商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃書兩篇

商業(yè)運(yùn)行管理計(jì)劃書兩篇篇一:商業(yè)運(yùn)行管理手冊(cè)與計(jì)劃書第一章運(yùn)行管理部門的組建及工作職能一、運(yùn)行管理部門的組建運(yùn)行簡(jiǎn)而言之就是整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)管理，運(yùn)行的基本特點(diǎn)是原則、細(xì)致、效率、協(xié)作、創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)只有通過良好的整體運(yùn)行，才干體現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值，也才干實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者、消費(fèi)者五者之間的利益關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)互惠共贏。為了確保物業(yè)運(yùn)行管理工作開展目的的一致性和統(tǒng)一性，在組建上，絕對(duì)不能把商業(yè)運(yùn)行和商業(yè)管理兩大部分分屬不同的公司實(shí)體，而應(yīng)當(dāng)在一種運(yùn)行管理公司的基礎(chǔ)上，圍繞物業(yè)運(yùn)行作為主體，物業(yè)管理作為輔助，并設(shè)立其它配套功效。這樣才干實(shí)現(xiàn)把商業(yè)物業(yè)的運(yùn)行做旺，充足挖掘和提高物業(yè)價(jià)值；兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾，通過運(yùn)行管理公司來協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，開展優(yōu)質(zhì)運(yùn)行管理服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾的目的。二、運(yùn)行管理部門組建的必要性1、開發(fā)遺留價(jià)值的交接與核算項(xiàng)目開發(fā)過程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商的遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)涉及：商場(chǎng)早期個(gè)別未出租的商鋪、商場(chǎng)室內(nèi)外廣告位、室外及地下停車場(chǎng)、多個(gè)運(yùn)行攤點(diǎn)、配套的倉(cāng)庫(kù)及為商場(chǎng)運(yùn)行設(shè)計(jì)的網(wǎng)站信息等等，這些資產(chǎn)不可能靠開發(fā)商自主進(jìn)行運(yùn)行和管理，必須要組建專門的商業(yè)運(yùn)行管理公司，來為這些資產(chǎn)進(jìn)行專門的運(yùn)行管理，使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，為開發(fā)商提供良好的收益來源。2、確保項(xiàng)目的運(yùn)行興旺和持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目銷售與招商的成功，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束，相反，只是一種開始，必須要通過精心的策劃運(yùn)行管理，使商場(chǎng)在開業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)行，走向興旺之道，并且能夠持續(xù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運(yùn)行者等多贏的局面，這才是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良好運(yùn)行的觀念，任何的短期利益行為，都會(huì)給項(xiàng)目整體帶來不可估計(jì)的負(fù)面影響。因此，一種專業(yè)的運(yùn)行管理團(tuán)體，會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體良好運(yùn)行并使得項(xiàng)目可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。系統(tǒng)各方面的關(guān)系商業(yè)物業(yè)銷售后，項(xiàng)目因產(chǎn)權(quán)分散，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)行過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)很復(fù)雜，其整體的運(yùn)行管理將會(huì)碰到不少問題，這就需要專門的運(yùn)行管理公司來協(xié)調(diào)好個(gè)方面的關(guān)系，才干把商業(yè)物業(yè)整體的運(yùn)行帶動(dòng)起來。4、開發(fā)商本身可持續(xù)發(fā)展的需要令商業(yè)物業(yè)保值、增值，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。增加資金運(yùn)作途徑。專職解決商業(yè)物業(yè)問題。運(yùn)行公司專業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)運(yùn)作，解決可能發(fā)生的多個(gè)問題，避免房地產(chǎn)公司直接面對(duì)商業(yè)物業(yè)的問題，使房地產(chǎn)公司在后期的開發(fā)中輕裝邁進(jìn)。商業(yè)領(lǐng)域的久遠(yuǎn)發(fā)展。運(yùn)行公司專業(yè)性強(qiáng)，專職于商業(yè)物業(yè)管理，能給租賃商戶信心，使商業(yè)項(xiàng)目能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有助于公司在商業(yè)領(lǐng)域的久遠(yuǎn)發(fā)展。三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理理念商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從整體本質(zhì)上來說，是社會(huì)商品進(jìn)行銷售推廣、商業(yè)服務(wù)開展的平臺(tái)和載體，因此，開發(fā)的最后目的是要進(jìn)行運(yùn)行管理；也只有通過整體運(yùn)行，才干真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提高的本源，是產(chǎn)權(quán)全部者的利益得到最大提現(xiàn)的保障。從而實(shí)現(xiàn)招商旺、銷售旺和運(yùn)行旺“三旺”，達(dá)成開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者多贏的開發(fā)目的。四、運(yùn)行部門工作職能1．制度管理：制訂商場(chǎng)日常工作的流程，工作秩序，制訂有關(guān)的運(yùn)行管理制度。2．財(cái)務(wù)預(yù)算：參加商城的整體的運(yùn)行成本費(fèi)用，擬定店鋪整體租金收取及租金預(yù)算。3．決策工作：分析各項(xiàng)工作任務(wù)及商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)商戶關(guān)系。5．商戶管理：制訂管理有關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)手續(xù)，督促商戶服從各項(xiàng)管理制度。6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各商鋪運(yùn)行狀況，定時(shí)分類各類報(bào)告，理解員工工作體現(xiàn)、人員變動(dòng)、掌握商戶經(jīng)營(yíng)狀況，促銷活動(dòng)之成果，避免浪費(fèi)，改善工作流程。7．顧客服務(wù)：巡視店鋪員工提供之顧客服務(wù)態(tài)度、陳列技巧等，若有顧客投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時(shí)解決問題及投訴，保持商場(chǎng)之信譽(yù)及形象。8．