萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目管理手冊(cè)

第35頁(yè)共2頁(yè)1《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》編制目的為實(shí)現(xiàn)公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，建立科學(xué)管理機(jī)制和作業(yè)規(guī)范，整體提升萬(wàn)達(dá)品牌形象，商業(yè)管理公司組織編制了本《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》?！稑I(yè)務(wù)管理手冊(cè)》系統(tǒng)地闡明了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理政策和各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范要求。公司管理層期望通過(guò)《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》的編制和實(shí)施，能在以下方面促進(jìn)公司的經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)。優(yōu)化、整合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程，全面提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益；明確企業(yè)責(zé)權(quán)體系，規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程；增強(qiáng)企業(yè)管理能力，提高科學(xué)決策水平；促進(jìn)信息溝通，提高企業(yè)管理的有效性和效率；營(yíng)造開(kāi)放、誠(chéng)信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。2《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》實(shí)施要求本手冊(cè)規(guī)定是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作的綱領(lǐng)性文件，是商業(yè)管理公司和項(xiàng)目公司開(kāi)展業(yè)務(wù)工作的指南。所有與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定為前提。3《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》的控制根據(jù)集團(tuán)對(duì)制度文件的管理規(guī)定，《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》及其支持文件在正式發(fā)布前，必須經(jīng)商業(yè)管理公司總經(jīng)理審定。行政部負(fù)責(zé)《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》及其支持文件的編制、發(fā)放、控制、修訂和管理。《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》在項(xiàng)目公司內(nèi)的發(fā)放由項(xiàng)目公司指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，但必須保證工作場(chǎng)所在用文件為用最新版本的受控文件。管理公司鼓勵(lì)各級(jí)員工針對(duì)《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》及其支持文件提出修訂建議，但任何涉及《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》及其支持文件的修訂建議，應(yīng)以書(shū)面形式報(bào)管理公司行政部。4《業(yè)務(wù)管理手冊(cè)》使用指南4.1管理公司4.1.14.1.24.1.34.1.4本手冊(cè)可提供給公司長(zhǎng)期合作伙伴（主力店），證實(shí)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作有能力滿(mǎn)足其特定要求和期望，以促進(jìn)相互了解和信任。4.2項(xiàng)目公司4.2.14.2.24.2.34.2.44.2.5章節(jié)編號(hào) 章節(jié)標(biāo)題1 前言1.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)目錄1.2 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)修改記錄1.3 相關(guān)術(shù)語(yǔ)2 管理制度系統(tǒng)3 管理組織3.1 組織機(jī)構(gòu)圖3.2 管理公司3.3 項(xiàng)目所在公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理4.1 目標(biāo)與計(jì)劃4.2 招商管理4.3 采購(gòu)與招標(biāo)4.4 項(xiàng)目成本管理4.5 合同管理項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程管理5.1 項(xiàng)目發(fā)展5.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)5.3 工程管理5.4 項(xiàng)目銷(xiāo)售1管理公司為了簡(jiǎn)便文件表述，在本手冊(cè)及其支持文件中將“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)開(kāi)發(fā)管理有限公司”簡(jiǎn)稱(chēng)為“管理公司”。2項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司是指集團(tuán)公司在各地區(qū)設(shè)立的子公司（包括各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)管理公司），負(fù)責(zé)集團(tuán)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在業(yè)務(wù)管理上，各項(xiàng)目公司隸屬“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)開(kāi)發(fā)管理有限公司”。3業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程，或稱(chēng)業(yè)務(wù)過(guò)程，是指一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)。通常情況下，一個(gè)流程的輸入是其它流程的輸出。如施工圖設(shè)計(jì)的輸入之一就是建筑方案設(shè)計(jì)的輸出成果。根據(jù)分析和規(guī)范的需要，業(yè)務(wù)流程可按不同層次進(jìn)行細(xì)分?，F(xiàn)代管理理論認(rèn)為：企業(yè)為了增值必須對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行策劃，并使其在受控條件下運(yùn)行。4管理制度廣義而言，管理制度是指對(duì)工作過(guò)程及其結(jié)果有影響的規(guī)定，是這些規(guī)定的總稱(chēng)，包括正式的書(shū)面規(guī)定和公司內(nèi)已口頭明確，或已約定俗成的工作慣例。在本手冊(cè)及其支持文件中表述的管理制度，均是指已形成正式書(shū)面文件的規(guī)定，其名稱(chēng)形式可以是：“管理制度”、“管理規(guī)范”、“規(guī)定”、“手冊(cè)”、“作業(yè)流程”、“工作指引”等等。5備案、核準(zhǔn)與審批本手冊(cè)及其支持文件中表述的“審批”、“核準(zhǔn)”與“備案”，均是指項(xiàng)目公司就某項(xiàng)具體業(yè)務(wù)工作的計(jì)劃、執(zhí)行活動(dòng)或結(jié)果，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向管理公司職能部門(mén)提交的正式報(bào)告。但上述三類(lèi)不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作，其處理權(quán)限、方式有所不同：“備案“事項(xiàng)，一般是要求項(xiàng)目公司在事后向管理公司報(bào)告。管理公司針對(duì)提交的備案事項(xiàng)報(bào)告，可以提出備案審查意見(jiàn)，也可以不提出備案審查意見(jiàn)。項(xiàng)目公司有權(quán)獨(dú)立處理備案事項(xiàng)，并承擔(dān)全部工作責(zé)任。項(xiàng)目公司無(wú)須等待管理公司的備案審查意見(jiàn)，可連續(xù)進(jìn)行下一步工作。通常情況下，管理公司無(wú)權(quán)下令中止或重做屬于備案性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作?！昂藴?zhǔn)”事項(xiàng)，或稱(chēng)“認(rèn)可”、“確認(rèn)”，一般是要求項(xiàng)目公司在事情進(jìn)行過(guò)程中，應(yīng)同時(shí)向管理公司報(bào)告，屬于管理公司事中控制方式。管理公司針對(duì)提交的核準(zhǔn)事項(xiàng)報(bào)告必須提出核準(zhǔn)審查意見(jiàn)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)答復(fù)項(xiàng)目公司。管理公司有權(quán)下令中止或重做屬于核準(zhǔn)性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作。為保證業(yè)務(wù)運(yùn)作效率，對(duì)核準(zhǔn)事項(xiàng)項(xiàng)目公司有權(quán)連續(xù)進(jìn)行工作，并承擔(dān)主要工作責(zé)任。在核準(zhǔn)事項(xiàng)連續(xù)進(jìn)行的過(guò)程中，項(xiàng)目公司有義務(wù)催促管理公司做出核準(zhǔn)審查意見(jiàn)，并嚴(yán)格執(zhí)行管理公司的核準(zhǔn)決定。“審批”事項(xiàng)，或稱(chēng)“批準(zhǔn)”，一般是要求項(xiàng)目公司在開(kāi)始某具體業(yè)務(wù)工作前向管理公司報(bào)告工作計(jì)劃，或上一步驟的結(jié)果，屬于管理公司事前控制方式。所有審批事項(xiàng)在未得到管理公司的正式批準(zhǔn)意見(jiàn)前，項(xiàng)目公司不得進(jìn)行下一步工作，必須等待管理公司的批準(zhǔn)決定。對(duì)于審批事項(xiàng)，管理公司必須在規(guī)定時(shí)限做出審批決定，并承擔(dān)決策責(zé)任。項(xiàng)目公司必須執(zhí)行管理公司的審批決定，并承擔(dān)執(zhí)行責(zé)任。6專(zhuān)責(zé)人員“專(zhuān)責(zé)”是指對(duì)某一項(xiàng)工作的結(jié)果負(fù)完全責(zé)任，或主要責(zé)任。但“專(zhuān)責(zé)”并不意味著專(zhuān)職，也可以是兼職。