設(shè)計(jì)合約管理辦法

設(shè)計(jì)合約管理辦法總則目的為有效控制全項(xiàng)目周期內(nèi)設(shè)計(jì)成本，科學(xué)管理設(shè)計(jì)合同，特制定本辦法。適用范圍本辦法適用于集團(tuán)及其城市公司設(shè)計(jì)管理部。（以下“集團(tuán)”指“集團(tuán)總部”）分則定義設(shè)計(jì)合約規(guī)劃（以下“合約”指“設(shè)計(jì)合約”）是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有設(shè)計(jì)合同大類及金額進(jìn)行預(yù)估，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)，也是制定項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)分責(zé)：集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人：是項(xiàng)目合約管理的最高管理人，負(fù)責(zé)審批所有項(xiàng)目的合約管理額度以及其他標(biāo)準(zhǔn)化的管理和評(píng)價(jià)。城市公司設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人：為合約管理的直接責(zé)任人，主要職責(zé)如下：根據(jù)合約規(guī)劃額度，審批各項(xiàng)目（或本城市公司管理項(xiàng)目）各類設(shè)計(jì)合同及金額；負(fù)責(zé)組織跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、落實(shí)各項(xiàng)目合約規(guī)劃執(zhí)行情況，定期對(duì)本團(tuán)隊(duì)內(nèi)執(zhí)行的合約規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)及考核；負(fù)責(zé)不定期反饋各類合約單價(jià)信息，集團(tuán)統(tǒng)一更新；部門合約管理人員：負(fù)責(zé)組織年度合約規(guī)劃工作事宜；負(fù)責(zé)備案各項(xiàng)目合約執(zhí)行情況；風(fēng)險(xiǎn)管理部：負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)管理部PPI中的合約管理進(jìn)行考核。項(xiàng)目合約管理人員（項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人）：負(fù)責(zé)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表》發(fā)起；負(fù)責(zé)與部門合約管理崗保持項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的銜接關(guān)系，并接受其監(jiān)督；負(fù)責(zé)組織跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、落實(shí)本項(xiàng)目合約執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)建立、維護(hù)本項(xiàng)目合約管理網(wǎng)絡(luò)，每季度對(duì)本項(xiàng)目合約執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)、分析和評(píng)價(jià)；根據(jù)合約管理要求，各項(xiàng)目合約負(fù)責(zé)人須按時(shí)對(duì)已完成的合約進(jìn)行上報(bào)或未完成的合約預(yù)警，并將此內(nèi)容提交給部門合約管理崗備案。集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表的備案；負(fù)責(zé)不定期對(duì)各項(xiàng)目合約規(guī)劃執(zhí)行情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；合約規(guī)劃的編制與執(zhí)行合約規(guī)劃的編制各項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目定位及實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目整體合約進(jìn)行預(yù)估、拆分，并對(duì)庫(kù)內(nèi)庫(kù)外的設(shè)計(jì)分供方資源進(jìn)行初步匹配，確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合約規(guī)劃。在土地取得后，15天內(nèi)應(yīng)首先上報(bào)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表》；《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表》為設(shè)計(jì)合約規(guī)劃的重要工具和手段，分為住宅類和綜合體類表格模板，模板填寫詳細(xì)信息請(qǐng)參照相應(yīng)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表》；通用各期的費(fèi)用按當(dāng)期計(jì)容建面分?jǐn)偅粚?shí)際拆分合同分項(xiàng)時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況操作，不完全按照集團(tuán)要求欄內(nèi)進(jìn)行，但必須在集團(tuán)要求的限價(jià)范圍內(nèi)進(jìn)行，有差異時(shí)，應(yīng)在重要備注欄內(nèi)說(shuō)明，獲得審批通過后方可突破；西南地區(qū)(重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明等地)的單價(jià)控制執(zhí)行西南地區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，上海、無(wú)錫蘇州地區(qū)因設(shè)計(jì)單位普遍為上海單位，設(shè)計(jì)質(zhì)量較高，產(chǎn)品銷售單價(jià)也較高，設(shè)計(jì)單價(jià)可在西南限價(jià)基礎(chǔ)上取1.2倍放大系數(shù)；（注意同一個(gè)單位在不同城市公司簽訂的單價(jià)在2年度內(nèi)應(yīng)當(dāng)一致，或后簽的低于先前簽的，特殊情況，另行討論。采用放大系數(shù)時(shí)，實(shí)指換了一家設(shè)計(jì)單位的情況。