第一章房地產(chǎn)估價(jià)概述

課程名稱：房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)考試介紹（一）考試類型：房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)師資產(chǎn)評(píng)估師相關(guān)考試介紹（二）考試性質(zhì)國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試全國(guó)統(tǒng)一考試成績(jī)合格頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書”注冊(cè)后頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書”可以估價(jià)師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。相關(guān)考試介紹（三）房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目房地產(chǎn)估價(jià)師：五個(gè)科目，四門試卷第一科：房地產(chǎn)基本制度與政策(含房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)

)第二科：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第三科：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第四科：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析有指定參考教材相關(guān)考試介紹（四）土地估價(jià)師考試科目第一科：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)第二科：土地估價(jià)理論與方法第三科：土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)第四科：土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)第五科：土地估價(jià)案例與報(bào)告無指定參考教材相關(guān)考試介紹（五）考試形式、時(shí)間、合格標(biāo)準(zhǔn)等形式：全國(guó)統(tǒng)考，每年考試，房地產(chǎn)估價(jià)師2年滾動(dòng)有效、土地估價(jià)師3年滾動(dòng)有效時(shí)間：房地產(chǎn)估價(jià)師---每年10月中旬的周末；土地估價(jià)師---每年9月的第3個(gè)周末合格標(biāo)準(zhǔn)：所有科目合格相關(guān)考試介紹（六）各科目考試時(shí)間及分?jǐn)?shù)土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：60分鐘，100分土地估價(jià)理論與方法：

90分鐘，120分土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：150分鐘，160分土地估價(jià)案例與報(bào)告：150分鐘，160分土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)：150分鐘，160分房地產(chǎn)基本制度與政策：150分鐘，100分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法：150分鐘，100分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理：150分鐘，100分房地產(chǎn)估價(jià)案例分析：150分鐘，100分土地估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)考試介紹（七）各科目考試基本題型房地產(chǎn)估價(jià)師：1、房地產(chǎn)基本制度與政策判斷、單選、多選、綜合分析2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理判斷、單選、多選、計(jì)算3、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法判斷、單選、多選、計(jì)算4、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析單選、問答、指錯(cuò)、改錯(cuò)（開卷）土地估價(jià)師：1、土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)判斷、單選、多選、情景2、土地估價(jià)理論與方法判斷、單選、多選、情景3、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)單選、多選、情景、計(jì)算4、土地估價(jià)案例與報(bào)告案例分析、報(bào)告判讀（問答、改錯(cuò)）5、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)判斷、單選、多選、情景（八）房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名條件按照《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年；（二）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年；（三）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年；（四）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年；（五）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位；（六）不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷、其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年、成績(jī)特別突出的。相關(guān)考試介紹相關(guān)考試介紹（九）土地估價(jià)師報(bào)名條件凡中華人民共和國(guó)公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，均可報(bào)名：（一）取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年；（二）取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；（三）取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)；（四）不具備上述規(guī)定學(xué)歷要求，但具有中華人民共和國(guó)認(rèn)可的中級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。有關(guān)估價(jià)師考試的網(wǎng)站中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師/index.htm中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)/html/估價(jià)師咨詢網(wǎng)/bbs/華夏土地http:///index.php選用教材《房地產(chǎn)估價(jià)》，主編：柴強(qiáng)劉洪玉柴強(qiáng)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)，研究員，中國(guó)人民大學(xué)兼職教授劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，最年輕市長(zhǎng)周森鋒（29歲當(dāng)選湖北（襄樊）宜城市長(zhǎng)）的富豪導(dǎo)師，有網(wǎng)友稱其是搜房網(wǎng)的隱形股東，年收入1000萬(wàn)元季如進(jìn)：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，教授，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事葉劍平：中國(guó)人民大學(xué)教授，人大土地管理系主任，土地政策與制度研究中心主任，博導(dǎo)估價(jià)基礎(chǔ)房地產(chǎn)及描述房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素房地產(chǎn)估價(jià)定義本質(zhì)原則估價(jià)程序

