淺談我國房地產(chǎn)虛假商品房貸款的風(fēng)險

淺談我國房地產(chǎn)虛假商品房貸款的風(fēng)險

隨著城市化進程的加快和居民收入的持續(xù)快速增長，所有商業(yè)銀行的個人住房和信貸業(yè)務(wù)都取得了快速發(fā)展。作為風(fēng)險相對較低、收益穩(wěn)定的個人金融產(chǎn)品,個人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)銀行推進個人金融業(yè)務(wù)拓展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。然而,美國發(fā)生的次貸危機和華爾街金融風(fēng)暴迅速波及全球,我國的房地產(chǎn)業(yè)不可避免的受到了影響,部分地區(qū)樓盤項目交易量持續(xù)下滑。面對房屋銷售不暢,甚至可能因為“資金鏈”斷裂而造成樓盤“爛尾”的局面,一些開發(fā)商出現(xiàn)了到銀行辦理虛假按揭貸款套取銀行資金的傾向。對個人住房信貸“假按揭”的風(fēng)險控制和防范將涉及個人住房信貸業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。1個人消費“虛假貸款”的主要形式是貸款1.1虛構(gòu)抵押或騙信貸資金個人住房信貸的“假按揭”主要是指不單純以真實購買住房等商品為目的,通過以虛假的借款主體或虛構(gòu)標(biāo)的物買賣交易或通過虛假抵押及虛抬抵押物價值向銀行提出貸款申請,套取銀行信貸資金的行為。1.2個人住房貸款的主要類型有“虛假貸款”在個人住房信貸操作實務(wù)中,碰到“假按揭”的形式多樣,以“假按揭”實施對象的角度來說,“假按揭”主要有以下兩類:1.2.1后續(xù)資金不到位的原因這種類型的“假按揭”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中,或由于項目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長、在建項目多、后續(xù)資金不到位,于是就以威逼利誘的方式借用關(guān)系人如公司內(nèi)部職工、或花錢雇用民工的名義,公司為其出具虛假未實際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應(yīng)對銀行面談的技巧,向銀行申請貸款,后續(xù)貸款歸還由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協(xié)議進行扣款。1.2.2騙法上的“虛假”必須騙權(quán)這類“假按揭”往往是一些操作不規(guī)范、資金實力較差的項目公司因項目運作不成功,在項目銷售過程中通過勾結(jié)施工單位、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員,實施“一房多賣”、“虛假售賣”等,旨在騙取購房人和銀行資金的“假按揭”。開發(fā)商在資金到手后,迅速轉(zhuǎn)移資金,對項目的后續(xù)建設(shè)置之不理,或注銷公司或攜款潛逃,給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。1.2.3抵押合理性風(fēng)險1)內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款,并有跡象表明存在合作方代為還款現(xiàn)象或其他套取銀行資金的行為;2)在借款人核查中對借款真實信息無法全部核實或者部分無法核實的情況;3)合作方集中還款;4)合作方統(tǒng)一劃撥首付款;5)抵押物抵押錯誤、重復(fù)抵押或單個合作項目多筆抵押物未在規(guī)定時間內(nèi)辦理抵押登記;6)合同交易價格明顯不合理和嚴(yán)重偏離市場價格;7)在真實性的通常判斷下存在不確定性的情況。上述表現(xiàn)形式中,“內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款”情況屬于借款人身份真實性風(fēng)險;“合作方集中還款、統(tǒng)一劃撥首付款”情況特征屬于交易真實性風(fēng)險;“抵押物抵押錯誤、重復(fù)抵押或多筆抵押物未在規(guī)定時間內(nèi)辦理抵押登記”情況特征屬于抵押真實性風(fēng)險;“合同交易價格明顯不合理和嚴(yán)重偏離市場價格”情況特征屬于抵押物評估價值真實性風(fēng)險?！霸诮杩钊撕瞬橹袑杩钫鎸嵭畔o法全部核實或者部分無法核實”情況兼含上述多種特征。2個人住房貸款“虛假貸款”的原因分析2.1市場因素2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的風(fēng)險隱患過低的入門門檻和項目資本金制度使得很多資金實力不強、經(jīng)驗不足的企業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風(fēng)險隱患。2.1.2商品房預(yù)售現(xiàn)象按照現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定,樓盤項目可以實行預(yù)銷售制度。由于這一制度的存在,很多資金實力不強、經(jīng)驗不足的企業(yè)通過商品房預(yù)售也可以使房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈條運轉(zhuǎn)起來,出現(xiàn)了大量“看圖紙賣房”的現(xiàn)象。