琨城帝景園下半營銷方案提報

市場部分PART

1政策分析政策情況分析結(jié)論：“限購令”在全國樓市一波反彈行情下快速擴容，目前蘇州限購令及其它政策暫未波及至昆山，而隨著游資開始向三四線城市的轉(zhuǎn)移，昆山市場將逐漸轉(zhuǎn)熱總結(jié)本輪調(diào)控，政策對市場的影響主要集中在以下幾個方面：PART

2市場分析昆山市場供求情況2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月供應(yīng)量46100458594801647808476844881049964成交量3225291131582842127013562367昆山市場近期市場情況昆山商品房市場近期日均成交79套，樓市近期開始逐步回暖近期昆山樓市表現(xiàn)終止了連續(xù)四周的下滑走勢，成交量環(huán)比小幅增長。整個4月上半月市場各方仍然延續(xù)著3月濃厚的觀望情緒，供求雙方深度膠著。而到了近期，第三、四周昆山樓市迅速反彈，連續(xù)兩周環(huán)比增幅超過30%，其中第四周的環(huán)比增幅更是超過45%昆山市場成交三甲產(chǎn)品類別項目名稱成交量銷售均價住宅類中大簡界577800世茂蝶湖灣3010000綠地21城247700別墅洋房類順城錦湖灣295500楓丹御園711000富力灣莊園615000昆山市場近期熱銷項目位于南部水鄉(xiāng)錦溪板塊的順城·錦湖灣4月24日開盤銷售，憑借優(yōu)越的環(huán)境和罕見低價優(yōu)勢，開盤取得驕人業(yè)績，5500元/平米的價格成為制勝關(guān)鍵。綠地21新城面對開發(fā)區(qū)城東板塊近乎白熱化的樓盤競爭，推出了全款97折，兩房總價52萬起的口號在政策打壓的情況下，價格優(yōu)勢成為了引發(fā)火爆銷售的最好途徑之一PART

3熱銷樓盤營銷情況中大簡界中大簡界目前在售的是10套左右的80-90平米的高層房源，均價7900元，購房可享受98折優(yōu)惠?？深A(yù)約后期房源，享受開盤日20000抵50000的優(yōu)惠；項目預(yù)計5月，2房及3房的樣板房對外公開基本情況所屬商圈玉山鎮(zhèn)項目地址同豐路樾河路建筑類型小高層高層開發(fā)商江蘇中大地產(chǎn)集團綠化率31%容積率2.2開盤時間2010-9交房時間2012-12占地面積66893㎡總建面積178633㎡總戶數(shù)984裝修情況毛坯營銷分析廣告媒體月份報紙名稱廣告規(guī)格平面/網(wǎng)絡(luò)2011.4昆房網(wǎng)整頁2011.3昆房網(wǎng)整頁2010.10昆山樓市夾頁現(xiàn)場活動月份內(nèi)容針對客戶現(xiàn)場特價房2010.190平3房拍賣會投資客戶為主從前期開盤開始，長時間持續(xù)不斷的在各個主流媒體集中造勢，為項目的知名度、品牌地位打造了一定的基礎(chǔ)項目特色的是在昆山首次推出“戶戶贈送一間房”的全新產(chǎn)品理念，以超高得房率超級實用的贈送手段順城錦湖灣開盤當天，5300元/平方米起的震撼價讓購房者紛紛搶定，開盤當天創(chuàng)下成交一億的業(yè)績順城錦湖灣以原生雙湖以及完善的生活配套，尚未推出便備受關(guān)注基本情況所屬商圈錦溪項目地址錦溪鎮(zhèn)長壽路建筑類型低層多層別墅開發(fā)商江蘇長順地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率40%容積率1.30開盤時間2011-4交房時間2012-12占地面積68000㎡總建面積102616㎡總戶數(shù)760裝修情況毛坯營銷分析廣告媒體月份報紙名稱廣告規(guī)格平面/網(wǎng)絡(luò)2011.2昆山樓市整頁2011.3.8昆房網(wǎng)專題報道現(xiàn)場活動月份內(nèi)容針對客戶項目現(xiàn)場2011.4冷餐會前期蓄水期中的意向客戶順城錦湖灣位于錦湖成熟別墅區(qū)，和錦溪中心小學(xué)、錦溪文體中心、錦溪旅游集散中心、錦溪農(nóng)貿(mào)市場、錦溪人民醫(yī)院等咫尺相距。項目涵蓋多層景觀洋房、聯(lián)排疊加別墅、配套商業(yè)等多種產(chǎn)品類型，集居住、工作、休閑、娛樂、購物、餐飲、教育等，多元一體形成聚合效應(yīng)開盤前期，集中2個月從各個渠道打造宣傳攻勢，為項目開盤造勢，從而達到聚攏人氣的效果PART

