萬科集團(tuán)會計案例分析報告文件

PAGEPAGE6萬科A會計案例分析報告《會計案例分析》課程授課教師：王玉俠20目錄第一部分萬科A集團(tuán)的相關(guān)簡介第二部萬科A集團(tuán)的核心競爭力及背景分析第三部分萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資情況第四部分萬科A集團(tuán)的利潤分配狀況第五部分萬科A集團(tuán)利潤分配決策分析第六部分萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資核算方法對利潤分配的影響附錄、萬科A大事記作業(yè)要求：《會計案例分析》最終考核要求終結(jié)性考核形式為提交課程報告。課程報告的相關(guān)要求如下：1。內(nèi)容.學(xué)生自行選取一個會計核算、會計管理、會計控制等方面的案例，然后針對案例進(jìn)行分析。案例素材不得超出會計學(xué)專業(yè)范圍，也不得與教材上的案例雷同；案例分析應(yīng)獨(dú)立完成,不得抄襲。如有雷同或抄襲，報告作零分處理。2。報告格式。同學(xué)們對搜索到的案例要進(jìn)行加工,不能整個的復(fù)制粘貼就算完成任務(wù)，可以按照以下格式撰寫報告：介紹企業(yè)背景、陳述企業(yè)具體做法、進(jìn)行案例分析.后兩者應(yīng)是報告的重點(diǎn)。3.字?jǐn)?shù)。報告字?jǐn)?shù)應(yīng)在3000字以上.4。成績評定。課程報告由分校教師批閱并評定成績,與形成性考核成績合成后上報省校.省校酌情隨機(jī)抽查。第一部分：萬科集團(tuán)的相關(guān)簡介1。萬科集團(tuán)簡介萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科，下同)成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2007年公司完成新開工面積776。7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額523。6億元，結(jié)算收入351。8億元,凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色.萬科認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)五年入選“中國最受尊敬企業(yè)”,連續(xù)第四年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號。萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2007年末，萬科全國市場占有率為2。1％，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個城市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列.經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。2007年，萬科工廠化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用取得重要進(jìn)展，位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，并被建設(shè)部授牌為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，上海新里程項目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達(dá)到53.4%，這是公司倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、踐行社會責(zé)任的重要體現(xiàn).萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年,公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，實(shí)行“三天無理由退訂”。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2007年客戶滿意度提升兩個百分點(diǎn)，達(dá)到89％.至2007年底，平均每個老客戶曾向7.11人推薦過萬科樓盤。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去十年，萬科銷售收入復(fù)合增長率為49.9%，凈利潤復(fù)合增長率為42.3％；最近三年，萬科銷售收入復(fù)合增長率達(dá)到93.7％，凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到88。4％,基本每股收益復(fù)合增長率達(dá)到67。6%。公司在發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得《投資者關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項.萬科現(xiàn)有員工16000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”,重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001年起,萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查.2007年11月，萬科作為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌"項目，榮獲由北京大學(xué)管理案例研究中心、《北大商業(yè)評論》和企業(yè)家與企業(yè)管理研究院聯(lián)合設(shè)立的“中國管理學(xué)院獎”.2008年1月，萬科榮膺第三屆“CCTV年度雇主調(diào)查”評選“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最佳雇主”稱號.2。王石簡介王石，漢族，現(xiàn)為萬科董事長。1951年1月出生于廣西壯族自治區(qū)柳州市,蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè).1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理，1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。1994年王石榮獲“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)家金牛獎”.1998年1月王石受到國家總理朱镕基接見,朱總理對王石對房地產(chǎn)的市場走勢和看法給予充分肯定.1998年12月王石入選《中央電視臺》為紀(jì)念改革開放二十年所拍攝的大型電視人物傳記片————《20年、20人》節(jié)目。1999年4月參加世界經(jīng)濟(jì)論壇--——“99中國企業(yè)高峰會”，并代表中國房地產(chǎn)業(yè)界在論壇上做專題發(fā)言。1999年5月參加由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“99中國住房發(fā)展論壇"，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月應(yīng)邀出席“99《財富》論壇”，并作專題演講,呼吁21世紀(jì)的中國房地產(chǎn)企業(yè)走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展道路，適應(yīng)新世紀(jì)、新市場的挑戰(zhàn)。1999年發(fā)起組織“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”,并被推舉為首任輪值主席,致力于重建行業(yè)秩序和公信力，推動中國城市住宅產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。2000年6月，發(fā)起組織“新住宅論壇"上海大會,倡導(dǎo)和推動“新住宅運(yùn)動”.王石現(xiàn)兼任中國房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會城市住宅開發(fā)委員會副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會副會長以及深圳市總商會副會長等職務(wù)。到了2000年前夕，王石的底氣積累得差不多了。他開始更加廣泛地走進(jìn)公共平臺和頻繁登陸大眾媒體。隨著入選中央電視臺為紀(jì)念改革開放20年所拍攝的人物傳記片《20年20人》和2000中國經(jīng)濟(jì)年度人物,王石的名聲迅速溢出業(yè)界，成為家喻戶曉的公眾人物。甚至摩托羅拉也找上門來,請他為一款手機(jī)做形象廣告.從那以后,五年過去了，這位“房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物”(2000中國經(jīng)濟(jì)年度人物頒獎典禮上，央視主持人的串講詞）已經(jīng)成為媒體上的魅力明星.他有登山、滑翔、出書等等足夠吸引人們眼球的事件,他的每一個動靜，都不會被媒體遺漏。他一身名人風(fēng)范，行走在聚光燈下，他有足夠多的粉絲。3。萬科的愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者我們對其愿景的分析：萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者,早已實(shí)現(xiàn)了成為行業(yè)領(lǐng)跑者的愿望，既然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)該目標(biāo),也就不能再稱其為愿景了。因此,我們覺得,萬科現(xiàn)在的愿景應(yīng)該做適當(dāng)?shù)男薷?。雖然萬科已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，但要持續(xù)領(lǐng)跑的話，萬科要做到一下幾點(diǎn):不斷鉆研專業(yè)技術(shù)，提高國人的居住水平;·永遠(yuǎn)向客戶提供滿足其需要的住宅產(chǎn)品和良好的售后服務(wù)；·展現(xiàn)“追求完美”之人文精神，成為實(shí)現(xiàn)理想生活的代表；·快速穩(wěn)健發(fā)展我們的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)；·提高效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)一流的盈利水準(zhǔn)；

