房地產(chǎn)行業(yè)需要走新路

第第頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)需要走新路無(wú)論政府對(duì)樓市的態(tài)度如何，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位都不會(huì)改變。需要改變的是房地產(chǎn)行業(yè)要走新路，調(diào)控也要走新路。

7月30日召開的中央政治局會(huì)議并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，而是表示要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。當(dāng)“調(diào)結(jié)構(gòu)、重市場(chǎng)”的“經(jīng)濟(jì)學(xué)”開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露威力時(shí)，政府將以怎樣的面貌在樓市中出現(xiàn)？當(dāng)“利好”樓市的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大力推進(jìn)時(shí)，房企該如何借助這場(chǎng)“東風(fēng)”？當(dāng)?shù)胤秸谕恋刂贫戎蓄l頻受益時(shí)，蘊(yùn)含其中的危機(jī)有哪些？土地制度如何改革才能使失地農(nóng)民獲得持久收益？就上述問題，《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志對(duì)國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令進(jìn)行了專訪。

新一屆政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)改變

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：中央最近釋放的政策信號(hào)并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，這是否預(yù)示著中央對(duì)樓市調(diào)控的松綁？下一步的政策走向會(huì)是怎樣？

喬潤(rùn)令：所謂“松綁”其實(shí)是上一屆政府調(diào)控政策下的一種說法，從目前釋放的政策信號(hào)看，新一屆政府對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)所采取的策略跟上一屆政府有很大不同，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是上一屆政府的延續(xù)。

從本屆政府對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)施的措施來看，體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的力度在逐漸加大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為整體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，新一屆政府即使要對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，也一定是在整體宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下進(jìn)行的。現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)能保持每年7%左右的增速，就是一種比較合理的增長(zhǎng)，在這樣的經(jīng)濟(jì)增速下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)降溫。

但是不可否認(rèn)的是，無(wú)論政府對(duì)樓市的態(tài)度如何，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位都不會(huì)改變。需要改變的是房地產(chǎn)行業(yè)要走新路，調(diào)控也要走新路。

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：關(guān)于中國(guó)真正的城鎮(zhèn)化水平有很多種說法。您認(rèn)為我國(guó)的城鎮(zhèn)化目前處在什么階段？

喬潤(rùn)令：完全按戶籍統(tǒng)計(jì)，無(wú)法解決城鎮(zhèn)化中的現(xiàn)實(shí)情況。雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局52.57%的城鎮(zhèn)化率中，約有三分之一是流動(dòng)人口，但這部分人可以說是半城鎮(zhèn)化。首先，這部分人已經(jīng)在城市就業(yè)，已經(jīng)脫離了農(nóng)村和土地。其次，這部分人口的消費(fèi)也在城市。第三，這部分人分享了城市的部分公共設(shè)施。所以，這部分人可以稱之為“半城鎮(zhèn)化”。因此，52.57%的數(shù)據(jù)還是靠得住的，跟實(shí)際的城鎮(zhèn)化水平?jīng)]有大的出入。

開發(fā)商應(yīng)為幾億進(jìn)城百姓提供住房

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：您認(rèn)為城鎮(zhèn)化過程中最重要的是什么？要做好哪些才能突出新城鎮(zhèn)化的“新”？

喬潤(rùn)令：首先，城鎮(zhèn)化總繞不開戶籍制度的改革，但是我認(rèn)為戶籍制度改革對(duì)農(nóng)民進(jìn)城的影響并不大。戶籍制度的改革不僅僅是要簡(jiǎn)單地放開城市戶籍，而是要征求農(nóng)民的意見，看他們是否愿意成為城鎮(zhèn)人口，以及考慮哪部分人需要進(jìn)城，這才是最重要的。

在我看來，農(nóng)民應(yīng)該分為四類。第一類是根本不愿意進(jìn)城的農(nóng)民，這部分人主要集中在北京上海這些特大城市的郊區(qū)和東南沿海一些集體經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)。這部分農(nóng)民在農(nóng)村能夠享受到很好的福利待遇，所以他們對(duì)進(jìn)城并沒有強(qiáng)烈的愿望和要求。第二類是徘徊在城市和鄉(xiāng)村之間的人。他們既想享受城市的公共服務(wù)和就業(yè)機(jī)會(huì)，但是又不愿意失去農(nóng)村的土地。這部分人在待城鎮(zhèn)化人口占據(jù)絕大多數(shù)。第三類人是已經(jīng)在城市定居的所謂打工者。這部分人已經(jīng)享受到部分城市的公共服務(wù)，他們是一定要進(jìn)城的，這部分人在全國(guó)大概有3千多萬(wàn)。第四類人是新生代的農(nóng)民工。這部分人口也是要進(jìn)城的。通過對(duì)這四類農(nóng)民的分析可以發(fā)現(xiàn)，在城市打工生活多年和新生代農(nóng)民工這兩部分人是有很迫切的城鎮(zhèn)化需要的。搞清楚有哪些人真正需要城鎮(zhèn)化，在制定政策時(shí)才能更有針對(duì)性。

其次，農(nóng)民進(jìn)城，城市政府是要支付成本的，如建醫(yī)院、學(xué)校、住房等，這就需要建立一個(gè)農(nóng)民工進(jìn)城的成本分擔(dān)機(jī)制。由中央政府、城市政府、雇傭農(nóng)民工的企業(yè)和農(nóng)民工自己都掏一部分錢，解決農(nóng)民工進(jìn)城的成本問題。

