深圳寫字樓產(chǎn)品市場剖析與物業(yè)建議

深圳寫字樓產(chǎn)品市場剖析與物業(yè)建議深圳寫字樓概況寫字樓發(fā)展趨勢趨勢一：深圳商務(wù)市場發(fā)展趨于成熟市場發(fā)展趨勢分析趨勢二：寫字樓市場發(fā)展西移趨勢明顯

區(qū)域供應(yīng)分庭抗?fàn)帲褐行膮^(qū)、中心西區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、將齊頭并進(jìn)中心區(qū)：星河發(fā)展中心、卓越時代廣場二期、嘉里建設(shè)中心、港中旅等項(xiàng)目面市。南山商業(yè)文化中心區(qū)：南山寫字樓供應(yīng)將超過25萬。中心西區(qū)：金運(yùn)世紀(jì)大廈、農(nóng)科時代科技廣場。市場發(fā)展趨勢分析市場發(fā)展趨勢分析趨勢三：寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨向人性化演變航天大廈安聯(lián)大廈項(xiàng)目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數(shù)：207通過花園，將一層分割為1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園通過花園，將一層分割為1/2，各自獨(dú)享中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯(lián)大廈關(guān)鍵字：“肺空間”、人性化生態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈送空中花園，各單元獨(dú)立辦公以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計(jì)理念綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑“肺”空間。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣。

案例借鑒：安聯(lián)大廈寫字樓大勢大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：商務(wù)市場、新樓供不應(yīng)求2005全年28.492006全年38.70同比35.84%2006年到07年，共經(jīng)歷了兩個銷售周期，目前處于第二周期的波谷位置。影響兩個成交周期的因素都是新增供應(yīng)。從07年新推項(xiàng)目的銷售成績極佳的表現(xiàn)來看，市場的吸收能力比以前明顯增強(qiáng)很多。2006上半年16.932007上半年20.78同比22.7%宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：二手成交超過一手,投資氛圍濃厚2006年，寫字樓三級市場成熟穩(wěn)定，全年總成交為43.41萬平方米，同比大增48.87%，也超出2006年剛創(chuàng)下歷史成交新高的一手寫字樓交易面積12.17%。寫字樓三級買賣市場成熟穩(wěn)定的一個重要標(biāo)志就是成交量穩(wěn)定，波動不大

季度年份1季度2季度3季度4季度全年200610.2611.319.851243.41宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：新推項(xiàng)目、價(jià)格飆升2007年寫字樓成交均價(jià)比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，價(jià)格仍在持續(xù)增長中。6月份均價(jià)出現(xiàn)大幅滑落，主要因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的原因，主要集中于寶安锘鉑廣場和中心區(qū)的財(cái)富大廈。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識

二手市場二手市場大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：羅湖區(qū)，二手價(jià)格大漲宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：中心區(qū)，二手價(jià)格大漲上半年，中心區(qū)二手寫字樓均價(jià)為24935元/平方米，環(huán)比06年下半年猛漲了40.2%。上半年中心區(qū)寫字樓價(jià)格大增，到6月，價(jià)格直逼30000元/平方米。其中既有結(jié)構(gòu)性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價(jià)格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價(jià)；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價(jià)格集體瘋狂攀升。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：中心西區(qū)，二手價(jià)格大漲1-8月，中心西區(qū)二手寫字樓均價(jià)為17769元/平方米，環(huán)比06年下半年猛漲了40.2%。上半年中心區(qū)寫字樓價(jià)格大增，到6月，價(jià)格直逼30000元/平方米。其中既有結(jié)構(gòu)性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價(jià)格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價(jià)；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價(jià)格集體瘋狂攀升。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識租金市場大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：羅湖區(qū)租金上漲，華潤大廈獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷8月，華潤大廈的租金上漲了11.1%，達(dá)到了200元/月/平方米的水平，這是目前深圳寫字樓租金的最高水平。證明了羅湖得寫字樓仍然具有吸引力。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：中心區(qū)、租金上漲緩慢上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為121.5元/月/平方米，環(huán)比去年下半年增長了7.2%。相對于二手售價(jià)的驚人增幅，市場真實(shí)自用需求的租金沒有跟上售價(jià)上漲的步伐；同時，與中心區(qū)現(xiàn)樓供應(yīng)量增大也有關(guān)，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項(xiàng)目被市場迅速吸納，供求關(guān)系發(fā)生變化，未來租價(jià)上升的空間仍然較大。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識大勢環(huán)境——關(guān)鍵詞：中心西區(qū)、租金上漲上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為121.5元/月/平方米，環(huán)比去年下半年增長了7.2%。相對于二手售價(jià)的驚人增幅，市場真實(shí)自用需求的租金沒有跟上售價(jià)上漲的步伐；同時，與中心區(qū)現(xiàn)樓供應(yīng)量增大也有關(guān)，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項(xiàng)目被市場迅速吸納，供求關(guān)系發(fā)生變化，未來租價(jià)上升的空間仍然較大。宏觀市場環(huán)境認(rèn)識

深圳7月10日起實(shí)施“限外令”宏觀政策環(huán)境認(rèn)識深圳實(shí)施“限外令”空置率的思考“限外令”導(dǎo)致眾多買家撤場，賣方在持續(xù)的壓力下，紛紛降價(jià)或者轉(zhuǎn)為租賃，促使租賃市場活躍，量價(jià)齊漲?？蛻籼匦苑治鲋脴I(yè)考慮因素分析