基本估價(jià)方法及應(yīng)用市場(chǎng)法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法地價(jià)評(píng)估及分?jǐn)傉n程主要內(nèi)容第一章房地產(chǎn)估價(jià)概述本章主要內(nèi)容第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德第五節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義房地產(chǎn)估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)需要明確的概念：估價(jià)估價(jià)作廣義和通俗的理解，是估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)值或價(jià)格非專業(yè)估價(jià)任何人都可以做的估價(jià)，不論他的估計(jì)是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。這種意義上的估價(jià)稱為非專業(yè)估價(jià)。專業(yè)估價(jià)要想獲得相對(duì)科學(xué)、準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果，就有來賴于專業(yè)的估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的5個(gè)本質(zhì)區(qū)別①由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成專業(yè)估價(jià)是由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得相關(guān)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。②是一種專業(yè)意見專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，測(cè)算和判斷得出的。③具有社會(huì)公信力專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力。④實(shí)行有償服務(wù)專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一種有償服務(wù)，⑤承擔(dān)法律責(zé)任專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（三）估價(jià)與評(píng)估的異同評(píng)估和估價(jià)可以不作區(qū)分，能夠交換使用但是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估評(píng)估的含義很寬泛。如房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（四）國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義美國(guó)RealEstateAppraisal英聯(lián)邦國(guó)家PropertyValuation日本和韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)香港物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)ChinaRealEstateAppraiser二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（一）是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理論、理念相一致，便于對(duì)外交流與溝通，我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。在估價(jià)理論上，價(jià)值為物的真實(shí)所值，價(jià)格的波動(dòng)“中心“，相對(duì)穩(wěn)定的；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實(shí)，價(jià)格因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無知等原因時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)“或”高值低價(jià)“等背離價(jià)值的情況。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（二）是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)——房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在，不以個(gè)別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場(chǎng)力量決定，即是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷所形成的。房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成價(jià)格的體制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（二）是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)換句話說，房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。盡管從表面上或形式上看是一種人的主觀活動(dòng)或行為，有時(shí)甚至帶有較濃重的主觀色彩。估價(jià)不同于定價(jià)還在于，房地產(chǎn)估價(jià)師提出關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的專業(yè)意見，為有關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。而定價(jià)往往是有關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如要價(jià)、出價(jià)或成交價(jià)等應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人自己決定。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（三）是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師以“房地產(chǎn)價(jià)格專家“的身份發(fā)表自己對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。雖然估價(jià)師提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。不管是起著何種作用的估價(jià)以及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，勤勉盡責(zé)的去完成。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（四）會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)相同，而且對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價(jià)格來驗(yàn)證。但在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不相同（估價(jià)的信息不完全和不確定性），也與實(shí)際成交價(jià)格有差異，這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。實(shí)際上估價(jià)總是處于信息不完全和不確定下做出的，因此，即使都是合格的估價(jià)師也難以得出完全相同的估價(jià)結(jié)果，只會(huì)得出近似的估價(jià)結(jié)果，而且評(píng)估值都會(huì)有誤差。二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（四）會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差（保證誤差范圍，如10%、15%、20%等）以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國(guó)估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有很多爭(zhēng)議，首先估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值很難確定，合理的誤差范圍很難確定，其次，估價(jià)行業(yè)是一個(gè)要對(duì)其服務(wù)的結(jié)果負(fù)責(zé)的行業(yè)。目前，英國(guó)估價(jià)師行業(yè)對(duì)判斷估價(jià)準(zhǔn)確性的意見，是考察估價(jià)師的估價(jià)過程而不是估價(jià)結(jié)果。為了防止不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估計(jì)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大偏差，促使評(píng)估價(jià)值更加客觀合理，相關(guān)估價(jià)國(guó)際組織、區(qū)域組織以及許多國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)行業(yè)組織或政府部門，制定了指導(dǎo)估價(jià)師從業(yè)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南、指引等?！秶?guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，如我國(guó)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（五）既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)的價(jià)值不是簡(jiǎn)單的套用某些數(shù)字公式或數(shù)學(xué)模型就能計(jì)算出來，其中數(shù)學(xué)公式和數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)有時(shí)也需要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷。選用合適的估算方法，對(duì)結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整以及得出最終的結(jié)果，整個(gè)過程中都有房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)行業(yè)規(guī)律的把握、對(duì)估價(jià)理論的掌握以及實(shí)物操作能力的綜合體現(xiàn)。最終估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師綜合判斷藝術(shù)水平的高低，因此，可以說房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。雖然房地產(chǎn)估價(jià)也是一門藝術(shù)，但我們?nèi)詰?yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化他們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響，從而不斷的增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分。三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（一）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提一種資產(chǎn)同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是“不完全市場(chǎng)”。（三）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體（1）房地產(chǎn)“量大面廣”：家庭財(cái)產(chǎn)中占很高比重（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，如轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、損害賠償、課稅、保險(xiǎn)等（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)：“房地產(chǎn)價(jià)格專家”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”等第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素一、估價(jià)當(dāng)事人二、估價(jià)目的三、估價(jià)對(duì)象四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)五、價(jià)值類型六、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)假設(shè)八、估價(jià)原則九、估價(jià)程序十、估價(jià)方法十一、估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價(jià)師（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)法人或合伙人必須是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師，資質(zhì)等級(jí)由低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)（三）估價(jià)委托人俗稱客戶，直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)要求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。估價(jià)利害關(guān)系人二、估價(jià)目的指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，通俗的講，是估價(jià)委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或民事行為、行政行為的需要。委托人不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才進(jìn)行委托。因此，任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，而且估價(jià)目的來源于委托人的估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。不同估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的。概括起來，房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)的房地產(chǎn)等。四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱估價(jià)日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。（同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值）估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。五、價(jià)值類型同一宗房地產(chǎn)在買賣、征收征用、抵押情況下的價(jià)格或價(jià)值是不相同的。市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)