7授權(quán)人員（部門(mén)）“授權(quán)人”或“授權(quán)人員”是指公司規(guī)定具有某項(xiàng)決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的人員，授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定，也可以是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實(shí)際工作需要，在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時(shí)授權(quán)。8主力店“主力店”是對(duì)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴的簡(jiǎn)稱(chēng)，根據(jù)集團(tuán)與戰(zhàn)略合作伙食簽訂的長(zhǎng)期發(fā)展協(xié)議，主力店是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要客戶(hù)。9單體店、綜合店商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，僅針對(duì)某個(gè)主力店需求開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，沒(méi)有其業(yè)態(tài)形式及商鋪組合的，稱(chēng)為單體店。同時(shí)由主力店、其他配套商鋪組合，具備多種業(yè)態(tài)形式的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稱(chēng)為綜合店。1總則1.1管理制度是公司業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得預(yù)期成果的重要手段。1.2適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴(lài)于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。1.3易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃2.1管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體策劃，應(yīng)從切實(shí)保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作業(yè)過(guò)程，明確管理公司和項(xiàng)目公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。2.2系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下管理原則：a)顧客中心原則顧客滿(mǎn)意是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作均必須以顧客為中心，充分識(shí)別顧客需求和期望，并將其轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的內(nèi)部業(yè)務(wù)管理規(guī)范。公司顧客包括兩類(lèi)：戰(zhàn)略合作伙伴（主力店）、購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)。公司內(nèi)部業(yè)務(wù)管理應(yīng)系統(tǒng)地體現(xiàn)顧客中心原則，兼顧主力店和商鋪業(yè)主的要求和利益。b)過(guò)程導(dǎo)向原則業(yè)務(wù)過(guò)程是公司基本價(jià)值鏈，各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的設(shè)計(jì)、責(zé)權(quán)劃分、工作關(guān)系的建立，以及資源調(diào)配，均應(yīng)依據(jù)業(yè)務(wù)過(guò)程運(yùn)作需要確定。公司經(jīng)營(yíng)效益和水平的持續(xù)提升，直接取決于相關(guān)業(yè)務(wù)過(guò)程的有效性、效率(投入產(chǎn)出比)和適應(yīng)性。c)控制與效率平衡原則控制的目的在于預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生，消除或降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，控制的代價(jià)是管理成本的增加和運(yùn)作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業(yè)管理中非常重要?？刂频牟僮鞅憩F(xiàn)為業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化，但任何規(guī)范的要求都必須以合理化為前提，因此針對(duì)不同的業(yè)務(wù)運(yùn)作，需要根據(jù)其技術(shù)成熟程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、工作人員能力和經(jīng)驗(yàn)，以及以往過(guò)失的經(jīng)歷，進(jìn)行全面的分析和評(píng)估，從而決定控制程度和方式。效率與控制平衡的原則，要求公司綜合考慮發(fā)展機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)控制、眼前效益與長(zhǎng)遠(yuǎn)效益等諸多因素，從而決定集權(quán)與分權(quán)的有機(jī)匹配。d)持續(xù)改進(jìn)原則持續(xù)改進(jìn)是企業(yè)管理追求的永恒目標(biāo)，有效的業(yè)務(wù)管理必須具有自我評(píng)價(jià)、自我完善的能力。實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)需要正視業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)可能存在的問(wèn)題，充分認(rèn)識(shí)、理解現(xiàn)實(shí)狀況與預(yù)期目標(biāo)之間的差距，根據(jù)顧客評(píng)價(jià)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)部運(yùn)作，以及集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，清晰界定業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中有待改進(jìn)的事項(xiàng)。持續(xù)改進(jìn)原則要求各級(jí)管理人員必須戒除滿(mǎn)足現(xiàn)狀的心態(tài)，關(guān)注業(yè)務(wù)管理運(yùn)作的實(shí)際狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，從而有效預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生或再發(fā)生。2.3根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項(xiàng)目公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求；項(xiàng)目公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制職能，促進(jìn)項(xiàng)目公司執(zhí)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求，其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。3管理制度表達(dá)3.1文件結(jié)構(gòu)3.1.1管理手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定表達(dá)了管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。3.1.2本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒(méi)有包括僅適用于某個(gè)（些）項(xiàng)目公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)管理文件。3.2業(yè)務(wù)管理手冊(cè)3.2.13.2.23.2.33.3作業(yè)流程3.3.1作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過(guò)程制定的規(guī)范與程序。管理公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程采用跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清晰地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。3.3.2支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強(qiáng)制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4工作指引3.43.43.5標(biāo)準(zhǔn)表單3.53.5.23.6文件編號(hào)與標(biāo)識(shí)商業(yè)管理公司文件編號(hào)、標(biāo)識(shí)方式，參照集團(tuán)指引文件ADG104《制度文件編號(hào)與標(biāo)識(shí)規(guī)則》執(zhí)行。其中“業(yè)務(wù)類(lèi)別”代號(hào)具體規(guī)定如下：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃（Object&Plan） OP項(xiàng)目發(fā)展管理（Projectinvestmentmanagement） PI項(xiàng)目招商管理（Attractcommerce）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理（Projectdesignmanagement） PD項(xiàng)目工程管理（Projectengineeringmanagement） PE采購(gòu)及招標(biāo)管理（Projectpurchasemanagement） PP項(xiàng)目銷(xiāo)售管理（Projectsalesmanagement） PS項(xiàng)目成本管理（Projectcostmanagement） PC經(jīng)濟(jì)合同管理（Economiccontractmanagement） EC4管理制度評(píng)價(jià)4.1管理公司行政部、項(xiàng)目部將對(duì)制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，具體按集團(tuán)MSG001《制度執(zhí)行情況檢查要求》和MSG002《現(xiàn)場(chǎng)檢查指引》的規(guī)定執(zhí)行。4.2管理公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)定期組織進(jìn)行制度有效性、適宜性和充分性綜合評(píng)價(jià)，具體按集團(tuán)管理手冊(cè)第2章的規(guī)定執(zhí)行。1管理組織根據(jù)集團(tuán)制定的發(fā)展戰(zhàn)略，為了提升萬(wàn)達(dá)品牌形象，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益和管理效能，控制項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本著控制與效率平衡原則，分三級(jí)分別設(shè)立與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公司（戰(zhàn)略決策層），是商業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策的最高機(jī)構(gòu)。