從深圳等城市經(jīng)驗(yàn)看城中村改造的方式與影響

索引索引內(nèi)容目錄一、城中村改造的內(nèi)容和政策表態(tài) 4二、城中村改造投資規(guī)模 5三、城中村改造方式 7超大城市城中村改造：以深圳為例 8以政府為主導(dǎo)的統(tǒng)租模式：深圳水圍村 10拆除重建類(lèi)：深圳白石洲、崗廈河園、南山大沖、蔡屋圍、南光村 特大城市城中村改造：以杭州、東莞為例 12未來(lái)社區(qū)創(chuàng)新模式：杭州瓜山社區(qū) 12拆除重建類(lèi)：東莞水澗頭村、火煉樹(shù)社區(qū)、碧湖片區(qū) 13四、房票安置及實(shí)施城市 14五、投資建議和受益公司 15華潤(rùn)置地：全國(guó)性央企龍頭，相對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯 18越秀地產(chǎn)：立足灣區(qū)走向全國(guó)，優(yōu)勢(shì)賦能韌性十足 19深圳控股：深耕深圳及灣區(qū)，專(zhuān)注高能級(jí)城市 21天健集團(tuán)：全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)，深度參與城市更新 22天地源：區(qū)位優(yōu)勢(shì)加持，深耕西安大本營(yíng) 24合肥城建：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打造差異化優(yōu)勢(shì) 25六、風(fēng)險(xiǎn)提示 26圖表目錄圖1：近期關(guān)于城中村改造政策表態(tài) 4圖2：深圳市城中村空間分布現(xiàn)狀圖 8圖3：深圳市城中村改造-綜合整治類(lèi)：水圍檸檬公寓 9圖4：深圳市城中村改造-功能改變類(lèi)：華僑創(chuàng)意文化園 9圖5：深圳市城中村改造-拆除重建類(lèi)：華潤(rùn)萬(wàn)象天地 10圖6：深圳市水圍村統(tǒng)租模式 10圖7：瓜山社區(qū)城中村改造模式 12圖8：瓜山社區(qū)改造前后變化 13圖9：華潤(rùn)置地股權(quán)結(jié)構(gòu) 18圖10：華潤(rùn)置地簽約銷(xiāo)售額情況 19圖華潤(rùn)置地拿地情況 19圖12：華潤(rùn)置地新增貨值結(jié)構(gòu)（2023H1） 19圖13：華潤(rùn)置地平均融資成本變化 19圖14：越秀地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu) 20圖15：越秀地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額情況 20圖16：越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售額及增速 20圖17：深圳控股股權(quán)結(jié)構(gòu) 21圖18：深圳控股銷(xiāo)售額及增速 22圖19：深圳控股拿地情況 22圖20：深圳控股土儲(chǔ)區(qū)域分布 22圖21：天健集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu) 23圖22：天健集團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額及增速 23圖23：天健集團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額結(jié)構(gòu)（2023H1） 23圖24：天地源股權(quán)結(jié)構(gòu) 24圖25：天地源銷(xiāo)售額及增速 25圖26：天地源拿地情況 25圖27：合肥城建股權(quán)結(jié)構(gòu) 25圖28：2022年合肥房企銷(xiāo)售額 26圖29：合肥城建拿地情況 26表1：超大特大城市城中村改造及城市更新 5表2：超大特大城市自建房比例 7表3：深圳典型城中村拆遷及補(bǔ)償指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 表4：東莞部分城中村項(xiàng)目基本情況及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 13表5：超大特大城市房票安置政策 14表6：主要地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商持股比例 15表7：主要公司財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比 17表8：主要公司估值水平對(duì)比 17一、城中村改造的內(nèi)容和政策表態(tài)城中村是指留存在城市區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村，是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。在197830（20237212417圖1：近期關(guān)于城中村改造政策表態(tài)資料來(lái)源：新華社，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，澎湃新聞，二、城中村改造投資規(guī)模19202019城市 城中村改造計(jì)劃 城市更新計(jì)劃表1：超大特大城市城中村改造及城市更新城市 城中村改造計(jì)劃 城市更新計(jì)劃2023年力爭(zhēng)完成核心區(qū)平房申請(qǐng)式退租（換租）2000戶(hù)、修繕1200戶(hù)；老舊小區(qū)綜合整治新開(kāi)工300個(gè)、完工100個(gè)，支持配合中央和國(guó)家機(jī)關(guān)老北京舊小區(qū)改造項(xiàng)目；老樓加裝電梯力爭(zhēng)新開(kāi)工1000部完工600部；啟動(dòng)危舊202023-2025年計(jì)劃安排啟動(dòng)30個(gè)“城村”造項(xiàng)，每新2023年完成星改12萬(wàn)平方0.4萬(wàn)戶(hù)成28萬(wàn)平方米房成套上海 啟動(dòng)10“中村改造目2023年計(jì)劃造老村居屋不改造;啟動(dòng)10個(gè)“中村改造目。少于130萬(wàn)平方米，受益居民將達(dá)4000戶(hù)。2023235通~55公頃5公項(xiàng)46萬(wàn)套間2000202340（。2023深圳個(gè)城中村統(tǒng)籌規(guī)劃和整治提升試點(diǎn)，計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套(間)城中村200億元。房屋征收項(xiàng)目資金50億元。規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目，籌集保障性住房5.2萬(wàn)套(間)。城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模為5502公頃。2023到2025年，全市將實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造三年行動(dòng)加快推進(jìn)112個(gè)城市更新示范項(xiàng)目建設(shè)，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2069個(gè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)推進(jìn)8.3萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)區(qū)改造。重慶202312746