4客戶分析客戶定位分析從客戶的需求出發(fā)，客戶對產(chǎn)品本身的關(guān)注度各有不同；在區(qū)域和地段的選擇上，銷售者普遍會選擇優(yōu)先考慮有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域或是正處于或有規(guī)劃利好前景的地段，因此對周市區(qū)域的接受度較低；而周邊配套設(shè)施的缺乏是本項目目前最大的問題上海工作的公司白領(lǐng)、新昆山人在上海有房子的老年人異地投資客昆山本地人區(qū)域結(jié)合區(qū)域今后的發(fā)展前景，同時衡量自己實際的經(jīng)濟承受力受價格因素驅(qū)動，同時結(jié)合區(qū)域今后的發(fā)展前景，能接受上海郊區(qū)或上海周邊城市所在區(qū)域有較好的發(fā)展?jié)摿?，房價有升值空間區(qū)域發(fā)展空間好，已開發(fā)或即將開發(fā)地段處于正在開發(fā)或是有開發(fā)潛力的地段是優(yōu)先考慮的范疇出于價格因素，不會直接選擇市中心地段，處于正在開發(fā)或有開發(fā)潛力的地段是優(yōu)先考慮的范疇出于價格因素，不會直接選擇市中心地段，處于正在開發(fā)或有開發(fā)潛力的地段是優(yōu)先考慮的范疇離市中心不要太遠，自駕車出行時間上比較寬裕周邊配套對商業(yè)配套稍有需求對教育醫(yī)療配套關(guān)注度較高周邊配套關(guān)注度最好，休閑娛樂配套其次對教育商業(yè)配套關(guān)注度相對較低對生活配套關(guān)注度高對其他類型的配套相對關(guān)注度偏低對各項配套設(shè)施的需求度都比較高交通交通便利，周邊或有交通規(guī)劃交通便利，周邊或有交通規(guī)劃周邊交通便利，出行方便自駕車出行，道路通暢，出行方便客戶定位特征未婚族、退休職工受到身邊環(huán)境影響購買力較為旺盛核心客戶次要客戶層偶然性客戶層第一圈層第三圈層第二圈層異地投資客；30-60歲的人群，一般為中高層管理人員或私營企業(yè)主，有投資需求，且對項目實用性與性價比比較敏感，對區(qū)域概念的熟悉程度一般，因此具備滿足這類客戶需求的項目即會出手購買；購房需求：中（前期消費能力透支與本地消費不跨區(qū)的習(xí)慣）；產(chǎn)品需求：110㎡2房；130㎡三房、別墅地理位置收入層次昆山本地人；25-35歲人群，以改善性需求為主要購買目的，這部分客戶對產(chǎn)品要求主要體現(xiàn)在；高性價比、高大寬敞、出行方便為主，該類客戶主要關(guān)注生活配套是否齊全、交通是否便利；購房需求：弱（前期消費能力不足與本地消費不跨區(qū)的習(xí)慣）；產(chǎn)品需求：110㎡2房；本項目客戶分類來自：上海人上海人，工作和日常活動在上海，周末愿意在上海周邊度假，對昆山區(qū)域概念不強，加上對上海市區(qū)的價格壓力而被迫在此置業(yè)的普通購房客戶。該類客戶關(guān)注交通生活等配套，對價格較為敏感；購房需求：強；產(chǎn)品需求：110㎡2房；130㎡三房本項目目前主要以三類客戶為主，其中以上海人為主PART

5項目分析與總結(jié)項目未來規(guī)劃合生創(chuàng)展五豐廣場未來競爭樓盤在建商圈地塊周市生活片區(qū)項目周邊配套近期無明顯改變，交通商業(yè)配套缺乏明顯成為了客戶購房的主要抗性之一本項目條件的促進與制約參比項本項目條件分析思考區(qū)位離昆山市中心有一定距離對自需客源而言,區(qū)域與市中心有一定的距離且存在交通不通暢的問題檔次昆山市場上屬于高端產(chǎn)品在昆山屬于高端產(chǎn)品，憑借產(chǎn)品品質(zhì)可吸引一定客源產(chǎn)品標準面積段在110-220之間，均價處于昆山的高位

