上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書2023

仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY而建設(shè)具備全球影響力的科技創(chuàng)新中心是上海城市規(guī)劃發(fā)展中的戰(zhàn)略使命，也是上海推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動力，更是我國建設(shè)世界科技強國的重要支撐。從夯基壘臺到積厚成勢，上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載地，培育了眾多全國領(lǐng)先的行業(yè)企業(yè)。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，創(chuàng)新驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)深化的進程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)逐漸益凸顯。本報告將聚焦上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)市場，結(jié)合產(chǎn)業(yè)的布局和租賃需求進行探討，并預(yù)測這些產(chǎn)業(yè)在未來中長期將引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求增長。產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征也將為未來租賃需求的能級躍遷提供動力之源。仲量聯(lián)行對產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)100余家企業(yè)租戶進行條件和資管運營等多個維度出發(fā)，拓展并培育園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)視角，以適配產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展調(diào)研結(jié)果，深入探究了在短期供應(yīng)壓力和長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共同作用下，園區(qū)物業(yè)投資市場的變遷和機遇。2產(chǎn)業(yè)復(fù)合助推租賃能級躍遷4適配租戶發(fā)展需求的雙通道升級：物業(yè)條件與資管服務(wù)產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資策略3134在建設(shè)具備全球影響力的科創(chuàng)中心進程中，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場承載了眾多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，驅(qū)動高科技屬性行業(yè)快速發(fā)展，使園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)加劇，科創(chuàng)氛圍日益濃厚，吸引眾多高端科研行業(yè)或戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐。能、新能源汽車以及游戲，已經(jīng)成為擎動園區(qū)租賃需求的主要來源。作為上海三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集成電路、生物醫(yī)藥和人工智能一直得到政策支持，并在創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中逐步釋放市場需求，已經(jīng)發(fā)展成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，展現(xiàn)出引領(lǐng)全國的行業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展動力。同時，新能源汽車產(chǎn)業(yè)憑借其豐富的產(chǎn)業(yè)“長鏈”，以及游戲產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出的巨大終端市場需求及其行業(yè)復(fù)合潛力，已成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興需求動力。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去兩年中這五大行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新增租賃需求達到近70%。五大行業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比5下游應(yīng)用下游應(yīng)用上海集成電路產(chǎn)業(yè)銷售額已超過三千億元，人民幣億元0經(jīng)過多年的培育與積累，中國已成為全球最大的集成電路單一市場。作為全國最早培育和發(fā)展集成電路產(chǎn)業(yè)的地區(qū)之集成電路產(chǎn)業(yè)鏈具有緊密聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)特征。在上游，作為基礎(chǔ)技術(shù)支撐的高端制造和原材料領(lǐng)域，包含EDA工具、核心生產(chǎn)設(shè)備和原材料生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)；在中游，代表產(chǎn)業(yè)鏈主體領(lǐng)域，涵蓋從IC設(shè)計、制造到封測安裝的開發(fā)環(huán)節(jié)；在下游，應(yīng)用場景十分廣泛，主要包括汽車電子、人工智能、消費電子、醫(yī)療設(shè)備、光伏智能等領(lǐng)域。盡管近期投資市場整體趨冷，但集成電路作為全國重點發(fā)展的行業(yè)，仍收獲大量私募股權(quán)投資機構(gòu)的青睞。在獲得投資的企業(yè)中，封裝材料和檢測設(shè)備融資活躍，模擬芯片和邏輯器件獲得關(guān)注度保持高位，應(yīng)用市場中，汽車電子、人工智能等領(lǐng)域發(fā)展迅速，相應(yīng)的芯片需求增長為集成電路企業(yè)帶來重大發(fā)展機遇。IP0-原材料與制造設(shè)備上游支撐上游支撐6模擬芯片檢測設(shè)備7微處理器租戶占比中，集成電路*租戶占比達到7.5%。張江設(shè)成電路研發(fā)中心和設(shè)計中心，意在打造世界級集成電路產(chǎn)業(yè)心區(qū)的租賃面積占比接近15%。金橋板塊吸引了部分張江核現(xiàn)出對芯片的強勁需求，反向推動關(guān)聯(lián)中上游集成電路企業(yè)入駐，金橋板塊集成電路租戶占比達11.5%。此類擁有人才、政策和下游聯(lián)動優(yōu)勢的板塊成為產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的公司設(shè)立設(shè)計研發(fā)中心和辦公場所的優(yōu)選地。