城市細(xì)分2015年5月2015年6月2015年7月總計1,0001,0501,500北京170225200成都120135150武漢150120120廣州100100190上海7091150深圳10068110其他城市平均每個城市30-50單平均每個城市30-50單平均每個城市30-50單資料來源:BDA訪談與分析盡管搜房的家裝業(yè)務(wù)表現(xiàn)出增長的勢頭，但其仍然主要以較為傳統(tǒng)的方式來獲客；搜房需加強(qiáng)從其自有網(wǎng)絡(luò)平臺獲取流量的能力，同時有效利用來自其他業(yè)務(wù)部門的客源獲取客戶渠道5%60%20%15%100%其他由新房/二手房銷售團(tuán)隊介紹400電話或線上平臺問詢電話營銷及其他線下推廣BDA說明潛在上升空間通常包括客戶在看到線上或線下廣告后的到店拜訪通常包括客戶在看到線上或線下廣告后的到店拜訪新房與二手房集團(tuán)由于沒有激勵，很少會主動把其客戶信息分享給家裝集團(tuán)長期來看，我們認(rèn)為不同業(yè)務(wù)單元之間的信息流壁壘將不復(fù)存在的趨勢是必然的與此同時，鑒于搜房已經(jīng)獲得有關(guān)用戶行為傾向的豐富信息，其向客戶售賣家裝服務(wù)較為容易從搜房自有線上平臺或App獲取的潛在客戶隨著搜房流量的增加，家裝業(yè)務(wù)將會越來越多地依賴來自線上的客戶類似傳統(tǒng)家裝企業(yè)，搜房仍然很大程度依賴于從物業(yè)管理公司購買業(yè)主信息后進(jìn)行電話營銷的方式通常包括客戶在看到線上或線下廣告后的到店拜訪提取客戶潛力小提取客戶潛力大資料來源:BDA訪談與分析搜房家裝頻道獲取客戶渠道目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析

網(wǎng)站總體流量數(shù)據(jù)移動端流量數(shù)據(jù)各家網(wǎng)站6月日均UV占搜房比例變化不大，鏈家和安居客上升趨勢仍非常明顯2011/52011/12010/92010/52010/12012/52011/92014/12015/52015/12014/92014/52012/12013/92013/52013/12012/9愛屋吉屋搜房樂居搜狐安居客騰訊房多多鏈家來源:艾瑞搜房與其他競爭對手的日均UV，2010年1月–2015年6月單位:000注釋: 1.房多多在2015年6月新增了一個數(shù)據(jù)點(diǎn)，但從占搜房比例來看還是較小，Q房仍然由于月度UV低于100,000而未被艾瑞收錄相關(guān)數(shù)據(jù)。 2.2014年11月，鏈家的月度UV低于100,000，故其數(shù)據(jù)并未被收錄。 3.季度流量QoQ的計算是基于季度中每月流量的直接加總計算出的。艾瑞QoQ3占搜房的比例樂居19%25%31%36%40%45%46%44%39%52%50%54%55%53%59%63%56%56%搜狐59%58%44%43%55%70%60%52%42%60%51%58%59%50%60%68%58%51%安居客11%12%9%10%17%13%20%24%20%18%20%29%27%28%26%32%49%48%騰訊3%2%1%2%2%9%15%32%38%79%69%86%101%91%112%121%104%101%愛屋吉屋2%2%鏈家4%5%4%房多多0.4%2012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2搜房-25%-2%19%35%11%2%-19%-31%-12%0%6%3%-7%-14%鏈家N/AN/AN/AN/AN/A41%101%69%5%38%-9%-39%34%190%樂居-10%16%26%8%15%7%-3%-8%-2%16%19%15%-2%-11%搜狐12%2%-19%-21%-3%-5%1%-10%-16%2%11%19%20%-7%安居客60%71%129%82%-26%-10%-1%10%59%36%4%-6%-2%42%騰訊1172%2013%418%323%216%114%99%22%16%39%38%27%5%-8%2015/62013/52013/12012/92012/52012/12011/92011/12011/52010/12010/52010/92015/52015/12014/92014/52014/12013/9安居客騰訊房多多搜房樂居鏈家搜狐愛屋吉屋搜房與其他競爭對手的日均PV,2010年1月-2015年6月QoQ3占搜房的比例在PV指標(biāo)上，鏈家和安居客也有明顯的上升勢頭，但搜房還保持明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢樂居11%17%17%17%18%24%27%35%34%41%33%38%40%25%29%31%24%24%搜狐34%26%22%19%28%39%43%39%38%49%32%35%40%31%34%36%32%31%安居客12%14%13%14%17%19%22%26%28%23%23%29%29%25%28%33%49%52%騰訊2%1%1%1%1%4%7%33%46%85%58%69%73%58%59%59%51%54%愛屋吉屋1%1%鏈家6%5%5%房多多0.4%2012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2搜房-31%-16%0%7%14%13%-7%-17%-1%13%30%31%6%-3%鏈家N/AN/AN/AN/AN/A41%101%69%5%38%-9%465%1,442%3,194%樂居5%54%44%33%37%5%14%-16%-11%-1%-9%1%-13%-16%搜狐47%28%0%-4%-4%-10%-4%-20%-14%8%15%20%16%-7%安居客29%46%66%62%4%-2%-5%3%30%51%15%3%7%59%騰訊879%3,042%1273%947%414%111%61%-3%-16%15%19%10%-16%-17%2015/6注釋: 1.