小分割面積產(chǎn)品利于吸引投資客及養(yǎng)老度假型的客戶購買廣告表現(xiàn)并未進行媒體廣告投放工作當?shù)厥袌龅膹V告投放將增加項目知名度，對外地投資客增加項目信心度及推廣力度周邊道路情況目前道路為南北向道路長江北路，東西向主干道迎賓東路為唯一對外公路項目前往市中心距離較長，日常往來時間、費用等問題可能造成購買抗性周邊配套情況周市醫(yī)院，周市中學(xué)，50萬方生態(tài)公園項目周邊配套滯后是一大問題周邊未來供應(yīng)周邊已有平整土地，為和省創(chuàng)展地塊的用地預(yù)計未來2月內(nèi)將有大批小面積段地段更好的樓盤開盤，屆時將對本項目去化產(chǎn)生影響有利市場環(huán)境產(chǎn)品層面不利威脅：客戶對區(qū)域位置認知度及認同感低投資人群對區(qū)域后市升值看空與周邊區(qū)域項目的競爭激烈整體市場需求可能放緩項目SWOT分析機會：未來規(guī)劃前景看好價格比上海便宜很多對外地人限貸，不限購劣勢:區(qū)域規(guī)劃實現(xiàn)尚未成熟周邊配套基本沒有交通生活二不方便優(yōu)勢：絕佳綠化覆蓋率和小區(qū)生活品質(zhì)規(guī)劃環(huán)境的逐步完善產(chǎn)品設(shè)計在當?shù)卣紦?jù)一定優(yōu)勢總結(jié)昆山樓市近期已經(jīng)有明顯回升；市場表現(xiàn)方面，剛需與養(yǎng)老這類人群的購買力開始顯現(xiàn)，供求雙方觀望情緒有所減輕，成交近期正逐步回暖；由于政策的不明朗及信貸環(huán)節(jié)收緊造成了后市仍然存在較多的不確定此外，近期市場新增房源缺乏中低端項目，高端項目過于集中，對于市場成交量拉動作用有限，反而會引起樓盤之間的降價競爭。銷售部分一、前期回顧

銀行政策

昆山執(zhí)行認房認貸，（欲貸款者提供本人身份證復(fù)印件）通過中國人民銀行征系統(tǒng)和房產(chǎn)交易大廳個人住房信息查詢（需填報《借款人家庭住房信息查詢申請書》經(jīng)銀行蓋章）；蘇州大市范圍內(nèi)社會保險近期連續(xù)繳納達一年以上；企業(yè)法人名義購房，本人出資或所占股份在50%以上，須提供一年稅單；由于額度緊、審批嚴，各家銀行房貸條件及放款時間的不同，建議開發(fā)商保持與之前合作過的銀行業(yè)務(wù)往來，保證放貸回款的及時性。

從前期至今銀行政策逐步嚴格，每家銀行放款細節(jié)也大有不同。

理財講座活動3月份共三次：3.5、3.13、3.19人數(shù)：100人活動目的：利用目前上海房地產(chǎn)限購令及國八條，很多投資客沒辦法再在上海買房，昆山目前還未受政策影響，鼓動投資客看清眼前時機，來昆山投資房產(chǎn)，促進琨城帝景園項目成交。內(nèi)容：房地產(chǎn)研究院的高級評論專家李戰(zhàn)軍針對目前上海和昆山房地產(chǎn)形勢和日后走勢進行分析點評。李老師及楊老師講座慷慨激昂、比較精彩，授課者很感興趣，互動積極。通過講座活動，客戶之前持幣觀望的心理有所松動。派報昆山派報地點：