促銷工作：配合制訂全年促銷計(jì)劃，執(zhí)行各項(xiàng)促銷活動(dòng)，配合商城促銷布置，參加討論促銷活動(dòng)之推廣計(jì)劃及實(shí)施。9．培訓(xùn)工作：對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，對(duì)店鋪銷售人員進(jìn)行基礎(chǔ)培訓(xùn)，如顧客服務(wù)技巧，商品信息，安全意識(shí)等。10．培養(yǎng)員工團(tuán)體精神：倡導(dǎo)彼此信任、和諧一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠(chéng)合作的工作氛圍。五、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理部門的功效（一）商業(yè)運(yùn)行管理兩大工作內(nèi)容1、物業(yè)管理★商場(chǎng)的硬件設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，涉及建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)★安保和消防系統(tǒng)工作的開展★清潔、綠化及其它維護(hù)等一系列工作★物業(yè)服務(wù)的有關(guān)工作2、運(yùn)行管理★商場(chǎng)的日常管理服務(wù)工作★商戶的維系和調(diào)節(jié)★商場(chǎng)的形象包裝和推廣★租金收取和業(yè)主的關(guān)系維系等工作（二）商業(yè)運(yùn)行管理的目的建立一種高效高素質(zhì)服務(wù)良好的商業(yè)運(yùn)行管理團(tuán)體。建立一種含有良好贏商環(huán)境的商業(yè)中心。建立一種含有良好品牌形象的商業(yè)中心。打造一種含有良好市場(chǎng)升值前景的商業(yè)中心。第二章運(yùn)行管理部門各崗位工作范疇及職能運(yùn)行管理總經(jīng)理1名，運(yùn)行管理副總經(jīng)理2名、運(yùn)行總監(jiān)1名，下設(shè)工程部、管理部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)行部、策劃部、行政部六大部門，其中財(cái)務(wù)部由總經(jīng)理直接副總監(jiān)管。財(cái)務(wù)部職能：①提報(bào)預(yù)算；②執(zhí)行預(yù)算；③日常費(fèi)用支出控制管理；④商業(yè)管理軟件的運(yùn)行管理；⑤公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督。一名副總負(fù)責(zé)工程部和管理部工程部重要職責(zé)：商場(chǎng)公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和確保全部設(shè)備的正常運(yùn)行，商戶正常工程的維護(hù)和維修服務(wù)，各大主力店的工程維修服務(wù)（與主力店人員配合，協(xié)調(diào)工作）。管理部的重要職責(zé)：商場(chǎng)24小時(shí)的安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)商場(chǎng)的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。一名副總分管運(yùn)行部、策劃部、行政部運(yùn)行部的重要職責(zé)：負(fù)責(zé)商場(chǎng)整體招商及調(diào)節(jié)工作以及后期的現(xiàn)場(chǎng)管理方面的工作，涉及客戶服務(wù)（含總服務(wù)臺(tái)）；租金及物業(yè)管理費(fèi)的收取和發(fā)放業(yè)主租金工作；現(xiàn)場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)秩序的管理；公共區(qū)域多個(gè)經(jīng)營(yíng)店租賃工作；停車場(chǎng)位、倉(cāng)庫(kù)租賃等經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的工作。（注：由于運(yùn)行部涉及部門職能及工作范疇較大，因此可合適考慮將部門工作內(nèi)部細(xì)分，但需作為一種統(tǒng)一整體來操作，便于統(tǒng)一管理）。策劃部門的重要職責(zé)：商場(chǎng)內(nèi)外廣告位招商和租賃；商場(chǎng)品牌形象推廣，打造公司、客戶品牌；多個(gè)大型宣傳活動(dòng)的推廣；項(xiàng)目的銷售分析，業(yè)務(wù)調(diào)研，收集各類信息，挖掘拓展新的業(yè)務(wù)和新的管理方法、辦法，為公司領(lǐng)導(dǎo)出策劃策。行政部重要工作職責(zé)：協(xié)調(diào)公司對(duì)外關(guān)系，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶整體辦證登記等事務(wù)，商戶檔案資料按“一戶一檔”收集和整頓，公司內(nèi)部行政事務(wù)及人員招聘等工作。行政人事部職能：保潔工作：可采用外包形式，聘任專業(yè)保潔公司，維護(hù)商場(chǎng)公共區(qū)域、餐飲區(qū)域、內(nèi)外場(chǎng)日常的清潔、綠化、垃圾清運(yùn)等工作。各部門具體人數(shù)可根據(jù)公司內(nèi)部對(duì)于人力資源合理化配備的規(guī)定進(jìn)行編制。第三章日常工作流程及管理制度一．總值班人員運(yùn)行經(jīng)理（含）以上職務(wù)人員總值班崗位職責(zé)當(dāng)天整個(gè)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)商場(chǎng)的正常運(yùn)作工作；掌握商場(chǎng)動(dòng)態(tài)；及時(shí)協(xié)調(diào)解決商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)的多個(gè)問題。熟悉商場(chǎng)運(yùn)作和工作程序，掌握各部門人員當(dāng)班狀況，并做好查崗工作。嚴(yán)格開收市制度，檢查開收市狀況，組織指揮收市期間顧客的離店清場(chǎng)工作，收市時(shí)和保安部構(gòu)成清場(chǎng)小組，自上而下逐級(jí)清場(chǎng)，確保商場(chǎng)安全。認(rèn)真檢查各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)部門在第一時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修解決，確保營(yíng)運(yùn)正常秩序。檢查各部門防火，防盜，防搶，防爆，防破壞，防嚴(yán)重災(zāi)害方法貫徹狀況，確保商場(chǎng)安全經(jīng)營(yíng)。認(rèn)真做好當(dāng)值統(tǒng)計(jì)，當(dāng)值未能解決完畢的事務(wù)，必須在值班統(tǒng)計(jì)中向下班交代清晰，并做好交接工作。如遇重大事情，除及時(shí)到場(chǎng)組織解決外，要立刻向項(xiàng)目總經(jīng)理報(bào)告。周日總值班必須全天在店內(nèi)值班，并不定時(shí)巡場(chǎng)；非周日行政班后必須在店內(nèi)巡場(chǎng)（巡場(chǎng)內(nèi)容附后）。解決好當(dāng)天的突發(fā)事件，并將事件的過程和解決成果報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。三．總值班工作流程立總值班統(tǒng)計(jì)本?？傊蛋啾仨氄J(rèn)真推行崗位職責(zé)，做好當(dāng)天值班統(tǒng)計(jì)。當(dāng)天未能解決完畢的事務(wù)，必須在值班統(tǒng)計(jì)中向下班交代清晰。總值班統(tǒng)計(jì)本的交接，于次日將統(tǒng)計(jì)本交總經(jīng)理審視。商場(chǎng)收市清場(chǎng)結(jié)束后，總值班人員必須在防損清場(chǎng)登記本上簽字。周日總值班實(shí)施打卡考勤，不得無端遲到，早退，脫崗?？傊蛋嗖坏米孕姓{(diào)班，特殊狀況需經(jīng)總經(jīng)理同意。附?？傊蛋嘌矆?chǎng)內(nèi)容：特殊設(shè)備的巡視1.（直梯，扶梯）運(yùn)行與否正常；2.通風(fēng)設(shè)備運(yùn)行與否正常；3.監(jiān)控廣播系統(tǒng)與否正常；4.特殊設(shè)備檢查；5.隱患，用電安全。6.播音效果（促銷內(nèi)容，背景音樂，播音次數(shù)，音量等）。