*僅包含集成電路上游及中游企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場板塊企業(yè)聚集度企業(yè)聚集度7新人工器官療創(chuàng)器械放射性藥物腦科學(xué)藥物遞送眼科醫(yī)療器械核酸藥物機器人細胞療法新人工器官療創(chuàng)器械放射性藥物腦科學(xué)藥物遞送眼科醫(yī)療器械核酸藥物機器人細胞療法科研儀器外科手術(shù)器械上海是全國最具影響力的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地之一，上海生命科學(xué)領(lǐng)域上市企業(yè)數(shù)量及外資研發(fā)總部數(shù)量皆位列全國首位。2022年上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)規(guī)模已達到8,537億元，預(yù)計2025年將突破萬億元。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、豐厚的科研人才及研發(fā)平臺，以及全國領(lǐng)先的臨床醫(yī)院資源和便捷的融資渠道，人民幣億元0構(gòu)筑起上海生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)成熟的生態(tài)體系，吸引了眾多國內(nèi)外企業(yè)匯聚上海。放眼未來，龐大的市場剛需將繼續(xù)驅(qū)動上海生命科學(xué)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開創(chuàng)新突破，以一類國產(chǎn)創(chuàng)新藥為例，上海研發(fā)的新藥獲批數(shù)量位居全國第一。創(chuàng)新發(fā)展需要豐厚的人才基礎(chǔ)，截至2022年，上海生命科學(xué)從業(yè)人員達到27.8人才占全國的1/5。上海豐富的高校及研發(fā)機構(gòu)資源為技術(shù)創(chuàng)新持續(xù)注入人才活力，與生命科學(xué)企業(yè)、全市各臨床醫(yī)院形成“產(chǎn)學(xué)研醫(yī)”相結(jié)合的良性互動，助力上海成為全國首屈一指的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地。就融資環(huán)境而言，具有創(chuàng)新技術(shù)并具有較高附加值的賽道持續(xù)受到資本青睞，這些生產(chǎn)要素支撐生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。過去兩年，生命科學(xué)企業(yè)已成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場最重要的需求來源之一，其租賃需求在園區(qū)內(nèi)的占比高達25%。近期在整體投資趨冷的環(huán)境下，細分賽道的租賃需求與所獲融資呈正相關(guān)，包括創(chuàng)新藥、基因診斷、細胞療法等蘊含創(chuàng)新技術(shù)的企業(yè)仍是園區(qū)需求的主要來源。機構(gòu)類型高校研究機構(gòu)從業(yè)人員分布聚集度高聚集度低藥藥醫(yī)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科研氛圍和創(chuàng)新發(fā)展的生態(tài)體系，不斷吸引國內(nèi)外生命科學(xué)企業(yè)入駐。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶結(jié)構(gòu)中，生命科學(xué)企業(yè)占比達到20%。張江核心區(qū)是上海乃至全國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)高地，聚集大量生命科學(xué)業(yè)內(nèi)人才，是企業(yè)聚集度最高、最受生命科學(xué)企業(yè)青睞的板塊，生命科學(xué)企業(yè)租戶占比高達26.1%。此外，浦江、外高橋等板塊依托其較為成熟的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同樣吸引了眾多企業(yè)。隨著上確且擁有優(yōu)質(zhì)載體資源的板塊將更多地受到企業(yè)青睞，例如張江核心區(qū)外拓的創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地等板塊。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場板塊企業(yè)聚集度企業(yè)聚集度 。9計算機視覺智能語音 計算機視覺智能語音 0低低高從產(chǎn)業(yè)鏈縱向的上中下游結(jié)構(gòu)來看，目前上海在上游基礎(chǔ)層（如算力芯片、AI數(shù)據(jù)、算法模型）和下游應(yīng)用層所涉及的行業(yè)均具有領(lǐng)先全國的優(yōu)勢，包括自然語言處理、計算機視覺、機器學(xué)習(xí)等的中游技術(shù)層也在快速發(fā)展，人工智能創(chuàng)新生態(tài)不斷優(yōu)化升級。從產(chǎn)業(yè)橫向擴展?jié)B透的趨勢來看，人工智能已成為與實體經(jīng)濟深度融合的生態(tài)平臺，其基于軟件服務(wù)和硬件設(shè)施支撐應(yīng)來汽車智能化和智慧城市的進程加速得益于以人工智能技術(shù)和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技術(shù)的進一步發(fā)化也將隨著AI技術(shù)的發(fā)展而升級。上上游中中游下下游產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場板塊企業(yè)聚集度據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)人工智能技術(shù)層和基礎(chǔ)層網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比超過66%，是AI技術(shù)滲透率最高的領(lǐng)域。人企業(yè)與其賦能產(chǎn)業(yè)極強的協(xié)同效應(yīng)，使得從選址角度來看，企業(yè)聚集特征明顯：張江、漕河涇板塊已形成相對成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，與當?shù)厣茖W(xué)、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)互動活躍；新能源汽車產(chǎn)業(yè)在金橋的積極布局，同樣吸引智能駕駛等相關(guān)領(lǐng)域的人工智能企業(yè)入駐；同時臨空的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、市北在AI基礎(chǔ)層云計算上的多年發(fā)展都助力這些板塊逐漸吸引人工智能相關(guān)企業(yè)入駐。未來，人工智能產(chǎn)業(yè)將展現(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展?jié)摿?，更多領(lǐng)域應(yīng)用場景的實現(xiàn)將反向推動中上游基礎(chǔ)層和技術(shù)層架構(gòu)相關(guān)企業(yè)的選址布局，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中孕育更多租賃機會并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。