項目可行性研究報告

目錄第一章項目概況一、項目名稱二、項目地址三、項目開發(fā)公司概況四、項目建設(shè)背景五、項目總體概況第二章項目市場分析一、項目建設(shè)環(huán)境分析二、XXXX房地產(chǎn)市場概況三、結(jié)論第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、 結(jié)論第四章項目建設(shè)條件及實施計劃一、項目選址二、 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 三、項目建設(shè)條件四、項目規(guī)劃設(shè)計方案五、項目環(huán)境影響六、項目管理組織七、項目實施計劃第五章項目風險分析一、政策風險分析二、社會風險分析三、經(jīng)濟風險分析四、行業(yè)風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算二、資金籌措三、貸款獲得與償還第七章效益測算與分析一、收入預測二、稅費率三、利潤預測第八章項目總結(jié)第一章項目概況一、項目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項目二、項目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、項目開發(fā)公司概況：XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（下列簡稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型當代化公司，公司總部設(shè)在XXXX，注冊資金XXXXX萬元。公司成立以來，依靠xx的繁華商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學、研究機構(gòu)的智力優(yōu)勢，業(yè)務不停發(fā)展擴大。公司現(xiàn)有公司員工XXXX多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，碩士以上學歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)驗豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的公司精神，堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不停為客戶發(fā)明價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務理念，不停探索順應時代規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗的同時，深刻分析國內(nèi)實際狀況，運用科學的決策辦法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運行、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運作有機結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。四、項目建設(shè)背景XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅社區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎?！癤XX?XXXXXX”住宅社區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一種項目，位于XXXX城東風文體路口百越公園對面，占地面積約XXXX畝，該項目原為XXXX停車長，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計劃委員會同意，該地塊由XXX公司開發(fā)建設(shè)。此后建成后的XXXXXX社區(qū)周邊各項生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX現(xiàn)在新城區(qū)乃至整個縣城都市中心點，也是XXX商圈的核心，含有很高的商業(yè)價值。社區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX現(xiàn)在唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個縣城的都市標桿高層建筑體。整個項目總投資預計2.5億元，工程內(nèi)容涉及XXXXXX.整個“XXX?XXXXXX”項目工程構(gòu)思精巧潮流，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體互相有機聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相稱熱烈，至7月3日至7月13日，項目來電高達258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內(nèi)完畢一定量的銷售，并訂立了對應的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅社區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府有關(guān)部門和市民的認同?！癤XX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容涉及2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一種社區(qū)園林規(guī)劃、一種涌泉池及對應的社區(qū)配套公用設(shè)施?，F(xiàn)在項目設(shè)計已進入準備開工階段，地勘工作已經(jīng)完畢，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及有關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。多個證件還在辦理當中，預計9月能夠開盤。五、項目總體概況●項目名稱：“XXXXXX”●地理位置：XXXX城東風文體路口百越公園對面●總建筑面積：約XXXX㎡其中：商業(yè)面積XXXXX㎡住宅：XXXXX㎡人防用地：XXXX㎡地下室面積：約XXXX㎡●建筑占地面積：XXXXX㎡●建筑密度：XXXXX%●總戶數(shù)：XXXX戶●汽車停車位總數(shù)：XXX個，其中機動車XXX，自行車XXX?！窠ㄖ问剑壕C合性高檔高層住宅●園區(qū)綠地率：XXX％●預計入伙時間：預計6月第二章項目市場分析一、項目建設(shè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國內(nèi)地面對東南亞近來的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢明顯。另外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多個，探明儲量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名，54種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)含有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨??！皷|連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，讓昆明當仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以如何的縱身一跳完畢這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。建成后的中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家構(gòu)成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。同時，云南是我國激勵外商投資多個優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享有沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享有國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內(nèi)邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺，成為中國進入東南亞一種重要橋頭堡，在此后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。全省生產(chǎn)總值完畢8750.95億元，增加13.7%；全社會固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增加27.4%；財政總收入2258.2億元，增加24.8%；地方財政普通預算收入1110.8億元，增加27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增加20%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入18576元，實際增加10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實際增加13.9%；城鄉(xiāng)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增加率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進出口總額160.5億美元，增加19.6%。高速的經(jīng)濟發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場，僅僅去年上六個月，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增加32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增加13.3%，經(jīng)濟的發(fā)展進一步增進了房地產(chǎn)的發(fā)展；，云南省建設(shè)(籌集)城鄉(xiāng)保障房40.32萬套,預計總投資278.79億元。現(xiàn)在，全省保障房建設(shè)任務已經(jīng)下達成各州市，省政府規(guī)定各州市必須按照責任目的抓好建設(shè)，確保去年開工的項目到今年終基本完畢，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年終完畢60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為內(nèi)陸省下的開放都市，文山市隨經(jīng)濟大勢的變化，整體經(jīng)濟環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預計完畢27億元，同比增加15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1.3億元，同比增加6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動經(jīng)濟增加0.3個百分點，對經(jīng)濟的奉獻率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.2億元，同比增加20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經(jīng)濟增加10.8個百分點，對經(jīng)濟的奉獻率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值10.5億元，同比增加11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動經(jīng)濟增加4.5個百分點，對經(jīng)濟的奉獻率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟發(fā)展處在上升周期。當當代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、都市化提高、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的時期后，把文山建成面對東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，始終是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務等五大平臺，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范都市，把文山建成云南連接東南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的都市。面對此歷史機遇，文山對將來的都市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化都市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學發(fā)展、開放和諧為重要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經(jīng)濟”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強州、城鄉(xiāng)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加緊大通道經(jīng)濟發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、當代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，重要經(jīng)濟指標連年以高于全國、全省的平均水平增加，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁華、社會進步、民族團結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時。