項目可行性研究報告

項目可行性研究報告※ 項目概況※ 項目市場分析※ 項目優(yōu)劣勢分析※ 項目建設與實施計劃※ 項目風險分析※ 投資估算與資金籌措※ 效益測算與分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目錄第一章項目概況一、項目名稱二、項目地址三、項目開發(fā)公司概況四、項目建設背景五、項目總體概況第二章項目市場分析一、項目建設環(huán)境分析二、西安市房地產市場概況三、結論第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、 結論第四章項目建設條件及實施計劃一、項目選址二、項目建設內容及建設規(guī)模 三、項目建設條件四、項目規(guī)劃設計方案五、項目環(huán)境影響六、項目管理組織七、項目實施計劃第五章項目風險分析一、政策風險分析二、社會風險分析三、經濟風險分析四、行業(yè)風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算二、資金籌措三、貸款獲得與償還第七章效益測算與分析一、收入預測二、稅費率三、利潤預測第八章項目總結第一章項目概況一、項目名稱：芙蓉花園（暫定）二、項目地址：芙蓉西路中段三、項目開發(fā)公司概況：西安西影文化地產有限公司（下列簡稱公司）是一家以房地產開發(fā)和商業(yè)地產及酒店為主的大型當代化公司，公司總部設在西影集團內，注冊資金萬元。公司成立以來，依靠西影集團的文化及西安繁華商業(yè)優(yōu)勢業(yè)務不停發(fā)展擴大。公司現有公司員工多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內資深人士，碩士以上學歷，資金實力雄厚，實踐經驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產開發(fā)經營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質高、技術力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的公司精神，堅持以產品品質為核心，不停為客戶發(fā)明價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務理念，不停探索順應時代規(guī)定的專業(yè)經營開發(fā)之道，在借鑒國外求經驗的同時，深刻分析國內實際狀況，運用科學的決策辦法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運行、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。四、項目總體概況●項目名稱：“芙蓉花園”●地理位置：曲江芙蓉西路中段●總建筑面積：約6500㎡（約10畝）住宅：8248㎡人防用地：㎡地下室面積：約㎡●建筑占地面積：8248㎡●建筑密度：4.9%●總戶數：戶●汽車停車位總數：XXX個，其中機動車XXX個，自行車XXX個?！窠ㄖ问剑壕C合性高檔高層住宅●園區(qū)綠地率：XXX％第二章項目市場分析一、項目建設環(huán)境分析1、宏觀經濟環(huán)境分析位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國內地面對東南亞近來的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。另外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現各類礦產150多個，探明儲量的礦產92種，其中25種礦產儲量位居全國前三名，54種礦產儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產資源共有9大類：黑色金屬礦產、能源礦產、有色金屬及貴金屬礦產、化工非金屬礦產、稀有及稀土礦產、特種非金屬礦產、冶金輔助原料礦產、建材非金屬礦產及彩石礦產等。云南礦產含有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。1月1日，中國—東盟自由貿易區(qū)如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛入了快車道?！皷|連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，讓昆明當仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼、昆仰公路等一批重大基礎設施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以如何的縱身一跳完畢這一華麗轉身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。建成后的中國-東盟自由貿易區(qū)，其經濟規(guī)模已經超越歐盟和北美自由貿易區(qū)，成為發(fā)展中國家構成的“世界最大自貿區(qū)”。據預測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。同時，云南是我國激勵外商投資多個優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享有沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享有國家政策最優(yōu)惠的經濟區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內投資者、邊境貿易雙向交流的平臺，成為中國進入東南亞一種重要橋頭堡，在此后中國——東盟自由貿易區(qū)的建設中大有作為。全省生產總值完畢8750.95億元，增加13.7%；全社會固定資產投資7109.7億元，增加27.4%；財政總收入2258.2億元，增加24.8%；地方財政普通預算收入1110.8億元，增加27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增加20%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入18576元，實際增加10.3%；農民人均純收入4722元，實際增加13.9%；城鄉(xiāng)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增加率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產總值能耗下降3.22%；外貿進出口總額160.5億美元，增加19.6%。高速的經濟發(fā)展帶來活躍的房地產市場，僅僅去年上六個月，云南全省房地產開發(fā)投資402.51億元，同比增加32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增加13.3%，經濟的發(fā)展進一步增進了房地產的發(fā)展；，云南省建設(籌集)城鄉(xiāng)保障房40.32萬套,預計總投資278.79億元。現在，全省保障房建設任務已經下達成各州市，省政府規(guī)定各州市必須按照責任目的抓好建設，確保去年開工的項目到今年終基本完畢，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年終完畢60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設滿足了廣大群眾的住房需要。2、區(qū)域經濟環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為內陸省下的開放都市，文山市隨經濟大勢的變化，整體經濟環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產總值（GDP）預計完畢27億元，同比增加15.6%。其中：第一產業(yè)實現增加值1.3億元，同比增加6%，占生產總值的比重為4.9%，拉動經濟增加0.3個百分點，對經濟的奉獻率為2.1%。第二產業(yè)實現增加值15.2億元，同比增加20.1%，占生產總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經濟增加10.8個百分點，對經濟的奉獻率為69.4%。第三產業(yè)實現增加值10.5億元，同比增加11%,占生產總值的比重為38.9%，拉動經濟增加4.5個百分點，對經濟的奉獻率為28.5%，很明顯，文山市經濟發(fā)展處在上升周期。當當代文山建設步入工業(yè)化加速、都市化提高、市場化轉型、國際化拓展的時期后，把文山建成面對東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，始終是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿易區(qū)，建立中國-東盟自由貿易區(qū)信息、貿易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務等五大平臺，爭創(chuàng)引領西南部區(qū)域合作示范都市，把文山建成云南連接東南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的都市。