·樹立品牌，成為房地產(chǎn)行業(yè)最知名和最受信賴的企業(yè);

·擁有業(yè)內(nèi)最出色的專業(yè)和管理人員，并為其提供最好的發(fā)展空間和最富競爭力的薪酬待遇；

·以誠信理性的經(jīng)營行為樹立優(yōu)秀新興企業(yè)的形象；

·為投資者提供理想的回報;第二部分：萬科集團(tuán)的核心競爭力及背景分析2002年，中國房地產(chǎn)走完第一個十年,在風(fēng)風(fēng)雨雨的歷程和紛紛揚(yáng)揚(yáng)的回顧中，老牌房地產(chǎn)公司多數(shù)已垂垂老矣,步履蹣跚。但這中間惟有萬科例外——它不僅保持長期穩(wěn)定增長,去年更是爆出新聞：公司業(yè)務(wù)增長近８０%,單一公司產(chǎn)量已交付１１７萬平方米,銷售額突破50億，這不僅創(chuàng)下了萬科歷史上的新紀(jì)錄，而且在中國上市房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一,在傳媒所報導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)中也是第一。所以，馮侖提出:“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”。NO。1完整科學(xué)的職業(yè)經(jīng)理人文化

萬科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價值觀.大家知道，萬科很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市.它的創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊始終以職業(yè)經(jīng)理人的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文化(白領(lǐng)文化),萬科的管理在點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此帶來的專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，這種價值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價值。萬科的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時也恰到好處地反映了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨(dú)鐘。

企業(yè)獨(dú)特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運(yùn)，這主要是由各自不同的核心價值觀驅(qū)使的行為方式不同所造成的。一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。所以今天，看到一個優(yōu)秀和走向偉大的萬科，我們完全有理由相信,深植于萬科經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價值倫理，才是他們最重要的獲勝基因。-—“有關(guān)萬科品牌的故事很多,隨便一說就不下三五件：

一是萬科的領(lǐng)軍人物不僅是公眾人物，而且還成為摩托羅拉的廣告代言人；

二是原來既定的華潤購華遠(yuǎn)、華遠(yuǎn)控萬科的計劃中，險些變成華潤控萬科、萬科控華遠(yuǎn)的格局，顯然這時的萬科比頂峰時期的華遠(yuǎn)還值錢；

三是凡萬科開發(fā)的物業(yè),無論在哪個城市哪個區(qū)域做何種產(chǎn)品,就是要比其他發(fā)展商的產(chǎn)品貴，少則一二成,多則翻倍，市場依然買賬；

四是任何一個萬科企業(yè)出身的職業(yè)經(jīng)理人,無論到哪兒似乎都覺得自己高人一等,盡管這并非好事，但奇怪的是市場上居然還有不少發(fā)展商肯買賬?！盢O。2萬科的成功是美國模式的成功國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一向以“開發(fā)”自居，似乎“開發(fā)”是房地產(chǎn)公司的惟一模式。當(dāng)探尋萬科成功的奧秘時，我們才恍然大悟：我們多年以來深信不疑的開發(fā)模式并不是房地產(chǎn)公司惟一的，更不是最好的商業(yè)模式。

改革開放以來，香港房地產(chǎn)通過對內(nèi)地的直接投資,不僅促進(jìn)了內(nèi)地的城市建設(shè)，同時也將其開發(fā)模式引入內(nèi)地.但實(shí)際上，大量香港公司特別是所謂五大家（長江、和黃、新鴻基、恒基、新世界）這１０年來以香港模式和香港經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地大展拳腳,結(jié)果卻是敗多勝少，這表明，香港模式在內(nèi)地并非所向披靡.

其實(shí),香港是一個城市，土地極其有限，長期以來政府對土地實(shí)行高度壟斷，賣地收入支撐著政府的全部稅收，實(shí)行高地價一直給政府帶來極大的利益;另一方面,幾大房地產(chǎn)公司壟斷了７０％的新房供應(yīng)量。雙方博弈的結(jié)果就是高地價、高樓價、高利潤.亞洲金融危機(jī)后,這一政策大受質(zhì)疑，在實(shí)踐中也屢遭挫折。而反觀美國這一大陸經(jīng)濟(jì)體，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來，房地產(chǎn)公司又充分競爭,談不上什么壟斷，因此地價、樓價都由供求關(guān)系決定,公司也無暴利可言。由于充分競爭和高度發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融,房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場上取勝，靠長期經(jīng)營獲利。

我國地域遼闊，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭趨勢和市場化走向更像美國而不是香港。因此，未雨綢繆，改弦易張，盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國模式,即走一條極度專業(yè)化的道路，是房地產(chǎn)企業(yè)在中國的制勝之道。萬科的成功其實(shí)就是美國模式的成功。萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)接合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。如今萬科生產(chǎn)房子就像沃爾瑪開店一樣，已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制的能力。美國的可口可樂公司單靠賣可樂可以成為世界第一,今日中國的萬科單靠賣一種“小白領(lǐng)"住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。萬科在中國內(nèi)地資本實(shí)力不敵李嘉誠等，但卻在產(chǎn)量和效益上創(chuàng)造了足以讓李先生羨慕的成就。這一結(jié)果本身就證明,萬科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場上逞強(qiáng)的美國模式，在中國是可以生根的。

“有誰會像萬科那樣在第一次土地拍賣拿地時就敢于叫出較第二名高一倍的應(yīng)拍價？

有誰會像萬科那樣早在十多年前就認(rèn)定中國房地產(chǎn)發(fā)展會有今天的現(xiàn)狀？

又有誰會像萬科這樣，十年前就在北大清華收羅人才、十年如一日地儲備各方面專門人才？以至市場上有了萬科秀才欺兵、書生奪天下的說法。

還會有哪家公司像萬科這樣發(fā)了財不做加法，反而玩著命做減法，將非主業(yè)一一減掉，無數(shù)掙錢的機(jī)會都不要，一心迷上房地產(chǎn)？

最為關(guān)鍵的是,這種理念能夠十年如一日地堅持，并且一步步實(shí)現(xiàn)成功?！?/p>

NO.3通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略

最近柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策，我同意這種看法.