東澳鋼材、易初蓮花、周市老街、上海派報地點：

上海九星建材市場選擇人流量比較集中的區(qū)域，把握有效客戶，提高項目知名度。低成本，主動出擊會所於4.29上午11：18舉行剪彩。邀請到60位嘉賓參加冷餐會，嘉賓大都剪裁之后就直接離開會所，也沒有意向客戶；365休閑會所3月份試營業(yè)以來，雖然來訪客戶有一定量的提升，每周來訪量由原來個位數(shù)上升至十位數(shù)，但這些客戶不是本項目的目標客群，大都數(shù)是走馬觀花的心態(tài)，沒有明確的購房意向。會所營業(yè)昆山房展會時間：4.30—5.3；與以往房展會相比觀展人數(shù)較少；年齡：20—45歲；贈送面積多（如：入戶花園）和房屋總價低的樓盤較受到消費者的青睞；促銷手段：市區(qū)：昆山首璽買房送奔馳、城南世貿(mào)蝶湖灣特價房每平米6500元、城北：馨座意向金1萬抵5萬、金城北郡特價房5688元；城西板塊時代文化家園5900起；此次展會大部分開發(fā)商雖然打出了特價房，但從整體情況上看客戶仍在持幣觀望。派報1500份（別墅）客戶認知途徑分析1/1—5/8來訪客戶120組來電客戶28組因廣告投放較少，目前上訪客戶途徑有限。項目本身在該區(qū)域?qū)儆跇酥拘徒ㄖ澳壳皶ぷ魅藛T前期在周邊進行了大量的會所宣傳，固路過此處和來看會所的客戶居多。來訪客戶區(qū)域分析由目前看來雖然上訪客戶以本地居多，但多數(shù)客戶是到會所消費的，屬走馬觀花型，并非我們的目標客群。戶型關(guān)注分析目前上訪的客戶均是剛需客戶，以三房受關(guān)注度較高，這些客戶喜好小三房戶型，戶型緊湊但實用性較高，生活配套及交通便利，價格適中這種中低端項目。如：青春岸線金城北郡2011年項目大定6套；銷售面積841.21平米；金額6020188元簽約8套（別墅1套）：簽約面積1441.81平米；金額16939540元

資金回收：16647540元成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計客戶：陳先生兄弟兩人都是老業(yè)主陳鳳進帶過來的，目前在昆山的鋼材市場有自己的公司，由于是親戚介紹在加上本案離自己工作的地方較近，覺得本案的產(chǎn)品及質(zhì)量都比較好，才考慮購買本案。但二人資金都用在生意周轉(zhuǎn)，不能一次性及分期付款，均要辦理貸款。當業(yè)務(wù)員收集齊全客戶資料后，送入指定銀行，由于銀行政策改變無法辦理，為達成成交，業(yè)務(wù)員帶著資料咨詢了前期和本案合作的所有銀行，后面得知可以辦理按揭，告知客戶后，客戶紛紛下定，兄弟兩人分別認購了113#1306和113#1506并已按時簽約。近期成交客戶問題匯總本地客戶對區(qū)域比較敏感，認為省道以北不是昆山；目前昆山購房主力客群為新昆山人（剛需）對目前

項目的交通及生活的不便性抗性較大；售樓處照明設(shè)備損壞，未能及時修理，整體銷售氣氛不佳。按揭貸款政策的影響，近期一年社保不能間斷，補辦社保銀行不認可，目前合作銀行只認同社保不認同稅單；（各銀行在大原則不變的前提條件之下，每家銀行具體的放貸細則各有不同）認房認貸的落實，導(dǎo)致購房者不能貸款；（部分銀行）剛需客戶對儲藏室和地下停車位的抗性很大，而目前屬于捆綁銷售。車位款須一次性付清，會增加首付款的壓力；停車位對于無車家庭沒有意義，每月還繳納50元能耗費；下半年銷售策略項目全年銷售目標1.5億項目目前處于聯(lián)合銷售，每家公司0.75億2011年度工作目標目前項目可售產(chǎn)品情況產(chǎn)品可售套數(shù)可售面積

預(yù)計均價

預(yù)計總銷金額公寓一期102465.146,90017,009,466二期（第一批）92294.086,90015,829,152二期（第二批）16020085.667,000140,599,620合計18024844.9

173,438,238別墅一期125981.4414,00083,740,160二期2913237.6219,000251,514,780合計4119219.1

335,254,940儲藏室52537.61,000537,600車位436

40,00017,440,000總計22144601.5

516,670,778二期公寓（第二批）獨棟別墅（二期）項目三期二期公寓（第一批）一期公寓獨棟別墅（一期）合計總銷為：5.1億二房三房復(fù)式48%36%16%2011年銷售計劃

現(xiàn)有公寓余量銷售50%以上，總銷金額目標：8000—8500萬

一期別墅余量去化，力爭總銷目標金額：7000—7300萬完成上述計劃的前提，是在充分分析產(chǎn)品及市場的情況下，結(jié)合本案獨有的特色，制訂適當?shù)?、能夠被市場接受的價格策略，確保項目的均衡去化，最終完成銷售任務(wù)。

