物業(yè)管理首次會(huì)議面臨的難點(diǎn)

物業(yè)管理首次會(huì)議面臨的難點(diǎn)

廣州市業(yè)主委員會(huì)出臺(tái)了新的指導(dǎo)規(guī)則根據(jù)《權(quán)利與管理?xiàng)l例》（2007年）和修訂后的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例，廣東省的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例于2009年3月1日實(shí)施。1998年的原始條例修訂。由于該條例的大幅度修改,關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)行規(guī)則也需要作相應(yīng)的變化。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局又根據(jù)新《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,擬定了《廣州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定(征求意見稿)》,并于2009年9月4日至9月18日公開征求意見。2010年1月1日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)施。廣州市目前尚未出臺(tái)新的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則方面的規(guī)范性文件,具體的實(shí)際操作還是按照《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(穗國(guó)房字756號(hào)文件)進(jìn)行的。2008年4月3日,為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理,規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,廣州市國(guó)土資源和房屋管理局制定了《物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》,供廣州市各個(gè)物業(yè)小區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。本文擬結(jié)合上述法律、法規(guī)和規(guī)范性文件,就廣州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的一些難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析。物業(yè)公司和物業(yè)小區(qū)的行政監(jiān)管措施成立業(yè)主委員會(huì)離不開開發(fā)商的協(xié)助和配合。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定,籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要準(zhǔn)備物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明這六份必備資料,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將這些資料報(bào)送房管局或街道辦事處。而開發(fā)商擔(dān)心業(yè)主委員會(huì)成立后,自身存在的諸如配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量瑕疵等問(wèn)題暴露,不愿意提供相關(guān)的文件資料給籌備機(jī)構(gòu),導(dǎo)致籌備工作在開始籌備階段即告流產(chǎn)。如何破解這一難題呢?《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十條規(guī)定,已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%,建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定,如果建設(shè)單位不按照規(guī)定報(bào)送資料,由房管局責(zé)令限期改正,逾期不改正的,可以處五萬(wàn)元以下罰款。根據(jù)上述規(guī)定,如果開發(fā)商拒不報(bào)送相關(guān)文件資料給房管局或街道辦事處的,可以先由房管局或街道辦事處責(zé)令開發(fā)商限期改正;如果開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)還是拒不報(bào)送資料的,可以由房管局處五萬(wàn)元以下罰款。通過(guò)房管局和街道辦事處的行政監(jiān)管措施,督促開發(fā)商履行報(bào)送相關(guān)資料的義務(wù),這些措施可以推進(jìn)業(yè)主大會(huì)籌備工作的有效進(jìn)行。但實(shí)際生活中,很多小區(qū)當(dāng)初的開發(fā)商屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司,在樓盤開發(fā)完畢后,項(xiàng)目公司即被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或宣告破產(chǎn)、倒閉,要求這些處于吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照狀態(tài)或破產(chǎn)的開發(fā)商提供相應(yīng)資料顯然無(wú)法實(shí)際操作。筆者認(rèn)為,由于上述六份必備資料中,物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)在房管局一般都有備案,建筑規(guī)劃總平面圖在規(guī)劃局有備案,可以向這兩個(gè)行政機(jī)關(guān)要求配合提供資料。交付使用共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房配置情況,小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司最為清楚,可以由物業(yè)服務(wù)公司提交。作為籌備組組長(zhǎng)的街道辦事處代表可以在其中起到協(xié)調(diào)作用,整合幾個(gè)部門提交的資料,為籌備工作做好初期準(zhǔn)備。