環(huán)境衛(wèi)生1.衛(wèi)生間衛(wèi)生（與否有異味）；2.商場(chǎng)整體環(huán)境衛(wèi)生（涉及天花、地面、墻面、玻璃櫥窗、綠化等）；3.辦公室，停車場(chǎng)衛(wèi)生促銷區(qū)巡視1.促銷區(qū)的整體形象與否符合有關(guān)規(guī)定；2.促銷區(qū)與否影響顧客的正常流動(dòng)；店鋪巡視1.消防，安全，衛(wèi)生，出品，服務(wù)等檢查2.經(jīng)營(yíng)狀況理解，向商戶提出建設(shè)性建議及改善意見3.與商戶或員工溝通，做好商戶意見建議統(tǒng)計(jì)。4.管理員的工作狀況的監(jiān)督。【2】開閉店流程管理規(guī)定一．開店流程：1．營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00~22：00（周六、周日及節(jié)假日閉店時(shí)間順延半小時(shí)）2．員工上班時(shí)間：——A班：8：30~15：30——B班：15：30~22：30二．閉店流程：1．【21：50】廣播系統(tǒng)報(bào)時(shí)；（如仍有顧客在本工作區(qū)域，則繼續(xù)為顧客提供優(yōu)質(zhì)而熱情的服務(wù)）；2．【21：55】廣播系統(tǒng)報(bào)時(shí)；（如仍有顧客在本工作區(qū)域，則繼續(xù)為顧客提供優(yōu)質(zhì)而熱情的服務(wù)）；3．【21：55】廣播室播放送賓曲、送賓詞。4．【22：00】（節(jié)假日22：30）收市，各商鋪員工開始整頓貨品，清掃衛(wèi)生、盤點(diǎn)。5．【22：02】（節(jié)假日22：30）廣播播放員工致詞，感謝全體員工今天的努力。6．【22：02-22：30】（節(jié)假日22：30-23：00）各樓管理員進(jìn)行收市、清場(chǎng)工作。7．【22：30】（節(jié)假日23：00）員工下班。【3】運(yùn)行部日常工作管理規(guī)定——A班每日工作流程：序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目18：30到辦公室報(bào)到28：30-9：00看工作統(tǒng)計(jì)，理解當(dāng)值發(fā)生的全部事項(xiàng)，涉及下列內(nèi)容：1.理解昨日發(fā)生的狀況及事件解決解決的狀況。2.促銷活動(dòng)有關(guān)事項(xiàng)的進(jìn)度。3.顧客、商戶投訴事件解決。4.需反饋給商戶信息及解決成果。5.商戶經(jīng)營(yíng)狀況理解。6.物業(yè)有關(guān)事項(xiàng)解決狀況。39：00-9：30準(zhǔn)備開店前的樓面檢查49：30-11：00樓面巡場(chǎng)1.檢查各商戶的開店?duì)顩r，統(tǒng)計(jì)未準(zhǔn)時(shí)開店的商戶名稱。2.檢查天、地、墻的清潔、升降梯、扶手梯運(yùn)行狀況、照明設(shè)施、消防設(shè)備、安全通道與否正常，及時(shí)聯(lián)系有關(guān)部門解決。3.檢查洗手間的清潔、設(shè)備設(shè)施，及時(shí)聯(lián)系有關(guān)部門解決。4.理解樓層及商戶鋪內(nèi)部的人流狀況。5.理解商戶經(jīng)營(yíng)狀況，聽取商戶反饋狀況及意見。6.對(duì)突發(fā)事件的解決。511：00-12：00聯(lián)系未準(zhǔn)時(shí)開店的公司負(fù)責(zé)人，撰寫延遲營(yíng)業(yè)警告函。與未及時(shí)繳納租金等費(fèi)用的商戶進(jìn)行溝通，催繳拖欠的費(fèi)用。待解決事宜的跟進(jìn)。與約見的商戶面談。商戶來函回復(fù)工作。解決商戶的申請(qǐng)。612：00-13：00用餐，安排輪崗巡場(chǎng)，作好工作交待。713：00-14：00解決日常事務(wù)，掌握各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料。解決上午未完畢的事宜。814：00-15：00樓面巡場(chǎng)，同第4項(xiàng)。915：00-15：30參加樓層主管碰頭會(huì)1.作好當(dāng)天工作日志，作好工作交接。2.準(zhǔn)備下班。B班每日工作流程：序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目115：30之前到公司報(bào)到（星期五、星期六15：00）215：30-16：00同A班第4項(xiàng)316：00參加樓層主管碰頭會(huì)416：00-18：00同A班第5項(xiàng)518：00-19：00同A班第6項(xiàng)619：00-20：00解決日常事務(wù)，掌握全賣場(chǎng)動(dòng)態(tài)720：00-21：30同A班第4項(xiàng)1221：30-22：00檢查商鋪與否提前閉店，做好統(tǒng)計(jì)工作1322：00-22：30清場(chǎng)、檢查設(shè)備照明、空調(diào)與否已關(guān)閉，檢查消防通道與否暢通、卷閘門與否關(guān)閉，檢查與否存在安全隱患；作好當(dāng)天工作日志，作好工作交接；準(zhǔn)備下班【4】周例會(huì)管理制度1．運(yùn)行部每七天召開一次營(yíng)運(yùn)例會(huì)；2．會(huì)議由運(yùn)行部負(fù)責(zé)召集，運(yùn)行經(jīng)理主持；3．參加人員涉及各職能部門負(fù)責(zé)人和運(yùn)行部各樓層主管以上級(jí)別人員；4．會(huì)議重要內(nèi)容：報(bào)告上周營(yíng)運(yùn)工作和做下周工作計(jì)劃；研究解決營(yíng)運(yùn)工作中出現(xiàn)的問題；傳達(dá)公司本部的工作規(guī)定及新的政策規(guī)定；對(duì)一周營(yíng)運(yùn)工作狀況進(jìn)行總結(jié)，布署近期工作；其它事項(xiàng)。5．參會(huì)人員必須準(zhǔn)時(shí)參加會(huì)議，不得無端遲到、早退，有特殊狀況不能到會(huì)者，必須于會(huì)前向會(huì)議主持人請(qǐng)假；6．會(huì)議內(nèi)容由運(yùn)行部組員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)，并整頓匯成紀(jì)要上傳公司本部；7．運(yùn)行部負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)議做出的決定進(jìn)行督辦?！?】交接班管理規(guī)定一．交接班時(shí)間：15：30-16：00早班人員上班時(shí)間：9：30-16：30晚班人員上班時(shí)間：15：30-22：30二．交接班內(nèi)容1．早班人員不能完畢，需要晚班人員繼續(xù)之事宜；2．公司最新制度、政策及促銷活動(dòng)傳達(dá)；3．當(dāng)天的工作、分派；4．互相激勵(lì)、致謝。三．交接班服務(wù)規(guī)范1．晚班同事上班前應(yīng)按公司規(guī)定著整潔制服、工鞋，女士化淡妝，對(duì)的佩戴工牌，準(zhǔn)時(shí)簽到（打卡），精神飽滿地進(jìn)入工作崗位，向早班同事致辛苦、致謝；2．早班同事在晚班同事交接工作未完畢的狀況下，不可急于下班，置工作或商戶顧客不顧；在已完畢交接工作，但下班時(shí)間尚未到的狀況下也不可提前離開工作崗位；否則經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按獎(jiǎng)懲條例予以處分；3．對(duì)商戶顧客要做到“接一待二照顧三”，不可因交接工作而對(duì)顧客充耳不聞、視而不見、埋頭不顧。4．交接工作，如有不清晰，應(yīng)及時(shí)溝通理解，如沒問題晚班同事在交接班本上簽字確認(rèn)；5．當(dāng)班人員在晚上下班前，應(yīng)做好下列有關(guān)工作：工作交接統(tǒng)計(jì)；工作臺(tái)的清理及衛(wèi)生清潔；關(guān)閉電腦、電源等；晚班辦公室人員需將辦公室上好鎖，關(guān)閉電源開關(guān)。商鋪裝修管理規(guī)定盡量實(shí)現(xiàn)商戶統(tǒng)一時(shí)間進(jìn)場(chǎng)裝修，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完畢裝修過程，確保商場(chǎng)如期開業(yè)?！?】商鋪進(jìn)場(chǎng)撤場(chǎng)管理規(guī)定一．進(jìn)場(chǎng)管理規(guī)定1．