面對此歷史機遇，文山對將來的都市規(guī)劃建設賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化都市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學發(fā)展、開放和諧為重要內容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經濟”戰(zhàn)略、農業(yè)立州、工業(yè)強州、城鄉(xiāng)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加緊大通道經濟發(fā)展步伐，建設生物資源開發(fā)、新型冶金化工、當代商貿物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，重要經濟指標連年以高于全國、全省的平均水平增加，全州上下呈現出政治穩(wěn)定、經濟繁華、社會進步、民族團結、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產業(yè)發(fā)展適逢其時。二、XXXX房地產市場概況XXXX經濟運行全方面提速，其中房地產業(yè)將成為全年增加值增加最快的行業(yè)。全年房地產開發(fā)投資額預計達15億元，房地產公司家信心指數始終位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產市場呈快速增加趨勢。而房地產業(yè)的快速發(fā)展又帶動了有關產業(yè)的發(fā)展。作為一種產業(yè)，房地產已經釋放了較強的活力，成為一種驅動XXXX經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)。1、市場競爭狀況XXXX正處在房地產開發(fā)的新熱潮期，現在舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發(fā)公司獨占市場的局面不復出現。隨著XXXX的都市開發(fā)已向新城區(qū)轉移，房地產市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經竣工售罄并入住完畢，現在新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉移，房地產規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的都市標桿建筑體崇高住宅浮出水面，成為XXXX房地產市場的一道亮麗風景線，前有東風路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引發(fā)人們的關注。到現在為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。特別以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈將來五年內不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可預計，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現雛形。將來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產業(yè)快速發(fā)展。同時，得益于XXX房地產市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。2、消費群體狀況XXXX的房地產市場從開始升溫，、、發(fā)展很快。經調查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，涉及經商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產市場春天時已經購置了房產。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關注的是居住環(huán)境及房產的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍現在商品房消費者的較大部分。XXXX從今年開始進行大規(guī)模都市改造，至，含舊城改造在內的各項地產項目住宅面積預計超出20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農民進城購房的優(yōu)惠政策，構成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受都市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購置房產，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。三、結論作為一種產業(yè)，房地產已經釋放了較強的活力，成為一種驅動XXXX經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)。在西部大開發(fā)逐步進一步展開的現在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”邁進，大規(guī)模的都市改造將更進一步刺激房地產行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產與中高檔住宅是此后XXXX經濟發(fā)展的中流砥柱。房地產市場供求的構造性失衡仍然存在。從開始，受縣城地區(qū)的影響，城鄉(xiāng)化規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，XXX房地產開工率不停下降，房地產市場存貨量不停消化，到，XXXX真正意義上的房地產項目屈指可數，將來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點，是此后XXX商圈的核心，含有很高的商業(yè)價值、居住價值和都市標桿價值。地塊背臨現在XXXX最佳的一種多層普通住宅社區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍天大酒店、云南省農村信用社等單位，項目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是此后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選?，F在XXXX對將來的都市規(guī)劃建設賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全方面建設，環(huán)城路的全方面運轉，將來新城區(qū)XXXX城邊沿沿線雜亂的城郊結合區(qū)域正快速轉變?yōu)槎际芯跋蟆?．產品功效通過一期項目建設，公司對產品市場定位有了更多的把握。就現在XXXX房地產市場需求來看，二期項目產品中最吸引市場注意力的有下列幾方面：●充足的車位除房產外，汽車已成為現在人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關注的重點之一。由此，從現在的趨勢看，一種項目有無充足的車位對整個項目開發(fā)的成敗有著很大影響。“XXX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設計規(guī)劃之初已經對停車問題作了充足的考慮，正好迎合現在及將來市場需求，與現在XXX房地產市場上的其它樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢?！翊笮偷纳虉鲭S著XXX作為區(qū)域性都市的作用日益顯著，大批國內外商家紛紛進駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是此后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的現在商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應有盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，現在在新城區(qū)商業(yè)圈供應比較缺少，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)規(guī)定進行商業(yè)置業(yè)投資。本項目所建設的約3000平方米的商場以及此后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好彌補現在新城區(qū)的商業(yè)供應空白?！?