房多多在2015年6月新增了一個數(shù)據(jù)點(diǎn)，但從占搜房比例來看還是較小，Q房仍然由于月度UV低于100,000而未被艾瑞收錄相關(guān)數(shù)據(jù)。 2.2014年11月，鏈家的月度UV低于100,000，故其數(shù)據(jù)并未被收錄。 3.季度流量QoQ的計算是基于季度中每月流量的直接加總計算出的。來源:艾瑞單位:000艾瑞目錄房地產(chǎn)宏觀市場搜房新房業(yè)務(wù)搜房二手房業(yè)務(wù)搜房家裝業(yè)務(wù)搜房流量追蹤分析

網(wǎng)站總體流量數(shù)據(jù)移動端流量數(shù)據(jù)資料來源:TalkingDataTalkingData安裝滲透率，2013年11月–2015年7月2.0%2014/12013/112015/71.5%1.0%0.5%0.0%2015/52015/32015/12014/112014/92014/72014/52014/3易車報價大全汽車之家安裝量–平均活躍設(shè)備（百萬）485550615640690765780791797803807占搜房的比例2013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/07汽車之家291%283%261%286%337%290%241%234%223%240%230%易車報價大全286%265%225%238%251%237%213%195%159%195%183%汽車報價8%8%13%29%49%66%69%85%85%91%88%易車網(wǎng)19%21%21%27%37%50%44%30%27%49%57%鏈家8%10%5%5%4%5%6%5%5%8%10%愛屋吉屋0%0%0%0%0%0%1%3%4%6%7%安居客52%50%41%52%41%48%51%45%48%62%52%房多多0%0%0%0%0%0%1%1%1%3%3%趕集1%15%10%7%6%3%3%1%2%1%1%從移動端的安裝量來看，搜房大約比領(lǐng)先的汽車類參與者低50%，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍明顯高于其競爭對手；鏈家和愛屋吉屋的安裝量仍很有限鏈家汽車報價安居客搜房易車網(wǎng)愛屋吉屋房多多趕集但是搜房的安裝量增速要低于鏈家和安居客2.0%1.0%1.5%0.5%0.0%2015/72015/52015/32015/12014/112014/92014/72014/52014/32014/12013/11易車報價大全汽車之家YoY2014/112014/122015/12015/22015/32015/42015/52015/62015/7汽車之家81%65%83%46%49%56%47%40%29%易車報價大全63%59%63%22%23%25%43%44%38%汽車報價1,870%1,881%2,165%1,358%1,034%675%457%336%241%易車網(wǎng)412%314%216%124%119%200%218%237%191%搜房119%109%122%75%74%70%75%75%89%鏈家61%-34%15%82%73%136%151%186%360%安居客112%29%98%71%102%121%108%140%143%趕集414%-74%-79%-77%-57%-62%-69%-59%-61%鏈家汽車報價安居客搜房易車網(wǎng)愛屋吉屋房多多趕集TalkingData資料來源:TalkingData安裝滲透率，2013年11月–2015年7月月度活躍用戶的滲透率（占安裝量的比例），2013年11月–2015年7月搜房的月度活躍用戶數(shù)量比其他房地產(chǎn)競爭對手要有明顯的優(yōu)勢；鏈家和愛屋吉屋的月度活躍用戶數(shù)沒有顯示出大幅的增長1.2%0.0%0.8%0.4%2015/72015/52015/32015/12014/112014/92014/72014/52014/32014/12013/11汽車報價易車報價大全汽車之家搜房易車網(wǎng)安裝量–平均活躍設(shè)備（百萬）485550615640690765780791797803807占搜房的比例2013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/7汽車之家317%327%287%331%480%472%360%344%280%314%300%易車報價大全28%50%52%77%240%256%237%200%143%183%140%汽車報價4%9%13%27%55%76%70%85%73%80%77%易車網(wǎng)3%5%6%8%30%56%47%26%23%49