另外，在農(nóng)村，要把農(nóng)村戶口逐步與土地分開，建立宅基地有償退出機(jī)制。這樣就使農(nóng)民進(jìn)城后不至于失去原有農(nóng)村的土地權(quán)益，因?yàn)橛写蟛糠洲r(nóng)民工，既想享受農(nóng)村的福利，又想享受城市的福利，如果這個(gè)問題不解決，在實(shí)際的執(zhí)行層面就會(huì)遇到很多困難。

最后一個(gè)問題就是農(nóng)民進(jìn)城以后的住房問題。其實(shí)，中國(guó)的地產(chǎn)商應(yīng)該做的事情就是要為下一步幾億的進(jìn)城百姓提供合適的住房。農(nóng)民對(duì)住房的需求也是多層次的，政府不能再以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思想去搞保障房建設(shè)，這是不現(xiàn)實(shí)的做法。因?yàn)楦揪蜎]有辦法保障這么多人的居住需求，而是要采取政府補(bǔ)貼同時(shí)施行市場(chǎng)化的手段，才能最大限度地滿足多重層次的住房需求。所以，堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向很重要。

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：在城鎮(zhèn)化的過程中，政府和開發(fā)商應(yīng)該分別扮演什么角色？

喬潤(rùn)令：不可否認(rèn)，在新形勢(shì)下，政府和開發(fā)商都需要改變。

對(duì)政府來說，要轉(zhuǎn)變其之前主導(dǎo)一切、“包打天下”的方式，造城的方式，而要將重心轉(zhuǎn)移：第一，要做好前期規(guī)劃；第二，要把基礎(chǔ)設(shè)施配好，為下一步開發(fā)商的進(jìn)駐打好基礎(chǔ)；第三，要清理所有阻礙社會(huì)資金進(jìn)入的不合理的制度障礙。

對(duì)開發(fā)商來說，要做好自己的“本職工作”，將工作重心放在“蓋房子”上。要改變“倒騰土地”的賺錢方式，由“運(yùn)作土地”變?yōu)樯w房子。在世界上，中國(guó)的建筑質(zhì)量幾乎是“墊底”的，但中國(guó)的建筑能耗卻“名列前茅”。開發(fā)商要做的就是建更好更多的節(jié)能環(huán)保的房子，以滿足社會(huì)各個(gè)階層的需要。

另外，中國(guó)單一的開發(fā)商開發(fā)的模式也是不科學(xué)的。數(shù)十年的發(fā)展，人們都以為只有開發(fā)商才可以開發(fā)房子。土地整塊出售，政府并沒有給不同多樣化的社會(huì)主體建房子的權(quán)利和機(jī)會(huì)。全部讓開發(fā)商壟斷，進(jìn)而被少數(shù)的幾家開發(fā)商壟斷，這是典型的中國(guó)式壟斷，也是造成中國(guó)“千城一面”的重要原因，同時(shí)也為房?jī)r(jià)居高不下做了不小的“貢獻(xiàn)”。這樣的話，政府和開發(fā)商在土地開發(fā)中都收益頗豐，農(nóng)民卻被排除在外。這都是不合理的。

土地制度改革核心是集體建設(shè)用地入市

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：當(dāng)前的土地制度無(wú)論是開發(fā)商還是農(nóng)民都不太滿意。在土地制度改革方面，你認(rèn)為最重要的是什么？什么樣的土地制度才能最大限度地保障失地農(nóng)民的利益？

喬潤(rùn)令：我認(rèn)為土地制度改革的核心就是要讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地入市，直接參與城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的建設(shè)?，F(xiàn)在的政策允許集體建設(shè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，但是不允許進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并且不允許出售。

按照目前的政策，集體建設(shè)用地要想入市，必須要先將土地出售給政府，由政府進(jìn)行招拍掛。這樣的話，政府和開發(fā)商得到了利潤(rùn)，農(nóng)民卻一下子失去了賴以生存的根本。政府與民爭(zhēng)利，這是極為不合理的。雖然土地財(cái)政在城市建設(shè)中立下了“汗馬功勞”，但是，城鎮(zhèn)化不能排斥農(nóng)民的參與，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)憑借自己的集體建設(shè)用地參與工業(yè)化與城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地可以與城市的建設(shè)用地同地同價(jià)同權(quán)不失為一個(gè)好辦法，這樣才能真正做到“以人為本”。

而要保證農(nóng)民在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的利益，就要將農(nóng)民分類。大城市的周邊的被征地農(nóng)民其實(shí)是高房?jī)r(jià)的受益者，真正受損的是談判能力和輿論監(jiān)督都很差的中西部的失地農(nóng)民。

目前來看，要想保證這部分農(nóng)民的利益，征地補(bǔ)貼并非唯一辦法，而是要滿足農(nóng)民能獲得持久收益的要求?？梢宰屴r(nóng)民以土地作為原始股份參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，以集體建設(shè)用地和企業(yè)合作，租給企業(yè)，這樣農(nóng)民就可以持久地享受租金收益。目前，在東南沿海地區(qū)這樣的成功案例很多，值得后來者參考借鑒。

《中國(guó)地產(chǎn)總裁》：國(guó)外在小城鎮(zhèn)建設(shè)方面是否有值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)？

喬潤(rùn)令：國(guó)外的小城鎮(zhèn)建設(shè)雖然發(fā)展得不錯(cuò)，但是因?yàn)閲?guó)外和我國(guó)的巨大差距以及國(guó)情的不同，使得國(guó)外的小城鎮(zhèn)建設(shè)對(duì)我們來說并不具備很大的借鑒意義。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化已經(jīng)是后工業(yè)化的城鎮(zhèn)化。他們的城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)完成了，現(xiàn)在應(yīng)該說是逆城鎮(zhèn)化建設(shè)，這個(gè)跟我國(guó)是不一樣的。