低00新能源汽車作為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，其快速發(fā)展不僅推動了制造業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，也是推動我國實現(xiàn)“雙碳”目標的重要動力。我國新能源汽車產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成就，銷量常年穩(wěn)居全球第一。2022年中國新能源汽車銷量突破688及滲透率持續(xù)穩(wěn)步增長，全年總銷量預(yù)計接近850萬輛，滲透率突破35%。依托國家扶持政策，以及完善的新能源配套設(shè)全國第一。9630從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，中國新能源汽車在高一個更成熟的市場。市場競爭將日益激烈，產(chǎn)品更新將加速迭代，市場逐步從政策驅(qū)動向市場驅(qū)動轉(zhuǎn)型。多數(shù)企業(yè)從“電動”推動芯片算力的升級以及數(shù)量需求的增加；自動駕駛對傳感器（攝像頭、激光雷達等）以及大算力計算平臺等的需求也將隨著更高級別技術(shù)的落地而顯著提升。值得注意的是，目前市場的主力軍傳統(tǒng)燃油車也在經(jīng)歷智能化的加速路徑，為行業(yè)的需求增長提供不竭動力。等方面受到新能源汽車企業(yè)關(guān)注。產(chǎn)業(yè)“長鏈”使得上下游企業(yè)尋求聚集機會的同時，細分賽道不同企業(yè)的選址需求顯現(xiàn)其獨特的多元化特性。例如智能駕駛、車載雷達等領(lǐng)域企業(yè)，需要一定等級的測試路網(wǎng)用于技術(shù)測試落地。金橋憑借其深厚的汽車制造業(yè)基礎(chǔ)以及相關(guān)技術(shù)測試基礎(chǔ)設(shè)施的搭建，成為目前上海新能源汽車產(chǎn)業(yè)聚集度較高的板塊之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場板塊企業(yè)聚集度企業(yè)聚集度0自2022年4月游戲版號重新發(fā)放以來，游戲行業(yè)健康發(fā)展的引導(dǎo)成效顯著，游戲行業(yè)長期良性發(fā)展局勢日益明朗。上海作為中國游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地，2022年網(wǎng)絡(luò)游戲總銷售收入達上海尤其注重培育游戲企業(yè)的原創(chuàng)開發(fā)能力，已出臺的相關(guān)企業(yè)是上?？萍夹陀螒蚱髽I(yè)獲得最多的資質(zhì)認定。上海游戲企業(yè)擁有較高的研發(fā)人員占比、研發(fā)費用占比及知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)游戲產(chǎn)業(yè)租賃面積占比6.6%：其中漕河涇游戲產(chǎn)業(yè)占比達到21%，是名副其實的上海游戲產(chǎn)業(yè)高地，吸引眾多國內(nèi)外頭部游戲公司入駐。隨著與游戲相關(guān)的AI、傳感交互等新技術(shù)的應(yīng)用，上海游戲產(chǎn)業(yè)的技術(shù)溢出效應(yīng)影響將進一步擴大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場板塊企業(yè)聚集度專業(yè)服務(wù)技術(shù)服務(wù)生命科學(xué)物流運輸先進材料電子信息制造其他電子信息及科技及軟件技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)人工智能游戲?qū)I(yè)服務(wù)技術(shù)服務(wù)生命科學(xué)物流運輸先進材料電子信息制造其他電子信息及科技及軟件技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)人工智能游戲家企業(yè)個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目創(chuàng)新驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，隨著技術(shù)的進步，各高端產(chǎn)業(yè)逐漸體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)鏈長、科技含量高等特征，這些特征在上述五個行業(yè)尤其是戰(zhàn)略性新興行業(yè)中更加顯著。下游終端市場越發(fā)廣泛的運用場景，推動各產(chǎn)業(yè)中上游企業(yè)順勢發(fā)展，結(jié)合終端需求的不斷提升；上游行業(yè)中企業(yè)精細化發(fā)展趨勢逐漸顯現(xiàn)，形成專注于特定運用領(lǐng)域的復(fù)合型技術(shù)公司。技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)升級也讓更多下游企業(yè)廣泛嘗試運用新興科技，推動各企業(yè)不不同產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系和互動變得更加密切，不同行業(yè)之間的聯(lián)行走訪上海11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，梳理近200個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目中超過3,600家企業(yè)，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)中近36%的企業(yè)橫跨了兩個及以上產(chǎn)業(yè)類型，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已呈現(xiàn)豐富的產(chǎn)業(yè)復(fù)合交叉趨勢。產(chǎn)業(yè)已與人工智能產(chǎn)業(yè)形成了較大規(guī)模的交叉融合，而制造了不同產(chǎn)業(yè)間技術(shù)的簡單疊加和互補，進一步拓展到以市場和產(chǎn)品為導(dǎo)向的深度協(xié)同合作。這種協(xié)同合作并不僅限于技術(shù)交流和資源共享，還涉及市場開拓、產(chǎn)品創(chuàng)新等多個層面，為產(chǎn)業(yè)間更緊密的聯(lián)動和互促發(fā)展提供了新動力。產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析生命科學(xué)其他電子信息及科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及軟件技術(shù)建筑及房地產(chǎn)人工智能文體娛樂游戲金融業(yè)貿(mào)易及零售互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及軟件技術(shù)建筑及房地產(chǎn)人工智能文體娛樂技術(shù)服務(wù)專業(yè)服務(wù)金融業(yè)能源及采礦先進材料生命科學(xué)其他電子信息及科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及軟件技術(shù)建筑及房地產(chǎn)人工智能文體娛樂游戲金融業(yè)貿(mào)易及零售互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及軟件技術(shù)建筑及房地產(chǎn)人工智能文體娛樂技術(shù)服務(wù)專業(yè)服務(wù)金融業(yè)能源及采礦先進材料漕河涇則更凸顯其互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及游戲的產(chǎn)業(yè)特性。