海寧國(guó)際輪滑運(yùn)動(dòng)中心定位建議方案

海寧國(guó)際輪滑運(yùn)動(dòng)中心市場(chǎng)定位方案聲明本次報(bào)告是在雙方初步溝通了解的根底上，我司在對(duì)海寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研根底上，對(duì)市場(chǎng)做出的一個(gè)客觀分析，不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確的定位，只在分析各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)各方案進(jìn)行一個(gè)無(wú)償?shù)脑\斷與評(píng)估，對(duì)目前市場(chǎng)有一個(gè)深入的分析，以使甲方對(duì)本工程方案的最終確立有所幫助。綱要根底篇——海寧市概述——房地產(chǎn)新政分析——海寧市房地產(chǎn)市概述工程篇——地塊價(jià)值——工程可建建筑物分析——全國(guó)輪滑運(yùn)動(dòng)介紹、產(chǎn)業(yè)鏈分析——全國(guó)輪滑館局部分析工程方案初探——工程布局方案——工程營(yíng)運(yùn)方案工程的解決之道——工程經(jīng)營(yíng)投資收益分析——海寧市概述海寧市面積：總面積700平方公里，下轄8鎮(zhèn)、4街道、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。海寧市人口：人口持續(xù)保持低速增長(zhǎng)。年末戶籍總?cè)丝?43857人，比上年末增加836人。海寧的外來(lái)人口超過(guò)了20萬(wàn)，占總?cè)丝诘娜种?。交通：三個(gè)大通道2006年海寧市市政道路建設(shè)二條高速經(jīng)濟(jì)開展海寧市經(jīng)濟(jì)呈歷年增長(zhǎng)趨勢(shì)，而且每年均增幅較大在13％左右。2004年GDP總量到達(dá)229.5億元。海寧家紡業(yè)海寧經(jīng)貿(mào)動(dòng)態(tài)2006年1-4月全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)析1、工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長(zhǎng)，橡塑和電子業(yè)表現(xiàn)搶眼。2、經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)，但各行業(yè)銷售利潤(rùn)率仍不理想。3、工業(yè)投資不容樂(lè)觀，外資引進(jìn)進(jìn)展較快。4、自營(yíng)出口增勢(shì)強(qiáng)勁，紡織業(yè)拉動(dòng)作用明顯。國(guó)六條九部委“意見(jiàn)〞海寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

2006年海寧市在售樓盤情況（不含經(jīng)濟(jì)適用房）樓盤名位置總建筑面積(萬(wàn)M2）總戶數(shù)建筑形式價(jià)格（￥/M2)開發(fā)商百合新城城南新城784000多層高層排屋多層均價(jià)3800排屋均價(jià)5600浙江綠城陽(yáng)光新城海昌路海洲路口西10*****多層小高層排屋多層均價(jià)3580

排屋均價(jià)5280浙江誠(chéng)泰華庭現(xiàn)代城海昌路以東，海洲路以南，海新路以北**********高層******海寧市立德中棟名都原海寧一中,水月亭西路和人民路交叉口5.4*****小高層高層******海寧中棟星星港灣老鹽倉(cāng)90*****多層排屋公寓3900疊排4100聯(lián)排4800浙江星星港灣紫薇花園東臨文宗路，南沿洛塘河畔綠化帶，西靠立人橋港，北抵聯(lián)合西路1*****多層排屋******海寧市鴻翔中南景苑硤南路（南苑一里東側(cè)原人民印刷廠地塊）1.9****多層******海寧市中朝隆興嘉苑西山路與由拳路交界處西6560多層******浙江金園房錦繡大廈海昌路西側(cè)，南苑路南側(cè)1.7200單身公寓******海寧市天天樓盤供給量與戶籍人口比值與杭州市、蕭山區(qū)的比照分析〔見(jiàn)附表〕分析：比值海寧市低于杭州市0.14。比值海寧市低于蕭山區(qū)1.1。海寧市城區(qū)內(nèi)正處于一個(gè)供求平衡狀態(tài)，后期還有一定的需求空間。2000年以來(lái)住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析

分析：自2000年以來(lái)，海寧市的房?jī)r(jià)一直在漲，并且漲幅驚人，最大漲幅在800元/平方米。雖受大環(huán)境影響，今年漲幅有所回落，但還在往上漲。項(xiàng)目分析工程地塊周邊情況分析

工程可輻射人口：5萬(wàn)人

目前地塊所在區(qū)域?qū)傩裕壕幼^(qū)、學(xué)院區(qū)、行政區(qū)