各設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用核定，需結(jié)合《分供方年度評(píng)估表》核定）開始編制合約規(guī)劃時(shí)，尚未確定具體單位，可將所有的合同名稱及工作小組作為“建議”，盡量填寫，例如：建議選擇與XX設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)XX小組同檔次團(tuán)隊(duì)，待分供方比選階段具體落位；合約管理的執(zhí)行：審批通過后的合約規(guī)劃的單價(jià)及計(jì)費(fèi)方式即上報(bào)成本部進(jìn)行鎖定；所有新增合同簽訂時(shí)，均應(yīng)提供審批通過的《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃表》作為附件，并將對(duì)應(yīng)的合同分項(xiàng)標(biāo)紅以作提示；超出控制標(biāo)準(zhǔn)的合約規(guī)劃和合同審批，集團(tuán)成本部、設(shè)計(jì)部均可予否決。合約規(guī)劃審批流程：在概念方案評(píng)審會(huì)后30天內(nèi)提前對(duì)全項(xiàng)目設(shè)計(jì)類合同拆分方式、限價(jià)方式和分供方選擇的模式進(jìn)行梳理并提交審核。《項(xiàng)目設(shè)計(jì)合約規(guī)劃》在完成城市公司設(shè)計(jì)、成本會(huì)簽后發(fā)起審批，經(jīng)集團(tuán)設(shè)計(jì)、成本、風(fēng)管，逐級(jí)審批至集團(tuán)常務(wù)副總裁。合約管理的考核在PPI考核時(shí)，每年由集團(tuán)設(shè)計(jì)部會(huì)同風(fēng)險(xiǎn)管理部進(jìn)行考核。考核范圍：對(duì)合約規(guī)劃中的主動(dòng)超出項(xiàng)進(jìn)行考核，被動(dòng)超出項(xiàng)不進(jìn)行考核。針對(duì)通過審批的合約規(guī)劃管理，無(wú)特殊原因、無(wú)定位變化、設(shè)計(jì)條件變化，而整體限額超出審批全額時(shí)，須執(zhí)行目標(biāo)成本超限審批的相關(guān)約定進(jìn)行報(bào)批。每出現(xiàn)1個(gè)項(xiàng)目超合約規(guī)劃，按超出全額的0.1%處罰相關(guān)部門?！都瘓F(tuán)目標(biāo)成本管理制度》（2016修訂版）中關(guān)于成本超限審批的規(guī)定如下：（1）項(xiàng)目成本管理過程中，項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人一旦確認(rèn)某單項(xiàng)成本（合同性成本以單份合同為基準(zhǔn)，非合同成本以單項(xiàng)四級(jí)科目為基準(zhǔn)）超限，則成本管理部負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)分析超限原因，并組織相關(guān)專業(yè)人員研究對(duì)策，對(duì)確定的成本超限情況按照以下原則在成本系統(tǒng)上發(fā)起審批；（2）如果單項(xiàng)超支在100萬(wàn)以內(nèi)（含100萬(wàn)），其他單項(xiàng)有節(jié)約或通過成本優(yōu)化，能夠在項(xiàng)目總成本（不含地價(jià)和不可預(yù)見費(fèi)）三級(jí)成本科目之內(nèi)（四級(jí)成本科目之間）內(nèi)部平衡且不動(dòng)用不可預(yù)見費(fèi)，則由城市公司總經(jīng)理審批，審批時(shí)說(shuō)明平衡或優(yōu)化措施，報(bào)集團(tuán)成本管理部和集團(tuán)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人備案并監(jiān)督落實(shí)；（3）如果單項(xiàng)成本超支，其他單項(xiàng)有節(jié)約或通過成本優(yōu)化，能夠在項(xiàng)目總成本（不含地價(jià)和不可預(yù)見費(fèi)）內(nèi)平衡且不動(dòng)用不可預(yù)見費(fèi)，則由集團(tuán)分管副總裁審批，報(bào)集團(tuán)成本管理部和集團(tuán)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人備案并監(jiān)督落實(shí)。（4）如果項(xiàng)目總成本（不含地價(jià)和不可預(yù)見費(fèi)）內(nèi)不能平衡需動(dòng)用不可預(yù)見費(fèi)的，則由集團(tuán)常務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，報(bào)集團(tuán)成本管理部和集團(tuán)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人備案并監(jiān)督落實(shí)（5）如果項(xiàng)目總成本（不含地價(jià)和不可預(yù)見費(fèi)）內(nèi)不能平衡，且動(dòng)用全部不可預(yù)見費(fèi)仍然不夠的，則由集團(tuán)董事長(zhǎng)/總裁審批后執(zhí)行，報(bào)集團(tuán)成本管理部和集團(tuán)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人備案并監(jiān)督落實(shí)。（6）經(jīng)超限審批的目標(biāo)成本將作為后續(xù)成本控制的上限，作為衡量是否超限的基數(shù)；（7）衡量、評(píng)價(jià)公司成本管理的最終指標(biāo)按最后審批調(diào)整后的目標(biāo)成本作為基數(shù)。合約規(guī)劃要點(diǎn)說(shuō)明合作范圍的確定：對(duì)于擬合作的設(shè)計(jì)分供方，如果是初次合作，為了有效把控整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，在雙方達(dá)成一致意見的情況下，一律采用項(xiàng)目分期及面積指標(biāo)相結(jié)合的方式控制初次合作，非初次合作單位不受此限。土建類和景觀裝飾類合作范圍限定條件如下：建筑設(shè)計(jì)合作范圍：初次合作的單位，原則上不得超過整個(gè)項(xiàng)目的一期工程，且計(jì)容建筑設(shè)計(jì)面積不宜超過20萬(wàn)平方米。2.5.1.2所有項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，均應(yīng)從此供方庫(kù)中選擇設(shè)計(jì)單位并進(jìn)行招標(biāo)，均應(yīng)從《集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)供方庫(kù)》中選擇單位，如需選擇庫(kù)外的設(shè)計(jì)供方，需提前走OA流程另行審批。如該單位表現(xiàn)優(yōu)秀，則可申請(qǐng)入庫(kù)，半年一更新。裝飾設(shè)計(jì)合作范圍：2.5.2.1所有樣板房精裝方案設(shè)計(jì)，均應(yīng)從《集團(tuán)樣板區(qū)裝飾設(shè)計(jì)分供方庫(kù)》中選擇單位，如需選擇庫(kù)外的設(shè)計(jì)供方，需提前走OA流程另行審批。如該單位表現(xiàn)優(yōu)秀，則可申請(qǐng)入庫(kù)，半年一更新。單位使用原則：TOP/A檔單位直接采用比價(jià)、對(duì)比過往案例后委托的方式。B檔單位采取設(shè)計(jì)方案招標(biāo)方式。如選擇單位為庫(kù)外設(shè)計(jì)供方詳細(xì)操作辦法詳見《集團(tuán)設(shè)計(jì)