華廷商務(wù)酒店投資分析報(bào)告

PAGEPAGE4華廷商務(wù)酒店投資分析報(bào)告撰寫人：宋秀奇2011年7月21日第一章：酒店投資項(xiàng)目總述第一節(jié)：投資概況第二節(jié)：投資背景第二章：投資地區(qū)賓館酒店發(fā)展分析第三章：可行性項(xiàng)目研究結(jié)論第一節(jié)：成本第二節(jié)：收益第三節(jié)：財(cái)務(wù)估算第四節(jié)：融資及使用方案第五節(jié)：項(xiàng)目進(jìn)程與控制第六節(jié)：投資風(fēng)險(xiǎn)第七節(jié)：營銷策略渠道第八節(jié)：結(jié)論及建議全部房型酒店客房(6張)商務(wù)雙人房房型說明：所在樓層3-8F;房型面積:30平方米;床型:雙床;寬帶免費(fèi);加床價(jià)格：能收看電視。早餐情況有早餐商務(wù)單人房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:28平方米;床型:大床;寬帶免費(fèi);加床價(jià)格：能收看電視。早餐情況有早餐豪華單人房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:28平方米;床型:大床;寬帶免費(fèi);加床價(jià)格：能收看電視。早餐情況有早餐豪華套房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:55平方米;床型:大床;寬帶免費(fèi);加床價(jià)格：能收看電視。早餐情況有早餐第一節(jié)：投資概況項(xiàng)目前期收購?fù)顿Y1200萬；裝修預(yù)算投資600萬；合計(jì)總投資約1800萬。第二節(jié)：投資背景大環(huán)境分析：廈門是一個(gè)以旅游為龍頭產(chǎn)業(yè)的城市，每年來廈門旅游的外地旅客達(dá)2、3千萬，據(jù)海峽導(dǎo)報(bào)報(bào)道2010年來廈門旅游的人數(shù)將達(dá)到2800萬?。?！旅游總收入達(dá)到360億。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月份，廈門共接待游客2220.7萬人次，同比增長20.06%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入265.05億元，比增18.19%。國內(nèi)游：過夜游客、一日游游客實(shí)現(xiàn)雙增長前三季度，廈門共接待國內(nèi)過夜游客946.87萬人次，比增15.70%；國內(nèi)一日游游客1159.74萬人次，比增24.45%；與上半年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，這兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅均上升。前三季度，廈門A級景區(qū)共接待旅游者559.22萬人次，比增22.95%，實(shí)現(xiàn)門票收入1.41億元，比增24.27%。從今年三季度的景區(qū)接待人次來看，人次變化主要受季節(jié)影響。同時(shí)，各星級酒店接待量、平均客房出租率及房價(jià)也呈現(xiàn)明顯上升趨勢。星級酒店平均住房率為64.49%；平均房價(jià)355元，比增5.65%。入境游：旅游外匯收入突破7億美元由于受世博游影響，眾多境外游客參觀完世博會后，順帶延長周邊沿海城市旅游，對廈門入境旅游市場的拉動(dòng)作用明顯。前三季度，廈門入境人數(shù)114.08萬人次，比增14.98%；境外一日游游客38.52萬人次，比增19.90%；入境過夜游客75.56萬人次，比增12.34%。旅游外匯收入7.21億美元，比增14.94%。此外，前三季度廈門共接待境外過夜外國人332173人次，占接待入境游客總量的43.96%，同比增長10.45%。廈門酒店2010年共計(jì)接待住宿游客達(dá)（946+75.56）/0.75=1362.08萬人。來廈門出差辦事的人數(shù)達(dá)710萬之多。第二章：投資地區(qū)賓館酒店發(fā)展分析廈門目前在旅游局注冊登記的有377家酒店（包括如家、7天、莫泰、錦江之星、漢庭、三星級、四星級、五星級酒店、商務(wù)精品酒店）平均每家客房在150間左右。平均出租率在100.38%。五星級酒店均價(jià)在700-1100元左右；四星級酒店均價(jià)在450—550元左右；三星級酒店均價(jià)在320-380元左右；如家酒店均價(jià)在210元左右；漢庭酒店均價(jià)在198元左右；錦江之星均價(jià)在210元左右；青年陽光均價(jià)在210元左右；整體酒店房價(jià)均在368元左右。華廷酒店2公里范圍內(nèi)有競爭對手16家；3公里內(nèi)有競爭對手40家；200元以上到300元左右的有12家；300元-400元左右的3公里有2家，4公里內(nèi)有8家。第三章：可行性項(xiàng)目研究結(jié)論第一節(jié)：成本固定成本：房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)1200萬+裝修預(yù)算費(fèi)用600萬=1800萬流動(dòng)成本：華廷酒店目前月經(jīng)營費(fèi)用:單位：（萬元）員工工資水電費(fèi)房租及辦公場所洗滌費(fèi)招待費(fèi)稅收工程維修及辦公用品員工餐早餐網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)店租房產(chǎn)稅易耗品小計(jì)5.630.651.211.20.30.83.50.55.40.50.6524.3目前年經(jīng)營費(fèi)用：24.3萬元*12月=291.6萬元裝修后年經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算：291.6*30%=379.08萬元（以30%的增幅計(jì)算）第二節(jié)：收益（預(yù)估測算）裝修后預(yù)計(jì)：1、客房收入：客房均價(jià)：360元/間*100間*80%（出租率）*30天*12月=1051萬/年費(fèi)用在400萬\年，1051-400=651萬/年2、餐飲凈收入：120餐位*200元/日人均消費(fèi)額*70%上座率*30天*12月*18%毛利率=108.86萬3、其他收入（店內(nèi)出租、會議室出租等）：6-10萬收益合計(jì)：1+2+3=651+108+10=769萬/年第三節(jié)：財(cái)務(wù)估算年度酒店毛收入在1650萬左右；年度酒店純利潤在769萬左右；酒店總投資在2000萬左右；2000/770=2.59年酒店總投資收回期在2年6個(gè)月左右。11年租賃期，每年700萬收益，11年共計(jì)7700萬；減去原始投資2000萬；5年后，酒店裝修投資500萬，董事會股東收益5200萬。第四節(jié)：融資及使用方案資金來源由董事會吸收民間資金或自主資金。使用方案：前提是按照國家旅游局頒布的四星級裝修等級標(biāo)準(zhǔn)選材裝修。門頭裝修15-20萬；外墻裝修10-20萬；大堂裝修100-120萬；會議室裝修20萬；餐廳裝修20-30萬辦公地點(diǎn)裝修6萬；客房裝修330萬；霓虹燈廣告牌加廣告費(fèi)用50萬房間物品添置100萬合計(jì)最大投資開銷：696萬；最少不低于650萬第五節(jié)：項(xiàng)目進(jìn)程與控制1、酒店主題的確定2011.72、酒店裝修設(shè)計(jì)方案的確定2011.83、酒店裝修施工2011.9-2012.1第六節(jié)：投資風(fēng)險(xiǎn)裝修時(shí)間延期，可以采取專人監(jiān)工。簽訂合同違約處罰條例。政治因素。廈門與臺灣隔海相望，一旦局勢有變，必會殃及池魚。管理不當(dāng)。中國三星級以上酒店平均壽命在2.9年！原因就是投資者沒有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略的眼光，急功近利，管理不當(dāng)，造成酒店早產(chǎn)。規(guī)避方式：聘請優(yōu)秀、專業(yè)的管理人員，放權(quán)去做，股東不參與管理，用專業(yè)的人做專業(yè)的事；走專業(yè)的酒店管理公司模式合理協(xié)調(diào)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的關(guān)系。城市規(guī)劃提前拆遷。規(guī)避方式：關(guān)注廈門相關(guān)部門的動(dòng)向，做好信息采集，做好預(yù)案。營銷策略不當(dāng)。在裝修期間的加大酒店的推廣，維系好原有的客戶。第七節(jié)：營銷策略渠道（1）市場定位——四星級檔次，廈門首家山水主題酒店。（2）客源結(jié)構(gòu)定位——散客、旅游團(tuán)體、政務(wù)、商務(wù)接待為主?！糜闻c休閑本地散客為輔。