城市功能大小依次是：購(gòu)物＞商務(wù)＞休閑。工程地塊〔SWOT)分析優(yōu)勢(shì)〔STRENGTH〕地段：地段、地段還是地段交通：東西走向，南北走向都極為便利環(huán)境：有強(qiáng)大的消費(fèi)人口支撐配套：金融、行政功能完善氣氛：居住學(xué)院氣氛較濃可輻射：對(duì)南片的馬橋經(jīng)編園區(qū)吸引較大，對(duì)東部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，和袁花鎮(zhèn)的太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)吸引較大。劣勢(shì)〔WEAKNESS〕完整性：地塊不完整，有通信塔占用東北有利地段。居住性：目前市民對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)可度〔居住〕還不夠強(qiáng)。污染：離錢江生化公司較近，會(huì)造成一定的視覺(jué)污染和空氣污染。配套：目前周邊生活配套設(shè)施少。時(shí)機(jī)〔OPPORTUNITY〕目前雖然是處于海寧市南片居住區(qū)中心，但由于南片是近二年剛開發(fā)的新區(qū)，所以小區(qū)的入住率還是很低的，要在3-5年才能開展成熟。目前這一區(qū)域沒(méi)有大的商業(yè)中心，包括規(guī)劃的。未來(lái)的黃金地段。威脅〔THREAT〕地塊的正西對(duì)面華庭現(xiàn)代城已快建成。區(qū)域周圍還有大量的可開發(fā)用地，并且開發(fā)工程現(xiàn)在不明。工程可建物業(yè)形態(tài)分析住宅政策高壓市場(chǎng)產(chǎn)品雷同競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)購(gòu)物中心海寧的人均商貿(mào)指標(biāo)按64萬(wàn)常住人口和十幾萬(wàn)的流動(dòng)人口計(jì)算，商業(yè)人均面積1．1平方米。人均消費(fèi)品零售總額在長(zhǎng)三角和浙江省都處于領(lǐng)先地位。距離商業(yè)中心1公里以外的居民聚集區(qū)，原那么上居住人口1～3萬(wàn)人設(shè)置一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模為5000～15000平方米。目前海寧市已有商業(yè)〔購(gòu)物中心〕海寧大廈――年銷售額120,000,000.00元海寧華聯(lián)購(gòu)物中心――1.8萬(wàn)平方米海寧鴻翔購(gòu)物中心――10000平方米，原海寧卡森國(guó)際廣場(chǎng)一圈中遠(yuǎn)商廈海寧偉鵬家電海寧五交化銷售中心海港超市新華書店未來(lái)購(gòu)物中心沃爾瑪休閑購(gòu)物中心商業(yè)個(gè)案分析－－成功案例鴻翔購(gòu)物中心海寧華聯(lián)大酒店商業(yè)個(gè)案分析－－失敗案例卡森國(guó)際廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)2005年海寧市全市51個(gè)商品交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額118.55億元，同比增長(zhǎng)0.5%；其中皮革城實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額67.8億元，許村中國(guó)家紡城成交額38.28億元。海寧中國(guó)皮革城擴(kuò)建后過(guò)渡成功并迅速繁榮，開業(yè)以來(lái)最高日客流量達(dá)3萬(wàn)人次，日成交額最高超3000萬(wàn)元。目前，已建成城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)和各類專業(yè)市場(chǎng)59個(gè)。目前海寧市市區(qū)內(nèi)主要專業(yè)市場(chǎng)有：新海寧中國(guó)皮革城一期西山皮革輔料市場(chǎng)金三角家具市場(chǎng)海寧小商品市場(chǎng)目前在建的有：海寧帝藝家居廣場(chǎng)海寧老中國(guó)皮革城目前規(guī)劃的有：海寧經(jīng)編市場(chǎng)土地出讓：海土字6012海寧大道東側(cè)，澤寧4S店南側(cè)出讓面積3631(㎡)容積率≤1.0商服用地40年起始價(jià)165〔萬(wàn)元〕成功案例分析海寧皮革城海寧小商品市場(chǎng)失敗案例分析海寧國(guó)際皮毛市場(chǎng)海寧商城海寧目前已有寫字樓：海寧龍翔大酒店海寧中遠(yuǎn)商住樓海寧財(cái)富大廈海寧中茂大廈宏遠(yuǎn)大廈大世界在建的有：海昌商貿(mào)中心海州大廈單身公寓：錦銹大廈寫字樓入駐寫字樓業(yè)態(tài)分析入駐寫字樓最多的是貿(mào)易公司占到28％，其次是辦事處、和廣告公司占到20％、和16％。

