金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目管控格式和投融資方案設(shè)計(jì)

...wd......wd......wd...。金茂集團(tuán)亞龍灣工程管控模式和投融資方案設(shè)計(jì)遠(yuǎn)卓管理參謀委托工程背景工程目標(biāo)和內(nèi)容金茂集團(tuán)委托上海遠(yuǎn)卓企業(yè)管理咨詢公司就金茂集團(tuán)擬建的三亞亞龍灣度假酒店工程的未來(lái)執(zhí)行進(jìn)展規(guī)劃，主要涉及執(zhí)行組織的架構(gòu)設(shè)計(jì)、理想的融資方式及可能的融資方案等提出第三方獨(dú)立意見(jiàn)和建議。金茂集團(tuán)亞龍灣工程前期已經(jīng)由香港浩華管理參謀公司對(duì)擬建酒店的地點(diǎn)、環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供需情況進(jìn)展了實(shí)地調(diào)查和分析，并提出了酒店的建設(shè)建議、未來(lái)收益預(yù)測(cè)和投資預(yù)測(cè)；金茂集團(tuán)在浩華公司報(bào)告的根基上，作了一些內(nèi)容、條件的調(diào)整，形成內(nèi)部立項(xiàng)報(bào)告上報(bào)董事會(huì)并獲得了批準(zhǔn)。遠(yuǎn)卓本次委托工程是在上述調(diào)研、分析的根基上進(jìn)展的進(jìn)一步細(xì)化方案的研究和建議，并最終形成報(bào)告提交。工程假設(shè)條件說(shuō)明本次委托工程所基于的假設(shè)條件：擬建酒店定位于5星級(jí)和超5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并與國(guó)際知名的酒店管理公司合作，并且所選酒店管理公司能夠表達(dá)與亞龍灣現(xiàn)有高檔酒店差異化的風(fēng)格；擬建酒店的未來(lái)市場(chǎng)供需情況符合浩華報(bào)告中的預(yù)測(cè)；擬建酒店的建設(shè)周期能夠按照金茂集團(tuán)工程方案要求完成；工程投/融資方案按照金茂集團(tuán)給定的財(cái)務(wù)條件，比方貸款利率、融資比例等；金茂集團(tuán)將通過(guò)三亞注冊(cè)工程公司方式完成工程建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，金茂集團(tuán)對(duì)工程公司的控股地位不改變。非正常因素，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等條件不具有可預(yù)見(jiàn)性，不在研究范圍之內(nèi)。工程報(bào)告相關(guān)說(shuō)明報(bào)告中稱謂及其縮寫：中國(guó)金茂〔集團(tuán)〕股份－金茂集團(tuán)、金茂、集團(tuán)香港浩華管理參謀公司〔HorwathAsiaPacific〕－浩華公司、浩華上海遠(yuǎn)卓企業(yè)管理咨詢公司－遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓亞龍灣工程背景投資方背景中國(guó)金茂〔集團(tuán)〕股份成立于1993年2月，是由中國(guó)化工、中國(guó)糧油、中國(guó)五礦等14家大型外貿(mào)公司發(fā)起組建、按現(xiàn)代企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的國(guó)有特大型股份制企業(yè)，是一家以超高層建筑經(jīng)營(yíng)管理為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集高科技產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、旅游觀光、投資業(yè)務(wù)為一體的綜合性企業(yè)集團(tuán)。金茂集團(tuán)四屆二次董事會(huì)進(jìn)展了集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了集團(tuán)未來(lái)三年開(kāi)展目標(biāo)：金茂的戰(zhàn)略“一個(gè)目標(biāo)，三大功能，五大舉措〞一個(gè)目標(biāo)：創(chuàng)造品牌經(jīng)濟(jì)與組織——通過(guò)金茂品牌建設(shè)，創(chuàng)造具有整合社會(huì)資源能力的組織，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，締結(jié)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力優(yōu)秀企業(yè)。三大功能：以金茂大廈為載體，強(qiáng)化和延伸高檔樓宇及設(shè)施管理、高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)和高端旅游休閑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為核心的三大功能，有機(jī)聯(lián)系，協(xié)同開(kāi)展。五大舉措：功能強(qiáng)化和延伸、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)作、組織能力建設(shè)。金茂的定位“品牌創(chuàng)造者、價(jià)值發(fā)現(xiàn)者和資源整合者〞為此，金茂集團(tuán)正在著力開(kāi)展的五種能力，它們是：領(lǐng)導(dǎo)才能：遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)和組織、創(chuàng)新能力整合智力資源：企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理精英和組合把握商機(jī)能力：優(yōu)秀的管理流程和快速市場(chǎng)反響資本運(yùn)作能力：資本與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合品牌運(yùn)作能力：獲取超額回報(bào)，成為行業(yè)領(lǐng)先金茂業(yè)務(wù)狀況隨著金茂大廈大樓資源開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深入，以金茂大廈為根基的三大業(yè)務(wù)，包括高檔酒店、高檔寫字樓及觀光旅游將于2005年全面進(jìn)入業(yè)績(jī)合理區(qū)間，趨于飽和，后續(xù)增長(zhǎng)空間將主要取決于市場(chǎng)價(jià)格因素，風(fēng)險(xiǎn)較高。而且，隨著小陸家嘴地區(qū)新一輪開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，這一地區(qū)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)將不可防止，這對(duì)金茂大廈業(yè)務(wù)開(kāi)展存在相當(dāng)?shù)臐撛谕{。同時(shí)，由于金茂集團(tuán)固定資產(chǎn)規(guī)模巨大，即使進(jìn)入業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的合理區(qū)間，股東的投資資本回報(bào)率仍然較低。在這種情況下，金茂集團(tuán)必須抓住機(jī)遇、加快開(kāi)展，將金茂大廈的高度優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從而確立持續(xù)的比擬優(yōu)勢(shì)，保障股東長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資回報(bào)。亞龍灣工程正是符合集團(tuán)戰(zhàn)略以及能充分發(fā)揮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)的后續(xù)投資工程，同時(shí)工程具有良好的投資收益預(yù)測(cè)，因而工程很快獲得金茂集團(tuán)各股東方的認(rèn)可。亞龍灣工程概況亞龍灣工程位于海南省三亞市亞龍灣國(guó)家度假區(qū)。三亞是海南省兩個(gè)地級(jí)市之一，是國(guó)內(nèi)著名的旅游城市，其海岸線長(zhǎng)達(dá)209.1公里，占據(jù)海南總海岸線長(zhǎng)度的七分之一。1998年至2002年間，三亞的旅游業(yè)飛速增長(zhǎng)，到達(dá)25.6%的年均增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)高于海南省9%的平均水平。亞龍灣度假區(qū)位于三亞市東南部，是目前中國(guó)12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)中唯一位于熱帶地區(qū)的度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開(kāi)發(fā)股份負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設(shè)〞，整體層次較高，已經(jīng)成為了倍受中國(guó)國(guó)內(nèi)及亞洲周邊國(guó)家歡送的海濱度假勝地。亞龍灣工程地塊是亞龍灣度假區(qū)海邊一線目前僅剩余的一塊用于開(kāi)發(fā)高檔酒店的土地。金茂集團(tuán)方案利用這塊土地，與國(guó)際頂級(jí)酒店管理集團(tuán)合作，建造五星級(jí)和超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，以接待旅游度假為主，結(jié)合商務(wù)活動(dòng)需要。工程前期可行性研究金茂集團(tuán)獲得土地資源并初步?jīng)Q定投資建設(shè)方向后，為慎重起見(jiàn)，聘請(qǐng)了香港浩華管理參謀公司〔HorwathAsiaPacific〕－酒店及旅游業(yè)參謀對(duì)亞龍灣工程進(jìn)展了全面的調(diào)查和可行性研究。浩華公司在實(shí)地調(diào)研和細(xì)致分析后，2003年1月遞交了“金茂集團(tuán)高檔度假酒店市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞。報(bào)告的主要內(nèi)容涉及：介紹海南概覽三亞地點(diǎn)分析亞太區(qū)主要海邊度假勝地亞龍灣酒店市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)建議預(yù)計(jì)使用率水平營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)投資分析遠(yuǎn)卓摘取其內(nèi)容中主要的結(jié)論局部作為引述。宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著國(guó)民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)，海南和三亞的旅游市場(chǎng)也從中獲益匪淺。旅游業(yè)已經(jīng)成為海南的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游收入占全省年均國(guó)民生產(chǎn)總值的15%。旅游環(huán)境航空海南目前只有三個(gè)機(jī)場(chǎng)：?？凇⑷齺喓铜偵?，提供的固定國(guó)內(nèi)外航線超過(guò)50條，包括香港、澳門、新加坡、馬來(lái)西亞和泰國(guó)。公路海南擁有較好的公路系統(tǒng)，三條南北走向、四條東西走向的公路主干線橫貫全島構(gòu)成一個(gè)完善的公路網(wǎng)絡(luò)，連接海南島的各大城市。氣候三亞的氣候?yàn)榈湫偷臒釒ШＱ髿夂?，年平均溫度?5.4℃，全年日照時(shí)間到達(dá)2563小時(shí)，年均降雨量到達(dá)1279毫米不利因素國(guó)外游客的吸引力缺乏三亞還只是一個(gè)重要的國(guó)內(nèi)旅游目的地，2002年到訪旅客中，只有6.1%。預(yù)計(jì)2003年以及之后的國(guó)際到訪旅客將逐年增加，但是在未來(lái)的假設(shè)干年內(nèi)，仍將是主要吸引國(guó)內(nèi)游客到訪，旅游消費(fèi)水平較低。游客平均消費(fèi)下降海南雖然游客數(shù)量連年上升，但平均每位游客當(dāng)?shù)叵M(fèi)額近年來(lái)有所下降。工程地點(diǎn)條件分析亞龍灣規(guī)劃和設(shè)施情況亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開(kāi)發(fā)股份負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。