亞豪X年11月北京大興興創(chuàng)15號(hào)地營(yíng)銷總案匯報(bào)

大興興創(chuàng)15號(hào)地營(yíng)銷總案匯報(bào)亞豪房地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)2021年11月【開(kāi)篇感言】2021年初春亞豪有幸參與興創(chuàng)15號(hào)地相關(guān)工作使我們見(jiàn)證她從無(wú)到有的華美蛻變過(guò)程中我們始終堅(jiān)持著奉獻(xiàn)給大興區(qū)一個(gè)優(yōu)秀作品的純真理想！更將她視為興創(chuàng)和亞豪同步實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)的重要里程碑營(yíng)銷工作可謂千頭萬(wàn)緒尤其是高端住宅的營(yíng)銷首先我們必須站在興創(chuàng)企業(yè)戰(zhàn)略的高度深刻理解大興15號(hào)地的深層意義方能做到胸有成竹、有的放矢！15號(hào)地工程之于興創(chuàng)公司：戰(zhàn)略目標(biāo)樹(shù)立高端形象塑造品牌美譽(yù)實(shí)現(xiàn)完美業(yè)績(jī)基于對(duì)三大開(kāi)發(fā)目標(biāo)的理解梳理本案的核心營(yíng)銷思路策略思路引領(lǐng)市場(chǎng)的高端站位他為我用的營(yíng)銷借鑒成熟穩(wěn)健的推售策略匯報(bào)內(nèi)容【站位篇】【營(yíng)銷篇】【執(zhí)行篇】【站位篇】

我們?nèi)绾握疚?，從而成為引領(lǐng)品質(zhì)生活的標(biāo)桿？從三個(gè)層面，探尋“興創(chuàng)15號(hào)地〞的核心競(jìng)爭(zhēng)力解讀區(qū)域分析市場(chǎng)解剖工程外在氣質(zhì)高端走向本體內(nèi)涵從“2900億撬起南城〞開(kāi)始——“重北輕南〞從此不復(fù)存在據(jù)估算，2021年至2021年，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政對(duì)城南地區(qū)投資將超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，未來(lái)3年的總投資可能到達(dá)2900億元，最終將提升北京整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。?促進(jìn)城市南部地區(qū)加快開(kāi)展行動(dòng)方案?宜家入駐大興現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】【解讀區(qū)域】現(xiàn)在的大興北京2021年最火爆、最受追捧的新城區(qū)域2021年北京市住宅銷售套數(shù)排名2010年北京市住宅銷售總金額排名綠地·新里西斯萊公館保利茉莉公館現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】國(guó)際水準(zhǔn)的成熟完善配套成為北京最富活力的新城教育：北京十一建華實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京師范大學(xué)附屬小學(xué)、君誼中學(xué)、興濤中學(xué)醫(yī)療：大興區(qū)人民醫(yī)院、大興區(qū)中醫(yī)院、大興婦幼保健院、仁和醫(yī)院等購(gòu)物：宜家、物美超市、京客隆超市、周邊社區(qū)配套超市公園：翡翠公園、金星公園、大興休閑體育公園、康莊公園翡翠公園金星公園康莊公園北京師范大學(xué)附屬小學(xué)仁和醫(yī)院【解讀區(qū)域】未來(lái)的大興大興新城持續(xù)不竭的開(kāi)展源動(dòng)力大興、亦莊行政整合第二機(jī)場(chǎng)2021年開(kāi)工北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)西部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)東部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)【解讀區(qū)域】最具不竭動(dòng)力的新城四大產(chǎn)業(yè)區(qū)域、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)2900億南城計(jì)劃、大興政府戰(zhàn)略眼光最強(qiáng)政府支持的新城2010年北京區(qū)域銷冠、品牌房企進(jìn)駐最受市場(chǎng)追捧的新城名企、名校、公園、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)最具城市活力的新城飛速開(kāi)展成熟中的大興新城北區(qū)毫無(wú)爭(zhēng)議的已然成為：同一區(qū)域集成英式、法式等不同國(guó)家建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格于一體【解讀區(qū)域】多國(guó)建筑園林風(fēng)格聚集領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)企業(yè)：保利、綠地、華潤(rùn)、興創(chuàng)、順馳、旭輝、春光等等國(guó)際的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：上海UA建筑設(shè)計(jì)公司上海天華建筑設(shè)計(jì)PLACEDesignGroup景觀北京建筑設(shè)計(jì)研究院北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)公司加拿大笛東聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)公司未來(lái)大興新城的生活狀態(tài)可能將是——【解讀區(qū)域】精湛的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完備的配套水平高雅的社交場(chǎng)所精致的居住品質(zhì)安逸的生活享受產(chǎn)業(yè)振興商賈云集豐富配套層峰社交花園居住隱逸生活大興新城所承載的價(jià)值體系——北京最具獨(dú)特魅力的新都市！城市喧囂閑適生活明日奢享新都順義新城通州新城亦莊新城房山新城區(qū)域開(kāi)展居住標(biāo)簽代表工程客群特征2007年之前新城規(guī)劃確定出臺(tái)近郊別墅原生墅翡翠城大興最早富裕的人群來(lái)自金融街、豐臺(tái)、宣武向往別墅生活的人群近郊第一居所2008-2009新城建設(shè)期空白供應(yīng)階段遠(yuǎn)郊別墅富力丹麥小鎮(zhèn)大興更富有的人群來(lái)自金融街、豐臺(tái)、宣武被迫選擇六環(huán)以外度假/休閑第二居所2010年趨向成熟城市洋房城市別墅綠地新里西斯萊旭輝紫郡金地仰山大興更富有的人群大興新富有的人群來(lái)自金融街、豐臺(tái)、宣武被擠壓的人群城市第一居所一直以來(lái)，大興區(qū)高端居住不缺乏階段性代表工程【分析市場(chǎng)】同時(shí)，“南城工程〞的地域烙印深刻，

難以使市場(chǎng)對(duì)大興區(qū)的地域認(rèn)知有所明顯改觀翡翠城原生墅綠地香頌旭輝紫郡富力丹麥小鎮(zhèn)華潤(rùn)地塊？旭輝地塊？【分析市場(chǎng)】但是我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，

這些工程都是以純別墅或城市花園洋房產(chǎn)品為主，中海九號(hào)

中海地產(chǎn)10巨獻(xiàn)經(jīng)久品牌客戶追隨華潤(rùn)

品牌央企五年一地精心鍛造【分析市場(chǎng)】首邑溪谷新興地產(chǎn)企業(yè)力圖打造品牌美譽(yù)度

旭輝10#地老牌地產(chǎn)商搶占地緣先機(jī)