物流運輸高端裝備傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析新能源汽車新能源汽車電子信息制造及科技其他電子信息及科技產(chǎn)業(yè)分布基于現(xiàn)有租戶面積分析產(chǎn)業(yè)復(fù)合特征基于現(xiàn)有租戶數(shù)量分析隨著產(chǎn)業(yè)間更深度地交叉融合，全新的產(chǎn)業(yè)類型有望在不斷創(chuàng)新中蝶變而生。同時，這種融合也將為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供更多發(fā)展機遇，為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的持續(xù)發(fā)展注入新動能。隨著技術(shù)革新和創(chuàng)新突破，產(chǎn)業(yè)復(fù)合的趨勢在未來將繼續(xù)深化，所涉及的領(lǐng)域和層級也將得到更多提升，這將有望為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來全新的租賃需求。放眼未來，上游技術(shù)性行業(yè)與下游市場廣闊的運用場景和受資本青睞的領(lǐng)域，兩者相復(fù)合等領(lǐng)域都取得階段性成果。未來行業(yè)之間的聯(lián)動具備更多想智能材料相結(jié)合等，都展示出復(fù)合產(chǎn)業(yè)的無限可能性。這種產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供更多助力，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來需求的增長提供●●●0人點產(chǎn)業(yè)外，還在積極謀求未來產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性規(guī)劃和導(dǎo)向性建設(shè)，其中2030年遠景規(guī)劃中未來產(chǎn)業(yè)計劃產(chǎn)值達到5，000億端細分領(lǐng)域?；钴S的產(chǎn)業(yè)發(fā)展在政策引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)載體的承接下，也將重塑上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的租賃分布格局。而這些新興領(lǐng)域所具備的跨行業(yè)屬性，將成為推動未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。人才資源人才資源產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴充租戶選址因素考量，拓展業(yè)主產(chǎn)業(yè)思維企業(yè)在考慮辦公選址時具備一定共性，往往從財務(wù)支出或物業(yè)本身的品質(zhì)及配套等角度尋找適配的場所。而隨著經(jīng)濟發(fā)展技術(shù)革新，企業(yè)不再以單一辦公空間看待物業(yè)多的公司成立企業(yè)房地產(chǎn)策略部門，通過優(yōu)化整體的物業(yè)選所能夠服務(wù)于企業(yè)的長久發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶在傳統(tǒng)視角下，考慮的共性因素主要包括：租金成本、準、餐飲設(shè)施以及交通可及性等。而隨著產(chǎn)業(yè)不斷進步，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)越發(fā)注重物理空間對產(chǎn)業(yè)資源和生產(chǎn)要素的調(diào)配，越發(fā)強調(diào)企業(yè)房地產(chǎn)策略在公司長久發(fā)展中所起到的突出作用。這些轉(zhuǎn)變使原本的選址考慮因素不斷擴充，企業(yè)選址時開始考慮所在板塊的科研氛圍、及為進一步吸引人才所適配的其他配套設(shè)施和企業(yè)ESG層面的表現(xiàn)等?！啊凹疑虾．a(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊細分行業(yè)為更好幫助園區(qū)經(jīng)營者了解租戶真實需求，培育拓新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)思維，仲量聯(lián)行對103家上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶進行問卷調(diào)研，發(fā)掘在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型的大背景下，企業(yè)如何通過房地產(chǎn)策略降本增效。103家企業(yè)含蓋上海11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，覆蓋通過此次調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)對于區(qū)位選址的考量正在不斷拓展。與上一輪選址相比，傳統(tǒng)選址因素如租金成本、交通可及性等繼續(xù)受到絕大多數(shù)企業(yè)的重視，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的共性需求。在當前市場環(huán)境下，企業(yè)對于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的關(guān)鍵一環(huán)。作為傳統(tǒng)選址因素，租金成本的關(guān)注度上升明顯，成為企業(yè)素在目前企業(yè)的選址過程中愈發(fā)被重視，其中，配套設(shè)施最為顯著的三個選址因素。當前產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)已不僅僅滿足于簡單的餐飲配套，他們希望所在區(qū)域配備有人才公寓以及更多的生活服務(wù)設(shè)施來滿足員工的衣食住行，提高員工與企業(yè)之間的黏性。更多的企業(yè)意識到區(qū)位選址和物業(yè)選擇對于企業(yè)品牌形象的增益，例如入駐板塊的產(chǎn)業(yè)成熟度對人才吸引有所助益。人才是第一資源，尤其是對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)，研發(fā)作為其核心競爭力，需要大量優(yōu)質(zhì)的人才資源。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業(yè)提供更多的合作渠道和交流機會。因此，在此次調(diào)研中，租戶對科研氛圍的考量同樣有較大幅度的提5432100-當前選址上一輪選址傳統(tǒng)型選址因素.產(chǎn)業(yè)及企業(yè)策略型選址因素值得注意的是，隨著科技進步，行業(yè)發(fā)展愈發(fā)細分化專業(yè)化。不同企業(yè)根據(jù)其產(chǎn)值得注意的是，隨著科技進步，行業(yè)發(fā)展愈發(fā)細分化專業(yè)化。