觀察萬科,任憑風(fēng)浪起,我自有章法。１０多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并沒宣稱是“資本經(jīng)營"；明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn),卻還嫌不專,索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅,今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品、部件都在總部設(shè)計,通過住宅產(chǎn)業(yè)化帶動進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn).市場熱點(diǎn)不斷變換，萬科近１０年來卻始終只講兩個字：“減法”——這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力,推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。一個人要有成就，堅定、堅強(qiáng)、毅力是第一位的，這種偉大忍耐的力量源泉就是偉大的理想,而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂先有“堅忍不拔之志”,方可蓄積“堅忍不拔之力"。辦公司、做企業(yè)同樣如此.如果不對自己“是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？何時做？”等一系列問題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā).

－－“萬科曾說,房地產(chǎn)不僅是高投入行業(yè)，更是一個高風(fēng)險行業(yè)，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會犯錯，萬科的最大追求之一就是盡量減少犯錯的可能。萬科的項目運(yùn)作一向比較縝密，比如在北京，看100塊地才做一個項目，做一個項目又會變出100個方案來選.但如此有備而戰(zhàn)、戰(zhàn)無不勝的概率自然就大?！?/p>

NO.4“萬科牌汽車”是一架自動車

公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊;萬科的治理結(jié)構(gòu)是有優(yōu)勢的。由于萬科最早一批股份化改制和上市，加之股權(quán)相當(dāng)分散，使股東、董事會和管理層的職責(zé)和權(quán)利界定得比較清楚。更重要的是，萬科創(chuàng)業(yè)者很早就完成了轉(zhuǎn)化為職業(yè)經(jīng)理人的定位，從而避免了許多民營企業(yè)創(chuàng)始、合伙人之間的沖突和震蕩，使管理團(tuán)隊得以長期穩(wěn)定，并且養(yǎng)成了系統(tǒng)的經(jīng)理人文化。

理性的創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊使萬科在管理上能夠集中精力，做細(xì)做透，不僅積聚本地（深圳）優(yōu)勢，而且建成了跨地區(qū)管理的高效體系.萬科的進(jìn)步恰恰表現(xiàn)為８０％是管理性決策,20％是投資性決策。好公司管理多、投資慢,壞公司投資快、無管理.今天,如果走進(jìn)萬科，你會發(fā)現(xiàn)無論投資管理、財務(wù)管理、還是人力資源管理、客戶管理,甚至公關(guān)管理都非常清楚細(xì)致,井井有條.王石對萬科的貢獻(xiàn)，正在于他從不把精力放在門面和項目的炒作上，而是認(rèn)認(rèn)真真、數(shù)十年如一日、不厭其細(xì)地建造了終于可以自動行駛的“萬科牌汽車”。管理在于細(xì)節(jié)（魔鬼在細(xì)節(jié)之中)，在于耐心，在于持久，這一點(diǎn)，萬科人做到了，所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。

萬科苦心孤詣地制造了六大工具。這就是萬客會、萬科周刊、萬科網(wǎng)站、萬科文化、萬科學(xué)校和萬科批判。這些工具中最有核心價值的還是萬科批判，單是看見《投訴萬科》、《某某這廝》、《我們向某某學(xué)什么》、《萬科在投訴中完善》等這樣的反思性文章刊發(fā)在《萬科周刊》上，就知道這種自我批判既不是另類，也不是做秀,而是一種強(qiáng)大的學(xué)習(xí)能力和出眾的悟性.第二部分：萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資情況主要財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)

（1)主要財務(wù)指標(biāo)

單位:人民幣元

項目

2009

年1-6

月

2008年1—6

月

比上年同期增減

營業(yè)利潤

4,190,846，869。84

3，327，479，350.53

25.95％

利潤總額

4,191，005，358.24

3，327,956，389。86

25.93％

歸屬于母公司所有者的凈利潤

2，524,392,406.54

2，061,055,712。25

22.48％

扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所

有者的凈利潤

2，523，877,456.32

2,065,181，214.99

22。21％

基本每股收益

0。230

0。188

22。34％3

稀釋每股收益

0。230

0。188

22.34％

凈資產(chǎn)收益率（全面攤薄）

7。31%

6。88%

+0.43

個百分點(diǎn)

凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）

7。60%

6.85％

+0。75

個百分點(diǎn)

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

9,821，584,634。72

(1,488,888,722。76)

759。66%

每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

0.89

（0.14)

735。71％

項目

2009

年6

月30

日2008

年12

月31

日

比年初數(shù)增減

流動資產(chǎn)

118，808,776，465。55

113，456，373，203.92

4。72%

流動負(fù)債

62，638，612，948。81

64,553，721,902.60

-2.97%

總資產(chǎn)

124,519，928,693。78

119,236,579，721.09

4。43%

資產(chǎn)負(fù)債率

66。43％

67.44％

-1.01

個百分點(diǎn)

歸屬于母公司所有者權(quán)益

34，521，271,885.59

31，891，925,262.40

8。24%

每股凈資產(chǎn)

3.14

2.90

8。28%

注：1。

每股收益和凈資產(chǎn)收益率為按照扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤計算;

2.

按照《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1

號—非經(jīng)常性損益（2008）》（證監(jiān)會公告〔2008〕43

號)的規(guī)定,公司對08

年1~6

月—的非經(jīng)常性損益進(jìn)行了重述，08

年1~6

月扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所有

者的凈利潤、基本每股收益、稀釋每股收益、凈資產(chǎn)收益率（全面攤薄）、凈資產(chǎn)收益率(加權(quán)平均）相應(yīng)重述.