商業(yè)管理公司（經(jīng)營(yíng)管理層），負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)屬下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和管理，包括實(shí)施決策、調(diào)整決策等。項(xiàng)目所在公司（項(xiàng)目操作層），負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作。2管理組織權(quán)責(zé)劃分2.1管理公司根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，采用集權(quán)管理和屬地化管理相結(jié)合的方式，明確界定管理公司與項(xiàng)目公司之間的職責(zé)、權(quán)限和工作關(guān)系，以充分發(fā)揮各級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率，以及管理公司的整體效能。2.2在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，按集權(quán)方式實(shí)施管理，統(tǒng)一由管理公司直接負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)活動(dòng)包括：項(xiàng)目發(fā)展；主力店招商；規(guī)劃設(shè)計(jì)；重要材料設(shè)備采購(gòu)；重要工程招標(biāo)等；項(xiàng)目成本控制。2.3在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，按屬地化方式實(shí)施管理，由項(xiàng)目公司直接負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)活動(dòng)包括（不限于）：施工圖設(shè)計(jì)；工程管理；非重要材料設(shè)備采購(gòu)及工程招標(biāo)；項(xiàng)目銷(xiāo)售等。2.4集權(quán)管理范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，除管理制度中明確規(guī)定由項(xiàng)目公司參與或直接授予決策權(quán)的外，項(xiàng)目公司必須按管理公司相關(guān)職能部門(mén)指示操作，由管理公司職能部門(mén)承擔(dān)相關(guān)決策責(zé)任。2.5屬地化管理范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，除管理制度中明確規(guī)定由管理公司職能部門(mén)完成或承擔(dān)決策責(zé)任的外，項(xiàng)目公司總經(jīng)理均有權(quán)進(jìn)行決策，并承擔(dān)相關(guān)決策責(zé)任。3管理組織運(yùn)作3.1管理公司項(xiàng)目部是項(xiàng)目公司監(jiān)督管理的歸口部門(mén)，項(xiàng)目部有責(zé)任促進(jìn)管理公司各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司的溝通和交流。3.2集權(quán)管理范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，管理公司相關(guān)職能部門(mén)可以直接向項(xiàng)目公司內(nèi)設(shè)對(duì)口部門(mén)發(fā)出工作指令，各項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)也可以直接向管理公司職能部門(mén)進(jìn)行工作報(bào)告、請(qǐng)示，但所有上傳下達(dá)的工作信息，應(yīng)由項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)向本公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)備。3.3屬地化管理范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，管理公司相關(guān)職能部門(mén)無(wú)權(quán)直接向項(xiàng)目公司對(duì)口部門(mén)發(fā)出工作指令，必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目公司總經(jīng)理或其他授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)也不能直接向管理公司職能部門(mén)進(jìn)行工作報(bào)告、請(qǐng)示，否則應(yīng)視為越級(jí)。3.4管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)直接向項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)發(fā)出工作指令，但同時(shí)也有責(zé)任知會(huì)管理公司相關(guān)職能部門(mén)。3.5除特別緊急事項(xiàng)外，集權(quán)管理和屬地化管理范圍的所有工作事項(xiàng)的上傳下達(dá)，均應(yīng)經(jīng)過(guò)或知會(huì)管理公司項(xiàng)目部。1管理公司組織機(jī)構(gòu)圖1管理公司組織機(jī)構(gòu)商業(yè)管理公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理以下設(shè)副總經(jīng)理、總監(jiān)若干名，共同組成公司管理層。管理公司內(nèi)設(shè)組織機(jī)構(gòu)包括：發(fā)展部、商務(wù)部、規(guī)劃部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)中心、行政部、財(cái)務(wù)部等七個(gè)職能部門(mén)，和一個(gè)直屬物業(yè)管理公司。各職能部門(mén)實(shí)行部門(mén)總監(jiān)（分管副總）負(fù)責(zé)制，由其分管業(yè)務(wù)總監(jiān)（副總）直接領(lǐng)導(dǎo)，并承擔(dān)主要管理責(zé)任。各部門(mén)經(jīng)理在總監(jiān)（副總）領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)工作的組織實(shí)施。2管理公司職責(zé)管理公司承擔(dān)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，全面負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、決策和組織實(shí)施的管理控制。負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，提升萬(wàn)達(dá)品牌形象，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司組建，并明確規(guī)定項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)責(zé)任目標(biāo)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，包括項(xiàng)目選擇論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制、安全文明生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)管理、物業(yè)管理等。項(xiàng)目生產(chǎn)要素管理項(xiàng)目人力資源管理（包括項(xiàng)目公司、物業(yè)公司等）；項(xiàng)目材料、設(shè)備等招標(biāo)、采購(gòu)管理；項(xiàng)目技術(shù)管理；項(xiàng)目資金管理。項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目運(yùn)作考核評(píng)價(jià)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新產(chǎn)品、技術(shù)信息收集、整理和應(yīng)用，總體市場(chǎng)和各地區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)。3管理公司總經(jīng)理職責(zé)1)崗位職責(zé)貫徹國(guó)家房地產(chǎn)建設(shè)、開(kāi)發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)；負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度；負(fù)責(zé)組織完成集團(tuán)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)；全面負(fù)責(zé)公司人、財(cái)、物的管理；主持制定、批準(zhǔn)本公司有關(guān)管理制度；負(fù)責(zé)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制；按集團(tuán)人力資源開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要求，建立一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)；無(wú)條件接受集團(tuán)財(cái)務(wù)審計(jì)和公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行的定期考核；對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任。4管理公司副總（總監(jiān)）職責(zé)總體職責(zé)：配合管理公司總經(jīng)理，對(duì)分管業(yè)務(wù)范圍的業(yè)務(wù)工作，以及下屬員工進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)進(jìn)行業(yè)務(wù)決策。具體分工：副總經(jīng)理（項(xiàng)目發(fā)展）副總經(jīng)理（行政管理）副總經(jīng)理（工程管理）發(fā)展總監(jiān)規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)工程總監(jiān)商務(wù)總監(jiān)5管理公司部門(mén)職責(zé)5.1發(fā)展部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)研究、選址調(diào)查分析，以及可行性論證；負(fù)責(zé)組織進(jìn)行項(xiàng)目總體策劃，制訂項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地購(gòu)買(mǎi)；參與主力店合作談判；負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目公司辦理項(xiàng)目前期手續(xù)。