招商部簽定租賃合同及裝修審批完畢之后需傳單至運(yùn)行部，運(yùn)行部接單后負(fù)責(zé)協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)工作。2．商戶必須嚴(yán)格按合同規(guī)定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組織商品入場(chǎng)。3．商戶進(jìn)場(chǎng)后開業(yè)前需訂立《商戶管理公約》及《消防責(zé)任書》。二．撤場(chǎng)管理規(guī)定招商部負(fù)責(zé)與商戶撤場(chǎng)前后的整體協(xié)調(diào)工作。運(yùn)行部負(fù)責(zé)整個(gè)撤場(chǎng)過程的統(tǒng)籌安排與監(jiān)督。工程部及物業(yè)部負(fù)責(zé)商戶撤場(chǎng)過程中需配合協(xié)助的工作。營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)清點(diǎn)、保管及解決商戶撤場(chǎng)后的遺留物品或扣留物品。財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)出具結(jié)算單及商戶的各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算工作。三．撤場(chǎng)工作流程（一）無欠款狀況撤場(chǎng)商戶提出撤場(chǎng)申請(qǐng)或我司因某些因素規(guī)定商戶撤場(chǎng)。由營(yíng)運(yùn)部向商戶發(fā)出《解除租賃合同的告知》，確認(rèn)撤場(chǎng)具體時(shí)間。在商戶收到《解除租賃合同的告知》后，由營(yíng)運(yùn)部與商戶協(xié)調(diào)，與之解除《租賃合同解除合同書》。營(yíng)運(yùn)部必須在商戶撤場(chǎng)一周前將《撤場(chǎng)審批表》上報(bào)審批，并跟進(jìn)審批進(jìn)度，須在七個(gè)工作日內(nèi)審批完畢?！冻穲?chǎng)審批表》經(jīng)審批后，原件傳財(cái)務(wù)室作結(jié)算（其中租賃確保金部分暫不退還），財(cái)務(wù)部，運(yùn)行部各留存一份備案?！冻穲?chǎng)審批表》審批后，由運(yùn)行部及財(cái)務(wù)部對(duì)商戶物品放行，并對(duì)撤場(chǎng)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如商戶未按規(guī)定時(shí)限及原則交鋪，由運(yùn)行部告知商戶我司將強(qiáng)制收回鋪位，并自行采用方法將該鋪位恢復(fù)原貌，扣押該鋪內(nèi)全部物品，由財(cái)務(wù)部入庫(kù)保存，由此產(chǎn)生的費(fèi)用及對(duì)我司造成的經(jīng)濟(jì)損失由商戶承當(dāng)，產(chǎn)生費(fèi)用財(cái)務(wù)部在租賃確保金中抵扣此筆費(fèi)用。商戶按規(guī)定交鋪后，營(yíng)運(yùn)部知會(huì)財(cái)務(wù)部給商戶辦理撤場(chǎng)結(jié)算手續(xù)。（在商戶無欠租且合同期滿狀況下，若其中一方提出撤場(chǎng)，必須提前一種月書面知會(huì)對(duì)方）（二）有欠款狀況撤場(chǎng)商戶提出撤場(chǎng)申請(qǐng)或我司因某些因素規(guī)定商戶撤場(chǎng)。商戶撤場(chǎng)如有欠款，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供欠款數(shù)據(jù)，發(fā)《催款告知單》至營(yíng)運(yùn)部，由營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)追繳欠款，并扣留撤場(chǎng)商戶的全部物品。如運(yùn)行部在商戶辦理撤場(chǎng)前追繳回欠款，則轉(zhuǎn)入以上無欠款狀況下的撤場(chǎng)流程；如未追繳回欠款，則按下列流程進(jìn)行：運(yùn)行部、行政部、財(cái)務(wù)部共同對(duì)扣留物品進(jìn)行清點(diǎn)，三方經(jīng)手人均要簽字確認(rèn)。物品清點(diǎn)完畢后交財(cái)務(wù)部入庫(kù)保存，財(cái)務(wù)部要對(duì)扣留物品做好入庫(kù)管理統(tǒng)計(jì)，保存有關(guān)單據(jù)，在辦理物品出入時(shí)須經(jīng)辦人在統(tǒng)計(jì)單或有關(guān)單據(jù)簽名確認(rèn)，方便核查。商戶物品入庫(kù)后，由營(yíng)運(yùn)部再次與商戶協(xié)調(diào)，盡量減少雙方損失；如果與商戶達(dá)成一致，并且商戶在規(guī)定時(shí)間被補(bǔ)齊欠款的每則由運(yùn)行部書面知會(huì)行政部、財(cái)務(wù)部退還扣押物品，并轉(zhuǎn)入無欠款狀況下的撤場(chǎng)流程；如果與商戶無法達(dá)成一致，商戶未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊欠款的，將轉(zhuǎn)法務(wù)部進(jìn)入法律程序，由法務(wù)部發(fā)《解除租賃合同的同志》給商戶并按法律程序追繳欠款，直至結(jié)清，同時(shí)由運(yùn)行部填寫《商戶遺留物資解決審批表》進(jìn)行上報(bào)審批，營(yíng)運(yùn)部、行政部、財(cái)務(wù)部按審批意見予以解決，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將折現(xiàn)部分抵沖欠款。如貨品變賣抵沖后仍有欠款，則由財(cái)務(wù)部告知法務(wù)部繼續(xù)按法律程序追繳其它部分欠款直至結(jié)清?！?】環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理規(guī)定為營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境，特制訂有關(guān)規(guī)定以下：1．營(yíng)運(yùn)部必須監(jiān)督有關(guān)部門做好項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的定時(shí)保養(yǎng)、維修、清潔及消毒，確保設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)作。（如扶梯、電梯、電話、洗手間、休息處等）2．營(yíng)運(yùn)部必須確保確保顧客購(gòu)物環(huán)境安全，無危險(xiǎn)隱患存在。（如過道與否有水漬，店鋪玻璃、邊角與否有保護(hù)方法，防火通道與否暢通等）3．營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)助有關(guān)部門，作好“六防”工作。（防火、防盜、防搶、防爆、防自然災(zāi)害、防破壞）4．營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)調(diào)有關(guān)部門，確保商場(chǎng)干凈整潔。（顧客眼睛能看到、手能觸摸到的地方規(guī)定無灰塵、無水跡、無污漬、無雜物，多個(gè)廣告立牌、導(dǎo)視系統(tǒng)等擺放整潔，鋪位及過道的垃圾雜物須及時(shí)清理，不可溢出垃圾桶）5．營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)調(diào)有關(guān)部門，確保商場(chǎng)明亮清新。（規(guī)定燈光明亮適度，無壞燈，燈光不刺眼，商場(chǎng)空氣清新，溫度適宜，衛(wèi)生間無異味）6．營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)調(diào)有關(guān)部門，確保項(xiàng)目環(huán)境的生機(jī)盎然。（商城內(nèi)外綠化點(diǎn)綴，規(guī)定綠化帶無垃圾，室內(nèi)綠化植物葉面無灰塵，無黃葉）7．營(yíng)運(yùn)部必須確保商場(chǎng)內(nèi)空氣環(huán)境，對(duì)商戶及顧客場(chǎng)內(nèi)抽煙進(jìn)行監(jiān)督管理。8．營(yíng)運(yùn)部必須協(xié)調(diào)有關(guān)部門確保場(chǎng)內(nèi)休息區(qū)安全及為清潔?！?】突發(fā)事件應(yīng)急管理方法一．火警1．員工應(yīng)熟記火警訊號(hào)，防火通道出口位置及滅火器材的使用辦法。2．當(dāng)發(fā)生火警時(shí)，員工必須保持鎮(zhèn)靜，如在安全狀況下，應(yīng)立刻使用滅火器設(shè)施將火撲滅；如無法控制，應(yīng)立刻拔打公司消防中心電話報(bào)警。