（2）非經(jīng)常性損益項目

根據(jù)中國證監(jiān)會《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1

號—非經(jīng)常性損益（2008）》(證

監(jiān)會公告〔2008〕43

號)的規(guī)定,公司非經(jīng)常性損益合并數(shù)列示如下：

單位：人民幣元

項

目

2009

年1—6

月2008

年1-6

月

捐贈支出

(24，509,713.83）

（25，147，687.70）

交易型金融負(fù)債公允價值變動損益

（1,849,320。00）

(3，016,728。00)

其他

29，583，277。60

26，342,477。76

所得稅影響

(1,902，233.37)

(1,649,377。79）

少數(shù)股東損益影響

（807，060。18)

（654,187。01)

合計

514,950。22

（4,125，502.74）

注：

08

年1～6

月數(shù)據(jù)已按照規(guī)定重述；

（3）境內(nèi)外會計準(zhǔn)則差異

單位：人民幣元

境內(nèi)會計準(zhǔn)則

境外會計準(zhǔn)則

歸屬于母公司所有者的凈利潤

2,524,392，406.54

2,524,392，407。54

歸屬于母公司所有者權(quán)益

34,521，271，885。59

34，521，271，886。59

差異說明

無差異

二、股本變動和主要股東持股情況

1、

公司股份變動情況表（截至2009

年6

月30

日)

單位：股

本次變動前

本次變動后

股份類別

數(shù)量

比例

本次變動增減

（+，-）

數(shù)量

比例

一、有限售條件股份

1、國家及國有法人持股

264，000,000

2.40%

0

264，000，000

2.40％

2、境內(nèi)非國有法人持股

3、境內(nèi)自然人持股

26，037,098

0。24％

—1,877，258

24，159,840

0.22％4

4、外資持股

有限售條件股份合計

290,037,098

2。64％

-1,877,258

288，159，840

2。62%

二、無限售條件股份

1、人民幣普通股

9，390,217,652

85.40%

+1，877,258

9，392，094,910

85。42％

2、境內(nèi)上市外資股

1，314,955，468

11。96％

0

1，314，955,468

11.96％

無限售條件股份合計

10,705，173,120

97。36％

+1,877,258

10，707，050，378

97.38％

三、股份總數(shù)

10，995，210,218

100.00%

0

10，995，210，218

100.00％

注:報告期內(nèi)，中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司按規(guī)定對高管人員部分限售股份解除限售，公司境內(nèi)自

然人持有的有限售條件流通股減少1，877，258

股,公司無限售條件流通股份相應(yīng)增加。第四部分：萬科集團(tuán)的利潤分配狀況圖表12011年萬科業(yè)務(wù)的收入和成本構(gòu)成（單位：億元)

主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本凈利潤

金額所占比例金額所占比例金額比例

房地產(chǎn)351899。41％204599.51％515100.29％

物業(yè)管理210。59％100.49％1.50.29%圖表2萬科銷售收入與凈利潤趨勢圖

(二）良好的投資回報

2011年萬科A基本每股收益0。73元，比去年同比增長87.18%，五年復(fù)合增長率達(dá)75。5％；凈資產(chǎn)收益率16。5％，5年平均達(dá)14。6％。萬科A的業(yè)績一直持續(xù)高速增長，并且保持了很好的投資回報。高速增長的銷售收入再加上良好的收益水平，可是說萬科在2011年是一片飄紅,四面凱歌。盡顯其作為中國唯一資產(chǎn)過千億、年銷售收入過500億的房地產(chǎn)企業(yè)，中國房地產(chǎn)界當(dāng)之無愧的龍頭老大的王者風(fēng)范。

圖表3萬科“銷售收入－凈利潤－資產(chǎn)"關(guān)系圖

一般來說，在企業(yè)迅速發(fā)展的時期，凈利潤增長主要是銷售收入增長的結(jié)果，而銷售收入的增長也需要相應(yīng)的資產(chǎn)規(guī)模相支持?！皟衾麧欎N售收入資產(chǎn)”之間維持一個合理的比例關(guān)系，才是企業(yè)良性發(fā)展的跡象。如圖表3所示,2011至2011的三年里，凈利潤增長不及銷售收入的增長，而銷售收入的增長又不及資產(chǎn)的增速。在企業(yè)飛速發(fā)展的時期，資產(chǎn)增長速度超過收入和利潤水平，就已經(jīng)呈現(xiàn)出了盈利能力下降的局面。出現(xiàn)這種情況的原因是占到總資產(chǎn)６０％以上的存貨積壓,近年來存貨規(guī)模不斷攀升，已經(jīng)從2011年的148億，迅速增長到了2011年的665億，占到了總資產(chǎn)66。4％。

2。盈利能力分析

總資產(chǎn)收益率是衡量企業(yè)憑借現(xiàn)有資產(chǎn)獲取利潤能力的指標(biāo).如圖表4所示，凈利潤增長的同時，總資產(chǎn)的收益率卻呈現(xiàn)了反方向，可見萬科已經(jīng)出現(xiàn)了盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，利潤趕不上資產(chǎn)增長的苗頭。表面上利潤不斷攀升，而實(shí)際上萬科憑借現(xiàn)有資產(chǎn)的盈利能力已經(jīng)大不如前。圖表4萬科總資產(chǎn)收益率、凈利潤率關(guān)系圖3。資產(chǎn)管理效率分析

公司資產(chǎn)的生產(chǎn)能力對于提高公司總體盈利能力至關(guān)重要，因此資產(chǎn)管理水平是影響凈資產(chǎn)收益率的重要驅(qū)動因素.萬科資產(chǎn)管理類指標(biāo)見圖表5。

圖表5萬科資產(chǎn)管理類指標(biāo)