共同特征：大尺度產(chǎn)品線與產(chǎn)品創(chuàng)新繼2021年的“大興崛起年〞之后2021年那么將無(wú)可爭(zhēng)議成為“大興高端年〞2021年品牌房企力挺大興住宅熱銷，

綠地、保利、金地、旭輝……讓人們記住了一個(gè)個(gè)工程

那么2021年，誰(shuí)能成為區(qū)域高端居住的旗幟？

使人們真正的重新認(rèn)知大興【分析市場(chǎng)】低調(diào)

華貴

私密南北雙陽(yáng)臺(tái)十字布局/獨(dú)立中島/書(shū)房回廊布局/書(shū)房/中西餐廳/空中花園回廊布局/書(shū)房/中西餐廳/空中花園/傭人房平層官邸全部為兩梯兩戶獨(dú)立入戶設(shè)計(jì),奢享私家電梯廳與市場(chǎng)上同產(chǎn)品線項(xiàng)目比較，均有超值的品質(zhì)和附加值地上三層，地下一層，四室兩廳四衛(wèi)公園價(jià)值最大化建議力爭(zhēng)5—10年的租用期在這里，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)生活品味極致追求的所有奢想層級(jí)遞進(jìn)的空間序列法式新古典建筑精髓規(guī)劃立面園林產(chǎn)品戶型會(huì)所公園御制規(guī)格御制建筑陽(yáng)光凡爾賽法式園林御制園林160-450平米的戶型尺度御制尺度中島回路、私家電梯御制空間16800平米的會(huì)所宮殿群御制社交私家城市綠地御制環(huán)境御制級(jí)別的精致生活當(dāng)純粹宮廷形制的沉穩(wěn)典雅與活力四射的奢享新都市完美融合本工程無(wú)疑將成為南城的絕對(duì)標(biāo)桿——足以成為引領(lǐng)世界風(fēng)情新都市的王者區(qū)域氣質(zhì)本體內(nèi)涵皇家苑囿歷史文脈層進(jìn)式的社區(qū)規(guī)劃配套設(shè)施完善官邸式的建筑立面高端社交場(chǎng)所法式經(jīng)典園林產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集同質(zhì)化圈層純粹多層奢侈大宅高端會(huì)所宮殿群高端工程集中供給奢享新城本案核心價(jià)值梳理客群特征家族式居住商務(wù)社交地緣富豪產(chǎn)業(yè)新貴西區(qū)權(quán)貴純粹圈層私屬公園極致生活的追求極致享受御制生活傳世家族濃蔭華宅產(chǎn)品定位極致品味的生活追求極致尊崇的生活享受細(xì)致入微的生活方式隱逸豁達(dá)的生活境界同質(zhì)純粹的鄰里圈層其樂(lè)融融的家族氣氛世代相傳的家族印記密林環(huán)抱、純粹低密奢而不俗，貴而不露低調(diào)華貴的脫俗氣質(zhì)基于區(qū)域認(rèn)知和產(chǎn)品分解后的產(chǎn)品定位

足夠高端，但缺乏以立勢(shì)

我們還需要深層次的看工程燕京十景之一“南囿秋風(fēng)〞----每逢春秋，皇帝都會(huì)到此地行圍涉獵，尤其到了乾隆年間，更是進(jìn)入了開(kāi)展的鼎盛時(shí)期，不僅說(shuō)當(dāng)時(shí)苑囿面積到達(dá)了210平方公里，行宮已經(jīng)建了4個(gè)，乾隆皇帝本人來(lái)這里的次數(shù)也相當(dāng)頻繁。清代帝王的皇家苑囿【歷史的大興】——宏大而興盛的大興府【開(kāi)展的大興】——南海子公園的復(fù)興南海子自古是北方最大的濕地公園原始面積是頤和園的5倍舊南海子區(qū)域內(nèi)的村名有的取材于歷史典故，有的源于古代傳統(tǒng)文化，其含義大都以“興旺茂盛〞“吉慶有余〞和“仁義道德〞“敬賢禮士〞等為主題，雅化地名占南苑區(qū)自然村總數(shù)的64%地鐵4號(hào)線中9個(gè)站點(diǎn)組成了藝術(shù)長(zhǎng)廊凸顯大興政府對(duì)于區(qū)域歷史的演繹政府重塑大興的決心【開(kāi)展的大興】——?dú)v史在這里傳承執(zhí)行到位——大興政府最為得力的、最富有責(zé)任感的城市建設(shè)執(zhí)行者

一級(jí)開(kāi)發(fā)——城市運(yùn)營(yíng)商，擁有城市運(yùn)營(yíng)的高度，眼界高

了解政府——合作多年，深刻理解區(qū)域的規(guī)劃，有眼光

人脈深厚——最能博得區(qū)域政府的支持【興創(chuàng)的氣質(zhì)】——立足大興，作一流的城市運(yùn)營(yíng)商興創(chuàng)要將本工程打造成為北京市內(nèi)高端工程的代表作重振天下首邑之御風(fēng)01富力十號(hào)廣渠路15號(hào)地霞公府長(zhǎng)安8號(hào)泛海國(guó)際Park北京CBD板塊禧瑞都長(zhǎng)安太和公園1872唐寧ONE萬(wàn)城華府御園中關(guān)村板塊國(guó)悅府釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院京西板塊霄云路8號(hào)陽(yáng)光上東燕莎板塊長(zhǎng)安街沿線招商嘉銘瓏原綠城誠(chéng)園亞奧板塊遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城盤古大觀同時(shí)在北京區(qū)域內(nèi)，我們也很難找到這樣一個(gè)

城市建筑群中具備純粹別墅特性的平層官邸產(chǎn)品北京城稀有的御制生活風(fēng)格北京城稀有的御制生活圈層北京政府新城開(kāi)發(fā)御制生活締造者我們從骨子里散發(fā)出的帝王之氣南海子皇家苑囿天安門四環(huán)路五環(huán)路工程形象呼之欲出：御制府邸京都南帝【案名建議】——?dú)鈩?shì)中性興創(chuàng)·南第第：大官的住宅。本指古代按一定品級(jí)為王侯功臣建造的大宅院，后也通稱上等房屋為第北闕甲第?！獜埡?西京賦?。薛注:“館也。〞公大怒…出…旬乃還第。——明·崔銑?記王忠肅公翱三事?【案名建議】——舶來(lái)傳承興創(chuàng)·夏宮花園夏宮：埃及夏宮，皇室外出的行宮之一；