以上?？蛻魧?dǎo)入為主1、昆山暫未出臺住房限購實施細則；2、在新國八條（限購令）及房產(chǎn)稅的影響下，上?？蛻粢褵o法購買住宅3、隨著上海交通的迅猛發(fā)展，滬寧高鐵實現(xiàn)了公交化運營，密度高最小間隔5

分鐘一班，最快12分鐘，大大縮短了上海至昆山間的列車運行時間；4、從昆山與上海的房價看，昆山有絕對的價格優(yōu)勢，上海一套住房的首付，就可一次性付款在昆山置業(yè)；5、目前昆山本地客戶及新昆山人購買力相對有限，且受貸款政策影響，購買力明顯下降，上?？蛻粲袑嵙σ淮涡曰蚍制诟犊钤诶ド街脴I(yè)。目標客戶與前期合作銀行繼續(xù)保持合作關(guān)系，在指定銀行無法辦理貸款的前提條件之下，可在能辦理貸款的銀行辦理貸款手續(xù)，提高成交率。12銷售策略恢復(fù)社區(qū)班車的運行，解決客戶出入相對困難的問題，建立良好的口碑效應(yīng)。加大基本生活配套設(shè)施（如增加小型蔬果超市、ATM存取款等），完善業(yè)主的基本生活需求，樹立高品質(zhì)社區(qū)形象。3以一二手房聯(lián)動的形式促進銷售，希望可提高項目的上訪量及成交量，從而完成項目指標。4維持老帶新客戶獎勵方案，老客戶推薦新客戶購房，新客戶全款到賬后給于老客戶1000元物業(yè)費獎勵，并及時兌現(xiàn)。按揭貸款及分期付款的客戶贈送地下停車位和儲藏室；能一次性付款并按時簽約的客戶，在簽約當日在原有的優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受每平方米100元優(yōu)惠。1采用分期付款的方式供客戶選擇。降低分期付款首付款簽約比例，首付滿30%即可簽訂合同，但以時間過半房款金額過半為原則，在交房前全款付清。2價格策略3景觀較差或者面積較大的房源，以特價房的形式推出，吸引客戶關(guān)注，增加案場上訪量。加強銷售管理（一）傭金激勵視目前市場行情低迷，客戶上訪量較少，業(yè)務(wù)員情緒波動較大，近階段傭金從前期的千分之壹提高至千分之貳，激勵業(yè)務(wù)員，促使項目快速去化。（二）加強團隊力量增加2到3名銷售人員，推行銷售分組競爭機制，提高案場執(zhí)行力，加強競爭力，提升團隊精神面貌，增強案場凝聚力及戰(zhàn)斗力，建立銷售信心。（三）加強現(xiàn)場流程管控，嚴格接待流程實施嚴格要求銷售流程控制，做好接待服務(wù)的標準化、規(guī)范化（四）加強培訓(xùn)，完善銷售說辭從基本知識至銷售流程都需要有一個系統(tǒng)性的培訓(xùn)，整理銷售說辭，加強現(xiàn)場銷售力。（五）深度挖掘老帶新客戶資源，做好老客戶回訪及感情維護，促進銷售。企劃部份合生城邦3月26日開盤;總價段在140-150萬之間恒盛湖畔豪庭4月28日開盤;總價段在140萬起悠活城4月28日開盤;總價段在130萬起金鼎香樟苑4月成交第一名總價段在140萬起上海近期熱銷樓盤萊頓小城,總價一百萬元起但是一向精明的上海人,卻忘記去算另一筆帳在上海100萬元你能得到什么？答案：如果把這100萬元換一種用法2011訴求核心：100萬，過上“豪”生活大房子+大公園+大儲藏+帶車位+私家車=大享受用問卷式形式，以趣味問題引導(dǎo)客戶群在做問題的同時偏于我們統(tǒng)計客戶消費習(xí)慣接觸他們！影響他們！活動執(zhí)行目標7個月

7500萬1072萬/月4套/月1套/月公寓別墅我們所面臨的艱巨任務(wù)別墅公寓雙線并舉別墅線公寓線制造“稀缺感”營造“尊貴感”打開推廣渠道保持市場熱度突出項目優(yōu)勢，樹立產(chǎn)品高端形象，帶動項目形象提升。突出產(chǎn)品性價比，抓住有效客戶，針對性銷售。傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)對應(yīng)階層品味傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品品質(zhì)對應(yīng)階層品味下半年營銷思路1.不容忽視的“老客戶”