經(jīng)營能力指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率經(jīng)營周期

20110.41691.32

20110.49549.8

20110.54503.22

20040.55503.35

200品牌知名度很高，調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬科被很多人很所知道。（下附調(diào)查表）品牌知名度——樓盤知名度:上海樓盤第一提及（Q1） 提示前提及(Q1)提示后提及(Q3) ％ % %萬科城市花園 18 40 87中遠(yuǎn)兩灣城 8 18 46 虹橋新城 71640上海萬里城 4 1535大華公園世家 2829海天花園 41128四季園61023東方巴黎 2423東方曼哈頓 - 420菊園 5714明日星城 2614圣約翰名邸 - 314天安花園 4713香榭麗舍 - 111河濱豪園 -110華爾茲 1 39太陽都市花園 289多摩園景 567文華苑 5 66康橋半島 1 55虹康花園 1 55品牌知名度-—樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：上海樓盤 開發(fā)商 正確認(rèn)知度％萬科城市花園 萬科70中遠(yuǎn)兩灣城 中遠(yuǎn)60大華公園世家 大華59天安花園 天安47海天花園 中國海外23上海萬里城 中環(huán)19虹橋新城 綠地12四季園 東方金馬 10明日新城 東方金馬 4東方巴黎 東方海外 3東方曼哈頓東方海外 3品牌知名度-開發(fā)商知名度：上海樓盤第一提及(Q1)提示前提及（Q1）提示后提及(Q3) % % % 萬科 23 35 79 上房 16 30 62 中遠(yuǎn) 6 19 50 大華 7 14 35 綠地集團(tuán) 41135復(fù)星 4 7 21 中環(huán) 3 4 19 天安2412中國海外 4 7 11 東方金馬 - 3 11 東方海外 1 1 9 DBS 2 4 5 徐房集團(tuán) 2 4 4 南房 1 3 3 品牌知名度-—樓盤知名度:深圳樓盤第一提及(Q1)提示前提及（Q1) 提示后提及(Q3) % ％%萬科城市花園 185461百仕達(dá)花園 9 3955四季花城 114050蔚藍(lán)海岸 103346招商海月 9 30 43東?；▓@ 2 2130 金海灣花園 724 29中海怡翠 5 2025黃埔雅苑 11425桂苑 31524錦繡花園 7 1424碧華庭居 4 1222星海名城 51321深業(yè)花園 4 1520中海華庭 2 915楓丹雅苑 3 915創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@ — 5 12 旭飛華達(dá)園 1 6 11 品牌知名度--樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：深圳樓盤 開發(fā)商 正確認(rèn)知度％萬科城市花園萬科 99百仕達(dá)花園 百仕達(dá) 86 招商海月 招商地產(chǎn)85桂苑 萬科 84四季花城 萬科 80 錦繡花園 華僑城地產(chǎn) 64 東海達(dá)園 東海愛地62蔚藍(lán)海岸 卓越地產(chǎn) 58中海怡翠 中國海外53金海灣花園 金地 53 星海名城 振業(yè) 53 中海華庭 中國海外 48旭飛華達(dá)園 旭飛 48 碧華庭居 京基房地產(chǎn) 35 二、高速發(fā)展的背后

2011年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的一年，這一年里股市一路高奏凱歌，房價持續(xù)高漲，上演著樓市股市的"對賭”格局.但是就在房地產(chǎn)商競相屯地，爭奪“地王",房價非理性飆升的2011年，我們更應(yīng)該回頭看看，中國的房地產(chǎn)業(yè)是不是僅僅“看上去很美”?

實(shí)際上，在萬科隨著中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，各種隱患也在背后醞釀，即使在2011年批售比、凈負(fù)債率、高存貨、經(jīng)營周期已經(jīng)開始紛紛告急,而到了2011年房地產(chǎn)行業(yè)此輪上漲的拐點(diǎn)之后，更是進(jìn)一步顯現(xiàn)并且愈演愈烈。

下文將試圖從2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)異常變動發(fā)現(xiàn)問題，并通過2011年的情況進(jìn)一步加以驗(yàn)證，從而評價萬科管理層策略的合理性,并預(yù)測“地產(chǎn)之王”的未來走向。萬科主要存在三大隱患：業(yè)績高速增長與經(jīng)營能力的背離、規(guī)?？刂婆c平滑利潤以及穩(wěn)固的融資平臺的搭建。

(一)高速增長與經(jīng)營能力的背離1.“凈利潤銷售收入資產(chǎn)"鏈條關(guān)系報告期2008-06-30行業(yè)排名2008-03—31行業(yè)排名2007—12—31行業(yè)排名2007-09—30行業(yè)排名營業(yè)總收入172.551641355.271141。731營業(yè)總成本09609101130120營業(yè)收入172.551641355.271141。731營業(yè)利潤060058053039利潤總額043021045010凈利潤23.0717.42153.18120.911歸屬母公司股東的凈利潤084065092073息稅前利潤EBIT35。29111.56180。01132。331息稅折舊攤銷前利潤EBITDA-—0-—0——0-—0財務(wù)方面的劣勢存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降2005年為0.54%2006年為0.47％2007年為0。41%2008年上半年為0.17％速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高與政府的關(guān)系一般對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè),萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛"。萬科說獲得的可開發(fā)土地,較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯.隨著經(jīng)濟(jì)、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟(jì)全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費(fèi)需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩.這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因?yàn)槿绱?，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭,在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠(yuǎn)！下面是根據(jù)萬科一些公開的信息作出的一些行業(yè)的分析，主要從機(jī)會與威脅兩個方面分析。表1萬科的機(jī)會與威脅分析機(jī)會（opportunity)分析⒈收入逐年增加2。中國屬于發(fā)展中國家,房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。3.中國人口數(shù)量龐大,對商品房青睞。4。住房貸款環(huán)境相對輕松，有能力買商品房的人數(shù)在上升.5.隨著市場的日益成熟,消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提高6.萬科以軟性服務(wù)方面著稱,也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求7。萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件8.沿海地帶很多還有的地方有待開發(fā)，商機(jī)無限。二．威脅(threats）分析1.與中國海外在品牌方面競爭性太強(qiáng)，兩者無論在功能性及形象性屬性方面都具有較高的雷同性.2.萬科品牌形象沒有完全在不同的消費(fèi)者群中完全保持一致，在品牌的一貫性仍有不足。3。萬科品牌形象十分豐富,但也同樣帶來品牌缺乏核心的問題4.合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速，保持持久競爭力必須擁有自己的特色.5。中高檔房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者對開發(fā)商的品牌意識逐漸加強(qiáng)，對產(chǎn)品的設(shè)計要求也有所提高，這一方必須加大對科研的投入,以滿足日益時尚的消費(fèi)者的口味。6宏觀上,.08的金融危機(jī)對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊,許多競爭對手都以降價促銷。7。自然災(zāi)害的可能性（如地震，洪水等）8。生產(chǎn)成本的增加以及全球因金融危機(jī)造成的普遍購買力下降。9.政府法規(guī)一些變化。3。給萬科的一些建議關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工,注意給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內(nèi)部環(huán)境,給員工創(chuàng)造一個“滿意的家”加大對各大城市（特別是一些滿意度不高的城市）的售后服務(wù)以及一些增值服務(wù)，努力提高顧客的滿意度實(shí)施積極的財政政策多與政府協(xié)商、合作，努力創(chuàng)造雙贏的局面第五部分:萬科的利潤分配決策分析會計數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)摘要

1、本年度主要會計數(shù)據(jù)(單位：人民幣元）

利潤總額1，976，181，660。98

凈利潤1，350，362,816.78

扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤1，336，851，574。86

主營業(yè)務(wù)利潤3,032，584，286.21

其它業(yè)務(wù)利潤12,570,882.78

營業(yè)利潤2，042，799，471。10

投資收益-84,428,399.95

營業(yè)外收支凈額17，810，589.83

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額843,439,134。65

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額117，035,188。76

注1：非經(jīng)常性收益總額13,511，241.92元，明細(xì)如下：營業(yè)外收支凈額17,810，589.83元，處理股權(quán)投資收益1，947,073.74元，以上項目之應(yīng)扣所得稅影響—6,246,421.65元。

注2：投資收益-84，428,399。95元，主要源于股權(quán)投資差額攤銷的影響.