不同企業(yè)根據(jù)其產(chǎn)業(yè)屬性特性，對于各選址因素的側(cè)重程度出現(xiàn)分化。生命科學(xué)企業(yè)租戶尤其重視選址對其獲取高精尖人才的可及性。根據(jù)此次調(diào)研結(jié)果，超過40%的生命科學(xué)企業(yè)租戶表示，人才資源的可及性在如今選址考量中較上一輪顯著提升。對于集成電路及人工智能企業(yè)而言，除人才資源以外，科研氛圍及政策補貼也是其極為重視的選址因素。新能源汽車企業(yè)因其產(chǎn)品研發(fā)及測試均對物業(yè)參數(shù)有額外需求，交房標準對于該類企業(yè)的重要性尤為顯著。游戲企業(yè)同樣需要吸引游戲開發(fā)物業(yè)管理提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等企業(yè)服務(wù)研發(fā)所需的特殊要求（如廢水處理、氣體配送等）即租即用，拎包入駐具備可選獨棟物業(yè)空間私密性，以保證研發(fā)產(chǎn)權(quán)及數(shù)據(jù)安全創(chuàng)新氛圍或本行業(yè)、跨行業(yè)交流氛圍政策補貼的孵化器資質(zhì)標識權(quán)產(chǎn)品展示空間物業(yè)管理提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等企業(yè)服務(wù)研發(fā)所需的特殊要求（如廢水處理、氣體配送等）即租即用，拎包入駐具備可選獨棟物業(yè)空間私密性，以保證研發(fā)產(chǎn)權(quán)及數(shù)據(jù)安全創(chuàng)新氛圍或本行業(yè)、跨行業(yè)交流氛圍政策補貼的孵化器資質(zhì)標識權(quán)產(chǎn)品展示空間有綠色樓宇認證臨近檢測機構(gòu)或其他行政部門共享實驗室另一方面，租戶在物業(yè)載體的細節(jié)選擇上也愈發(fā)體現(xiàn)出匹配企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的強烈意愿。在園區(qū)項目選擇上，問卷結(jié)果顯者希望有拎包入駐的機會；獨棟物業(yè)的需求在受訪企業(yè)中占比同樣接近40%，空間私密性較強的物業(yè)能為企業(yè)研發(fā)經(jīng)營前租戶最為看重的因素，同時，企業(yè)對業(yè)主提供的其他服務(wù)，尤其是為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供便利的服務(wù)，越來越重視。51%的受訪企業(yè)希望業(yè)主能為其提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等服務(wù)，45%的受訪者希望園區(qū)業(yè)主能在研發(fā)環(huán)節(jié)的特殊要求（包括廢水處理、氣體配送等）上提供相應(yīng)的協(xié)助。另有32%的企業(yè)對園區(qū)業(yè)主培育創(chuàng)新氛圍，提供行業(yè)間交流機會有更多期待。適配租戶發(fā)展需求的雙通道升級：上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)多年發(fā)展，在物業(yè)品質(zhì)等各方面都有顯著提升。然而，越來越多的企業(yè)從發(fā)展適配性的角度考慮物業(yè)選址，促使園區(qū)業(yè)主拓寬園區(qū)招商及運營的思路，在物業(yè)條件和資管服務(wù)雙通道上，升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)思維。物業(yè)條件在滿足租戶基本辦公經(jīng)營需求的同時，需要進一步考慮租戶所涉及行業(yè)的特性需求。另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的宏觀環(huán)境中，對租戶的服務(wù)須有全方位的提升，為企業(yè)經(jīng)營提供更多資源和便利。此次調(diào)研中，有89%的租戶認為目前所入駐園區(qū)項目的物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升，超過70%的租戶希望在物業(yè)條件有所提升。同時，43%的租戶對于資管服務(wù)有進一步的升級需求。從細分維度來看，無論是物業(yè)條件還是資管服務(wù)，均有不同程度的提升空間。這為現(xiàn)在以及未來的園區(qū)經(jīng)營者，結(jié)合自身情的企業(yè)租戶認為目前物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升的企業(yè)租戶認為目前物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升認為物業(yè)條件有待提升認為資管服務(wù)有待提升愈發(fā)豐富，租戶需求將顯現(xiàn)更多全新視角。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)作為承接租戶需求的重要來新一輪供應(yīng)放量，針對目前市場，更多租戶考慮抓住大供應(yīng)及租金下行的窗口期，戶需求角度出發(fā)的產(chǎn)業(yè)思維將起到?jīng)Q定性的作用。 未來短期供應(yīng)集中交付的環(huán)境下，現(xiàn)有項目的硬件品質(zhì)或?qū)⒚媾R競爭加劇的風(fēng)險。問卷結(jié)果顯示，停車位數(shù)量是租戶普遍認為所承租園區(qū)最需要提升的硬件條件，超過50%的調(diào)研租戶不滿足于目前所在項目的停車位數(shù)量。其他硬件品質(zhì)方面，有近30%的租戶反映所在物業(yè)屋頂或外立面漏水及洗手間配比不足。超過20%的租戶反映空調(diào)設(shè)施陳舊，電力無及充電樁設(shè)備不足。適度改善硬件設(shè)施及物業(yè)條件，以滿足租戶的迫切需求，是存量項目持有者在大供應(yīng)環(huán)境下提高競爭力的有效方式，也是未來園區(qū)項目開發(fā)者在設(shè)計和建設(shè)過程中需要關(guān)注的重要方面。除租戶在硬件品質(zhì)上的基本訴求外，園區(qū)持有者須在物業(yè)交付條件上融入產(chǎn)業(yè)視角，適度考慮不同行業(yè)對物業(yè)的不同需求。無論是辦公功能還是研發(fā)功能，不同產(chǎn)業(yè)租戶對于硬件品質(zhì)的需求顯現(xiàn)出更多行業(yè)特性，在需要研發(fā)空間的行業(yè)中特性需求尤為顯著。為滿足研發(fā)需求，物業(yè)品質(zhì)的適配性或?qū)⒊蓪痈?、供電等具體參數(shù)上能最大程度滿足快速發(fā)展的行業(yè)需求，這類園區(qū)項目將更加受到擁有研發(fā)測試功能的企業(yè)的生命科學(xué)集成電路人工智能生命科學(xué)集成電路人工智能物業(yè)基本參數(shù)直播間區(qū)域≥4.0直播間區(qū)域≥4.0直播間區(qū)域≥4.0≥65%≥65%≥65%≥65%≥65%≥65%///梁下高度≥5.5≥4.5潔凈室區(qū)域≥5.5≥4.5潔凈室區(qū)域≥5.5傾向≥4.5傾向≥4.5傾向≥100/無///無//無/有有//無/有有//無/有有////無/////////新能源汽車企業(yè)在研發(fā)測試過程中整車或是大型運載機械的移動，使得活荷載的要求需要特別納入承重考量之中；研發(fā)測試機械對于層高同樣有著更高的要求。