員工須保護(hù)好自己的人身安全。切勿搭乘電梯。把火警現(xiàn)場(chǎng)門窗及一切電源關(guān)閉。消防監(jiān)控中心確認(rèn)火警后啟動(dòng)自動(dòng)報(bào)警（滅火）系統(tǒng)及消防設(shè)備，視狀況告知公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并向有關(guān)部門、單位報(bào)告火勢(shì)發(fā)展?fàn)顩r，公布疏散命令。公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（消防安全領(lǐng)導(dǎo)小構(gòu)組員）應(yīng)立刻在指定地點(diǎn)成立指揮中心。運(yùn)行部和物業(yè)部要查看火情，配合消防隊(duì)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)滅火、疏散、急救和警戒工作，救火過程中堅(jiān)持先救人后救火，先隔離火源后滅火的救火原則。工程部要確保消防設(shè)備及備用消防電器的正常工作，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，要切斷有關(guān)電源（設(shè)備）進(jìn)行工程應(yīng)急搶險(xiǎn)；當(dāng)火勢(shì)失控蔓延時(shí)，速與119聯(lián)系，并實(shí)施公司火災(zāi)應(yīng)急全部方法。二、停電1．工程部維修人員要在第一時(shí)間告知運(yùn)行經(jīng)理，并快速查明因素，檢查各電路、通電設(shè)備與否存在安全隱患，協(xié)助安全員盡快救援被困于電梯內(nèi)的人員，并采用有效方法及時(shí)供電。2．各營(yíng)運(yùn)樓層管理人員，必須立刻到所屬賣場(chǎng)采用有效方法維護(hù)公共秩序，協(xié)助疏導(dǎo)顧客，避免意外狀況發(fā)生。3．廣播室，及時(shí)采用有效方法，通過廣播提示工作人員趕到賣場(chǎng)，安撫顧客，使客人能按廣播提示離開賣場(chǎng)。4．物業(yè)部應(yīng)急分隊(duì)?wèi)?yīng)立刻達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，配合各樓層管理人員對(duì)各個(gè)進(jìn)出口進(jìn)行警戒，各樓層安全員守住各個(gè)通道并配合管理人員疏散商場(chǎng)內(nèi)的顧客。三、發(fā)現(xiàn)可疑物件時(shí)（懷疑是爆炸物）1．保持冷靜；2．切勿嘗試用腳踢、踩或觸摸該物件；3．立刻告知監(jiān)控中心；4．未有管理人員達(dá)成時(shí)，應(yīng)留守現(xiàn)場(chǎng)，避免其別人靠近該物件。四．突發(fā)臺(tái)風(fēng)、洪水事件如遇暴雨發(fā)生水淹時(shí)，監(jiān)控中心立刻告知各部門進(jìn)行搶險(xiǎn)工作，物業(yè)部應(yīng)急分隊(duì)立刻達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，在各樓層管理人員配合下，對(duì)各樓層進(jìn)行重點(diǎn)急救。五．顧客發(fā)生意外時(shí)（意外可能是急癥或受傷）1．解決辦法：保持冷靜；留心顧客狀況，并立刻告知監(jiān)控中心或運(yùn)行部；小心解決事件，應(yīng)具體闡明事發(fā)通過，方便診治或解決；2．意外發(fā)生時(shí)，不應(yīng)做的事：不得當(dāng)眾取笑顧客狼狽的樣子；不應(yīng)爭(zhēng)辯事發(fā)因素；不應(yīng)斥責(zé)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)任何人；不應(yīng)與旁觀者討論或研究事情的始末；不應(yīng)胡亂猜想事情的緣由或發(fā)表任何意見；不應(yīng)在顧客需要幫忙時(shí)置之不理。六．避免犯罪及其解決辦法防備方法：1．時(shí)刻保持警惕和留神；2．時(shí)常流動(dòng)巡視商場(chǎng)；3．不要離開自己的崗位而無人看守。4．閉店時(shí)留心有無可疑人士藏于店內(nèi)。如發(fā)現(xiàn)可疑人物，應(yīng)當(dāng)：1．立刻告知監(jiān)控中心或管理部，并繼續(xù)監(jiān)視；2．要盡量遲延時(shí)間，由其別人去告知監(jiān)控中心或管理部；3．沒有證據(jù)前，不能隨便指控顧客為小偷。【10】現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范考核規(guī)定每七天需完畢工作事項(xiàng)1每七天例會(huì)2各商鋪每七天經(jīng)營(yíng)狀況分析3各商鋪反映問題匯總及解決問題解決建議每月需完畢工作事項(xiàng)1月度排班表2月度營(yíng)運(yùn)總結(jié)報(bào)告3各商鋪月經(jīng)營(yíng)狀況分析4每月部門會(huì)議5每月租金管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用繳交狀況跟進(jìn)及匯總

篇二:商業(yè)運(yùn)行管理計(jì)劃書前言商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有通過良好的整體運(yùn)行，才干體現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值，像本項(xiàng)目這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)盈利模式的因素，運(yùn)行管理過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復(fù)雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系。商業(yè)運(yùn)行管理公司組建的重要意義，就是要代理協(xié)調(diào)多個(gè)復(fù)雜關(guān)系，代理產(chǎn)權(quán)不同歸屬的物業(yè)或無產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)行，整合多個(gè)內(nèi)外的資源進(jìn)行運(yùn)用，使所管理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn)。本計(jì)劃書結(jié)合本人從事商業(yè)運(yùn)行管理的膚淺經(jīng)驗(yàn)，綜合各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r，整合編寫而成，旨在為項(xiàng)目即將起步的運(yùn)行管理提供參考。第一部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行管理核心理念商業(yè)運(yùn)行管理公司組建模式本計(jì)劃書提出，為了確保XX運(yùn)行管理的工作開展目的的一致性和統(tǒng)一性，在組建原則上，絕對(duì)不能把商業(yè)運(yùn)行和物業(yè)管理兩大部分的只能分屬不同的公司實(shí)體，而應(yīng)當(dāng)在一種運(yùn)行管理公司的基礎(chǔ)上，圍繞物業(yè)運(yùn)行作為主體，物業(yè)管理為輔助，并設(shè)立其它配套功效。本計(jì)劃書建議：由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)行管理公司，對(duì)物業(yè)實(shí)施全方面運(yùn)行管理。單獨(dú)組建運(yùn)行管理公司重要出于下列三方面的目的：1、為了能把開發(fā)商原有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或交接，涉及開發(fā)過程中遺留的有權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)2、把商業(yè)物業(yè)的運(yùn)行做旺，充足挖掘和提高物業(yè)價(jià)值3、兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾，通過運(yùn)行管理公司來協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，開展優(yōu)質(zhì)運(yùn)行管理服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾商業(yè)運(yùn)行管理公司前期資產(chǎn)構(gòu)造由開發(fā)商注資，如停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、廣告位、內(nèi)外場(chǎng)多個(gè)運(yùn)行點(diǎn)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)成為運(yùn)行管理公司的注冊(cè)資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)行管理的日常運(yùn)行提供一定的收入來源。