好學(xué)教育：2012年物業(yè)師《經(jīng)營》考試真題

好學(xué)教育：1年8物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》測試真題物業(yè)管理師資格測試報名信息,復(fù)習(xí)資料,歷年真題，模擬題盡收其中，千名業(yè)界權(quán)威名師精心解讀，精細(xì)化試卷分析、教案視頻解讀應(yīng)有盡有！請看：一、單項(xiàng)選擇題（共6題0，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意＞1判.斷寫字樓等級時，不考慮的因素是（。＞建筑形式建筑裝潢建設(shè)單位建筑質(zhì)量2房.地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以（管＞理為主。運(yùn)行策略性.常設(shè)施3關(guān).于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，錯誤的是（。＞房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于直接投資房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象只能是舊房地產(chǎn)房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入房地產(chǎn)出租屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資4關(guān).于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（。＞房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹房地產(chǎn)投資會降低投資者的資信等級房.地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處房地產(chǎn)投資收益通常高于社會平均利潤5.房地產(chǎn)投資需要估價師、會計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的（。＞適應(yīng)性相互影響性政策影響性專業(yè)管理依賴性6下.列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險是（風(fēng)＞險。收益現(xiàn)金流未來經(jīng)營費(fèi)用利率資本價值7關(guān).于凈運(yùn)營收益的說法，正確的是（。＞凈運(yùn)營收益等于有效毛收入的稅后收益凈運(yùn)營收益等于潛在毛收入的稅后收益凈運(yùn)營收益等于潛在毛收入與運(yùn)營費(fèi)用之差凈運(yùn)營收益等于有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用之差8下資列費(fèi)用中，不屬于運(yùn)營費(fèi)用的是（。＞房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅抵押貸款還本付息保險費(fèi)9當(dāng)資每年計(jì)息周期大于1時，實(shí)際利率（。＞小.于名義利率等于名義利率大于名義利率不存在10下.列財(cái)務(wù)評價指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)體系中靜態(tài)指標(biāo)的是（。＞稅前現(xiàn)金回報率稅后現(xiàn)金回報率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回報率11關(guān).于物業(yè)價格特征的說法，正確的是（。＞物業(yè)價格受區(qū)位影響小物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格物業(yè)價格不容易受交易者的個別因素影響物業(yè)價格形成的時間較短12關(guān).于拍賣底價的說法，錯誤的是（。＞拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評估價拍賣底價又稱為保留價競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到拍賣底價的，拍賣無效拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標(biāo)的最低售價13房.屋租賃成本租金中不包括（。＞房產(chǎn)稅投資利息折舊費(fèi)D.利潤14房.地產(chǎn)評估價值所對應(yīng)的時間是（。＞估價時點(diǎn)開始估價日期完成估價日期D.出具估價報告日期15下.列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是（。＞一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率家庭人口規(guī)模及構(gòu)成居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向D.IX域地質(zhì)條件16按.照交易形式細(xì)分，可以將房地產(chǎn)市場劃分為（。＞居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場低檔物業(yè)市場、中低檔物業(yè)市場、中檔物業(yè)市場、中高檔物業(yè)市場和高檔物業(yè)市場D.一級市場、二級市場、三級市場某城市 年可供住房銷售量為萬，吸納量為萬， 年竣工量為萬，吸納量為，則 年該城市住房可銷售面積為萬。D.266年8對.城市風(fēng)貌起直接指導(dǎo)作用的手段是.土地供應(yīng)政策B.金融政策C.地價政策D.城市規(guī)劃19國.有企事業(yè)單位管理自管公房，應(yīng)持有（。＞“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋使用權(quán)證”“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋所有權(quán)證”“房地產(chǎn)權(quán)證”或“房屋租賃證”“房屋占有權(quán)證”或“房屋租賃證”劃＞分的。20將.房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按劃＞分的。A.房屋所有權(quán)的性質(zhì)B.物業(yè)租金的內(nèi)涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定模式的不同21出.租共有房屋應(yīng)提交（同＞意出租的證明。A.共有人的證明人B.其他共有權(quán)人C.共有人的委托人D.其他承租人22下.列導(dǎo)致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是（A.