第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性；三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要參與者五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源、多種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的組合和再造，為人類(lèi)提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴(lài)以生存的居住環(huán)境的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿(mǎn)足社會(huì)需要的復(fù)雜商業(yè)活動(dòng)，既包括從取得土地開(kāi)始，進(jìn)行土地和建筑物開(kāi)發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也包括從購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有建筑物開(kāi)始、經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，而且還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。綜上所述，所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，包括以下內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，并對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)復(fù)雜性區(qū)域性長(zhǎng)期性資金密集性高收益性和高風(fēng)險(xiǎn)性（樓花和期房）政策性三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式混業(yè)開(kāi)發(fā)縱向一體化開(kāi)發(fā)綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指開(kāi)發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動(dòng)發(fā)展是指開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營(yíng)方式常見(jiàn)于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)于一體的主體社區(qū)1、多元化開(kāi)發(fā)模式多元化開(kāi)發(fā)模式2、專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式特定物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)協(xié)作型開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)自身資源的評(píng)價(jià)以及對(duì)所處市場(chǎng)的獨(dú)特認(rèn)識(shí)，可以選擇某類(lèi)物業(yè)類(lèi)型作為企業(yè)相對(duì)專(zhuān)一的開(kāi)發(fā)對(duì)象，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)。協(xié)作型開(kāi)發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)注于自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購(gòu)買(mǎi)其他社會(huì)化專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式3、其他開(kāi)發(fā)模式

其他開(kāi)發(fā)模式定向開(kāi)發(fā)模式服務(wù)性開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)企業(yè)按客戶(hù)的訂購(gòu)要求開(kāi)發(fā)土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目解決方案，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類(lèi)與項(xiàng)目類(lèi)型1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)從開(kāi)發(fā)的區(qū)域劃分從開(kāi)發(fā)的深度劃分從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能新區(qū)開(kāi)發(fā)舊城更新改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型

居住房地產(chǎn)項(xiàng)目

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)型普通商品住房限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房高檔商品房別墅居住房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)用房寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉(cāng)儲(chǔ)用房工業(yè)園區(qū)

特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目指項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、車(chē)站、碼頭等。這類(lèi)項(xiàng)目多屬長(zhǎng)期投資、投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)交易很少，因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估計(jì)。特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者政府開(kāi)發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)消費(fèi)者如：規(guī)劃部門(mén)、工商局、市政部門(mén)、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委、房屋土地資源管理局

政府

開(kāi)發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)消費(fèi)者開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)個(gè)人（開(kāi)發(fā)商/建設(shè)單位）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及條件（四級(jí)）資質(zhì)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)注冊(cè)資本（萬(wàn)元）≥5000≥2000≥800≥100從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間（年）≥5≥3≥2≥1近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工（萬(wàn)平方米）≥30≥15≥5連續(xù)建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%的時(shí)間（年）532已竣工的建筑工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)及條件一覽簡(jiǎn)表上一年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米）≥15≥10專(zhuān)業(yè)管理人員數(shù)總數(shù)≥40≥20≥10≥5其中中級(jí)以上職稱(chēng)管理人員≥20≥10