重慶城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場分析

重慶城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場分析一、重慶：崛起中的中西部中心 11、人口眾多，快速攀升的城鎮(zhèn)化率成為房地產(chǎn)市場的源動力 12、依托成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，“一圈兩翼”形成大型城市圈 23、人民收入水平仍然偏低 44、“一江兩翼三洋”國際物流區(qū)位優(yōu)勢漸現(xiàn) 5二、重慶：不限購的直轄市，房產(chǎn)稅影響甚微 71、調(diào)控影響微弱，市場健康穩(wěn)步向上 72、投資增速仍保持較高水平 8一、重慶：崛起中的中西部中心1、人口眾多，快速攀升的城鎮(zhèn)化率成為房地產(chǎn)市場的源動力重慶位于中國內(nèi)陸西南部、長江上游地區(qū)，是中央直轄市，中國政府實(shí)行西部大開發(fā)的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，也是五大國家中心城市之一。全市總面積面積8.24萬平方公里，下轄38個行政區(qū)縣，包括有20個區(qū)、19個縣、9個主城區(qū)。總面積5467平方千米。另設(shè)重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、萬州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長壽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四個國家級開發(fā)區(qū)。截至2012年末，全市常住人口2945萬人，其中城鎮(zhèn)人口1678萬，約占57.0%，比上年提高1.96個百分點(diǎn)。全市市外外來人口為135.5萬人，比上年增加14.5萬人。據(jù)第六次人口普查結(jié)果，在全國城市（市轄區(qū)）人口數(shù)排名中，重慶位列第3（前兩位是上海、北京），為西部地區(qū)人口規(guī)模最大的城市。近年來，重慶市城鎮(zhèn)人口環(huán)比漲幅顯著高于全市人口環(huán)比漲幅，城鎮(zhèn)化率快速攀升。此外，“大重慶”區(qū)域內(nèi)還有大量區(qū)縣的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)低于全市平均水平，大量的外來人口進(jìn)入將成為房地產(chǎn)需求的源動力。2、依托成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，“一圈兩翼”形成大型城市圈重慶是我國長江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，是我國內(nèi)陸地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。自《馬關(guān)條約》簽訂后開始發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，目前以重工業(yè)為主，是全國三大重工業(yè)中心之一。重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的阻礙是城鄉(xiāng)貧富差距大，2011年，主城區(qū)9區(qū)人均GDP已經(jīng)突破85000元，渝北區(qū)人均收入達(dá)到了24480元，據(jù)我國非沿海省份縣級行政單位第一名，但經(jīng)濟(jì)最落后的城口縣是我國最貧困的縣市之一。重慶還有很大的開發(fā)空間和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。2011年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）10011.13億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長16.4%，其增速一直高于全國均值，且有不斷擴(kuò)大的趨勢，見圖2。其中非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占生產(chǎn)總值的比重為61.7%，較上年提高0.5個百分點(diǎn)。2011年，重慶GDP在全國各大城市中位列第7，與上年保持一致。2006年11月，重慶市提出了“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，即以主城為核心，以大約1小時通勤距離為半徑范圍的城市經(jīng)濟(jì)區(qū)（“一圈”），以萬州為中心的三峽庫區(qū)城鎮(zhèn)群（渝東北翼）和以黔江為中心的渝東南城鎮(zhèn)群（渝東南翼）。一小時經(jīng)濟(jì)圈是以9個主城區(qū)為核心，一小時交通范圍內(nèi)所覆蓋的21個區(qū)縣，是重慶將來首要發(fā)展的地區(qū)，將會形成一個具有明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的西部地區(qū)最大城市群。在2011年5月，國務(wù)院正式批復(fù)同意的《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》以重慶、成都為發(fā)展中心，重慶被定位為“國際大都市”。該經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位是共同爭取成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)列為國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)、共同爭取國家編制成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，努力將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)建成繼長三角、京津冀、珠三角之后的中國第四個經(jīng)濟(jì)區(qū)域。