公有住宅無正當(dāng)理由閑置個月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的承租人無正當(dāng)理由拖欠房屋租金達(dá)個月以上的，出租人有權(quán)終止房屋租賃合同。客戶關(guān)系管理是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實(shí)踐和技術(shù)手段的總稱。它是一種以客戶（為＞中心的企業(yè)管理理論。價值忠誠創(chuàng)利滿意度25下.列費(fèi)用中，屬于物業(yè)管理營業(yè)成本的是（。＞咨詢費(fèi)酬金固定資產(chǎn)折舊費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)26下.列支出中，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度應(yīng)列入物業(yè)管理成本支出的是（的＞支出。購置固定資產(chǎn)購置無形資產(chǎn)職工勞動保險費(fèi)贊助、捐贈27在.過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算是（預(yù)＞算。固定彈性零基概率28物.業(yè)管理成本控制的中心環(huán)節(jié)是（控＞制。事前事先事中事后制約不必要或不合理開支的物業(yè)管理成本控制機(jī)制是控制。前饋性防護(hù)性反饋性應(yīng)急性30下.列部門中，最有可能成為成本中心的是（。＞總經(jīng)理辦公室公共關(guān)系部客戶接待部項(xiàng).目維修部1下.列業(yè)績考核指標(biāo)中，屬于成本控制中心經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的是（。＞物業(yè)增值率房屋完好率成本降低率事故發(fā)生率32前.期物業(yè)服務(wù)合同的甲方應(yīng)為（。＞物業(yè)服務(wù)企業(yè)建.設(shè)單位社區(qū)居委會業(yè)主委員會33與.邀請招標(biāo)相比，公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是（。＞節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商節(jié)省招標(biāo)時間減少工作量34風(fēng).險管理內(nèi)容不包括（。＞在險制造在險識別在險評估在險控制35固在定資產(chǎn)的保險價值，是指出險時的（。＞重置價值抵押價值賬面價值交易價格36某在公司購買公眾責(zé)任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為1萬0元，免賠額為1萬元。在保險有效期內(nèi)該公司發(fā)生出險事故一次，對第三者賠償了2萬0元，則保險公司賠付的保險金為（萬＞元。下.列情況下，屬于雇主責(zé)任保險范圍內(nèi)的是被雇人員因?yàn)榧膊∷滤劳霰还腿藛T自殘導(dǎo)致的傷殘投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘被雇人員違反操作規(guī)程出現(xiàn)的傷殘38保.險合同的受益人是（。＞保險人保險代理人投保人被保險人39物.業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是（。＞資金運(yùn)用資金消耗資金收回資金分配40資.本利潤率又稱為（。＞資產(chǎn)收益率資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)收益率資.金回報率1現(xiàn).代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容是（決＞策?；I資投資利.潤分配資產(chǎn)管理42關(guān).于物業(yè)管理績效評價結(jié)果作用的說法，錯誤的是（。＞績效評價結(jié)果是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)績效評價結(jié)果是評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)績效評價結(jié)果是政府直接管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)績效評價結(jié)果是社會投資者進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)43實(shí)資施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)稱為（。＞評價措施評價方法評價標(biāo)準(zhǔn)評價時點(diǎn)44下資列指標(biāo)中，不屬于物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)的是（狀＞況指標(biāo)。財(cái)務(wù)效益資產(chǎn)營運(yùn)償債能力經(jīng)營發(fā)展45依評據(jù)評價指標(biāo)的實(shí)際對照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)值，運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際得分的績效評價方法是（。＞隸屬度賦值法基本指標(biāo)計(jì)分法修正指標(biāo)計(jì)分法評價指標(biāo)計(jì)分法46從評物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好工作。物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價物業(yè)安全管理房屋與設(shè)備維護(hù)物業(yè)風(fēng)險管理47租.售型寫字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是（。＞門廳會議窒出租辦公區(qū)租賃倉庫某租售型寫字樓，總建筑面積萬，共層地上八層，地下二層,其中地下停車場面積萬，標(biāo)準(zhǔn)層每層面積為萬，標(biāo)準(zhǔn)層業(yè)主專用面積為 ，則該寫字樓整體有效使用率為（。＞9寫租字樓物業(yè)的市場營銷，不宜采取的操作方式是（。圍租繞物業(yè)的交通便利性展開市場宣傳圍租繞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性展開市場宣傳將租擬出租房間對外開放，以供參觀以租租金遞減的方法吸引租戶層寫租字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是可租能面積的組合尋租租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃尋租者現(xiàn)在的辦公面積尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)51市.場經(jīng)濟(jì)條件下，寫字樓的租金水平主要取決于（。＞經(jīng)營成本物業(yè)檔次業(yè)主目標(biāo)收益要求同類物業(yè)的市場供求關(guān)系52業(yè).