好學(xué)教育：2012年物業(yè)師《經(jīng)營(yíng)》考試真題

好學(xué)教育：1年8物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》測(cè)試真題物業(yè)管理師資格測(cè)試報(bào)名信息,復(fù)習(xí)資料,歷年真題，模擬題盡收其中，千名業(yè)界權(quán)威名師精心解讀，精細(xì)化試卷分析、教案視頻解讀應(yīng)有盡有！請(qǐng)看：一、單項(xiàng)選擇題（共6題0，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意＞1判.斷寫字樓等級(jí)時(shí)，不考慮的因素是（。＞建筑形式建筑裝潢建設(shè)單位建筑質(zhì)量2房.地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以（管＞理為主。運(yùn)行策略性.常設(shè)施3關(guān).于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（。＞房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于直接投資房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象只能是舊房地產(chǎn)房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入房地產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資4關(guān).于房地產(chǎn)投資利弊的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（。＞房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹房地產(chǎn)投資會(huì)降低投資者的資信等級(jí)房.地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處房地產(chǎn)投資收益通常高于社會(huì)平均利潤(rùn)5.房地產(chǎn)投資需要估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的（。＞適應(yīng)性相互影響性政策影響性專業(yè)管理依賴性6下.列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是（風(fēng)＞險(xiǎn)。收益現(xiàn)金流未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用利率資本價(jià)值7關(guān).于凈運(yùn)營(yíng)收益的說(shuō)法，正確的是（。＞凈運(yùn)營(yíng)收益等于有效毛收入的稅后收益凈運(yùn)營(yíng)收益等于潛在毛收入的稅后收益凈運(yùn)營(yíng)收益等于潛在毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之差凈運(yùn)營(yíng)收益等于有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之差8下資列費(fèi)用中，不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是（。＞房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅抵押貸款還本付息保險(xiǎn)費(fèi)9當(dāng)資每年計(jì)息周期大于1時(shí)，實(shí)際利率（。＞小.于名義利率等于名義利率大于名義利率不存在10下.列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中靜態(tài)指標(biāo)的是（。＞稅前現(xiàn)金回報(bào)率稅后現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回報(bào)率11關(guān).于物業(yè)價(jià)格特征的說(shuō)法，正確的是（。＞物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響小物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格物業(yè)價(jià)格不容易受交易者的個(gè)別因素影響物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短12關(guān).于拍賣底價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（。＞拍賣底價(jià)是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)拍賣底價(jià)又稱為保留價(jià)競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到拍賣底價(jià)的，拍賣無(wú)效拍賣底價(jià)是拍賣前確定的拍賣標(biāo)的最低售價(jià)13房.屋租賃成本租金中不包括（。＞房產(chǎn)稅投資利息折舊費(fèi)D.利潤(rùn)14房.地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間是（。＞估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始估價(jià)日期完成估價(jià)日期D.出具估價(jià)報(bào)告日期15下.列房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是（。＞一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率家庭人口規(guī)模及構(gòu)成居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向D.IX域地質(zhì)條件16按.照交易形式細(xì)分，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為（。＞居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)低檔物業(yè)市場(chǎng)、中低檔物業(yè)市場(chǎng)、中檔物業(yè)市場(chǎng)、中高檔物業(yè)市場(chǎng)和高檔物業(yè)市場(chǎng)D.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)某城市 年可供住房銷售量為萬(wàn)，吸納量為萬(wàn)， 年竣工量為萬(wàn)，吸納量為，則 年該城市住房可銷售面積為萬(wàn)。D.266年8對(duì).城市風(fēng)貌起直接指導(dǎo)作用的手段是.土地供應(yīng)政策B.金融政策C.地價(jià)政策D.城市規(guī)劃19國(guó).有企事業(yè)單位管理自管公房，應(yīng)持有（。＞“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋使用權(quán)證”“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋所有權(quán)證”“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋租賃證”“房屋占有權(quán)證”或“房屋租賃證”劃＞分的。20將.房屋租賃分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃，是按劃＞分的。A.房屋所有權(quán)的性質(zhì)B.物業(yè)租金的內(nèi)涵C.房屋租賃期限的長(zhǎng)短D.房屋租賃期限約定模式的不同21出.租共有房屋應(yīng)提交（同＞意出租的證明。A.共有人的證明人B.其他共有權(quán)人C.共有人的委托人D.其他承租人22下.列導(dǎo)致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是（A.