（3）價(jià)格定位——與廈門四星級酒店類同，部分服務(wù)項(xiàng)目收取服務(wù)費(fèi)。——裝修后的價(jià)格制定：標(biāo)準(zhǔn)間做演示門市價(jià)：688；會議價(jià)：438；單位協(xié)議價(jià)：418；攜程418；內(nèi)部價(jià)：388

開業(yè)8.5折優(yōu)惠酬賓。（4）酒店客源組織方式——品牌拓展法：深入人心的、讓市場接受認(rèn)可的品牌才是最佳的營銷基礎(chǔ)；優(yōu)秀的服務(wù)質(zhì)量、獨(dú)具特色的產(chǎn)品文化及合理的價(jià)格，讓賓客覺得物超所值、感受到來自華庭的尊重，使賓客對我店產(chǎn)生較高的信任度、忠誠度、從而提升滿意度?！A(yù)訂銷售法：實(shí)用而豐富的極具傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)預(yù)訂，較穩(wěn)定的保持著可觀的入住率?！獬龉P(guān)拓展法：找到真正對口的企事業(yè)單位、施行社、公司社團(tuán)、外事機(jī)構(gòu)互動(dòng)營銷、互相合作。（走出去）——主動(dòng)邀請法：主動(dòng)邀請重要的賓客，如公司總裁、知名人士等來體驗(yàn)住宿、商務(wù)、會務(wù)，用客人的口碑來推廣、提升品牌形象。（請進(jìn)來）——內(nèi)部宣傳法：酒店內(nèi)部的各項(xiàng)具有我店文化內(nèi)涵的識別系統(tǒng)的標(biāo)識、告示、溫馨提示、關(guān)鍵部位的宣傳布局，員工的專業(yè)介紹拓展宣傳等都是很快捷的銷售的渠道?！獜V告推銷法：根據(jù)市場競爭需要利用報(bào)紙、電視、電臺等傳播媒介刊登企業(yè)廣告。

（5）市場細(xì)分目標(biāo)市場客源成分市場份額散客市場政務(wù)散客40%商務(wù)散客、政企接待旅游、自由散客會議市場政府部門15%企事業(yè)單位國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)旅游市場福建、浙江地區(qū)團(tuán)隊(duì)45%國外、港澳臺高檔團(tuán)隊(duì)

第八節(jié)：結(jié)論及建議根據(jù)廈門的城市特點(diǎn)及格調(diào)，我店應(yīng)以漢學(xué)文化為主題衍生各項(xiàng)產(chǎn)品，讓賓客體會到寧靜、尊重、雅致、溫馨、喜悅。在業(yè)內(nèi)走自己的風(fēng)格，今后此主題也便于走向全國市場。補(bǔ)充建議（供參考）測算【360元／天間（散客價(jià)）－20元／天間（早餐成本）】×100間×30天×12月×50％（全年散客占總出租率的50％）=6120000元【260元／天間（散客價(jià)）－20元／天間（早餐成本）】×100間×30天×12月×50％（全年團(tuán)隊(duì)占總出租率的50％）=4320000元毛收入=10440000元×85％≈9000000元3、其他收入（店內(nèi)出租、會議室出租等）：6-10萬凈收入≈9100000－3300000≈6000000元注：在費(fèi)