海寧酒店目前海寧市主要酒店有海洲大飯店★★★★海寧龍祥大酒店★★★海寧賓館★★★海寧花園酒店★★★凱元國(guó)際酒店★★★海寧新世界大酒店★★海寧華聯(lián)大酒店★★泗洲大酒店〔盧旺大酒店〕★★海寧大酒店★★海寧大世界酒店★★華森大酒店★★ 海寧德勝賓館★海寧飯店新千禧大酒店假日國(guó)際大酒店波西米亞大酒店海寧市大元賓館杭州灣綠色度假村〔在建〕★★★★★皮革城二期土地出讓情況地塊編號(hào):海土字6013地塊座落:海寧大道西側(cè)，隆興港南側(cè)出讓面積(㎡)5647容積率:≤3.0出讓年限:40年規(guī)劃用途:商務(wù)酒店起始價(jià)〔萬(wàn)元〕410地塊編號(hào):海土字6031地塊座落:市區(qū)文宗路東側(cè)、學(xué)林街南側(cè)出讓面積(㎡):49932容積率:≤2.0出讓年限:40年規(guī)劃用途:五星級(jí)酒店起始價(jià)〔萬(wàn)元〕17150輪滑運(yùn)動(dòng)介紹、產(chǎn)業(yè)鏈分析

輪滑運(yùn)動(dòng)就是人們過(guò)去說(shuō)的“滑旱冰〞。后來(lái)，前國(guó)際奧委會(huì)副主席何振梁先生將其改為輪滑，讓人感覺(jué)很貼切。輪滑運(yùn)動(dòng)亦稱溜冰或旱冰，國(guó)家體委根據(jù)英語(yǔ)的譯意，于1986年正式定名為輪滑。輪滑于20世紀(jì)30年代傳入上海市輪滑運(yùn)動(dòng)的種類

1.速度輪滑2.輪滑球3.把戲輪滑4.極限運(yùn)動(dòng)體育產(chǎn)業(yè)有四大塊內(nèi)容

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體育制造業(yè)輪滑產(chǎn)業(yè)鏈順德及珠三角的輪滑鞋生產(chǎn)廠家想辦一個(gè)輪滑文化的博物館，展示輪滑運(yùn)動(dòng)的百年歷史及上千種輪滑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，我們?cè)谶@方面有文章可做。全球三分之二的輪滑鞋產(chǎn)自珠三角。蘇州市正在建設(shè)一個(gè)輪滑產(chǎn)業(yè)鏈，從生產(chǎn)、培訓(xùn)、表演、推廣到競(jìng)技，都形成一定的規(guī)模。輪滑館據(jù)?國(guó)家體育總局體育經(jīng)濟(jì)司1995年體育場(chǎng)館普查資料?統(tǒng)計(jì)室內(nèi)輪滑場(chǎng)1980年末全國(guó)只有5個(gè)，到1995年末增加到345個(gè)。據(jù)?江蘇省第五次體育場(chǎng)地普查簡(jiǎn)要數(shù)據(jù)分析?統(tǒng)計(jì)至2003年末，江蘇省標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)地中共有室內(nèi)輪滑場(chǎng)38個(gè)。2004年5月2日、3日“中國(guó)輪滑協(xié)會(huì)上海訓(xùn)練基地〞和“中國(guó)輪滑訓(xùn)練蘇州基地〞將分別在上海市黃埔區(qū)黃埔輪滑館和蘇州市運(yùn)河公園內(nèi)正式掛牌。2006年3月17日，“中國(guó)‘米高’輪滑嘉興市實(shí)驗(yàn)小學(xué)訓(xùn)練基地〞在浙江省嘉興市實(shí)驗(yàn)小學(xué)掛牌。

哈爾濱市輪滑協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心主館于2004年1月10日落成，建筑面積為1080平方米,占地四千平方米的輪滑館。

輪滑館一樓是標(biāo)準(zhǔn)的輪滑場(chǎng)地，二樓整整一層都是哈爾濱市輪滑協(xié)會(huì)的辦公用地，這在全國(guó)也是少有的。

“下一步還要建一個(gè)露天的標(biāo)準(zhǔn)輪滑場(chǎng)，然后把現(xiàn)在這個(gè)館，通過(guò)市場(chǎng)化解決好生存開展的問(wèn)題。〞

工程方案分析目標(biāo)：抓住2021年北京奧運(yùn)會(huì)商機(jī)和2021年上海世博會(huì)商機(jī)，力爭(zhēng)2021年收回整個(gè)建設(shè)投資，2021年能正常嬴利。所能提供的城市功能：居住、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、體育〔硬指標(biāo)〕。最大價(jià)值的城市功能：商務(wù)、購(gòu)物。方案一方案三