同時，對于游戲和人工智能的辦公空間以及生命科學(xué)、芯片、新能源汽車產(chǎn)業(yè)的研發(fā)空間，因設(shè)備要求，租戶需要所在園區(qū)保證24小時穩(wěn)定供電，因此配備雙回路供電或者備有UPS等備用發(fā)電設(shè)備的物業(yè)更受到青睞。此外，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)過程對于污廢處理也有大類型污廢的裝置及空間。園區(qū)配套設(shè)施歷來是租戶選址的重要考量指標，園區(qū)運營者在配套方面的提升將有效提高租戶滿意度以及租戶的粘性。尤其是周邊餐飲設(shè)施，超過85%的受訪租戶希望業(yè)園區(qū)能夠提供配套餐飲。此外，超過60%的租戶認為園區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有便利店或超市相關(guān)配套以滿足員工日常生活需要。50%的租戶希望園區(qū)提供交通接駁班車以方便員工通勤，另有超過50%的受訪企業(yè)期待承租項目能將健身房納入配套廢棄物管理措施，減少垃圾填埋量廢棄物管理措施，減少垃圾填埋量方的重要程度日益凸顯。國內(nèi)外成熟的園區(qū)經(jīng)營者已經(jīng)在項目的開發(fā)和日常運營中融入了多種科技與設(shè)備來降低能耗，能夠幫助租戶達成ESG相關(guān)需求的園區(qū)項目同樣將更受青睞。根據(jù)此次調(diào)研中關(guān)于綠色租賃＊需求的結(jié)果顯示，39%的租戶來看，降低能耗、提升空氣質(zhì)量、安裝新能源汽車充電樁以及綠色樓宇認證是當前租戶在綠色租賃要求上最關(guān)注的四個方未來將有更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶在選址及日常運營過程中提升ESG相關(guān)方面的要求。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶的研發(fā)功能往往要求更高的供又一重要因素。可出租物業(yè)自用物業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營者所提供的資管服務(wù)在租戶選址過程中正占據(jù)越來越大的比重。租戶希望通過園區(qū)運營方的資管服務(wù)得到更多元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源。此次調(diào)研中，有近半數(shù)租戶希望園區(qū)經(jīng)營者提供包括與政府溝通、組織行業(yè)交流等方面在內(nèi)的附加服務(wù)。資管服務(wù)已不再局限于物業(yè)管理，園區(qū)經(jīng)營者的產(chǎn)業(yè)服務(wù)是否能為入駐企業(yè)租戶提供豐富的產(chǎn)業(yè)資源將成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競爭力。然而，此次調(diào)研結(jié)果顯示，對于物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，租戶需求及園區(qū)業(yè)主投入意愿上出現(xiàn)了一定程度的錯配：43%的租戶認為產(chǎn)業(yè)服務(wù)對于其選址考量十分重要，但僅有23%的園區(qū)業(yè)主表示愿意增加對其投入；目前大部分園區(qū)業(yè)主仍將目光鎖定在對傳統(tǒng)物管服務(wù)的投入上，該比例高達77%。短期內(nèi)，物業(yè)管理的提升可以使得租戶的入駐體驗有所提升，保持項目的競爭力。然而，隨著宏觀產(chǎn)業(yè)更為復(fù)合多元的發(fā)展演進，租戶將更迭出更龐大的產(chǎn)業(yè)需求，屆時，產(chǎn)業(yè)服務(wù)將成為項目運營中至關(guān)重要的一部分。物業(yè)及設(shè)施的基本維護保安、保潔維護頻率及物管人員專業(yè)性裝修報批報建的支持配合大堂前臺接待服務(wù)提升環(huán)評審批支持及對接政策指導(dǎo)及對接服務(wù)提供行業(yè)合作資源及機會提供人才公寓、人才招聘等機會或資訊提供投融資等金融渠道或資源幫助租戶提升ESG上的表現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)物業(yè)管理 愿意投入認為重要物業(yè)管理 愿意投入 愿意投入產(chǎn)業(yè)服務(wù)認為重要產(chǎn)業(yè)服務(wù)來自國外成熟市場經(jīng)驗將進一步闡釋強大的資管服務(wù)能力將如何運用豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源網(wǎng)絡(luò)賦能入駐企業(yè)，同時孵化出優(yōu)質(zhì)的初創(chuàng)型企業(yè)，為片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動能。位于德國慕尼黑的BioM是一家成立于1997年的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群運營管理公司，負責管理運營巴伐利亞州內(nèi)多個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群。同時，它有效地為企業(yè)提供串聯(lián)合作機會，利用其完備的織等，為入駐企業(yè)提供服務(wù)及發(fā)展支持。同時經(jīng)過多年對產(chǎn)業(yè)和租戶的深度理解，該機構(gòu)已兼具孵化功能，能夠甄別潛力企??幫助企業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)參與方搭建業(yè)務(wù)聯(lián)系?公司官網(wǎng)擁有專屬招聘頁面，發(fā)布園區(qū)入駐企業(yè)招?與多方共同搭建不同類型的孵化項目，為初創(chuàng)公司提供全產(chǎn)-設(shè)立專項獎項，獎項及獎金頒發(fā)給具有商業(yè)轉(zhuǎn)化價值的高校或?qū)W術(shù)機構(gòu)的科研項目-企業(yè)專家作為志愿者為初創(chuàng)企業(yè)提供發(fā)展指導(dǎo)-為初創(chuàng)企業(yè)提供演講及展示培訓(xùn)?通過多方渠道幫助企業(yè)提升品牌影響力-為企業(yè)路演活動提供空間-幫助企業(yè)對接參加大型產(chǎn)業(yè)展會和學(xué)術(shù)會議通過對其資管服務(wù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)除了基礎(chǔ)園區(qū)運營管理外，資管服務(wù)主要圍通過對其資管服務(wù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)除了基礎(chǔ)園區(qū)運營管理外，資管服務(wù)主要圍繞五大維度展開以支持入駐企業(yè)的發(fā)展，包括：行業(yè)交流及合作支持、融資支持及行業(yè)交流與合作支持園區(qū)業(yè)主協(xié)助入駐企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系。當市場上有項目正在尋找新的產(chǎn)品、技術(shù)或理想的合作伙伴時，他們只需直接與該園區(qū)取得聯(lián)系，園區(qū)便會幫助他們找到適配的合作對象。如果入駐企業(yè)需要專利申請或技術(shù)轉(zhuǎn)移方面的支持，他們可以尋求與園區(qū)合作的機構(gòu)或公司進行對接。