5.2商務(wù)部負(fù)責(zé)主力店招商工作；負(fù)責(zé)與合作伙伴進(jìn)行商務(wù)洽談和合同簽訂工作；負(fù)責(zé)組織完成與合作伙伴進(jìn)行項(xiàng)目技術(shù)對(duì)接工作；負(fù)責(zé)協(xié)助合作伙伴的公關(guān)工作，并統(tǒng)一對(duì)外宣傳口徑；負(fù)責(zé)公司所有對(duì)外商務(wù)談判、來(lái)往信函、公司文件、法律合同的檔案管理工作。5.3規(guī)劃部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃研究、確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)與概念規(guī)劃；參與、協(xié)助項(xiàng)目可行性研究和決策；負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)，以及立面設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)的管理；協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)合作伙伴的技術(shù)對(duì)接，審查合作合同的技術(shù)附件，并對(duì)業(yè)主提出使用技術(shù)要求進(jìn)行審查；配合項(xiàng)目公司完成面積認(rèn)證工作；指導(dǎo)、協(xié)助項(xiàng)目公司監(jiān)督施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度與質(zhì)量，完成各階段施工圖的審核；配合項(xiàng)目部進(jìn)行設(shè)備與主要建材的招標(biāo)工作，提供招標(biāo)需要的相關(guān)技術(shù)參數(shù)；對(duì)施工關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核與技術(shù)監(jiān)督；配合主力店年進(jìn)行施工中的調(diào)整；配合完成設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)審驗(yàn)與安裝調(diào)試；參與竣工驗(yàn)收、工程總結(jié)；配合物業(yè)公司進(jìn)行管理和提供技術(shù)支持。5.4項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃綜合協(xié)調(diào)；督辦協(xié)助完成各地項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目公司的工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的管理；負(fù)責(zé)施工隊(duì)伍、工程監(jiān)理、主要材料設(shè)備等方面的招投標(biāo)工作；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織與合作伙伴的交接驗(yàn)收、與物業(yè)公司的交接；負(fù)責(zé)組織進(jìn)行工程結(jié)算。5.5營(yíng)銷(xiāo)中心參與、配合項(xiàng)目選擇階段的市場(chǎng)調(diào)查工作；負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目銷(xiāo)售前期的商鋪劃分；負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)項(xiàng)目公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售廣告文本，統(tǒng)一制作各項(xiàng)目公司對(duì)外宣傳資料；負(fù)責(zé)制訂公司銷(xiāo)售合同文本，并對(duì)修訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同進(jìn)行審核；負(fù)責(zé)銷(xiāo)售檔案管理；負(fù)責(zé)各城市大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，直至簽訂合同，并協(xié)助物業(yè)管理公司的大客戶(hù)的招商工作；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)施監(jiān)控，組織銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)報(bào)表的審核、統(tǒng)計(jì)、分析工作。5.6物業(yè)管理公司全程參與項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施；協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行物業(yè)管理前期籌備工作，包括制定項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)方案、物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定編定崗、人員招聘、組織培訓(xùn)等；確保各項(xiàng)目物業(yè)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和地方法律法規(guī)及萬(wàn)達(dá)物業(yè)有關(guān)管理制度規(guī)范運(yùn)作；監(jiān)督項(xiàng)目公司在項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程中做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，確保項(xiàng)目按期向顧客順利移交；制定物業(yè)公司考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施對(duì)各物業(yè)公司業(yè)績(jī)考核；發(fā)展推廣萬(wàn)達(dá)物業(yè)品牌形象；及時(shí)反饋信息，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程管理提供服務(wù)。5.7行政部5.8財(cái)務(wù)部對(duì)公司本部及所屬公司實(shí)施財(cái)務(wù)垂直管理，在資金計(jì)劃、成本控制、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)人員考核、財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)、資金調(diào)配等方面進(jìn)行統(tǒng)一管理；收集、匯總、分析財(cái)務(wù)信息，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)；建立、健全財(cái)務(wù)制度，監(jiān)督財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行；建立各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理規(guī)范；配合集團(tuán)財(cái)務(wù)開(kāi)展項(xiàng)目融資、審計(jì)工作。1項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模確定，組合店設(shè)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、工程總監(jiān)，共同組成公司管理層。單店不設(shè)副總和各業(yè)務(wù)總監(jiān)，總經(jīng)理和各部門(mén)經(jīng)理共同組成公司管理層。項(xiàng)目公司設(shè)置部門(mén)包括：財(cái)務(wù)部、行政部、工程部和營(yíng)銷(xiāo)部。2項(xiàng)目公司職責(zé)管理公司對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、實(shí)時(shí)、有效的經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)范運(yùn)作，確保完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)。參與項(xiàng)目公司組建；參與制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃；項(xiàng)目工程進(jìn)度控制；項(xiàng)目工程成本控制；項(xiàng)目工程質(zhì)量控制；項(xiàng)目生產(chǎn)要素管理；項(xiàng)目人力資源管理（詳見(jiàn)集團(tuán)和管理公司相關(guān)規(guī)定）；項(xiàng)目材料、設(shè)備等采購(gòu)管理；項(xiàng)目工程技術(shù)管理；項(xiàng)目獎(jiǎng)金和財(cái)務(wù)管理；項(xiàng)目銷(xiāo)售管理；項(xiàng)目工程總結(jié)。3項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)1)崗位職責(zé)貫徹國(guó)家、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)建設(shè)與房地產(chǎn)及相關(guān)方面的政策、法律及法規(guī)；負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行集團(tuán)、管理公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；負(fù)責(zé)完成管理公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)；全面負(fù)責(zé)公司人、財(cái)、物的管理；主持制定、批準(zhǔn)本公司業(yè)務(wù)管理制度；對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和安全文明生產(chǎn)負(fù)責(zé)；無(wú)條件接受管理公司財(cái)務(wù)審計(jì)和對(duì)該公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行定期考核；按集團(tuán)和管理公司人力資源開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略要求，建立一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)；不斷發(fā)展推廣萬(wàn)達(dá)品牌形象，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司在當(dāng)?shù)貥?shù)立良好企業(yè)形象；對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任。4項(xiàng)目公司副總（總監(jiān)）職責(zé)總體職責(zé)：配合管理公司總經(jīng)理，對(duì)分管業(yè)務(wù)范圍的業(yè)務(wù)工作，以及下屬員工進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)進(jìn)行業(yè)務(wù)決策。具體分工：副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部監(jiān)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)工程總監(jiān)5項(xiàng)目公司部門(mén)職責(zé)5.1行政部項(xiàng)目公司日常行政管理；依據(jù)集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定對(duì)本公司人事薪酬實(shí)施管理、企業(yè)文化、黨工活動(dòng)組織管理；項(xiàng)目公司行政、人事檔案管理；負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司外聯(lián)外協(xié)工作。