昆山作為投資類為主的市場，有著其客群的特殊性，并隨著本項目價格的節(jié)節(jié)攀升，當?shù)乜蛻舻娜セ芰θ諠u削弱，二期已售公寓以上海為首的外省市客戶已達到70%以上，其中以“老帶新”的客群比例為首。2.市場缺乏認知度

擴大上海市場推廣渠道，以“時代報”為門戶，其他網(wǎng)絡(luò)相應(yīng)手段為輔助，形成立體組合的傳播模式，最大限度的發(fā)揮作用，聚集購買人氣，從而充分挖掘上?？蛻糍徺I力以帶動昆山市場。昆山市場擴大項目所在區(qū)域知曉度，提升項目品牌力。

3.解決交通生活二不方便問題

班車的啟動，解決客戶來項目現(xiàn)場的便利性。同時班車本身的車身廣告，對昆山流動宣傳起到一定推進。加強項目本身的生活配套，解決業(yè)主買菜等生活便利性。我們下半年所面臨和需要解決的問題針對“老客戶”堅持長期低成本社區(qū)活動不斷，邀請參加項目各種PR活動客群戶外廣告\報紙平面\網(wǎng)絡(luò)\短信\電視電臺\直投\車身廣告圈層活動\路演\派發(fā)維系老客戶感情，達到口碑傳播之效以上?！皶r代報”為門戶，全方位輔助手段配合，保持市場熱度建立公共關(guān)系平臺，跨界圈層營銷Way持久戰(zhàn)（老客戶維系）陣地戰(zhàn)（上海昆山）運動戰(zhàn)（別墅圈層營銷）戰(zhàn)術(shù)一PurposeTactical戰(zhàn)術(shù)二戰(zhàn)術(shù)三老客戶維護持久戰(zhàn)

運動健康主題活動活動時間：7月（每周組織一次）活動地點：琨城帝景園項目場所參與人數(shù)：100人左右人群定位：老業(yè)主活動內(nèi)容：健康運動活動形式：網(wǎng)球等時尚高端的運動比賽活動目的：通過搭建高端社交平臺，真正形成以業(yè)主為核心的高端客戶圈層，為業(yè)主提供更多增值服務(wù)，增強業(yè)主對品牌的認同度，同時也獲得更好的口碑傳播，為蓄客做鋪墊。業(yè)主活動活動時間：10月上旬活動地點：琨城帝景園項目場地參與人數(shù)：100人左右人群定位：老業(yè)主活動內(nèi)容：健康運動活動形式：自行車慢速賽活動目的：積聚人氣，豐富業(yè)主的活動，以此帶動人氣，擴大目標客戶群體，并且提升業(yè)主及琨城帝景苑園區(qū)的品質(zhì)，成為高端時尚文化區(qū)域。低碳環(huán)保自行車慢速賽比賽業(yè)主活動活動時間：12月活動地點：琨城帝景園項目會所參與人數(shù)：200多人活動內(nèi)容：音樂會欣賞+酒會活動形式：音樂會+酒會活動目的：配合新年之際，老業(yè)主新業(yè)主均給予琨城帝景園很大支持，答謝業(yè)主們的支持新老業(yè)主答謝會開拓上海市場立足昆山陣地戰(zhàn)上海：全面開拓市場針對上海市場開拓以平面媒體為主，電視媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信、一二手聯(lián)動、路演等多種媒介及活動形式為輔的組合直效營銷。報廣通過地鐵時代報，東方早報的投放，把握上?？蛻綦娨暶襟w東方有線電視插播廣告網(wǎng)絡(luò)與新浪、搜房等影響力較大的網(wǎng)站進行聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)廣告及新聞的發(fā)布，信息的更新與維護組織昆山看房團短信通過易居數(shù)據(jù)庫平臺發(fā)送項目短信一二手聯(lián)動充分利用易居二手房門店資源一二手聯(lián)動路演昆山：易初愛蓮店、歐尚；上海：outlets、中環(huán)百聯(lián)針對上海市場開拓通過多種媒介及活動形式的組合進行組合直效營銷。Point1.時代報根據(jù)市場情況及推案節(jié)點，進行上海地鐵時代報的投放《時代報》是由上海解放日報報業(yè)集團出版的定位為“上班族通勤路上獲得資訊的報紙”，作為上海地鐵運營公司特許授權(quán)的免費媒體，在未來7年內(nèi)將不再有新的免費媒體進入上海地鐵。