五環(huán)廣場(chǎng)方案二營(yíng)運(yùn)方案營(yíng)運(yùn)目標(biāo)：通過(guò)對(duì)高層的營(yíng)運(yùn)，來(lái)收回整個(gè)工程的投資本錢，及盈利，通過(guò)對(duì)商業(yè)的營(yíng)運(yùn)來(lái)養(yǎng)活輪滑館的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)及豐厚回報(bào)。項(xiàng)目住宅辦公商業(yè)休閑娛樂(lè)購(gòu)物體育商業(yè)體育休閑娛樂(lè)辦公購(gòu)物居住方案一橫向開展方式一：各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)方式二：商業(yè)與體育分開經(jīng)營(yíng)方式三：整個(gè)一起營(yíng)運(yùn)，成立公司辦公商業(yè)購(gòu)物居住休閑娛樂(lè)體育方案二縱向開展方式一：以輪滑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，開展其相關(guān)的體育產(chǎn)業(yè)。方式二：以輪滑市場(chǎng)為主導(dǎo)，開展其相關(guān)體育市場(chǎng)。方式三：以體育產(chǎn)業(yè)〔五環(huán)廣場(chǎng)〕為主導(dǎo)，每年舉行各類極限運(yùn)動(dòng)的比賽，成立新聞發(fā)布中心，吸引外來(lái)游客，吸引外來(lái)消費(fèi)，刺激本地消費(fèi)，以賽事帶動(dòng)商業(yè)的開展。2004年底，北戴河區(qū)政府按照國(guó)際輪滑場(chǎng)地標(biāo)準(zhǔn)投資修建修建了輪滑場(chǎng)，輪滑場(chǎng)坐落在全國(guó)十大體育公園奧林匹克大道公園內(nèi)，占地面積3927.7平方米，總投資200萬(wàn)元。場(chǎng)地為200米坡度環(huán)形跑道，是國(guó)內(nèi)目前最標(biāo)準(zhǔn)的輪滑場(chǎng)之一北戴河國(guó)際輪滑城設(shè)想措施：一、輪滑運(yùn)動(dòng)平面立體處處可見(jiàn)，引導(dǎo)更多的人感受輪滑，參與輪滑。二、打造整體形象三、修整完善輪滑場(chǎng)地速滑道，設(shè)置極限輪滑場(chǎng)地道具和輪滑球、陸地冰球設(shè)施。四、組建輪滑培訓(xùn)教育基地五、讓輪滑教育有出路，讓輪滑運(yùn)動(dòng)選手有前途。六、組織固定性比賽，國(guó)內(nèi)國(guó)際交流及交流性比賽。七、運(yùn)用輪滑的潛力，全方位擴(kuò)展。

北戴河模式市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)研與建筑設(shè)計(jì)院溝通酒店引進(jìn)、酒店招商招合作伙伴體育產(chǎn)業(yè)的拓展宣傳包裝推廣工作我們下一步的

合作和工作5號(hào)和6號(hào)地塊對(duì)工程構(gòu)成直接威險(xiǎn)，二塊地共有360畝商業(yè)用地我們面對(duì)的最大壓力我們面臨的選擇

－－工程經(jīng)營(yíng)投資收益分析【工程經(jīng)營(yíng)概念建議】市場(chǎng)空白生活方式業(yè)態(tài)形式綜合模式區(qū)位前景運(yùn)營(yíng)保障品牌健身休閑MALL建筑效果綠都泰富廣場(chǎng)眾安-綜合服務(wù)中心龍禧大酒店一方大廈銀通大廈寧安大廈綠都百瑞廣場(chǎng)眾安恒隆廣場(chǎng)25303540455055606570面積新世界太古廣場(chǎng)純商務(wù)辦公面積分布：寫字樓的面積主要集中在200－1000之間。同時(shí)可自由分割。開元名都心意廣場(chǎng)蕭山國(guó)際商務(wù)中心眾安-恒隆廣場(chǎng)建工發(fā)展廣場(chǎng)天匯-星宇大廈新世紀(jì)廣場(chǎng)銀河商務(wù)中心華榮大廈廈威陵大廈廈綠都泰富廣場(chǎng)綠都世貿(mào)廣場(chǎng)25100200300500700900110013001500面積商住兩用面積分布：

小戶型40～60平方米的面積范圍

投資回報(bào)收益1、投資回報(bào)概念投資回報(bào)是指投資者購(gòu)置商鋪后，將商鋪出租給經(jīng)營(yíng)商戶后的租金收益與投資總額的比例。2、年回報(bào)率的設(shè)計(jì)現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，商業(yè)工程較常見(jiàn)的投資回報(bào)率為6%~10%。