規(guī)劃到2015年將建成西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心，到2020年成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域一體化格局基本形成，成為我國綜合實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域之一，重慶未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景一片光明。3、人民收入水平仍然偏低2011年全年重慶市城市居民人均可支配收入20250元，比上年增長15.5%，見圖4。人均可支配收入處于較低水平，在2011年全國城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名中，重慶位列第86，見圖5。人均生活消費(fèi)性支出14974.49元，比上年增長12.3%。人均收入水平較低，城市中富裕人群偏少使得重慶能夠負(fù)擔(dān)高端樓盤的人數(shù)受限，這也成為制約重慶房價持續(xù)攀高的因素之一。4、“一江兩翼三洋”國際物流區(qū)位優(yōu)勢漸現(xiàn)重慶地處我國中部和西部地區(qū)的結(jié)合部，是長江上游地區(qū)唯一集結(jié)水、陸、空交通資源的特大型城市，西南地區(qū)綜合交通樞紐。原設(shè)有重慶鐵路局，1957年5月因?qū)毘设F路建成撤銷，現(xiàn)屬成都鐵路局管轄。重慶主城區(qū)內(nèi)有特等站重慶站（菜園壩站）及一等站重慶北站（龍頭寺站）各一座，重慶最大客運(yùn)站新重慶西站正在建設(shè)中。重慶已規(guī)劃“一江兩翼三洋”的國際物流大通道，“一江”指可由上海或廣州出海達(dá)到太平洋的長江和與之平行的滬漢渝蓉鐵路大通道，“兩翼”是指連接歐亞大陸橋直通大西洋的蘭渝鐵路和經(jīng)瑞麗口岸達(dá)到緬甸及印度洋沿岸東南亞各國的渝昆鐵路。其中，鐵路是絕對的主力，貨運(yùn)站重慶鐵路集裝箱中心站是我國第三個建成投入運(yùn)營的集裝箱中心站，標(biāo)志重慶擁有國家級鐵路物流基地，主要承擔(dān)大陸與歐洲部分貨物的中轉(zhuǎn)運(yùn)輸功能，重慶這一重要區(qū)位優(yōu)勢將得到進(jìn)一步體現(xiàn)。目前重慶軌道交通1號線、2號線、3號線、6號線已開通，重慶城市軌道交通運(yùn)營里程數(shù)居中國中西部城市首位?！吨貞c市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2012-2020年）》日前已獲發(fā)改委正式批復(fù)。獲批的規(guī)劃項(xiàng)目共8個，規(guī)模215.04公里，項(xiàng)目總投資約1097億元。屆時，重慶市將形成9條運(yùn)營線路（即1、2、3、4、5、6、9、10號線和環(huán)線），總長410.24公里的軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)主城9區(qū)，連接兩個城市中心及六個城市副中心，江北機(jī)場，龍頭寺、上橋等鐵路客站，朝天門碼頭等，軌交占公共交通出行的比例為47%?！兑?guī)劃》同時對重慶市遠(yuǎn)景線網(wǎng)規(guī)劃做了擴(kuò)展和優(yōu)化，共17線1環(huán)，線網(wǎng)總長約820公里。交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善將促進(jìn)周邊樓盤價格上升。二、重慶：不限購的直轄市，房產(chǎn)稅影響甚微1、調(diào)控影響微弱，市場健康穩(wěn)步向上作為唯一不限購的直轄市，重慶房地產(chǎn)市場整體發(fā)展環(huán)境較好。房產(chǎn)稅政策主要針對高端商品，對普通住宅影響不大。調(diào)控政策實(shí)施后，商品房銷售面積還能保持增長，2011年銷售面積達(dá)到4533.50萬平方米，同比增長5%，同比增長16.2%，銷售額達(dá)到2146.09億元。同期北京和上海的商品房銷售面積均出現(xiàn)大幅下降的情況。2011年1月，重慶市政府發(fā)布《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住宅征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和實(shí)施細(xì)則》，開始在主城九區(qū)范圍內(nèi)個人住房開征房產(chǎn)稅。征收對象為擁有獨(dú)棟商品住宅，新購高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住宅的個人。未列入征稅范圍的個人高檔住宅、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。稅率為住房交易單價的0.5%--1.2%不等。只針對部分二套以上住宅，比限購政策溫和得多。房產(chǎn)稅政策出臺后，2011年全年內(nèi)重慶市場新建住宅成交在市場的觀望情緒下呈現(xiàn)明顯降溫，2012年以來，成交開始出現(xiàn)明顯回暖。房價趨于穩(wěn)定，整體房地產(chǎn)市場景氣呈現(xiàn)穩(wěn)步向上走勢。2、投資增速仍保持較高水平重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2015.09億元，仍能保持19.7%的高增長率。其中住宅市場貢獻(xiàn)了31.78%的增長率，辦公樓貢獻(xiàn)了67.04%的增長率。2011年房地產(chǎn)開發(fā)資金增長率較2010年有所下降，但仍維持正的增長率，達(dá)到3295.69億元，其中國內(nèi)銀行貸款提供資金增長最快，達(dá)到18.87%。近年，重慶房地