亞龍灣現(xiàn)有設(shè)施：亞龍灣目前擁有酒店10家，其中2星1家、3星2家、4-5星3家〔包括非正式評(píng)級(jí)〕、5星3家〔包括非正式評(píng)級(jí)〕、高爾夫俱樂(lè)部1家，客房數(shù)2349間。一個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)一個(gè)1997年開(kāi)業(yè)的海底世界亞龍灣在建設(shè)施：喜來(lái)登度假酒店，511間客房的高檔酒店，方案2003年1月開(kāi)業(yè)萬(wàn)豪度假酒店，400間客房的高檔酒店，方案2003年10月開(kāi)業(yè)環(huán)球城內(nèi)的一個(gè)娛樂(lè)電影院，可容納1200名觀眾，方案2003年2月開(kāi)業(yè)未來(lái)5年擬建設(shè)施：在現(xiàn)有球場(chǎng)旁邊增加一個(gè)9洞高爾夫球場(chǎng)，預(yù)計(jì)2004或2005年開(kāi)業(yè)在度假區(qū)中心建設(shè)一個(gè)大型的零售設(shè)施中心廣場(chǎng)改造翻新，新增一個(gè)5000座位的禮堂工程地點(diǎn)方位和周邊環(huán)境擬建工程地點(diǎn)西側(cè)是待開(kāi)發(fā)沙灘，北面與一片1500畝的紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)相連，東邊是在建的萬(wàn)豪酒店，東北部與高爾夫球場(chǎng)一路之隔，南面是沙灘。工程地點(diǎn)特性與其他酒店相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：西面和對(duì)面將不再建設(shè)其他主要度假設(shè)施和開(kāi)發(fā)工程，因此，擬建工程相比其他現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是最具隱蔽性的一個(gè)工程整個(gè)地塊從道路向沙灘緩緩傾斜，這種地形特征將為擬建酒店未來(lái)的大局部客房提供極佳的海景和其他酒店相比，沒(méi)有明顯劣勢(shì)，同樣擁有優(yōu)質(zhì)的沙灘和水質(zhì)，同樣有幾個(gè)灣外島嶼作為天然屏障。但是，擬建工程?hào)|面的萬(wàn)豪度假酒店正在建設(shè)，而且恰恰與擬建工程緊緊相連，這一點(diǎn)不太理想。因此，擬建工程在設(shè)計(jì)時(shí)需要慎重定位，如何防止這一方面的負(fù)面影響。亞太主要海濱度假勝地與亞龍灣比擬總體而言，亞龍灣正成為一個(gè)倍受歡送的海邊度假勝地。但不可否認(rèn)，亞龍灣的旅游市場(chǎng)還是會(huì)面臨以下挑戰(zhàn)：亞龍灣還沒(méi)有完全受到區(qū)域和國(guó)際性的旅游客源市場(chǎng)的青睞；除了高爾夫球場(chǎng)和度假設(shè)施，亞龍灣尚缺乏其他輔助旅游開(kāi)展的根基設(shè)施；三亞城市本身還無(wú)法與亞龍灣旅游融為一體；三亞的固定航班到了旺季，仍然缺乏以容納日漸增長(zhǎng)的游客；海南省旅游局并沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)這里豐富的人文旅游資源。而且，目前對(duì)當(dāng)前旅游景點(diǎn)的促銷和宣傳還無(wú)法對(duì)國(guó)際客源市場(chǎng)構(gòu)成足夠的吸引力。亞龍灣酒店市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)和需求、住宿率和平均房?jī)r(jià)亞龍灣競(jìng)爭(zhēng)酒店整體信息酒店/度假村開(kāi)業(yè)年份客房數(shù)檔次凱萊度假酒店19974035星天域度假酒店19983594-5星〔非正式評(píng)星〕天鴻度假酒店2000355星假日度假酒店20013584-5星〔非正式評(píng)星〕金棕櫚度假酒店20012464-5星〔非正式評(píng)星〕環(huán)球城度假酒店20022085星〔非正式評(píng)星〕1609亞資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞從1998年到2002年，亞龍灣競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店在客房供應(yīng)方面的年均增長(zhǎng)率到達(dá)了20.5%〔復(fù)合平均數(shù)〕，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店的客房需求數(shù)量也在逐年攀升，年均增長(zhǎng)率到達(dá)了21.2%〔復(fù)合平均數(shù)〕，需求增長(zhǎng)速度超過(guò)了供應(yīng)。亞龍灣度假酒店市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)水平酒店出租率2001平均房?jī)r(jià)出租率2002平均房?jī)r(jià)凱萊72%59067%650天域68%56067%630假日60%58065%590金棕櫚45%52060%530環(huán)球城--35%480天鴻68%55065%560平均61.6%56961.3%598資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞客源分布和構(gòu)成2002年亞龍灣競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)客源分布資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞國(guó)內(nèi)高檔市場(chǎng)以及會(huì)議市場(chǎng)在客房預(yù)定以及會(huì)議組織方面開(kāi)場(chǎng)避開(kāi)旅行社的參與，因此，與前幾年相比，2002年通過(guò)旅行社方面進(jìn)展的酒店訂房急劇減少，?？褪袌?chǎng)〔散客〕在整個(gè)客源市場(chǎng)的比例增加。在客源國(guó)籍構(gòu)成方面，高檔度假酒店市場(chǎng)的客源主體為國(guó)內(nèi)旅游者，占到75%。對(duì)照北京和上海等其他主要門戶城市，長(zhǎng)線市場(chǎng)的脆弱對(duì)三亞酒店市場(chǎng)潛在平均房?jī)r(jià)的提升構(gòu)成了挑戰(zhàn)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)與需求預(yù)測(cè)未來(lái)5年供應(yīng)和需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)客房供應(yīng)客房需求住宿率平均房?jī)r(jià)客房數(shù)變化客房數(shù)變化人民幣變化2003預(yù)測(cè)219436%138040%63%6519%2004258218%165620%64%6845%2005304918%195418%64%7043%2006382525%230618%60%7476%200740015%265215%66%7845%資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞亞龍灣未來(lái)潛在供應(yīng)客房數(shù)開(kāi)業(yè)年份檔次管理方三亞喜來(lái)登5112003年1月豪華5星喜來(lái)登萬(wàn)豪4002003年10月豪華5星萬(wàn)豪天鴻擴(kuò)建2502004年10月豪華5星業(yè)主香格里拉陽(yáng)光海岸5502005年7月豪華5星香格里拉擬建工程1期5002006年1月豪華5星TBA資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞未來(lái)需求市場(chǎng)的增長(zhǎng)主要來(lái)自：國(guó)內(nèi)休閑和會(huì)議需求市場(chǎng)香港休閑和會(huì)議需求市場(chǎng)來(lái)自韓國(guó)和日本的休閑市場(chǎng)，其次是歐美休閑市場(chǎng)工程開(kāi)發(fā)建議浩華認(rèn)為，酒店應(yīng)定位為高檔五星級(jí)，選擇世界頂級(jí)品牌并在現(xiàn)有酒店中樹(shù)立一個(gè)與眾不同的獨(dú)特形象，區(qū)別于其他即將開(kāi)業(yè)的較低等級(jí)5星定位的喜來(lái)登、萬(wàn)豪和香格里拉等工程。但同時(shí)，在中期內(nèi)，基于國(guó)內(nèi)客源的需求定位以及市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)水平，都難以保證一個(gè)超豪華酒店的經(jīng)濟(jì)可行性。因此，浩華建議擬建酒店開(kāi)發(fā)方案如下：1期2期3期方案開(kāi)業(yè)日期2006年1月2007年年中2008度假酒店1總客房數(shù)800間500間客房300-350間客房度假酒店2250-300管理品牌國(guó)際國(guó)際國(guó)際類型客房＋別墅客房＋別墅較多別墅，較少客房〔依市場(chǎng)而定〕資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞預(yù)計(jì)使用率水平和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)擬建酒店一期〔500間客房〕預(yù)計(jì)滲透率水平年份市場(chǎng)滲透率指數(shù)平均房?jī)r(jià)指數(shù)20068311020079511020081031102009103110資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞投資分析擬建工程預(yù)期投資假設(shè)內(nèi)部報(bào)酬率回收期每間房US$14,00013.4%10年每間房US$12,00016.3%8年資料來(lái)源：浩華“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告〞浩華報(bào)告總結(jié)總體而言，浩華報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和擬建工程均持樂(lè)觀態(tài)度。報(bào)告認(rèn)為無(wú)論從國(guó)內(nèi)整體還是海南、三亞的旅游市場(chǎng)，未來(lái)均呈現(xiàn)上升的良好勢(shì)頭。擬建工程的資源條件也相對(duì)不錯(cuò)，在其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中具有較大可能脫穎而出，成為領(lǐng)先者。基于浩華搜集資料和預(yù)測(cè)判斷，擬建工程的收益率完全值得金茂集團(tuán)進(jìn)展投資。不利因素：亞龍灣主要面對(duì)國(guó)內(nèi)游客，不利于消費(fèi)水平提升，因而短期內(nèi)建造超豪華酒店的市場(chǎng)尚不成熟、風(fēng)險(xiǎn)較高；擬建工程緊臨在建的萬(wàn)豪酒店，未來(lái)酒店管理公司和品牌的選擇十分重要，將決定能否形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金茂集團(tuán)對(duì)亞龍灣工程的設(shè)想和安排在香港浩華公司專業(yè)評(píng)估和測(cè)算之后，金茂集團(tuán)又進(jìn)展了一些補(bǔ)充和調(diào)整，比方工程周期縮短、貸款利率調(diào)整為4.8%、增加了折舊工程、增加了相關(guān)稅費(fèi)等等。遠(yuǎn)卓通過(guò)“關(guān)于金茂集團(tuán)在三亞亞龍灣建造高星級(jí)酒店的立項(xiàng)報(bào)告〔送審稿〕〞和對(duì)金茂集團(tuán)局部相關(guān)管理人員的訪談獲得了相關(guān)信息。工程管控模式的設(shè)想考慮到擬建酒店的管理跨度和難度，金茂集團(tuán)擬在三亞設(shè)立兩個(gè)工程公司分別負(fù)責(zé)兩個(gè)度假酒店工程的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)；但是，是由集團(tuán)直接負(fù)責(zé)酒店工程的投資和管理還是設(shè)立一個(gè)投資公司負(fù)責(zé)，尚未明確。金茂集團(tuán)通過(guò)投資公司間接收控的模式設(shè)想主要考慮：亞龍灣工程需要資金量較大，為減小資金壓力，間接模式可增加財(cái)務(wù)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)小投入撬動(dòng)大資金的效果；間接模式增加了可融資平臺(tái)，為金茂集團(tuán)未來(lái)的投資增值和退出創(chuàng)造了更多、更靈活的選擇空間。