俄羅斯夏宮，在彼得大帝時(shí)期，夏宮花園是沙俄上層社會(huì)社交的場(chǎng)所，

譽(yù)為俄羅斯的凡爾賽；

北京夏宮，西方人始稱頤和園為SummerPalace【案名建議】——中西合璧興創(chuàng)·璽園璽：取自“玉璽〞，代表著皇家專用和皇族徽章，是一個(gè)階層身份地位權(quán)利的表達(dá)。本案在這里使用，在表達(dá)深厚文化底蘊(yùn)的同時(shí)，并散發(fā)出內(nèi)斂、低調(diào)，貴而不俗的意向。高端營(yíng)銷的關(guān)鍵在于找到客戶，那么，我們的產(chǎn)品對(duì)位怎樣的客群？翡翠城【地緣主導(dǎo)】以最早富裕起來(lái)的大興地緣性客戶升級(jí)置業(yè)為主流導(dǎo)向；【輻射有限】外輻射客群主力為金融街以南，對(duì)大興區(qū)熟悉和認(rèn)同的客戶為主。【改善需求】多為南城早期追求生活品質(zhì)的客群，向往生態(tài)、宜居、閑適的別墅生活【早期高端客戶特征】原生墅核心特征——“主動(dòng)改善〞型旭輝紫郡【目前高端客戶特征】平層洋房產(chǎn)品【地緣升級(jí)】近兩年新富有的大興地緣性客戶仍占主流；【輻射北擴(kuò)】外輻射區(qū)域的客群在擴(kuò)大到泛中關(guān)村的海淀區(qū)域；外地客戶比例增大；【升級(jí)需求】多為輻射區(qū)域改善升級(jí)型的客戶，重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)和社區(qū)環(huán)境；【兩代居偏多】購(gòu)置客戶多以35-45歲客戶為主，兩代居客戶居多。核心特征——“剛性改善〞型綠地香頌【目前高端客戶特征】聯(lián)排別墅產(chǎn)品【地緣享受】大興近幾年別墅供給為零，工程稀缺供給量，吸引大興頂級(jí)置業(yè)客群；【輻射有限】受地緣抗性因素影響，客群較剛需性的客戶輻射范圍有限?！靖叨诵枨蟆慷酁榇笈d地緣性的高端需求為主?！径啻谩咳玫木佣?，購(gòu)置力更高的客戶，家族式居住的特征更明顯。核心特征——“剛性高端〞型大興地緣勢(shì)頭強(qiáng)勁區(qū)域外擴(kuò)短期有限產(chǎn)業(yè)遷入日漸明顯對(duì)大興區(qū)存在濃厚地緣情結(jié)的人。大興區(qū)高端需求客戶的購(gòu)置力還未完全釋放，大興區(qū)域地緣客戶勢(shì)頭強(qiáng)勁，包括當(dāng)?shù)氐纳馊?、政府官員等。受大興區(qū)四大產(chǎn)業(yè)區(qū)域的開(kāi)展，以及首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，越來(lái)越多的物流、醫(yī)藥、高新技術(shù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高管人群。實(shí)力雄厚素質(zhì)升級(jí)最早大興區(qū)高端工程多以生意人為主，隨著區(qū)域開(kāi)展，區(qū)域整體人群和高端客戶的素質(zhì)必將持續(xù)提升。未來(lái)大興區(qū)高端客群特征分析多代同居其樂(lè)融融重視家庭生活，尊老愛(ài)幼，一般均選擇和老人、孩子一起居住，家族式居住的特征明顯。高端工程受總價(jià)、地域等因素影響，吸引中關(guān)村、海淀、朝陽(yáng)等區(qū)域客戶的競(jìng)爭(zhēng)力短期內(nèi)仍有限地緣富豪、行業(yè)領(lǐng)袖、商業(yè)世家、西區(qū)權(quán)貴降升平必保深挖爭(zhēng)取本案客群定位及策略三環(huán)路四環(huán)路五環(huán)路京開(kāi)高速必保深挖爭(zhēng)取【營(yíng)銷篇】