2025造試點(diǎn)項(xiàng)目30個(gè)，其中主城新區(qū)7個(gè)，中心城區(qū)23個(gè)。今年，廣州市政府工作報(bào)告明確提出:2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投983200060%2035廣州占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)的49%。力爭(zhēng)2030年底前，納鎮(zhèn)改造項(xiàng)目297個(gè)，其中舊村莊改造項(xiàng)目281個(gè)，包括全面改造項(xiàng)目259入城市更新五年方案的183條城中村基本完成回遷安置房建設(shè)。個(gè)、混合改造項(xiàng)目22個(gè)，舊城鎮(zhèn)混合改造項(xiàng)目16個(gè)。“十四”時(shí)實(shí)現(xiàn)中村造束性標(biāo)6800戶(hù)。2022-20252022-2025年將成片推城市施173個(gè)城市更項(xiàng)目其近期開(kāi)成都 年計(jì)劃進(jìn)31片城村改2023年用好城中改造導(dǎo)資池始101個(gè)2023年仍將大改造升城鎮(zhèn)舊院劃改老舊落61624483062616個(gè)。天津武漢

個(gè)加裝電梯1500臺(tái)，涉及居民7萬(wàn)余戶(hù)。410萬(wàn)平方米。2023265成片改造示范點(diǎn)，完成260個(gè)老舊小區(qū)改造。600202330杭州管理有序的新型城市社區(qū)。

二期17個(gè)項(xiàng)目;振城市 城中村改造計(jì)劃 城市更新計(jì)劃城市 城中村改造計(jì)劃 城市更新計(jì)劃華西路余杭塘路）提升改建工程等13個(gè)項(xiàng)目，加快推進(jìn)之江路輸水管廊及道路提升工程（之浦路一復(fù)興路）秦望通道、杭州市取水口上移工程等項(xiàng)目東莞劃城中型莊2個(gè)3年同步鋪開(kāi)4個(gè)街和8個(gè)未來(lái)三東“深城市行動(dòng)劃工作施方包了0個(gè)度城市東莞 鎮(zhèn)的城村改。202年?yáng)|莞共成交了5宗一主城中改造化項(xiàng)目超7000億的投。招商項(xiàng)目，成交金額約57.11億，另有2宗流拍。202388202368496981.89西安 行制定造計(jì)并組實(shí)施:位于城區(qū)蓮湖塔橋等年度計(jì)投資5084.94億元。城市核地的19個(gè)城中村期實(shí)施重點(diǎn)其中1個(gè)取城2313個(gè)城中村利用政府財(cái)政資金組織實(shí)施。2023年，鄭州計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目入庫(kù)60個(gè)，新開(kāi)工20個(gè)，力爭(zhēng)完成鄭州年度投資額1000億元。2023年城市更新有序改造方面。共33個(gè)項(xiàng)目，年度計(jì)劃政府投資20.3億南京元。（2021-2035年》:202323.77.27萬(wàn)戶(hù)村（）202563（558濟(jì)南 涉及建面約933萬(wàn)平方米民約3.01萬(wàn)戶(hù)。對(duì)環(huán)以、城市建重點(diǎn)區(qū)和市重設(shè)建設(shè)涉的城村采取除建方式其他般地區(qū)城中通過(guò)綜整治式改基礎(chǔ)施

