2022年經濟師考試《中級房地產》真題

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一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是（）。[1分]

A區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系

B區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

C地理環(huán)境變化和交通網絡擴張都會引起區(qū)位的變化

D政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位

2.中心商務高度等于（）之比。[1分]

A中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

B中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積

C中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積

D中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

3.消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現(xiàn)時需求的關系是（）。[1分]

A若預期房地產價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

B若預期房地產價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

C若預期房地產價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

D若預期房地產價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

4.“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的（）。[1分]

A環(huán)境

B方位

C通達性

D朝向

5.根據(jù)古典地租理論，地租是農產品市場價格扣除生產成本和（）后的余額。[1分]

A平均稅費

B平均利潤

C平均市值

D平均價格

6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（）的行為。[1分]

A所有權

B使用權

C繼承權

D通行權

7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（）。[1分]

A市場法

B收益法

C成本法

D假設開發(fā)法

8.征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（）所有。[1分]

A農民個人

B剩余勞動力安置單位

C地上附著物所有人

D農村集體經濟組織

9.房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的（）。[1分]

A所有權

B使用權

C處分權

D收益權

10.下列建設用地使用權處置方式中，不屬于建設用地使用權轉讓的是（）。[1分]

A抵押

B出售

C互換

D贈與

11.下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是（）。[1分]

A互換的標的物必須都是建設用地使用權

B互換的標的物之一必須是建設用地使用權

C互換后的建設用地使用權人不發(fā)生變化

D互換的建設用地使用權應當是等值的

12.下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（）。[1分]

A通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權

B通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權

C通過轉讓方式取得的建設用地使用權

D已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權

13.建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。[1分]

A新增建筑物屬于抵押財產

B在建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分

C新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓

D實現(xiàn)抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優(yōu)先受償

14.下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。[1分]

A維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益

B按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地

C按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標

D如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續(xù)

15.進行房地產市場調研時，首先應明確（）。[1分]

A調研人員

B調研計劃

C調研目標

D調研方案

16.在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（）調研。[1分]

A經濟環(huán)境

B政治法律環(huán)境

C區(qū)域環(huán)境

D社會文化環(huán)境

17.消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的（）。[1分]

A主體

B動力

C保障

D結果

18.在房地產市場供給調研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（）調研。[1分]

A市場行情

B市場反響

C市場競爭者

D消費行為

19.下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（）。[1分]

A官方統(tǒng)計資料中有關房地產的分析資料

B公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料

C來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料

D專業(yè)研究機構提供的相關資料

20.房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（）而劃分的。[1分]

A作用于房地產產品

B形成增量房地產

C使投資者擁有房地產

D取得土地使用權

21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（）。[1分]

A6.14％

B6.15％

C6.17％

D6.50％

22.房地產開發(fā)項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建筑物（）米以外的各種管線、道路工程的建設費用。[1分]

A1

B2

C3

D4

23.若某房地產投資方案的財務凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經濟上不可行，因為該方案是（）的方案。[1分]

A投資虧損

B不能滿足基準收益率要求

C無利可圖

D風險很大

24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產能力及經營管理條件下，對產品的（）進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。[1分]

A產量、價格、成本

B產量、利潤、價格

C產量、成本、利潤

D成本、利潤、價格

25.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數(shù)值。[1分]

A由可行變?yōu)椴豢尚?/p>

B由低風險變?yōu)楦唢L險

C由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?/p>

D由盈利變?yōu)椴挥?/p>

26.從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（）階段的重要內容。[1分]

A風險識別

B風險估計

C風險評價

D風險應對

27.預售是房地產開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看，該營銷方式采用了（）的方法。[1分]

A風險回避

B風險組合

C風險轉移

D風險自留

28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（）個。[1分]

A1

B2

C3

D4

29.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（）。[1分]

A凈現(xiàn)值法

B凈將來值法

C凈年值法

D凈現(xiàn)值率法

30.采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率(△IRR)與基準收益率(ic)進行比較，判別標準是（）。[1分]

A若△IRRic，則投資大的方案為優(yōu)

B若△IRRic，則投資小的方案為優(yōu)

C若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)

D若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較

31.在房地產投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經濟評價的（）原則的要求。[1分]

A有無對比

B以動態(tài)分析為主

C以定性分析為主

D收益與風險權衡

32.對于房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構成而言，下列包含關系的說法中，正確的是（）。[1分]

A單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

B單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程

C分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

D分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程

33.在房地產開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。[1分]