5.2財(cái)務(wù)部5.3營(yíng)銷(xiāo)部編制并實(shí)施項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案；提出賣(mài)場(chǎng)裝修、環(huán)境等相關(guān)設(shè)計(jì)要求，并驗(yàn)收；負(fù)責(zé)對(duì)外媒體廣告宣傳；起草銷(xiāo)售合同；銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)考核、獎(jiǎng)勵(lì)；日常營(yíng)銷(xiāo)管理工作。5.4工程部6項(xiàng)目公司人員編制序號(hào)部門(mén)崗位、人數(shù)（人）備注組合店單店1總經(jīng)理1人總經(jīng)理1人2副總經(jīng)理或工程總監(jiān)1人主管工程3行政部經(jīng)理1人經(jīng)理或主管1人主管1人負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理、協(xié)調(diào)外部關(guān)系文秘1人文秘1司機(jī)1人司機(jī)1人4財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)總監(jiān)1人財(cái)務(wù)經(jīng)理兼會(huì)計(jì)1會(huì)計(jì)1人出納1人出納1人5營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)1人營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)1人經(jīng)理1人經(jīng)理1人副經(jīng)理1人置業(yè)顧問(wèn)8人置業(yè)顧問(wèn)5人臨時(shí)6工程部經(jīng)理1人經(jīng)理1人給排水工程師1人給排水工程師1人強(qiáng)弱電工程師1人強(qiáng)弱電工程師1人土建工程師1人土建工程師1人土建預(yù)算員1人土建預(yù)算員1人水電預(yù)算員1人水電預(yù)算員1人成本控制預(yù)算1人（土建預(yù)算）土建設(shè)計(jì)工程師1人項(xiàng)目外協(xié)1人合計(jì)人數(shù)（人）28人（含置業(yè)顧問(wèn)8人、司機(jī)1人）20人（含置業(yè)顧問(wèn)5人、司機(jī)1人）1總則1.1為加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，確保建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，管理公司建立、，并不斷改進(jìn)完善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理體系。1.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的預(yù)期和實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃的基礎(chǔ)之上，通過(guò)系統(tǒng)、嚴(yán)密的項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行有效管理。2項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃2.1項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的首要工作，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作全過(guò)程，各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)始前必須進(jìn)行運(yùn)作策劃，策劃結(jié)果應(yīng)形成書(shū)面的工作計(jì)劃文件。2.2系統(tǒng)的項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃文件包括三個(gè)層次：項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書(shū)項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書(shū)是指導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作最高層次的計(jì)劃文件，也是簽訂經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)、開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要依據(jù)文件，其內(nèi)容應(yīng)至少包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的設(shè)定、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃，以及項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程的控制措施和要求等。階段計(jì)劃（專(zhuān)業(yè)計(jì)劃）階段計(jì)劃或?qū)I(yè)計(jì)劃將隨項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程，在項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書(shū)的基礎(chǔ)上逐步深化、延伸和完善，包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理計(jì)劃、項(xiàng)目成本管理計(jì)劃、工程管理計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)管理計(jì)劃等。管理計(jì)劃是各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)方案的必要補(bǔ)充，規(guī)定保證專(zhuān)業(yè)方案得以正確執(zhí)行的控制措施和手段。作業(yè)計(jì)劃作業(yè)計(jì)劃是第三層次的計(jì)劃文件，屬于執(zhí)行公司管理制度和上一級(jí)計(jì)劃文件形成的某項(xiàng)工作安排，如：開(kāi)工準(zhǔn)備工作計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃、承包商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、招標(biāo)工作計(jì)劃等。2.3各類(lèi)計(jì)劃文件的編制時(shí)機(jī)、內(nèi)容和審批權(quán)限必須遵循管理制度的規(guī)定執(zhí)行。各項(xiàng)計(jì)劃文件的制訂應(yīng)保證與公司管理公司、上一級(jí)計(jì)劃文件協(xié)調(diào)一致。2.4為保證計(jì)劃文件協(xié)調(diào)、權(quán)威，各公司總經(jīng)理應(yīng)直接分管項(xiàng)目計(jì)劃工作，并根據(jù)實(shí)際條件設(shè)置計(jì)劃專(zhuān)員，專(zhuān)職協(xié)調(diào)、平衡、發(fā)布各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核3.1管理公司與各項(xiàng)目公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)，是具體明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理要求的正式文件，目的在于強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，其內(nèi)容應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制訂。3.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)的簽訂遵循于雙方平等，責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則。3.3責(zé)任目標(biāo)和考核方法的確定，應(yīng)綜合考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)、顧客反饋、內(nèi)部運(yùn)作過(guò)程，以及學(xué)習(xí)創(chuàng)新等方面的因素。3.4為保證責(zé)任目標(biāo)的切實(shí)達(dá)成，各項(xiàng)目公司應(yīng)據(jù)此對(duì)內(nèi)部運(yùn)作過(guò)程建立相應(yīng)的績(jī)效指標(biāo)，逐步形成公司完整的目標(biāo)與績(jī)效管理體系。4相關(guān)作業(yè)流程O(píng)PP100項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃OPP2OB00項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定與考核1總則1.1建立、維護(hù)和發(fā)展合作伙伴關(guān)系是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本保證，針對(duì)公司擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，管理公司商務(wù)部應(yīng)與目標(biāo)合作伙伴（主力店）保持連續(xù)的溝通和交流，充分識(shí)別主力店的需求和期望，并用以指導(dǎo)公司項(xiàng)目產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工等業(yè)務(wù)活動(dòng)，從而保證有效滿(mǎn)足主力店的要求。1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商務(wù)部與其他關(guān)職能、項(xiàng)目公司應(yīng)密切配合，及時(shí)、完整、準(zhǔn)確地接收、傳遞和處理主力店提出需求和期望。2主力店需求識(shí)別與評(píng)審2.1針對(duì)具體商業(yè)項(xiàng)目，管理公司應(yīng)充分考慮以下方面內(nèi)容，以確保全面、完整地識(shí)別主力店需求和期望。主力店明確規(guī)定要求，包括合作商務(wù)、項(xiàng)目技術(shù)、物業(yè)服務(wù)要求等；主力店沒(méi)有書(shū)面明確，但從過(guò)往合作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的要求，以及大型商業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)所必需的要求；與商業(yè)運(yùn)作相關(guān)的法律規(guī)定；長(zhǎng)期合作協(xié)議的約定要求；公司商業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)其它要求等。2.2商務(wù)部負(fù)責(zé)組織各相關(guān)職能部門(mén)就上述方面的內(nèi)容與主力店進(jìn)行溝通和洽談，按公司規(guī)定的作業(yè)流程，及時(shí)、準(zhǔn)確理解主力店對(duì)發(fā)展項(xiàng)目的要求。