二、XXXX房地產(chǎn)市場概況XXXX經(jīng)濟運行全方面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增加最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預計達15億元，房地產(chǎn)公司家信心指數(shù)始終位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產(chǎn)市場呈快速增加趨勢。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動了有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一種產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一種驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場競爭狀況XXXX正處在房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，現(xiàn)在舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發(fā)公司獨占市場的局面不復出現(xiàn)。隨著XXXX的都市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，現(xiàn)在新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的都市標桿建筑體崇高住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場的一道亮麗風景線，前有東風路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引發(fā)人們的關(guān)注。到現(xiàn)在為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。特別以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈將來五年內(nèi)不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可預計，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。將來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。同時，得益于XXX房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。2、消費群體狀況XXXX的房地產(chǎn)市場從開始升溫，、、發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，涉及經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍現(xiàn)在商品房消費者的較大部分。XXXX從今年開始進行大規(guī)模都市改造，至，含舊城改造在內(nèi)的各項地產(chǎn)項目住宅面積預計超出20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農(nóng)民進城購房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受都市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購置房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。三、結(jié)論作為一種產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一種驅(qū)動XXXX經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐步進一步展開的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”邁進，大規(guī)模的都市改造將更進一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是此后XXXX經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。房地產(chǎn)市場供求的構(gòu)造性失衡仍然存在。從開始，受縣城地區(qū)的影響，城鄉(xiāng)化規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，XXX房地產(chǎn)開工率不停下降，房地產(chǎn)市場存貨量不停消化，到，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項目屈指可數(shù)，將來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。第三章項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點，是此后XXX商圈的核心，含有很高的商業(yè)價值、居住價值和都市標桿價值。地塊背臨現(xiàn)在XXXX最佳的一種多層普通住宅社區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是此后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選?，F(xiàn)在XXXX對將來的都市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全方面建設(shè)，環(huán)城路的全方面運轉(zhuǎn)，將來新城區(qū)XXXX城邊沿沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槎际芯跋蟆?．產(chǎn)品功效通過一期項目建設(shè)，公司對產(chǎn)品市場定位有了更多的把握。就現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有下列幾方面：●充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為現(xiàn)在人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點之一。由此，從現(xiàn)在的趨勢看，一種項目有無充足的車位對整個項目開發(fā)的成敗有著很大影響。“XXX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設(shè)計規(guī)劃之初已經(jīng)對停車問題作了充足的考慮，正好迎合現(xiàn)在及將來市場需求，與現(xiàn)在XXX房地產(chǎn)市場上的其它樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢?！翊笮偷纳虉鲭S著XXX作為區(qū)域性都市的作用日益明顯，大批國內(nèi)外商家紛紛進駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是此后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的現(xiàn)在商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應有盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，現(xiàn)在在新城區(qū)商業(yè)圈供應比較缺少，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)規(guī)定進行商業(yè)置業(yè)投資。本項目所建設(shè)的約3000平方米的商場以及此后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好彌補現(xiàn)在新城區(qū)的商業(yè)供應空白。● 居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX本身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、此后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是此后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功效一體化，項目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點。● 產(chǎn)品設(shè)計合理、多樣化電梯采用國際品牌電梯，確保舒適、快捷、安全的達成每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大都市設(shè)計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計方面，采用戶戶通風采光設(shè)計的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，確保平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大都市的戶型設(shè)計理念，確保了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。3．項現(xiàn)在期工作基本完畢，項目建設(shè)周期相對較短現(xiàn)在售樓部已經(jīng)竣工，項目月底開始啟動，計劃24個月內(nèi)，全部竣工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相稱的投入，整個項目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌辦已基本竣工，后期建設(shè)周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的規(guī)定。4．市場競爭相對較小現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)諸多項目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一種項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，重要圍繞舊城改造和保障房進行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小諸多。在現(xiàn)在XXX房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應量過多的狀況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)現(xiàn)在上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。5、政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善都市面貌的重要舉措。隨著都市改造的進一步推動，政府陸續(xù)出臺了有關(guān)政策，加緊新城區(qū)項目工程的改造，有關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項目特點，現(xiàn)在XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預計將得到政府大力支持，并獲得有關(guān)政策優(yōu)惠。6．開發(fā)商的信譽及實力XXX公司在項現(xiàn)在期建設(shè)中的杰出體現(xiàn)使置業(yè)者對項目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅社區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府有關(guān)部門和市民的認同。通過項現(xiàn)在期的建設(shè)，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預計獲得對應的回報，資金預計按計劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產(chǎn)市場整體把握力增強。二、項目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。XXXX保障房建設(shè)正在不停推動，盡管保障房建設(shè)與新城辨別隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。項目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，現(xiàn)在重要是文體路、天城社區(qū)周邊、項目周邊商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊沿地帶商業(yè)氛圍不濃，重要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個XXXX縣城人口數(shù)量不多。