房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

浦東新區(qū)康橋路永樂(lè)街樓盤(pán)1657弄3號(hào)樓10層1宏觀政策1.1上半年“新國(guó)五條”出臺(tái)，涉及內(nèi)容覆蓋各項(xiàng)主流政策渠道。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開(kāi)始、2011年升級(jí)之后的又一次政策加碼，3月底至今，已有30個(gè)城市先后出臺(tái)了地方國(guó)五條細(xì)則，但就目前來(lái)看，大多數(shù)地方政府出臺(tái)的細(xì)則力度均開(kāi)始弱化，調(diào)控態(tài)度消極。1.1.1上海政府：執(zhí)行第二套住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；提及個(gè)稅20%。1.2上海市場(chǎng)分析1.2.1宏觀層面—保障房入市2013上半年房?jī)r(jià)在上漲的部分主要原因是首置首改項(xiàng)目而非高端和再改項(xiàng)目，因此只是依靠限制高端項(xiàng)目上市的方式根本無(wú)法解決房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。政府打算采取保障房入市的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，預(yù)計(jì)300-400萬(wàn)平米保障房將以商品房的角度入市來(lái)平抑房?jī)r(jià)，但是由于這些特殊的商品房對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的身份有所限定，所以對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊有限。貨幣層面—錢(qián)荒時(shí)代銀行貸款收緊動(dòng)作對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均產(chǎn)生影響，從開(kāi)發(fā)商角度縮減融資渠道、拉長(zhǎng)回款周期，從購(gòu)房者角度，增加剛需購(gòu)房阻力，打擊購(gòu)房積極性。商品房市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)來(lái)看其中商品住宅份額為50%，商辦份額18%。其中商品住宅的月度銷售率13%遠(yuǎn)高于商辦的3%和動(dòng)遷的2%，所以從土地投資角度商品住宅市場(chǎng)是未來(lái)最為穩(wěn)健安全的市場(chǎng)，價(jià)格上漲的角度也最大。1.3商品住宅市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)穩(wěn)健，從12年4季度開(kāi)始（除了13年2月春節(jié)）月度銷售率達(dá)到10%以上，均高于去年月度平均銷售率9%，3月份受國(guó)五條政策刺激，成交量暴增，銷售率達(dá)到21%，4,5月份銷售率在13%的高位，目前的期末存量627萬(wàn)平米，處于近期存量低位，對(duì)比2012年9月存量已經(jīng)下滑了21%，從存量和銷售量的關(guān)系來(lái)看，目前市場(chǎng)處于價(jià)格上升周期。目前均價(jià)對(duì)比2012年均價(jià)上漲3.3%，但是是由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致部分低價(jià)項(xiàng)目入市，平抑了整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。上海商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)——上海市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)多年保持穩(wěn)定的狀態(tài)，首置首改市場(chǎng)（144平米以下）的成交套數(shù)基本維持在80%左右的市場(chǎng)占有率，再改市場(chǎng)（144-260平米）的成交套數(shù)份額基本在16%上下，高端市場(chǎng)（260平米以上）的成交套數(shù)份額基本在3%左右。1.3.1首置市場(chǎng)分析：首置市場(chǎng)市場(chǎng)活躍，月度成交量和去年平均水平相當(dāng)，自12年年底開(kāi)始銷售率遠(yuǎn)高于去年的平均水平11%，近幾個(gè)月銷售率達(dá)到19%以上，庫(kù)存處于低位，價(jià)格有上漲動(dòng)力。1.3.2首改市場(chǎng)分析：市場(chǎng)成交活躍，成交量和去年平均水平相當(dāng)，自12年年底開(kāi)始銷售率遠(yuǎn)高于去年的平均水平12%，近幾個(gè)月銷售率達(dá)到18%以上，庫(kù)存處于低位，價(jià)格同樣具備上漲動(dòng)力。1.3.3再改市場(chǎng)分析：再改市場(chǎng)自2012年11月開(kāi)始，月度成交量一般高于12年平均水平30%，由于庫(kù)存目前較高位只下滑了12%，還處于高庫(kù)存周期，所以除了3月，近期銷售率保持在9%左右，對(duì)比12年平均水平高了2%，銷售率增速不顯性，整個(gè)市場(chǎng)處于去庫(kù)存周期，價(jià)格難以全面上漲，根據(jù)個(gè)案特性，部分性價(jià)比高的項(xiàng)目存在價(jià)格上漲的空間。1.3.4高端市場(chǎng)分析：高端市場(chǎng)平穩(wěn)，近幾個(gè)月對(duì)比去年平均月度銷售銷售量相當(dāng)，目前庫(kù)存處于高位，銷售率在去年平均水平線上波動(dòng)，高端市場(chǎng)處于庫(kù)存下滑的初期，這個(gè)階段市場(chǎng)的價(jià)格缺乏上漲的動(dòng)力。