新項(xiàng)目120個(gè)，總投資近3000億元。2023年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃涉及8012戶(hù)消除安全隱患，增加公共服務(wù)設(shè)施，提升空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境2023年加快進(jìn)有104個(gè)城村改造力爭(zhēng)年內(nèi)本完。2023年，合市初計(jì)劃施建設(shè)重項(xiàng)約1800個(gè)、投超億合肥 元排綜交通老區(qū)改公共服境綜整治升市運(yùn)行安全保障、鄉(xiāng)村振興等多類(lèi)工程。2023-2025年，沈陽(yáng)將組織改造老舊小區(qū)1122個(gè)，即:2023年改造800個(gè)沈陽(yáng) 2024年改造322個(gè)年要全市老小區(qū)造回看摸再提升。全市還要對(duì)供熱老舊管網(wǎng)改造300公里。355.01931青島1.46萬(wàn)戶(hù);續(xù)建項(xiàng)目66個(gè)，計(jì)劃年度完成投資144億元。

億元的62023戶(hù)。（》30長(zhǎng)沙 有城村74處，占地積為15.54平方公里。城村改以完1500戶(hù)以上完成既小區(qū)提升三行動(dòng)務(wù)2023年棚區(qū)改造涉哈爾濱

善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，全面改造為主，綜合整治為輔。

及1500戶(hù)以上。啟動(dòng)老舊小區(qū)改造1005萬(wàn)平方米，基本建成棚改回遷房1100套，改造農(nóng)村危房2000戶(hù)，群力西污水處理廠(chǎng)計(jì)劃6月投用。資料來(lái)源：易居研究院，1916.7%1914162013-201751000PSL3.043014004.25280萬(wàn)套，投資額8400億。由于自建房的戶(hù)均套數(shù)無(wú)法得到確切估計(jì)，我們認(rèn)為這個(gè)估算是相對(duì)保守的。表2：超大特大城市自建房比例城市總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）自建房比例自建房戶(hù)數(shù)（戶(hù)）本地國(guó)企1本地國(guó)企2或優(yōu)勢(shì)民企本地國(guó)企3長(zhǎng)沙 3,548,57134.28%1,216,473濟(jì)南 3,315,05433.87%1,122,717青島 3,857,04033.28%1,283,687西安 4,948,45325.20%1,247,150天地源哈爾濱 4,191,41823.80%997,609合肥 3,580,49223.76%850,575合肥城建鄭州 4,133,56821.42%885,613河南建業(yè)成都 8,068,46520.23%1,632,181萊茵體育杭州 4,955,00220.01%991,427濱江集團(tuán)武漢 442,61016.37%72,467福星股份南京 3,600,08816.30%586,912南京高科棲霞建設(shè)沈陽(yáng) 3,931,13813.96%548,647廣州 8,007,68112.66%1,013,374越秀地產(chǎn)珠江股份東莞 5,057,3869.21%465,679重慶 12,627,6683.96%499,472渝開(kāi)發(fā)北京 9,137,9282.74%250,750首開(kāi)股份電子城京能置業(yè)天津 5,464,6202.32%126,908天?；ㄌ旆堪l(fā)展海泰發(fā)展深圳 7,487,1502.17%162,114深圳控股深深房A深物業(yè)A上海 10,466,8472.01%209,973中華企業(yè)光明地產(chǎn)浦東金橋合計(jì) 106,821,17916.71%14,163,729資料來(lái)源：各地2020年人口普查公報(bào)，三、城中村改造方式20091211、綜合整治類(lèi)城市更新：多用于容積率較高、拆除難度較大的城中村。2、功能改變類(lèi)城市更新：多用于廠(chǎng)房類(lèi)建筑，靈活的結(jié)構(gòu)能適用不同類(lèi)型的城市功能。3、拆除重建類(lèi)城市更新：多用于區(qū)位較好、臨近軌道站點(diǎn)、容積率較低的城中村。1、強(qiáng)資金支持：國(guó)開(kāi)行介入，重啟萬(wàn)億級(jí)別以上的PSL。在此種情境下，城中村改造將以類(lèi)棚改的形式推進(jìn)，進(jìn)行拆遷和重建，形成新的保障性住房和商品房向社會(huì)供應(yīng)。在此類(lèi)假設(shè)下，我們判斷對(duì)投資拉動(dòng)類(lèi)似或超棚改，因?yàn)槌侵写宓奈恢煤兔芏榷驾^棚戶(hù)區(qū)更核心，需要投入的資金量將更大。對(duì)房屋銷(xiāo)售的拉動(dòng)弱于棚改，城中村能得到貨幣化安置的只有村民，大量租戶(hù)并不會(huì)得到貨幣化安置，因此對(duì)新房銷(xiāo)售的弱于棚改。2、中等資金支持：國(guó)開(kāi)行不介入，要求商業(yè)銀行對(duì)介入城中村改造的民間資本和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行傾向性貸款支持。