商業(yè)運(yùn)行管理公司的架構(gòu)由運(yùn)行部、工程部、管理部、財(cái)務(wù)部、行政部、策劃部這六個(gè)部門構(gòu)成。各部門之間互相溝通、協(xié)調(diào)、配合，形成一種高效、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)行管理團(tuán)體。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理的理念商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從整體本質(zhì)上來說，是社會(huì)商品進(jìn)行銷售推廣、商業(yè)服務(wù)開展的平臺(tái)和載體，因此，開發(fā)的最后目的是要進(jìn)行運(yùn)行管理；也只有通過整體運(yùn)行，才干真正體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提高的源泉，是產(chǎn)權(quán)全部者的利益得到最大致現(xiàn)的保障。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)盈利模式以銷售為主，無論是組建或外聘運(yùn)行管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)行管理，在運(yùn)行管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復(fù)雜，其體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系。本項(xiàng)目要借助專業(yè)的商業(yè)運(yùn)行管理的開展，實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺和運(yùn)行旺“三旺”，達(dá)至開發(fā)商贏、管理者贏、投資者贏、運(yùn)行者贏等多贏的開發(fā)目的，在運(yùn)行管理中，開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者和消費(fèi)者形成良性循環(huán)，缺一不可。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理的內(nèi)容范疇商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行管理從內(nèi)容范疇來說，重要涉及下列四大部分：商業(yè)運(yùn)行管理公司組織架構(gòu)和功效設(shè)立商業(yè)運(yùn)行管理公司的運(yùn)作模式商業(yè)項(xiàng)目日常運(yùn)行管理工作商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)行推廣商業(yè)運(yùn)行管理的目的建立一種高效高素質(zhì)服務(wù)良好的商業(yè)運(yùn)行管理團(tuán)體建立一種含有良好營(yíng)商環(huán)境的商業(yè)中心建立一種含有良好品牌形象的商業(yè)中心打造一種含有良好市場(chǎng)升值前景的商業(yè)中心第二部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)行管理公司組建模式與功效架構(gòu)商業(yè)運(yùn)行管理公司籌建的必要性（一）開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在XX的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)以下所示：1、一期項(xiàng)目中，銷售部分的物業(yè)重要為四棟聯(lián)體商場(chǎng)的首層和二層外，三層和四層重要進(jìn)行招商公開租賃。2、商場(chǎng)室內(nèi)外廣告位等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，這部分廣告位面積大，數(shù)量多，分布廣3、室外及地下停車場(chǎng)，也成為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)4、為運(yùn)行推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中心等軟件產(chǎn)業(yè)5、配套的倉(cāng)庫(kù)6、室內(nèi)外各類多個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的設(shè)立和租賃以上都是在開發(fā)本項(xiàng)目中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不可能靠開發(fā)商自主進(jìn)行運(yùn)行和管理，必須要組建專門的商業(yè)運(yùn)行管理公司，來為這些資產(chǎn)進(jìn)行精心的運(yùn)行管理，使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，為開發(fā)商提供良好的收益來源。固然，以上某些遺留資產(chǎn)，如廣告位、多個(gè)運(yùn)行攤點(diǎn)等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，在組建運(yùn)行管理公司時(shí)也能夠把這些資產(chǎn)注入運(yùn)行管理公司，這樣運(yùn)行管理公司注冊(cè)成立時(shí)，就擁有自己的自有資產(chǎn)，使運(yùn)行管理公司能更加好的發(fā)揮管理職能，收益來源渠道較多，維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)有一定的保障。（二）確保項(xiàng)目的運(yùn)行興旺和持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目銷售與招商的成功，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束，相反，只是一種開始，必須要通過精心的策劃運(yùn)行管理，使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)行，走向興旺之道，并且能夠進(jìn)行持續(xù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運(yùn)行者等多贏的目的，這才是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良好開發(fā)運(yùn)行觀念，任何短期利益行為，都會(huì)給項(xiàng)目整體帶來不可估計(jì)的負(fù)面影響。因此，要確保項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)行的興旺發(fā)展，就必須組建專業(yè)的運(yùn)行管理公司，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)行管理。（三）為二期和三期的持續(xù)開發(fā)提供強(qiáng)大動(dòng)力XX的開發(fā)總面積120萬㎡，規(guī)劃以主題特色及完整機(jī)能的九大組團(tuán)，由一條1350米的世界最長(zhǎng)步行街串聯(lián)為一體，規(guī)劃的商業(yè)規(guī)模達(dá)40萬㎡和80萬㎡的高檔住宅。其中一期開發(fā)僅16萬㎡，能夠說，一期開發(fā)只是一種開始，后續(xù)尚有巨大的開發(fā)量。一期開發(fā)一旦建設(shè)完畢，必須要依靠良好的運(yùn)行管理來做旺商場(chǎng)，使一期實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值。