近3年主要會計數(shù)據(jù)及財務(wù)指標(biāo)(單位：人民幣元)

項目20052004增減變動2003

主營業(yè)務(wù)收入10，558，851，683。837,667，226,237.0337。71％6,380，060,435.28

利潤總額1，976，181,660。981，260，329，245.8356.80％830，366，745.19

凈利潤1,350,362,816。78878，006,255。0853.80％542,270，658.17

扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤1，336，851,574。86889，165,465。7750.35%527,202，240.44

經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額843,439，134。651,048,590,341.97—19.56%-1,478，383，770.29

總資產(chǎn)21，992，392,061。3015，534，422，529。7641。57％10,561,040，095.70

股東權(quán)益（不含少數(shù)股東權(quán)益)8,309，602，557。046，202,198,786。7033.98%4,701，359,103。82

全面攤薄每股收益[注1］0.3630。386-5.96％0.388

按月平均加權(quán)法計算的每股收益0.3900。392—0。51％0。403

扣除非經(jīng)常性損益后的每股收益0.3590.391-8。18％0。378

每股收益[注2］0。345

每股凈資產(chǎn)2.2322。728-18。18％3。368

調(diào)整后每股凈資產(chǎn)2.2142。699—17.97%3。337

每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.230.46-50.00%—1。06

全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.25%14。16％+2。09個百分點(diǎn)11.53%

按月平均加權(quán)法計算的凈資產(chǎn)收益率19。54％15.39%+4。15百分點(diǎn)12.98%

按月平均加權(quán)法計算的凈資產(chǎn)收益率（以

19。35%15.58％+3.77百分點(diǎn)12.62％

扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為基礎(chǔ))

注：1、因公積金轉(zhuǎn)增股本及“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股，報告期內(nèi)公司總股數(shù)增加63。73%；

2、報告期末至2006年3月16日，公司總股數(shù)因“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股增加196,273,306股，每股收益根據(jù)公司最新股數(shù)3,918，960，976股做出相應(yīng)的調(diào)整。

3、按國際會計準(zhǔn)則調(diào)整對凈利潤的影響（單位：人民幣元）

項目凈利潤

2005年1—12月

依照中國會計準(zhǔn)則計算1，350，362，817

遵照國際會計準(zhǔn)則作出之調(diào)整：

遞延收入的認(rèn)定和攤銷-778，683

商譽(yù)攤銷8，441，783

遞延稅項資產(chǎn)17,768,942

資產(chǎn)重估225,940

可轉(zhuǎn)換公司債券利息計量而多資本化

—11,330，946

部分轉(zhuǎn)入銷售成本

依據(jù)國際會計準(zhǔn)則計算1,364,689,853

4、報告期內(nèi)股東權(quán)益變動情況(單位:人民幣元）

外幣資本折算

項目股本資本公積盈余公積未分配利潤股東權(quán)益合計

差額

期初數(shù)2,273,627，871。001，431，150，859。632，083，622,716.27414，846，412。17（1，049，072.37)6，202,198,786。70

本期增加1，449，059,799.00781,393,250。77810,217，690。081,350,362,816。784，675，211。744，395，708,768.37

本期減少1,136,990，237.001,151，314,761.032，288,304，998。03

期末數(shù)3,722，687，670.001，075，553，873.402，893,840，406。35613,894，467。923，626，139。378，309，602，557。04

變動原因：

①盈余公積增加系根據(jù)董事會利潤分配預(yù)案從2005年度凈利潤中提取；

②未分配利潤減少數(shù)系根據(jù)董事會2005年度利潤分配預(yù)案提取盈余公積金以及實(shí)施2004年度現(xiàn)

金紅利利潤分配方案;

③股本增加系2004年度公司資本公積金轉(zhuǎn)增股本及本年“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所致，資本公積金增加

系“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所致。

四、股本變動及股東情況

1、股本變動情況

（1）公司股份變動情況表（單位：股，截至2005年12月31日）

本次變動前本次變動增減（+，—）本次變動后

股份類別可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股其他

數(shù)量比例轉(zhuǎn)增(注2）數(shù)量比例

(注1）（注3、4）

一、有限售條件的股份

1、國家及國有法人持股239,011，40410。51%+119,505,702-13358,517,0939。63％

2、境內(nèi)法人持股92，503,3804。07％+46，251,690—180138，754，8903.73%

3、境內(nèi)自然人持股1，710,3850。08％+855，193—150,0002，415,5780.06％

4、外資持股

有限售條件股份合計333，225，16914.66%+166，612，585-150,193499,687，56113.42％

二、無限售條件股份

1、人民幣普通股1,575,137,29469。28％+312，069，562+787,744，948+150,1932,675,101，99771.86%

2、境內(nèi)上市外資股365,265,40816.06%+182，632，704547,898,11214。72%

無限售條件股份合計1,940,402，70285。34％+312,069,562+970，377,652+150，1933,223，000,10986.58%

三、股份總數(shù)2,273,627,871100.00％+312,069，562+1,136,990，23703，722,687，670100.00%

注:公司股本變化詳情如下：

(1）報告期內(nèi)，公司實(shí)施公積金轉(zhuǎn)增股本，以6月28日收市時公司總股本2，273，980,474股(其中352,603股為可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所產(chǎn)生)為基數(shù)，向全體股東每10股轉(zhuǎn)增5股,新增股份1，136,990，237股；

(2）自2005年3月24日開始,公司可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn)2"可以轉(zhuǎn)換為公司A股,截至2005年12月31日，共有11,085，298張“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股,公司A股共增加312，069,562股。其中6月28日前新增的352，603股獲得10股轉(zhuǎn)增5股。故報告期內(nèi)，因“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股因素，累計新增股份合計312，245，863股；