工程進(jìn)度的預(yù)期調(diào)整安排金茂擬將浩華建議的三期進(jìn)度調(diào)整為分兩期進(jìn)展，第一期仍然是一家5星級(jí)酒店，方案客房數(shù)500間，完工投入時(shí)間提前到2005年4月〔亞龍灣度假酒店第一期工程建設(shè)形象進(jìn)度方案〕；第二期是一家超5星級(jí)酒店，方案客房數(shù)600間，具體數(shù)量和開(kāi)工日期、工期需視市場(chǎng)情況再作決定。最初的工程土地、投資量和融資安排設(shè)想土地兩塊土地使用權(quán)一次買下，分期建設(shè)。土地款將采用三年分期方式付清，但土地權(quán)證可以在合同簽署后獲得，即工程開(kāi)工時(shí)可以將土地作為公司資產(chǎn)抵押貸款。土地價(jià)格目前為90萬(wàn)元/每畝〔送審稿中按80萬(wàn)元測(cè)算〕。預(yù)計(jì)投資總量為12億元。一期工程期間預(yù)計(jì)總投資70720.1萬(wàn)元，其中公司出資36650.1萬(wàn)元，其余為銀行貸款34070萬(wàn)元；用于一期工程的總投資為52161.5萬(wàn)元，其中公司出資為27370.8萬(wàn)元，銀行貸款為24790.7萬(wàn)元。一期酒店造價(jià)為12萬(wàn)美元/間。一期酒店開(kāi)業(yè)總資產(chǎn)為52161.5萬(wàn)元，其中流動(dòng)資產(chǎn)2361.5萬(wàn)元，固定資產(chǎn)4.98億元，其中土地本錢1.3億元，建筑及設(shè)備等3.68億元。預(yù)測(cè)一期酒店工程開(kāi)業(yè)第一年現(xiàn)金凈流入為1769.3萬(wàn)元，凈利潤(rùn)282.6萬(wàn)元；至2010年〔開(kāi)業(yè)第五年〕現(xiàn)金凈流入到達(dá)6465.1萬(wàn)元，凈利潤(rùn)到達(dá)4978.4萬(wàn)元。依據(jù)一期酒店工程的經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)，其經(jīng)營(yíng)前三年的現(xiàn)金流量之和到達(dá)11801.2萬(wàn)元，二期工程的總投資為22238萬(wàn)元，考慮50%負(fù)債構(gòu)造，需自籌資本11119萬(wàn)元，完全能夠滿足投資需求。一期酒店2009年到2011年的現(xiàn)金流量之和到達(dá)19178.4萬(wàn)元，完全能滿足三期工程需求。金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)最終在投資公司和工程公司的股權(quán)均到達(dá)51%。由于金茂集團(tuán)建設(shè)方案的調(diào)整和土地價(jià)格的變動(dòng)，送審稿中的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)需要進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)整。總體來(lái)看，需投資密度呈上升趨勢(shì)。一是受到價(jià)格影響，但此因素影響不大；二是建設(shè)方案縮短和合并，對(duì)資金的要求增加，加大了融資壓力。遠(yuǎn)卓對(duì)亞龍灣工程的理解和工程中可能的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題遠(yuǎn)卓對(duì)亞龍灣工程的理解亞龍灣工程在金茂集團(tuán)戰(zhàn)略中的意義符合集團(tuán)戰(zhàn)略按照金茂集團(tuán)三年戰(zhàn)略開(kāi)展規(guī)劃，金茂集團(tuán)在2005年即將面臨金茂大廈資源開(kāi)發(fā)利用到達(dá)飽和的局面。屆時(shí)，金茂集團(tuán)將很難再有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而現(xiàn)有業(yè)務(wù)將受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何在大廈資源飽和之前的短短2、3年間，利用金茂品牌優(yōu)勢(shì)和軟件資源尋找和開(kāi)掘出新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，將金茂競(jìng)爭(zhēng)力向大廈以外空間釋放，是一個(gè)十分緊迫的任務(wù)。形成酒店板塊從金茂集團(tuán)現(xiàn)有三大核心業(yè)務(wù)－酒店、寫字樓、觀光－來(lái)看，酒店業(yè)務(wù)無(wú)論從金茂內(nèi)部能力還是行業(yè)前景而言，都是應(yīng)首先選擇并易于復(fù)制的業(yè)務(wù)。金茂君悅酒店目前在上海超5星級(jí)酒店中已經(jīng)占據(jù)了“領(lǐng)頭羊〞的位置。通過(guò)與凱悅酒店集團(tuán)的合作，金茂集團(tuán)已經(jīng)在高檔酒店經(jīng)營(yíng)管理方面積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)歷并初步培養(yǎng)了一支核心隊(duì)伍。上海豪華酒店經(jīng)營(yíng)管理的成功經(jīng)歷十分有利于金茂集團(tuán)形成酒店業(yè)務(wù)板塊，向國(guó)內(nèi)其他城市擴(kuò)張和延伸。支持持續(xù)增長(zhǎng)酒店行業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)較易受到資源限制，具有穩(wěn)定的投資收益但同時(shí)不能支持長(zhǎng)期增長(zhǎng)的要求?；谶@樣的特征，金茂集團(tuán)未來(lái)可能的酒店板塊需要形成不斷尋找發(fā)現(xiàn)投資時(shí)機(jī)、工程投資、日常經(jīng)營(yíng)管理、合理退出的循環(huán)業(yè)務(wù)模式，支持集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)和收益。相應(yīng)要求和準(zhǔn)備金茂集團(tuán)需設(shè)立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)酒店板塊的投融資和經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)逐步培養(yǎng)精通酒店投資和管理的專業(yè)人員隊(duì)伍；金茂集團(tuán)需考慮設(shè)計(jì)并實(shí)施便于融資和轉(zhuǎn)讓的資本構(gòu)造以支持持續(xù)的投資需求；金茂集團(tuán)需考慮建設(shè)有效控制并不失靈活性的管控模式、組織構(gòu)造和制度體系保障對(duì)各個(gè)酒店工程的管控。亞龍灣工程的目標(biāo)和要求降低金茂集團(tuán)資金壓力由于亞龍灣工程整體投資額較大〔12億元〕，而且工程時(shí)間跨度較長(zhǎng)〔一期3年、二期2-3年〕；雖然金茂集團(tuán)目前的現(xiàn)金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來(lái)集團(tuán)開(kāi)展的投資需要，利用一定的財(cái)務(wù)杠桿降低資金壓力仍是必要的手段。設(shè)立投資公司的間接模式可以增加一層融資平臺(tái)，放大財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，有利于降低集團(tuán)資金壓力，更大幅度的撬動(dòng)外部資源，無(wú)論是間接融資方式還是直接融資方式?？刂平鹈瘓F(tuán)綜合風(fēng)險(xiǎn)金茂集團(tuán)作為“中國(guó)第一高樓〞的所有人，股東方又主要由國(guó)內(nèi)大型國(guó)有集團(tuán)組成，具有比擬知名的品牌和較高商譽(yù)；同時(shí)近年通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期債券等方式已使資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)費(fèi)用有所下降，現(xiàn)金流和利潤(rùn)情況也是連年上升。在金茂集團(tuán)自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況均較好的條件下，合理使用財(cái)務(wù)杠桿、控制風(fēng)險(xiǎn)成為一個(gè)重要的議題。亞龍灣工程中必須將自有資金的投入比例、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制、備用方案的準(zhǔn)備等幾方面問(wèn)題全面、綜合地予以考慮，控制和防范集團(tuán)綜合風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)生可能對(duì)集團(tuán)造成負(fù)面影響的各類事件的概率。亞龍灣工程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題工程中可能存在的四類風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題政策風(fēng)險(xiǎn)稅收政策：由于海南省目前不在享受國(guó)家稅收優(yōu)惠的特區(qū)范圍內(nèi)，在海南注冊(cè)公司所享有的稅收優(yōu)惠為當(dāng)?shù)卣o與的政策，優(yōu)惠范圍限于地稅局部。鑒于目前國(guó)家稅收管理日趨嚴(yán)格，地稅減讓政策的未來(lái)走勢(shì)不甚樂(lè)觀，亞龍灣工程投資公司和工程公司目前可能享有的“先征后退〞等優(yōu)惠條件存在較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未來(lái)收益有負(fù)面影響。注冊(cè)資金政策：三亞市在注冊(cè)資金方面允諾金茂集團(tuán)可以在一年內(nèi)分兩期到賬，此政策同樣存在不確定性。當(dāng)條件發(fā)生變化時(shí)，相應(yīng)應(yīng)急方案必須啟動(dòng)，否則可能造成不利社會(huì)影響。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)金茂亞龍灣工程所依托的市場(chǎng)環(huán)境具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。需求市場(chǎng)國(guó)內(nèi)、海南未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)工程未來(lái)需求市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，尤其是亞龍灣目前主要針對(duì)國(guó)內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景的依賴度較高；亞龍灣規(guī)劃開(kāi)展及其配套設(shè)施的建設(shè)以及其在海外的營(yíng)銷活動(dòng)等，將決定亞龍灣未來(lái)綜合吸引力即亞龍灣未來(lái)旅游客源的消費(fèi)水平，對(duì)金茂亞龍灣工程二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。供應(yīng)市場(chǎng)亞龍灣未來(lái)規(guī)劃的變化以及競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，將對(duì)工程目前對(duì)供應(yīng)情況的判斷產(chǎn)生影響。中國(guó)南部其他主要旅游城市與海南的競(jìng)爭(zhēng)、周邊其他旅游景點(diǎn)與亞龍灣的競(jìng)爭(zhēng)等將對(duì)旅游客源構(gòu)成威脅和替代，亞龍灣目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亞龍灣工程未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)情況取決于：是否選擇了恰當(dāng)?shù)木频旯芾砉竞途频昶放?；業(yè)主方和酒店管理公司合作是否融洽；酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)管理能力等等?？紤]到亞龍灣工程準(zhǔn)備聘請(qǐng)國(guó)際知名的高檔酒店管理公司，其經(jīng)營(yíng)管理能力在一般條件下將保持在較高水準(zhǔn)，能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店管理公司選擇由于目前亞龍灣度假區(qū)內(nèi)已有假設(shè)干家高檔酒店，而且不乏知名品牌，金茂集團(tuán)所選擇的酒店管理公司的風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手，十分重要。