主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償（之＞和。抵押貸款還本付息、建造費(fèi)用和空置損失人工費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失抵押貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失經(jīng)營費(fèi)用、建造費(fèi)用和空置損失53在經(jīng)大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現(xiàn)場管理，這種形式的優(yōu)點(diǎn)是（。＞可以促進(jìn)銷售管理難度減小各療責(zé)任明確物業(yè)使用率提高54制經(jīng)定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實(shí)現(xiàn)（的＞最大化。物業(yè)收入物業(yè)收益物業(yè)使用率物業(yè)自然壽命55選經(jīng)擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時不考慮的因素是（。＞租.戶的聲譽(yù)租戶組合與位置分配租房需要的服務(wù)租房的企業(yè)所有制性質(zhì)56某.租戶應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為1萬0元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點(diǎn)為每月營業(yè)額40萬0元，以每月營業(yè)額的5作%為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業(yè)額分別為30萬0元、40萬0元，這兩個月應(yīng)繳租金共計(jì)（萬＞元。57在.零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是（。＞投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有58在.零售商業(yè)經(jīng)營管理中有關(guān)“凈租”的形式的說法，不正確的有（。＞租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險費(fèi)所有的經(jīng)營費(fèi)用都由業(yè)主來全額支付所有的經(jīng)營費(fèi)用都由租戶來直接支付59通.過科學(xué)的投資組合，投資者可以在（之＞間找到平衡點(diǎn)。收.益與成本收益與支出收益與風(fēng)險成本與風(fēng)險60投.資組合績效評估可以考察出投資管理者的（。＞興趣資歷實(shí)力技能二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分。少選，所選的每個選項(xiàng)得0.分5＞61與.一般管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有的優(yōu)點(diǎn)有（。＞能提高管理效率和質(zhì)量能有效控制和降低管理成本能提高企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益能減少與業(yè)主或使用人的矛盾能避免成為訴訟中的被告62房能地產(chǎn)間接投資有（。＞房地產(chǎn)企業(yè)債券投資房地產(chǎn)企業(yè)股票投資房地產(chǎn)開發(fā)投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金購買住房抵押證券63房能地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括（。＞持.有期風(fēng)險通.貨膨脹風(fēng)險市.場供求風(fēng)險機(jī).會成本收.益現(xiàn)金流風(fēng)險4房.地產(chǎn)投資濟(jì)動中，現(xiàn)金流出主要包括（等＞。土.地費(fèi)用建.造費(fèi)用空.置損失還.本付息稅.金5建.筑物折舊分為（。＞功.能折舊人.為折舊經(jīng).濟(jì)折舊物.質(zhì)折舊自.然折舊6下.列價值中，屬于估價的基本價值類型的有（市.場價值賬.面價值投.資價值原.始價值快.速變現(xiàn)價值房地產(chǎn)市場指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)。下列指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的有（。＞空置量出租量房地產(chǎn)價格銷售量竣工房屋價值68房.屋租賃的基本特征有（。＞房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系房屋租賃關(guān)系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋69租.約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（。＞租金結(jié)算租金方案與策略制定租戶選擇租金確定租約談判70下.列費(fèi)用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)用或期間費(fèi)用的有（。＞勞動保護(hù)費(fèi)董事會費(fèi)財(cái)產(chǎn)保險費(fèi)技術(shù)開發(fā)費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)按.照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為（。＞目標(biāo)成本定額成本計(jì)劃成本固定成本實(shí)際成本72風(fēng).險具有的特征有（。＞負(fù)面性不可測性確定性不確定性可測性73關(guān).于投保人、受害人、保險人的索賠關(guān)系的說法，正確的有投保人可向保險人索賠受害人可向保險人索賠投保人、受害人均可向保險人索賠受害人可向投保人索賠受害人可同時向投保人、保險人索賠74物.業(yè)管理績效評價的基本要素有（。＞評價指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)評價時點(diǎn)評.價方法評.價內(nèi)容5在.具體實(shí)施物業(yè)管理績效評價時，應(yīng)注意的有（。＞評.價標(biāo)準(zhǔn)值的選用保持前后一致性每.次評價只能采用同一套評價標(biāo)準(zhǔn)基.本指標(biāo)的實(shí)際得分不能超過指標(biāo)權(quán)數(shù)單.項(xiàng)指標(biāo)的積分應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位對.評價結(jié)果有異議時，可對評價指標(biāo)重新評分6寫.字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的主要指標(biāo)有（