房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該知道的（2010-4-6經(jīng)緯新員工培訓(xùn)資料）一、簡述我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)從解放到現(xiàn)在,歷經(jīng)變遷。剛解放時(shí),大多都是平房,六十年代,在北京開始建有樓房,后來住房建設(shè)有所改革,一般也只有二十多平米,那時(shí)期,居民住房普遍無償分配。1978年,鄧小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大膽設(shè)想，開始有一些地方搞試點(diǎn)，向私人出售住宅，價(jià)格在每平方米120—150元。1982年開始實(shí)行住房補(bǔ)貼出售給職工的誓言。1986年恢復(fù)了按住宅本身工程造價(jià)全價(jià)出售的方法，初提“商品房”的概念。1988年提出住宅私有化，1992年鄧小平南巡談話發(fā)表后，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，進(jìn)入一個(gè)空前超常發(fā)展階段。1994年開始，國家采取整頓金融秩序，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款等手段，使房地產(chǎn)業(yè)開始回落，95、96、97年房地產(chǎn)一直在低潮中徘徊，從1998年下半年開始，國家規(guī)定停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。從1995年開始，國家采取各種各種政策，比如實(shí)行按揭住房，公積金，降低銀行利息等手段，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場，努力把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為引導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。二、 常用詞語解釋1、安居房：國家安居工程是國家為推動(dòng)城鎮(zhèn)制度改革，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加速住房商品化，推動(dòng)社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)住房新體制建立而推行的房改示范工程。從1995年實(shí)施，以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不出售給高收入家庭。其建設(shè)用地，由城市人民政府按行政劃撥方式供給，地方人民政府減免有關(guān)費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用，原則上由城市人民政府承擔(dān)，小區(qū)性非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半計(jì)入房價(jià)。其成本價(jià)格由拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，1—3%的管理費(fèi)，貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素組成，建筑面積一般在55平米左右，以兩室戶型為主，也有產(chǎn)權(quán)，但不得上市交易，一般在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，可進(jìn)入市場。一般來說，安居工程價(jià)格便宜，但地段較差，戶型也較差，且購買對象受限制。2、經(jīng)濟(jì)適用房：指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的以成本價(jià)向中低收入家庭出售的住房，這類住房價(jià)值首先體現(xiàn)在實(shí)用性方面，大都集中在城區(qū)邊緣，缺房或少房的人買這類房最實(shí)惠，安居房和解困房都是經(jīng)濟(jì)適用房的一種。3、商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。4、產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)利。以市場價(jià)和成本購買的住房，產(chǎn)權(quán)雖然都?xì)w個(gè)人所有，但在處分權(quán)和收益權(quán)方面還是有所區(qū)別的。5、房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證是購房者對住房享有占有權(quán)、使用權(quán)的證明，內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比列，產(chǎn)權(quán)坐落地址，產(chǎn)權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建設(shè)面積，使用面積，共有數(shù)紀(jì)要，他項(xiàng)權(quán)利和其他，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。6、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。土地所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。7、出讓：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者使用，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，一般居民用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年，居民用地在使用年限期滿后，再交一部分土地租金，房屋依然歸客戶所有。8、劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)在土地使用者交納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。但以劃撥方式取得土地使用權(quán)是有嚴(yán)格限制的，即只有下列用地在確定必需的情況下可采用劃撥的方式：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。9、契稅：指土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)是按當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。10、五證：《中華人民共和國土地使用證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程開工證》《商品房銷售許可證》11、兩書：是指在工程完工之后，經(jīng)質(zhì)量檢查合格后，發(fā)給客戶的《住房質(zhì)量保證書》《住房使用說明書》12、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑容積率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面積與土地總面積之比。14、建筑覆蓋率：是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，也稱建筑密度。15、三通一平：道路通、供水通、供電通、場地平整16、七通一平：道路通、供水通、供電通、排水通、供氣通、供熱通、郵電通和場地平整。17、現(xiàn)房：已經(jīng)通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付使用的商品房。18、期房：尚處于建設(shè)期不能立即交付使用的商品房。19、進(jìn)深：建筑縱向尺寸。20、開間：建筑物橫向軸線尺寸。21、建筑面積：是指銷售面積（包括公攤）。其公式為：建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。陽臺(tái)全封閉算全面積，半封閉為半面積。一般客戶的得到市套內(nèi)使用面積。使用率5項(xiàng)目配套的基本情況6交通概況7、 周邊樓盤概況8、 列舉項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)其他了解相關(guān)知識(shí)：一、房地產(chǎn)面積的測算1、建筑面積，包括A、夾層面積計(jì)算條件夾層的結(jié)構(gòu)要牢固，高度要在2.2米以上（基部分超，部分不超，則計(jì)超出高度部分），整個(gè)夾層面積要超過5㎡方可計(jì)算B、梯間面積計(jì)算條件整個(gè)梯間超過8㎡才可計(jì)算面積（純梯間），梯間以外還附有其他建筑物的，即使梯間少于8㎡，都連同其他建筑物一并計(jì)算面積C、面積計(jì)算條件內(nèi)陽臺(tái)面積全計(jì)。外陽臺(tái)（外飄部分有遮擋）面積計(jì)一半（露臺(tái)面積不計(jì)）。首層帶陽臺(tái)、基地面積計(jì)一半。D、飄式窗臺(tái)面積計(jì)算條件飄出部分的窗高度超過2.2米才全計(jì)面積，不夠2.2米就不計(jì)。以后的規(guī)范：陽臺(tái)封閉還是不封閉來判斷是否全計(jì)面積。封閉面積全計(jì)（以規(guī)劃局報(bào)建圖為準(zhǔn)，私人封閉的不算封閉），不封閉計(jì)一半。2、共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌tA、產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按其協(xié)議分?jǐn)侭、按共有建筑面積（實(shí)得建筑面積）比例分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e：a、電梯間、樓梯間、天面梯間（梯層）、室內(nèi)樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井b、只為一棟樓服務(wù)的電房、泵房、水箱間、埋頭火通道、值班衛(wèi)用房、專用設(shè)備房（層）c、單元共用墻計(jì)一半3、不需攤分的面積A、作為人防工程的地下室、避難層B、用作公共休息、綠化場所的架空層C、大樓內(nèi)用作經(jīng)營用途，作機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車車庫D、為建筑造型而建、沒實(shí)際使用功能的建筑物E、兩棟樓共有使用部分不攤分二、在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得商品房預(yù)售許可證，取得其條件：條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照②按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督。④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間⑤三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳號(hào)⑦預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)來定其項(xiàng)權(quán)⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件三、土地分類1、 土地分為生地、毛地、熟地三種類型。生地是指沒有開發(fā)的家地、荒地。毛地是指城市中需要拆遷而沒有拆遷的土地。熟地是指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的土地。2、建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已經(jīng)建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與相關(guān)場地。a、居住物業(yè)一般是指人們生活居住的建筑，包括普通住宅，公寓，別墅等；b、商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱“收益性物業(yè)”，包括酒店，寫字樓，商場等。四、房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場劃分為一級(jí)市場，二級(jí)市場，三級(jí)市場。一級(jí)市場是國家壟斷市場，國家作為土地所有者將土地使用權(quán)投入市場運(yùn)行，投放總量，地塊價(jià)格和交易方式等均由