房地產(chǎn)市場調查分析報告

房地產(chǎn)市場調查分析報告一、2011年前2個月房地產(chǎn)市場基本情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅穩(wěn)步回落1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然保持較快速度增長，但增幅已明顯回落。全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額14.8億元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房開發(fā)投資10.1億元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投資1.9億元，同比上升28.1%。（二）商品房開發(fā)建設進度趨緩1-2月，商品房施工面積為498.6萬平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28個百分點，其中住宅施工面積為322.0萬平方米，同比上升10.7%。新開工面積為48.8萬平方米，同比下降12.3%，其中住宅新開工面積為32.7萬平方米，同比下降13.9%。竣工面積為8.7萬平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面積為7.7萬平方米，同比下降38.9%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速大幅回調1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為28.9億元，同比增長5.5%，低于上年同期59個百分點。從資金來源看，除了定金以及預收款及個人按揭貸款有所上升外，其他來源均比去年有所下降。其中國內貸款資金為10.8億元，同比下降4.6%。其中銀行貸款為8.2億元，同比下降22.1%；自籌資金為8.2億元，同比下降8.3%。其中自有資金3.5億元，同比下降37.6%；其他資金為9.9億元，同比上升39.1%，其中定金以及預付款為7.1億元，同比上升49.2%，個人按揭貸款為2.1億元，同比上升50.1%。（四）商品房成交量持續(xù)下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市場觀望氣氛仍然濃重，1-2月，全市商品房銷售面積為22.0萬平方米,同比下降了24.5%；但剛性需求仍旺盛，小戶型面積仍是供不應求，90平方米以下住宅銷售面積為6.0萬平方米，同比上升29.4%。（五）商品房住宅成交均價同比增長1-2月份全市新建商品住宅成交均價為10648元/平方米，同比增長20.44%，環(huán)比增長16.73%；二手住宅成交均價為6500元/平方米，同比增長45.71%，環(huán)比增長1.5%。（六）商品住宅供應量同比上升，小面積商品住宅供應占比仍不高1-2月，全市商品房累計批準預售面積為16.85萬平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批準預售面積為4.72萬平方米，同比下降了23.3%，僅占全部商品住宅供應量的28%。（七）房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量保持適度增長截至2月末，全市金融機構房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額48.74億元，同比增長11.64%，同比增長提高4個百分點。（八）個人購房貸款平穩(wěn)增長，增速有所放緩今年年初以來，個人購房貸款增速也有所放緩，但剛性的住房需求并沒有被壓制，全市金融機構個人購房貸款仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。截至2月末，全市金融機構個人住房貸款余額133.24億元，同比增長22.37%，增速比去年同期下降26個百分點。二、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展推斷預測（一）宏觀調控仍將持續(xù)為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進行了全方位的調控，然而全年房價仍在波動中呈現(xiàn)了上升的趨勢。從房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的角度來看，房價適度下跌或增長減弱應該是一件好事。所以2011年，相信政府一定會繼續(xù)采取“加強”的方式進行調控，從宏觀上抑制房價上漲步履堅定，調控的力度在短期內將不會改變的。（二）資金周轉難度加大我市房產(chǎn)調控新政將實行商品住房限購政策，以家庭為單位購房人只允許新購一套商品住宅（包括存量房），基本杜絕了房產(chǎn)投資需求，這對開發(fā)企業(yè)資金回籠帶來壓力。再加上我省從2010年11月1日起將實行商品房預售資金監(jiān)管，采用項目資金?？顚Ｓ茫⑶乙獙Σ坏陀诠こ填A算清冊總額130%的預售資金實行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)資金周轉難度加大，這對于項目多且又同期開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)來說，將面臨不小資金壓力。（三）供求矛盾逐步緩解從供給方面來看，根據(jù)2011年度計劃開盤項目調查數(shù)據(jù)來看，2011年全市共計推出21567套商品住宅，與歷年來的成交量相比，供給可謂充足，開盤時間主要集中在下半年。從需求方面來看。2011年房地產(chǎn)市場存在影響需求的以下幾個因素：一是2011年計劃推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以滿足市場剛性需求；二是受國家調控政策的持續(xù)或繼續(xù)加大調控力度的影響，市場觀望氣氛會逐步加重，嚴格執(zhí)行信貸、稅收、限購令等調控政策將進一步抑制不合理購房需求。