企業(yè)調(diào)研報(bào)告-8

中國國貿(mào)中心股份有限公司調(diào)研報(bào)告公司簡介：國貿(mào)中心始建于1985年8月，1990年8月30日全面開業(yè)，由對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建。自開業(yè)以來，國貿(mào)中心已成功地舉辦了各種國內(nèi)、國際性展覽、博覽會(huì)近400個(gè)，每年舉行各種國際、國內(nèi)會(huì)議、活動(dòng)4700多場，其中中外部長級(jí)以上貴賓出席的高規(guī)格、高檔次的政務(wù)、商務(wù)活動(dòng)四、五百次。與此同時(shí)，國貿(mào)中心還接待了許多國家的國家元首、政府首腦、重要國際組織及其常設(shè)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人以及各國商業(yè)巨頭和社會(huì)知名人士等。中國國際貿(mào)易中心位于中國北京建國門外大街一號(hào)郵政編碼：100004電話：（8610）65052288網(wǎng)址：關(guān)鍵字：中國國貿(mào)中心凈收益產(chǎn)業(yè)分析企業(yè)競爭財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)主營業(yè)務(wù)收入增長率研究報(bào)告報(bào)告正文：在上海建橋?qū)W院2009—2010學(xué)年的第二學(xué)期實(shí)訓(xùn)期間，我們學(xué)會(huì)了對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研和分析，我所調(diào)研的企業(yè)是中國國貿(mào)中心股份有限公司，我在這幾天當(dāng)中，主要是通過網(wǎng)絡(luò)，收集這個(gè)公司近幾年來的一些銷售方面的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，并且對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以下是我的調(diào)研報(bào)告：公司概況（一）、基本情況公司名稱：中國國際貿(mào)易中心股份有限公司(ChinaWorldTradeCenterCompanyLtd.）注冊資本：人民幣八億元公司成立時(shí)間：一九九七年十月十五日法定代表人：楊文生經(jīng)營范圍：寫字樓、賓館、公寓、商場、展覽廳、會(huì)議廳、停車場的出租服務(wù)；提供住宿、餐飲、幼兒園、文體娛樂服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；物業(yè)管理、承辦會(huì)議、展覽、展銷；陸路貨物運(yùn)輸；對(duì)外經(jīng)貿(mào)信息咨詢。（二）、歷史沿革國貿(mào)中心是中國對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部(以下簡稱“外經(jīng)貿(mào)部”)直屬的中外合資企業(yè)，成立于1985年2月12日，主要從事高檔旅游、商務(wù)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營與管理。1996年，經(jīng)外經(jīng)貿(mào)部推薦，國務(wù)院證券委員會(huì)以證委發(fā)[1996]第72號(hào)文批準(zhǔn)國貿(mào)中心為第四批境外上市預(yù)選企業(yè)。1997年，經(jīng)國貿(mào)中心董事會(huì)研究并報(bào)請?jiān)瓏医?jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)批準(zhǔn)，由國貿(mào)中心獨(dú)家發(fā)起設(shè)立本公司，經(jīng)過資產(chǎn)重組，將主要經(jīng)營性資產(chǎn)投入到本公司，這些資產(chǎn)包括：國貿(mào)寫字樓、國貿(mào)公寓、中國大飯店、國貿(mào)飯店、國貿(mào)商場、國貿(mào)展覽廳、國貿(mào)會(huì)議中心、國貿(mào)方莊公寓、土地使用權(quán)以及在建的國貿(mào)二期工程等。由于受亞洲金融危機(jī)的影響，海外市場環(huán)境發(fā)生了很大變化二、近兩年相關(guān)總數(shù)據(jù)（一）、數(shù)據(jù)如下（表格一：近兩年相關(guān)總數(shù)據(jù)）報(bào)表日期201003312009123120090930200906302009033120100710單位元元元元元一、營業(yè)總收入2055360008711880006555480004377910002205410000營業(yè)收入2055360008711880006555480004377910002205410000利息收入000000已賺保費(fèi)000000手續(xù)費(fèi)及傭金收入000000房地產(chǎn)銷售收入000000其他業(yè)務(wù)收入000000二、營業(yè)總成本1295230004880780003398030002179960001080800000營業(yè)成本82541600335777000262877000168048000841935000利息支出000000手續(xù)費(fèi)及傭金支出000000房地產(chǎn)銷售成本000000研發(fā)費(fèi)用000000退保金000000賠付支出凈額000000提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額000000保單紅利支出000000分保費(fèi)用000000其他業(yè)務(wù)成本000000營業(yè)稅金及附加10738500444159003326530022487300110576000銷售費(fèi)用184988017279100600332022729606641250管理費(fèi)用34813300917012003859430025378800124889000財(cái)務(wù)費(fèi)用-419871-1075430-937082-191043-3238130資產(chǎn)減值損失0-200000000公允價(jià)值變動(dòng)收益000000投資收益25318285801209532145009593580其中:對(duì)聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