公有住宅無(wú)正當(dāng)理由閑置個(gè)月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的承租人無(wú)正當(dāng)理由拖欠房屋租金達(dá)個(gè)月以上的，出租人有權(quán)終止房屋租賃合同。客戶關(guān)系管理是辨識(shí)、獲取、保持和增加“能夠帶來(lái)利潤(rùn)的客戶”的理論、實(shí)踐和技術(shù)手段的總稱。它是一種以客戶（為＞中心的企業(yè)管理理論。價(jià)值忠誠(chéng)創(chuàng)利滿意度25下.列費(fèi)用中，屬于物業(yè)管理營(yíng)業(yè)成本的是（。＞咨詢費(fèi)酬金固定資產(chǎn)折舊費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)26下.列支出中，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度應(yīng)列入物業(yè)管理成本支出的是（的＞支出。購(gòu)置固定資產(chǎn)購(gòu)置無(wú)形資產(chǎn)職工勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)贊助、捐贈(zèng)27在.過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算是（預(yù)＞算。固定彈性零基概率28物.業(yè)管理成本控制的中心環(huán)節(jié)是（控＞制。事前事先事中事后制約不必要或不合理開(kāi)支的物業(yè)管理成本控制機(jī)制是控制。前饋性防護(hù)性反饋性應(yīng)急性30下.列部門中，最有可能成為成本中心的是（。＞總經(jīng)理辦公室公共關(guān)系部客戶接待部項(xiàng).目維修部1下.列業(yè)績(jī)考核指標(biāo)中，屬于成本控制中心經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的是（。＞物業(yè)增值率房屋完好率成本降低率事故發(fā)生率32前.期物業(yè)服務(wù)合同的甲方應(yīng)為（。＞物業(yè)服務(wù)企業(yè)建.設(shè)單位社區(qū)居委會(huì)業(yè)主委員會(huì)33與.邀請(qǐng)招標(biāo)相比，公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是（。＞節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商節(jié)省招標(biāo)時(shí)間減少工作量34風(fēng).險(xiǎn)管理內(nèi)容不包括（。＞在險(xiǎn)制造在險(xiǎn)識(shí)別在險(xiǎn)評(píng)估在險(xiǎn)控制35固在定資產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值，是指出險(xiǎn)時(shí)的（。＞重置價(jià)值抵押價(jià)值賬面價(jià)值交易價(jià)格36某在公司購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)20萬(wàn)元，每次事故賠付的混合限額為1萬(wàn)0元，免賠額為1萬(wàn)元。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)該公司發(fā)生出險(xiǎn)事故一次，對(duì)第三者賠償了2萬(wàn)0元，則保險(xiǎn)公司賠付的保險(xiǎn)金為（萬(wàn)＞元。下.列情況下，屬于雇主責(zé)任保險(xiǎn)范圍內(nèi)的是被雇人員因?yàn)榧膊∷滤劳霰还腿藛T自殘導(dǎo)致的傷殘投保人的重大過(guò)失行為造成被雇人員的傷殘被雇人員違反操作規(guī)程出現(xiàn)的傷殘38保.險(xiǎn)合同的受益人是（。＞保險(xiǎn)人保險(xiǎn)代理人投保人被保險(xiǎn)人39物.業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件是（。＞資金運(yùn)用資金消耗資金收回資金分配40資.本利潤(rùn)率又稱為（。＞資產(chǎn)收益率資產(chǎn)利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率資.金回報(bào)率1現(xiàn).代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容是（決＞策。籌資投資利.潤(rùn)分配資產(chǎn)管理42關(guān).于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（。＞績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是政府直接管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果是社會(huì)投資者進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)43實(shí)資施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的參照系數(shù)稱為（。＞評(píng)價(jià)措施評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)44下資列指標(biāo)中，不屬于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)的是（狀＞況指標(biāo)。財(cái)務(wù)效益資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)償債能力經(jīng)營(yíng)發(fā)展45依評(píng)據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際對(duì)照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)值，運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際得分的績(jī)效評(píng)價(jià)方法是（。＞隸屬度賦值法基本指標(biāo)計(jì)分法修正指標(biāo)計(jì)分法評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)分法46從評(píng)物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好工作。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)物業(yè)安全管理房屋與設(shè)備維護(hù)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理47租.售型寫字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是（。＞門廳會(huì)議窒出租辦公區(qū)租賃倉(cāng)庫(kù)某租售型寫字樓，總建筑面積萬(wàn)，共層地上八層，地下二層,其中地下停車場(chǎng)面積萬(wàn)，標(biāo)準(zhǔn)層每層面積為萬(wàn)，標(biāo)準(zhǔn)層業(yè)主專用面積為 ，則該寫字樓整體有效使用率為（。＞9寫租字樓物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷，不宜采取的操作方式是（。圍租繞物業(yè)的交通便利性展開(kāi)市場(chǎng)宣傳圍租繞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性展開(kāi)市場(chǎng)宣傳將租擬出租房間對(duì)外開(kāi)放，以供參觀以租租金遞減的方法吸引租戶層寫租字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是可租能面積的組合尋租租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃尋租者現(xiàn)在的辦公面積尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)51市.場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，寫字樓的租金水平主要取決于（。