在此種情景假設(shè)下我們認(rèn)為各個(gè)城市最終的改造方式將依照地塊質(zhì)量而定，核心區(qū)域的進(jìn)行拆遷重建，非核心區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)租改建。在此種假設(shè)下，對(duì)投資的拉動(dòng)弱于棚改，對(duì)新房銷(xiāo)售的拉動(dòng)體現(xiàn)在可能會(huì)加快一些優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目的入市供應(yīng)。3、弱資金支持：以地方財(cái)政為主，鼓勵(lì)民間資本參與。在這種情景假設(shè)下，判斷各城市的城中村改造方式將以地方財(cái)政實(shí)力為參考選擇不同的方式推進(jìn)，概率比較大的是類(lèi)深圳的統(tǒng)租模式，由政府和民間資本成立聯(lián)合安居集團(tuán)，對(duì)城中村進(jìn)行收回翻新后再對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行保障性供應(yīng)。此種情景假設(shè)下，對(duì)投資和新房銷(xiāo)售的拉動(dòng)都較弱。我們分別選取深圳（超大城市、杭州和東莞（特大城市）的具體案例進(jìn)行分析，。超大城市城中村改造：以深圳為例33691個(gè)04個(gè)351.249%20201082間萬(wàn)套。圖2：深圳市城中村空間分布現(xiàn)狀圖資料來(lái)源：《深圳市城中村綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》，圖3：深圳市城中村改造-綜合整治類(lèi)：水圍檸檬公寓資料來(lái)源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，圖4：深圳市城中村改造-功能改變類(lèi)：華僑創(chuàng)意文化園資料來(lái)源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，圖5：深圳市城中村改造-拆除重建類(lèi)：華潤(rùn)萬(wàn)象天地資料來(lái)源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，8000352950475/1.3萬(wàn)平方米，政府年補(bǔ)貼1100萬(wàn)元左右，這部分補(bǔ)貼即政府統(tǒng)租改造城中村的成本。圖6：深圳市水圍村統(tǒng)租模式資料來(lái)源：“村城共生：深圳城中村改造研究”，我們了深圳幾個(gè)不同位置城中村的拆遷補(bǔ)償指標(biāo)情況，拆除重建后的容積率都在3以上，部分甚至超過(guò)了10，拆遷年限都在10年附近，拆遷補(bǔ)償以物業(yè)和貨幣補(bǔ)償為主。我們認(rèn)為在強(qiáng)資金支持情況下，拆除重建類(lèi)城中村改造比例將會(huì)提升，但考慮到拆除難度和時(shí)間，位置相對(duì)沒(méi)有那么核心的城中村可能會(huì)得到更快的拆遷機(jī)會(huì)，拆遷后的補(bǔ)償方案可能以物業(yè)+貨幣+房票的組合方式出現(xiàn)。表3：深圳典型城中村拆遷及補(bǔ)償指標(biāo)統(tǒng)計(jì)白石洲福田崗廈河園南山大沖蔡屋圍南光村拆除重建規(guī)模45.9350237萬(wàn)㎡。拆遷478戶(hù)590棟占地22519068萬(wàn)平的金地大百匯。925279戶(hù)非村民約1500棟房近百萬(wàn)平，華潤(rùn)投資200億建占68.52803861084.7萬(wàn)建面15萬(wàn)平，京基投資50億建60萬(wàn)平的京基100綜合體。拆遷165幢占地2.281610.5萬(wàn)㎡的南重建容積率7.63.14.112.84.6拆遷年限14年13年。1998年市政府就決定改造崗廈；2006年正式開(kāi)始；2011年拆遷完畢。12年。1998年政府計(jì)劃舊改大沖；2009大沖與華潤(rùn)簽署補(bǔ)償協(xié)議開(kāi)始動(dòng)遷；2010：全面開(kāi)工。82002遷；2007年最后一2007年開(kāi)始動(dòng)工。物業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)60%1老祖屋（建成30年以上單13.5比例補(bǔ)償住宅或公寓。老祖屋補(bǔ)償：按建筑面積1：1比例補(bǔ)償住宅。永久性結(jié)構(gòu)建筑：首層的60%按1：1的比例補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，首層?0%、二樓以上樓層按1：1的比例補(bǔ)償住宅。按查丈建筑面積“拆一補(bǔ)一”。住宅補(bǔ)償以每戶(hù)480平方米的相應(yīng)功能面積補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)28000元/平方米。23800×0.9=21420元/平米，二層及以上12800永久性結(jié)構(gòu)建筑：11000元/平米，交房后一次性支付貨幣補(bǔ)償金。永久性結(jié)構(gòu)建筑：按現(xiàn)狀查丈建筑面積，補(bǔ)償價(jià)格6500元/平方米。超過(guò)每戶(hù)480平米補(bǔ)償面積的剩余拆遷面積實(shí)行貨幣補(bǔ)×0.9=11520元/平米。償。過(guò)渡租金