假設(shè)酒店管理公司選擇失誤，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將發(fā)生較大影響。業(yè)務(wù)與管理公司關(guān)系由于金茂集團(tuán)傾向于不選擇凱悅酒店集團(tuán)，即意味著是與酒店管理公司的初次合作。初次合作雙方可能在經(jīng)營(yíng)理念、管理風(fēng)格、行為習(xí)慣等諸多方面有所不同，需要經(jīng)歷磨合。磨合的周期長(zhǎng)短、磨合的成功與否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)亞龍灣工程投資量大、工程周期長(zhǎng)，過(guò)程中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)因素較多，主要有：利率風(fēng)險(xiǎn)由于亞龍灣工程貸款額度較高，貸款周期長(zhǎng)，承當(dāng)?shù)睦首儎?dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高。利率的變動(dòng)將影響工程財(cái)務(wù)費(fèi)用。匯率風(fēng)險(xiǎn)由于境外融資相對(duì)容易且本錢較低，亞龍灣工程未來(lái)實(shí)行境外融資時(shí)將面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，需考慮設(shè)計(jì)避險(xiǎn)工具降低風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)亞龍灣工程中不確定因素較多，從而對(duì)資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。安排資金方案時(shí)須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計(jì)備用方案。隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)可能遭遇的具體風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題公司注冊(cè)階段未來(lái)管控模式的選擇采用何種公司注冊(cè)形式及股東構(gòu)造有利于工程未來(lái)進(jìn)展工程投資要求的注冊(cè)資金額度工程開(kāi)工之前的資源準(zhǔn)備要求，如土地獲得、資金到位等酒店管理公司的篩選和確定一期工程建設(shè)階段與酒店管理公司的協(xié)調(diào)資金的按期到位以及支付條件發(fā)生變化時(shí)的應(yīng)急資金籌措工程質(zhì)量和工期的把控對(duì)工程周邊環(huán)境的持續(xù)跟蹤以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化一期工程完成、開(kāi)業(yè)階段工程公司人員調(diào)整變動(dòng)開(kāi)業(yè)及經(jīng)營(yíng)資金準(zhǔn)備后續(xù)融資方案的設(shè)計(jì)和確定金茂集團(tuán)投資退出方案的準(zhǔn)備遠(yuǎn)卓對(duì)應(yīng)方案的準(zhǔn)備遠(yuǎn)卓對(duì)管控模式提出建議注冊(cè)階段主要考慮快速啟動(dòng)，遠(yuǎn)卓提供了先以最簡(jiǎn)方式注冊(cè)然后依需要變更的方案，比擬了多種注冊(cè)形式的利弊。遠(yuǎn)卓給出了注冊(cè)資金的要求范圍遠(yuǎn)卓建議了公司未來(lái)組織形式遠(yuǎn)卓針對(duì)工程周期各個(gè)可能時(shí)點(diǎn)提供退出方案基于遠(yuǎn)卓理解的亞龍灣工程模式設(shè)計(jì)直接控制模式和間接控制模式的比擬金茂亞龍灣工程的管控模式可選擇金茂集團(tuán)直接控股工程公司方式和金茂集團(tuán)控股三亞投資公司并由投資公司再控股工程公司的間接方式。兩種方式都可行，操作上難度也不大，但綜合各方面因素比擬，同時(shí)參考其他集團(tuán)公司模式，遠(yuǎn)卓建議采用設(shè)立投資公司的間接控制模式。戰(zhàn)略要求金茂集團(tuán)未來(lái)將形成三大業(yè)務(wù)板塊，酒店業(yè)務(wù)是其中之一。對(duì)于多元業(yè)務(wù)投資的集團(tuán)公司，集團(tuán)對(duì)各業(yè)務(wù)板塊的管控多采用間接模式，主要考慮：集團(tuán)的管理跨度如果采用直接模式，集團(tuán)公司需直接收理多個(gè)板塊下的假設(shè)干下屬公司，從管理能力的合理范圍而言，必然造成集團(tuán)管理跨度過(guò)大的狀況，對(duì)集團(tuán)和下屬公司都將導(dǎo)致效率下降的不利局面；集團(tuán)的管理難度一般情況下，各個(gè)板塊所屬行業(yè)各具特征，需要一個(gè)對(duì)行業(yè)具有豐富經(jīng)歷的團(tuán)隊(duì)進(jìn)展管理，如果采用直接模式，意味著集團(tuán)公司內(nèi)部需組建假設(shè)干對(duì)應(yīng)于各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的專業(yè)團(tuán)隊(duì)或部門且根本相對(duì)獨(dú)立，集團(tuán)的人員規(guī)模將較為龐大，同時(shí)進(jìn)一步增加集團(tuán)管理跨度。亞龍灣工程是金茂集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)向外延伸的起步，是未來(lái)酒店板塊形成的雛形?？紤]未來(lái)酒店板塊組成需要的核心投資管理公司，如果較早建設(shè)可以盡早盡快熟悉業(yè)務(wù)和工程以及培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)在投資關(guān)系上也較為直接。間接模式在國(guó)內(nèi)很多大型集團(tuán)公司使用，比方中遠(yuǎn)集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊〔北京〕，即由中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)共同出資組建設(shè)立中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，并由該房地產(chǎn)公司投資管理下屬多個(gè)房地產(chǎn)工程公司及物業(yè)管理公司，工程公司負(fù)責(zé)購(gòu)置土地和房產(chǎn)建設(shè)、銷售工作。融資要求金茂集團(tuán)希望以較少投入撬動(dòng)較大資金的設(shè)想，需要通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿等手段實(shí)現(xiàn)。間接控制模式相比直接模式多一層融資平臺(tái)，可以更大程度的利用外部資源，融資靈活性也更好：間接融資方式下，以50%負(fù)債率推算，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)放大一倍；直接融資方式下，可以在工程公司和投資公司兩個(gè)層面募集資金。同時(shí)，考慮未來(lái)可能的上市等融資途徑，單一的酒店業(yè)務(wù)不具備上市融資所要求的高增長(zhǎng)高回報(bào)特性，較難吸引投資方關(guān)注；而投資公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)豐富，其資產(chǎn)、收益情況相比工程公司具有更好的吸引投資人的背景。經(jīng)營(yíng)管理要求由于亞龍灣工程與金茂集團(tuán)地理位置距離較遠(yuǎn)，異地直接控制管理難度較大，而且假設(shè)需兼顧兩個(gè)工程公司，需投入資源較多；同時(shí)，集團(tuán)直接控制模式下，工程公司的匯報(bào)、決策等均需通過(guò)集團(tuán)審批，手續(xù)相對(duì)繁瑣，不利于日常經(jīng)營(yíng)的快速靈活要求。間接模式下，集團(tuán)主要管理投資公司，由其在當(dāng)?shù)刂苯邮绽恚错?、決策速度加快，且便于發(fā)現(xiàn)工程公司的問(wèn)題。間接控制模式的主體框架投資公司和工程公司的設(shè)立在海南三亞注冊(cè)設(shè)立投資公司〔海南三亞金茂投資〕和兩個(gè)工程公司。投資公司由金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資成立，工程公司由投資公司和金茂集團(tuán)共同投資成立。二期工程公司海南三亞金茂投資一期工程公司金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)二期工程公司海南三亞金茂投資一期工程公司金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)投資公司和工程公司的主要職責(zé)投資公司：負(fù)責(zé)對(duì)工程公司的投融資和建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理。工程公司：建設(shè)期負(fù)責(zé)工程的規(guī)劃建設(shè)，經(jīng)營(yíng)期負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)日常經(jīng)營(yíng)管理。遠(yuǎn)卓基于間接控制模式設(shè)計(jì)了金茂集團(tuán)亞龍灣工程投資公司和工程公司的公司組建形式、融資方案和管控方案。以下三局部即為三個(gè)方面內(nèi)容的詳細(xì)展開(kāi)，所有論述構(gòu)造均基于投資公司和工程公司兩層架構(gòu)間接模式?；陂g接模式的公司組建形式金茂集團(tuán)亞龍灣工程投資公司和工程公司的組建可能的選擇范圍：股份和有限責(zé)任公司內(nèi)資企業(yè)和中外合資企業(yè)股東構(gòu)成中是否有外部股東參加是否注冊(cè)為投資公司遠(yuǎn)卓主要基于以下幾個(gè)條件提出公司組建形式建議：工程進(jìn)度的時(shí)間要求工程投資相關(guān)要求各種注冊(cè)方式的政策要求公司可以獲得的政策環(huán)境對(duì)公司未來(lái)開(kāi)展的影響遠(yuǎn)卓考慮了公司各種可能的組建形式的相關(guān)要求〔詳見(jiàn)附件一〕，并結(jié)合上述條件進(jìn)展了分析比擬，首先排除了一些可能，然后基于亞龍灣工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程提出了分階段金茂集團(tuán)亞龍灣工程投資公司和工程公司的組建方案建議，供金茂集團(tuán)參考?？紤]排除的幾種可能選擇中外合資的投資公司形式由于國(guó)家相關(guān)政策對(duì)中外合資的投資公司注冊(cè)和資金投向要求較高，根本不考慮設(shè)立中外合資的投資公司。工程公司為股份形式股份相比有限責(zé)任公司注冊(cè)手續(xù)復(fù)雜、信息批露要求高、有關(guān)部門的監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格。考慮工程公司未來(lái)的轉(zhuǎn)讓相對(duì)簡(jiǎn)單，而且不作為主要上市融資平臺(tái)，以有限責(zé)任公司形式存續(xù)比擬適宜。工程啟動(dòng)階段公司組建方案方案原則由于亞龍灣一期工程建設(shè)方案十分緊迫，同時(shí)二期工程土地受讓需要，工程啟動(dòng)階段公司注冊(cè)以快捷為主要原則，因此選擇以有限責(zé)任方式成立投資公司和工程公司。同時(shí)為便于建設(shè)期內(nèi)的快速?zèng)Q策，股東方全部由集團(tuán)內(nèi)部公司組成。為便于金茂海南投資公司投資職能的開(kāi)展，設(shè)立為投資公司，免受“對(duì)外投資不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)50%〞的《公司法》相關(guān)條款限制。公司注冊(cè)資金等條件能夠滿足工程建設(shè)要求。公司組建形式投資公司：以內(nèi)資形式在海南注冊(cè)為有限責(zé)任的投資公司，股東方為金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)。兩個(gè)工程公司：均以內(nèi)資形式在海南注冊(cè)為有限責(zé)任公司，股東方為金茂集團(tuán)和金茂海南投資公司。