同時，園區(qū)可以積極與國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)組織或協(xié)會攜手合作，共同構(gòu)建更具拓展性的產(chǎn)業(yè)合作平臺，從而為各方合作伙伴創(chuàng)造更多元化的合作機會。融資支持及咨詢園區(qū)業(yè)主可為入駐的中小型企業(yè)尋求融資機會，其中包括與專業(yè)投資機構(gòu)合作，以及申請各級政府的扶持項目，同時還有與國內(nèi)外多個產(chǎn)業(yè)組織達成的合作項目。這些多元化的融資渠道將為入駐企業(yè)提供更多機會，促進其快速發(fā)展。人才資源支持園區(qū)入駐企業(yè)的招聘需求，并且定期舉辦線下招聘會。這些舉措有力地促進了人才孵化支持除了自身設(shè)立的孵化項目外，園區(qū)業(yè)主還可以與當?shù)卣捌渌麢C構(gòu)合作，推出不可以設(shè)立專項研究獎項，將獎項和獎金頒發(fā)給具有商業(yè)價值和轉(zhuǎn)化潛力的學(xué)術(shù)研究項目。這些舉措為初創(chuàng)企業(yè)提供了全方位的支持和激勵。市場推廣支持通過線上渠道、內(nèi)部出版刊物以及舉辦下線活動幫助入駐企業(yè)進行市場推廣。企業(yè)可以利用園區(qū)內(nèi)的公共空間舉辦各類活動。園區(qū)還可以代表或幫助企業(yè)對接參加大回顧上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場過往十多年的發(fā)展歷程，主要可業(yè)地產(chǎn)投資的攀升周期有利推動，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交規(guī)模穩(wěn)步增長（年均成交量達到50億元人民幣以機會型與增值型為策略的投資機構(gòu)相對活躍。在這個階段，投資邏輯和視角主要是基于類工業(yè)資產(chǎn)。在第二階段（2016年至2019年上海商業(yè)地產(chǎn)的整體投資市場邁上新的臺階，年均投資總成交量過千億元人民幣，其中，辦公樓的投資成交尤為活躍（占比55%）。產(chǎn)業(yè)園資成為辦公樓投資的自然延展，成交量與流動性顯著增強（年均成交量達到140億元人民幣）。該階段的特點表現(xiàn)為內(nèi)資及外資地產(chǎn)基金的投資活躍度明顯增強，并嘗試通過以非核心區(qū)的類辦公樓資產(chǎn)邏輯和視角投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。預(yù)計該階段年均成交量將達到145億元人民幣。進入第三階段，投資的主要特征轉(zhuǎn)化為從產(chǎn)業(yè)的視角出發(fā)，而不再是傳統(tǒng)的辦公樓投資邏輯。以生命科學(xué)物業(yè)為代表，其對環(huán)評、物業(yè)硬件條件等要求的特殊性和稀缺性加之租賃表現(xiàn)的韌性，使之成為最受追捧的熱門標的之一。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型推動高新科技行業(yè)快速發(fā)展，進而帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求。公募REITs的成功發(fā)行讓更多不同類型的投資機構(gòu)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，拓寬了產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的退出渠道。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資市00產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始受到關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始受到關(guān)注辦公投資的自然延展產(chǎn)業(yè)視角促進投資聚焦產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資策略產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為創(chuàng)新驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)升級等國家戰(zhàn)略的重要載體，長時段享有著產(chǎn)業(yè)紅利提供的需求增長動力，受到越來越多投資機構(gòu)了60余家不同類型的投資機構(gòu)參與本次投資者問卷調(diào)查，其中包括來自不同區(qū)域以及不同屬性的投資者。問卷結(jié)果顯示，投資者即便在短期內(nèi)的市場承壓情況下，依然抱有對上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)問卷結(jié)果顯示，投資者即便在短期內(nèi)的市場承壓情況下，依然抱有對上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)極強的投資熱情。在受訪的投資者中，超過70%的投資機構(gòu)已布局上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市的投資者未來三年將追加投的投資者未來三年將追加投資或考慮收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)公募REITs政策拓寬退出渠道租賃需求穩(wěn)健租金增長穩(wěn)定投資組合分散風(fēng)險抗經(jīng)濟周期能力強資產(chǎn)價值有較大的上升空間政策性戰(zhàn)略布局稅收支持租戶租金收益租戶租金收益投資模式配套資管政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，資本青睞型產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)辦公投資模式傳統(tǒng)餐飲、酒店等配套設(shè)施招商及物管為主傳統(tǒng)市場視角傳統(tǒng)市場視角板塊的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)成熟度環(huán)評或研發(fā)屬性；符合不同產(chǎn)業(yè)特性的建筑參數(shù)產(chǎn)業(yè)視角項目物業(yè)品質(zhì)及建筑參數(shù)地段項目標的作為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)培育的重要承載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨特屬性，這也使得對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資有別于其他物業(yè)投資。如果繼續(xù)采用傳統(tǒng)的市場視角，尤其公樓的投資視角，產(chǎn)業(yè)要素的重要性將被一定程度削弱，影響投資測算的準確性和投資決策的針對性。在投資者的問卷中，我們發(fā)現(xiàn)不少投資機構(gòu)已經(jīng)開始重視并采用產(chǎn)業(yè)視角，業(yè)園區(qū)物業(yè)自成一體的投資邏輯。產(chǎn)業(yè)紅利持續(xù)釋放的同時，短期市場供應(yīng)壓力逐漸顯現(xiàn)，雙重預(yù)期因素的影響下，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場呈現(xiàn)四大主要趨勢。