A縱向部門

B橫向部門

C縱向和橫向兩個部門

D項目經理

34.在房地產開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。[1分]

A項目建議書獲批準

B編制可行性研究大綱

C項目機會研究

D簽訂設計合同

35.在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。[1分]

A承諾

B議價

C要約

D邀約

36.房地產項目建設投資的工程費用不包括（）。[1分]

A稅金

B土地使用費

C間接費

D直接費

37.某房地產開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經營遵循的觀念是（）。[1分]

A生產觀念

B推銷觀念

C市場營銷觀念

D產品觀念

38.房地產開發(fā)經營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（）。[1分]

A有利于發(fā)揮銷售專長

B銷售隊伍建設成本低

C銷售策略調整快捷

D銷售效益好

39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設定為（）。[1分]

A實現(xiàn)預期利潤

B維護企業(yè)形象

C維持市場占有率

D維持營業(yè)

40.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5000元／㎡。根據(jù)市場調查結果，80％的被調查者可接受的價格范圍是6000—6500元／㎡，10％的被調查者可接受的價格范圍是7000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6500元／㎡。該項目采用的主要定價方法是（）。[1分]

A目標利潤定價法

B需求導向定價法

C競爭導向定價法

D比較定價法

41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的（）。[1分]

A人員推銷

B活動推廣

C營業(yè)推廠

D公共關系推廣

42.某城市某種商品住宅2022年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3％，其中某套商品住宅2022年5月1日的價格為3500元／㎡。如將該套住宅的價格調整到2022年11月1日的價格，則調整后的價格是（）元／㎡。[1分]

A3552.82

B3563.00

C3563.47

D3574.16

43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。[1分]

A81.00％

B84.00％

C84.17％

D84.80％

44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（）萬元。[1分]

A1.40

B1.44

C1.60

D1.80

45.凈收益=潛在毛租金收入－（）+其他收入－運營費用。[1分]

A空置和收租損失

B還本付息額

C折舊額

D所得稅

46.在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（）。[1分]

A業(yè)主大會

B業(yè)主委員會

C物業(yè)建設單位

D物業(yè)服務企業(yè)

47.在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（）原則。[1分]

A公開

B公平

C公正

D誠實信用

48.下列關于前期物業(yè)服務合同特點的說法中，錯誤的是（）。[1分]

A前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂

B前期物業(yè)服務合同具有過渡性

C前期物業(yè)服務合同的有效期限應為三至五年

D前期物業(yè)服務合同屬于附終止條件的合同

49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務收費原則的是（）。[1分]

A合理原則

B公開原則

C費用與服務水平相適應原則

D費用與支付能力相適應的原則

50.商品住宅房屋所有權轉讓后，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金所有權歸（）。[1分]

A該房屋出售人

B該房屋買受人

C該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會

D該房屋所在地政府房產主管部門

51.抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是（）。[1分]

A借款人

B抵押人

C貸款人

D抵押權人

52.在房地產抵押貸款期間，未經（）同意，抵押人不得變賣抵押房地產。[1分]

A保險機構

B房屋主管部門

C抵押權人

D房屋承租人

53.某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（）萬元。[1分]

A53

B55

C57

D59

54.在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是（）。[1分]

A降低首付款比例

B降低貸款利率

C降低抵押率

D延長貸款期限

55.房地產保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產的（）確定。[1分]

A評估價值

B賬面價值

C歷史成本

D交易價格

56.下列與房地產有關的稅種中，屬于房地產保有環(huán)節(jié)稅種的是（）。[1分]

A耕地占用稅

B房產稅

C契稅

D土地增值稅

57.下列關于房產稅的說法中，正確的是（）。[1分]

A房產稅按評估值征收

B房產稅的稅率全國統(tǒng)一

C房產稅按季度征收

D非出租的房產不征收房產稅

58.計算房地產開發(fā)項目土地增值稅應納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（）。[1分]

A30％

B40％

C50％

D60％

59.在征收土地增值稅時，固定扣除項目（）。[1分]

A包括為取得土地使用權所支付的金額

B不包括為取得土地使用權所支付的稅金

C不包括與轉讓房地產有關的稅金

D包括房地產保有環(huán)節(jié)的稅金

60.下列經濟活動中，不需繳納印花稅的是（）。[1分]

A書立土地使用權出讓合同

B領受房產證

C領受國有土地使用證

D書立土地租賃合同

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

61.決定房地產需求量的一般因素有（）。[2,0.5分]