三是實體經(jīng)濟逐漸好轉，將拓寬民間投資渠道，減少熱錢向房地產(chǎn)市場的流入；四是政府繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃房的保障力度，將分流一定數(shù)量的自住購房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到緩解，下半年市場供應將趨于寬松。（四）商品房價保持穩(wěn)定2010年上半年我市商品住宅價格總體保持穩(wěn)定，7月份開始隨著房市回溫，房價出現(xiàn)逐月上漲趨勢，9月份房價達到新高，如臨城新區(qū)中央花城，7月一期開盤成交均價為11264元/平方米，9月二期成交均價上升為12295元/平方米。10月二次調控房價出現(xiàn)短暫回落后，年末再次出現(xiàn)報復性上漲。但是隨著房產(chǎn)調控新政全面落實，預計明年房價將保持相對穩(wěn)定。一方面調控新政進一步遏制了投資購房需求；另一方面2011年我市商品住宅供應量較為充足，能夠滿足市場需求，供求關系相對穩(wěn)定。而開發(fā)企業(yè)在面對開發(fā)資金壓力周轉困難的前提下，會出現(xiàn)降價銷售或開盤定價更為謹慎。但短期內降價或降幅較大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段時間的旺盛態(tài)勢，開發(fā)商目前資金還是比較充裕；其次，土地價格不斷上漲，樓面價格居高不下，商品房價格下行的空間還是有限；最后，通貨膨脹的凸顯，商品價格持續(xù)攀升，帶動上游行業(yè)紛紛提價，在這樣的背景之下，房價難以出現(xiàn)全面下降的趨勢。（五）投資重心逐漸轉移2010年出臺的調控政策重點針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場沒有受到任何影響，相反二套住房貸款首付提高到60%和利率提高到1.1倍，三套房停止貸款，反而使得各種資金繞開住宅市場涌入寫字樓和商鋪，因為商鋪的首付仍為50%，利率仍為基準利率，且不計入家庭的購房總數(shù)，故使眾多的投資客轉向青睞于商業(yè)、商住和寫字樓市場。另外我市實行的商品住房限購政策撇開了旅游房產(chǎn)，諸如朱家尖、桃花、秀山等國家級、省級旅游風景區(qū)內的房產(chǎn)不受限購，再加上我市被國家旅游局批準設立舟山群島海洋旅游綜合試驗區(qū)，旅游經(jīng)濟投入力度將不斷加大。可以預見，旅游房產(chǎn)將是一個倍受青睞的投資項目。三、同類樓盤調查（一）和津廣場地處舟山市普陀區(qū)浦西工業(yè)園區(qū)C-11#地塊，東臨勾山街道辦事處，西側為三岔路，南側與高星級大酒店為鄰，北臨浦東大道距離水岸麗都、淺水灣等住宅小區(qū)僅百米之遙。項目占地面積約6.5萬平方米,總建筑面積約13萬平方米，包含1幢19層的高星級酒店，3幢18－20層“和津苑”高層公寓式酒店，1幢18層商務大樓，以及3幢總面積約3.4萬平方米的商業(yè)綜合樓盤。和津廣場酒店式公寓“和津苑”共計房源280套，目前剩余房源不多，多位于較高或較低樓層。（二）舟山科技置業(yè)大廈舟山科技置業(yè)大廈位于舟山市普陀區(qū)東海西路2121號，定沈線沿街南側，緊鄰臨城新區(qū)2公里約4分鐘車程，距普陀城區(qū)約5公里7分鐘車程。舟山科技置業(yè)大廈由舟山網(wǎng)新科技置業(yè)有限公司開發(fā)建設，占地面積為7132㎡，共28層，其中地下1層，地上27層。總建筑面積40117.52㎡。其中地下1層面積為5240.12㎡，地上27層面積為34877.4㎡。建筑結構為框剪結構。舟山科技置業(yè)大廈輔樓商鋪剩余最后2套，主樓剩余不到20套，單間300-500㎡，借個在8000-9000元/㎡左右，即將交付。（三）蓮洋大觀蓮洋大觀項目建設規(guī)模達18萬平方米，由五幢高100米的大樓和裙樓商業(yè)組成。功能為國際五星級大酒店、酒店式海景公寓、私家總統(tǒng)級泳池豪宅及商業(yè)構成。蓮洋大觀開盤時間預計在5-6月份，首批將推出精裝酒店式公寓房源，戶型最小40㎡起，預計價格20000元/㎡左右。（四）邦泰大廈邦泰大廈位于舟山臨城新區(qū)CBD核心區(qū)，占地面積約7400平方米，建筑面積約2.5萬平方米。大樓共21層，定位為商務用房，一層為入口大廳，二層為員工簡餐區(qū)域，三至二十一層為辦公區(qū)域。邦泰大廈南靠舟山商檢，西至城市河道及綠化帶，東靠舟山海關。自留物業(yè)，經(jīng)營酒店。（五）中浪國際大廈中浪國際大廈位于規(guī)劃中的舟山市新城中央商務區(qū)核心地段，北靠翁山路，西臨世紀大道，東連待開發(fā)建設的CBD高層，南鄰規(guī)劃中的CBD超高層建筑。中浪國際大廈以3層裙房銜接26層+24層+24層的三棟點式高層為布置方式，建成后，將成為一個集商務辦公、會議、商場、餐飲等為一體的大型建筑綜合體。中浪國際大廈寫字樓將推出3幢房源，其中2幢24層，1幢26層，層高3.6米，整層面積的二分之一起銷售，具體推出時間待定。四、項目的優(yōu)劣勢分析本項目為小面積商務公寓結合部分經(jīng)濟戶型商務公寓。倡導居家復合商務辦公的多組合功能理念。銷售定位以單元式商務公寓為主，結合部分組合式傳統(tǒng)辦公。銷售概念提煉為“SOHO精裝公寓”。作為商業(yè)立項的房地產(chǎn)項目，是可以用來工商登記的，在執(zhí)行“住宅禁商”政策的今天，這也算是商務公寓的一個優(yōu)勢。近幾年房價節(jié)節(jié)攀升，政府頻頻出臺打壓政策，對樓市形成了一定的影響。但是所有的政策都是以解決老百姓住房難、買不起住房問題為出發(fā)點的，對于商業(yè)立項的商務公寓來說應該算是網(wǎng)開一面。本項目不受樓市利空政策的影響，具有更好的投資屬性。比如：無論你買幾套商務公寓都不會被列入到第一、第二、第三套……住房內，受到政策限制的。也許是未來價格狂飆的市場主力。商務公寓對于急于實現(xiàn)居住夢想的年輕人來說，房屋總價相對較低，貸款壓力小，小戶