方案構(gòu)造圖示方案構(gòu)造圖示100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)49%49%51%51%二期工程公司目一期工程公司目49%49%51%51%二期工程公司目一期工程公司目由金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)100%出資注冊(cè)成立海南三亞金茂投資。由金茂集團(tuán)出資49%、金茂海南投資公司出資51%注冊(cè)成立亞龍灣一期工程公司和二期工程公司。公司初始注冊(cè)資金投資公司注冊(cè)資金的用途主要是用于對(duì)工程公司的投資；工程公司注冊(cè)資金的用途主要是用于土地購(gòu)置和工程建設(shè)?；谧?cè)資金的用途，遠(yuǎn)卓依據(jù)亞龍灣工程的分階段資金需求測(cè)算投資公司和工程公司的注冊(cè)資金要求范圍。工程分階段資金需求一期工程2003-2005年資金需求表〔單位：萬(wàn)元〕工程公司一200320042005合計(jì)土地款52776451.82932.214661.0所有相關(guān)費(fèi)用5670205201140037590.0投資需求10947269721433252251.0二期工程2003-2005年資金需求表〔單位：萬(wàn)元〕工程公司二200320042005合計(jì)土地款10002834.811339.515174.3所有相關(guān)費(fèi)用0000.0投資需求100028351134015174.3初始注冊(cè)資金建議鑒于工程建設(shè)所需資金可以分步到位以及資金擱置的本錢和對(duì)集團(tuán)造成的壓力，建議金茂集團(tuán)采用分期注入工程資金的方式，依照工程建設(shè)周期的資金要求，每年度追加投資公司和工程公司的注冊(cè)資金并獲取銀行貸款。遠(yuǎn)卓對(duì)于初始注冊(cè)資金的變動(dòng)范圍進(jìn)展了測(cè)算，即0.7-3.67億元之間，當(dāng)初始注冊(cè)資金未涵蓋2003-2005年期間所有資金需求時(shí)，金茂集團(tuán)需通過(guò)追加注冊(cè)資金方式籌集后年度工程建設(shè)和土地購(gòu)置所需資金。具體初始注冊(cè)資金和每年度的追加值，金茂集團(tuán)可以根據(jù)集團(tuán)資金安排予以決定?？紤]金茂集團(tuán)的現(xiàn)金壓力、工程公司一定的資金彈性和操作便利性，建議在最低限度額度之上給與一定浮動(dòng)幅度，浮動(dòng)局部主要涵蓋一些變動(dòng)性較高的資金需求。初始注冊(cè)資金可能在1.5-2億元左右比擬適宜。以下為初始注冊(cè)資金的具體測(cè)算方案測(cè)算說(shuō)明依照金茂集團(tuán)在2003-2005年期間即一期工程建設(shè)期間，一期工程的建設(shè)資金和一、二期工程土地資金需求及融資安排，測(cè)算公司初始注冊(cè)資金方案，2005年以后的二期工程建設(shè)資金不予過(guò)早考慮。測(cè)算將給出在上述資金需求情況下公司初始注冊(cè)資金可能的變動(dòng)范圍，即最低和最高出資金額間的范圍。由于投資公司的注冊(cè)資金須用于兩個(gè)工程公司的投資，實(shí)際投資公司資產(chǎn)為工程公司股權(quán)，當(dāng)工程公司在建時(shí)，投資公司無(wú)法獲得貸款，因此計(jì)算時(shí)僅考慮工程公司使用50%的財(cái)務(wù)杠桿。測(cè)算假設(shè)條件設(shè)定金茂集團(tuán)對(duì)投資公司的投資為100%金茂集團(tuán)和投資公司對(duì)工程公司的投資比例為49%和51%工程公司的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，但利息局部由公司出資承當(dāng)，即實(shí)際負(fù)債率略低于50%工程土地款按照土地合同約定的付款方式不考慮工程公司的開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金不考慮公司注冊(cè)資金的分期到位〔一年內(nèi)〕金茂集團(tuán)可以通過(guò)變更注冊(cè)資金方式籌集后年度工程所需資金計(jì)算方法和步驟通過(guò)設(shè)定不同條件下工程公司的資金需求量推算出工程公司須注冊(cè)資金額繼而按照持股比例推算投資公司注冊(cè)資金額和金茂集團(tuán)對(duì)工程公司的出資額最后按照金茂集團(tuán)對(duì)投資公司出資比例推算金茂集團(tuán)出資額再加總得到金茂集團(tuán)總出資額最低出資額方案工程公司均只準(zhǔn)備第一年即2003年的投資需求資金，則一期工程公司10947萬(wàn)元二期工程公司1000萬(wàn)元運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期工程公司5474萬(wàn)元二期工程公司500萬(wàn)元追加貸款利息，則自有資金即注冊(cè)資金為一期工程公司5736萬(wàn)元二期工程公司524萬(wàn)元按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對(duì)一期工程公司出資2811萬(wàn)元投資公司對(duì)一期工程公司出資2925萬(wàn)元金茂集團(tuán)對(duì)二期工程公司出資257萬(wàn)元投資公司對(duì)二期工程公司出資267萬(wàn)元投資公司注冊(cè)資金為3192萬(wàn)元〔2925＋267〕金茂集團(tuán)總出資為6260萬(wàn)元〔2811＋257＋3192〕2925萬(wàn)元51%總出資額6260萬(wàn)元267萬(wàn)元51%二期工程公司注冊(cè)資金524萬(wàn)元一期工程公司注冊(cè)資金5736萬(wàn)元3192萬(wàn)元100%海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金3064萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬(wàn)元49%257萬(wàn)元49%最高出資額方案2925萬(wàn)元51%總出資額6260萬(wàn)元267萬(wàn)元51%二期工程公司注冊(cè)資金524萬(wàn)元一期工程公司注冊(cè)資金5736萬(wàn)元3192萬(wàn)元100%海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金3064萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬(wàn)元49%257萬(wàn)元49%工程公司均準(zhǔn)備三年即2003-2005年的總投資需求資金，則一期工程公司52251萬(wàn)元二期工程公司15174萬(wàn)元運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期工程公司26126萬(wàn)元二期工程公司7587萬(wàn)元追加貸款利息，則自有資金即注冊(cè)資金為一期工程公司28552萬(wàn)元二期工程公司8067萬(wàn)元按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對(duì)一期工程公司出資13990萬(wàn)元投資公司對(duì)一期工程公司出資14562萬(wàn)元金茂集團(tuán)對(duì)二期工程公司出資3953萬(wàn)元投資公司對(duì)二期工程公司出資4114萬(wàn)元投資公司注冊(cè)資金為18676萬(wàn)元〔14562＋4114〕金茂集團(tuán)總出資為36619萬(wàn)元〔13990＋3953＋18676〕二期工程公司注冊(cè)資金8067萬(wàn)元3953萬(wàn)元49%13990萬(wàn)元49%4114萬(wàn)元51%14562萬(wàn)元51%18676萬(wàn)元100%一期工程公司注冊(cè)資金28552萬(wàn)元海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金18676萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬(wàn)元二期工程公司注冊(cè)資金8067萬(wàn)元3953萬(wàn)元49%13990萬(wàn)元49%4114萬(wàn)元51%14562萬(wàn)元51%18676萬(wàn)元100%一期工程公司注冊(cè)資金28552萬(wàn)元海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金18676萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬(wàn)元一期工程公司變更方案建議工程建設(shè)階段方案假設(shè)前題條件亞龍灣市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生大的變化，即工程未來(lái)收益預(yù)測(cè)根本符合浩華公司數(shù)據(jù)。金茂集團(tuán)現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化?；谏鲜鰞牲c(diǎn)，金茂集團(tuán)選擇獲得較高的預(yù)期投資收益而不考慮建設(shè)期間引入外部股東分享收益。注冊(cè)資金的變更由于亞龍灣工程投資公司和工程公司采用分期資金到位方式，因而，依據(jù)工程建設(shè)周期的投資要求，每年度投資公司和工程公司均可能需要進(jìn)展注冊(cè)資金的變更，資金變更額度的計(jì)算方法已經(jīng)在上節(jié)進(jìn)展了詳細(xì)論述，此處不再贅述。注冊(cè)形式的變更金茂亞龍灣工程一期工程公司在公司組建形式上的變更主要是：工程公司變更為中外合資企業(yè)變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：集團(tuán)通過(guò)在海外注冊(cè)成立外資企業(yè)，然后由工程公司進(jìn)展投資方變更，將該外資企業(yè)參加工程公司股東方。變更的時(shí)間：在一期工程建設(shè)期間，即一期工程酒店開(kāi)業(yè)前均可。但由于公司注冊(cè)事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對(duì)工程公司注冊(cè)形式變更時(shí)需同時(shí)考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求，建議可以一并給與變更?？紤]因素：目前三亞市允諾金茂工程公司享受“一免兩減〞等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負(fù)面影響。假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)的應(yīng)對(duì)方案假設(shè)條件發(fā)生變化主要是指亞龍灣市場(chǎng)發(fā)生不利變化或金茂集團(tuán)現(xiàn)金情況發(fā)生惡化。建議應(yīng)對(duì)措施當(dāng)亞龍灣市場(chǎng)和集團(tuán)現(xiàn)金發(fā)生變化時(shí)，對(duì)金茂亞龍灣工程的主要影響是：市場(chǎng)衰退將導(dǎo)致金茂集團(tuán)的工程投資收益下降以及工程酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升集團(tuán)現(xiàn)金流惡化時(shí)將導(dǎo)致亞龍灣工程建設(shè)所需資金無(wú)法如期注入不利影響主要集中于工程公司相關(guān)事宜，對(duì)投資公司影響不大。鑒于此，建議應(yīng)對(duì)措施主要在工程公司層面。變更方案〔市場(chǎng)變化〕變更的目的：引入外部股東共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低金茂集團(tuán)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：集團(tuán)引入適宜的外資酒店管理公司，然后由工程公司進(jìn)展投資方變更，將外資酒店管理公司參加工程公司股東方。變更的時(shí)間：一旦市場(chǎng)情況發(fā)生變化即需要盡快與合作方洽談。同時(shí)也需要考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求?？紤]因素：引入酒店管理公司可以促使其最大程度的投入工程酒店的運(yùn)營(yíng)。變更方案〔資金變化〕變更的目的：引入外部股東支持工程建設(shè)所需資金，保障工程的執(zhí)行變更的方式：集團(tuán)尋找并引入適宜的外部股東并投資，然后由工程公司進(jìn)展投資方變更。