益25318285801209532145009593580匯兌收益000000期貨損益000000托管收益000000補(bǔ)貼收入000000其他業(yè)務(wù)利潤000000三、營業(yè)利潤760383003833960003159550002199400001125200000營業(yè)外收入1976469759960543907021263209233050營業(yè)外支出35810659175404466020367891027885000非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失17938455688104465960367885027884400利潤總額758778003872380003169280002183880001106550000所得稅費(fèi)用18963100972081007962110054852100276989000未確認(rèn)投資損失000000四、凈利潤56914700290030000237307000163536000829561000歸屬于母公司所有者的凈利潤56824900289552000237001000163354000828890000少數(shù)股東損益89800478440305732181120671310五、每股收益基本每股收益0.060.280稀釋每股收益0.060.280六、其他綜合收益000000七、綜合收益總額5691470029003000023730700016353600000歸屬于母公司所有者的綜合收益總額5682490028955200023700100016335400000歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額8980047844030573218112000（數(shù)據(jù)來源：中國國貿(mào)2009年年度報(bào)告）（二）、數(shù)據(jù)分析1、今年綜合收益總額同2009年12月31日相比，怎么減少這么多從上述表格可以看出，2009年12月31日為止，在這一季度的營業(yè)總收入是最高的，為871188000元，當(dāng)然，營業(yè)總成本也為最高，為488078000元，綜合收益總額為290030000元，和2010年03月31日這一階段相比，今年該公司的綜合收益總額有所下降，2010年03月31日這一階段的綜合收益總額為56914700元，前后相差233115300元，為什么會(huì)有這種情況發(fā)生呢？首先，“綜合收益總額”被FASB稱為“累積其他綜合收益”，在2010年，CPA有對(duì)其新添加了一些內(nèi)容：綜合收益，包括其他綜合收益和綜合收益總額。其中，其他綜合收益反映企業(yè)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定未在損益中確認(rèn)的各項(xiàng)利得和損失扣除所得稅影響后的凈額；綜合收益總額是企業(yè)凈利潤與其他綜合收益的合計(jì)金額。綜合收益總額項(xiàng)目，反映企業(yè)凈利潤與其他綜合收益的合計(jì)金額?！捌渌C合收益”和“綜合收益總額”項(xiàng)目的序號(hào)在原有基礎(chǔ)上順延。影響綜合收益總額的減少的原因可能是盈余公積轉(zhuǎn)增資本，盈余公積的提取方式是：1.公司分配當(dāng)年稅后利潤時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。法定公積金累計(jì)額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。2、公司從稅后利潤中提取法定公積金后，經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議，還可以從稅后利潤中提取任意公積金。盈余公積的用途是盈余公積用作公司擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營，彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本。所以盈余公積轉(zhuǎn)增資本是非常有可能影響綜合收益總額的減少。2、母公司所有者和少數(shù)股東凈利潤的損益凈利潤是指在利潤總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤留成，一般也稱為稅后利潤或凈收入。凈利潤是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好；凈利潤少，企業(yè)的經(jīng)營效益就差，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。凈利潤的多寡取決于兩個(gè)因素，一是利潤總額，其二就是所得稅率。很明顯，所得稅率低時(shí)，企業(yè)的盈利就大。對(duì)于同一家公司，其稅利潤在享受15％的所得稅率時(shí)就比33％的所得稅率要高26.84％。即凈利潤是一項(xiàng)非常重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)于企業(yè)的投資者來說，凈利潤是獲得投資回報(bào)大小的基本因素，對(duì)于企業(yè)管理者而言，凈利潤是進(jìn)行經(jīng)營管理決策的基礎(chǔ)。同時(shí)，凈利潤也是評(píng)價(jià)企業(yè)科盈利能力、管理績效以至償債能力的一個(gè)基本工具，是一個(gè)反映和分析企業(yè)多方面情況的綜合指標(biāo)。凈利潤是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好；凈利潤少，企業(yè)的經(jīng)營效益就差，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標(biāo)。3、為何2009年12月31日的資產(chǎn)減值損失為20000元資產(chǎn)減值損失是指企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日，經(jīng)過對(duì)資產(chǎn)的測試，判斷資產(chǎn)的可收回金額低于的其賬面價(jià)值而計(jì)提資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備所確認(rèn)的相應(yīng)損失。