房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模版

房地產(chǎn)評(píng)定報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)定委托方：于同江估價(jià)方：北京宜山房地產(chǎn)評(píng)定有限公司估價(jià)人員：張**估價(jià)作業(yè)日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分致委托方函 3第二部分估價(jià)師聲明 4第三部分估價(jià)假設(shè)和限制條件 5一、假設(shè)和限制條件 5二、需要特殊闡明的事項(xiàng) 6第四部分房地產(chǎn)估價(jià)成果報(bào)告 7一、委托方 7二、估價(jià)方 7三、評(píng)定對(duì)象 7四、估價(jià)目的 10五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 10六、價(jià)值定義 10七、估價(jià)根據(jù) 10七、估價(jià)原則 11九、估價(jià)辦法 11十、評(píng)定成果 11十一、估價(jià)人員 12十二、估價(jià)作業(yè)日期 12十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用使用期 12第五部分估價(jià)技術(shù)報(bào)告 13一、估價(jià)對(duì)象資料 13二、類(lèi)比對(duì)象資料 13三、因素修正 15四、個(gè)別因素修正 16五、修正后價(jià)格 16六、估價(jià)成果擬定 17第六部分附件18

第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地產(chǎn)評(píng)定有限責(zé)任公司對(duì)位于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)9棟第12層02號(hào)（建筑面積188.42平方米）房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定，評(píng)定目的是為委托方用該房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考根據(jù)。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、正當(dāng)?shù)脑瓌t，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全方面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適宜的估價(jià)辦法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，擬定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)1月10日的市場(chǎng)價(jià)值為1625.05萬(wàn)元，（幣種：人民幣）。下列是估價(jià)成果明細(xì)表。詳情請(qǐng)閱讀房地產(chǎn)評(píng)定報(bào)告。估價(jià)成果明細(xì)表評(píng)定對(duì)象實(shí)用面積（㎡）估價(jià)單價(jià)（元/㎡）估價(jià)值（萬(wàn)元）京師家園二棟五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人：李**北京宜山房地產(chǎn)評(píng)定有限公司二○一六年一月十六日

第二部分：估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳說(shuō)的事實(shí)是真實(shí)的和精確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已闡明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員張**已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、本報(bào)告書(shū)含若干附件，與報(bào)告書(shū)正文具同等效力，不可分割看待。7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)協(xié)助。8、本評(píng)定報(bào)告由北京宜山房地產(chǎn)評(píng)定有限公司負(fù)責(zé)解釋。9、本報(bào)告估價(jià)成果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。特此聲明！參加本系評(píng)定活動(dòng)的評(píng)定人員簽名：姓名評(píng)定師注冊(cè)號(hào)簽字張**二○一六年一月十六日

第三部分：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值原則并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一種競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大程度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象含有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。另外，市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不含有排它性，即全部市場(chǎng)主體都能夠平等自由地參加交易并同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：(1)自愿銷(xiāo)售的賣(mài)方及自愿購(gòu)置的買(mǎi)方；(2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，能夠通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；(3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5)不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為根據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核算，由委托方確保其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測(cè)量，無(wú)理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑構(gòu)造我們僅作普通性勘察，未對(duì)其進(jìn)行構(gòu)造測(cè)試，不能擬定其構(gòu)造與否存在內(nèi)部安全隱患。本次評(píng)定假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑構(gòu)造是安全的。6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值原則及滿(mǎn)足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，不包含該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完畢實(shí)地查勘之日。

二、需要特殊闡明的事項(xiàng)1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)人員根據(jù)具體狀況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要根據(jù)，估價(jià)人員已對(duì)其予以了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、正當(dāng)性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引發(fā)的后果及有關(guān)責(zé)任，我公司不承當(dāng)任何責(zé)任。3、如無(wú)特別闡明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評(píng)定是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告成果必須作對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)。