外部股東內(nèi)外資皆可，如果能夠引入外資股東則可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程公司變更為中外合資企業(yè)的要求。變更的時(shí)間：一旦集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金情況變化即需要盡快尋找合作方。同時(shí)也需要考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求?？紤]因素：通過(guò)引入新的投資人保障工程的繼續(xù)進(jìn)展，以使金茂集團(tuán)仍然可以獲得一定的投資收益。工程建設(shè)完成即開(kāi)業(yè)階段一般情況下，在一期工程建設(shè)完成時(shí)，亞龍灣工程一期工程公司的相應(yīng)注冊(cè)變更事項(xiàng)已經(jīng)完成；如果相應(yīng)事項(xiàng)尚未完成，在一期工程完成階段，可以結(jié)合金茂集團(tuán)一期工程公司股份的退出進(jìn)展。注冊(cè)資金的變更一期工程建設(shè)完成時(shí)，一期工程公司的注冊(cè)資金已經(jīng)到位，不再發(fā)生變更。注冊(cè)形式的變更變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：通過(guò)金茂集團(tuán)在工程公司股份地轉(zhuǎn)讓引入外資投資方成為工程公司股東方。變更的時(shí)間：在集團(tuán)股份轉(zhuǎn)讓時(shí)進(jìn)展變更?？紤]因素：目前三亞市允諾金茂工程公司享受“一免兩減〞等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負(fù)面影響。二期工程公司變更方案建議二期工程公司的變更內(nèi)容主要是：注冊(cè)資金隨著工程進(jìn)程的要求進(jìn)展變更注冊(cè)形式變更為中外合資企業(yè)二期工程公司變更的情況與一期工程公司根本相似，不再贅言。投資公司變更方案建議方案假設(shè)前提條件金茂亞龍灣工程投資公司在一二期工程建設(shè)期間，主要承當(dāng)對(duì)工程公司投資和管理的責(zé)任，同時(shí)在此期間由于所投資工程公司尚處于經(jīng)營(yíng)初期，投資公司未獲得價(jià)值提升，因而當(dāng)兩期工程完成建設(shè)后，才考慮投資公司的股份轉(zhuǎn)讓。注冊(cè)資金的變更投資公司注冊(cè)資金的變更將依據(jù)每年度兩期工程公司資金的安排進(jìn)展，具體計(jì)算方式見(jiàn)上節(jié)。注冊(cè)形式的變更投資公司的變更主要是：變更為股份變更的目的：形成一個(gè)便于融資/退出的資本構(gòu)造變更的方式：通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部募集方式對(duì)投資公司進(jìn)展股份制改造。變更的時(shí)間：在兩期工程建設(shè)期間，即投資公司股份轉(zhuǎn)讓之前均可。但由于公司注冊(cè)事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對(duì)投資公司注冊(cè)形式變更時(shí)需同時(shí)考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求，建議可以一并給與變更?？紤]因素：投資公司改制為股份相比有限責(zé)任公司將便于后期金茂集團(tuán)股份的退出和可能的上市方案。假設(shè)條件可能的變化及應(yīng)對(duì)方案當(dāng)金茂集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金流惡化時(shí)，如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓工程公司股權(quán)后仍然無(wú)法支持工程建設(shè)所需資金要求，可能需要通過(guò)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)獲得資金。假設(shè)轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)時(shí)，投資公司尚未進(jìn)展股份制改造，可以通過(guò)引入外部股東的同時(shí)進(jìn)展股份公司的變更。金茂集團(tuán)亞龍灣工程各公司未來(lái)股權(quán)架構(gòu)其他股東其他股東49%其他股東金茂集團(tuán)51%海南三亞金茂投資股份公司其他股東其他股東49%其他股東金茂集團(tuán)51%海南三亞金茂投資股份公司一期工程公司目二期工程公司目51%51%49%49%一期工程公司目二期工程公司目51%51%49%49%基于間接模式的投融資方案金茂集團(tuán)亞龍灣工程所需資金量較大，遠(yuǎn)卓主要按照工程的時(shí)間進(jìn)展要求建議金茂集團(tuán)的投資方案以及相應(yīng)的融資方案。由于其他融資方式相關(guān)要求近期較難到達(dá)，金茂集團(tuán)在亞龍灣工程期間主要還是依靠?jī)?nèi)部融資和借貸方式獲得工程所需資金，因此遠(yuǎn)卓的投融資方案主要涉及金茂集團(tuán)直接投資額度、貸款額度、集團(tuán)股份退出幾方面問(wèn)題。亞龍灣工程投資需求單位：萬(wàn)元工程公司一2003200420052006土地款52776451.82932.20.0所有相關(guān)費(fèi)用567020520114002393投資需求1094726972143322393當(dāng)期貸款54741348671661197累計(jì)貸款總額5474189592612627322資本化利息262.7910.11254.0利息費(fèi)用1311.5公司當(dāng)期投資57361439684202508公司累計(jì)出資5736201322855231060累計(jì)總投資11210390925467858382單位：萬(wàn)元工程二2003200420052006200720082009土地款10002834.811339.55669.7所有相關(guān)費(fèi)用000680424624136802872投資需求10002835113401247424624136802872當(dāng)期貸款5001417567062371231268401436累計(jì)貸款總額5001917758713824261363297634412資本化利息249236466412551583利息費(fèi)用1651.8公司當(dāng)期投資5241509603469001356784233088公司累計(jì)出資5242033806714968285343695740045累計(jì)總投資102439511565528792546706993374457單位：萬(wàn)元工程總資金安排總投資2003200420052006200720082009投資需求1194729807256721486724624136802872當(dāng)期貸款5974149031283674331231268401436累計(jì)貸款總額5974208773371341146534586029861734資本化利息2871002161866412551583利息費(fèi)用13111652公司當(dāng)期投資6260159051445494081356784233088公司累計(jì)出資6260221663662046028595956801771105當(dāng)期總投資1223430809272901684225879152634523累計(jì)總投資12234430427033287174113053128315132839說(shuō)明根基數(shù)據(jù)來(lái)源：《關(guān)于金茂集團(tuán)在三亞亞龍灣建造高星級(jí)酒店的立項(xiàng)報(bào)告》〔送審稿〕將土地購(gòu)置價(jià)風(fēng)格整為90萬(wàn)元/畝利息計(jì)算以當(dāng)年累計(jì)貸款總額為貸款本金，利率4.8%利息分別計(jì)入所屬工程本錢假設(shè)二期工程2006年即開(kāi)工二期工程建設(shè)費(fèi)用設(shè)定為原二期工程費(fèi)用的2倍，即認(rèn)為原三期工程300套客房建設(shè)費(fèi)用與原二期工程一樣二期工程建設(shè)費(fèi)用的分?jǐn)偙日找黄诠こ探ㄔO(shè)費(fèi)用的分?jǐn)偙壤扑銇嘄垶彻こ倘谫Y安排鑒于直接上市、買殼上市等股票融資方式以及發(fā)行債券融資方式的難度和籌劃周期，亞龍灣工程期間所需資金仍然以股東內(nèi)部融資、銀行貸款和私募方式外部融資為主。金茂集團(tuán)投入資金的來(lái)源：金茂集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金金茂集團(tuán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓一期工程酒店公司股權(quán)獲得的現(xiàn)金金茂集團(tuán)的投入將以股東增資方式注入工程公司以及通過(guò)向投資公司增資后繼而由投資公司向工程公司增資方式注入。銀行貸款將由工程公司通過(guò)土地、房產(chǎn)等抵押方式獲得，〔一期土地款以非抵押方式獲得〕，一二期工程所需貸款將由各自工程公司承當(dāng)。亞龍灣工程融資方案單位：萬(wàn)元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計(jì)當(dāng)期總投資1223430809272901684225879152634523132839金茂集團(tuán)出資額626015905144549408135678423308871105其中：一期工程5736143968420250800031060二期工程524150960346900135678423308840045銀行貸款額597414903128367433123126840143661734其中：一期工程5474134867166119700027322二期工程500141756706237123126840143634412亞龍灣工程金茂集團(tuán)股權(quán)退出安排基于金茂集團(tuán)未來(lái)股權(quán)構(gòu)造的安排，亞龍灣工程的股權(quán)退出主要指金茂集團(tuán)所持有的工程公司股權(quán)的退出、金茂集團(tuán)所持有的投資公司局部股權(quán)的退出。退出時(shí)點(diǎn)的選擇工程退出時(shí)點(diǎn)選擇的主要依據(jù)：能夠獲得較高投資收益后續(xù)年度投資壓力相關(guān)時(shí)機(jī)本錢鑒于金茂集團(tuán)目前的現(xiàn)金流情況和可能的投資方案，投資壓力和時(shí)機(jī)本錢因素的影響程度不大，主要考慮投資收益的要求。從決定投資收益的一般條件分析，工程尚未建成時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于工程建成后，而投資公司在所投工程未反映收益情況時(shí)也很難表達(dá)價(jià)值。因而，建議金茂集團(tuán)在亞龍灣工程的股權(quán)退出步驟：在一期工程建成后，首先退出一期工程公司股權(quán)在二期工程建成后，再退出二期工程公司股權(quán)當(dāng)工程公司正常經(jīng)營(yíng)后，再尋求退出投資公司股權(quán)上述退出步驟的條件：亞龍灣市場(chǎng)條件不發(fā)生大的變化，即工程未來(lái)收益預(yù)測(cè)根本符合浩華公司數(shù)據(jù)金茂集團(tuán)未同時(shí)獲得其他更高投資收益條件的投資工程金茂集團(tuán)現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化具體退出方案按照建議退出步驟，首先分析一期工程公司股權(quán)退出方案。一期工程公司退出方案酒店工程的實(shí)際轉(zhuǎn)讓一般采用資產(chǎn)重置法估算交易價(jià)格，但由于亞龍灣現(xiàn)有酒店尚未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)讓，就其市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有參考依據(jù)。鑒于此，方案將采用未來(lái)收益折現(xiàn)法估算一期工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格。