如果后續(xù)開業(yè)運(yùn)行失敗，必將對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響。另外，通過一期的良好運(yùn)行管理，使投資者、運(yùn)行者等獲得了抱負(fù)的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)建立了一種專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)行團(tuán)體，對(duì)二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)行管理的巨大增進(jìn)也不言而喻。因此，必須要有專業(yè)的運(yùn)行管理公司，為項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)程服務(wù)，二期和三期的持續(xù)開發(fā)才有足夠的動(dòng)力來源。（四）協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系商業(yè)物業(yè)銷售后，項(xiàng)目因產(chǎn)權(quán)分散，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)行過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)很復(fù)雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)行者和消費(fèi)者等多個(gè)方面的利益關(guān)系，其整體的運(yùn)行管理將會(huì)碰到不少問題，需要成立專門的運(yùn)行管理公司，協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關(guān)系，才干把商業(yè)物業(yè)整體的運(yùn)行帶動(dòng)起來。（五）開發(fā)商本身可持續(xù)發(fā)展的需要1、令商業(yè)物業(yè)“保值、增值”，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值”，吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè)知識(shí)的運(yùn)行性專業(yè)人才，實(shí)施專業(yè)運(yùn)行管理，有助于使房地產(chǎn)公司物業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，在投資市場(chǎng)成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產(chǎn)，并使之“保值、增值”，為公司帶來穩(wěn)定的收益。2、運(yùn)行管理公司和開發(fā)公司分工明確，發(fā)揮各自特長(zhǎng)運(yùn)行管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)行管理，開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)，分工明確，能發(fā)揮各自特長(zhǎng)。優(yōu)化資源配備，配合集團(tuán)公司走專業(yè)化發(fā)展道路。3、增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)行公司專業(yè)運(yùn)行商業(yè)物業(yè)，為項(xiàng)目后期發(fā)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)行一環(huán)，同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑。4、專職解決商業(yè)物業(yè)問題運(yùn)行公司專業(yè)運(yùn)行商業(yè)物業(yè)，解決可能發(fā)生的多個(gè)問題，避免房地產(chǎn)公司直接面對(duì)商業(yè)物業(yè)的問題，使房地產(chǎn)公司在后期開發(fā)中輕裝邁進(jìn)。5、商業(yè)領(lǐng)域的久遠(yuǎn)發(fā)展運(yùn)行公司專業(yè)性強(qiáng)，專職于招商、運(yùn)行管理，能給租賃客戶信心，使商業(yè)項(xiàng)目能持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，有助于公司在商業(yè)領(lǐng)域的久遠(yuǎn)發(fā)展。二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)行公司組建模式（一）商業(yè)運(yùn)行管理兩大工作內(nèi)容1、物業(yè)管理世界城物業(yè)的硬件設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，涉及了建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)安保和消防系統(tǒng)工作的開展清潔、綠化及其它維護(hù)等一系列工作物業(yè)服務(wù)的有關(guān)工作2、運(yùn)行管理世界城的日常管理服務(wù)工作商戶的維系和調(diào)節(jié)世界城的形象包裝和推廣租金收取和業(yè)主的維系服務(wù)工作能夠說，在項(xiàng)目的運(yùn)行管理中，物業(yè)管理是運(yùn)行管理開展的前提，運(yùn)行管理是物業(yè)管理的提高、發(fā)展和利潤(rùn)體現(xiàn)。在實(shí)際運(yùn)行管理中，兩部分是緊密聯(lián)系，不可分離，如項(xiàng)目的日常服務(wù)管理工作，既體現(xiàn)了物業(yè)管理的內(nèi)容，又體現(xiàn)了運(yùn)行管理的要點(diǎn)，物業(yè)管理中到處滲入了運(yùn)行管理的特性，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差別。以上兩大部分內(nèi)容中，運(yùn)行管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運(yùn)行管理來服務(wù)的，從功效配備上附屬于運(yùn)行管理。（二）項(xiàng)目運(yùn)行管理公司組建模式運(yùn)行管理公司組建有下列幾個(gè)模式（本人將通過幾個(gè)管理模式的利弊分析對(duì)比，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，選擇一種最適合的管理模式）1、物業(yè)管理于運(yùn)行管理分離，由不同公司公司主體進(jìn)行操作這種方式即使能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，但由于兩個(gè)工作范疇之間的關(guān)聯(lián)性緊密，造成兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉和重疊，因此部分責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆，容易產(chǎn)生矛盾，從而引發(fā)物業(yè)管理公司與運(yùn)行管理公司互相爭(zhēng)奪利潤(rùn)、推卸責(zé)任，各自為戰(zhàn)，極大的打擊了經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)性，商戶不懂得出了問題，找誰？誰負(fù)責(zé)解決問題？對(duì)項(xiàng)目的順暢運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展大為不利。以廣州一家SHOPPINGMALL為例，該項(xiàng)目自開業(yè)，盡管項(xiàng)目整體是開發(fā)商自有物業(yè)，物管工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)行工作由商業(yè)運(yùn)行公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)行公司都是開發(fā)商屬下的子公司，但實(shí)際運(yùn)作中涉及兩間公司的部門多，環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣，效率低下，并且由于利益關(guān)系產(chǎn)生了諸多沖突和矛盾，成果由于互相之間的不配合和不理解，令雙方的工作協(xié)調(diào)和對(duì)商戶的管理在實(shí)際操作中都出現(xiàn)了種種問題，甚至使商戶和管理方矛盾激化，一度影響了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)。