三、結(jié)論：能夠看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的某些局限性之處，能夠采用對應方法加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。第四章項目建設(shè)條件及實施計劃一、項目選址項目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近來興起的都市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，聚集著前幾年開放的將近20個普通住宅社區(qū)，隨著都市建設(shè)的日新月異，市中心不停外擴，項目必定呈現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加緊及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充足運用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，主動參加盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功效片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟發(fā)展道路，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是現(xiàn)在其它區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，現(xiàn)在撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟的生力軍必定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應確保土地成本的減少，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，因此新城區(qū)項目能夠在確保優(yōu)質(zhì)的狀況下，以穩(wěn)步價贏得市場。天城社區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰社區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相稱的人氣。隨著XXX居住理念的不停轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐步為XXX人所認同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項目，不僅能夠吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還能夠吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐步聚集人氣，發(fā)展成為一種十分良好的居住區(qū)。二、周邊環(huán)境XXX?XXXXXX項目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設(shè)提供了一種基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。三、項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模“XXX?XXXXXX”項目規(guī)劃用地位于東風文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭社區(qū)，用地地形不復雜，規(guī)劃限制不大。項目兩層地下室及構(gòu)造基礎(chǔ)勘探完畢，準備進行項目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容涉及地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及社區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項目建設(shè)條件1、項目權(quán)屬清晰“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等有關(guān)部門的同意，項目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項目建設(shè)有關(guān)的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。2、配套設(shè)施齊全項現(xiàn)在擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利?！竦缆罚涸撈瑓^(qū)內(nèi)重要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上尚有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷?！胥y行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米?！駥W校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌辦已經(jīng)完畢項目籌辦期做了相稱的投入，售樓部已經(jīng)竣工、項目地塊基礎(chǔ)勘探完畢。4、建設(shè)場區(qū)“五通”條件含有項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等含有，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！窆┧畻l件：自來水管網(wǎng)供水，由項目預留口接入?！窆╇姉l件：由項目預留口接入?！窆鈼l件：由項目預留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項目規(guī)劃設(shè)計方案XXX?XXXXXX將因應都市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇狀況，共同發(fā)明出一種宜商宜居宜樂的都市標桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵照原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊重的裝飾手法，展示功效性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、原則的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，社區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)社區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一種休閑、舒適、方便的生態(tài)居住社區(qū)?！癤XXXXX”充足運用其獨特的地理位置，緊緊圍繞“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充足彰顯綠色歐景之特色。六、項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響重要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周邊空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，另一方面是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對此擬采用的環(huán)保計劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池解決排入都市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集解決，并采用嚴格的垃圾分類解決方法及社區(qū)清掃安排。4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功效分區(qū)在建筑上做隔聲解決，達成環(huán)保原則。七、項目管理組織要開發(fā)一種項目，首先必須有一種完備的組織機構(gòu)。我司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們含有較高的文化素質(zhì)，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財會、策劃、營銷等多個人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理確保。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各有關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于8月份開工，8月份完畢，預計建設(shè)期為24個月。第五章項目風險分析一、政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅社區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更?，F(xiàn)在項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計劃委員會等部門的同意，與項目各有關(guān)債權(quán)人商妥訂立了有關(guān)合同，并按有關(guān)法規(guī)辦妥了有關(guān)手續(xù)，項目權(quán)屬清晰，項目建設(shè)“五證”仍在辦理當中。能夠說，項目政策風險已經(jīng)很小。但不排除在項目建設(shè)的24個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)節(jié)。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)節(jié)建設(shè)進度，并爭取對應的政策支持，是防備風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設(shè)期間，因多個因素沖突引發(fā)的社會動亂將對項目產(chǎn)生影響。因現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動亂的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把多個歷史問題解決完畢，項目社會風險已降至最低。三、經(jīng)濟風險分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其它經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟走勢來看，這類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所造成的經(jīng)濟風險。對此，應以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品確保項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。四、行業(yè)風險分析依XXXX現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及將來可能的行業(yè)過熱而造成的泡沫危機。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品確保優(yōu)勢，以市場細分方略規(guī)避風險，并采用多個手段加緊資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題預計局限性，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，造成成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理實施嚴格的項目管理，并以實際狀況不停調(diào)節(jié)偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長久融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風險。通過項目一期建設(shè)，現(xiàn)在公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項目持續(xù)的資金供應不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項目風險比較小，就現(xiàn)在環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防備，是能夠?qū)L險值減至最低的。第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經(jīng)濟技術(shù)指標及項目投資概算詳見下表估算成果本項目投資總額為1.9億元。“XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）重要經(jīng)濟技術(shù)指標：建設(shè)用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡商場面積