本報目前在上海軌道交通9條線上共計200多個站點免費發(fā)放。

周一至周五出版，主打早晨7：30分至9：30分乘坐地鐵上班的人群，目前期日發(fā)行量55~60萬份，并將隨著地鐵人流量的增加而同比增加。

時代報的未來發(fā)展具有無限想象空間。專業(yè)市場調(diào)查公司發(fā)現(xiàn)，時代報的核心讀者群年齡多在20歲至35歲，年輕，職業(yè)，有活力，見解獨立，男女比例相等，擁有巨大消費力和消費決策力，他們中大部分沒有閱讀傳統(tǒng)收費日報的習(xí)慣，是正從傳統(tǒng)媒體中流失的人群。

Point2.東方早報根據(jù)市場情況及推案節(jié)點，進行主力人群進行東方早報的投放1、定位：影響力至上，強調(diào)對主流人群影響力，是長江三角洲地區(qū)的一張高品位日報。2、內(nèi)容：上海灘第一份政經(jīng)時事大報，由國內(nèi)諸路知名政經(jīng)媒體精英共同打造，每日48版，周五100版。立足上海，輻射長三角。3、目標讀者：關(guān)心政經(jīng)時事的白領(lǐng)階層。年齡在26-45歲之間，對未來充滿信心、追求事業(yè)成功和品位生活，求知欲強、思想先進、購買力強。4、遠景目標：搶占長三角白領(lǐng)日報市場，成為該區(qū)域的紐約時報。以達到目標閱讀東方早報人群的高閱讀率及有效閱讀率。Point3.東方有線百事通數(shù)字電視根據(jù)市場情況及推案節(jié)點，進行主力人群進行直觀式項目了解1、定位：影響力至上，強調(diào)對主流人群影響力，是長江三角洲地區(qū)的一張高品位日報。2、內(nèi)容：上海灘第一份政經(jīng)時事大報，由國內(nèi)諸路知名政經(jīng)媒體精英共同打造，每日48版，周五100版。立足上海，輻射長三角。3、目標讀者：關(guān)心政經(jīng)時事的白領(lǐng)階層。年齡在26-45歲之間，對未來充滿信心、追求事業(yè)成功和品位生活，求知欲強、思想先進、購買力強。4、遠景目標：搶占長三角白領(lǐng)日報市場，成為該區(qū)域的紐約時報。以達到目標讀

東方早報報紙圖片者群的高閱讀率及有效閱讀率。Point4.網(wǎng)絡(luò)新浪、搜房等進行聯(lián)動Point5.短信通過易居數(shù)據(jù)庫平臺發(fā)送產(chǎn)品短信易居臣信會員平臺&新浪樂居會易居置業(yè)會于2000年8月成立,截止到2008年底,已在上海、北京、武漢、西安、成都、天津、南京、無錫、徐州、濟南、鄭州、長沙、福州等近30個城市建立了易居置業(yè)會，現(xiàn)有全國會員120萬余名，是目前國內(nèi)最大的會員制購房俱樂部。Point6.一二手聯(lián)動Point7.路演上海：outlets、中環(huán)百聯(lián)通過路演擴大產(chǎn)品影響力昆山：市場保溫Point1.

有線電視看房視頻、TVC宣傳片投放在昆山市場，根據(jù)客戶的行為習(xí)慣來看，電視媒介的傳播效果優(yōu)于紙媒，因而我們建議在昆山有線電視投放看房視頻或tvc宣傳片，以擴大影響，培育潛在客戶。Point2.

昆山交通臺FM101.7/江蘇交通頻率利用交通臺的廣泛傳播性，讓項目在昆山品牌知曉率得到一定提升?！皠痈?01”(FM101.7)，從每天清晨6點到次日凌晨2點，每天20小時播放最新、最精彩的流行音樂每逢正點的娛樂新聞滾動播報，《東方風云榜》新歌推薦，更是為目標受眾群打造貼身服務(wù)。“動感101”有十多位最具活力的DJ每天帶來最具時尚魅力的節(jié)目，而電波中川流不息的明星