為了保證客戶調(diào)研的有效性和目的性，我們從中原二級市場、工商鋪部客戶資料庫中選取于本項(xiàng)目有重要參考意義的保利大廈、新時代廣場、西海岸大廈、新保輝大廈等項(xiàng)目的典型客戶作為我們調(diào)研的對象；

這20位典型代表為：1、鐵塔投資有限公司2、海文裝飾有限公司；3、中國人壽保險(xiǎn)南山分公司；4、DEVON石油公司；5、挪威海德魯公司；6、挪威國家石油東方有限公司；7、中海集團(tuán)公司；8、嘉里糧油公司9、富士通深圳代表處10、美鵬貿(mào)易公司11、怡通貿(mào)易公司12、深圳市招商報(bào)關(guān)有限公司13、漢氏環(huán)保工程公司14、鄂爾多斯資產(chǎn)管理公司15、光彩建設(shè)集團(tuán)16、地產(chǎn)顧問公司17、中深建筑設(shè)計(jì)公司18、邁諾豪貿(mào)易公司19、人仁律師事務(wù)所20、美商集團(tuán)客戶特性分析客戶調(diào)查結(jié)論1客戶購買時首先考慮的是物業(yè)的位置，以及其品質(zhì)形象是否能提升公司的形象。價(jià)格很重要，但更注重品質(zhì)。區(qū)域知名度是客戶者選定片區(qū)的主要指標(biāo)；其次是交通便利度，物業(yè)昭示程度等?？蛻粽{(diào)查結(jié)論2客戶對入口大堂、前廣場非常關(guān)注，認(rèn)為直接影響大廈檔次，以及公司形象；電梯、停車位、中央空調(diào)等內(nèi)部設(shè)施，是購買者比較關(guān)注的對象?？蛻粽{(diào)查結(jié)論3銀行被認(rèn)為是寫字樓最為需要的配套。其次是餐飲和商務(wù)中心被購買客戶認(rèn)為是較關(guān)注的配套?？蛻粽{(diào)查結(jié)論4小結(jié)：置業(yè)考慮因素分析——關(guān)注點(diǎn)排序區(qū)域知名度，項(xiàng)目形象及品質(zhì)等為投資、自用的客戶均極為關(guān)注的問題。項(xiàng)目客戶特性分析關(guān)注點(diǎn)前5位排序：1、區(qū)域知名度；2、項(xiàng)目形象及品質(zhì)；3、入口大堂及前廣場；4、停車位、電梯、中央空調(diào)等；5、銀行等配套。6、南油片區(qū)的購買者，對物業(yè)管理的關(guān)注度較高，這與片區(qū)物業(yè)管理水平普遍較低有關(guān)。產(chǎn)品打造建議外立面在寫字樓中的作用;

符合建筑物本身的功能需要;是一種文化的特征;注重的是美感,而不要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格;它是寫字樓的“臉面”;對寫字樓購買客戶而言，外立面是考慮是否購買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后）建筑外立面用材

外立面建議&建筑外立面用材

外立面建議·玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻玻璃幕墻＋金屬百葉玻璃幕墻+鋁合金板玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻面積：1400-2000㎡使用率：70%以上樓盤名稱面積（平米）層高/凈高（米）面積分割使用率華潤大廈17504.2/2.8300-175077.6%卓越時代廣場17703.95/2.771-38068%鳳凰大廈14003.8/2.5100-140068%新世界中心18004.02/2.7110-180070%安聯(lián)大廈23003.95/2.7500-100070%諾德中心19004.2/2.8160-300-50075%目前國內(nèi)高檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積最大約在2500平米，主流面積段在1400-2000平米；使用率幾乎都在70%以上（為使項(xiàng)目更具有遠(yuǎn)期競爭力，在使用率上應(yīng)盡量做到大。）橫向建議——標(biāo)準(zhǔn)層面積建議：項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯(lián)大廈20002.03.952.8新華保險(xiǎn)大廈18001.83.62.8興業(yè)銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國際17201.93.7天利中央廣場3.62.6海岸城20003.75現(xiàn)代國際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2頂級寫字樓的層高在3.95-4.2米保證辦公空間凈高2.8米以上豎向建議——標(biāo)準(zhǔn)層高建議

辦公大堂設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：高度氣派樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國際商會中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55

取樣本的平均比例9.65%

取標(biāo)準(zhǔn)層高度4.2米的2~3倍

（所選樣本為其能把大堂高度作為亮點(diǎn)宣傳的寫字樓。）電梯系統(tǒng)關(guān)鍵詞：國際品牌、大容量、品味內(nèi)飾項(xiàng)目名稱空調(diào)品牌類型特點(diǎn)安聯(lián)大廈大金VRV、約克1-4層，約克中央空調(diào)5-32層，約克中央空調(diào)33-35層，大金VRV冷暖空調(diào)預(yù)留分體空調(diào)室外機(jī)位置諾德中心特靈中央空調(diào)17航天大廈麥克維爾中央空調(diào)分戶計(jì)量獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)新華保險(xiǎn)大廈開利中央空調(diào)分戶計(jì)量獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)中央商務(wù)開利中央空調(diào)分戶計(jì)量獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)財(cái)富大廈原裝日立中央空調(diào)關(guān)鍵詞：分戶計(jì)量、24小時辦公、獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)外立面建議&燈光工程利用夜間照明體現(xiàn)建筑外型與結(jié)構(gòu)美

——燈光就是建筑的靈魂

考慮因素：城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。建議要點(diǎn)：不可以影響建筑的白天景觀物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動態(tài)變化光色；光色方面建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計(jì)的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在20~50%以上。考慮因素：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配