居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX本身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、此后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側），與天成體育館不到100米，是此后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功效一體化，項目越來越成為XXX人關注的焦點?！?產品設計合理、多樣化電梯采用國際品牌電梯，確保舒適、快捷、安全的達成每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大都市設計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設計方面，采用戶戶通風采光設計的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，確保平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室內家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結合了大都市的戶型設計理念，確保了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。3．項現在期工作基本完畢，項目建設周期相對較短現在售樓部已經竣工，項目月底開始啟動，計劃24個月內，全部竣工。在工程建設方面，我們己做了相稱的投入，整個項目基礎建設前期籌辦已基本竣工，后期建設周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的規(guī)定。4．市場競爭相對較小現在XXXX房地產市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)諸多項目都已經售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一種項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，重要圍繞舊城改造和保障房進行建設，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小諸多。在現在XXX房地產市場中高檔產品比重過小，中低檔產品供應量過多的狀況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)現在上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。5、政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善都市面貌的重要舉措。隨著都市改造的進一步推動，政府陸續(xù)出臺了有關政策，加緊新城區(qū)項目工程的改造，有關配套工作也日漸完善。結合本項目特點，現在XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預計將得到政府大力支持，并獲得有關政策優(yōu)惠。6．開發(fā)商的信譽及實力XXX公司在項現在期建設中的杰出體現使置業(yè)者對項目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅社區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府有關部門和市民的認同。通過項現在期的建設，公司對XXXX房地產市場把握已有經驗，無論在產品價格還是產品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預計獲得對應的回報，資金預計按計劃回籠，后期建設自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產市場整體把握力增強。二、項目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。XXXX保障房建設正在不停推動，盡管保障房建設與新城分辨隔兩側，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。項目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，現在重要是文體路、天城社區(qū)周邊、項目周邊商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊沿地帶商業(yè)氛圍不濃，重要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個XXXX縣城人口數量不多。三、結論：能夠看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的某些局限性之處，能夠采用對應方法加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。第四章項目建設條件及實施計劃一、項目選址項目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近來興起的都市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，聚集著前幾年開放的將近20個普通住宅社區(qū)，隨著都市建設的日新月異，市中心不停外擴，項目必定呈現出其多方面的優(yōu)勢。隨著新城區(qū)建設步伐的加緊及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充足運用新城區(qū)原有的基礎，主動參加盤活市場地產、商業(yè)等存量，初步形成了商貿、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功效片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經濟發(fā)展道路，呈現出良好的發(fā)展前景。在房地產行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是現在其它區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，現在撐起房地產市場大盤旗幟的生力軍必定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應確保土地成本的減少，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，因此新城區(qū)項目能夠在確保優(yōu)質的狀況下，以穩(wěn)步價贏得市場。天城社區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰社區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相稱的人氣。隨著XXX居住理念的不停轉變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐步為XXX人所認同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現性價比較高的住宅項目，不僅能夠吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還能夠吸引一定數量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐步聚集人氣，發(fā)展成為一種十分良好的居住區(qū)。二、周邊環(huán)境XXX?XXXXXX項目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風路，右攬文體路，構筑繁華路網。早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設提供了一種基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。三、項目建設內容及建設規(guī)?！癤XX?XXXXXX”項目規(guī)劃用地位于東風文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭社區(qū)，用地地形不復雜，規(guī)劃限制不大。項目兩層地下室及構造基礎勘探完畢，準備進行項目地基建設，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數為415戶。