1.42013年下半年市場(chǎng)預(yù)判：1.4.1政策層面：政府對(duì)上海市場(chǎng)基本持保護(hù)態(tài)度，更多是采用保障房入市來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲。1.4.2貨幣層面：下半年在“錢(qián)荒”的市場(chǎng)背景下，從銀行信貸的角度，對(duì)個(gè)人首套的貸款政策收緊，會(huì)增加剛需客戶購(gòu)房的成本，對(duì)剛需客戶購(gòu)房造成一定程度的阻力，同時(shí)對(duì)房企的資金流動(dòng)也將形成巨大壓力。1.4.3市場(chǎng)層面：從目前上海市場(chǎng)熱度來(lái)看，整體較為活躍，其中首置、首改市場(chǎng)的價(jià)格水平仍存在較大的上升空間，預(yù)計(jì)下半年整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)緩步上行的趨勢(shì)。1.4.4需求層面：未來(lái)剛需主導(dǎo)市場(chǎng)格局不變，在市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健前行的趨勢(shì)下，改善型需求釋放將有進(jìn)一步增加。2.對(duì)永樂(lè)街后面的小區(qū)住宅周邊市場(chǎng)調(diào)研永樂(lè)街坐落于康橋路御水路交匯處，滬南公路、中環(huán)、S32、外環(huán)線、橫貫東西南北，距迪斯尼僅僅10分鐘車程、距離陸家嘴金融貿(mào)易中心10公里，距離龍陽(yáng)路地鐵站6公里。25分鐘車程即達(dá)市中心人民廣場(chǎng)，前往浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)也只需15分鐘，交通四通八達(dá)，洲際五星級(jí)酒店和麥德龍的入駐又造就了康橋核心商業(yè)中心的價(jià)值。對(duì)面就是上海建橋?qū)W院（全宿制大學(xué)生1.2萬(wàn)人），西緊鄰麥德龍大賣(mài)場(chǎng)及五星級(jí)酒店，東側(cè)、北側(cè)、西側(cè)常住居住人口已達(dá)5萬(wàn)人（該住宅區(qū)域房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)以上），該項(xiàng)目的主要投資人為上海永樂(lè)家電總公司董事長(zhǎng)楊秋平先生繼創(chuàng)辦永樂(lè)家電后的又一商業(yè)運(yùn)作；迪斯尼的影響力：（永樂(lè)街僅離迪斯尼10分鐘車程）在巴黎:迪斯尼入駐后的2年內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)租金從200/每平米每年升到300法郎/每平每年,2年租金增長(zhǎng)率高達(dá)150%在日本:迪斯尼入駐后的2年內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)從32000日元/每平上漲到86000日元/每平,2年售價(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)300%在香港:迪斯尼開(kāi)業(yè)6年,周邊的產(chǎn)業(yè)增值5倍有余在上海:在浦東,在康橋永樂(lè)街,迪斯尼風(fēng)暴已經(jīng)席卷而來(lái)!迪斯尼全球共6個(gè),而中國(guó)上海迪斯尼是唯一一家樂(lè)園,總投資規(guī)模達(dá)上千億,據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),迪斯尼樂(lè)園建成后,每年將吸引逾3000萬(wàn)游客,成為全球最賺錢(qián)的迪斯尼樂(lè)園之一.浦東方面還有以迪斯尼為核心,對(duì)周邊20平方公里的區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃,開(kāi)發(fā)成上海國(guó)際旅游度假區(qū),吸引旅游\創(chuàng)意\零售\地產(chǎn)等各種符合上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的形態(tài)落戶,從前年”迪斯尼可能落戶”的消息傳出后,浦東川沙的土地價(jià)格就直線上漲,房?jī)r(jià)也從每平方米2000-3000元上漲到現(xiàn)在的25000元,漲幅近8倍,上海世博的帶動(dòng)效應(yīng)以及迪斯尼的進(jìn)駐,將成為上海商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)力支撐,,吸引地產(chǎn)商和零售商進(jìn)入上海,預(yù)計(jì)2010-2011年之間,上海商業(yè)特業(yè)會(huì)有不少于30%的漲幅.。地段好：本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)新區(qū)，中環(huán)線、外環(huán)線、滬南路、羅山路構(gòu)筑的“井”字形交通大動(dòng)脈，規(guī)劃中的軌道交通11、13（規(guī)劃中）、18號(hào)（規(guī)劃中）、21號(hào)線（規(guī)劃中）地鐵線環(huán)繞的本項(xiàng)目位置，11號(hào)地鐵線僅1000米，2012年6月份開(kāi)通，其它規(guī)劃中的軌道交通13、16、18號(hào)地鐵線最遠(yuǎn)的距離本項(xiàng)目?jī)H1200米，外加周邊20多條公交線路，可迅速鏈接市中心、世博主題公園、迪斯尼樂(lè)園中心。周邊商業(yè)有：世紀(jì)聯(lián)華大賣(mài)場(chǎng)、世界家具巨頭—宜家，美凱龍等已進(jìn)駐，以及規(guī)劃入駐的商業(yè)有：超五星級(jí)酒店洲際國(guó)際酒店、麥德龍、百盛等等。