在樓盤建設(shè)和開發(fā)過程中,部分由于房屋銷售不暢,資金鏈面臨斷裂危險的開發(fā)商,隨即出現(xiàn)通過辦理虛假按揭貸款套取銀行資金的動機。2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),它對國家宏觀調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的實施十分敏感,追根究源是因為房地產(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足,在面臨資本市場門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下只能通過銀行貸款來進行籌融資。這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的主要原因。單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和宏觀調(diào)控環(huán)境是部分資金實力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“假按揭”的誘因。2.2銀行因素2.2.1家商業(yè)銀行的必爭之地個人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長性好,已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭之地。但在激烈的市場競爭環(huán)境中,受粗放經(jīng)營時代形成的信貸文化的影響,部分商業(yè)銀行在爭搶市場份額過程中未能處理好風(fēng)險與發(fā)展的關(guān)系。2.2.2項目的土地出資支付情況對銀行無開發(fā)貸款支持的項目,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位。對銀行有開發(fā)貸款支持的項目,在企業(yè)經(jīng)營及銷售前景分析不全面,特別是對企業(yè)預(yù)收售房款的估計易出現(xiàn)偏差。2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮其作用在以效率取勝的激烈市場競爭中,部分銀行過于依賴開發(fā)商,忽視了對借款人購房行為真實性、首付款的真實性以及房價的合理性進行審查,讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠輕易化解銀行防范“假按揭”的措施。2.2.4借貸管理在貸后管理制度的規(guī)定基礎(chǔ)上存在的問題有由于部分銀行管理人員“重營銷,輕管理”的思想,造成貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求沒有落實,出現(xiàn)貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸款催收手段單一和貸后管理制度的執(zhí)行不力等現(xiàn)象。3個人住房貸款“虛假貸款”的防范措施3.1為公司和產(chǎn)品而創(chuàng)建和市場規(guī)范3.1.1加強企業(yè)監(jiān)管,規(guī)范經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益,關(guān)系到國家建設(shè)和諧社會的大局。因此,加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營,提高其管理水平應(yīng)當(dāng)成為各級地方行政部門的頭等大事。通過修改有關(guān)規(guī)章制度,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊資金和房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例,抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻。3.1.2加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫,并實行網(wǎng)上實時銷售備案登記和預(yù)抵押登記,增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度,有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購房人、銀行的信息不對稱進行商業(yè)欺詐。同時,在時機成熟時,改革商品房預(yù)售制度,要求商品房竣工驗收后方能銷售,讓真正有資金實力的企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生,切實保護購房者的切身利益。3.1.3產(chǎn)業(yè)基金主要投資金必須拓寬房地產(chǎn)行業(yè)資金籌措渠道,提高整個行業(yè)的資金實力。