園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性使得投資者在選擇投資標的時，除了考慮傳統(tǒng)商辦投資因素，如物業(yè)品質(zhì)、租戶結(jié)構(gòu)外，還要考慮更多與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的因素。在板塊甄別上，投資者增加了更多產(chǎn)業(yè)視角。問卷結(jié)果表明，所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位是投資者在甄選產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目時，最為關(guān)注的核心要素，顯著優(yōu)先于板塊的供求關(guān)系、交通便捷性等諸如此類的傳統(tǒng)市場因素。符合宏觀經(jīng)濟發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)定位，將不僅有利于所投項目的租賃去化，吸引優(yōu)質(zhì)租戶，進而獲得更多產(chǎn)業(yè)紅利，同時未來退出時也將具備更強的產(chǎn)業(yè)屬性，有望通過產(chǎn)業(yè)類基礎(chǔ)建設(shè)的形式發(fā)行公心張江、漕河涇、金橋之外，也展現(xiàn)出對另一些板塊的熱情，如周浦、康橋、合慶等生命科學(xué)行業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)逐漸聚集的板塊。盡管部分板塊即將面臨短期未來供應(yīng)激增的壓力，但成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍和逐漸成型的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓投資者對這些區(qū)域仍然充滿信心。所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位現(xiàn)金流收益表現(xiàn)所處板塊供需關(guān)系現(xiàn)有租戶結(jié)構(gòu)層高/承重/排廢等物業(yè)參數(shù)是否滿足環(huán)評要求交通便捷性周邊人才資源所在區(qū)域給予租戶的稅收優(yōu)惠商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)視角下的板塊甄別因素辦公投資視角下的板塊甄別因素其他影響投資決策的考慮因素投資者對各板塊關(guān)注程度以及三個不同階段產(chǎn)短期未來供應(yīng)加大的預(yù)期下，投資者在評估投資標的物業(yè)的租戶時趨于謹慎。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，在租戶評估方面，投資機行業(yè)類型，其次為大面積租戶占比和加權(quán)平均剩余租期，以期通過更多元化的租戶結(jié)構(gòu)來分散市場風(fēng)險。就租戶行業(yè)而言，問卷結(jié)果表明投資者普遍更傾向于政策導(dǎo)來，生命科學(xué)行業(yè)的投融資總額出現(xiàn)下降，但行業(yè)長期向好的發(fā)展趨勢以及相對更高的承付能力及韌性，使生命科學(xué)依舊列為最受投資機構(gòu)青睞的租戶行業(yè)之首。此外，集成電路、人工智能作為其他兩大上海先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同樣備受關(guān)注。新材料、新能源以及新能源汽車等具備明顯產(chǎn)業(yè)政策扶持的賽道正逐漸受到重視。此外，投資機構(gòu)對于高附加值和新興行業(yè)租戶也表現(xiàn)出了濃厚的興趣。盡管在傳統(tǒng)視角下這些行業(yè)的風(fēng)險性較高、市場不確定性較大，對項目的租金收益貢獻也有限，但超過8資機構(gòu)已考慮將這些未來產(chǎn)業(yè)和新興賽道內(nèi)的初創(chuàng)公司納入租戶結(jié)構(gòu)中，顯示出了投資機構(gòu)正不斷加強的產(chǎn)業(yè)意識。無元/平方米/天元/平方米/天在經(jīng)歷長期穩(wěn)定增長后，出現(xiàn)承壓下行的表現(xiàn)。疊加短期內(nèi)未來供應(yīng)增加的因素，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者將其財務(wù)測算向謹慎保守轉(zhuǎn)型。兩年前，生命科學(xué)物業(yè)的稀缺性使投資者接踵而來，投資策略多以機會型或增值型為主，財務(wù)測算較為激進。而回歸當下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者的投資策略更注重長期穩(wěn)定的收益回報。在受訪機構(gòu)中，69%的投資者表示產(chǎn)業(yè)財務(wù)測算較兩年前更加謹慎。其中九成受訪機構(gòu)下調(diào)年租金增長預(yù)期以及去化速度預(yù)期，78.4%的投資者上調(diào)了初始和退易時對短期租賃市場供需風(fēng)險的把控。另一方面，財務(wù)測算上的謹慎趨勢，也展露了投資者對園區(qū)物業(yè)的策略轉(zhuǎn)變及調(diào)整，更多機構(gòu)的財務(wù)測算更偏向長期穩(wěn)定性收益。4.5元/平方米/天不變不變此外，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體基礎(chǔ)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)特別是新建開發(fā)類的項此外，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體基礎(chǔ)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)特別是新建開發(fā)類的項目通常會有產(chǎn)業(yè)稅收、達產(chǎn)或投資金額上的不同要求。考慮到財務(wù)測算和市場化運營等因極預(yù)期及對中長期租賃市場的信心，投資者的觀念也在發(fā)生變化，在所有受訪投資者中，有接近四成愿意接受稅收達產(chǎn)要求，尤其是政府平臺類企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)類私募股權(quán)投資機構(gòu)。產(chǎn)業(yè)視角正在不斷滲透于園區(qū)投資的各個環(huán)節(jié)，對于投資機構(gòu)的資本運作和產(chǎn)業(yè)運營能力要求也逐漸提高，因而推動了投資方式和投資主體朝著更多元化的方向發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)視角下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)投資演變出獨樹一幟的方式和策略。其中有兩種模式特別受到關(guān)注。其一，自用型企業(yè)的售后回租受到眾多市場參與者的關(guān)注，尤其是追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的險資和金融機構(gòu)等。自用型企業(yè)通過出售產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，剝離其非核心資產(chǎn)