第四部分：房地產(chǎn)估價(jià)成果報(bào)告一、委托方于同江二、估價(jià)方北京宜山房地產(chǎn)評(píng)定有限公司地址：北京市X路X號(hào)X大廈22樓法人代表：李**房地產(chǎn)評(píng)定資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：****號(hào)聯(lián)系人：***聯(lián)系電話(huà)：010-****三、評(píng)定對(duì)象1、1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)，房屋建筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)11棟為普通住宅，建成于，鋼混構(gòu)造，總層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線(xiàn)路暗設(shè)；配備兩部客梯；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內(nèi)裝修狀況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線(xiàn)電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)構(gòu)造施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)狀況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、構(gòu)造變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法擬定估價(jià)對(duì)象成新率為87%。平面如圖所示。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》記載，估價(jià)對(duì)象買(mǎi)受人為于同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自2月23日至2077年2月23日。本次評(píng)定設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)定成果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）海淀區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、都市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時(shí)也是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化積淀；以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承；以國(guó)風(fēng)公司等為代表的當(dāng)代文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，更標(biāo)示出海淀文化的發(fā)展創(chuàng)新。圖書(shū)城身處的中關(guān)村地區(qū)特別是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這里的高等學(xué)府６８所，有以中科院為代表的各級(jí)各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)２１３家，兩院院士占全國(guó)院士總數(shù)的３９％，每年產(chǎn)業(yè)輻射全國(guó)的高水平科研成果數(shù)千項(xiàng)，高新技術(shù)４５００余家，年銷(xiāo)售額達(dá)４７０億元（１９９９年）。其中，純智力產(chǎn)業(yè)（軟件、圖書(shū)、公司診療及咨詢(xún)等）占全國(guó)的５０％左右，全員勞動(dòng)生產(chǎn)能力達(dá)２０萬(wàn)左右，以此項(xiàng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無(wú)疑可列全國(guó)之首。（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園社區(qū)9棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周邊環(huán)境良好，現(xiàn)在是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度達(dá)成宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全能夠滿(mǎn)足居民生活需要。4.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析近年，受土地開(kāi)發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁；開(kāi)發(fā)供應(yīng)不?；謴?fù)，竣工面積穩(wěn)定增加；隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍使房地產(chǎn)公司項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套，與相比，成交套數(shù)同比上漲13.7%，成交總金額同比上漲37.7%，成交均價(jià)漲幅為12.8%。除了初開(kāi)局遇冷，進(jìn)入二季度以來(lái)，北京樓市成交無(wú)論量?jī)r(jià)都接連攀升，甚至有多個(gè)月份成交連連破紀(jì)錄。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已持續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在持續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。受銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺(tái)影響，5月份以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目到位資金呈全方面回升態(tài)勢(shì)。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增加82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增加最快，為1602.2億元，同比增加1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增加25.9%和65.9%?？傊?，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)呈現(xiàn)狀及將來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考根據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)1月10日六、價(jià)值定義（1）本報(bào)告估價(jià)成果是反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。該估價(jià)成果基于下列假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象以委托方擬定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用，估價(jià)對(duì)象無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制和其它限制按估價(jià)目的的使用情形；未考慮將來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。（2）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途為居住用房。因此，本估價(jià)成果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)滿(mǎn)足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)全部權(quán)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格。貨幣單位：人民幣元。七、估價(jià)根據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文獻(xiàn)（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》；（3）中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)范》GB/T18508-；（5）京政發(fā)〔〕32號(hào)文獻(xiàn)《北京市人民政府有關(guān)調(diào)節(jié)我市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的告知》；（6）京國(guó)土房管出〔〕1121號(hào)文獻(xiàn)《有關(guān)公布我市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用辦法的告知》；（7）其它有關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評(píng)定人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的正當(dāng)原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)定。九、估價(jià)辦法估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象土地處在北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，能夠采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。然后綜合兩種辦法的評(píng)定成果來(lái)擬定其最后價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是運(yùn)用城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)定成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選用對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的辦法。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新獲得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的辦法。3、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適宜的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。十、評(píng)定成果本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)定的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)辦法，評(píng)定得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)1月10日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：1625.05萬(wàn)元大寫(xiě)金額:壹仟叁佰伍拾陸萬(wàn)陸仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：82246.14元/平方米十一、估價(jià)人員勘查人：張**簽名：估價(jià)人員：張**簽名：聯(lián)系電話(huà)十二、估價(jià)作業(yè)日期二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用使用期本報(bào)告在市場(chǎng)狀況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)使用期為一年（自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超出一年，需重新進(jìn)行評(píng)定。