后經(jīng)總公司對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，將物業(yè)管理公司撤并為運(yùn)行管理公司下屬一種部門，才逐步扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目在運(yùn)行管理中出現(xiàn)的種種弊端。由此可見，此模式不可取，僅能作為短期的過渡形式。2、物業(yè)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)行管理由專業(yè)公司提供顧問意見或駐場(chǎng)代表，由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作。這種方式避免物管與運(yùn)行工作分離對(duì)實(shí)際操作工作帶來的一系列問題，使各項(xiàng)的管理和經(jīng)營(yíng)工作開展得比較順利，另外也能夠在一定程度上得到專業(yè)公司的意見，以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)行工作上的欠缺。這種模式在諸多SHOPPINGMALL項(xiàng)目中被采用，如現(xiàn)在較為成功的“天河城”，當(dāng)時(shí)他們聘任了“第一太平戴維斯”作為管理顧問公司，在運(yùn)作了一段時(shí)間后，雖獲得一定成效，但并不明顯，故后來逐步弱化此合作模式。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費(fèi)為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另首先由于專業(yè)公司沒有爭(zhēng)取更大利潤(rùn)的動(dòng)力，沒有融入真正的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中（如停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)），故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的狀況，至于駐場(chǎng)代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)局限性的狀況。因此，現(xiàn)在諸多項(xiàng)目更多的考慮運(yùn)用專業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源增進(jìn)招商或銷售工作，而實(shí)際運(yùn)用其專業(yè)意見僅限于項(xiàng)現(xiàn)在期而已。3、聘任專業(yè)公司進(jìn)行全方面運(yùn)行管理工作，即實(shí)施專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。這種方式的好處是能夠最大程度的予以專業(yè)公司運(yùn)行管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)行管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來看，作為項(xiàng)目的大業(yè)主（開發(fā)商）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí)，開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面收拾殘局。固然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場(chǎng)就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項(xiàng)目的熱度不停上升，業(yè)主得到了抱負(fù)的回報(bào)；而廣百新翼同樣采用過這種模式管理負(fù)一、二層，成果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面?？梢?，這種模式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者心態(tài)的影響，如果是開發(fā)商對(duì)由專業(yè)公司操盤會(huì)產(chǎn)生較大利潤(rùn)存在很大但愿，無視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，這樣很可能會(huì)失望而歸，而如果專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理較為短淺，限于眼前利益，那么成果也會(huì)得不償失。4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)行管理公司，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一的全方面經(jīng)營(yíng)管理。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)行管理公司，管理內(nèi)容涉及了物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理，這樣可充足發(fā)揮雙方的主動(dòng)性，使項(xiàng)目運(yùn)行管理效益最大化；首先可最大程度運(yùn)用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，另首先也可體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)運(yùn)行管理的監(jiān)控力度，且全程參加運(yùn)行管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加緊本身成長(zhǎng)。固然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。5、由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)行管理公司，對(duì)物業(yè)實(shí)施全方面運(yùn)行管理這種方式是開發(fā)商通過從社會(huì)上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，組建運(yùn)行管理公司，實(shí)施自行操作，運(yùn)行管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)行管理和物業(yè)管理，兩大管理緊密聯(lián)系，互相配合，在管理上形成一種統(tǒng)一的整體。通過組建運(yùn)行管理公司，可使經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化；另首先也可使開發(fā)商全方面經(jīng)營(yíng)管理本身的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤(rùn)的爭(zhēng)奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個(gè)人，同時(shí)也不會(huì)造成公司對(duì)外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。對(duì)開發(fā)商的久遠(yuǎn)發(fā)展目的有著深遠(yuǎn)的意義。固然，這種方式存在一種“哺育”過程，招聘回來的人能否符合公司發(fā)展規(guī)定，專業(yè)知識(shí)與否過硬等，且需要一段的時(shí)間整合，將他們的經(jīng)驗(yàn)融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPINGMALL運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，因此時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。（三）XX運(yùn)行管理公司組建模式建議綜合以上五種商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式的有缺點(diǎn)，結(jié)合XX的本身狀況，從久遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本項(xiàng)目采用第五種方式：