如何塑造品牌標(biāo)簽，奠定美譽(yù)度傳承的基石？01綜上，產(chǎn)品具有高端品相，但工程如何樹(shù)立高端品牌？還需要面對(duì)以下三個(gè)問(wèn)題營(yíng)銷核心問(wèn)題展開(kāi)高端VS區(qū)域——地域抗性高端VS興創(chuàng)——品牌抗性高端VS客群——客戶抗性01高端VS區(qū)域高端VS興創(chuàng)高端VS客群輿論利導(dǎo)樹(shù)立品牌精準(zhǔn)推廣推售策略現(xiàn)場(chǎng)打造效勞營(yíng)銷主線推廣線銷售線基于三大問(wèn)題梳理我們的銷售線和推廣線【銷售線】充分借鑒已被市場(chǎng)成功驗(yàn)證的低密度高端營(yíng)銷模式經(jīng)典案例：萬(wàn)城華府低密度高端模式一【高端先行模式】別墅先行的推盤策略連業(yè)內(nèi)同行都鐘愛(ài)的城市經(jīng)典作品樹(shù)立市場(chǎng)高端產(chǎn)品形象經(jīng)典案例：龍湖系列低密度高端模式二【情境營(yíng)造模式】“全部進(jìn)駐成品植被”“帶有龍湖標(biāo)簽產(chǎn)品”“體驗(yàn)情境感動(dòng)客戶”讓情景體驗(yàn)成為一種購(gòu)置沖動(dòng)經(jīng)典案例：御園低密度高端模式三【效勞體驗(yàn)?zāi)Ｊ健吭诋a(chǎn)品創(chuàng)新和體驗(yàn)的根底上，將效勞“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲〞的全程貫徹——當(dāng)效勞成為一種文化，更是一種文明。高端產(chǎn)品的建筑線條描繪生活的尺度【高端先行模式】濃妝釉彩模糊了生活細(xì)節(jié)的場(chǎng)景【情境體驗(yàn)?zāi)Ｊ健縿?dòng)態(tài)般再現(xiàn)尊崇而溫馨的居住享受情境【效勞貫穿模式】借鑒成熟的操盤經(jīng)驗(yàn)，本工程的營(yíng)銷策略應(yīng)把握外部環(huán)境分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析政策環(huán)境分析區(qū)域月消化量指導(dǎo)推貨方案政府輪番調(diào)控，重在遏制房?jī)r(jià)飛漲，回歸理性市場(chǎng)政策環(huán)境分析2010年商品住宅成交量分析1月3月5月10月4月3216套700套3867套950套“京十二條”公布家庭為單位只能購(gòu)買一套住房【全國(guó)第2輪調(diào)控風(fēng)暴】全面停止三套房貸首付款升至三成“國(guó)十一條”公布加大保障性住房建設(shè)力度“國(guó)十條”公布非本地居民暫停發(fā)放貸款2021年4月，10月連續(xù)2次大幅度調(diào)控，這說(shuō)明了政府的決心和后續(xù)調(diào)控手段的循序推出與全面落地，這也充分反映了調(diào)控為常態(tài)，唱衰為主流的市場(chǎng)趨勢(shì)，對(duì)于本工程，更應(yīng)該堅(jiān)決盡早推貨，保持銷售速度的信念，這也應(yīng)作為本工程的推盤策略。房?jī)r(jià)非理性上漲的壓力依然存在2021年影響房?jī)r(jià)上漲的環(huán)境因素并無(wú)明顯改觀內(nèi)外部宏觀環(huán)境分析，未來(lái)幾年中，“調(diào)控是常態(tài)，唱衰是主流〞政策環(huán)境分析需求杠桿：貸款首付比例、提高利率、本市及外地限購(gòu)金融杠桿：提高準(zhǔn)備金率稅收杠桿：契稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅監(jiān)管杠桿：開(kāi)發(fā)公司資金監(jiān)管〔預(yù)售金管理〕房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府慣常使用的調(diào)控手段房產(chǎn)稅是最有效力的手段目前房產(chǎn)稅更多的是作為輿論手段在使用，稅收政策的出臺(tái)需要周期，真正的試行預(yù)計(jì)要到2021年下半年，甚至2021年，2021年對(duì)高端工程而言時(shí)機(jī)不容錯(cuò)失，推貨宜早不宜遲政策環(huán)境分析綠地香頌340-440㎡，聯(lián)排旭輝紫郡23#130-230㎡中海九號(hào)公館410-430㎡，聯(lián)排預(yù)計(jì)2021年12月開(kāi)盤金地仰山90-180㎡悅廷130-200㎡2021年——?jiǎng)傂孕枨笳际袌?chǎng)主流，有限的高端產(chǎn)品受追捧華潤(rùn)17#160-350㎡旭輝紫郡10#200-300、600㎡首邑溪谷200㎡別墅2021年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程情況2021-2021年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程情況南四環(huán)南五環(huán)南六環(huán)大興區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局2021-2021——未來(lái)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然加劇領(lǐng)海朗文世家120-220㎡遠(yuǎn)洋天著聯(lián)排別墅綠地西斯萊〔尾盤〕130-280㎡，平層當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局**樣本選擇以產(chǎn)品組成包含普通住宅和低密度聯(lián)排/洋房產(chǎn)品的項(xiàng)目進(jìn)行比較；**區(qū)域內(nèi)單獨(dú)普通住宅產(chǎn)品線項(xiàng)目未進(jìn)行比較。（如鴻坤理想城）在售產(chǎn)品線157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排本案領(lǐng)海天使灣旭輝紫郡23#金地仰山博悅府新里西斯萊尾盤綠地香頌（聯(lián)排）博悅府（疊拼）160㎡200㎡240㎡300㎡440㎡340㎡領(lǐng)海天使灣與博悅府均為老工程后期，剩余房源較少，領(lǐng)海天使灣新樓棟開(kāi)盤時(shí)間待定；旭輝紫郡與金地仰山均為花園洋房產(chǎn)品，旭輝紫郡面積120-220㎡；金地仰山面積90-180㎡；綠地香頌聯(lián)排別墅面積為340㎡、404㎡、440㎡，面積與本案別墅產(chǎn)品相符，但剩余房源較少。從區(qū)域目前在售工程產(chǎn)品線分析，當(dāng)前供給產(chǎn)品以洋房搭配聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品為主，面積以200㎡以下的居多品質(zhì)感好的大面積花園洋房及聯(lián)排別墅成交情況良好領(lǐng)海朗文世家華潤(rùn)17#旭輝紫郡10#中海9號(hào)410-430聯(lián)排別墅，共280戶預(yù)計(jì)12月之前開(kāi)盤銷售，本工程別墅局部主力競(jìng)品首邑溪谷總建筑面積25萬(wàn)㎡，共3200戶，容積率2.1，40-120㎡平層4.8米層高的產(chǎn)品為主，小局部200-300㎡疊拼別墅，預(yù)計(jì)11月底開(kāi)盤，別墅局部主力競(jìng)品平層局部主力競(jìng)品預(yù)計(jì)12月再次開(kāi)盤，主力戶型為120-220㎡三居、四居，體量較小建筑面積22萬(wàn)㎡，共1000戶，容積率：1.74，160-350㎡6+1層精裝花園洋房，少局部小高層預(yù)計(jì)2021年初開(kāi)盤，本工程主力競(jìng)品建筑面積：13.3萬(wàn)㎡，容積率1.9，戶型包括200-300㎡、600㎡的平層產(chǎn)品，開(kāi)盤時(shí)間待定華潤(rùn)17#華潤(rùn)17#中海九號(hào)潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局遠(yuǎn)洋天著工程位于南六環(huán)外，總建筑面積268131㎡，容積率1.1，工程預(yù)計(jì)明年下半年開(kāi)盤綠地新里西斯萊尾盤(5號(hào)樓)產(chǎn)品線及供應(yīng)比重分析5號(hào)樓于11月28日正式開(kāi)盤銷售，為24層，2梯2戶、2梯3戶共計(jì)336套截至11月30日，共成交10套房源，成交面積為130-190㎡，成交總價(jià)在280-410萬(wàn)元之間成交均價(jià)21900元/㎡〔精裝修〕潛在供給——產(chǎn)品線分析157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排潛在產(chǎn)品線本案旭輝紫郡10#金地仰山華潤(rùn)17#新里西斯萊尾盤中海九號(hào)（聯(lián)排）首邑溪谷（疊拼）160㎡600㎡平層200㎡240㎡300㎡430㎡旭輝紫郡10#平層產(chǎn)品面積較大，預(yù)計(jì)明年節(jié)后開(kāi)盤，具體時(shí)間待定；華潤(rùn)17#為全新工程，產(chǎn)品線與本工程根本一致，是本工程主要競(jìng)品之一；中海九號(hào)預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤，聯(lián)排別墅與本工程面積一致，是本工程主要競(jìng)品之一；首邑溪谷為疊拼產(chǎn)品，共計(jì)約55套，且面積較小〔220㎡左右〕，對(duì)本工程不構(gòu)成威脅；從潛在供給工程產(chǎn)品線分析，明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈新里尾盤、華潤(rùn)17#、旭輝10#與中海九號(hào)均將成為本工程主力競(jìng)品預(yù)計(jì)2021年下半年競(jìng)爭(zhēng)工程集中放量建議本案應(yīng)在上半年〔建議6月之前〕及早入市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)2010.112011.22011.82011.112012.12012.3剩余33套剩余192套剩余122套（已成交月均65套）（大面積已成交月均68套）（已成交月均19.5套）2010年2011年當(dāng)前在售：綠地香頌旭輝紫郡23#金地仰山2012年2011.5潛在供應(yīng)：華潤(rùn)17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號(hào)公館總房源約1000套，160-350㎡花樣洋房產(chǎn)品，花園洋房約380套，開(kāi)盤時(shí)間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價(jià)1200-1800萬(wàn)元之間200-300、600㎡平層，開(kāi)盤時(shí)間待定2021年高端工程扎堆開(kāi)盤，我們必須搶占先機(jī)2021年上半年6月是較為適宜的開(kāi)盤時(shí)機(jī)旭輝紫郡10#金地仰山本案綠地香頌旭輝紫郡23#目前區(qū)域內(nèi)部160平米以上的平層產(chǎn)品〔三居+四居+復(fù)式〕月均消化50套聯(lián)排別墅月均消化19.5套2021年區(qū)域內(nèi)部月均消化分析銷售周期預(yù)測(cè)：去化速度分析綠城北京誠(chéng)園（精）產(chǎn)品線：90-180㎡總價(jià)：280-1800萬(wàn)元月均銷售25套中海紫御公館產(chǎn)品線：135-208㎡總價(jià)：530-930萬(wàn)元月均銷售11套富力十號(hào)產(chǎn)品線：230-480㎡總價(jià)：680-2200萬(wàn)元月均銷售27套萬(wàn)科藍(lán)山產(chǎn)品線：160㎡總價(jià)：480-680萬(wàn)月均銷售：32套紅璽臺(tái)（精）產(chǎn)品線：160-300㎡總價(jià)：500-1800萬(wàn)月均銷售18套招商嘉銘瓏原（精）產(chǎn)品線：190-300㎡即將開(kāi)盤首創(chuàng)禧瑞都產(chǎn)品線：100-170㎡總價(jià)：400-1280萬(wàn)月均銷售13套北京區(qū)域高端工程消化速度國(guó)悅府〔精〕產(chǎn)品線：130-270㎡總價(jià)：540-1134萬(wàn)月均銷售2套北京其他區(qū)域160平米以上，總價(jià)在500-900萬(wàn)的平層產(chǎn)品月均消化10-30套不等通過(guò)參考工程去化速度分析，以及工程自身特點(diǎn)，平層576套的供貨量，綜合考慮預(yù)計(jì)本案銷售周期約為24-26個(gè)月?。′N售周期大興區(qū)域平層產(chǎn)品160平米以上月均消化約50套大北京市場(chǎng)平層產(chǎn)品160平米以上月均消化約10-30套聯(lián)排別墅競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品月均消化約20套綠城北京誠(chéng)園紅璽臺(tái)首創(chuàng)禧瑞都悅廷富力十號(hào)中海紫御公館萬(wàn)科藍(lán)山亦莊區(qū)域本案國(guó)悅府天壇區(qū)域大興區(qū)域，權(quán)重：85%，推算價(jià)格為22164元/㎡復(fù)興門/亦莊區(qū)域，權(quán)重：15%，推算價(jià)格為21218元/㎡價(jià)格策略制定——周邊工程樣本推算靜態(tài)價(jià)格〔平層〕金地仰山本案旭輝紫郡23#領(lǐng)海朗文世家綠地新里西斯萊公館根據(jù)區(qū)域內(nèi)外不同工程價(jià)格權(quán)重分析2021年靜態(tài)價(jià)格預(yù)計(jì)22021元/㎡〔毛坯〕價(jià)格策略制定——周邊工程樣本推算靜態(tài)價(jià)格〔別墅〕綠地香頌本案陽(yáng)光邑上中糧祥云國(guó)際生活區(qū)房山區(qū)域大興區(qū)域中央別墅區(qū)域中海九號(hào)公館總部基地區(qū)域結(jié)合周邊工程價(jià)格推算，預(yù)計(jì)本案別墅局部2021年靜態(tài)時(shí)點(diǎn)總價(jià)約為800-1000萬(wàn)元〔包含地下面積〕。結(jié)合本工程地上300，地下130㎡折合得出不含地下面積單價(jià)約為36666元/㎡，包含地下面積單價(jià)約為25581元/㎡中海九號(hào)公館——1200-1800萬(wàn)元中糧祥云國(guó)際生活區(qū)——1000-1500萬(wàn)元陽(yáng)光邑上——500-600綠地香頌——800-1000萬(wàn)元22021元/㎡〔毛坯〕800-1000萬(wàn)元價(jià)格策略制定——?jiǎng)討B(tài)預(yù)測(cè)開(kāi)盤價(jià)格新城北區(qū)規(guī)劃落地，周邊配套逐步完善別墅產(chǎn)品在大興當(dāng)?shù)亟^對(duì)的稀缺性本案44套純粹低密聯(lián)排社區(qū)結(jié)合以上價(jià)值我們保守估計(jì)漲幅應(yīng)在10%左右平層大宅聯(lián)排別墅23000元/㎡1000-1200萬(wàn)元〔毛坯、包含地下面積〕3000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)26000元/㎡〔精裝〕根據(jù)我們之前對(duì)調(diào)控政策的分析及預(yù)判，以及政府打壓的樓市的明確態(tài)度，我們保守預(yù)計(jì)到明年開(kāi)盤時(shí)平層部分產(chǎn)品價(jià)格較當(dāng)前時(shí)點(diǎn)上漲2%。+10%基于工程自身價(jià)值，考慮11年新城北區(qū)劇烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)一步加劇；本工程首期開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)平層不低于26000元/㎡〔精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)5000元/平米〕別墅總價(jià)在每套1000-1200萬(wàn)元推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價(jià)值分析推盤策略應(yīng)結(jié)合地塊價(jià)值綜合考慮！一我們認(rèn)為該局部為區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最高區(qū)域。主要原因是工程集中綠地景觀就在該區(qū)域呈現(xiàn)。二該區(qū)域價(jià)值僅次于藍(lán)色集中區(qū)域，其最大優(yōu)勢(shì)是對(duì)于工程地塊東側(cè)的大型綠化隔離帶公園景觀一覽無(wú)余。三該區(qū)域價(jià)值相對(duì)于前兩個(gè)區(qū)域稍低，主要原因是位于工程西側(cè)的醫(yī)院地塊，使得該區(qū)域價(jià)值有所下降。推貨方案一：形象極致化策略利用別墅供給空擋時(shí)機(jī)，以聯(lián)排別墅作為首期推出的產(chǎn)品，樹(shù)立絕對(duì)高端住宅形象，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)2010.112011.22011.82011.112012.12012.32010年2011年2012年2011.5華潤(rùn)17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號(hào)公館總房源約1000套，160-350㎡花園洋房產(chǎn)品，花園洋房約380套，開(kāi)盤時(shí)間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價(jià)1200-1800萬(wàn)元之間200-300、600㎡平層，開(kāi)盤時(shí)間待定綠地香頌別墅市場(chǎng)真空檔期別墅約30套