描述:個(gè)人是地震業(yè)主的嘴唇,規(guī)定了聯(lián)按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)的籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表、居委會(huì)代表四方組成,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任,業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了籌備組由7—15人組成。其中,籌備組中的業(yè)主代表產(chǎn)生比較困難。由于廣州市的很多小區(qū)屬于投資性買房,業(yè)主不在購(gòu)買的房屋中居住,平時(shí)業(yè)主之間也很少進(jìn)行交流,甚至居住多年的鄰居彼此都不認(rèn)識(shí)。按照穗國(guó)房字756號(hào)文的規(guī)定,首次由5—15名業(yè)主聯(lián)名擬定《關(guān)于組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組的建議》,在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。在公示期間由業(yè)主自薦增補(bǔ),自薦業(yè)主應(yīng)由不少于10名業(yè)主推薦?；I備組中的業(yè)主代表從聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主中選擇產(chǎn)生。但現(xiàn)實(shí)生活中,由于業(yè)主之間交流少,經(jīng)常出現(xiàn)沒(méi)有自薦業(yè)主的情況。針對(duì)這種情況,廣州市房管局規(guī)定,如果沒(méi)有業(yè)主自薦或自薦業(yè)主不符合自薦條件的,聯(lián)名業(yè)主成為籌備組成員。通過(guò)這種方法可以有效解決籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生難的問(wèn)題。第三,業(yè)主代表人數(shù)超過(guò)一定人數(shù),應(yīng)提交符合自己代表資格的初步裁決意見在成立業(yè)主大會(huì)的過(guò)程中,經(jīng)常出現(xiàn)兩種極端情況:一種是沒(méi)有人牽頭參加籌備組,籌備組中業(yè)主代表人數(shù)過(guò)少,導(dǎo)致籌備組成立難;另一種情況是,由于多種利益的驅(qū)動(dòng),小區(qū)出現(xiàn)多個(gè)聯(lián)名業(yè)主團(tuán)體,都想進(jìn)入籌備組,導(dǎo)致籌備組中的業(yè)主代表人數(shù)過(guò)多。如果籌備組中業(yè)主代表人數(shù)超過(guò)規(guī)定的7—15人的,一般由街道辦事處代表根據(jù)被推薦的業(yè)主代表所擁有的物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額,代表性和廣泛性等因素進(jìn)行考慮,綜合權(quán)衡后決定籌備組中業(yè)主代表的最后人選。那么,如果落選的業(yè)主代表對(duì)街道辦公布的籌備組中業(yè)主代表名單有異議的,該如何處理呢?廣州市房管局規(guī)定,如果籌備組成員產(chǎn)生之后,業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,可以向區(qū)房管局提出。如果未經(jīng)超過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主否決的,則視為通過(guò)。即如果業(yè)主要否決籌備組中的業(yè)主代表資格,則必須提交超過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主否決意見。如果提出異議的業(yè)主無(wú)法提供這些否決意見,則籌備組中業(yè)主代表名單合法有效。現(xiàn)實(shí)生活中,要提交超過(guò)半數(shù)投票權(quán)業(yè)主的否決意見非常困難,因此,一旦街道辦事處決定了籌備組中的業(yè)主代表名單,便很難再發(fā)生變更。安排集體代表籌備組中必須有建設(shè)單位代表參加。實(shí)踐中,開發(fā)商不愿意組建業(yè)主大會(huì),甚至采用各種方法進(jìn)行干擾。建設(shè)單位如果不授權(quán)代表參加籌備組,該如何處理?穗國(guó)房字756號(hào)文規(guī)定,由區(qū)房管局發(fā)出《關(guān)于上報(bào)參加籌備組成員名單的通知》,限令開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)委派代表參加。如果規(guī)定期限過(guò)后,建設(shè)單位還是沒(méi)有委派代表參加籌備組,《廣州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定(征求意見稿)》規(guī)定,由其他三方人員組成籌備組,建設(shè)單位不委派代表不影響籌備組的成立,這樣可以有效解決建設(shè)單位拒不委托代表參加籌備組的情形。第三,業(yè)主會(huì)議的決議是否有效傳達(dá)業(yè)主根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)在首次業(yè)主大會(huì)召開15天之前,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告首次業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。但由于廣州市內(nèi)很多業(yè)主的房屋是用來(lái)出租的,而承租人對(duì)于業(yè)主自治的事情并不感興趣。當(dāng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開并作出決議后,得知消息的業(yè)主往往以不知道舉行業(yè)主大會(huì)會(huì)議為由,對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的有效性提出質(zhì)疑。如何保證召開業(yè)主大會(huì)的通知有效送達(dá)業(yè)主呢?《廣州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定(征求意見稿)》規(guī)定,可以采用當(dāng)面遞交通知、將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或住宅內(nèi)、以業(yè)主入戶時(shí)預(yù)留的聯(lián)系方式通知,或者電話或手機(jī)短信、電子郵件等方式通知?？傊?要窮盡一切可能辦法通知到業(yè)主,告知業(yè)主大會(huì)召開的事宜,以保證首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議到會(huì)人數(shù)和表決結(jié)果的有效性。