2.3商務(wù)洽談過(guò)程中，發(fā)展部、規(guī)劃部、項(xiàng)目部、物業(yè)公司均應(yīng)配合商務(wù)部工作，并在其職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)完整、準(zhǔn)確理解主力店要求負(fù)責(zé)。2.4在與主力店簽訂的合作協(xié)議及正式合同前，商務(wù)部必須提請(qǐng)公司總經(jīng)理召集相關(guān)職能部門(mén)對(duì)合作協(xié)議、正式合同條款，及其附件進(jìn)行評(píng)審，確保：規(guī)定內(nèi)容完整，表達(dá)清晰、準(zhǔn)確，沒(méi)有含混之處；洽談過(guò)程中未取得一致的問(wèn)題均解決；公司有能力滿(mǎn)足約定內(nèi)容的要求。2.5合作協(xié)議和合同的評(píng)審必須形成書(shū)面記錄，并由參與人員會(huì)簽作實(shí)，承擔(dān)相應(yīng)的評(píng)審責(zé)任。2.6針對(duì)協(xié)議(合同)變更要求，商務(wù)部必須提請(qǐng)總經(jīng)理指定相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)變更內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審，并形成書(shū)面記錄。2.7所有由公司領(lǐng)導(dǎo)直接決定接受的變更條款，在正式變更后，商務(wù)部負(fù)責(zé)以書(shū)面形式傳遞到各相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)變更條款的執(zhí)行情況。3主力店溝通3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商務(wù)部負(fù)責(zé)與主力店的溝通管理，各職能部門(mén)根據(jù)業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)的需要可以直接與主力店對(duì)口部門(mén)進(jìn)行溝通，也可要求商務(wù)部配合聯(lián)絡(luò)。3.2就以下方面事項(xiàng)的溝通，必須形成書(shū)面記錄（報(bào)告），必要時(shí)應(yīng)要求對(duì)方簽名作實(shí)。澄清、解釋或補(bǔ)充項(xiàng)目技術(shù)要求；項(xiàng)目配合要求；對(duì)公司人員、項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量方面的反饋意見(jiàn)等。3.3由商務(wù)部負(fù)責(zé)接收、處理的信息，必須同時(shí)以書(shū)面文件形式傳遞到相關(guān)的職能部門(mén)（或項(xiàng)目公司）。由各職能部門(mén)直接接收、處理的信息，也必須同時(shí)以書(shū)面文件形式傳遞到商務(wù)部備案。3.4商務(wù)部必須按項(xiàng)目建立完整的主力店聯(lián)系檔案，分類(lèi)保存與主力店的接口信息和資料，并定期（每月或根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃規(guī)定）組織相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行核對(duì)，確保信息傳遞完整，處理及時(shí)。3.5每次主力店接口信息評(píng)審均應(yīng)形成備忘記錄，并分發(fā)至各相關(guān)部門(mén)。4相關(guān)作業(yè)流程4.1ACP100主力店合作協(xié)議簽定1總則1.1管理公司建立全面的采購(gòu)及招標(biāo)管理制度，材料設(shè)備采購(gòu)、工程分包，以及服務(wù)委托前，均應(yīng)按規(guī)定程序評(píng)估選擇合格供方（承包商、服務(wù)商和供應(yīng)商），以確保滿(mǎn)足規(guī)定的質(zhì)量、進(jìn)度和成本要求。1.2必須遵循采購(gòu)及招標(biāo)管理制度的分包業(yè)務(wù)包括，但不限于：材料設(shè)備采購(gòu)；工程分包，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的選擇；服務(wù)分包，包括物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作、造價(jià)咨詢(xún)等單位選擇。2采購(gòu)管理責(zé)任2.1管理公司設(shè)立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，集中負(fù)責(zé)管理公司采購(gòu)及招標(biāo)工作的管理和操作，并對(duì)項(xiàng)目公司的采購(gòu)及招標(biāo)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.2項(xiàng)目公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，集中負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司采購(gòu)及招標(biāo)工作的管理。2.3采購(gòu)及招標(biāo)工作管理的內(nèi)容包括：采購(gòu)、招標(biāo)工作計(jì)劃審查；招標(biāo)文件、投標(biāo)文件審查；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；采購(gòu)和分包合同審查；供方合格評(píng)定和監(jiān)督評(píng)估等。2.4各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)采購(gòu)、招標(biāo)工作計(jì)劃的制訂；招標(biāo)文件編制；采購(gòu)、招標(biāo)合同擬訂等。3采購(gòu)分類(lèi)與計(jì)劃3.1根據(jù)采購(gòu)材料設(shè)備、分包工程和服務(wù)的改天換地和類(lèi)型，管理公司實(shí)施分類(lèi)管理辦法，包括：管理公司直接采購(gòu)（招標(biāo)）；項(xiàng)目公司具體操作，管理公司監(jiān)控制采購(gòu)（招標(biāo)）過(guò)程；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)采購(gòu)（招標(biāo)），管理公司監(jiān)督工作結(jié)果。3.2各類(lèi)采購(gòu)（招標(biāo)）工作的實(shí)施，必須依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃事先制訂采購(gòu)（招標(biāo)）計(jì)劃，確保采購(gòu)（招標(biāo)）工作的有序進(jìn)行。3.3各項(xiàng)目公司必須提前將采購(gòu)（招標(biāo)工作）計(jì)劃報(bào)管理公司審查，防止出現(xiàn)回避招標(biāo)或肢解招標(biāo)項(xiàng)目的情況等。4采購(gòu)方式及質(zhì)量技術(shù)要求4.1采購(gòu)方式的選擇采用，應(yīng)綜合考慮全面招標(biāo)與長(zhǎng)期互利供方關(guān)系的平衡，通過(guò)建立穩(wěn)定合作伙伴關(guān)系，實(shí)現(xiàn)公司對(duì)質(zhì)量、工期和成本的控制要求。4.2采購(gòu)方式主要分為直接委托、招標(biāo)（公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)），必須在采購(gòu)計(jì)劃文件中予以明確。4.3各公司采用直接委托、招標(biāo)方式進(jìn)行采購(gòu)作業(yè)時(shí)，必須遵循公司規(guī)定的作業(yè)流程和指引文件。4.4材料設(shè)備的選型、定板由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)具體組織，管理公司規(guī)劃部負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)。4.5管理公司逐步采用標(biāo)準(zhǔn)格式招標(biāo)文件，各公司必須優(yōu)先使用，所有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)格式，或未按標(biāo)準(zhǔn)格式編制的招標(biāo)文件，在正式發(fā)出前必須經(jīng)過(guò)管理公司法律顧問(wèn)審查認(rèn)可。4.6采購(gòu)或分包合同的簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5供方管理5.1各公司招標(biāo)工作小組集中負(fù)責(zé)本公司合格供方的管理工作，包括供方合格評(píng)定和監(jiān)督評(píng)估。5.2所有參與投標(biāo)或接受直接委托的供方，均必須經(jīng)過(guò)規(guī)定程序的合格評(píng)定，并且評(píng)定結(jié)論應(yīng)滿(mǎn)足公司業(yè)務(wù)分包要求。5.3供方合格評(píng)定必須按管理公司規(guī)定作業(yè)流程執(zhí)行，經(jīng)評(píng)定合格的供方由其經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)建立合格供方名錄。5.4各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)必須對(duì)合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，做好供方的履約評(píng)估記錄，并做出相應(yīng)決定：繼續(xù)成為合格供方；需根據(jù)改進(jìn)結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方；取消合格供方資格。6相關(guān)作業(yè)流程6.1PPP110材料設(shè)備采購(gòu)6.2PPP120工程分包6.3PPP130服務(wù)分包6.4PPP210(管理公司)招標(biāo)6.5PPP220(管理公司)監(jiān)督招標(biāo)6.6PPP230(項(xiàng)目公司)招標(biāo)6.7PPP240直接委托6.8PPP310(管理公司)供方管理6.9PPP320(項(xiàng)目公司)供方管理1總則1.1所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理均必須明確目標(biāo)成本和成本控制計(jì)劃，并分階段進(jìn)行成本統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。1.2項(xiàng)目公司在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。1.3為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，所有與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本支出必須經(jīng)成本控制部門(mén)審核。1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，各公司應(yīng)安排成本控制部門(mén)人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。2目標(biāo)成本確定2.1分階段確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，逐步細(xì)化、核實(shí)成本科目，并用以控制下一階段項(xiàng)目運(yùn)作。