水久性建筑首層每月100元/60元/平方米。

120平米以?xún)?nèi)的部分按35元/平米120平米的部分按30元/平米·月補(bǔ)償，簽約后開(kāi)始計(jì)算租金。

60元/平米月的標(biāo)30元/平米

1000/戶(hù)棟計(jì)補(bǔ)500元。

三年之內(nèi)：住宅以18元/㎡/月，商業(yè)以80元/㎡/月。資料來(lái)源：今日頭條，知乎，特大城市城中村改造：以杭州、東莞為例242727045398500141.515圖7：瓜山社區(qū)城中村改造模式資料來(lái)源：藍(lán)健瑋《長(zhǎng)租公寓式老舊小區(qū)改造-杭州瓜山未來(lái)社區(qū)》，圖8：瓜山社區(qū)改造前后變化資料來(lái)源：克而瑞租售，2009（（2009-2014年（2014-2018年）（2018年至今）三個(gè)主要階段，經(jīng)過(guò)不斷的摸索后現(xiàn)已發(fā)展形成較為完善的城市更新體系，其中經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。我們了東莞幾個(gè)不同位置城中村的拆遷補(bǔ)償指標(biāo)情況，其中水澗頭村為東莞CBD中唯一城中村，火煉樹(shù)社區(qū)位于東莞市中心國(guó)貿(mào)商圈，碧湖片區(qū)項(xiàng)目則位于東莞市東南部，距離市中心較遠(yuǎn)。三個(gè)項(xiàng)目分別位于東莞市的核心商區(qū)和非核心地帶，位置雖不同但均采取拆除重建類(lèi)模式，拆遷補(bǔ)償方面主要以物業(yè)和貨幣補(bǔ)償為主，所需資金量相對(duì)較高。表4：東莞部分城中村項(xiàng)目基本情況及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)水澗頭村項(xiàng)目 火煉樹(shù)社區(qū)項(xiàng)目 碧湖片區(qū)項(xiàng)目水澗頭村項(xiàng)目 火煉樹(shù)社區(qū)項(xiàng)目 碧湖片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目基本情況

水澗頭村共有四個(gè)村民小組，土地面積約火煉樹(shù)舊改項(xiàng)目占地面積約32.91萬(wàn)平項(xiàng)目位于塘瀝村碧湖片區(qū)鳳深大道旁，現(xiàn)24.8686間1627.880棟間.9.71733026.741400

居住計(jì)容建面約63.75萬(wàn)平方米，規(guī)劃總計(jì)容建面約90.49萬(wàn)平方米。物業(yè)補(bǔ)償

置換要求綜合置換標(biāo)準(zhǔn)

44366層以上補(bǔ)償寫(xiě)字樓。1:1 1:1 ≤3層，1:0.94＞3.5層面積，3000元/㎡；未做置換的未做產(chǎn)權(quán)置換的可置換主體建筑面積，未做置換的置換面積，15000元/㎡（5/6貨幣補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)

置換面積，15000元/㎡

13000元/㎡

層按8000元/㎡）資料來(lái)源：東莞開(kāi)啟城市更新，羊城晚報(bào)，四、房票安置及實(shí)施城市195京、合肥、青島、哈爾濱，其中以鄭州和南京方案最為詳細(xì)。城市 房票安置 具體實(shí)施辦法表5：超大特大城市房票安置政策城市 房票安置 具體實(shí)施辦法北京 無(wú)上海 無(wú)深圳 無(wú)重慶 無(wú)廣州 無(wú)