總套數(shù)576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開(kāi)盤時(shí)間：2011年6月推貨策略：“以大帶小”樹(shù)立高端形象。第一期：44套聯(lián)排別墅（地上總建面13200㎡），157㎡共108套，197㎡共12套，240㎡共36套。第二期：開(kāi)盤時(shí)間：2012年4月197㎡共76套，240㎡共56套，294㎡共20套推貨策略：針對(duì)不同需求，配以豐富的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)全面銷售開(kāi)盤時(shí)間：2012年10月推貨策略：“以小促大”實(shí)現(xiàn)完美收官第三期：157㎡共54套，197㎡共68套，240㎡共42套，294㎡共60套推貨方案一：形象極致化策略推貨方案一：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)平層產(chǎn)品全程實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)29152元/㎡，別墅實(shí)現(xiàn)1100萬(wàn)元/套全盤總銷售額預(yù)計(jì)37.4億元2011年確保全年業(yè)績(jī)要求2013年二季度實(shí)現(xiàn)完美收官2012年豐富產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)全面銷售年度銷售額11.8億元年度銷售額18.38億元年度銷售額7.26億元推貨方案二：產(chǎn)品遞進(jìn)策略產(chǎn)品遞進(jìn)策略：銷售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑由北向南依次推出保證產(chǎn)品線均衡通過(guò)小面積產(chǎn)品先期入市，迅速擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)占有率，再保證了一定的銷售業(yè)績(jī)之外，也塑造了良好形象的市場(chǎng)口碑。