目前周邊有40多個(gè)小區(qū)，以高檔住宅和別墅群為主，例：羅山綠洲別墅、金帝豪苑別墅、北歐陽(yáng)光庭、中科大學(xué)村、萬(wàn)科打造的地杰國(guó)際城歐泊時(shí)光等等聚集在此，服務(wù)人口50萬(wàn)左右，3-5年內(nèi)將達(dá)到100萬(wàn)左右。主要入住的人群以高級(jí)白領(lǐng)、商人、明星以及華僑為主。項(xiàng)目東鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅15分鐘時(shí)間、距離迪斯尼僅6公里，與世博主題公園僅7公里，未來(lái)交通便利，發(fā)展空間無(wú)限大。穩(wěn)健的業(yè)態(tài)項(xiàng)目全部都是100%全部招商滿，在出售投資更有保障，該項(xiàng)目在業(yè)態(tài)策劃好（經(jīng)營(yíng)門(mén)類無(wú)重復(fù)）的基礎(chǔ)上十年內(nèi)承諾實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)能保護(hù)及保證入駐品牌的利益，更能有效的保證該項(xiàng)目整體運(yùn)作的成功，以確保規(guī)模的行業(yè)效應(yīng)、特色效應(yīng)、成功品牌匯集效應(yīng)；1、家庭一站式消費(fèi)中心僅限于成功品牌商入駐并確保與該物業(yè)居住人群在消費(fèi)水平上能“對(duì)號(hào)入座”①我司協(xié)議承諾指定范圍內(nèi)適合社區(qū)商業(yè)的成功品牌入駐（僅限35大門(mén)類，408個(gè)知名品牌）；②視不同的品牌給予各種寬松的免租期（期限為半年至兩年不等，以確保品牌商入駐后就能贏利）；③所有的品牌商正式租賃合同同一時(shí)間簽約，同一時(shí)間開(kāi)張。1.停車環(huán)境極具優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目周邊設(shè)有三個(gè)大體量的停車場(chǎng)，停車容量預(yù)計(jì)可達(dá)250輛左右，能對(duì)成功品牌入駐商帶來(lái)極大的益處。2.入駐上海永樂(lè)街的成功品牌所有設(shè)施、設(shè)備及裝修投入部分資金均能得到銀行貸款支持，品牌商在此開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，無(wú)須考慮開(kāi)店前期的資金安排問(wèn)題，品牌商只需要安排經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及測(cè)算贏利計(jì)劃即可（寬松的免租期+投入部分資金全部由銀行貸款支持就可輕松入駐）。3.入駐的品牌商可享受地方營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅等返稅之優(yōu)惠，具體返稅比例視不同的品牌與地方政府協(xié)商確定銷售價(jià)格面積40-100平米價(jià)格：130-300萬(wàn)70年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（部分商鋪營(yíng)業(yè)帶租約出售）3估價(jià)對(duì)象：浦東新區(qū)康橋路永樂(lè)街樓盤(pán)1657弄3號(hào)樓10層面積：90平米戶型：2室2廳1廚1衛(wèi)朝向：南北裝修：精簡(jiǎn)裝樓層：10建筑年代：2013年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：商品房房屋現(xiàn)狀：空房裝修如圖4.對(duì)比案例：4.1松江大學(xué)城保利西子灣2室2廳1廚1衛(wèi)房屋介紹房屋狀況：南北方向，中間樓層，家具家電全送價(jià)格優(yōu)勢(shì)：小區(qū)前排位置，精裝全送周邊配套：三湘商業(yè)街，樂(lè)購(gòu)，世紀(jì)聯(lián)華，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，開(kāi)元地中海商業(yè)街，第一人民醫(yī)院交通便利：地鐵九號(hào)線，松江公交客運(yùn)總站教育信息：上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)松江初中部，小學(xué)，幼兒園面積：90平米價(jià)格：21111元/平米售價(jià)：190萬(wàn)元4.2松江大學(xué)城保利西子灣2室2廳1廚1衛(wèi)房源優(yōu)勢(shì)：正規(guī)2房，南北日照充足，此房子相比其他優(yōu)惠15%，室內(nèi)簡(jiǎn)裝房屋介紹：客廳、寬敞、大方、使用率高；臥室溫馨舒適，搭配心怡；廚房設(shè)施齊全，讓美味來(lái)的更加輕松社區(qū)配套：環(huán)境優(yōu)雅，低密度社區(qū)；小區(qū)綠化率高，讓您感受祥花園一樣的家周邊配套：地理位置得天獨(dú)厚，使出行更加方便，節(jié)省時(shí)間面積：90平米價(jià)格：17778元/平米售價(jià)：160萬(wàn)元4.3松江九亭中大九里德3室2廳(1)稀有性：目前中大同類戶型在售的比較少，性價(jià)比較高(2)裝修情況：房子是精裝修的，可以直接入住(3)交通便利：出門(mén)就是九號(hào)線，且到各區(qū)的公交車都有(4)升值潛力：該小區(qū)屬于大虹橋核心商圈輻射區(qū)域，未來(lái)依托大虹橋規(guī)劃升值潛力巨大面積：90.88平米價(jià)格：18354元/平米售價(jià)：166.8萬(wàn)元總結(jié)：（1）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

（2）銷售市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

（3）上