一是適時推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,將社會上的分散資金集中,形成資金規(guī)模優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢和市場品牌的企業(yè)和優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的項目,形成有限的資源配置,加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。二是鼓勵符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用資本市場,利用資本市場規(guī)則來規(guī)范上市公司運作,在提高融資能力的同時,提高企業(yè)的透明度。3.2在銀行方面3.2.1長期、優(yōu)質(zhì)客戶,進行客戶關(guān)系管理“直客式”營銷服務(wù)模式是指銀行以自有網(wǎng)點,自身營銷隊伍作為銷售和營銷服務(wù)主渠道,是以客戶的信息資料為基礎(chǔ),銀行直接面對購房人,調(diào)查和掌握購房人第一手資料,主動篩選購房人,培育和發(fā)展長期、優(yōu)質(zhì)客戶并進行客戶關(guān)系管理的直接營銷模式?！爸笨褪健睜I銷模式的核心是銀行在提供個人信貸資金產(chǎn)品的銷售及服務(wù)過程中承擔(dān)“主動發(fā)起人”的責(zé)任,強調(diào)充分發(fā)揮銀行在貸前、貸中及貸后過程中管理和服務(wù)客戶的職責(zé)。3.2.2企業(yè)資金實力和籌資能力方面的調(diào)查重點調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力、項目開發(fā)經(jīng)歷和樓盤項目開發(fā)進度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進行:一是通過查詢企業(yè)項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來考察企業(yè)的資金實力和籌資能力。二是調(diào)查掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的既往開發(fā)情況,對從未開發(fā)過樓盤的項目公司實施重點考察。三是要調(diào)查企業(yè)相關(guān)關(guān)聯(lián)方的情況,掌握關(guān)聯(lián)方組織架構(gòu)和人員結(jié)構(gòu),防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方關(guān)系人實施“假按揭”。四是建立定期回訪制度,掌握樓盤項目開發(fā)進度和資金周轉(zhuǎn)情況,從源頭上防范“假按揭”。3.2.3性風(fēng)險的核查借款人身份真實性風(fēng)險主要表現(xiàn)為內(nèi)部關(guān)系人和外部關(guān)聯(lián)人貸款、借款人信息無法核實等現(xiàn)象,對此類借款人身份真實性風(fēng)險的核查方法主要包括:現(xiàn)場或電話核查借款人情況;詢問借款人身份信息是否與銀行掌握信息一致;是否存在虛假情況;查詢?nèi)诵袀€人征信系統(tǒng)。如發(fā)現(xiàn)借款人身份完全虛構(gòu),或者借款人身份存在偽造,或者借款人身份雖然真實但系開發(fā)商借用他人資料的,或者借款人身份雖然真實但借款人承認(rèn)是為開發(fā)商變相融資的,可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.4現(xiàn)金管理情況交易真實性風(fēng)險主要表現(xiàn)為合作方集中還款、合作方統(tǒng)一劃撥首付款等現(xiàn)象,對此類交易真實性風(fēng)險的核查方法主要包括:調(diào)查合作方在銀行結(jié)算賬戶資金往來情況;現(xiàn)場核查交易房屋情況;調(diào)查是否利用合作方資金統(tǒng)一開具或虛開貸款“首期款”證明;前往房產(chǎn)登記部門,核實交易房產(chǎn)的交易過戶情況。如發(fā)現(xiàn)合作方統(tǒng)一出具首期款且沒有合理解釋的、合作方集中還款且不存在委托關(guān)系的、交易商品不存在實物的、利用虛假的房屋權(quán)屬證明申請貸款的、交易登記與銀行掌握資料信息不一致的且實際交易物已發(fā)生再次交易的,可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.5抵押真實性風(fēng)險的核查抵押真實性風(fēng)險主要表現(xiàn)為抵押物抵押錯誤、重復(fù)抵押或多筆抵押物未在規(guī)定時間內(nèi)辦理抵押登記。對此類抵押真實性風(fēng)險的核查方法主要包括:現(xiàn)場對借款人所購房產(chǎn)的情況進行核查,核實抵押住房是否存在,核對抵押房產(chǎn)坐落、核對門牌號碼是否與銀行掌握的資料信息一致。如發(fā)現(xiàn)抵押房產(chǎn)不存在實物的、利用虛假抵押登記備案證明的、存在重復(fù)抵押、售后再抵、抵后再售等行為的,均可認(rèn)定為“假按揭”貸款。3.2.6實現(xiàn)消費信貸操作分離銀行可調(diào)整授信審批模式,利用先進科技手段上收貸款審批權(quán)限集中審批,實現(xiàn)消費信貸業(yè)務(wù)的前、中、后臺操作分離,在貸時審查環(huán)節(jié)有效防范虛假按揭。同時