（3）報告期內(nèi)，馮佳不再擔(dān)任公司董事，其持有的150，000股（其中50,000股為公積金轉(zhuǎn)增股本產(chǎn)

生）公司A股解除鎖定，公司有限售條件股份相應(yīng)減少，無限售條件股份相應(yīng)增加;

(4）報告期內(nèi)，由于中國登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司統(tǒng)計規(guī)則調(diào)整，有限售條件股份累計產(chǎn)

生的193股零碎股統(tǒng)一計入無限售條件股份,報告期末有限售條件股份和無限售條件股份數(shù)反

映了這一變化;

（5)報告期末至2006年3月16日，"萬科轉(zhuǎn)2斢鐘？，967,710張轉(zhuǎn)股，公司股份增加196,273,306

股，故截至該日，公司總股數(shù)為3,918，960,976股。

（2）股票發(fā)行與上市情況

A、此前三年股票及衍生證券發(fā)行情況

2004年9月24日,公司向社會公開發(fā)行1990萬張，期限為5年，面值人民幣100元的可轉(zhuǎn)換公司債券。發(fā)行募集資金總額為199，000萬元。本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券于2004年10月8日在深圳證券交易所掛牌交易，簡稱“萬科轉(zhuǎn)2”，債券代碼126002?！叭f科轉(zhuǎn)2”初始轉(zhuǎn)股價格為每股人民幣5.48元，2005年6月29日實(shí)施公司2004年度每10股派發(fā)人民幣1.5元（含稅)并轉(zhuǎn)增5股的派息、轉(zhuǎn)增股本方案后,轉(zhuǎn)股價格相應(yīng)調(diào)整為每股人民幣3。55元;

自2005年3月24日開始“，萬科轉(zhuǎn)2”可以轉(zhuǎn)換為公司A股，截至2005年12月31日，共有11,085,298張“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股,公司A股共增加312,069，562股。

公司A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日,已連續(xù)28個交易日中累計20個交易日的收盤價格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價(3.55元/股）的130％（即4.615元/股）。根據(jù)有關(guān)規(guī)定和《可轉(zhuǎn)換公司債券募集說明書》約定：在本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券的轉(zhuǎn)股期間，如果公司A股股票連續(xù)30個交易日中累計20個交易日的收盤價格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價的130%，公司有權(quán)以面值加當(dāng)期利息的金額贖回全部或部分未轉(zhuǎn)股的可轉(zhuǎn)債，公司已公告將于2006年4月7日，將未轉(zhuǎn)股的剩余“萬科轉(zhuǎn)2”全部贖回。

截至2006年3月16日，”萬科轉(zhuǎn)2斏杏？,846,992張,共計人民幣184，699，200元。

B、報告期內(nèi)因轉(zhuǎn)增股本、可轉(zhuǎn)換公司債券轉(zhuǎn)股等原因引起公司股份總數(shù)及結(jié)構(gòu)的變動情況，請見前文公司股份變動情況表注釋。

C、截至報告期末公司無內(nèi)部職工股.

2、股東情況介紹（截至2005年12月31日）（1）股東情況表

股東總數(shù)161,730戶（其中A股152，355戶，B股9，375戶）

前10名股東持股情況

股東性持股比持有有限售條質(zhì)押或凍結(jié)的

股東名稱持股總數(shù)

質(zhì)例件股份數(shù)量股份數(shù)量

華潤股份有限公司國有股東11。81%439，626，254351，340,8710

CLSALIMITED外資股東2。06%76，830，87600

南方避險增值基金其他1。63%60，839,34300

劉元生其他1.57％58,276，31751，471，5710

TOYOSECURITIESASIA

外資股東1.50%55，972，18500

LIMITED-A/CCLIENT.

南方穩(wěn)健成長證券投資基金其他1。48％55，000,00000

天元證券投資基金其他1.39％51，647,96000

申銀萬國－花旗－ＵＢＳ

外資股東1.29％48，113,71700

ＬＩＭＩＴＥＤ

國泰君安－建行－香港上海

外資股東1.15％42,665，93300

匯豐銀行有限公司

內(nèi)藤證券株式會社外資股東1.03%38，169,12200

前10名無限售條件股東持股情況

股東名稱持有無限售條件股份數(shù)量股份種類

華潤股份有限公司88,285,383人民幣普通股(A股）

CLSALIMITED76，830，876境內(nèi)上市外資股（B股)

南方避險增值基金60，839，343人民幣普通股（A股）

TOYOSECURITIESASIA

55，972，185境內(nèi)上市外資股（B股）

LIMITED—A/CCLIENT。

南方穩(wěn)健成長證券投資基金55，000，000人民幣普通股（A股）

天元證券投資基金51,647，960人民幣普通股(A股）

申銀萬國－花旗－ＵＢＳ

48,113，717人民幣普通股(A股）

ＬＩＭＩＴＥＤ

國泰君安－建行－香港上海

42,665，933人民幣普通股(A股）

匯豐銀行有限公司

內(nèi)藤證券株式會社38,169,122境內(nèi)上市外資股(B股)

開元證券投資基金37，254，817人民幣普通股(A股）

上述股東關(guān)聯(lián)關(guān)系或一致行1.CLSALIMITED所持的76，830,876股B股為香港華潤（集團(tuán))有限

動的說明公司實(shí)際持有，香港華潤（集團(tuán)）有限公司是華潤股份有限公司的全

資子公司；

2.南方避險增值基金、南方穩(wěn)健成長證券投資基金、天元證券投資基

金、開元證券投資基金同為南方基金管理有限公司管理的基金。截至2006年3月16日，第一大股東與公司股權(quán)關(guān)系的方框圖如下:

（3)公司股權(quán)分置改革有限售條件股份情況

A、公司股權(quán)分置改革有限售條件股份可上市交易時間

限售期滿新增可上有限售條件股無限售條件股份數(shù)