827成都 長(zhǎng)期執(zhí)行 在房稍高額現(xiàn)最低額和（最金額可能現(xiàn)金個(gè)方中選。天津 無(wú)武漢 無(wú)杭州 無(wú)東莞 無(wú)西安 無(wú)32022620鄭州（》

女入學(xué)手續(xù)。12城市 房票安置 具體實(shí)施辦法城市 房票安置 具體實(shí)施辦法202397南京2025414日。

1）＝2）1290%4）濟(jì)南 無(wú)。2022合肥一級(jí)政策。

房票有效期12月，區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)。沈陽(yáng) 無(wú)青島 2023年6月1日宣布試房票度。長(zhǎng)沙 無(wú)2023年2月6日哈爾濱發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促哈爾濱 進(jìn)哈爾市房產(chǎn)市平穩(wěn)康展的若干推動(dòng)城更新取“票”置償方式。措施的通知》資料來(lái)源：各地政府網(wǎng)站，各地房產(chǎn)協(xié)會(huì)，中房網(wǎng)，搜狐網(wǎng)，五、投資建議和受益公司我們判斷城中村改造后續(xù)將以拆除重建和統(tǒng)租方式結(jié)合進(jìn)行，我們認(rèn)為三類(lèi)公司會(huì)明顯受益：1、具備低資金成本和城中村改造和持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的全國(guó)型央國(guó)企。這類(lèi)公司由于資金成本低能夠承受位置核心城中村拆除重建的長(zhǎng)期資金沉淀，同時(shí)具備城中村改造和持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，因此在承接核心位置城中村改造上有天然壁壘及優(yōu)勢(shì)，建議關(guān)注華潤(rùn)置地。2、具備地方資源的地方國(guó)企。此類(lèi)公司由于為地方國(guó)企或國(guó)資委持股，本地資源較為豐富，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的理解和村民拆遷談判具備一定的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。按照19個(gè)城市自建房戶(hù)數(shù)和地方國(guó)資類(lèi)開(kāi)發(fā)商持股比例，我們建議重點(diǎn)關(guān)注越秀地產(chǎn)、深圳控股、天健集團(tuán)、天地源、合肥城建。3、具有租賃公寓類(lèi)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的公司。弱資金投入下的統(tǒng)租模式將會(huì)需要有專(zhuān)業(yè)能力的公寓運(yùn)營(yíng)公司作為專(zhuān)業(yè)方進(jìn)行改造和長(zhǎng)期管理，兼具租賃業(yè)務(wù)管理能力和客源獲取能力的中介公司會(huì)受益，推薦貝殼，建議關(guān)注我愛(ài)我家。表6：主要地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商持股比例股票代碼公司名稱(chēng)實(shí)際控制人實(shí)控人類(lèi)型穿透持股比例所屬地方002208.SZ合肥城建合肥市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委59.35%安徽省合肥市600376.SH首開(kāi)股份北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委52.65%北京市股票代碼公司名稱(chēng)實(shí)際控制人實(shí)控人類(lèi)型穿透持股比例所屬地方600658.SH電子城北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委45.49%北京市600683.SH京投發(fā)展北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委40.00%北京市600791.SH京能置業(yè)北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委45.26%北京市601588.SH北辰實(shí)業(yè)北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委34.48%北京市0588.HK北京北辰實(shí)業(yè)股份北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委35.82%北京市600159.SH大龍地產(chǎn)北京市順義區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委47.70%北京市順義區(qū)600266.SH城建發(fā)展北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委41.86%北京市順義區(qū)600463.SH空港股份北京市順義區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委49.32%北京市順義區(qū)600743.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn)北京市西城區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委46.40%北京市西城區(qū)000402.SZ金融街北京市西城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委31.14%北京市西城區(qū)000797.SZ中國(guó)武夷福建省國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)地方國(guó)資委54.89%福建省1908.HK建發(fā)國(guó)際集團(tuán)廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)55.99%福建省廈門(mén)市0123.HK越秀地產(chǎn)廣州市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委63.23%廣東省廣州市600684.SH珠江股份廣州市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委32.06%廣東省廣州市000006.SZ深振業(yè)A深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委36.99%廣東省深圳市000011.SZ深物業(yè)A深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委50.57%廣東省深圳市000014.SZ沙河股份深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委34.02%廣東省深圳市000029.SZ深深房A深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委62.13%廣東省深圳市000090.SZ天健集團(tuán)深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委39.57%廣東省深圳市600383.SH金地集團(tuán)深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局地方國(guó)資委7.79%廣東省深圳市000002.SZ萬(wàn)科A深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委27.18%廣東省深圳市0604.HK深圳控股深業(yè)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)62.33%廣東省深圳市2202.HK萬(wàn)科企業(yè)深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委27.18%廣東省深圳市0152.HK深圳國(guó)際深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委44.35%廣東省深圳市002314.SZ南山控股中國(guó)南山開(kāi)發(fā)(集團(tuán))股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)68.44%廣東省深圳市600185.SH格力地產(chǎn)珠海市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委44.95%廣東省珠海市600325.SH華發(fā)股份珠海市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委27.76%廣東省珠海市600515.SH海南機(jī)場(chǎng)海南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委22.06%海南省000886.SZ海南高速海南