房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題(附答案)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題單選題1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元B.2000萬元Ｃ.3000萬元Ｄ.4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A40年B60年C50年D70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）A租金收繳計(jì)劃完成率B租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A．土地使用權(quán)的出讓B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權(quán)劃撥Ｄ.土地使用權(quán)贈(zèng)與 6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（B）A額定需求預(yù)測法B有效需求預(yù)測法C線性回歸需求預(yù)測法D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）A8.07B44.61Ｃ20Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 9．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D土地使用權(quán)出讓 10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A40年B60年C50年D70年 12．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）A租金收繳計(jì)劃完成率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳率 13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（C）。A4000萬元B3000萬元Ｃ2000萬元Ｄ2500萬元 14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（B）以上。A500萬元B1000萬元Ｃ1500萬元Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A40年B60年C50年D70年 16．（C）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A土地使用權(quán)的出讓B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C土地使用權(quán)劃撥Ｄ土地使用權(quán)贈(zèng)與 17．對預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（A）A額定需求預(yù)測法B有效需求預(yù)測法C線性回歸需求預(yù)測法D假定需求預(yù)測法 18．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）A租金收繳率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳計(jì)劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（D）。A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（C）A20％B25％Ｃ30％Ｄ35％ 21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A單價(jià)合同B固定總價(jià)合同C成本加酬金合同D分包合同 22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A1000萬元B1500萬元Ｃ2000萬元Ｄ2500萬元 23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標(biāo)出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A40年B60年C50年D70年 25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A租金收繳計(jì)劃完成率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳率 26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）A11B10Ｃ36Ｄ37 多選題1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）A兩者的主體不完全相同B在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同C兩者對主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對象不同E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A經(jīng)濟(jì)環(huán)境B政治環(huán)境房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？ 常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。名詞解釋名詞解釋答案1．房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。2．土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。4．土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益6．房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。10．租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。論述題論述題答案1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢。答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長的一段時(shí)期來發(fā)展，但是證券化的趨勢是肯定的。2、請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的市場主體：需求主體、供給主體市場環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級評價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來說，國家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛?？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；有償性；有期限性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)