2023年9月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況報(bào)告：9月樓市出現(xiàn)積極變化市場(chǎng)信心仍需政策呵護(hù) -東方金誠(chéng)

核心觀點(diǎn)：小覷。我們認(rèn)為，政策刺激對(duì)9月銷(xiāo)量回升具有積極影響，但開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)、客戶加速落單等因素也對(duì)銷(xiāo)量回升起到關(guān)鍵作用，后續(xù)樓市能否延續(xù)回暖趨勢(shì)還有賴政策持續(xù)呵護(hù)；價(jià)格方面，一線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格均表現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，尤其是二手住宅價(jià)格環(huán)比止跌回升，但二三線城市價(jià)格延續(xù)下跌趨勢(shì)。整體來(lái)看，市場(chǎng)情土地市場(chǎng)方面，供需關(guān)系有所改善，多城放比和貸款利率等方面作出調(diào)整。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒仍然脆弱，接下來(lái)，為進(jìn)一步引導(dǎo)樓市近期，一直以經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健著稱(chēng)，在業(yè)界口碑良好的金地集團(tuán)，因董事長(zhǎng)凌克辭職一事遭遇市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售需求回暖基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固制約市場(chǎng)信心恢復(fù)；同時(shí)，上一階段碧桂園、遠(yuǎn)洋等頭部房企信用坍塌對(duì)市場(chǎng)信心的打擊尚未消弭，碧桂園服務(wù)股權(quán)捐贈(zèng)事件、恒大等房企高管被帶走調(diào)查等事件，也進(jìn)一步打擊了脆弱的市場(chǎng)信心。在此背景下，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍處于高位緊繃狀態(tài)，當(dāng)務(wù)之急仍是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和市場(chǎng)預(yù)一、銷(xiāo)售端：在購(gòu)房政策持續(xù)放寬背景下，9月樓市出現(xiàn)積極信號(hào)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額環(huán)覷。我們認(rèn)為，政策刺激對(duì)9月銷(xiāo)量回升具有積極影響，但開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)、客戶加速落單等因素也1對(duì)銷(xiāo)量回升起到關(guān)鍵作用，后續(xù)樓市能否延續(xù)回暖趨勢(shì)還有賴政策持續(xù)呵護(hù)；價(jià)格方面，一線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格均表現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，尤其是二手住宅價(jià)格環(huán)比止跌回升，但二三線城市價(jià)格延續(xù)下跌趨勢(shì)。整體來(lái)看，市場(chǎng)情緒還未得到根本性的扭轉(zhuǎn)。跌3.7%，表明銷(xiāo)量增加與開(kāi)放商降價(jià)促銷(xiāo)、以價(jià)換量也有一定關(guān)聯(lián)；另外，政策加碼促進(jìn)購(gòu)房22格環(huán)比上漲城市較上月增加1城至4城。具體看，9月70城二手跌20個(gè)月，跌幅較上月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)；70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.48%，跌幅較上月持平。整體來(lái)看，一線城市新建商品住宅價(jià)格與二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，或與一線城市購(gòu)房政策分開(kāi)發(fā)商采用以價(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)二三線城市價(jià)格下33二、投資端：9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比降幅仍在擴(kuò)大，表明當(dāng)前房企資金面仍然緊張；房企開(kāi)工意愿有所好轉(zhuǎn)，新開(kāi)工面積和施工面積降幅較上月有明顯收窄，竣工面積增速保持在雙位數(shù)水平；土地市場(chǎng)方面，供需關(guān)系有所改善，多城放寬地價(jià)上限，市場(chǎng)作出積極解讀。9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比仍為雙位數(shù)的大幅負(fù)增。當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為10369.0億元，較上月增加1186.2億元，但同比下降11.3%，降幅較上重驅(qū)動(dòng)下，房企的投資意愿有所好轉(zhuǎn)，但由于市場(chǎng)情緒未得到根本性的扭轉(zhuǎn)，整體投資水平仍維持低4414.6%和7.1%，降幅較上月分別收窄8.本月土地市場(chǎng)供需關(guān)系出現(xiàn)明顯改善，成交量環(huán)比有所提升。我們跟蹤了100大中城市土地供應(yīng)據(jù)媒體報(bào)道，自然資源部于9月底給各省市55三、政策端：9月以來(lái)，一二線城市積極跟進(jìn)政策調(diào)整，重點(diǎn)在放寬限購(gòu)、“仍房不認(rèn)貸”、降低首付比和貸款利率等方面作出調(diào)整。整體來(lái)看，一二線城市對(duì)本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的跟進(jìn)力度較大個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》后，北上廣深四個(gè)一線城市迅速跟進(jìn)，起到良好化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施的通知》引發(fā)市場(chǎng)較高關(guān)注，該政策聚焦對(duì)限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)條件的放場(chǎng)解讀為對(duì)一線城市具有一定借鑒意義的積極信號(hào)。最后，一二線城市進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整首付款利率，廣州、寧波等多個(gè)一二線城市已對(duì)首付比例和貸款利率進(jìn)行了跟進(jìn)調(diào)整，雖然部分市調(diào)整后的首付比例和貸款利率仍高于全國(guó)水平我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒仍然脆弱，為進(jìn)一步引導(dǎo)樓市進(jìn)一步呵護(hù)。近期，一直以經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健著稱(chēng)，在業(yè)界口碑良好的金地集團(tuán)，因董事長(zhǎng)凌克集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況不及預(yù)期，但財(cái)務(wù)狀況卻好于同業(yè)水平，且上半年在上海、杭州、南京、西安核心原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售需求回暖基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固制約市場(chǎng)信心恢復(fù)；同時(shí)，上一階段碧桂遠(yuǎn)洋等頭部房企信用坍塌對(duì)市場(chǎng)信心的打擊尚未消弭，碧桂園服務(wù)股權(quán)捐贈(zèng)事件、6本研究報(bào)告及相關(guān)的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點(diǎn)等所有內(nèi)容的著作權(quán)和其他相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)均歸東方金誠(chéng)所有，東方金誠(chéng)保留未獲書(shū)面授權(quán)的機(jī)構(gòu)及人士不應(yīng)獲取或以任何方式使用本研究報(bào)告，東方金誠(chéng)對(duì)本研究報(bào)告的未授權(quán)使用、超授權(quán)使用和非法使用等不本研究報(bào)告中引用的標(biāo)明出處的公開(kāi)資料，其合法性、真實(shí)性、進(jìn)行了合理審慎的核查，但不應(yīng)視為東方金誠(chéng)對(duì)其本研究報(bào)告的