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委25.93%海南省600716.SH鳳凰股份江蘇省人民政府地方政府52.44%江蘇省600510.SH黑牡丹常州市新北區(qū)人民政府地方政府53.33%江蘇省常州市新北區(qū)600064.SH南京高科南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委34.74%江蘇省南京市600533.SH棲霞建設(shè)南京棲霞國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司地方國(guó)有企業(yè)17.00%江蘇省南京市601512.SH中新集團(tuán)蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)控股有限公司地方國(guó)有企業(yè)13.25%江蘇省蘇州市600736.SH蘇州高新蘇州市虎丘區(qū)人民政府地方政府39.41%江蘇省蘇州市虎丘區(qū)600665.SH天地源西安高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委57.52%陜西省西安市高新區(qū)600639.SH浦東金橋上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì),上海市浦東新區(qū)國(guó)有資地方國(guó)資委49.37%上海市產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)600649.SH城投控股上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委46.46%上海市600675.SH中華企業(yè)上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委67.03%上海市600708.SH光明地產(chǎn)上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委52.39%上海市600748.SH上實(shí)發(fā)展上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委38.21%上海市600848.SH上海臨港上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委44.77%上海市股票代碼公司名稱(chēng)實(shí)際控制人實(shí)控人類(lèi)型穿透持股比例所屬地方600606.SH綠地控股上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委46.37%上海市0337.HK綠地香港綠地控股集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)22.59%上海市0363.HK上海實(shí)業(yè)控股上海實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司地方國(guó)有企業(yè)47.77%上海市600692.SH亞通股份上海市崇明區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委32.51%上海市崇明區(qū)600604.SH市北高新上海市靜安區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委37.88%上海市靜安區(qū)600773.SH西藏城投上海市靜安區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委47.78%上海市靜安區(qū)600648.SH外高橋上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委53.64%上海市浦東新區(qū)600663.SH陸家嘴上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委63.47%上海市浦東新區(qū)600895.SH張江高科上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委50.75%上海市浦東新區(qū)000558.SZ萊茵體育成都市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委29.90%四川省成都市600082.SH海泰發(fā)展天津市人民政府地方政府29.20%天津市600322.SH天房發(fā)展天津市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委26.28%天津市000897.SZ津?yàn)I發(fā)展天津市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委6.28%天津市000965.SZ天?；ㄌ旖蚋郾６悈^(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局地方國(guó)資委51.45%天津市天津港保稅區(qū)600239.SH云南城投云南省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委20.26%云南省000909.SZST數(shù)源杭州市人民政府地方政府39.16%浙江省杭州市000514.SZ渝開(kāi)發(fā)重慶市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)地方國(guó)資委63.19%重慶市資料來(lái)源：iFinD，（注：數(shù)據(jù)截至2023年8月17日）表7：主要公司財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比營(yíng)業(yè)收入億元) 歸母凈利潤(rùn)億元) 毛利率 歸母凈利率202120222023H1202120222023H1202120222023H1202120222023H1華潤(rùn)置地2121.12070.6729.7324.0280.9137.427.0%26.2%25.7%15.3%13.6%18.8%越秀地產(chǎn)573.8724.2321.035.939.521.821.8%20.5%17.8%6.3%5.5%6.8%深圳控股320.5315.460.6-27.220.9-1.238.8%33.9%34.4%-8.5%6.6%-1.9%天健集團(tuán)232.7264.6128.019.319.59.319.7%20.4%17.1%8.3%7.4%7.3%天地源69.4105.548.43.83.40.322.7%24.8%11.4%5.4%3.2%0.6%合肥城建75.640.329.88.83.31.728.3%26.7%15.9%11.6%8.3%5.8%資料來(lái)源：各公司財(cái)報(bào)，（注：深圳控股營(yíng)收及利潤(rùn)數(shù)據(jù)單位為億港元）表8：主要公司估值水平對(duì)比股票代碼公司簡(jiǎn)稱(chēng)最新股價(jià)總市值EPS(元/股)PE(倍)(交易貨幣)百萬(wàn)元交易貨幣) 2023E2024E2025E2023E 2025E1109.HK華潤(rùn)置地31.92274.77 4.264.695.267.00 6.355.660123.HK越秀地產(chǎn)9.26372.75 1.101.251.437.90 6.896.030604.HK深圳控股1.280.40--3.01 --000090.SZ天健集團(tuán)6.261.121.191.295.58 5.244.87600665.SH天地源4.0434.91 0.590.710.816.85 5.664.97002208.SZ合肥城建6.753.82 ---- --資料來(lái)源：iFinD，（注：收盤(pán)價(jià)截至2023年9月21日，港元兌人民幣匯率參考1HKD=0.9340CNY，EPS預(yù)測(cè)參考iFinD一致預(yù)期）5.1華潤(rùn)置地：全國(guó)性央企龍頭，相對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯85要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式。截至2022年末，華潤(rùn)集團(tuán)通過(guò)CRH(Land)Limited和CommotraCompanyLimited59.55%100%圖9：華潤(rùn)置地股權(quán)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：iFinD，公司財(cái)報(bào)，（注：截至2022年年報(bào)數(shù)據(jù)）2021202230134.6%（根20223；221170240.6%79709722H10，202212pct。820H13.56%20220.19pct）85%2023H190%；2023H193%。此外，公司舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富（如深圳大沖城中村改造項(xiàng)目，大型城市更新/圖10：華潤(rùn)置地簽約銷(xiāo)售額情況 圖華潤(rùn)置地拿地情況0