第五部分：估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象資料估價(jià)對(duì)象戶(hù)型面積（㎡）地段太陽(yáng)園4室2廳2衛(wèi)188.42太陽(yáng)園二、類(lèi)比對(duì)象資料1、參考物基本資料可比實(shí)例項(xiàng)目中山大學(xué)博雅苑海怡灣畔金暉苑類(lèi)型住宅住宅住宅構(gòu)造質(zhì)式鋼混鋼混鋼混地段等級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)土地使用權(quán)類(lèi)型出讓出讓出讓交易面積（平方米）155102106成交單價(jià)（元/平方米）7742110681664115室內(nèi)二次裝修狀況中檔裝修中檔裝修中檔裝修流水號(hào)無(wú)（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查交易日期-3-9-12備注二手房二手房一手房

2、參考物與估價(jià)對(duì)象對(duì)比表項(xiàng)目中山大學(xué)博雅苑海怡灣畔金暉苑估價(jià)對(duì)象交易狀況偏低正常正常/交易日期3月9月12月估價(jià)時(shí)點(diǎn)商服繁華度中山大學(xué)校園內(nèi)，基本沒(méi)有商業(yè)設(shè)施近郊海景社區(qū)，商業(yè)氛圍不濃郁重要以普通商業(yè)為主商業(yè)中心，繁華度高交通便捷度普通，離公交較遠(yuǎn)社區(qū)前后都有公交線(xiàn)路較好社區(qū)門(mén)外有公交線(xiàn)路公共配套設(shè)施較完善較完善普通較完善環(huán)境與景觀較好好普通較好構(gòu)造質(zhì)式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份社區(qū)品牌檔次中中高普通中樓宇樣式多層，電梯多層，無(wú)電梯多層，無(wú)電梯多層，電梯社區(qū)配套較好好普通較好社區(qū)環(huán)境綠化好綠化好綠化普通綠化好物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理門(mén)衛(wèi)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理外觀及外墻飾材好、噴涂較好、瓷磚略好、馬賽克好、噴涂所在層數(shù)/總層數(shù)6層/11層3層/5層4層/7層12層/19層建筑面積（㎡）155102106188戶(hù)型及平面布置好好普通好朝向南北南北南北南北處在中間西頭中間中間底層有無(wú)附屬間或架空層有有有有總價(jià)12001090680

三、因素修正1、交易狀況修正基準(zhǔn)地價(jià)闡明：12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)〔〕32號(hào)文獻(xiàn)《北京市人民政府有關(guān)調(diào)節(jié)我市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的告知》；12月27日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局以京國(guó)土房管出〔〕1121號(hào)文獻(xiàn)頒發(fā)了《有關(guān)公布我市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用辦法的告知》，本報(bào)告以上述兩個(gè)文獻(xiàn)為根據(jù)估算土地使用權(quán)價(jià)格。所選參考物與估價(jià)對(duì)象性質(zhì)一致。搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京市下六個(gè)月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)82283元/平方米。按照現(xiàn)在狀況，以上三個(gè)參考物中除金輝園房產(chǎn)外均比現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值低。據(jù)北京市住規(guī)建局公布的全市6-612月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲8.47%。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評(píng)定人員經(jīng)驗(yàn)得到下列調(diào)節(jié)：價(jià)格狀況偏差量修正系數(shù)中山大學(xué)博雅苑偏低約低1%100/99海怡灣畔正常正常100/100金輝園正常無(wú)需修正100/1002、交易時(shí)間修正根據(jù)《北京晚報(bào)》：“12月21日消息，6-12月新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲8.47%?！眲t每月平均上漲1.4%?？紤]到7月，全國(guó)100個(gè)都市住宅平均價(jià)格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%，漲幅與6月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在1%以?xún)?nèi)的都市數(shù)量共有80個(gè)。因此，每月上漲取1%。因此