相關(guān)假設(shè)條件和數(shù)據(jù)來(lái)源：浩華公司報(bào)告中附表2“息稅前營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量〞作為測(cè)算收益的根基數(shù)據(jù)2015年后各年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持不變應(yīng)承當(dāng)利息依據(jù)一期工程年度貸款余額折算土地50年攤銷，建筑及設(shè)備30年折舊房產(chǎn)稅以建筑及設(shè)備初始帳面價(jià)值1%計(jì)征所得稅按15%計(jì)征每年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金用于歸還貸款按照酒店經(jīng)營(yíng)期30年折現(xiàn)，貼現(xiàn)率4.8%酒店2005年4月完工至年底的時(shí)間忽略不計(jì)可能風(fēng)險(xiǎn)：30年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未考慮大修理投入，將導(dǎo)致利潤(rùn)水平高估所得稅按照15%計(jì)提，當(dāng)金茂集團(tuán)未獲得相應(yīng)稅收政策時(shí)，將導(dǎo)致利潤(rùn)水平高估一期工程酒店未來(lái)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元2006200720082009201020112012息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933未歸還負(fù)債273222625422458176181234966980利息1311126010788465933220地價(jià)攤銷293293293293293293293酒店固定資產(chǎn)折舊1407140714071407140714071407稅后凈利潤(rùn)(632)209631403569395143774815可用于償債的現(xiàn)金流1068379648405269565060776515一期工程酒店未來(lái)收益預(yù)測(cè)及折現(xiàn)表單位：萬(wàn)元一期工程預(yù)算2003200420052006200720082009201020112012201320142015息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933813183358543每年的債務(wù)余額54741895926126273222625422458176181234966980000利率4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%各年應(yīng)承當(dāng)?shù)睦?6391012541311126010788465933220000地價(jià)攤銷293293293293293293293293293293開(kāi)辦注冊(cè)費(fèi)攤銷4242424242酒店固定資產(chǎn)折舊〔30年〕1407140714071407140714071407140714071407房產(chǎn)稅1％569569569569569569569569569569稅前利潤(rùn)-632246636954199464851505665586360676275所得稅0370554630697772850879910941稅后利潤(rùn)-632209631403569395143774815498351575334開(kāi)業(yè)前工程價(jià)值現(xiàn)值69340利潤(rùn)為正時(shí)的工程價(jià)值現(xiàn)值6994373300收益折現(xiàn)測(cè)算僅考慮酒店經(jīng)營(yíng)價(jià)值，未表達(dá)酒店資產(chǎn)升值，所以金茂集團(tuán)實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)以市場(chǎng)重置價(jià)格為主，參考測(cè)算結(jié)果，以轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于測(cè)算結(jié)果為原則測(cè)算結(jié)果中，當(dāng)酒店2007年實(shí)現(xiàn)盈利時(shí)折現(xiàn)價(jià)值最高。但與開(kāi)業(yè)時(shí)折現(xiàn)值在同一時(shí)點(diǎn)比擬，僅高出603萬(wàn)元〔69943－69340〕，差異不大。假設(shè)考慮2006年底退出，可能的時(shí)機(jī)本錢主要是當(dāng)年負(fù)擔(dān)的利息500萬(wàn)元，對(duì)整體投資收益影響不大。依據(jù)金茂集團(tuán)占股比例計(jì)算得出的退出收益為2006年底退出時(shí)34272萬(wàn)元〔69943＊49%〕2005年底退出時(shí)33977萬(wàn)元〔69340＊49%〕退出時(shí)點(diǎn)建議當(dāng)金茂集團(tuán)未獲得其他更高收益的工程時(shí)機(jī)時(shí)，以及金茂集團(tuán)不發(fā)生現(xiàn)金流惡化時(shí)，金茂集團(tuán)在05或06年均可考慮退出，主要以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為主要決策依據(jù)，其他因素的影響均較小。退出后資金可用于二期工程投入，降低工程利息負(fù)擔(dān)。二期工程公司和投資公司退出建議二期工程公司：由于未獲得二期公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，無(wú)法具體測(cè)算二期工程公司的可能價(jià)值。但原則上，二期工程公司的退出與一期工程公司類似。投資公司：由于工程公司的投資收益情況較好，投資公司的退出主要考慮吸引戰(zhàn)略投資者，時(shí)點(diǎn)選擇比擬靈活，價(jià)格上主要考慮所投資工程的收益情況。受讓方的選擇行業(yè)宏觀環(huán)境根據(jù)中國(guó)入世承諾，中國(guó)最遲在2005年底前允許外商獨(dú)資酒店設(shè)立，2000年以后，以入世、申奧為新啟動(dòng)點(diǎn)，外資酒店集團(tuán)對(duì)華布局進(jìn)入第三階段。目前，中國(guó)2／3的高星級(jí)飯店仍是內(nèi)資控股，但是，全球前10大酒店集團(tuán)已全部進(jìn)駐中國(guó)。隨著中國(guó)入世，一切游戲規(guī)則變得更簡(jiǎn)單更標(biāo)準(zhǔn)，后外資的進(jìn)入，合資、獨(dú)資酒店不斷增多，中國(guó)酒店業(yè)構(gòu)造重新調(diào)整已在所難免。未來(lái)幾年，國(guó)有酒店資產(chǎn)將成為國(guó)際資本市場(chǎng)追逐的下一個(gè)熱點(diǎn)。受讓方分類對(duì)酒店類資產(chǎn)具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè)，如旅游業(yè)投資人國(guó)外酒店管理公司，例如四季集團(tuán)與上實(shí)集團(tuán)等投資的四季國(guó)際酒店，四季集團(tuán)占股21%、上實(shí)占股76%六洲集團(tuán)目前已經(jīng)與香江國(guó)際開(kāi)展正式簽約，合作建設(shè)北京財(cái)富中心超五星級(jí)洲際酒店，六洲集團(tuán)將投資約3,000萬(wàn)美元〔約２,34億港元〕，占有該酒店19%的股份香港東方文華集團(tuán)將以6億元人民幣的總價(jià)受讓上海錦江集團(tuán)下屬和平飯店50%股權(quán)國(guó)內(nèi)酒店管理公司，例如錦江國(guó)際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營(yíng)企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式回收局部現(xiàn)金，然后到全國(guó)收購(gòu)酒店，形成全國(guó)酒店網(wǎng)絡(luò)旅游企業(yè)，例如首旅集團(tuán)旗下有長(zhǎng)城飯店、建國(guó)飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國(guó)際大酒店華僑城集團(tuán)公司和華僑城房地產(chǎn)公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店對(duì)酒店業(yè)穩(wěn)定的長(zhǎng)線收益持有興趣的其他投資人國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，例如紅塔集團(tuán)先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門，例如江蘇國(guó)資經(jīng)營(yíng)管理公司投資的上海紫金山大酒店信托投資機(jī)構(gòu)，例如中信信托公司在沈陽(yáng)投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責(zé)任公司投資的寧波金港大酒店受讓方選擇建議在不同階段受讓方的選擇原則應(yīng)有所不同。當(dāng)金茂集團(tuán)及金茂相關(guān)資本尚未完全退出工程酒店時(shí)，局部股權(quán)的受讓方選擇應(yīng)以有利于未來(lái)酒店的良好經(jīng)營(yíng)狀況和酒店價(jià)值提升為原則，因此酒店管理集團(tuán)是比擬適宜的轉(zhuǎn)讓對(duì)象。當(dāng)金茂集團(tuán)及金茂相關(guān)資本準(zhǔn)備完全退出工程酒店時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方選擇應(yīng)以轉(zhuǎn)讓價(jià)格為主要考慮因素。轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備根據(jù)受讓方的不同以及受讓方投資目的的不同，受讓方對(duì)擬轉(zhuǎn)讓酒店資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則有所區(qū)別：國(guó)外投資人對(duì)酒店價(jià)值評(píng)價(jià)更注重其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況，其次考慮財(cái)務(wù)構(gòu)造，如負(fù)債率等；國(guó)內(nèi)投資人對(duì)現(xiàn)金流的關(guān)注度較低，比擬重視財(cái)務(wù)構(gòu)造和損益情況。對(duì)于以獲得穩(wěn)定收益為目的的投資人，酒店的現(xiàn)實(shí)損益狀況更為重要；對(duì)于戰(zhàn)略投資人而言，酒店資產(chǎn)的未來(lái)可能收益預(yù)期更為重要。受讓方選擇的本卷須知工程公司和投資公司的受讓方盡量不要選擇同一公司或關(guān)聯(lián)公司金茂集團(tuán)亞龍灣工程投資收益估算金茂集團(tuán)靜態(tài)總投資收益率為19.5％金茂集團(tuán)動(dòng)態(tài)總投資收益率為12.6％估算相關(guān)假設(shè)和數(shù)據(jù)來(lái)源投資額度按照工程進(jìn)度的投資需求中金茂出資額計(jì)算一期工程退出按照2005底退出價(jià)值計(jì)算二期工程假設(shè)在2008年底，即開(kāi)業(yè)前退出二期工程退出價(jià)值依照一期工程的溢價(jià)比例折算金茂集團(tuán)亞龍灣工程投資預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計(jì)現(xiàn)金流出-6260-15905-14454-9408-13567-8423-3088-71105其中：一期工程-5736-14396-8420-2508000-31060二期工程-524-1509-6034-6900-13567-8423-3088-40045現(xiàn)金流入339764380477781累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6260-22166-2643-12052-25618976366766676圖表反映的是轉(zhuǎn)讓49％股權(quán)情況下的現(xiàn)金流量示意，而不包括留做控股的51％資本所獲的酒店經(jīng)營(yíng)收益。其他融資方式金茂集團(tuán)除解決亞龍灣工程所需資金的融通問(wèn)題以外，還需要為未來(lái)酒店板塊戰(zhàn)略開(kāi)展的資金需求作出長(zhǎng)期規(guī)劃和安排，打通外部融資渠道，以到達(dá)降低融資本錢、減小融資風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。綜合各類因素，建議金茂集團(tuán)考慮以下融資方式：間接融資外幣貸款〔美元〕：投資公司或工程公司獲得外幣貸款。