立項(xiàng)批準(zhǔn):投資估算作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本，用以控制設(shè)計(jì)概算；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)概算作為目標(biāo)成本，用以控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)；擴(kuò)初設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)概算作為目標(biāo)成本，用以控制施工圖設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)：施工圖預(yù)算作為目標(biāo)控制成本，控制施工、采購(gòu)及招標(biāo)。2.2目標(biāo)成本由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編制，管理公司審批。3成本計(jì)劃與資金計(jì)劃3.1按時(shí)間階段的不同，項(xiàng)目成本計(jì)劃分為項(xiàng)目成本總計(jì)劃、季度成本計(jì)劃和月度成本計(jì)劃。3.2依據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃及融資安排，項(xiàng)目運(yùn)作資金計(jì)劃按季度制訂，并按月進(jìn)行滾動(dòng)修訂。3.3項(xiàng)目成本計(jì)劃、資金計(jì)劃均由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編制，管理公司審批。4成本統(tǒng)計(jì)與控制4.1各項(xiàng)目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及成本計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定降低成本的措施方案。4.2嚴(yán)格控制施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括設(shè)計(jì)變更、工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等），必須按管理公司規(guī)定的審批權(quán)限和程序辦理。4.3項(xiàng)目公司必須每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)。4.4任何情況下，項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)成本超支或需做出調(diào)整時(shí)，均必須上報(bào)管理公司項(xiàng)目部，按規(guī)定的審批權(quán)限和手續(xù)辦理。5項(xiàng)目結(jié)算5.1項(xiàng)目工程結(jié)算由項(xiàng)目公司成本控制部門(mén)負(fù)責(zé)組織，工程管理人員負(fù)責(zé)配合。各專(zhuān)業(yè)工程分包合同和項(xiàng)目工程總結(jié)算，均必須按規(guī)定權(quán)限和程序上報(bào)管理公司審查確認(rèn)。6相關(guān)作業(yè)流程6.1PCP110目標(biāo)成本確定6.2PCP120成本資金計(jì)劃編制6.3PCP210項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)與控制6.4PCP220項(xiàng)目成本超支與調(diào)整6.5PCP310專(zhuān)業(yè)分包工程合同結(jié)算6.6PCP320項(xiàng)目工程總結(jié)算1總則1.1建立和完善合同管理制度，是管理公司規(guī)范公司經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)公司的合法權(quán)益，建立公司良好的經(jīng)營(yíng)管理秩序的重要舉措，各級(jí)管理人員必須嚴(yán)格遵循管理公司規(guī)定。1.2為保證管理公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序和有效，所有對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同及相關(guān)文件必須按規(guī)定進(jìn)行分級(jí)審批管理。各級(jí)管理人員應(yīng)在其授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展對(duì)外談判、簽訂合同和審批合同，任何違反授權(quán)范圍的審批、簽發(fā)、簽訂的合同均是無(wú)效的，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。1.3管理公司及其下屬各項(xiàng)目公司，在對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和行政法規(guī)；必須貫徹平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t；不能超出公司的經(jīng)營(yíng)范圍；必須保障公司的合法權(quán)益；不違背公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；禁止施工合同未正式簽署即先行施工；工程類(lèi)合同和材料設(shè)備采購(gòu)合同的簽訂，盡可能采用招標(biāo)方式確定合作方。1.4各級(jí)公司必須對(duì)已簽訂合同的執(zhí)行進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控。合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生的變更、合同執(zhí)行情況評(píng)估等，均應(yīng)按管理公司規(guī)定要求進(jìn)行操作。1.5本章規(guī)定的合同不包括商鋪銷(xiāo)合同、主力店租賃合同，主要是指各類(lèi)采購(gòu)（分包）合同。2合同文本2.1合同文本的起草應(yīng)盡可能參照使用管理公司發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)格式合同范本。對(duì)管理公司尚未發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)格式合同范本的，由各項(xiàng)目公司自行編制，并將自行編制的合同文本報(bào)管理公司項(xiàng)目部備案。2.2沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)格式合同，或未使用標(biāo)準(zhǔn)格式合同，自行編制的合同文本草案，必須經(jīng)管理公司當(dāng)先顧問(wèn)審查。3合同審批及簽訂3.1各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)人員必須按規(guī)定作業(yè)流程，將合同文本草案呈送相關(guān)授權(quán)人員審批簽署。3.2管理公司明確規(guī)定各類(lèi)合同審批權(quán)限和審核責(zé)任。4合同履行及變更4.1根據(jù)合同類(lèi)型和性質(zhì)，管理公司明確需在合同簽訂后進(jìn)行合同交底的業(yè)務(wù)范圍。4.2簽訂合同部門(mén)負(fù)責(zé)人是負(fù)責(zé)合同履行的主要責(zé)任人，建立類(lèi)合同臺(tái)賬，跟蹤監(jiān)督合同執(zhí)行情況。4.3合同變更必須經(jīng)雙方認(rèn)可，并簽署書(shū)面文件明確變更內(nèi)容。根據(jù)變更內(nèi)容的影響由上一級(jí)管理人員決定是否按原合同審批程序重新執(zhí)行審批。4.4業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)必須及時(shí)將合同變更內(nèi)容通過(guò)相關(guān)配合部門(mén)。4.5合同執(zhí)行完畢（采購(gòu)招標(biāo)類(lèi)）時(shí)應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)組織合同執(zhí)行情況評(píng)估，作為供方監(jiān)督評(píng)估的主要方式。5合同檔案管理明確合同管理部門(mén)，建立合同檔案。6相關(guān)作業(yè)流程6.1ECP100(管理公司)合同簽訂與執(zhí)行6.2ECP200(項(xiàng)目公司)合同簽訂與執(zhí)行1總則1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證管理公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，不斷提升管理公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌形象，管理公司所有擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。1.2管理公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于滿(mǎn)足顧客要求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷。1.3通過(guò)作業(yè)流程和指引文件的規(guī)定，管理公司系統(tǒng)地建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)論證決策過(guò)程的基本管理制度，各級(jí)公司和部門(mén)必須嚴(yán)格遵循。2項(xiàng)目選擇決策2.1商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、論證和決策，由管理公司發(fā)展部負(fù)責(zé)組織成立前期工作小組，成員應(yīng)至少包括營(yíng)銷(xiāo)中心、物業(yè)公司和規(guī)劃部人員。2.2項(xiàng)目選擇論證過(guò)程中，市場(chǎng)調(diào)查、選址、可行性研究各步驟必須形成書(shū)面報(bào)告，并保證內(nèi)容完整和準(zhǔn)確。項(xiàng)目論證資料應(yīng)充分滿(mǎn)足領(lǐng)導(dǎo)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及主力店溝通的需要。2.3管理公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立項(xiàng)評(píng)審決策，由總經(jīng)理組織業(yè)務(wù)總監(jiān)以上人員和相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行，通過(guò)后報(bào)集團(tuán)總裁（董事長(zhǎng)）批準(zhǔn)，作為管理公司發(fā)展部進(jìn)行土地談判的依據(jù)。2.4立項(xiàng)決策應(yīng)充分考慮主力店的意見(jiàn)，并爭(zhēng)取在進(jìn)入土地談判前與主力店簽訂合作意向書(shū)。3相關(guān)作業(yè)流程3.1PIP100項(xiàng)目選擇決策1總則1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)成公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀及裝飾設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷(xiāo)售、控制成本的重要途徑。