從業(yè)主各個(gè)方面建立業(yè)主提案制《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論和書面征求意見的形式。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本》對(duì)于集體討論召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式,又規(guī)定了兩種方式:一種是全體業(yè)主會(huì)議制,一種是業(yè)主代表大會(huì)制。全體業(yè)主會(huì)議制一般適用人數(shù)較少的小區(qū),由小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主直接參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,討論重大事項(xiàng)并進(jìn)行投票表決。而業(yè)主代表大會(huì)制則適用小區(qū)業(yè)主超過(guò)300戶的人數(shù)較多的小區(qū),以幢、單元、樓層為單位推選1名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)。根據(jù)業(yè)主代表的權(quán)限,業(yè)主代表大會(huì)分為兩種形式,一種是委托代表制,一種是全權(quán)代表制。委托代表制要求業(yè)主代表征求所代表的業(yè)主意見,凡是需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)過(guò)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)反映。即委托代表制采用的是由單元或樓層的被代表業(yè)主授權(quán)委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì),業(yè)主代表不具有被代表業(yè)主的表決權(quán),僅僅是反映業(yè)主的意見,不得代替業(yè)主發(fā)表表決意見。而全權(quán)代表制則由業(yè)主代表直接代表業(yè)主的意見,全權(quán)授權(quán)行使表決權(quán)。筆者認(rèn)為,全權(quán)代表制度才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)表決的高效快捷,因?yàn)橹挥斜淮淼臉I(yè)主全權(quán)授權(quán)業(yè)主代表進(jìn)行投票表決,才能有效解決業(yè)主大會(huì)表決難的問(wèn)題。如果采用委托代表制,則需要業(yè)主代表去逐門逐戶地收集被代表的業(yè)主的意見,工作量較大,收集程序繁瑣,實(shí)踐中業(yè)主代表大多不愿意采用這種委托代表制度。優(yōu)化管理規(guī)章和行業(yè)規(guī)則業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用人數(shù)和面積雙重投票表決機(jī)制。一般事項(xiàng)采用“雙重過(guò)半數(shù)決”,而特殊事項(xiàng)如籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施的,采用“雙重2/3決”。實(shí)務(wù)操作中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)回收的總票人數(shù)、權(quán)數(shù)達(dá)不到雙1/2或雙2/3的法定比例,這種情況如何處理?《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條規(guī)定,未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。實(shí)踐中,很多業(yè)主領(lǐng)取表決票后,不積極行使表決權(quán),將表決票遺失或不參與表決,導(dǎo)致雙重過(guò)半數(shù)通過(guò)的法定比例無(wú)法達(dá)到。《指導(dǎo)規(guī)則》針對(duì)這些不參與表決的業(yè)主的投票權(quán)計(jì)算方法作出了規(guī)定,即可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定,未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)直接計(jì)入已經(jīng)表決的多數(shù)票,這樣可以增加表決成功的概率,有利于業(yè)主大會(huì)迅速作出有效的決議?！稄V州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定(征求意見稿)》第二十八條規(guī)定,如果回收時(shí)限屆滿后,收到的總票人數(shù)、權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)的總?cè)藬?shù)、權(quán)數(shù)的法定比例,由籌備組公告通知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間,組織人員催收表決票、選票,但延長(zhǎng)時(shí)間不應(yīng)超過(guò)三十日。即通過(guò)延長(zhǎng)投票時(shí)間和催收表決票的辦法來(lái)彌補(bǔ)達(dá)不到法定投票權(quán)數(shù)比例的情形。筆者認(rèn)為,通過(guò)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)不參與投票的業(yè)主的投票權(quán)直接作出規(guī)定,比較簡(jiǎn)便快捷。業(yè)主不參與投票,是主動(dòng)放棄自己作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員表決權(quán)利,那么可以在自治規(guī)則中直接規(guī)定怠于行使表決權(quán)的投票權(quán)計(jì)算方法,比較容易破解法定投票權(quán)數(shù)達(dá)到比例難的困境。隨著中國(guó)住房體系中公有住房主體地位的瓦解和私有住房社會(huì)群體的興起,以社區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)為紐帶建立業(yè)主自治組織,通過(guò)政府行政機(jī)關(guān)因勢(shì)利導(dǎo),充分尊重和發(fā)揮業(yè)主組織的自治功能,可以最大限度地節(jié)約政府公共管理資源。如果業(yè)主缺乏自己的利益表達(dá)訴求組織,必然導(dǎo)致業(yè)主只能以分散的個(gè)體和獨(dú)特的方式進(jìn)行抗?fàn)?使游