銷(xiāo)售額(億元) 同比 一二線(xiàn)比2018 2019 2020 2021 2022

100%80%60%40%20%0%-20%

0

新增土儲(chǔ)積(萬(wàn)平) 同比 拿地強(qiáng)度120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2018 2019 2020 2021 20222023H1資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，公司官網(wǎng)， 資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，平均融資成本圖12：華潤(rùn)置地新增貨值結(jié)構(gòu)（2023H1） 圖13：華潤(rùn)置地平均融資成本變化平均融資成本一線(xiàn) 二線(xiàn) 三

7%44%7%44%

平均融資成本平均融資成本2019 2020 2021 2022 2023H1資料來(lái)源：公司官網(wǎng)， 資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，5.2越秀地產(chǎn)：立足灣區(qū)走向全國(guó)，優(yōu)勢(shì)賦能韌性十足1+42022年39.78%19.9%89.1%圖14：越秀地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：iFinD，公司財(cái)報(bào)，（注：截至2022年年報(bào)數(shù)據(jù)）2021202212508.6%47.7%；2023H183671.0%55.2%。2023+202222123.6%，2019-2022CAGR63.2%；2023H118553.3%。圖15：越秀地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額情況 圖16：越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售額及增速其他區(qū)域(億) 大灣區(qū)(億元)0

合同銷(xiāo)額同比 大灣區(qū)比2018 2019 2020 2021 2022

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

0

TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售額(億元) 同比2019 2020 2021 2022

250%200%150%100%50%0%-50%資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)， 資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，5.3深圳控股：深耕深圳及灣區(qū)，專(zhuān)注高能級(jí)城市2022（）62.33%100%圖17：深圳控股股權(quán)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：iFinD，公司財(cái)報(bào)，（注：截至2022年年報(bào)數(shù)據(jù)）銷(xiāo)售頗具韌性，已完成2023年銷(xiāo)售目標(biāo)。2022年行1920.6%14864%20213222722.0%公2023615%1%圖18：深圳控股銷(xiāo)售額及增速 圖19：深圳控股拿地情況0

銷(xiāo)售額(億元) 同比2018 2019 2020 2021 2022

250%200%150%100%50%0%-50%

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新增土儲(chǔ)面積(萬(wàn)平方米)2018 2019 2020 2021 2022 2023H1資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)， 資料來(lái)源：公司財(cái)報(bào)，圖20：深圳控股土儲(chǔ)區(qū)域分布19%15%19%15%長(zhǎng)三角65%

二線(xiàn)省會(huì)城市其他城市資料來(lái)源：公司2023年中期業(yè)績(jī)公告，（注：截至2023年6月30