＞經(jīng)營(yíng)成本物業(yè)檔次業(yè)主目標(biāo)收益要求同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系52業(yè).主出租寫字樓時(shí)，其測(cè)算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償（之＞和。抵押貸款還本付息、建造費(fèi)用和空置損失人工費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失53在經(jīng)大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)管理，這種形式的優(yōu)點(diǎn)是（。＞可以促進(jìn)銷售管理難度減小各療責(zé)任明確物業(yè)使用率提高54制經(jīng)定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實(shí)現(xiàn)（的＞最大化。物業(yè)收入物業(yè)收益物業(yè)使用率物業(yè)自然壽命55選經(jīng)擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)不考慮的因素是（。＞租.戶的聲譽(yù)租戶組合與位置分配租房需要的服務(wù)租房的企業(yè)所有制性質(zhì)56某.租戶應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為1萬(wàn)0元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點(diǎn)為每月?tīng)I(yíng)業(yè)額40萬(wàn)0元，以每月?tīng)I(yíng)業(yè)額的5作%為百分比租金。若租戶一月份、二月份營(yíng)業(yè)額分別為30萬(wàn)0元、40萬(wàn)0元，這兩個(gè)月應(yīng)繳租金共計(jì)（萬(wàn)＞元。57在.零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營(yíng)管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是（。＞投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有58在.零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中有關(guān)“凈租”的形式的說(shuō)法，不正確的有（。＞租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由業(yè)主來(lái)全額支付所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由租戶來(lái)直接支付59通.過(guò)科學(xué)的投資組合，投資者可以在（之＞間找到平衡點(diǎn)。收.益與成本收益與支出收益與風(fēng)險(xiǎn)成本與風(fēng)險(xiǎn)60投.資組合績(jī)效評(píng)估可以考察出投資管理者的（。＞興趣資歷實(shí)力技能二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分。少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.分5＞61與.一般管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有的優(yōu)點(diǎn)有（。＞能提高管理效率和質(zhì)量能有效控制和降低管理成本能提高企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益能減少與業(yè)主或使用人的矛盾能避免成為訴訟中的被告62房能地產(chǎn)間接投資有（。＞房地產(chǎn)企業(yè)債券投資房地產(chǎn)企業(yè)股票投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金購(gòu)買住房抵押證券63房能地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括（。＞持.有期風(fēng)險(xiǎn)通.貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)市.場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)機(jī).會(huì)成本收.益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)4房.地產(chǎn)投資濟(jì)動(dòng)中，現(xiàn)金流出主要包括（等＞。土.地費(fèi)用建.造費(fèi)用空.置損失還.本付息稅.金5建.筑物折舊分為（。＞功.能折舊人.為折舊經(jīng).濟(jì)折舊物.質(zhì)折舊自.然折舊6下.列價(jià)值中，屬于估價(jià)的基本價(jià)值類型的有（市.場(chǎng)價(jià)值賬.面價(jià)值投.資價(jià)值原.始價(jià)值快.速變現(xiàn)價(jià)值房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。下列指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有（。＞空置量出租量房地產(chǎn)價(jià)格銷售量竣工房屋價(jià)值68房.屋租賃的基本特征有（。＞房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系房屋租賃關(guān)系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋69租.約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（。＞租金結(jié)算租金方案與策略制定租戶選擇租金確定租約談判70下.列費(fèi)用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或期間費(fèi)用的有（。＞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)按.照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為（。＞目標(biāo)成本定額成本計(jì)劃成本固定成本實(shí)際成本72風(fēng).險(xiǎn)具有的特征有（。＞負(fù)面性不可測(cè)性確定性不確定性可測(cè)性73關(guān).于投保人、受害人、保險(xiǎn)人的索賠關(guān)系的說(shuō)法，正確的有投保人可向保險(xiǎn)人索賠受害人可向保險(xiǎn)人索賠投保人、受害人均可向保險(xiǎn)人索賠受害人可向投保人索賠受害人可同時(shí)向投保人、保險(xiǎn)人索賠74物.業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素有（。＞評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng).價(jià)方法評(píng).價(jià)內(nèi)容5在.具體實(shí)施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意的有（。＞評(píng).價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值的選用保持前后一致性每.次評(píng)價(jià)只能采用同一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基.本指標(biāo)的實(shí)際得分不能超過(guò)指標(biāo)權(quán)數(shù)單.項(xiàng)指標(biāo)的積分應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位對(duì).評(píng)價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)重新評(píng)分6寫.字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有（