A房地產的價格水平

B消費者的收入水平

C消費者的偏好

D相關物品的價格水平

E房地產開發(fā)商對未來的預期

62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（）為主的集市。[2,0.5分]

A畜牧業(yè)

B商業(yè)

C制造業(yè)

D手工業(yè)

E服務業(yè)

63.下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人

B能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經抵押權人認可

C不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權人

D不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償

E抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失

64.國有建設用地使用權的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。[2,0.5分]

A適用范圍不同

B出讓金形成方式不同

C最低價確定的原則不同

D協(xié)議出讓無需公布出讓計劃

E出讓主體不同

65.國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

B對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要

C國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同

D承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任

E按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利

66.房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（）等方面的資料。[2,0.5分]

A外貌

B傾向性

C感覺

D動機

E態(tài)度

67.房地產投資具有（）等特點。[2,0.5分]

A投資品種的多樣性

B投資收益的穩(wěn)定性

C投資價值的附加性

D投資變現(xiàn)的便利性

E投資區(qū)域的差異性

68.下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的主要不確定因素有（）。[2,0.5分]

A土地取得成本

B經營成本

C租賃收入

D租售價格

E建安工程費

69.在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（）。[2,0.5分]

A被比較方案的投資額相同或相近

B被比較方案具有相同的不確定因索

C被比較方案的費用及效益計算口徑一致

D被比較方案具有相同的計算期

E被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

70.房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)（）等階段循環(huán)的原理建立起來的。[2,0.5分]

A計劃

B協(xié)調

C執(zhí)行

D檢查

E處理

71.建設工程招標文件包括（）等。[2,0.5分]

A投標人須知

B合同專用條款

C工程量清單

D標底

E投標書格式

72.房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（）。[2,0.5分]

A先進性

B可控性

C社會性

D適應性

E經濟性

73.編制房地產廣告預算的基本方法有（）等。[2,0.5分]

A目標任務法

B消費者需求法

C銷售百分比法

D銷售人員規(guī)模法

E競爭對等法

74.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（）。[2,0.5分]

A選取的報酬率偏低

B預測的未來凈收益偏大

C估計的使用期限偏短

D估計的運營費用偏大

E估計的空置率偏高

75.房地產估價報告通常由（）等組成。[2,0.5分]

A估價委托書

B注冊房地產估價師聲明

C估價委托合同

D估價結果報告

E估價技術報告

76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（）。[2,0.5分]

A房屋權屬證書記載的房屋所有權人

B房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶

C尚未辦理產權登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

D房屋登記簿記載的房屋所有權人

E房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶

77.物業(yè)管理規(guī)約對（）具有約束力。[2,0.5分]

A全體業(yè)主

B物業(yè)承租人

C借住在業(yè)主家的親戚

D物業(yè)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)

E物業(yè)的繼受人

78.下列財產中，不得抵押的有（）。[2,0.5分]

A宅基地

B土地所有權

C集體土地使用權

D鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

E村企業(yè)廠房

79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有（）。[2,0.5分]

A每月支付的本金均等

B每月支付的利息均等

C每月還款額先大后小

D每月還款額先小后大

E借款人不易發(fā)生違約風險

80.下列行為中，列入契稅征收對象的有（）。[2,0.5分]

A國有土地使用權出讓

B土地使用權贈與

C土地使用權交換

D房屋使用權轉移

E農村集體土地承包經營權轉移

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)(一)某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業(yè)園區(qū)，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

81.土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（）。[2,0.5分]

A方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

B方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

C補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

D補充耕地面積至少與占用面積相等

82.農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（）日內將批復發(fā)出。[2,0.5分]

A3

B5

C7

D10

83.甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（）。[2,0.5分]

A建設項目批準文件

B建設用地規(guī)劃許可證

C房屋拆遷許可證

D拆遷計劃和拆遷方案

84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（）。[2,0.5分]

A拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人

B被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人

C協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

D協(xié)議簽訂有相對的強制性

(二)某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

85.若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（）。[2,0.5分]

A國家

B政府

C企業(yè)

D個人

86.在貸款期內，該家庭的月還款額為（）元。[2,0.5分]

A1667

B2006

C2034

D3067

87.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應為（）元。[2,0.5分]

A5557

B6687

C6780

D10224

88.對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（）。[2,0.5分]

A貸款利率上調

B房價下跌

C房地產周期波動

D資本價值變化

（三)某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2500元／㎡，各項規(guī)費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予100元／㎡的價格優(yōu)惠。

89.在該項目市場分析中，應注重（）。[2,0.5分]

A當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

B潛