優(yōu)點(diǎn)：本錢較低缺點(diǎn)：需考慮匯率風(fēng)險(xiǎn)境內(nèi)外債券融資：以投資公司或工程公司發(fā)行債券的可能性較小，可以考慮金茂集團(tuán)繼續(xù)發(fā)行債券融資或通過(guò)集團(tuán)在境外注冊(cè)公司在境外發(fā)債融資。優(yōu)點(diǎn)：本錢較低缺點(diǎn)：相關(guān)要求較高；境外發(fā)債需考慮匯率風(fēng)險(xiǎn)直接融資境外直接上市公司申請(qǐng)境外發(fā)行H股、N股、S股。單從有關(guān)境外上市的規(guī)定來(lái)看，投資公司未來(lái)有直接上市可能。優(yōu)點(diǎn)：本錢較低、融資工具豐富缺點(diǎn)：周期較長(zhǎng)；監(jiān)管嚴(yán)格；匯率風(fēng)險(xiǎn)境外買殼上市投資公司通過(guò)收購(gòu)上市公司股權(quán)獲得對(duì)上市公司的控制權(quán)實(shí)現(xiàn)上市。優(yōu)點(diǎn)：本錢較低、周期短、融資工具豐富缺點(diǎn)：操作風(fēng)險(xiǎn)較高；具有重組風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管嚴(yán)格；匯率風(fēng)險(xiǎn)境內(nèi)買殼上市投資公司通過(guò)協(xié)議收購(gòu)獲得上市公司控制權(quán)從而實(shí)現(xiàn)間接上市，并通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)融資。優(yōu)點(diǎn)：本錢較低、周期較短缺點(diǎn)：具有融資不確定性；具有重組風(fēng)險(xiǎn)各種融資方式的要求和比擬詳見(jiàn)附件二?；陂g接模式的管控方案公司治理構(gòu)造董事會(huì)公司須成立董事會(huì)，董事會(huì)作為股東大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)行使股東權(quán)力。投資公司和工程公司成立初期，股東方主要為金茂集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，即金茂集團(tuán)內(nèi)部股東，但隨著集團(tuán)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓和稀釋，外部股東將逐漸參加并擴(kuò)大；制定和明確董事會(huì)議事、決策制度，賦予董事會(huì)相應(yīng)的責(zé)權(quán)，將有利于建設(shè)投資公司和工程公司健全的公司治理構(gòu)造，營(yíng)造公司經(jīng)營(yíng)層的良好工作氣氛，滿足工程建設(shè)期所要求的快速?zèng)Q策和靈活管理。董事長(zhǎng)作為董事會(huì)授權(quán)機(jī)構(gòu)，參與投資公司日常工作。在投資公司和工程公司成立初期，工作內(nèi)容較集中，人員規(guī)模較小，可以通過(guò)董事會(huì)授權(quán)方式，將董事會(huì)主要職責(zé)賦予董事長(zhǎng)完成，僅當(dāng)發(fā)生重大事件或關(guān)鍵決策時(shí)通過(guò)董事會(huì)產(chǎn)生決議。總經(jīng)理投資公司和工程公司總經(jīng)理在董事會(huì)授予權(quán)限范圍內(nèi)組織公司日常經(jīng)營(yíng)工作?？偨?jīng)理應(yīng)通過(guò)方案預(yù)算獲得董事會(huì)授權(quán)。投資公司和工程公司總經(jīng)理及其經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在第一期工程建設(shè)期間主要職責(zé)為工程建設(shè)和管理；完成一期工程建設(shè)任務(wù)后，工程公司總經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)將轉(zhuǎn)入酒店經(jīng)營(yíng)管理，而投資公司經(jīng)營(yíng)班子將轉(zhuǎn)入二期工程建設(shè)和管理。隨著所投資酒店數(shù)量增加，投資公司將逐步加強(qiáng)工程投資功能。公司組織構(gòu)造建設(shè)期間亞龍灣工程期間，工程建設(shè)將委托金茂集團(tuán)上海金茂建筑咨詢公司作為業(yè)主方對(duì)工程施工進(jìn)展全權(quán)管理和監(jiān)視。投資公司作為金茂集團(tuán)在三亞當(dāng)?shù)氐拇?，投資公司須設(shè)置總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常事務(wù)；同時(shí)，設(shè)立工程部負(fù)責(zé)酒店籌備前期工作，如與酒店管理公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)等。一期工程公司基于金茂集團(tuán)的安排，一般工程公司的工程建設(shè)職能實(shí)際上由金茂建筑咨詢公司承當(dāng)，因而工程公司在建設(shè)期間處于虛化狀態(tài)，沒(méi)有常設(shè)機(jī)構(gòu)和人員。二期工程公司二期工程公司在一期建設(shè)期間僅承當(dāng)獲取土地責(zé)任，同樣處于虛化狀態(tài)。二期工程進(jìn)入建設(shè)期后，二期工程公司與一期相仿。經(jīng)營(yíng)期間進(jìn)入酒店經(jīng)營(yíng)期后，由于金茂集團(tuán)方案將酒店的管理全權(quán)委托酒店管理公司負(fù)責(zé)，因而工程公司主要的組織構(gòu)造即酒店業(yè)務(wù)局部組織構(gòu)造將按照酒店管理公司的要求設(shè)置；此外，工程公司作為業(yè)主方可以設(shè)置簡(jiǎn)單機(jī)構(gòu)派駐酒店?；谏鲜銮闆r，建議將業(yè)主方的職能委托投資公司承當(dāng)，投資公司投資部負(fù)責(zé)作為下屬酒店工程公司的業(yè)主方進(jìn)展投資工程的管理。投資公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理董事會(huì)董事長(zhǎng)總經(jīng)理董事會(huì)投資部工程部財(cái)務(wù)總監(jiān)行政人事部財(cái)務(wù)部投資部工程部財(cái)務(wù)總監(jiān)行政人事部財(cái)務(wù)部董事長(zhǎng)：行使公司法人代表職權(quán)，代表公司對(duì)外簽訂合同或授權(quán)公司總經(jīng)理對(duì)外簽訂經(jīng)營(yíng)方面的合同；在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)公司投融資和經(jīng)營(yíng)重大決策；在必要時(shí)召集并主持召開(kāi)董事會(huì)?？偨?jīng)理：在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)日常工作進(jìn)展決策；負(fù)責(zé)組織下屬人員執(zhí)行董事會(huì)決議和董事長(zhǎng)發(fā)布的任務(wù)。財(cái)務(wù)總監(jiān)：在董事會(huì)和總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下執(zhí)行投融資管理工作和主持公司財(cái)務(wù)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)工作的執(zhí)行。投資部：負(fù)責(zé)公司工程的投融資分析和管理。下屬人員又分為兩項(xiàng)職能：一是負(fù)責(zé)尋找新工程并進(jìn)展投資分析、擬建工程的投資測(cè)算和規(guī)劃；二是負(fù)責(zé)作為投資方代表參加工程公司董事會(huì)。工程部：負(fù)責(zé)公司投資工程的籌備和建設(shè)工作。下屬人員又分為兩項(xiàng)職能：一是負(fù)責(zé)作為投資方指派的工程經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)投資工程建設(shè)；二是負(fù)責(zé)工程開(kāi)業(yè)前期的籌備、聯(lián)絡(luò)、組織工作，例如酒店管理公司的選擇等。行政人事部：負(fù)責(zé)公司行政后勤和人力資源方面的工作執(zhí)行。工程公司當(dāng)工程建設(shè)完成后，工程公司將委托酒店管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)管理酒店的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此工程公司經(jīng)營(yíng)局部需按照與酒店管理公司的合作協(xié)議設(shè)置組織構(gòu)造并安排人員，同時(shí)投資公司承受業(yè)主委托派駐業(yè)主代表。附件一公司注冊(cè)相關(guān)資料注冊(cè)地點(diǎn)注冊(cè)在香港優(yōu)點(diǎn)超級(jí)金融體制：香港是一個(gè)超級(jí)金融中心，身處其中，除可向各國(guó)自由進(jìn)展匯款交易外，還有超過(guò)200種的金融服務(wù)，亦可透過(guò)互聯(lián)網(wǎng)及電子交易服務(wù)進(jìn)展銀行的動(dòng)作。借貸、合并及融資：香港是一個(gè)國(guó)際金融中心，香港可申請(qǐng)任何銀行設(shè)施，如：信用卡、銀行借貸、信用證〔L/C〕服務(wù)，以及可依據(jù)公司的財(cái)務(wù)狀況發(fā)行股票及債券等，并可向政府申請(qǐng)任何信托基金以協(xié)助公司開(kāi)展業(yè)務(wù)等。有限責(zé)任：香港為一個(gè)合法及獨(dú)立個(gè)體，投資者與其在法律上是完全無(wú)關(guān)的，不需要為負(fù)上任何責(zé)任，此乃香港的特色之一。經(jīng)營(yíng)任何業(yè)務(wù)：香港可在港經(jīng)營(yíng)任何業(yè)務(wù)，非法業(yè)務(wù)除外。信心可靠：香港能給予任何投資者一個(gè)可信的印象。香港有一個(gè)良好的金融中心及法律體系，對(duì)投資者的業(yè)務(wù)推廣及開(kāi)展皆十分有幫助。稅務(wù)寬減：香港是一個(gè)低稅收經(jīng)濟(jì)區(qū)而非一個(gè)免稅區(qū)。但是只有在香港本地獲取的利潤(rùn)需要繳稅，而在香港以外獲得的海外利潤(rùn)無(wú)須繳稅，目前香港公司從香港外鄉(xiāng)獲得的利潤(rùn)需交16%的盈利稅。香港的稅務(wù)局對(duì)確認(rèn)什么是從本地獲得的利潤(rùn)，什么是海外利潤(rùn)采取十分慎重的態(tài)度。缺點(diǎn)國(guó)內(nèi)的外匯管制政策：無(wú)法享受海南當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策注冊(cè)在開(kāi)曼群島、英屬維爾京〔BVI〕和其它避稅港優(yōu)點(diǎn)沒(méi)有稅收：稅收和執(zhí)照費(fèi)開(kāi)曼群島完全沒(méi)有稅收，無(wú)論是對(duì)個(gè)人、公司還是信托行業(yè)都不征任何稅。所以開(kāi)曼群島被稱為一個(gè)真正的稅務(wù)避風(fēng)港。開(kāi)曼群島在1978年獲得一個(gè)皇家法令，法令規(guī)定永遠(yuǎn)豁免開(kāi)曼群島的繳稅義務(wù)，目前這個(gè)法令繼續(xù)有效。免除公司還可申請(qǐng)一張“20年有效的免除證書〞更進(jìn)一步保證其無(wú)須繳稅的地位。開(kāi)曼的其它稅務(wù)免除公司與一個(gè)自然人享有完全一樣的權(quán)利信息批露優(yōu)勢(shì)：公司董事和主要負(fù)責(zé)人的記錄必須在公司注冊(cè)處備案，但這些信息是不對(duì)外公開(kāi)的。免除公司必須每年提交年檢報(bào)告，但是年檢報(bào)告中無(wú)須披露公司董事和成員信息。2001年4月，開(kāi)曼政府公布了新規(guī)定，要求所有公司向注冊(cè)代理，披露公司主要負(fù)責(zé)人、成員、受益人和授權(quán)人的信息。這個(gè)規(guī)定適用所有新公司，已注冊(cè)的公司必須在一定期限內(nèi)提供有關(guān)信息。有關(guān)信息被視為商業(yè)機(jī)密，受《保密關(guān)系維護(hù)法》管轄。因此任何人如果披露該信息或試圖獲取該信息或通過(guò)非法途徑獲取了該信息，將觸犯刑律。英屬維爾京群島BVI優(yōu)勢(shì)商業(yè)運(yùn)作方便，稅收制度合理稅收和外匯管制，海外離岸公司被免除當(dāng)?shù)厮械亩愂占坝』ǘ悺](méi)有任何外匯管制，對(duì)于任何貨幣的流通都沒(méi)有限制完全保密：不要求海外離岸公司公開(kāi)財(cái)務(wù)狀況或關(guān)于注冊(cè)公司的股東及董事的直接資料。根基設(shè)施：BVI有為數(shù)不少