建設內容涉及地下一、二層的建設，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及社區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項目建設條件1、項目權屬清晰“XXX?XXXXXX”現經XXXX政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等有關部門的同意，項目建設開發(fā)權已整體歸屬我司名下。項目建設有關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。2、配套設施齊全項現在擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利?！竦缆罚涸撈瑓^(qū)內重要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上尚有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米?！駥W校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。3、基礎建設前期籌辦已經完畢項目籌辦期做了相稱的投入，售樓部已經竣工、項目地塊基礎勘探完畢。4、建設場區(qū)“五通”條件含有項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等含有，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施?！窆┧畻l件：自來水管網供水，由項目預留口接入?！窆╇姉l件：由項目預留口接入?！窆鈼l件：由項目預留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項目規(guī)劃設計方案XXX?XXXXXX將因應都市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設計，整體考慮高層樓宇狀況，共同發(fā)明出一種宜商宜居宜樂的都市標桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵照原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊重的裝飾手法，展示功效性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象?！癤XXXXX”建設有庭院休閑區(qū)、原則的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，社區(qū)還將建設兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設社區(qū)建設將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一種休閑、舒適、方便的生態(tài)居住社區(qū)。“XXXXXX”充足運用其獨特的地理位置，緊緊圍繞“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充足彰顯綠色歐景之特色。六、項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響重要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周邊空氣和地下環(huán)境構成的污染，另首先是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采用的環(huán)保計劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風、過濾系統(tǒng)，保持空氣質量。2、公共污水及住宅排污經化糞池解決排入都市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集解決，并采用嚴格的垃圾分類解決方法及社區(qū)清掃安排。4、設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功效分區(qū)在建筑上做隔聲解決，達成環(huán)保原則。七、項目管理組織要開發(fā)一種項目，首先必須有一種完備的組織機構。我司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們含有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等多個人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理確保。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各有關領域的專業(yè)技術優(yōu)勢。八、項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于8月份開工，8月份完畢，預計建設期為24個月。第五章項目風險分析一、政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅社區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。現在項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的同意，與項目各有關債權人商妥訂立了有關合同，并按有關法規(guī)辦妥了有關手續(xù)，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。能夠說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業(yè)做政策性調節(jié)。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調，靈活調節(jié)建設進度，并爭取對應的政策支持，是防備風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設期間，因多個因素沖突引發(fā)的社會動亂將對項目產生影響。因現在國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動亂的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把多個歷史問題解決完畢，項目社會風險已降至最低。三、經濟風險分析宏觀經濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其它經濟問題都會對行業(yè)產生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從現在國家宏觀經濟走勢來看，這類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所造成的經濟風險。對此，應以優(yōu)質的產品確保項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。四、行業(yè)風險分析依XXXX現在房地產業(yè)的發(fā)展狀況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及將來可能的行業(yè)過熱而造成的泡沫危機。公司以優(yōu)質產品確保優(yōu)勢，以市場細分方略規(guī)避風險，并采用多個手段加緊資金回籠，實現“貨如輪轉”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題預計局限性，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，造成成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實施嚴格的項目管理，并以實際狀況不停調節(jié)偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長久融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉的風險。通過項目一期建設，現在公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續(xù)的資金供應不成問題。七、結論整體而言，本項目風險比較小，就現在環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防備，是能夠將風險值減至最低的。第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經濟技術指標及項目投資概算詳見下表估算成果本項目投資總額為1.9億元。“XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）重要經濟技術指標：建設用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡商場面積：2590㎡地下室面積：4290㎡總層數：35層（含地下兩層）機動停車位：