總套數(shù)576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開(kāi)盤時(shí)間：2021年6月推貨策略：“以快帶慢〞第一期：157㎡共162套，197㎡共80套，240㎡共78套，建筑面積約為60000㎡開(kāi)盤時(shí)間：2021年3月推貨策略：“以大帶小〞，高端形象的演繹第二期：197㎡共22套，240㎡共20套，294㎡共80套建筑面積約為32654㎡。開(kāi)盤時(shí)間：2021年10月推貨策略：“低總價(jià)促高總價(jià)〞，借助別墅沖高利潤(rùn)第三期：44套聯(lián)排別墅，197㎡共54套，240㎡共36套，建筑面積約為38278㎡同時(shí)奠定完美形象的收官演繹推貨方案二：產(chǎn)品遞進(jìn)策略平層產(chǎn)品全盤累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)26950元/㎡，別墅1500萬(wàn)元/套總銷售額約為36.7億元2011確保全年業(yè)績(jī)要求2013年實(shí)現(xiàn)完美收官2012年創(chuàng)造利潤(rùn)高峰年度銷售額14.36億元年度銷售額18.59億元年度銷售額3.8億元推貨方案二：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)兩個(gè)推貨方案，建議優(yōu)選方案一平層產(chǎn)品全盤預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)26950元/㎡，別墅預(yù)計(jì)1500萬(wàn)元/套總銷售額約為36.7億元平層產(chǎn)品全程預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)29152元/㎡，別墅預(yù)計(jì)1100萬(wàn)元/套全盤總銷售額預(yù)計(jì)37.4億元形象最優(yōu)化方案產(chǎn)品遞進(jìn)方案借鑒成熟的操盤經(jīng)驗(yàn)，本工程的營(yíng)銷策略應(yīng)把握綠地新里西斯萊售樓處旭輝紫郡售樓處金地仰山售樓處區(qū)域內(nèi)目前在售工程由于受到自身?xiàng)l件限制都無(wú)法將情境體驗(yàn)和效勞體驗(yàn)充分發(fā)揮品牌突圍的要點(diǎn)——情景營(yíng)銷體系的建立共計(jì)4.2萬(wàn)平米綠化占地面積與恢弘的建筑群落。形成地標(biāo)性的區(qū)域環(huán)境城市的會(huì)客廳3000平米小區(qū)的會(huì)客廳16500平米建筑集群極致欣賞的參觀動(dòng)線——曲徑通幽，一步一景品牌突圍的要點(diǎn)——情景營(yíng)銷體系的建立聯(lián)手國(guó)際奢侈品品牌打造醇正的高端沙龍式接待現(xiàn)場(chǎng)借鑒成熟的操盤經(jīng)驗(yàn)，本工程的營(yíng)銷策略應(yīng)把握“管家陪伴式〞高端接待流程管家人員安置在必要的保安、保潔、禮儀、效勞人員之外，從客戶進(jìn)入售樓處開(kāi)始，直到接訪過(guò)程全部結(jié)束；貼身管家提供全程效勞“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞“管家陪伴式〞高端接待流程認(rèn)識(shí)客戶幫助客戶理解客戶成就客戶感動(dòng)客戶了解客戶“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞“名媛紳士級(jí)〞亞豪銷售團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一著裝要求：可以采用具有少量法式或?qū)m廷元素的服裝內(nèi)部甄選有南部高端工程經(jīng)驗(yàn)的銷售精英周邊工程挖掘有大興區(qū)內(nèi)及周邊高端工程經(jīng)驗(yàn)的銷售精英市場(chǎng)上同類產(chǎn)品工程中，挖掘具有相關(guān)客源的銷售精英“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞亞豪雙副總〔18人團(tuán)隊(duì)〕銷售總監(jiān)籌劃總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管〔2人〕客服專員〔1人〕銷售人員〔8人〕籌劃經(jīng)理籌劃助理57人組成的以“尊崇效勞〞為導(dǎo)向的營(yíng)銷和效勞團(tuán)隊(duì)物業(yè)經(jīng)理物業(yè)主管〔2人〕保潔〔10人〕保安〔12人〕管家〔8人〕效勞人員〔4人〕維修人員〔1人〕物業(yè)副總〔39人團(tuán)隊(duì)〕“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞用敞篷MINI代替以往的看房電瓶車，由客戶的管家專職護(hù)送。社區(qū)內(nèi)的看房代步車三維效果演示視頻樣板展示實(shí)現(xiàn)立表達(dá)代化3D樣板展示IPAD全觸摸沙盤展示“以客為尊〞的現(xiàn)場(chǎng)效勞高端住宅的形象推廣，并不是單純的廣告表現(xiàn)就能完美演繹，針對(duì)階段性的推貨，只有策略性的進(jìn)行推廣，才能夠到達(dá)口碑的樹(shù)立和圈層傳播！案例核心分析－－陽(yáng)光上東位于北京東北四環(huán)外酒仙橋地區(qū)，總規(guī)模73萬(wàn)平米，酒店、教育、集中商業(yè)、公寓、低密住宅、別墅的復(fù)合大盤改變區(qū)域?qū)傩院驼J(rèn)知，通過(guò)區(qū)域升值帶動(dòng)地產(chǎn)升值北京上東區(qū)－北京富人區(qū)－富人區(qū)國(guó)際化－實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品逐步升級(jí)第一步：提出上東區(qū)－炒作上東區(qū)－聯(lián)誼曼哈頓第二步：炒作富人區(qū)－紐約富人區(qū)地產(chǎn)外交－訂制2套全球頂級(jí)豪宅公開(kāi)第三步：全球頂級(jí)規(guī)劃招標(biāo)－上東區(qū)初落成－翻開(kāi)國(guó)際化租賃市場(chǎng)第四步：正常地逐步推貨公寓產(chǎn)品陽(yáng)光上東開(kāi)發(fā)的最大成功點(diǎn)：造出一個(gè)上東區(qū)富人區(qū)，改變區(qū)域?qū)傩?，掀起區(qū)域開(kāi)展大勢(shì)，把6500的區(qū)域直接拉到10000的區(qū)域，為73萬(wàn)平米大盤創(chuàng)造了20個(gè)億以上的超額附加利潤(rùn)。后續(xù)產(chǎn)品均被前期造區(qū)拉升了3000以上的價(jià)值濱河花園方街一號(hào)圓街一號(hào)美洲組團(tuán)澳洲組團(tuán)西班牙組團(tuán)安徒生花園陽(yáng)光上東營(yíng)銷核心回憶造勢(shì)是核心： 造上東區(qū)