1.3規(guī)劃部是管理公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專(zhuān)職管理部門(mén)，并直接承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)、景觀及裝飾設(shè)計(jì)的管理工作。1.4各地項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的管理工作。2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理基本規(guī)定2.1各級(jí)設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門(mén)（規(guī)劃部、項(xiàng)目公司）必須遵循管理公司設(shè)計(jì)作業(yè)流程規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃（設(shè)計(jì)進(jìn)度及監(jiān)管要求）；編制、審查各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；組織技術(shù)專(zhuān)家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行。2.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由管理責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.3各階段設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門(mén)必須關(guān)注主力店、目標(biāo)市場(chǎng)的需求和期望。在擬訂、審核各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，商務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)中心，或直接邀請(qǐng)主力店專(zhuān)業(yè)人員參與評(píng)審。2.4項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位技術(shù)接口要求，設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門(mén)在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.5由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的施工圖設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和定標(biāo)結(jié)論、施工圖審查意見(jiàn)等，均須報(bào)管理公司規(guī)劃部審定認(rèn)可。2.6任何設(shè)計(jì)變更，規(guī)劃部、工程部和項(xiàng)目公司必須根據(jù)變更性質(zhì)和類(lèi)型，按規(guī)定權(quán)限和程序進(jìn)行處理或上報(bào)。所有影響規(guī)劃方案、景觀、結(jié)構(gòu)的變更均必須經(jīng)規(guī)劃審批。3工作界面3.1發(fā)展部、商務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)中心均有責(zé)任參與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，配合規(guī)劃部提出有關(guān)的設(shè)計(jì)條件，完整、清晰地表達(dá)政府規(guī)劃主管部門(mén)、主力店，以及目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，并參與項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)的評(píng)審。3.2管理公司工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng)審，協(xié)助規(guī)劃部編制、審核項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并參與擴(kuò)初設(shè)計(jì)的評(píng)審。3.3為保證施工圖設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行，規(guī)劃部在完成項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)后，應(yīng)組織項(xiàng)目公司有關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)交底。3.4成本部負(fù)責(zé)參與各階段設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（評(píng)審）工作。3.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)的招標(biāo)、監(jiān)管、審核和上報(bào)。3.6設(shè)計(jì)過(guò)程中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)配合做好前期報(bào)批工作，按設(shè)計(jì)計(jì)劃規(guī)定及時(shí)辦理《土地使用證》和《用地規(guī)劃許可證》。4相關(guān)作業(yè)流程4.1PDP100項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)4.2PDP200建筑方案設(shè)計(jì)4.3PDP300初步(擴(kuò)初)設(shè)計(jì)4.4PDP400施工圖設(shè)計(jì)4.5PDP500立面/裝飾設(shè)計(jì)4.6PDP600環(huán)境景觀設(shè)計(jì)4.7PDP700設(shè)計(jì)變更1總則1.1項(xiàng)目施工管理包括項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、工程竣工驗(yàn)收階段及工程移交的全過(guò)程管理，內(nèi)容包括工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、材料設(shè)備、安全文明生產(chǎn)、工程檔案資料等。1.2為有效保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量、工期和成本符合預(yù)期要求，各項(xiàng)目公司必須在嚴(yán)格執(zhí)行管理公司規(guī)定的作業(yè)流程和工作指引文件的前提下，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度，以及相關(guān)方（施工單位、監(jiān)理單位）管理水平等實(shí)際情況，有針對(duì)性地制訂項(xiàng)目工程各項(xiàng)管理制度和措施。1.3項(xiàng)目工程管理必須堅(jiān)持計(jì)劃先行，建立全面工作計(jì)劃體系，以工程進(jìn)度計(jì)劃為主線，適時(shí)制（修）訂各專(zhuān)業(yè)、各階段的工作計(jì)劃，以有效協(xié)調(diào)、促進(jìn)各專(zhuān)業(yè)管理工作。1.4項(xiàng)目工程施工實(shí)行總承包制，管理公司選擇合格的總承包商，建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。2施工準(zhǔn)備2.1必須履行開(kāi)工審批手續(xù)。開(kāi)工前由項(xiàng)目公司工程總監(jiān)負(fù)責(zé)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及現(xiàn)場(chǎng)施工條件檢查，管理公司工程總監(jiān)簽發(fā)開(kāi)工報(bào)告。2.2管理公司規(guī)劃部負(fù)責(zé)參與審定項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目公司施工圖審查意見(jiàn)，現(xiàn)場(chǎng)參加設(shè)計(jì)單位技術(shù)交底。3施工過(guò)程管理3.1施工進(jìn)度3.1.1施工進(jìn)度計(jì)劃的層次包括：總進(jìn)度計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃和周作業(yè)計(jì)劃。3.1.2項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃和季度計(jì)劃，及其調(diào)整修訂均必須經(jīng)管理公司項(xiàng)目部審批。3.1.3各專(zhuān)業(yè)工作計(jì)劃必須符合項(xiàng)目施工進(jìn)度要求，如承包商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工圖紙交付計(jì)劃、物料供應(yīng)（進(jìn)場(chǎng)）計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃等。3.1.4項(xiàng)目公司必須每月向管理公司項(xiàng)目部報(bào)告施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況。3.2施工質(zhì)量監(jiān)管3.2.1項(xiàng)目公司例行現(xiàn)場(chǎng)巡查；項(xiàng)目公司工程部重點(diǎn)部位監(jiān)管（按監(jiān)管計(jì)劃實(shí)施）；管理公司（規(guī)劃部、項(xiàng)目部）參與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)檢查、工藝樣板和/或施工技術(shù)方案的審查認(rèn)可。3.2.2項(xiàng)目公司工程總監(jiān)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作管理策劃書(shū)的要求，針對(duì)影響施工質(zhì)量、商鋪銷(xiāo)售和主力店關(guān)注的重點(diǎn)部位，制訂書(shū)面的施工質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃，明確施工過(guò)程中各質(zhì)量監(jiān)控點(diǎn)、監(jiān)控方式及控制責(zé)任。3.2.3.2.3.2.5施工過(guò)程中，所有工藝樣板確認(rèn)均必須形成書(shū)面記錄，并由確認(rèn)人員簽名。3.3材料和設(shè)備管理3.3.1根據(jù)本手冊(cè)“采購(gòu)與招標(biāo)”3.3.3.3.3項(xiàng)目重點(diǎn)材料設(shè)備的選型、定板，以及進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，項(xiàng)目公司均應(yīng)提前通知管理公司規(guī)劃部、項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)人員到場(chǎng)參與驗(yàn)收。3.3.4為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，統(tǒng)一公司項(xiàng)目品牌形象，管理公司項(xiàng)目部、規(guī)劃部應(yīng)逐步建立公司材料設(shè)備統(tǒng)一質(zhì)量技術(shù)要求。3.5工程技術(shù)資料（檔案）管理3.5.1管理公司明確工程檔案資料范圍，以及移交時(shí)機(jī)和責(zé)任，包括項(xiàng)目公司向