企業(yè)所有的資產(chǎn)在發(fā)生減值時(shí)，原則上都應(yīng)當(dāng)對(duì)所發(fā)生的減值損失及時(shí)加以確認(rèn)和計(jì)量，因此，資產(chǎn)減值包括所有資產(chǎn)的減值。但是由于資產(chǎn)的性質(zhì)不同，所適用的具體準(zhǔn)則也不盡相同。資產(chǎn)減值損失的確定（1）、可收回金額的計(jì)量結(jié)果表明，資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（2）、資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值資產(chǎn)的折舊或者攤銷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在未來期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)地分?jǐn)傉{(diào)整后的資產(chǎn)賬面價(jià)值（扣除預(yù)計(jì)凈殘值）。（3）、資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。但對(duì)以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)確認(rèn)減值損失后，如有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)價(jià)值已恢復(fù)，原確認(rèn)的減值損失應(yīng)當(dāng)予以轉(zhuǎn)回，記入當(dāng)期損益。三、中國國貿(mào)企業(yè)近兩年內(nèi)部營業(yè)對(duì)比（一）、中國國貿(mào)營業(yè)收入對(duì)比（圖一：中國國貿(mào)營業(yè)收入對(duì)比圖）（數(shù)據(jù)來源：中國國貿(mào)2007.2008兩年?duì)I業(yè)收入對(duì)比）從上圖可以看出，中國國貿(mào)近幾年在國貿(mào)寫字樓的營業(yè)收入上占的比重最高，國貿(mào)寫字樓由國貿(mào)大廈1座、國貿(mào)大廈2座、國貿(mào)西樓、國貿(mào)東樓組成，總建筑面積十七萬六千平方米，可出租面積從64平方米到整層1727平方米。卓越的辦公環(huán)境、先進(jìn)的科技設(shè)施、完善的配套服務(wù)、優(yōu)越的商業(yè)氛圍以及豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，令國貿(mào)寫字樓成為眾多國內(nèi)外客戶理所當(dāng)然的至優(yōu)之選。全球財(cái)富500強(qiáng)中的多家企業(yè)均落定其間，可以看出這些大型企業(yè)對(duì)國貿(mào)寫字樓的肯定。而2007年與2008年兩年相比，相差較大的是其他方面的營業(yè)收入，并且呈現(xiàn)上升的趨勢，說明國貿(mào)中心目前正在往其他方面發(fā)展，從多方面發(fā)展，而比較突出的是物業(yè)管理方面。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司是中國國際貿(mào)易中心的全資子公司，主要從事寫字樓、高檔公寓、顧問管理服務(wù)，公司注冊資金為1000萬元人民幣。從多年管理中國國際貿(mào)易中心面積達(dá)五十六萬平方米的綜合性物業(yè)，到如今全方位地進(jìn)入國內(nèi)多項(xiàng)物業(yè)酒店項(xiàng)目管理，已經(jīng)形成一個(gè)實(shí)力雄厚、管理科學(xué)、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)物業(yè)酒店管理公司。（二）、中國國貿(mào)近幾年主營收入（圖二：中國國貿(mào)近幾年主營收入對(duì)比圖）（數(shù)據(jù)來源：中國國貿(mào)2009年年度報(bào)告）從上述表格可以看出，中國國貿(mào)近幾年主營收入呈上升趨勢，而每一季度的主營收入基本保持，那大致可以預(yù)測在2010年，中國國貿(mào)的年主營收入在8億左右，季度主營收入在2億左右。而其公司截止三季報(bào)實(shí)現(xiàn)主營收入6.71億元，同比增長3%；凈利潤2.82億元，同比增長28%。公司每股凈資產(chǎn)4.12元，EPS為0.28元。利潤增長幅度高于主營收入主要由于營業(yè)外收入的增加、所得稅率的降低。營業(yè)外收入為將國貿(mào)西寫字樓作為拆遷補(bǔ)償所產(chǎn)生的公允價(jià)值增幅4219萬，貢獻(xiàn)EPS0.03元。所得稅率由去年同期的34%降為25%，相當(dāng)于增加EPS0.032元。經(jīng)常性損益凈利潤2.5億元，同比增加14%，也得益于公司租金、出租率的提高和三項(xiàng)費(fèi)用的節(jié)省。其中財(cái)務(wù)費(fèi)用降低153%得益于短期借款的償還和在建工程的利息資本化，相當(dāng)于增加EPS0.01元。償債能力有所下降，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。期末資產(chǎn)負(fù)債率41%，凈負(fù)債率47%，分別比年初上升3和16個(gè)百分點(diǎn)；銀行借款為22億，比年初增加36%，主要為國貿(mào)三期的建設(shè)需求；賬面現(xiàn)金2.6億元。四、2010年公司預(yù)測通過以上的表格，我們大致可以預(yù)測該公司2010年的走向。08和09年EPS分別為0.35和0.40元。穩(wěn)健預(yù)測2010年項(xiàng)目均價(jià)下跌10%、9%貼現(xiàn)率得到公司RNAV是10.08元。園區(qū)類或者收租類公司RNAV一般折價(jià)15%左右，由此公司目標(biāo)價(jià)為8.57元左右。目前A股園區(qū)類公司歷史平均動(dòng)態(tài)PE是20-22倍。公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，持有型物業(yè)升值潛力大，并且隨著國貿(mào)三期的逐漸完工及租賃業(yè)務(wù)的展開，業(yè)績明后年會(huì)持續(xù)增長。繼續(xù)維持中性投資評(píng)級(jí)。國貿(mào)三期是公司未來的利潤增長點(diǎn)，預(yù)計(jì)2010年商業(yè)等能夠貢獻(xiàn)部分收入。國貿(mào)3期建筑面積54萬平米，分A、B兩階段。A由甲寫、超