富人區(qū)成功推貨策略： 高舉高打，高開(kāi)促走，以高帶低推廣策略： 前期以軟帶硬，開(kāi)盤硬廣轟炸持續(xù)策略： 事件營(yíng)銷，為軟性制造新聞，逐步做局【推廣線】區(qū)域興創(chuàng)客群區(qū)域價(jià)值品牌價(jià)值客戶價(jià)值炒區(qū)域，重塑大興形象樹(shù)興創(chuàng)，立開(kāi)發(fā)商品牌圈客戶，精準(zhǔn)渠道價(jià)值傳達(dá)三大核心問(wèn)題推廣戰(zhàn)略——御制府邸京都南帝產(chǎn)品主題區(qū)域興創(chuàng)客群第一階段面世造勢(shì)期項(xiàng)目亮相認(rèn)知南帝重識(shí)大興展望新城品牌樹(shù)立引起話題吸引關(guān)注2011.2-5月第二階段形象樹(shù)立期聯(lián)排9層160-190平米官邸體驗(yàn)?zāi)系燮放七\(yùn)營(yíng)大眾媒體渠道拓展2011.6-12月第三階段形象鞏固期4-6層190平米和240平米官邸品味南帝品牌價(jià)值客戶通訊2012.1-8月第四階段形象升華期點(diǎn)板290平米官邸9層160-190平米官邸收藏南帝品牌回饋興創(chuàng)會(huì)2012.9-2013.6月面世造勢(shì)期2021.01—2021.05階段戰(zhàn)略：認(rèn)知南帝推廣策略：天下首邑之巔塑造大興歷史名城的形象；樹(shù)立興創(chuàng)品牌打造高端精品的企業(yè)形象認(rèn)知南帝2021年6月2021年12月2021年8月媒體渠道★紙媒?三聯(lián)生活周刊?專題、?新京報(bào)?北京地理專欄★戶外公關(guān)活動(dòng)★論壇活動(dòng)★巡展活動(dòng)★興創(chuàng)誠(chéng)記認(rèn)知南帝——整合營(yíng)銷訴求重點(diǎn)：重振天下首邑之御風(fēng)