時間說明

市交易股份數(shù)量份數(shù)量余額量余額

2006年12月5日331,957,492165，314，491331,957，492注1，2

2007年12月5日165，314,4910497,271,983注2

B、公司前10名有限售條件股東持股數(shù)量及限售條件

序持有的有限售可上市新增可上市交

有限售條件股東名稱限售條件

號條件股份數(shù)量交易時間易股份數(shù)量

2006年12月5日186，026，380

1華潤股份有限公司351，340，871注1、注2

2007年12月5日165，314,491

2劉元生51，471，5712006年12月5日51,471,571注1

萬科企業(yè)股份有限公司

326，527,8512006年12月5日26,527,851注1

工會委員會

陜西證券股份有限公司

416,559,2482006年12月5日16,559，248注1

（注3）

5深圳市投資管理公司7,176,2222006年12月5日7，176,222注1

深圳市核電實(shí)業(yè)開發(fā)有

64,762,0172006年12月5日4,762，017注1

限公司

中國平安保險（集團(tuán))

74,762,0172006年12月5日4,762,017注1

股份有限公司

新疆金科電子信息開發(fā)

84，293，0672006年12月5日4，293，067注1

公司

9蛇口社會保險公司4，277,3992006年12月5日4,277,399注1

深圳發(fā)展銀行股份有限

103,849,6512006年12月5日3，849，651注1

公司

注1：公司原非流通股股東承諾持有的非流通股股份自獲得上市流通權(quán)之日起，在十二個月內(nèi)不上市交易或者轉(zhuǎn)讓；

注2：華潤股份有限公司承諾，前項承諾期滿后，通過證券交易所掛牌交易出售原非流通股股份，出售數(shù)量占公司股份總數(shù)（按截至相應(yīng)股份獲得上市流通權(quán)前一交易日總股份數(shù)計算）的比例在十二個月內(nèi)不超過百分之五，在二十四個月內(nèi)不超過百分之十。且出售價格不低于公司股權(quán)分置改革中發(fā)行的認(rèn)沽權(quán)證行權(quán)價的120％（出售價格將按權(quán)證行權(quán)價的調(diào)整方式在法定限售期內(nèi)進(jìn)行調(diào)整）；

注3:陜西證券股份有限公司已重組為西部證券股份有限公司，其在中國證券登記結(jié)算公司深圳分公司相應(yīng)信息未變更。第六部分：長期股權(quán)投資核算方法對利潤分配的影響1．2004年1月1日取得10％股權(quán)，因不具有重大影響，故采用成本法核算

借：長期股權(quán)投資5000

貸:銀行存款5000

2．2005年7月1日取得20%股權(quán)，因?qū)公司具有重大影響，轉(zhuǎn)為權(quán)益法核算

1）在增資使長期股權(quán)投資的核算由成本法轉(zhuǎn)為權(quán)益法時，應(yīng)以成本法下長期股權(quán)投資的賬面價值作為按照權(quán)益法核算的初始投資成本，并在此基礎(chǔ)上比較該初始成本與享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值的份額，確定是否需要對長期股權(quán)投資的賬面價值進(jìn)行調(diào)整.

首先，成本法下對2005年7月1日的投資帳務(wù)處理為

借：長期股權(quán)投資16500

貸：銀行存款16500

其次，進(jìn)行比較，兩次投資成本5000+16500=21500（萬元），兩次投資可享受的公允價值為60000*10％+75000＊20%=21000（萬元）,因投資額大于享有的公允價值,故而在權(quán)益法下無需對投資成本進(jìn)行調(diào)整.

2)追溯調(diào)整應(yīng)享有的凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資1000（10000*10%）

貸：盈余公積60（6000*10％*10％)

利潤分配—-未分配利潤540（6000*10%-60）

投資收益400（4000*10%）

3）追溯調(diào)整應(yīng)享有的其他股東權(quán)益變動

A公司2004年1月1日凈資產(chǎn)60000萬元，至2005年7月1日為75000萬元，其中包括該段時間的凈利潤10000萬元和其他權(quán)益變動5000萬元。

借：長期股權(quán)投資-其他權(quán)益變動500（5000＊10%）

貸：資本公積—其他資本公積500

4)2005年年末，按權(quán)益法核算應(yīng)享有的凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整1200（4000＊30％)

貸：投資收益1200

3．2006年1月1日，繼續(xù)投資取得30%股權(quán)，因?qū)公司具有控制權(quán)，改為成本法核算因追加投資原因?qū)е略钟械膶β?lián)營企業(yè)或合營企業(yè)的投資轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ庸就顿Y時,長期股權(quán)投資賬面價值的調(diào)整應(yīng)按企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資的方法處理，以成本入賬，故而需要把權(quán)益法下確認(rèn)的相關(guān)損益、權(quán)益調(diào)整沖回

1）2006年1月1日新投資應(yīng)確認(rèn)

借：長期股權(quán)投資25000

貸：銀行存款25000

2）追溯調(diào)整確認(rèn)的損益

借：盈余公積220

利潤分配——未分配利潤1980

貸：長期股權(quán)投資2200（1000+1200)

3)追溯調(diào)整確認(rèn)的資本公積

借：資本公積500

貸：長期股權(quán)投資-其他權(quán)益變動500

至此,長期股權(quán)投資-成本賬面金額為5000+16500+25000=46500萬元。

4．2007年1月1日出售股權(quán),對A公司失去控制，僅具有重大影響,改為權(quán)益法核算

1）出售股權(quán)時

借：銀行存款30000

貸：長期股權(quán)投資23250

投資收益6750

2）權(quán)益法下追溯調(diào)整以前期間應(yīng)確認(rèn)的利潤

第一次投資10%剩下的5%的調(diào)整,

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（10000+4000+12000）＊5％=1300

貸:盈余公積130

利潤分配——未分配利潤1170

第二次投資20％剩下的10%的調(diào)整

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（4000+12000）*10%=1600

貸：盈余公積160

利潤分配——未分配利潤1440

第三次投資30%剩下的15％的調(diào)整

借：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整12000＊15％=1800

貸：盈余公積180

利潤分配——未分配利潤1620

3）年末調(diào)整應(yīng)享有的凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整10000*30％=3000

貸:投資收益3000

至此，長期股權(quán)投資的賬面明細(xì)如下：

長期股權(quán)投資—成本23250

—損益調(diào)整1300+1600+1800+3000=7700

5．2008年1月1日出售股權(quán)，對A公司不再具有重大影響，改為成本法核算

因收回投資等原因?qū)е麻L期股權(quán)投資的核算由權(quán)益法轉(zhuǎn)