引領(lǐng)世界風(fēng)情之新都媒體策略：公關(guān)活動(dòng)為主線媒體軟文炒作輔以少量硬廣認(rèn)知南帝——媒體渠道南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京開(kāi)高速本案西四環(huán)西三環(huán)樹(shù)新城形象、立興創(chuàng)品牌長(zhǎng)期節(jié)奏性傳達(dá)工程價(jià)值點(diǎn)南城主要環(huán)線及高速的戶外路牌區(qū)域競(jìng)品截流認(rèn)知南帝——借勢(shì)營(yíng)銷借勢(shì)營(yíng)銷集新聞效應(yīng)、廣告效應(yīng)、公共關(guān)系、形象傳播、客戶關(guān)系于一體，已經(jīng)當(dāng)之無(wú)愧地成為了企業(yè)新產(chǎn)品推介、品牌展示、建立品牌識(shí)別和品牌定位等營(yíng)銷活動(dòng)的首選策略?？山柚畡?shì)：官方：大興區(qū)政府、大興區(qū)文化局、大興區(qū)規(guī)劃局專家：南海子學(xué)會(huì)媒體：三聯(lián)生活周刊、新京報(bào)北京地理專欄如何借：借官方言論，塑造大興天下首邑御風(fēng)的形象借媒體渠道，傳播大興區(qū)域的歷史及未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃認(rèn)知南帝——借勢(shì)活動(dòng)擬定“大興天下首邑〞論壇主要參與人員：大興區(qū)政府、大興文化局、大興規(guī)劃局、南海子學(xué)會(huì)等活動(dòng)時(shí)間：2021.2月底活動(dòng)主題內(nèi)容：大興的歷史文化；大興目前的開(kāi)展現(xiàn)狀；大興各方面對(duì)未來(lái)開(kāi)展的期望及規(guī)劃；重建南海子公園的意義媒體配合：三聯(lián)生活周刊——封面報(bào)道“重振大興天下首邑御風(fēng)〞新京報(bào)北京地理專欄——大興開(kāi)展系列小文認(rèn)知南帝——借勢(shì)活動(dòng)擬定“歷史人文的大興〞系列巡展系列主題擬定：大興文化古籍賞析、大興歷史文化古董展等活動(dòng)時(shí)間：2021.3-5月巡展地點(diǎn)：工程售樓處媒體配合：新京報(bào)北京地理專欄——圖文介紹業(yè)內(nèi)雜志、群眾紙媒、網(wǎng)絡(luò)——新聞性的活動(dòng)介紹認(rèn)知南帝——關(guān)于興創(chuàng)品牌?興創(chuàng)城記?主題內(nèi)容：興創(chuàng)公司簡(jiǎn)介、興創(chuàng)為大興開(kāi)展做出的主要奉獻(xiàn)、興創(chuàng)已做的優(yōu)質(zhì)工程介紹等操作要點(diǎn)：請(qǐng)大興區(qū)長(zhǎng)為書(shū)題寫書(shū)名；請(qǐng)大興相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)題詞評(píng)價(jià)興創(chuàng)對(duì)評(píng)價(jià)；請(qǐng)業(yè)內(nèi)同行題寫興創(chuàng)評(píng)價(jià)等多渠道發(fā)行形象樹(shù)立期2021.6—2021.12聯(lián)排、9層160-190平方米官邸階段戰(zhàn)略：體驗(yàn)?zāi)系弁茝V策略：一墅領(lǐng)京城樹(shù)立工程的高端豪宅形象；打造工程在大北京市場(chǎng)的“南帝〞地位體驗(yàn)?zāi)系?021年6月2021年12月2021年8月推廣主價(jià)值點(diǎn)昔日皇家苑囿今日家族墅宅領(lǐng)袖家族聯(lián)排：430平方米平層官?。?69-190平方米45-55歲以家中父母作為購(gòu)房主體，在家中占主導(dǎo)地位擁有兒女及孫子代三代同堂訴求客群：體驗(yàn)?zāi)系勖襟w渠道★紙媒?北京青年報(bào)?、?新京報(bào)?：整版★雜志?第一財(cái)經(jīng)?、?紅地產(chǎn)?：整版、軟文★網(wǎng)絡(luò)sina、sohu、搜房：首頁(yè)文字鏈、通欄★戶外西南三四環(huán)、京開(kāi)高速公關(guān)活動(dòng)★開(kāi)盤活動(dòng)★樣板間開(kāi)放活動(dòng)★系列暖場(chǎng)活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)系邸蠣I(yíng)銷媒體策略：硬廣為主活動(dòng)穿插配合軟文擴(kuò)大影響體驗(yàn)?zāi)系邸襟w渠道利用群眾媒體、業(yè)內(nèi)雜志等整版硬廣強(qiáng)化工程高端形象利用網(wǎng)絡(luò)的傳播優(yōu)勢(shì)廣泛傳播工程形象及節(jié)點(diǎn)信息首頁(yè)文字鏈大通欄體驗(yàn)?zāi)系邸襟w渠道體驗(yàn)?zāi)系邸_(kāi)盤活動(dòng)高調(diào)入市——開(kāi)盤活動(dòng)主題：御制生活啟航暨法國(guó)館展品圖片展啟動(dòng)儀式時(shí)間：2021.5月底，圖片展持續(xù)至7月底地點(diǎn)：五星級(jí)酒店活動(dòng)廳參與人員：大興政府人員、業(yè)內(nèi)專家、媒體媒體炒作點(diǎn):昔日皇家苑囿今日家族墅宅法國(guó)精品京城再現(xiàn)《晚鐘》《阿爾的舞廳》《化裝間》《餐點(diǎn)》《陽(yáng)臺(tái)》《咖啡壺邊的婦女》《青銅時(shí)代》誠(chéng)邀業(yè)內(nèi)同行參加樣板間開(kāi)放儀式推動(dòng)業(yè)界口碑傳播體驗(yàn)?zāi)系邸獦影彘g開(kāi)放活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)系邸盗信瘓?chǎng)活動(dòng)端午節(jié)——2011年6月6日重陽(yáng)節(jié)——2011年10月5日中秋節(jié)——2011年9月12日國(guó)慶節(jié)——2011年10月1日元旦——2012年1月1日春節(jié)——2012年1月23日領(lǐng)袖家族齊聚節(jié)日盛宴貫穿全年始終針對(duì)已成交客戶拍攝家庭全家福系列圖片并將其作為珍藏私品贈(zèng)與客戶。臻品全家福百年家族，臻藏瞬間華彩體驗(yàn)?zāi)系邸盗信瘓?chǎng)活動(dòng)形象穩(wěn)固期2021.1—2021.84-6層190平方米和240平方米官邸階段戰(zhàn)略：品味南帝一宅潤(rùn)三代以會(huì)所開(kāi)放為話題，深化工程“南帝〞的市場(chǎng)地位品味南帝2021年6月2021年12月2021年8月推廣主價(jià)值點(diǎn)頤養(yǎng)三世同堂尊享御制生活慈孝家族190平方米、240平方米純粹4-6層、純四居產(chǎn)品35-45歲以家中子女作為購(gòu)房主體，在家中占主導(dǎo)地位孝敬父母，關(guān)愛(ài)子女三代同堂訴求客群：品味南帝媒體渠道★紙媒?北京青年報(bào)?、?新京報(bào)?：整版、軟文★雜志?第一財(cái)經(jīng)?、?紅地產(chǎn)?：整版、軟文★網(wǎng)絡(luò)sina、sohu、搜房：首頁(yè)文字鏈、通欄、軟文★戶外西南三四環(huán)、京開(kāi)高速★短信公關(guān)活動(dòng)★會(huì)所開(kāi)放活動(dòng)★系列暖場(chǎng)活動(dòng)★?客戶通訊?品味南帝——整合營(yíng)銷媒體策略：硬廣和軟文為主活動(dòng)穿插不間斷的引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注品味南帝——媒體渠道客戶通訊內(nèi)容：區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃新聞；工程工程進(jìn)度、新品發(fā)布告知、相關(guān)信息等。周期：雙月刊集中力度大面積鋪設(shè)軟性宣傳，穩(wěn)固工程形象利用北青、新京報(bào)等群眾媒體，以及安家、紅地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)資源，集中鋪設(shè)工程軟性宣傳文章品味南帝——媒體渠道利用網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣造勢(shì)，加之短信集中轟炸品味南帝——媒體渠道以會(huì)所中“園中園〞為話題點(diǎn)，邀請(qǐng)園林專家座談中國(guó)園中園的開(kāi)展及